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1、信托融资法律合规审查实务介绍胡宜合伙人律师信托根本知识第一局部：信托的分类及设立民信托事信托、营业信托、公益信托信托与委托的区别委托信托信托监管事后报备持续监管实质重于形式信托产品涉及的各类费率在实践操作中，信托公司第三方收取财务参谋费或管理费，仅能通过第三方，不能是其自身，法律明确规定只能收取固定管理费。信托法律体系一一法两规一法两规? ?中华人民共和国信托法中华人民共和国信托法? ?，20012001年年1010月月1 1日起施行日起施行? ?信托公司管理方法信托公司管理方法? ?，20072007年年3 3月月1 1日起施行日起施行? ?信托公司集合资金信托方案管理方法信托公司集合资金信
2、托方案管理方法? ?，20072007年年3 3月月1 1日起日起施行施行? ?中国银监会关于修改信托公司集合资金信托方案管理方中国银监会关于修改信托公司集合资金信托方案管理方法的决定法的决定?，20212021年年2 2月月4 4日发布日发布其他部门规章其他部门规章? ?信托公司净资本管理方法信托公司净资本管理方法? ?，20212021年年8 8月月2424日起施行日起施行? ?信托公司净资本计算标准有关事项的通知信托公司净资本计算标准有关事项的通知? ?，20212021年年1 1月月2727日发布日发布 信托法律体系二P标准性文件标准性文件标准性文件标准性文件P银监会非银部网站、信托法
3、律网，如：银监会非银部网站、信托法律网，如：银监会非银部网站、信托法律网，如：银监会非银部网站、信托法律网，如：P? ?中国银监会关于进一步标准银信理财合作业务中国银监会关于进一步标准银信理财合作业务中国银监会关于进一步标准银信理财合作业务中国银监会关于进一步标准银信理财合作业务的通知的通知的通知的通知? ?P? ?关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知问题的通知问题的通知问题的通知? ?P? ?中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务中国银监会关于加强信托公司结
4、构化信托业务中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关的问题监管有关的问题监管有关的问题监管有关的问题? ?P? ?中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知托业务监管有关问题的通知托业务监管有关问题的通知托业务监管有关问题的通知? ?P? ?中国银监会关于信托公司开展工程融资业务涉中国银监会关于信托公司开展工程融资业务涉中国银监会关于信托公司开展工程融资业务涉中国银监会关于信托公司开展工程融资业务涉及工程资
5、本金有关问题的通知及工程资本金有关问题的通知及工程资本金有关问题的通知及工程资本金有关问题的通知? ?信托法律体系二标准性文件标准性文件标准性文件标准性文件银监会标准商业银行个人理财业务投资管理的通银监会标准商业银行个人理财业务投资管理的通银监会标准商业银行个人理财业务投资管理的通银监会标准商业银行个人理财业务投资管理的通知知知知202120216565号文号文号文号文? ?银行与信托公司业务合作指引银行与信托公司业务合作指引银行与信托公司业务合作指引银行与信托公司业务合作指引? ? ?信托公司证券投资信托业务操作指引信托公司证券投资信托业务操作指引信托公司证券投资信托业务操作指引信托公司证券
6、投资信托业务操作指引? ? ?信托公司参与股指期货交易业务指引信托公司参与股指期货交易业务指引信托公司参与股指期货交易业务指引信托公司参与股指期货交易业务指引? ? ?信托公司私人股权投资信托业务操作指引信托公司私人股权投资信托业务操作指引信托公司私人股权投资信托业务操作指引信托公司私人股权投资信托业务操作指引? ?房地产信托产品的合规性债性投资与股性投资第二局部：房地产开发贷款的条件“432债性投资国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四证齐全工程施工许可证四证齐全?商业银行房地产贷款风险管理指引
7、商业银行房地产贷款风险管理指引? ?银监发银监发200457200457号第号第1515条条申请贷款的房地产开发企业的工程资本金比例不低于申请贷款的房地产开发企业的工程资本金比例不低于3030普通商品普通商品住房工程为住房工程为20%20%?国务院关于调整固定资产投资工程资本金比例国务院关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知的通知? ?国发国发202127202127号号 房地产企业的资质要求：开发商或其控股股东不低于国家建设行政房地产企业的资质要求：开发商或其控股股东不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质主管部门核发的二级房地产开发资质?关于加强信托投资公司局关于加强信托投资公
8、司局部业务风险提示的通知部业务风险提示的通知? ?银监办发【银监办发【20052005】212212号、号、? ?中国银监会中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知?(?(银银监办发【监办发【20212021】265265号号? ?关于加强信托公司房地产信托业务监管有关关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知问题的通知? ? 银监办发【银监办发【20212021】5454号号房地产信托贷款的限制不能发放流动性贷款流动性资金贷款不得用于固定资产、股权等投资根据?流动资金贷款管理暂行方法?银监会令2021年第
