扬州太合国际广场城市综合体项目商业定位及整合形象传播策划报告_190页

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1、太：太：易有太极。易有太极。?易易系辞系辞?。注。注:“大极者。大极者。太上贵德。太上贵德。?礼记礼记曲礼曲礼?如：如：太虚幻境太虚幻境(天上虚幻的境界天上虚幻的境界)太清太清(天空天空)太乙太乙(古代形成天地万物的元气古代形成天地万物的元气)太极太极(指整个世界的总和指整个世界的总和)太原太原太侈太侈(骄泰奢侈骄泰奢侈)太无太无(空旷虚无之境空旷虚无之境)合：合：天地融合为合天地融合为合故：太合之地，上风上水之地也，名为故：太合之地，上风上水之地也，名为“太合国际广场，藏太合国际广场，藏风聚财之风水宝地。风聚财之风水宝地。日期/时间日期/时间日期/时间1印象扫描：香港太古广场日期/时间日期/

2、时间日期/时间2集购物、餐饮、娱乐、酒店、豪宅于一体日期/时间日期/时间日期/时间3今天提报，我们需要解决的问题：一、工程定位成什么样子?有何支撑?二、工程怎样才能实现价值最大化? 利润最大化? 去化速度最大化? 传播形象最优化?三、工程经营模式是什么? 如何实现产权、使用权、经营权的有效把控?日期/时间日期/时间日期/时间4第一局部 市场研究日期/时间日期/时间日期/时间5工程印象一：扬州经济呈稳步快速增长趋势2021年上半年GDP实现820亿元，增长13%，人均GDP超过5000美元，城镇居民人均可支配收入10680元。经济的持续、快速增长，是扬州各行业包括房地产业健康开展的最大支柱。经济

3、的持续、快速增长，是扬州各行业包括房地产业健康开展的最大支柱。日期/时间日期/时间日期/时间6人均GDP在2006年即超过3000美圆门槛2021年人均GPD超过5000美圆，经济处于快速增长期其中扬州大区邗江区人均GDP更是到达7224美圆根据国际研究经验，人均GDP到达3000美元，是城市现代化的门槛，城市房地产市场处于快速开展阶段。日期/时间日期/时间日期/时间72021年1-5月份扬州固定投资及主要经济指标主要指标（单位：亿元）主要指标（单位：亿元）全市全市市区市区实绩实绩增幅增幅% %实绩实绩增幅增幅% %规模以上工业总产值规模以上工业总产值1710.711710.7121.321.

4、3规模以上工业增加值规模以上工业增加值432.97432.9715.215.2全社会固定资产投资全社会固定资产投资465.97465.9732.532.51249251249253.13.1社会消费品零售总额社会消费品零售总额250.01250.0117.117.1120.62120.62165.5165.5财政总收入财政总收入104.32104.327.97.953.4853.4811.411.4人民币各项存款人民币各项存款1907.961907.96356.09356.09981.38981.38198.59198.59储蓄存款储蓄存款1047.831047.83148.74148.744

5、31.5431.566.9366.93人民币各项贷款人民币各项贷款1104.831104.83215.41215.41654654133.9133.9居民人均可可支配收入居民人均可可支配收入9245924512.512.5从从09年年1-5月份扬州固定投资及主要经济指标来看，月份扬州固定投资及主要经济指标来看，09年全年扬州经济将依然保持飞快增长态势！年全年扬州经济将依然保持飞快增长态势！经济的稳定快速增长将对城市开展带来深刻影响！经济的稳定快速增长将对城市开展带来深刻影响！居民的收入和消费水平也将不断提高，房地产业将会迎来新的开展机遇和增长点！居民的收入和消费水平也将不断提高，房地产业将会迎

6、来新的开展机遇和增长点！日期/时间日期/时间日期/时间8工程印象二：区域板块商业气氛渐浓，有望成为扬州第二副商业中心区工程周边商业气氛已渐成气候，东接美食一条街四望亭路，对望嘉信茂广场的沃尔玛，南接莱迪地下购物广场。日期/时间日期/时间日期/时间9扬州市目前的城市布局为“一主三副；“一主是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。居住用地：根据扬州城市的规模特点，居住用地在南绕城线以北相对集中布置，提高公共设施的利用率，方便居民生活。公共设施用地：公共设施根据其性质和特点，分级布置。在西部新区布置市级大型文化、体育、行政、会展设施，根据人口分布情况，分

7、区布置相应的区级商业和行政设施。工业用地：用地根据其产业特点，集中与分散相结合，用地规模、运输量和能耗较大的生产企业集中在沿江布置，形成完整产业链；高科技产业和其他污染较小的工业在相应工业园区集中布置，方便居民就近工作，减少通勤交通。城市布局一主三副日期/时间日期/时间日期/时间10城市开展方向主导向南 拓展东西扬州目前的城市开展方向主要是“主导向南，拓展东西。南延：扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为开展第二产业的主要载体。西进东拓：城市主要居住人口向西局部区集中，充分提高根底设施和公共效劳设施的利用率；东局部区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类效劳设施配套

8、水平。.日期/时间日期/时间日期/时间11近期规划建设扬州和镇江第二条通道五峰山桥位及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的开展提供支持。城市道路系统：快速路系统：环线加纵横道路。一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。轻轨交通系统：“一纵一横加环线一横：铁路客站文昌西路扬子江中路江阳中路江阳东路江都路文昌东路江都市区：总长度约为24公里。一纵：江阳工业园扬子江北路扬子江中路扬子江南路港口：总长度约为20公里。环

9、线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。公路：公路：城市交通规划一纵一横日期/时间日期/时间日期/时间12根据城市开展形成的核心驱动力及功能意义上的区分，将城市开展的城市模式分为六种类型：模式类型内 涵田园城市主要以英国霍华德的“田园城市”为理论思想开端的，是为安排健康的生活和工业而设计的城镇；其规模要有可能满足各种社会生活，但不能太大；被乡村所包围；全部土地归公众所有或者托人为社区代管。如Milton Keynes(英国，伦敦)边缘新城指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在城市的边缘逐步形成的功能比较完善，且相对独立于中心城的新城。如Radburn(美国，

10、纽约) 南京的河西、仙林TOD新城指以捷运系统导向发展理念为指导的新城开发，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，实现中心城市的部分功能外移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如沙田新市镇（香港）产业新城指以一种或多种产业也主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离较远。如筑波科学城（日本，筑波）副中心新城是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标，副中心通常与城市中心区保持快捷的交通连接，同时也保持合理的距离。行政中心新城指随着一个国家首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心城市。这类城市一般与大都市保持较远的距离，选

11、择环境优美的地方从“零”建起。如巴西巴伐利亚、澳大利亚的堪培拉等日期/时间日期/时间日期/时间13易丰行观点1、城市带状布局取代中国传统城市规划中心环状开展2、扬州城市格局决定了将出现多个商业副中心3、传统意义上的扬州商业中心文昌阁商圈将会逐渐失去原有优势4、多商业副中心将辐射自有商圈范围，并相互形成竞争态势5、扬州城市将会更进一步向花园城市开展，更具有开展潜力， 更能进一步吸引投资6、本工程的建设将与嘉信茂广场共同形成扬州第二商业副中心日期/时间日期/时间日期/时间14工程印象三：扬州商圈，将进入多中心大商业竞争格局状态1、规划多副中心的必然结果正如前所述，扬州的城市格局，决定了扬州将会形成

12、多个副中心，按照规划至少会形成三个城市副中心，伴随着而来的是城市副中心的商圈的形成。2、经济的开展，刺激流通业的百货、超级购物中心纷纷拓展网点目前扬州真正意义上的连锁百货业只有百盛、金鹰，伴随经济开展的，连锁百货业必然会把扬州作为重点开展城市，可以预见，未来3-5年内，扬州将会出现2-3新的百货品牌。同样，占有丰富现金流的大型超市，必然会把扬州作为攻城掠地的战场，可以断定未来3-5年内，家乐福、麦德龙等国际商业巨头必然会在扬州落地生根。沃尔玛来了，家乐福还会远吗？日期/时间日期/时间日期/时间15商店核心商圈边缘商圈次级商圈关于商圈 核心商圈是商店的主要商圈，是目标顾客分布最集中、购置频率最高

13、的区域，一般包括了商店的5080的目标顾客； 次级商圈是商店的次要商圈，目标顾客较为分散，约占商店总顾客数量的1525； 边缘商圈包括其他所有的顾客，分布更加分散。日期/时间日期/时间日期/时间16 商店经营的商品类型：日用品店商圈范围小；服装等选购品商店范围较大；电器音响等高档耐用品店商圈范围最大 商店经营的规模：商品品种和效劳种类随规模扩大而增加，因此经营规模越大商圈越大；但是二者不成同比例增加，且规模增大到一定程度，商圈范围不再扩大 竞争商店的地理位置：竞争双方距离越远，商圈范围越大；当双方距离很近时，每家商店的商圈不因竞争而减小，反而因形成的商店群而扩大各自的商圈范围 商店的促销活动

14、交通条件影响商圈范围的主要因素影响商圈范围的主要因素日期/时间日期/时间日期/时间17按经营业种分类日常用品商圈非常用品商圈半径0.51千米2030千米人口规模0.51万人，吸引力大的日常用品商圈则可达13万人35万人，地方都市可达到2030万人，大都市可达到100万人以上消费特点消费者对日用品商标迷恋程度不高，较少比较，冲动购买较多，但商品的价格因素很重要，同业种商店竞争激烈消费者对非常用品商标迷恋程度较高，商品的选购性较强，一般为目的性购买，花费时间较多，距离因素影响不大日期/时间日期/时间日期/时间18按商圈规模分类近邻型商圈地域型商圈广域型商圈超广域型商圈半径0.51千米510千米10

