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1、Code of this report | 1CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。工业地产开发模式研究（中科健康财富中心）上海中原物业代理有限公司Shanghai.09.2011中科健康财富中心作为进驻中国（芜湖）生命健康城的首个项目，是集企业孵化、办公、生产配套及行政服务的综合职能中心，整体定位为企业孵化基地，由于其为工业园区内办公类物业，现我司就其开发模式进行研究和探讨研究背景工业地产概述开发模式研究盈利方式123工业地产定义、分类发展历程政策影响开发风险盈利方式案例分析工
2、业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式工业地产定义工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称标
3、准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房
4、和工业园区工业地产分类工业厂房标准厂房p企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；p长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；p对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；p企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。标准厂房的优势联排单层叠加厂房多层厂房单层标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主工业地产分类工业厂房定制厂房开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐
5、的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处IBM亚太地区总部p 国内案例数量较少；p租金较高，使用率高；p物业形式主要为单层、多层；p客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司苏州工业园定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主
6、，服务客户多为跨国公司工业地产分类工业园区工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。多层停车场货运电梯Techplace I综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园北京经开科技园科技园、孵化器园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。工业地产分类工业园区物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群
7、，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点政策主导性强、专业性强投资大、投资回收期长区域性强项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，
8、打造产业群；都将促使项目价值提升工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大，不受住宅政策调控影响；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小工业地产发展历程07年-至今开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约
9、用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展一系列政策主要调控目的在于有效规范工业土地出让，抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础政策分析时间政府政策03年05年3年内，国家频繁出台了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知等8项目政策。旨在此阶段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。
10、06年为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。07年8月1日，国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行。规范土地供给。8月31日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。08年2008年2月，新修订的工业项目建设用地控制指标规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造非
11、生产性配套设施。08年之后08年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在2011年9月2日下发关于推进开发区(工业园区)整合提升发展的意见，对工业地产转让作出限制性的规定，土地使用权变更登记受严控。总部经济、总部模式全国开花：三大总部经济区：长三角区，以上海为核心的“总部-加工基地”区域合作模式；珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式；环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的总部-加工基地模式。物流地产成为工业地产市场的新宠：从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开发商就掀起了物流地产的热潮
12、。AMB在中国市场首次发力于上海：2006年美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”开发商同制造型企业联手运作发展工业地产：2010年7月30日，万通与TCL签署进一步推进工业地产领域合作之框架协议。依协议约定，双方合资创办万通新创工业资源投资公司，采用“售后回租”的方式，相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。事件一事件二事件三事件四事件五国家一系列政策的颁布也使的工业地产的格局不断在发生着变化：国土资源部正式出炉了全国工业用地出让最低价标准，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，对工业
13、地产的规范化运营奠定了一个很好的基础主要标志事件开发风险工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化开发风险对项目的启示p工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业发展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；项目规模大，专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点；p随着
14、我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇p工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础p工业地产开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策调控及产业结构变化工业地产概述开发模式研究盈利方式123工业地产定义、分类发展历程政策影响开发风险工业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式盈利方式案例分析四种开发模式：工业地产开发模式工业地产开发模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业用地,建设基础设施或厂房、仓库等