9、1号第9条第2款缴纳土地出让金的限制：不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款“265号文第一条第二项兜底限制：严禁以投资附加比方股权+回购，预售+回购回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款 “265号文第一条第一项、严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发工程发放房地产开发贷款?国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?国办发20214号第五条严禁向房地产开发企业发放流动性资金贷款包括以购置房地产企业资产附回购承诺等方式变相发放的流动性贷款根据“265号文第一条第二项不得以信托资金发放土地储藏贷款根据?关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知?银监办发
10、202154号第四条债性投资信托产品资金运用模式信托贷款含委托贷款购置房地产开发企业资产附回购承诺股权投资附加回购承诺含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形受让委托贷款收取固定收益的特定资产收益权的受让行为固定溢价债性；买资产，期满后按照出售和库存(市价评估)计算出真正的价格后，信托公司与公司进行利润分拆股性受特定资产收益权让加溢价回购承诺？股东贷款的合法性如果股东贷款和工程是直接关联，如垫付出让金、凭证、拆迁费用，股东贷款合理合规，信托公司可直接受让股东贷款，置换股东贷款“432条件的合规性解释案例一现状描述某房地产工程一期和二期16栋建筑物中13栋“四证齐全中山雅居乐工程局部符
11、合“四证条件，局部未到达“四证条件资本公积金是否可以计为工程资本金雅居乐广州科学城工程(工程资本金没有资金占用本钱，其他方不能随便抽取，前述系法律规定工程资本金满足30%的原因，资本公积具有前述特点，可计入30%)合规性解释将目标工程界定为取得“四证的局部，融资总额与投资总额匹配(如一期工程只有5亿，融资8亿，将二期工程局部分割到一期。)可以按照取得“四证的进度进行分期募集一期拿到，二期没拿到，建议把一期和二期计入投资范围，但是在银监会报批时，申请系按照四证取得的情况发放贷款，从而做到一期申报，分期发行可以“432条件的合规性解释案例二现状描述关联方借款承诺劣后是否可以计入工程资本金(最初仅认
12、可股东借款，后来集团资金调度，假设承诺劣后的，亦可。)信托方案入股工程公司成为股东，信托资金形成的实收资本是否可以算作工程资本金？实践操作中入股根本上为债性，但在极特别少数的情况下，信托公司真的是股东，参与管理分红合规性解释可以不可以“432条件的合规性解释案例三现状描述开发商的控股股东的控股股东具备房地产开发企业二级以上资质(开发商暂定，按照规定，开发商控股股东具有二级资质。但是如果开发商的控股股东的控股股东具有一级资质的，如雅居乐、恒大，中间设个夹层，如华东、华南、华北置业公司，解决方案(1)第一层公司收取第二层公司局部股权不太可行；由第一层公司向工程公司提供承包效劳；由第一层出具文件，说
13、明第二层公司的所有股东决定需要第一层同意。)非控股股东持有二级资质合规性解释在符合一定前提条件、可以确保作为房地产信托融资第一还款来源的房地产工程的建筑质量的情况下，可以灵活掌握在控股股东仅为财务性投资的情况下可以认为工程公司股东具有二级资质(40%有资质，60%是信托公司，合作协议中规定品牌管理等均有40%负责)股性投资信托产品与债性投资产品的区别债性投资产品资金运用条件明确432资金运用限制多预期收益来源于利息，相随对清晰稳定资金退出方式简便还本抵押物、保证人与主债权相对别离，保障措施执行力更强股性投资产品(收益不确定，没有收益承诺回购，假设想有收益保障，建议增加次级受益人)资金运用不受限
14、制预期收益来源于股权分红、工程销售所得，存在不确定性、回收周期长资金退出通过股权转让、工程清算所得股权对应的价值一般就是工程价值，假设股权分红、工程回收出现问题，那么抵押物也失去价值股性投资信托产品资金运用模式受让工程公司股权向工程公司增资不设固定收益的特定资产收益权受让行为受让股权收益权 限制：不能设回购承诺条款 不能设定固定收益 优点：可投资于“四证未齐的房地产工程 缺点：收益不确定不稳定难以吸引投资者信托公司信托公司受托人受托人签署信托合同，署信托合同，设立信托立信托A类委托人委托人(固定固定)B类委托人委托人持有持有持有并持有并管理、运用、管理、运用、处分分优先先级受益人受益人信托利益
15、分配信托利益分配突破：股性投资结构化信托法律关系根本结构图如收益30%，A类只能享受固定的10%，剩余的受益归B类，类一般是股东，股东关联方或对工程有非常了解的公司，如shilian，一般拿出固定财产(非现金)投入信托。假设信托亏了，那么B类投入的固定财产需拿出局部用于补A类损失。在盈利情况下，可以收取超额局部，变现，增信(股东)复杂结构的初衷均是下层保障上层1；3的比例次次级受益人受益人与信托结构化相关的规定? ?关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知? ? 结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险结构化信托业务是指信托公司根据
16、投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。并承担相应风险的集合资金信托业务。 本通知中，享有本通知中，享有优先受益权的信托产品投资者称为优先受益人，享有劣后优先受益权的信托产品投资者称为优先受益人，享有劣后受益权的信托产品投资者称为劣后受益人。受益权的信托产品投资者称为劣后受益人。? ?关于
17、加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知? ? 信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托方案信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托方案的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:13:1银信合作信托产品的合规性第三局部：主要监管规定银行理财不能投资非上市公司 1.?1.?银监会标准商业银行个人理财业务投资管理的通知银监会标准商业银行个人理财业务投资管理的通知? ? 银监发【银监发【20212021】6565号号 2.?2.?关于进一步标准银信合作有关事项的通知关于进一步标准银信合作有关事项的通知? ?