15、30千米3万米以上人口规模0.51万人110万人1015万人50万人以上消费特点日常用品的杂铺较多，满足就近便利性的购买由两个以上近邻型商圈构成，日常用品和非日常用品往往各占50，顾客可以乘坐公共汽车来购物非常用品比日常用品的业种更多一些，并且有较大型的百货商店和大型超市，对顾客吸引力较强的店铺多以高档商品和耐用品为中心，名牌商店和专业店很多，大型的百货商店、商业物业、大型超市间竞争激烈日期/时间日期/时间日期/时间19金鹰国际万家福百盛电子集中区东区大润发西区大润发彩弘国际 百货 酒店 超市乐购超市时代超市友谊广场 苏果嘉信茂广场沃尔玛本案京华城大学城商圈叉河镇扬州主要商圈日期/时间日期/时

16、间日期/时间20易丰行观点1、传统意义上的扬州商业中心文昌阁商圈将会逐渐失去原有优势目前，文昌阁商圈主要积聚了金鹰购物、万家福商城、百盛百货等百货，但是除了金鹰购物外，其他均效益不佳。缺乏相关人气型商业如大卖场，同时，大量娱乐性场所的外迁1912势必带动扬州酒吧、餐饮的积聚。同时，受制于交通停车的限制，势必高端客户群的流失。日期/时间日期/时间日期/时间21文昌百汇的经营失败，给文昌阁商圈带来一定负面影响，本是一个位置佳，环境好的工程，但是由于分割产权，造成工程后期经营的失败。日期/时间日期/时间日期/时间22易丰行观点2、扩大商圈范围的大小，是与经营业态、规模大小、市场环境有关 辐射商圈范围

17、越大，商业价值越大。 本案要想获得最大商业价值，就要有效扩展商圈范围。3、一个大规模成熟商圈至少应包括超市卖场、百货、娱乐、餐饮等业态。4、商圈、经营业态的定位是本案是否能成功的关键！5、在其他副商业中心未形成气候时，本工程应主动出击， 炒作扬州第一商圈外延商圈概念第二城市商圈，提升工程商业价值。 之于南京湖南路与新街口关系日期/时间日期/时间日期/时间23工程印象四：专业市场商业地产曾经轰动扬州、甚至全国一时的扬州国际珠宝城工程，总建筑面积68万平方米，投资22亿港元，号称按照“资源集约化，经营规模化，运作产业化，衔接链式化的国际经营理念，打造以珠宝为主题，以时尚引领消费，以信息带动市场，以

18、高端传播梳理信息，再以潮流消费激活产品研发的动力型珠宝产业主题CBD。最终以失败而告终！案例一：扬州国际珠宝城日期/时间日期/时间日期/时间24万都装饰城建筑面积20万平方米。销售价格：1-2楼连卖，均价7000元/ 其他楼层，均价3300元 /销售情况：1-2楼连卖商铺，已全部卖完，其他剩余较多。案例二：万都装饰城/机电城日期/时间日期/时间日期/时间25案例三：五龙亭玩具城位于维扬区江阳工业园内，东临扬州市主干线扬子江北路，北临中心大道，占地180余亩，建筑面积18万平方米，营业店铺达4500余间。辅料市场： 一至三层连体出售，一层层高米，进深910米，单位面积150300平米。玩具礼品商

19、城：沿街商铺与内商铺结合，面积从2080平米/间不等，整个玩具商城为全框架结构，业主可以自由分割，一层层高米，二、三层层高米，是举行国际型的大型玩具礼品博览会的绝佳场所。计176户。商务写字楼： 内设四星级大酒店，集休闲、娱乐、餐饮于一体，并规划有原辅材料导购图、玩具城分布图、银行分理处、 亭、 快速充电、快餐店等。酒店以上是国际化标准写字楼，面积从45200平米不等。日期/时间日期/时间日期/时间26易丰行观点1、专业市场一般位于城市的城乡结合处，位于城市边缘地带；2、专业市场一般销售价格较低，市场庞大；3、专业市场客户群体以两类客户群为主，一是投资，二是自用。日期/时间日期/时间日期/时间

20、27工程印象五：商业地产投资客户群研究商业局部需求问卷调查，我司特意走访了步行街、写字楼、百货市场等地，对近700位业主及白领人士进行了问卷调查，具体内容包括够买倾向、够买目的、承受价位、经营业态、商业层数等11个相关问题。1、消费群体分析、消费群体分析以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：694份本次调查对象主要为个体经营业主、金融证劵、公务员、科研单位从业人员以及大型企业职工等。其中个体老板服饰、百货、餐饮占总人数的34%；公务员占23%。这局部人群收入较高，对商铺需求比重较高。日期/时间日期/时间日期/时间282、购房目的调查、购房目的调查 在够买商铺目的调查结果中可以看出，

21、选择自主经营的比例较高，占到总数的46%，主要原因在于被调查对象主要是个体经营业主，这局部人群希望够买商铺用以开设分店、扩大经营规模、承租物业经营转向持有物业经营。另外还包括收入较高的公务员、企业中高层管理者。这局部人群主要考虑纯投资的居多。占总数的33%。以出租为目的的购房者占总数的21%。以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：708份日期/时间日期/时间日期/时间293、需求面积调查、需求面积调查 在704位被调查对象中选择20的有176人，占总数的25%，其总价较低，投资本钱回笼较快。选择3060的有324人，占总数的46%，这局部面积段的商铺经营种类多元化，可以满足投资和自

22、主经营的各项需要。选择100150的主要考虑用作商品形象店，精品展示中心等。以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：704份日期/时间日期/时间日期/时间304、经营业态分类调查、经营业态分类调查 从本次对经营业态分类的调查数据显示，目前自主经营业态主要集中在百货、服饰鞋帽、餐饮三大业种，从我司对芜湖市店铺经营实地调查中可以了解到，经营以上业种的个体户最多，因此这局部的需求量所占比例最大。以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：719份日期/时间日期/时间日期/时间315、承受商铺单价分析、承受商铺单价分析 在消费者承受单价区间的调查结果中可以看到，选择60001万元/的人

23、数为334人，占总数的48%。这局部人群主要考虑商铺投资风险较高，短期投资收益较低等原因，另外还包括选择大面积的餐饮业主，其单价相对较低总价投入也较低。选择6000元/的被调查对象以纯投资为主，这局部人群主要考虑前期投资本钱低，价格上涨具有较大空间。以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：696份日期/时间日期/时间日期/时间326、消费者承受商铺总价调查、消费者承受商铺总价调查通过对消费者承受总价区间的调查，结合被调查者收入、职业、身份等因素可以了解到，总价在2050万元的商铺需求量最高，占总数的35%。其次20万元以下的商铺需求量占28%。50100万元的需求量为142人，占总数

24、的21%。以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：672份日期/时间日期/时间日期/时间33第二局部 业态定位及规划研究日期/时间日期/时间日期/时间34理 念About conception我们理念是让物业可以良好的持续运营，使物业增值，通过商场的经营收益租金、管理费等确保广阔投资者获得长久的收益。因此，要实现商场的产权、使用权、经营权的有效别离控制。经营管理权由开展商或所委托的管理公司控制，场内商户所拥有的只是店铺的使用权，而产权那么在投资者身上。管理公司有权根据实际运营状况进行商场的经营定位调整，以及进行商户的招商、甄别和过滤，使商场时刻保持市场的竞争优势。另外定期安排商场的有

25、关宣传、推广活动，吸引人流，刺激消费，促进商户经营。对于商场的营业时间、商户管理、商场形象包装、宣传推广、促销活动等方面都有实在的决策权。最终目的将太合国际广场工程打造成一个品牌，作为开发商成熟案例，进行复制运作，以获得长期稳定收益。日期/时间日期/时间日期/时间35开发理念About conception1、实现工程价值最大化卖的价高，才是硬道理2、实现工程去化最快化资金回笼才是根本3、实现工程后期可持续运营一个良好的口碑，为开发公司后期开发工程提供了良好的信誉。毕竟我们以后还要在扬州混。日期/时间日期/时间日期/时间36工程定位分析工程定位分析日期/时间日期/时间日期/时间37主要指标主要

26、指标容积率：容积率：2.0 2.0 建筑密度：建筑密度：48% 48% 绿地率：绿地率：25% 25% 总用地面积（）总用地面积（）1076010760总建筑面积（）总建筑面积（）3507735077地上面积（）地上面积（）2153921539商业部分（）商业部分（）1680816808（含地下）（含地下）酒店部分（）酒店部分（）1121411214地下一层面积地下一层面积65026502地下二层面积地下二层面积70317031主要经济指标主要经济指标工程可销售面积合计：地上面积工程可销售面积合计：地上面积21539+地下面积地下面积6502=28041平米平米日期/时间日期/时间日期/时间3

27、81、工程周边环境人文环境 紧邻扬州瘦西湖风景区及扬州大学瘦西湖校区，人文气氛浓厚，从地缘上讲，此处是块得天独厚的藏风聚财的风水宝地，商业价值潜力值得挖掘。商业气氛 四望亭路商业街上的一颗璀璨明星最大单体商业工程，同时对望以沃尔玛为主力店的嘉信茂广场，渐成商业气氛。区域商业价值凸显。日期/时间日期/时间日期/时间39周边商业配套情况交通路线：1路：联运小区-扬州职大20路：扬州电厂-汽车西站307路：万马滨河城-扬寿镇11路：曲江装饰城-西湖镇政府313路：万马滨河城-刘集镇政府游2路：京华城-平安堂商业中心：百货购物中心：金鹰国际购物中心、万家福商城、百盛周边：四望亭路美食一条街嘉信茂商业广