15、,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。综合运作模式上述三种模式的混合运用。以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资
16、、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。开发主体操作手段区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。具备外部条件工业园区开发模式政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级工业园区开发模式流程政府制定园区发展的总体规划，包
17、括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府完全主导的开发模式工业园区开发模式政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。开发主体
18、操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件主体企业引导模式政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链初步规划主体企业规划建设园区管理园区升级国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级基本配套建设政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。扩大招商区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略道路、交通公共设施配套厂房其它设施主体企业开发模式流程适当包装及推广政府引导，企业带动的开发模式主体企业引导模式地产商运用住宅开发的模式，开发建设工
19、业地产，并通过出租、出售，获取利润房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件工业地产商开发模式按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润土地获取收益获取工业地产商开发模式流程施工建设工业园区获得工业土地其它途径获得道路、绿化建设
20、基础设施建设厂房、仓库、研发租赁、转让合资经营合作经营类似于住宅开发模式详细了解区域产业发展现状及趋势适当包装及推广前期工作工业地产商主导开发模式工业地产商开发模式工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。开发主体操作手段
21、区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。项目建设规模较大，涉及经营范围较广。具备外部条件综合运作模式由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划综合开发模式的流程主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级基础设施建设综合运作模式对项目的启示p通过对工业地产四
22、种开发模式的研究，综合开发模式集各家所长，工业园、主体企业、开发商、运营方主体共同完成区域工业地产建设；p政府以规划为基础，通过一系列的招商优惠政策和措施，吸引主体企业的进驻；p开发商一方面通过与主体企业合作开发赚取适当开发利润；二是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；主体企业则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。工业地产概述开发模式研究盈利方式123工业地产定义、分类发展历程政策影响开发风险盈利方式案例分析工业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出
23、租和出售。工业地产盈利方式工业地产盈利方式以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开
24、发售筹集资金。非市场主流模式目前市场主流模式未来市场主流模式29区位：上海浦东金桥出口加工区南区启动时间:2006年规模：占地92588平方米物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型：300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米商务别墅区商务会所中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体案例分析-中邦moho中邦MOHO最初并未考虑主题功能定位的方向,认为由市场决定即可开始时也没有考虑到
25、主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。-中邦moho销售经理回答关于项目初始功能定位问题p区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。p规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。p入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。p产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。p房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工
26、区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升中邦MOHO案例分析-中邦moho最初销售结果很不理想,其后一方面明确了其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所,功能定位为办公、居住混合型;另方面,价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个主要原因房价、销售情况时间效果图房价、销售情况时间效果图效果图解析：u4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右,之后明确其功能定位为办公、住宅均可的混合型。u之后，开发上商采取调价措施，房价下调至6500元（当时周边楼盘同类售价在9000元/平方米左右），情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的
27、75%左右u10月份价格回升至7600元，消化尾盘效果原因分析u开盘初期，客户得知工业用地属性，便以工业用地性质按揭贷款问题，同时认为其只用于居住生活成本太高等，与周边其他物业相比无论价格还是项目本身属性毫无竞争优势，所以那段时间销售效果不好。u明确其功能定位并调价后，加上配套设施完善的逐步完善，销售速度呈现加速上扬趋势u最终销售结果实现当年100%完全销售-中邦moho销售经理分析销售情况的原因案例分析-中邦moho中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间自然石材：u简洁与质感u沉重和轻质u脆弱与坚实动感玻璃：u基本上没有水泥或砖墙，