18、 银监发【银监发【20212021】111111号号 3.?3.?关于标准信贷资产转让及信贷资产类理财业务的通知关于标准信贷资产转让及信贷资产类理财业务的通知? ? 银监发【银监发【20212021】113113号号 4.?4.?关于银信理财合作业务有关事项的通知关于银信理财合作业务有关事项的通知? ? 银监发【银监发【20212021】7272号号 5.?5.?关于进一步标准银信理财合作业务的通知关于进一步标准银信理财合作业务的通知? 银监发【银监发【20212021】7 7号号6.?6.?关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知通
19、知? ?银监发银监发202191202191号号 银信合作的根本原那么1. 融资类业务银信理财合作比例不得高于30% ，融资类信托产品不得设计为开放式(开放式的缺点在于看不出工程的情况，可能导致后续的资金不断用于归还前期的本金)。融资类信托产品指信托贷款、受让信贷资产或票据资产、附加回购和回购选择权的投资、股票质押融资、准资产证券化产品2. 银信合作理财产品不得投资于理财产品发行银行自身的信贷资产或票据资产，对本行资金所投资的理财产品中包含的信贷资产包括贷款和票据融资纳入表内核算。 3.银信合作理财资金不得投资于非上市公司股权。 4.不得通过受让信托受益权方式躲避贷款管理，银行理财资金成为受益
20、人的信托业务视为银信合作业务。 5. 限制开展资产池理财业务。 银信合作法律关系结构图银行理财客户消费者银行理财客户消费者信托贷款、股权投资、票据信托、购置债券、信托贷款、股权投资、票据信托、购置债券、应收账款融资、艺术品信托、酒类以及资产应收账款融资、艺术品信托、酒类以及资产组合等等。组合等等。理财方案委托关系兑付本金收监商业银行理财产品出商业银行理财产品出售主体售主体/信托资金保管信托资金保管机构机构投资根据不同的投资形成不同的法律关系信托关系信托方案资金托管信托公司受托人收信托公司受托人收取差价，分收益等级，可取差价，分收益等级，可能公司能公司15-20，信托公司，信托公司给银行给银行1
21、0-25资金返还收益集合资金信托的其他合规性问题第四局部：一机构非自然人机构一法定投资人数，与非法集资的界线红线防止变相涉及非法集资投资人数穿透计算单个信托方案的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人。 机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。银信合作业务以及受益权发生转让导致受益人超过两人含两人的信托业务，视为集合资金信托。二信托投资有风险 ？预期收益率的表述是否触线不保本声明保持投资独立性 非资金运用的其他关联交易是否可以？如保管银行是关联方？不鼓励平台业务，鼓励自主管理
22、业务假设委托第三方资产管理的，那么需在信托文件中明示不得以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益。不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人，但信托资金全部来源于股东或其关联人的除外。信托公司应当亲自处理信托事务。信托文件另有约定或有不得已事由时，可委托他人代为处理，但信托公司应尽足够的监督义务，并对他人处理信托事务的行为承担责任。 三TOT信托中的信托，穿透关系，单一信托夹层的原因在于集合信托直接向工程公司发放，算入信托公司贷款规模。但假设在中间设置一个夹层，的，单一信托可以模糊用途，写明以物权或债权方式，可能会不算入贷款规模，但均受制于432T+T多个单一信托集合，尽管设置多个单一信托，投资一个工程，仍然可被认定为集合信托三防止以TOT集合套单一模式躲避集合资金信托方案监管 TOT：可躲避贷款规模受益权转让或者投资受益权无法躲避资金运用模式监管防止化整为零T+T，躲避集合信托监管TOT信托之信托信托产品，按照被投资信托产品的分类确定投资性质。除TOT和股票受益权投资信托业务外，其他受益权投资信托业务原那么上应按照融资类业务。两个以上含两个单一资金信托用于同一工程的，视为集合信托。谢谢聆听！中伦律师事务所金融产品组胡宜合伙人律师