28、场、沃尔玛等金融机构：农业银行等金融机构分布其周围。日期/时间日期/时间日期/时间402、工程优势分析、工程优势分析商业形象优势。工程紧邻嘉信茂广场，其定位为生活类超市及购物，定位较低，本工程定位可走差异化路线，与嘉信茂业态定位形成互补。 区位地段优势。本案位于四望亭路与扬子江路的交汇处，处于城市新老城区的交接地带，周边环绕众多政府机关、银行、酒店学校及中高端具名生活社区，交通四通八达。商圈辐射半径3公里有常住人口43万人。日期/时间日期/时间日期/时间413、工程劣势分析工程商业面积1万余平米不算地下，单体商业面积过少，不利于形成商业气氛。工程需要销售，历史经验证明，向来前期产权销售与后期经

29、营管理存在不可调和的矛盾。根据我司以往对商业运作的经验，我们认为近17000平米的商业面积对定位单一形象主题店如电器店、书城、运动城，面积均显得过大，所以我司建议走精品百货，统一形象，统一经营，打破传统分散式经营方式至少针对投资者。区域内商业格局处于初步成型阶段，投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。日期/时间日期/时间日期/时间424、工程时机点分析针对商场局部，在统一主题形象规划下，统一经营，统一管理，销售与招商并举，一方面利于本案招商及管理同时也有利于提高整个工程的商业形象及价值。日期/时间日期/时间日期/时间43工程业态定位工程业态定位如

30、何放大优势、抓住机遇如何放大优势、抓住机遇减弱劣势、躲避威胁减弱劣势、躲避威胁 日期/时间日期/时间日期/时间44食杂店食杂店便利店便利店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址 一般位于居民区内或传统商业区内 商圈和目标客群商圈和目标客群辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主 商业面积商业面积一般在100平方米以内 商业（经营）结商业（经营）结构构以香烟、饮料、酒、休闲食品为主 商品售卖方式商品售卖方式柜台式和自选式相结合 服务功能服务功能营业时间

31、12小时以上 管理信息系统管理信息系统初级或不设立 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间45便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址 商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈和目标客群商圈和目标客群商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人；顾客多为有目的的购买，顾客追求便利的时候，追求的是商品的功能，而不是价格 商业面积商业面积100平方米左右，使用率高 商

32、业（经营）结商业（经营）结构构即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平商品售卖方式商品售卖方式以开架自选为主，结算在收银处统一进行 服务功能服务功能营业时间16小时以上 ，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目 管理信息系统管理信息系统程度较高 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间46便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址居民区、交通要道等租金相对便宜的

33、地区 商圈和目标客群商圈和目标客群辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民 商业面积商业面积300-500平方米 商业（经营）结商业（经营）结构构商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例 商品售卖方式商品售卖方式开架自选，统一结算 服务功能服务功能用工精简，为顾客提供有限的服务 管理信息系统管理信息系统一般 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间47便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址市、区商业中心、居住区

34、 商圈和目标客群商圈和目标客群辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 ，满足顾客每日需求商业面积商业面积营业面积6000平方米以下 商业（经营）结商业（经营）结构构经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同 商品售卖方式商品售卖方式自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 服务功能服务功能营业时间12小时以上 管理信息系统管理信息系统程度较高 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间48便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址

35、选址市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近 商圈和目标客群商圈和目标客群辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，满足顾客一次性购足需求商业面积商业面积营业面积8000平方米以上 商业（经营）结商业（经营）结构构大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发 商品售卖方式商品售卖方式自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 服务功能服务功能设不低于营业面积40%的停车场管理信息系统管理信息系统程度较高 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间49便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销

36、中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址城乡结合部的交通要道 商圈和目标客群商圈和目标客群辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主；客户很集中，如麦德龙， 20%的顾客，购买80%的商品 商业面积商业面积营业面积10000平方米以上 商业（经营）结商业（经营）结构构以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价、批量销售商品售卖方式商品售卖方式自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 服务功能服务功能设相当于营业面积的停车场 管理信息系统管理信息系统程度较高并对顾客实行会员制管理 商业业态

37、商业业态日期/时间日期/时间日期/时间50便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地 商圈和目标客群商圈和目标客群目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主 商业面积商业面积营业面积在6000-20000平方米 商业（经营）结商业（经营）结构构综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主；国外百货店基本上经营服装服饰，以流行时尚为主，这是百货店的发展趋势商品售卖方式商品售卖方

38、式采取柜台销售和开架面售相结合方式 服务功能服务功能注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全 管理信息系统管理信息系统程度较高商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间51便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址市、区级商业中心以及百货店、购物中心内地商圈和目标客群商圈和目标客群目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主 商业面积商业面积根据商品特点而定 商业（经营）结商业（经营）结构构销售某类商品为主，体现专业性、深度

39、性、品种丰富，选择余地大 ，是百货店最强有力的竞争对手 商品售卖方式商品售卖方式采取柜台销售或开架面售方式 服务功能服务功能从业人员具有丰富的专业知识 管理信息系统管理信息系统程度较高商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间52便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内 商圈和目标客群商圈和目标客群目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主 商业面积商业面积根据商品特点而定 商业（经营

40、）结商业（经营）结构构以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利 商品售卖方式商品售卖方式采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究 服务功能服务功能注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务 管理信息系统管理信息系统一般商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间53便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区 商圈和目标客群商圈和目标客群目标顾客以拥有自

41、有房产的顾客为主 商业面积商业面积营业面积6000平方米以上 商业（经营）结商业（经营）结构构商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的商品售卖方式商品售卖方式采取开架自选方式。服务功能服务功能提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上 管理信息系统管理信息系统较高 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间54便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店社区型购物中心社区型购物中心 市区购物中心市区购物

42、中心城郊购物中心城郊购物中心 选址选址市、区级商业中心市级商业中心 城乡结合部的交通要道 商圈和目标客群商圈和目标客群 商圈半径为5-10公里 商圈半径为10-20公里 商圈半径为30-50公里以上 商业面积商业面积5万平方米以内 10万平方米以内 10万平方米以上 商业（经营）结商业（经营）结构构20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店40-100个租赁店，包括百货店、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等200个租赁店以上，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等 商品售卖方式商品售卖方式各个租赁店独立开

43、展经营活动 各个租赁店独立开展经营活动 各个租赁店独立开展经营活动服务功能服务功能停车位300-500个 停车位500个以上 停车位1000个以上 管理信息系统管理信息系统各个租赁店使用各自的信息系统 各个租赁店使用各自的信息系统 各个租赁店使用各自的信息系统商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间55便利店便利店食杂店食杂店折扣店折扣店小型小型超市超市大型大型超市超市专业店专业店仓储式仓储式会员店会员店工厂直工厂直销中心销中心购物购物中心中心百货店百货店专卖店专卖店家居建家居建材商店材商店选址选址一般远离市区 商圈和目标客群商圈和目标客群目标顾客多为重视品牌的有目的的购买 商业面积商业

44、面积建筑面积100-200平方米 商业（经营）结商业（经营）结构构为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌 商品售卖方式商品售卖方式采用自选式售货方式。服务功能服务功能多家店共有500个以上停车位 管理信息系统管理信息系统各个租赁店使用各自的信息系统 商业业态商业业态日期/时间日期/时间日期/时间56突出市场的地理位置，以时尚“商业生活馆生活中心概念来提升市场的商业价值；突出市场的地理位置，与嘉信茂广场形成差异化，以“时尚生活馆生活中心概念来提升市场的商业价值日期/时间日期/时间日期/时间57商业类型定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体的国际购物广场给工程商业内涵定位一个理由给工程商

45、业内涵定位一个理由品牌服装、时尚饰品、流行服饰、品牌特色餐饮、高级KTV娱乐日期/时间日期/时间日期/时间58休闲休闲购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐酒店酒店国际性购物广场国际性购物广场日期/时间日期/时间日期/时间59优势条件下允许工程 引进顶级档次的品牌商业顶级品牌豪华品牌高档品牌中档品牌低档品牌杂牌国际顶级名家设计的品牌，通常选址在最优越的商业地段，以独家品牌的形式，需要大量展示的橱窗和最显眼的位置，强调量身定制的个性化效劳国际著名品牌，品牌领先地位稍逊于顶级品牌，通常位于最昂贵商业地段，独家品牌专卖店和在著名高档百货店的一或二楼国际性或地方性著名品牌，更注重商品的品牌而非设计家品牌，独家专卖旗

46、舰店或位于高档大型购物中心具有较高品牌知名度，可以在任何大、中型购物中心的好商铺位置Louis Vuitton,Channel, Gucci, Prada, Dunhill, FendiHugo Boss, Kenzo, Ralph Lauren, Lancel, EscadaEsprit, Layefe, Lan Bao, Nike, Adidas, Ports, TimberlandGiordano, G2000, Baleno服装品牌举例服装品牌举例Tiffany，琉璃工坊Tissot, 现代光学 Swatch, 美式眼镜Swarovski其他相关时尚品牌其他相关时尚品牌银镇目标品牌目标

47、品牌路易威登 香奈尔夫人 古琦 普拉达 登喜路表 芬迪 波士 高田贤三 劳夫罗伦 兰姿 斯卡达 日期/时间日期/时间日期/时间60日期/时间日期/时间日期/时间61工程整体定位工程整体定位 国际品质的精品工程国际品质的精品工程 精品购物、精品酒店、精品公寓精品购物、精品酒店、精品公寓商业整体定位商业整体定位 知名品牌知名品牌 国际时尚购物中心国际时尚购物中心 解决国际品牌与国内高端品牌需求市场解决国际品牌与国内高端品牌需求市场 提升整体业态品质提升整体业态品质酒店定位酒店定位 产权式酒店、酒店式公寓产权式酒店、酒店式公寓 钻石地段钻石地段 小户型公寓小户型公寓 奇货可居奇货可居 出租出租 办公

48、皆办公皆可可地下商业定位地下商业定位 南京莱迪地下广场南京莱迪地下广场商业模式，在整体商业商业模式，在整体商业 工程后期推出工程后期推出,以以Fashion100街区类似概街区类似概 念推出，面积化大为小，实现工程价值最大化。念推出，面积化大为小，实现工程价值最大化。日期/时间日期/时间日期/时间62业态定位楼层业态定位业态定位1-21-2层层国际时尚购物国际时尚购物 女装、淑女装、职业装、化妆品、宝石、眼镜店、男装、休女装、淑女装、职业装、化妆品、宝石、眼镜店、男装、休闲装等，以时尚服装知名品牌为主，如闲装等，以时尚服装知名品牌为主，如Hugo Boss, Kenzo, Ralph Laur

49、en, Lancel, Escada、H&M等3 3楼楼建议三楼物业开发商全部持有，或将沿北面商业全部出售，定位为休闲餐饮、建议三楼物业开发商全部持有，或将沿北面商业全部出售，定位为休闲餐饮、快餐、火锅、牛排，如猫空咖啡、上岛咖啡快餐、火锅、牛排，如猫空咖啡、上岛咖啡 麦当劳（一楼就可有通道）、王麦当劳（一楼就可有通道）、王品牛排等餐饮品牌品牛排等餐饮品牌-1-1层层面积面积20-3020-30小面积为主，小面积为主，分街区定位，化大为分街区定位，化大为小小流行物语服装零售组团国内连锁/特许加盟品牌（知名男女装、男女休闲装区、鞋帽区）罗马假日精品零售组团服务店、眼镜店、服饰精品店、珠宝（饰品店

50、）、钟表、香水、品牌化妆品热带雨林热带雨林美容美发服务组团美容美发、美甲X世代潮流动感组团摄影工作室、潮流饰物饰品店、玩具、影音制品、数码专卖区希腊神化希腊神化女性用品零售组团量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店4-64-6层层国际品牌酒店国际品牌酒店产权式酒店、酒店式公寓、自有持有产权式酒店、酒店式公寓、自有持有日期/时间日期/时间日期/时间63经营模式定位精品百货的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下2点 要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热 满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润。经营模式建议由商业经营

51、管理公司，对经营户统一管理，商户自主经营，并服从统一管理 经营工程必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，签订服从管理保证书 业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。日期/时间日期/时间日期/时间64工程商业布局工程商业布局及产品规划研究及产品规划研究日期/时间日期/时间日期/时间65商业规划原那么商业规划原那么成也规划，败也规划；商业整体规划布局的好坏决定商业今后效益的好坏，直接影响商业面积：日期/时间日期/时间日期/时间66原则内容原则内容原则原则1 1与城市规划体系合理衔接原则原则2 2合理组织景观视线通廊及商业人流动线原则原则3 3合理控制功能分区与商业单元体量面

52、积配比原则原则4 4合理营造均好卖点原则原则5 5注重天际轮廓线的节奏与韵律美感设计原则原则6 6注重商业规划布局的层次感、梯度感原则原则7 7注重外部特色交通组织设计原则原则8 8合理充分兑现项目的商业城市投资价值及商业需要的合理配比原则原则9 9注重规划建筑设计与经营业态、市场需求的实际特征相结合几点商业规划原那么几点商业规划原那么日期/时间日期/时间日期/时间67租金水平租金水平在进行业态规划时，参考不同业种的租金承受能力，进行合理布局安排。面积要求面积要求在进行业态规划时，充分考虑不同商家的经营面积要求。如果规划的面积不适合引进商家的特定经营，会对销售、招商造成阻碍。工程技术条件工程技

53、术条件在业态规划时，考虑引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，如层高、开间、进深、柱距、电气、给水、排水、排烟消防等。 业种聚客能力业种聚客能力聚客能力强的商家所产生对商场的奉献，不仅仅局限于单体经营业绩好，重要的是会带动周边商家的人气，形成整体良好的经营效果。辅助功能需求辅助功能需求如休闲空地、绿化、停车场、设备间、洗手间等都属于辅助功能区范围。人流动线人流动线将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引导至商场的各个区域，形成良好的经营气氛，防止商铺人流死角。商业业态规划考虑因素商业业态规划考虑因素日期/时间日期/时间日期/时间68人流动线设计人流动线设计厕所设置中庭的合理设置1楼商业

54、格局及人流动线分布图日期/时间日期/时间日期/时间691 1柱距设置建议柱距设置建议2 2层高建议层高建议3 3楼层单元分隔及编号楼层单元分隔及编号4 4门窗高度、宽度建议门窗高度、宽度建议5 5广告牌预留位置的建议广告牌预留位置的建议6 6人流、车流的外部导向人流、车流的外部导向7 7物业用房的设置物业用房的设置8 8员工通道设置员工通道设置9 9员工食堂员工食堂的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议1010员工区设置员工区设置的建议，具备哪些功能，位置和大小的建议的建议，具备哪些功能，位置和大小的建议1111公共区域装饰装修的建议，要便

55、于日后使用中的维修和清洁公共区域装饰装修的建议，要便于日后使用中的维修和清洁1212卫生间的设置卫生间的设置建议，数量、位置、大小的建议建议，数量、位置、大小的建议1313商场卸货区商场卸货区以及仓库的设置的建议，位置、大小以及交通的组织等的建议以及仓库的设置的建议，位置、大小以及交通的组织等的建议1414车库、出入口的设置建议，包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等车库、出入口的设置建议，包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等1515指示牌的设置指示牌的设置1616垃圾房的设置垃圾房的设置1717机房、管道井的设置建议机房、管道井的设置建议1818紧急疏散通道的设置建议紧急疏散通道的

56、设置建议建筑结构及功能设计建议内容建筑结构及功能设计建议内容日期/时间日期/时间日期/时间70建筑建筑工程设置工程设置建议内容建议内容1 1商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等方式是否利于日后维修、保养等，以及点光源还是块光源，以及点光源还是块光源2 2空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑预留空调室外机位及空调走线

57、的考虑3 3背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题4 4综合布线部分的建议，包括需要增设的综合布线机房的设置建议综合布线部分的建议，包括需要增设的综合布线机房的设置建议5 5智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议银系统、停车场管理系统等的设置建议6 6消防系统的设置建议消防系统的设置建议7 7煤气报警系统的设置建议煤气报警系统的设置建议8 8信号放大器的设置建议信号放大器的设置建议9 9给、排水系统

58、的设置建议给、排水系统的设置建议1010中水系统的设置建议中水系统的设置建议1111热力供应系统的设置建议热力供应系统的设置建议1212电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议1313程控交换机系统的设置建议程控交换机系统的设置建议1414供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等1515应急照明系统的设置应急照明系统的设置1616可视对讲系统可视对讲系统1717电话系统的设置建议电话系统的设置建议1818项目景观设计建议项目景观设计建议日期/时间日期/时间日期/时间712楼商业格

59、局及人流动线分布图日期/时间日期/时间日期/时间723楼商业格局及人流动线分布方案建议将三楼局部全部封顶，由四望亭局部定位为餐饮，进行招商，并进行销售，建议餐饮销售面积为2000-3000平米；建议南面局部定位为酒店的宴会接待厅和会议厅等。日期/时间日期/时间日期/时间73-1楼商业格局及人流动线分布方案建议将-1楼分为四个街区，每个铺子的面积在20-30平米，街区分功能招商，要求每条街区按照主题精修精美。日期/时间日期/时间日期/时间741-21-2商业景观商业景观规划规划设置建议设置建议1 1满足项目景观需要满足项目景观需要，注意灯光与材料的运用，注意灯光与材料的运用2 2突出商业氛围的营

60、造，同时不应对商家的店招及广告位形成过多的视线遮挡突出商业氛围的营造，同时不应对商家的店招及广告位形成过多的视线遮挡3 3景观小品为商业人流提供休憩场所景观小品为商业人流提供休憩场所4 4与导引系统功能互动，兼备一定的展示功能与导引系统功能互动，兼备一定的展示功能5 5在必要的位置利用景观绿化规避对商业人流的视觉干扰在必要的位置利用景观绿化规避对商业人流的视觉干扰1-21-2商业景观规划设置建议商业景观规划设置建议日期/时间日期/时间日期/时间75日期/时间日期/时间日期/时间76日期/时间日期/时间日期/时间77日期/时间日期/时间日期/时间783 3楼餐饮功能区景观楼餐饮功能区景观规划规划

61、设置建议设置建议结构要求结构要求建筑形式为框架结构，采用大层高、大开间、大柱距设计建筑形式为框架结构，采用大层高、大开间、大柱距设计( (柱距达到柱距达到8 8米米以上以上) )，保证分割的灵活性，最小分割面积，保证分割的灵活性，最小分割面积50-10050-100平米；平米；利用连廊等建筑设计手法实现多首层空间，尽量避免出现首层与二、三利用连廊等建筑设计手法实现多首层空间，尽量避免出现首层与二、三层商业价值差距过大的问题。层商业价值差距过大的问题。设备要求设备要求针对餐饮行业的特殊性，应重点考虑其消防、燃气、给排水、排烟等相针对餐饮行业的特殊性，应重点考虑其消防、燃气、给排水、排烟等相关方面

62、的特殊要求。关方面的特殊要求。有充足的电力供应及自来水供应，有油烟气排放通道有充足的电力供应及自来水供应，有油烟气排放通道（地排或空排）（地排或空排），有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或设备层设备层均可，但忌分布数均可，但忌分布数个楼面个楼面。首层集中厨房区内需设置顺畅的上下货通道，满足厨房上货及垃圾清运首层集中厨房区内需设置顺畅的上下货通道，满足厨房上货及垃圾清运等功能需求，同时规避其对商业街的负面影响。等功能需求，同时规避其对商业街的负面影响。3 3楼餐饮功能区景观规划设置建议楼餐饮功能区景观规划设置建议日期/时间日期/时间日期/时间79日期/

63、时间日期/时间日期/时间80日期/时间日期/时间日期/时间81日期/时间日期/时间日期/时间82商业气氛营造灯光工程日期/时间日期/时间日期/时间83广场喷泉景观打造是工程的特色亮点 也须注意户外广告位 街头休息座位等细节 商业气氛营造广场水景细节工程日期/时间日期/时间日期/时间84产权式酒店及酒店式公寓产权式酒店及酒店式公寓市场定位及产品规划建议市场定位及产品规划建议日期/时间日期/时间日期/时间85工程产品策略工程产品策略减少资金积压减少资金积压快速回现快速回现大户型大户型需要开发商较强运营能力与品质需要开发商较强运营能力与品质监控能力，且回笼资金慢，市场监控能力，且回笼资金慢，市场风险

64、高。风险高。实现良好收益实现良好收益品牌社会口碑双丰收品牌社会口碑双丰收 小户型属于投资型产品，受政小户型属于投资型产品，受政策因素的市场波动较大，且不容策因素的市场波动较大，且不容易实现价值，市场回报率不高，易实现价值，市场回报率不高，弊大于利。弊大于利。产权式酒店及酒店式公寓产品开展策略产权式酒店及酒店式公寓产品开展策略 考虑项目的整体发展，考虑项目的整体发展，整合优势资源整合优势资源常规户型常规户型未能充分实现价值，对资金的快未能充分实现价值，对资金的快速回笼不利，影响项目的组合产速回笼不利，影响项目的组合产品开发，市场回报率一般，弊大品开发，市场回报率一般，弊大于利。于利。日期/时间日

65、期/时间日期/时间86工程产权式酒店及酒店式公寓的产品定位的策略思考减少资金积压快速回现减少资金积压快速回现实现良好经济收益实现良好经济收益工程品牌社会口碑双丰收工程品牌社会口碑双丰收u户型面积要小，投资和居住的门槛不高u工程价值全面提升u工程的整体形象和产品质高规格u考虑工程的局部酒店物业要持有持有，前期产品是重点u以投资型的产品开发为主力降低门槛，快速回降低门槛，快速回笼资金，控制面积笼资金，控制面积小小工程价值全面提升，工程价值全面提升，高品质规划设计高品质规划设计豪豪躲避投资型产品风险躲避投资型产品风险满足居家功能。满足居家功能。宅宅整合工程资源整合工程资源降低市场风险降低市场风险开发

66、商目标开发商目标产品定位要求产品定位要求产品定位策略产品定位策略日期/时间日期/时间日期/时间87基于上述产品定位的分析，本工程产品塑造投资小、价值高、稳定投资回报的产品是本工程开展方向1请国际知名酒店管理公司进行管理，给予投资者稳定的投资回报率；2作为投资性产品，必须抓住产权式酒店的投资型客户；3单身公寓扬州市场接受度较低，同时市场去化能力弱，难以销售，对于项目的单身公寓必须另辟蹊径，走投资型路线；4展示项目高档酒店形象，给投资者以投资信心。满足投资需求的产满足投资需求的产权式酒店：权式酒店：精装产权式的酒店精装产权式的酒店及酒店式公寓及酒店式公寓日期/时间日期/时间日期/时间88产品面积规

67、划依据工程的规划和市场开展规律，本工程的酒店局部的开展有三大方向本工程的酒店式公寓及酒店式公寓的产品开展方向主要依据品牌商务酒店，目前在运营的市场现状确定，通常有以下两种种产品规划设计方向：单人床户型设计面积15平米，建筑面积约25平米标准间户型设计20平米，建筑面积约30平米商务间户型设计35-50平米日期/时间日期/时间日期/时间89户户 型型比比 例例单人床户型（面积单人床户型（面积15平米，建筑面积约平米，建筑面积约25平米）平米）10%标准间户型设计（标准间户型设计（20平米，建筑面积约平米，建筑面积约30平米）平米）70%商务间户型设计（商务间户型设计（35-50平米）平米）15%

68、办公用房办公用房5%产权式酒店户型比例日期/时间日期/时间日期/时间90宽敞尺度，10米挑高的酒店式大堂，尽享身份的尊贵10米挑高的豪华大堂，不仅提供了高贵的洽谈场所，更是以一种气派的方式宣誓着酒店的高回报、低风险。 日期/时间日期/时间日期/时间91观光电梯厅与公共走廊精美宽阔，更表达生活的高贵与雍容米宽的公共走廊、高档华美的电梯厅，业主在哪一个角落都能沉着地交流。商务与社交都能在这里的每一寸空间完美转换。日期/时间日期/时间日期/时间92空中花园功能与营造空中花园功能与营造空中花园功能与营造空中花园在国外也被叫作屋顶绿化。由于高科技材料和技术的运用，使得近年的屋空中花园在国外也被叫作屋顶绿

69、化。由于高科技材料和技术的运用，使得近年的屋顶绿化到达了一个新的高度。今天，铺设了防水层、安装了排水装置、种上了顶绿化到达了一个新的高度。今天，铺设了防水层、安装了排水装置、种上了植物的屋顶模式改变了以前植物的屋顶模式改变了以前“禁止入内的传统屋顶模式，其结果是，不仅把禁止入内的传统屋顶模式，其结果是，不仅把花园建在了意想不到的地方花园建在了意想不到的地方屋顶，而且对缓解越来越恶劣的环境起到了屋顶，而且对缓解越来越恶劣的环境起到了一定的作用。一定的作用。 1 1屋顶绿化不仅具有美化作用，它对于环境也大有益处，如可以减小暴风屋顶绿化不仅具有美化作用，它对于环境也大有益处，如可以减小暴风雨带来的储

70、水压力。与普通屋顶相比，一个绿化过的屋顶能够吸收雨带来的储水压力。与普通屋顶相比，一个绿化过的屋顶能够吸收50509595的降水量，而且还能过滤水和空气，吸收化学气体、有毒物质和浮尘。的降水量，而且还能过滤水和空气，吸收化学气体、有毒物质和浮尘。 2 2城市中的屋顶绿化还可以缓解热岛效应。而绿化后的屋顶，其屋顶温度可城市中的屋顶绿化还可以缓解热岛效应。而绿化后的屋顶，其屋顶温度可由在原来的由在原来的65657575降到降到40405050。 3 3屋顶绿化还可为一些物种提供栖息场所。屋顶绿化还可为一些物种提供栖息场所。 4 4尽管绿化屋顶在建造时要比普通屋顶所需费用高一些，但综合考虑还是尽管绿

71、化屋顶在建造时要比普通屋顶所需费用高一些，但综合考虑还是很划算的，因为经过绿化的屋顶使用寿命是普通屋顶的很划算的，因为经过绿化的屋顶使用寿命是普通屋顶的2 23 3倍，而且经过绿化倍，而且经过绿化的屋顶冬暖夏凉。的屋顶冬暖夏凉。 5 5屋顶绿化在美学和心理学上的作用：原本光秃秃的屋顶被葱绿的屋顶代替屋顶绿化在美学和心理学上的作用：原本光秃秃的屋顶被葱绿的屋顶代替了，可以让人们放松心情，得到美的享受。了，可以让人们放松心情，得到美的享受。日期/时间日期/时间日期/时间93空中花园示意日期/时间日期/时间日期/时间94创意空中泳池 营造纯粹蓝色水世界，在解决了酒店游泳池私密性和开放性的同时，也成就

72、花园的一个重要标志。裙楼楼项设计了独特的半露天式空中游泳池，一局部在室内，一局部在室外，花草掩映，因水流而成瀑布，酒店形象因此更加灵动。其精美的空间造型与环境设计，使空中游泳池成为本工程一个标志性景观。 日期/时间日期/时间日期/时间95相关商务宴会酒店配套 3楼营造商务宴会厅解决酒店宴会厅问题。日期/时间日期/时间日期/时间96一流的物业品质，需要引进有一流物业提供高品质效劳作为保证，引入国际品物业品牌物业是打造一流物业生活的重要砝码ASCOTT 雅诗阁集团雅诗阁集团第一太平戴维斯第一太平戴维斯高力国际高力国际日期/时间日期/时间日期/时间97物业效劳：雅诗阁的效劳表达名流人士的典雅的生活方

73、式雅诗阁集团是国际领先的效劳公寓开发管理集团，在全球拥有15,000套的效劳公寓单元，覆盖了欧洲，亚太和海湾地区的主要城市。雅诗阁集团在全球17个国家的40个城市中拥有分支。足迹遍步欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲和新西兰的悉尼、墨尔本及奥克兰，以及海湾地区的迪拜等。总部设在新加坡的雅诗阁集团成立于1984年，是整个亚太地区豪华品牌效劳公寓的先驱。在经历了21年的成长与开展后，雅诗阁集团已是全球公认的国际品牌。集团旗舰品牌雅诗阁是豪华效劳公寓的象征，表达着名流人士的典雅生活方式。日期/时间日期/时间日期/时间98物业效

74、劳：第一太平戴维斯，体贴入微的效劳与人文关心第一太平戴维斯Savills是 Savills plc 旗下物业效劳子公司的商号名称。第一太平戴维斯Savills在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业效劳。 第一太平戴维斯Savills近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的效劳。至今已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大效劳网络。注： Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业效劳供给商。 集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物

75、业。第一太平戴维斯Savills的效劳总能到达甚至超过您的期望。引入第一太平戴维斯作为工程的物业管理公司，不仅为引进了国际性的物业管理理念，更为业主们量身打造了体贴入微的先进物业效劳，为工程增添了具有人文关心的附加价值。 日期/时间日期/时间日期/时间99物业效劳：高力国际，五星级的豪宅享受作为世界最大的物业管理跨国集团之一，高力国际集团源于加拿大，在全球六大洲51个国家的联合办事处已超过245个，聘用超过9000名物业人才，所管理物业总面积超过四亿两千万平方米。高力国际集团登陆中国市场后，在北京、上海、广州、杭州、南京、成都、苏州等城市都设立了分支机构，同时，受托管理或提供咨询效劳的物业更遍

76、布国内20多个中大型城市。在南京，钟山国际高尔夫、长江路9号、锋尚国际等几大高端工程都由高力国际物业进行物业管理。在南京，钟山高尔夫别墅、长江路9号、锋尚国际等几大高端工程都由高力国际进行物业管理。高力国际将为业主提供优质生活效劳，包括二十四小时保安、保洁、绿化、家政、商务效劳以及举办各类社区活动等以完美的硬件设施、软性效劳给业主带来真正“五星级大宅的享受。 日期/时间日期/时间日期/时间100第三局部 工程招商运营策略日期/时间日期/时间日期/时间101它山之石 可以攻玉之理论研究“站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远日期/时间日期/时间日期/时间102它山之石理论研究1站在巨人的肩膀上，我们

77、可以走得更远。商业地产巨头万达集团的成功经验说明，商业地产开发关键在于把握六大要素。只租不售只租不售精确定位精确定位招商在前招商在前规划设计规划设计成本控制成本控制经营管理经营管理商业运营六大关键要素商业运营六大关键要素案例来源：易丰行商业管理研究中心日期/时间日期/时间日期/时间103它山之石理论研究2站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。要素一：只租不售。要素一：只租不售。立论依据：做商业地产，是长期投资，需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金立论依据：做商业地产，是长期投资，需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。流，不能搞短平快

78、，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。 易丰行机构研究说明：购置店铺的业主易丰行机构研究说明：购置店铺的业主80%80%是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。商业工程都需要赚钱。商业工程都需要1-31-3年的市场培育期。而小租户没有培育市场的心态，生意不好年的市场培育期。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。业主收不到理想的租金必然把矛头就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。业主收不到理想的租金必然把矛头指向开发商。这是不能保证商业整体性和有效经营的纯销售模式的后遗症。指向开发商。这是不能保证商业整

79、体性和有效经营的纯销售模式的后遗症。 只租不售？那对于急于回款的开发商该怎么办？ 回款解决模式：在有效招商运营管理的情况下，实行销售，实现产权、使用权、管理经回款解决模式：在有效招商运营管理的情况下，实行销售，实现产权、使用权、管理经营权的有效别离。营权的有效别离。日期/时间日期/时间日期/时间104它山之石理论研究3站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。要素二：精确定位。要素二：精确定位。1、定地址。首选成熟的商业区域，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。商场上有句名言，“一步差三成。商业选址一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。2、定客户。研究说明，混淆搭配大卖场与精品店可能导

80、致精品店经营不佳，因为大卖场面对的是群众客户，而精品店针对的是高端客户，购物中心积聚的群众客户人气对精品店意义不大。单一型流行百货的模式将更好效劳于高端客户。3、定规模。百货中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最正确规模。多个商业运营商的经验说明：一个百货中心面积最好是1-2万平方米左右。日期/时间日期/时间日期/时间105它山之石理论研究4站在巨人的肩膀上，我们可以

81、走得更远。要素三：招商在前。要素三：招商在前。1 1、 确定主力店确定主力店 关键词：顶级品牌关键词：顶级品牌 知名品牌知名品牌主力店确实定是有学问的，不是多多益善，主力店具有会聚人气和品牌示范的作用，招商时主力店确实定是有学问的，不是多多益善，主力店具有会聚人气和品牌示范的作用，招商时候，尽量找一些知名度高影响力大的知名品牌，假设有条件，引进一些顶级品牌。候，尽量找一些知名度高影响力大的知名品牌，假设有条件，引进一些顶级品牌。一定要招商与销售旗鼓相当进行。招商主要解决两个问题。一定要招商与销售旗鼓相当进行。招商主要解决两个问题。2 2、选择次主力店、选择次主力店 关键词：知名品牌关键词：知名

82、品牌 易丰行机构综合多个商业地产商研究说明，现在缺的是知名品牌的主力店。易丰行机构综合多个商业地产商研究说明，现在缺的是知名品牌的主力店。招商在前的策略作用不止在于先期聚拢人气，还能充分一些主力店对工程影响的特殊要求。如果我们如果能招来LV这样顶级世界品牌的话，那么一定会在扬州引起强烈爆炸效应。LV都来了，谁还敢小瞧我们的工程！？日期/时间日期/时间日期/时间106交通体系交通体系高度、荷载高度、荷载留有余地留有余地要分流，人流出入的大要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入门口不要紧挨着车出入口。口。 第二考虑垂直第二考虑垂直交通体系要合理，方便交通体系要合理，方便人流上下。人流上下。 第三

83、卸第三卸货区要合理安排。现在货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，多数做法是放在地下室，消费者看不到货车。消费者看不到货车。不同的业态对高度、荷载的要不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要求是截然不同的。超市最少要1 1吨，图书要吨，图书要2 2吨，建材要吨，建材要4 4吨。吨。 做餐饮楼板要降板，要排油，做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。排水。不考虑是行不通的。 所以招商在前面，设计就更合所以招商在前面，设计就更合理一些。理一些。对主力店对层高、进深等方对主力店对层高、进深等方面有特殊要求的，规划设计面有特殊要求的，规划设计事先要留有余地。事先要留有余地。

84、不然，不然，不但要承受经济方面的损失，不但要承受经济方面的损失，还会使工程形象受损，影响还会使工程形象受损，影响到开发商的品牌。到开发商的品牌。它山之石理论研究5站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。要素四：规划设计。要素四：规划设计。规划设计主要注意以下三个方面。规划设计主要注意以下三个方面。日期/时间日期/时间日期/时间107它山之石理论研究6站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。要素五：本钱控制。要素五：本钱控制。 大型集中商业是长期投资收租物业，本钱控制非常重要。投资回报率会随着本钱的增加而降低。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报，如果本钱控制的不好，需要投资亿元，那么一年只有

85、6%的投资回报。1、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好本钱的。2、准决算管理。所有工程全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，但凡没有图纸变更，就不再决算。3、从设计上控制本钱。本钱控制的关键是设计本钱控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好本钱关。商业地产开发本钱控制体系商业地产开发本钱控制体系日期/时间日期/时间日期/时间108它山之石它山之石理论研究理论研究7 7站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。要素六：经营管理。要素六：经营管理。经营管理是百货中心能否保值升值的关键。经营管理是百货中心能否保值升值的关键。百货

86、中心的经营管理不同于住宅的物业管理。商业经营管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率到达20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。日期/时间日期/时间日期/时间109它山之石理论研究9站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。易丰行综述易丰行综述1、招商与销售一定要齐头并进。其重点在于：1主力店不在于多而杂，在于适量而精。2注意从客户角度出发，业态切实考虑到客户需求，躲避普通业态与高端业态混搭的现象。3特殊业态招商一定要在规划阶段就要开始，以便规划上能满足不同业态的特殊要求。2、规划上作

87、更多人性化考虑。日期/时间日期/时间日期/时间110以招商为先导促进本案商业快速销售，沿着这一思路我们对本案商业整合营销进一步深入研讨日期/时间日期/时间日期/时间111七大运营策略1、三权别离2、招商与销售并举3、核心业态加品牌店4、带租约销售5、自营区与投资区合理结合6、局部物业“自持不售7、专营公司经营易丰行观点日期/时间日期/时间日期/时间112运营策略11 1、三权别离、三权别离使用权 招商 固定回报 缴纳租金 需要统一经营的业态实行所有权、使用管理权、经营权别离：投资客购置物业的所有权，获取固定回报，使用权交给商管公司，商管公司对外招商，商户交纳租金获得经营权。投资客所有权经营户经

88、营权商管公司管理权日期/时间日期/时间日期/时间113运营策略2为保证投资客购置信心，尽早打造商业气氛，同时招商工作较销售更具灵活性，所以建议在招商与销售并举。2 2、招商与销售并举、招商与销售并举知名品牌的招商引进，一方面会带来商业人气，具有强大的知名品牌的招商引进，一方面会带来商业人气，具有强大的聚客能力，同时，还具有示范作用。聚客能力，同时，还具有示范作用。日期/时间日期/时间日期/时间114运营策略33 3、核心业态加品牌店、核心业态加品牌店商业须有12个核心业态，比方拥有人气店的麦当劳。同时在核心业态确定后，主力招商进各种一线品牌店。“点、“线结合带到整个商业“面。日期/时间日期/时

89、间日期/时间115在销售开展工作同时，招商工作亦进行，投资客看到商业未来招商的保障，投资信心会更大，更利于销售。运营策略44 4、带租约销售、带租约销售日期/时间日期/时间日期/时间116运营策略55、自营区与投资区合理结合局部畅销铺面可不带租约销售，客户购置后可自营或自行租赁，但应服从整个商管经营业态分布的要求。如一楼铺位为人气店如肯德基等保存适当面积。日期/时间日期/时间日期/时间117运营策略66、局部物业“自持不售为增加商管公司管理力度，维持商管公司经营运转，保证整个商业体的繁荣，开发商须持有局部物业产权，而不能全部销售出去，持有局部的物业可进行一线品牌店的招商或有特别需求的招商、因为

90、这些经营户要求的租金都相对较低。日期/时间日期/时间日期/时间118针对工程内的整体商业，应由专业的商业管理公司，统一规划、统一招商、统一经营、统一宣传、统一管理。以到达“永续经营的目的。7 7、专业商业管理公司经营、专业商业管理公司经营运营策略7日期/时间日期/时间日期/时间119招商思路招商思路1、招商前提、招商前提2、招商定位、招商定位3、业态划分、业态划分4、租金制定、租金制定5、招商策略、招商策略6、招商推进计划、招商推进计划7、招商组织实施、招商组织实施易丰行观点具体招商策略及招商方案，我们将在后期运营中，进一步实施和运作。日期/时间日期/时间日期/时间120第四局部 工程整合营销

91、推广策略日期/时间日期/时间日期/时间121工程推盘及价格策略工程推盘及价格策略日期/时间日期/时间日期/时间122波士顿矩阵模型分析波士顿矩阵模型分析易丰行研究借鉴工具整合营销推盘策略日期/时间日期/时间日期/时间123市场需求投资市场竞争属性产权式酒店产权式酒店高高中中现金牛现金牛酒店式公寓酒店式公寓中中中中明星明星1-21-2楼商业楼商业中中高高现金牛现金牛-1-1楼商业楼商业中中中中明星明星3 3楼商业楼商业中中中中廋狗廋狗太合国际广场各产品类型市场需要特性太合国际广场各产品类型市场需要特性日期/时间日期/时间日期/时间124step1:现金牛+明星产权式酒店+酒店式公寓step2:现

92、金牛+痩狗1-2楼主题商业+3楼餐饮商铺step3:明星-1楼地下商业酒店式公寓、产权式酒店短平快，投资小、购置力强，能迅速回笼资金。在销售之前，必先定品牌酒店管理公司。着重宣传主题购物中心的价值，同时随着招商工作的不断开展，主力商家的进驻，分批推出限量黄金商铺，短期引爆。最后推出地下商业，从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。推盘节奏日期/时间日期/时间日期/时间125整合营销客户定位对本工程区域价值的认同对本工程区域价值的认同洞悉城市开展脉搏，认同城市中央开展潜力。洞悉城市开展脉搏，认同城市中央开展潜力。对工程投资价值升值潜力的认同。对工程投资价值升值潜力的认同。1 1、定位依据、

93、定位依据依据价值认同理论对客户做出判断。依据价值认同理论对客户做出判断。对本案工程价值的认同对本案工程价值的认同核心辐射近核心辐射近5050万人口的区域性综合商业区。万人口的区域性综合商业区。对商业工程价值的认同对商业工程价值的认同“一铺养三代的认识，本身就是商铺物业的持有者或者经营者。一铺养三代的认识，本身就是商铺物业的持有者或者经营者。日期/时间日期/时间日期/时间126整合营销客户定位2、属性定位1企业客户。银行等金融机构、中国移动等通讯企业因区域开展的需要购置本案商业。大中型国有企业因商业物业抗跌性以及物业本身的租金收益购置本案商业。本地代理商、服装生产企业、大中型休闲、餐饮娱乐、零售

94、、效劳业企业。投资公司。日期/时间日期/时间日期/时间1272、属性定位2个人客户。知名品牌在扬州地区的代理商。经营中高档品牌的私营业主、个体户。有一定经济能力且具备投资意识的投资客，涵盖的职业类别广泛。餐饮休闲餐饮等快速消费品行业的经营者。整合营销客户定位日期/时间日期/时间日期/时间1281 1、定位原那么、定位原那么主要采取市场比较定价法，对本案商业做价格定位。主要采取市场比较定价法，对本案商业做价格定位。参考扬州市区域内几大在售商业工程。参考扬州市区域内几大在售商业工程。目前整个扬州市区商业用房均价约为目前整个扬州市区商业用房均价约为10000-1500010000-15000元元/

95、/，同时，一般商业价格是普通住宅的销售价格同时，一般商业价格是普通住宅的销售价格3-53-5倍，目前扬州普通住宅均价在倍，目前扬州普通住宅均价在40004000元元/ /左右，商左右，商业价格应该在万元左右。易丰行市调数据。业价格应该在万元左右。易丰行市调数据。考虑到本案商业销售期将在考虑到本案商业销售期将在20212021年底到年底到20212021年上半年，不做市场变化考虑，年上半年，不做市场变化考虑，对本案商业销售价格初步定位，见下页。对本案商业销售价格初步定位，见下页。整合营销客户定位日期/时间日期/时间日期/时间1292、价格建议本案商业总体均价定位：12800元/。按照可售面积28

96、000平米计。整合营销价格定位日期/时间日期/时间日期/时间130面 积销售均价（元）销售总价（亿元）产权式酒店（精装）产权式酒店（精装）40004000700070000.280.28酒店式公寓（精装）酒店式公寓（精装）40004000700070000.281楼商业50005000250001.252 2楼商业楼商业50005000150000.75-1-1楼商业楼商业65006500900090000.590.593 3楼商业楼商业29222922900090000.260.26整合营销价格定位3、各物业类型销售建议以上合计销售总价约为：亿左右，除去土地本钱1亿元，建安3万平米计算，单价

97、2000元/计本钱约在亿元，剩余毛利润约在亿。日期/时间日期/时间日期/时间131整合市场攻击策略整合市场攻击策略Strategy Ad. Planning日期/时间日期/时间日期/时间132国际物业，八战定扬州日期/时间日期/时间日期/时间133我们的任务就是要：颠覆扬州，颠覆四望亭路日期/时间日期/时间日期/时间134寻找颠覆之路日期/时间日期/时间日期/时间135一、商业工程的常见利器1、地段、地段2、返租、返租3、企业实力、企业实力4、主力店、主力店5、价格、价格6、 日期/时间日期/时间日期/时间136二、我们的杀手锏是什么？1、地段、地段2、返租、返租3、企业实力、企业实力4、主力

98、店、主力店5、价格、价格6、 ？日期/时间日期/时间日期/时间137三、满足颠覆的根本.引 爆市场的经营概念日期/时间日期/时间日期/时间138四、颠覆从哪里开始？市场突破点的核心建立工程商业品牌领导地位市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立 形象的高点 产品的高点 整合推广的高点 工程形象的建立 现场优势的建立 整合攻击优势建立日期/时间日期/时间日期/时间139五、颠覆的核心动力！不仅仅是概念的颠覆，更是事件的颠覆商业工程的推广的三个开展阶段：第一阶段：产品营销地段、价格，产品本身的竞争第二阶段：效劳营销返租、经营管理、主力店，产品附加价值的竞争第三阶段：体验营

99、销 情景式购物、主题购物，消费者刺激投资竞争 日期/时间日期/时间日期/时间140六、什么是体验营销！体验营销最早是由美国著名的营销专家斯科特罗比内特提出来了。他给体验营销的定义是： “体验是企业和顾客交流感官刺激、信息和情感的要点的集合。体验营销就是将这些要点有销售结合到达最正确的销售成果。什么是情景式购物： “情景式购物是体验营销的表现形式，他最大的目的就是为商业效劳。使消费者的购物程序不再是简单购置商品，而是在购置商品时享受到购物的快乐、商品的文化内涵等。从而带动消费者的购置兴趣，刺激投资者的投资热情。 日期/时间日期/时间日期/时间141七、为什么用体验营销！一易丰行的投资定律分析：消

100、费者经营者投资者投资者提供场所给经营者经营，获取价值经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然1易丰行机构结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸易丰行机构结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。引消费者。日期/时间日期/时间日期/时间142七、为什么用体验营销！二易丰行的定位铁三角：赢得市场的法宝创造第一表现差异引导需求扬州首家流行时尚情景式购物中心独特的营销方式，第三代投资法那么。全世界最流

101、行的主题购物方式，最有前景的投资产业。易丰行结论：要让消费者看得到，信心足，情景式购物是本工程的唯易丰行结论：要让消费者看得到，信心足，情景式购物是本工程的唯一最正确出路！一最正确出路！日期/时间日期/时间日期/时间143售楼处体验营销细节日期/时间日期/时间日期/时间144样板房体验营销细节日期/时间日期/时间日期/时间145八、颠覆的旗帜？工程定位：扬州国际品质购物广场品牌定位：时尚、流行核心概念：国际品质品牌个性：国际的、时尚的、有情调的、品位的、欢愉的 日期/时间日期/时间日期/时间146九、吹响颠覆的号角？推广主题：推广主题：一铺养三代，万国富扬州一铺养三代，万国富扬州日期/时间日期

102、/时间日期/时间147系列推广主题：系列推广主题：做国际酒店品牌的房东做国际酒店品牌的房东谁可掘金谁可掘金 城市中央价值不动产？城市中央价值不动产？城市中央不动产城市中央不动产 价值背后是什么？价值背后是什么？投资价值在于未来商业钱景投资价值在于未来商业钱景日期/时间日期/时间日期/时间148制造话题炒作？通过系列软文炒作，吵醒扬州投资人信心、炒热工程！1、太合国际广场、太合国际广场LV都来了，你还等什么？都来了，你还等什么？2、是什么吸引、是什么吸引12位教授位教授28位投资者对太合国际广场如此关注？位投资者对太合国际广场如此关注？ 3、太合国际真的值得投资吗？、太合国际真的值得投资吗？ 访

103、南京大学访南京大学*教授对太合国际广场的投资分析教授对太合国际广场的投资分析 4、产权式酒店，为何如此引人关注？、产权式酒店，为何如此引人关注？ 太合国际广场创金融危机中高稳定、高回报的投资型产品太合国际广场创金融危机中高稳定、高回报的投资型产品 5、凭什么知名酒店、凭什么知名酒店、LV看中太合国际广场？看中太合国际广场？6、扬州楼市上演投资神话、扬州楼市上演投资神话 太合国际广场凭什么卖这么快？太合国际广场凭什么卖这么快？ 城市中央价值投资高地，最后城市中央价值投资高地，最后56席时机席时机。日期/时间日期/时间日期/时间1491、成为市场的有效话题 太合国际广场成为当前市场投资的有效主题。

104、2、成为稀缺型稳定投资性产品的代名词 金融危机下如此稀缺性的产品到哪里寻找？3、成为扬州流行时尚地标 标志性的立面，让人产生冲动的现场营造。4、成为扬州投资型人士的首选楼盘 交通、配套、物业管理、投资回报、收益性质等物业质素“均好。5、成为扬州楼市最亮点 极短时期内售罄，极短时期内实现工程销售业绩。十、太合国际广场将在扬州市场建立五大指标日期/时间日期/时间日期/时间150八战定扬州八战定扬州工程执行策略日期/时间日期/时间日期/时间151一、必须攻克的四大堡垒！1、企业实力问题2、地段开展潜力问题3、后期经营回报问题4、工程实质问题卖空地日期/时间日期/时间日期/时间152二、战略部署二、战

105、略部署陆军：报纸、现场、电台、单张、户外大牌等陆军：报纸、现场、电台、单张、户外大牌等主要任务：树立工程形象，传播工程内容，辅助工程营销手段主要任务：树立工程形象，传播工程内容，辅助工程营销手段目的：让群众知道我们工程是扬州前所未有的商业中心，使之产生目的：让群众知道我们工程是扬州前所未有的商业中心，使之产生 投资兴趣。投资兴趣。空军：新闻媒体空军：新闻媒体主要任务：炒作工程地段、炒作工程前景、炒作体验经济对投资的优势。主要任务：炒作工程地段、炒作工程前景、炒作体验经济对投资的优势。目的：引导投资者的投资思维，解决工程后期经营带来的影响。目的：引导投资者的投资思维，解决工程后期经营带来的影响。

106、海军：活动海军：活动主要任务：制造人气，吸引关注主要任务：制造人气，吸引关注目的：制造工程关注程度。目的：制造工程关注程度。日期/时间日期/时间日期/时间153三 、三次攻击八大战役？第1攻击波时间：2021年9月2021年10月底 二大战役：曾经世界魅力中心、扬州人怎么拉、历史记忆犹新攻击点：形象出台，引起市场关注第2攻击波 时间：2021年11月2021年6月低 攻击点：概念全方位冲击到达销售任务第3攻击波 时间：2021年6月2021年9月 攻击点：任务尾期加强销售 全盘攻击阶段五大战役：悬念拉住市场、主力店的魅力、真正反租收益、实惠活动感销、享受万国风情 终结战役：强势销尾盘 日期/时

107、间日期/时间日期/时间154攻击第一波：拉动市场攻击第一波：拉动市场时间：时间：2021年年9月月2021年年10月底月底日期/时间日期/时间日期/时间155四、颠覆扬州攻击第一波战役之一第一战：太合国际广场的开工建设目的：让群众知道扬州也自由的高档购物中心了，引起轰动。时间：9月1日9月30日主要形式：现场围墙、户外大牌、报纸软文、活动日期/时间日期/时间日期/时间156四、颠覆扬州攻击第一波战 役之二第二战：扬州人怎么拉？第二战：扬州人怎么拉？目目的的：用用软软文文形形式式质质问问扬扬州州人人的的精精神神！大大胆胆、创创新新、敢敢为为人人先先的的精精神神到到那那里去了？从而带出我们工程的创

108、新方式。引导人们对我们工程的观望。里去了？从而带出我们工程的创新方式。引导人们对我们工程的观望。 再用硬广、结合户外路牌并打出再用硬广、结合户外路牌并打出“谁敢掘金谁敢掘金 城市中央价值不动产？城市中央价值不动产？ 时间：时间：10月月1日日10月月30日日主要形式：户外大牌、公交车、报纸、软文主要形式：户外大牌、公交车、报纸、软文 售楼处形象：国际购物中心、国际酒店品牌售楼处形象：国际购物中心、国际酒店品牌日期/时间日期/时间日期/时间157攻击第二波：热销市场攻击第二波：热销市场时间：时间：2021年年11月月2021年年6月底月底日期/时间日期/时间日期/时间158四、颠覆扬州攻击第二波

109、战役之三第三战：悬念拉住市场第三战：悬念拉住市场 目目的的： 提提出出“一一生生的的投投资资，值值得得30天天的的等等待待？那那么么，一一个个悬悬念念的的开开始始，我我们们主主要要就就是是为为了了工工程程开开盘盘，在在这这个个期期间间的的宣宣传传谜谜底底应应该该给给群群众众揭揭晓晓。我我们们将将节节奏奏紧紧迫迫化化些些，吊吊足足他他们们的的胃胃口口为为开开盘盘当天做足准备。当天做足准备。主要形式：报纸广告、户外广告主要形式：报纸广告、户外广告具体实施：标题：激情等待只有具体实施：标题：激情等待只有12天天 标题：再有标题：再有8天，梦想就会实现天，梦想就会实现 标题：标题：5天，只有天，只有5

110、天了天了 标题：后天就要来了标题：后天就要来了 标题：明天会怎样标题：明天会怎样 标题：城市中央价值不动产标题：城市中央价值不动产 1000位投资客哄抢位投资客哄抢户外广告：与上面同步，采用倒记时的方法。户外广告：与上面同步，采用倒记时的方法。日期/时间日期/时间日期/时间159四、颠覆扬州攻击第二波战役之四第四战：主力店的魅力第四战：主力店的魅力 目目的的：当当开开盘盘后后我我们们必必将将引引入入主主力力店店，主主力力店店将将成成为为我我们们诉诉求求重重点点。通通过过对对主主力力店店的的宣宣传传 到到达达让让投投资资者者有信心的目的。有信心的目的。宣传主题：宣传主题：LV来扬州了？来扬州了？

111、 主要形式：报纸广告、主要形式：报纸广告、DM、户外广告、户外广告日期/时间日期/时间日期/时间160四、颠覆扬州攻击第二波战役之五第第五五战战：投投资资解解析析会会、品品牌牌答答谢谢会会及及主主力力店店名名品品牌牌签签约约仪仪式式 甚甚至至可可以以将将?鲁豫有约鲁豫有约?搬进我们的售楼处搬进我们的售楼处目目的的：本本阶阶段段的的目目的的将将更更加加明明确确，1012本本来来就就是是投投资资市市场场的的热热销销期期，我我们们如如果果连连实实在在的的促促销销手手法法还还达达不不到到销销售售效效果果的的话话。我我们们必必须须采采用用大大量量的的活活动动为为工工程程聚聚集集人人气气，通通过过口口碑碑

112、、现现场场结结合合促促销销方方式式，三三重重攻攻击击投资者与经营者，让他们觉得这里才是投资的热土。投资者与经营者，让他们觉得这里才是投资的热土。主要形式：报纸、活动主要形式：报纸、活动日期/时间日期/时间日期/时间161陈鲁豫日期/时间日期/时间日期/时间162四、颠覆扬州攻击第二波战役之六开盘前事件营销攻击策略 “埋金罐，送金卡开盘活动策略原那么：1 、扬州口碑传播力度很强，用事件营销，让扬州人十传百的免费宣传， 开盘前全面启动市场； 2 、封杀各主要通路，将埋金罐的信息全面传递；事件营销：“埋金罐，送金卡开盘活动 在开盘前我们传出要在工程中心埋下10公斤的黄金发财罐的消息，让市民免费为我们

113、宣传。开盘当天，我们请风水大师在现场举行埋坛开盘仪式。真正的将10公斤镀金金罐埋于地中，取发财、桔祥之意。 并且在开盘当天购商铺的人一律赠送足金发财卡。让扬州市场为之轰动。日期/时间日期/时间日期/时间163四、颠覆扬州攻击第二波战役之七热销概念的题材 1、一定是轰动扬州商业地产界的工程，扬州商业地产变革性工程； 2、一定是超前10年的经济模式和营销模式，蕴含巨大商机和超强升值潜力； 3、一定是创造扬州商业地产销售热潮的楼盘，业界新奇迹； 4、一定要重点宣传销售热潮的揭密： 情景式购物物业就是最好的投资选择；市场攻击策略：1、热销概念的目标是持续性市场攻击的方式，以多种方式形成不间断的市场攻击

114、； 2、一定要让想买房的人到现场来看，用极具感染力的现场销售中心、示范环境 打动消费者，建立消费者的信赖感； 3、各主要媒介配合进行新闻报道。以便通过新闻不断地影响市场，建立良好的品 牌关注度和口碑传播。日期/时间日期/时间日期/时间164攻击第三波：市场清盘攻击第三波：市场清盘时间：时间：2021年年7月月2021年年9月底月底日期/时间日期/时间日期/时间165四、颠覆扬州攻击第三波战役之八终极战役：强势销尾盘终极战役：强势销尾盘目目的的：到到了了这这个个阶阶段段，我我们们工工程程根根本本销销售售完完成成，可可能能还还会会留留有有小小局局部部商商铺铺等等待待销销售售。那那么么，这这个个阶阶

115、段段的的营营销销手手段段尤尤为为重重要要。相相对对来来说说广广告告的的任任务务就就是将营销的手段通过创意的的手法来感动投资者，让其产生投资行为。是将营销的手段通过创意的的手法来感动投资者，让其产生投资行为。主要形式：报纸、主要形式：报纸、DM日期/时间日期/时间日期/时间166太合国际广场视觉形象太合国际广场视觉形象TAIHE INTERNATION PLAZZ VIEW 日期/时间日期/时间日期/时间167视觉形象表现VI日期/时间日期/时间日期/时间168日期/时间日期/时间日期/时间169日期/时间日期/时间日期/时间170日期/时间日期/时间日期/时间171日期/时间日期/时间日期/时

116、间172日期/时间日期/时间日期/时间173日期/时间日期/时间日期/时间174日期/时间日期/时间日期/时间175VI-手拎袋、礼品包装日期/时间日期/时间日期/时间176VI-信纸、礼品系列包装日期/时间日期/时间日期/时间177VI-景观式围档日期/时间日期/时间日期/时间178VI-精神堡垒、形象墙日期/时间日期/时间日期/时间179视觉形象创意表现日期/时间日期/时间日期/时间180报纸稿-1日期/时间日期/时间日期/时间181报纸稿-2日期/时间日期/时间日期/时间182围挡设计稿-1日期/时间日期/时间日期/时间183围挡设计稿-2日期/时间日期/时间日期/时间184大牌设计稿-1日期/时间日期/时间日期/时间185大牌效果-1日期/时间日期/时间日期/时间186大牌设计稿-2日期/时间日期/时间日期/时间187大牌效果-2日期/时间日期/时间日期/时间188THE END日期/时间日期/时间日期/时间189