28、只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在u用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。u用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。u用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。案例分析-中邦moho空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积创造“立方-城”概念出发点：u利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间u户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合u创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光
29、室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。u采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。案例分析-中邦moho商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次u规模：6500平方米u基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化”的酒店式会所配套设施：u网络视频会议厅u多媒体影视厅u商务套房u室内游泳池u健身中心u中西式餐厅u钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：u企业税收咨询、商务、金融、邮政代办服务安全系统：u门禁系统、收银系统、多媒体视听
30、系统、身份识别系统案例分析-中邦moho客群来源：主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，为整个南金桥地区提供功能支撑中邦moho功能比例图u单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。u办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位角度内容客户属性绝大多数都是单位买，个人买的很少客户来源主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户对项目定位u小的企业一般把这里当作总部，u较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所过夜人群u老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；u公司白领加班较晚，就直接睡在这里了案例分析-中邦moho成功因素
31、总结：p明确整体及功能定位定位作为整个项目发展的总纲及方向，对其项目的成功与否起着决定性的作用p产品设计与其他项目相比需要体现自身的优势，同时形成差异化p完善的配套服务由于项目位于工业园区，完善的服务配套不仅提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次，更体现整个项目的品质和形象p营销策略营销策略和方式在销售中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映，对项目的销售速度起着制约作用案例分析-中邦moho位于张江产业东区，与三大国家级开发区形成呼应，区位与地缘优势显著p项目坐落于张江产业东区，与张江高科技园区为邻，与“陆家嘴金融贸易区”、“外高桥保税区”、“金桥出口
32、加工区”三大国家级开发区形成呼应。p紧邻张江集电港、浦东软件园、上海生物医药科技产业基地、张江科技创业孵化基地。该项目受到以上开发区幅射，其区位与地缘优势显著。张张 江江 产产 业业 东东 区区案例分析-张江国际机电数码园项目物业形态为高新企业联体办公楼，总部办公楼、5A厂房，定位为国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业的总部集聚地p位置：浦东新区龙东大道顾江路p开发商：上海浦庆投资有限公司p项目时间:2003年p建筑面积：27万平方米p物业形态：基地建有42席单体独栋式总部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企业联体办公楼，p单套面积：5005000平方米p车位：500余个p定位：国
33、内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业地总部集聚地案例分析-张江国际机电数码园服务配套：园区提供四星级酒店、商务休闲街、企业家俱乐部、行业协会、全球咨询中心、精英论坛、国际培训平台等七大服务配套p四星级酒店：p商务休闲街：集休闲娱乐商务活动于一体p企业家俱乐部：通过凝聚最具远见的行业领袖，为企业发展注入新的动力，并确立正确方向。p行业协会：协调园区企业之间的关系，加强彼此间的联系和交流，并就相关问题向政府反映和申诉自己的意见p全球咨询中心：专门从事机电数码行业认证咨询的机构p精英论坛：国内外行业精英精神与智慧交流的舞台p国际培训平台：打造专业化的平台，培训行业一流人才以完善的高端服务配
34、套吸引客户案例分析-张江国际机电数码园营销模式：主打产权分割、服务多样化、出租投资回报丰厚等四张牌，采取现场包装、媒介包装等推广方式进行营销备注：优惠政策p所得税外企二免三减半，内企一免两减半的优惠政策（15%基础上）；p同时可以享受浦东新区鼓励外商投资企业设立总部的暂行规定、浦东新区鼓励国内投资企业设立总部的暂行规定的政策。p现场包装：售楼处、样板房、样板段(大堂、过道）、项目周边围墙、围挡、整体指示系统、道旗氛围渲染p媒介包装：全新楼书、户外广告、电台广告、3D视频、网络宣传、电话短信、内网平台营销策略：推广方式：p产权分割销售，价格低于张江周边及同类物业：2003-2004年的租赁价格为
35、1-1.5元/天，销售价格为3500-6000元/，而周边同类项目的租赁价格为1元/天，销售价格为4000-7000元/p强调服务功能多样，投资创业攻守兼备：p强调出租投资享受丰厚回报：p强调政策优惠：p现场包装：售楼处、样板房、样板段(大堂、过道）、项目周边围墙、围挡、整体指示系统、道旗氛围渲染p媒介包装：全新楼书、户外广告、电台广告、3D视频、网络宣传、电话短信、内网平台案例分析-张江国际机电数码园客户来源：与项目定位相匹配，园区客户主要来源于国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业客户IT光电子国内外机电电子案例分析-张江国际机电数码园产品介绍：主要为4-6层的多层建筑，首层层高
36、4.5m，标准层高3.6m，单体建筑面积在1800-3700平米之间p总部楼层数：4-6层结构层高：首层4.5米，标准层高3.6米单体建筑面积：1800-3700平米之间p生产基地层数：二层，电梯1台/楼座，计1台。结构层高：底层6米，二层高5米单体建筑面积4100-4500平米之间总部楼p孵化基地类型：Q1型、Q2型层数：三层，电梯无。结构层高：底层4.2米,标准层3.6米，建筑高度15米。单体建筑面积：Q1型为3270平方米包含地下室867平方米；Q1型为6805平方米p孵化基地四型层数四层，楼梯一梯二户。结构层高：层高3.2米，建筑高度13.4米。单体建筑面积220平方米（每单元）为复式
37、单元，1F复2F，3F复4F。p孵化基地五层型层数五层，楼梯一梯二户。结构层高：底层3.6米,标准层2.9米，建筑高度17.2米。单体建筑总面积分别有2000平方米、3000平方米、3500平方米、4000平方米。生产基地孵化基地总部楼案例分析-张江国际机电数码园成功因素总结：p整体定位明确：浦东张江国际机电数码园顺应张江高科园产业发展的大趋势，定位为国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业地总部集聚地，符合区域发展的产业导向p客群来源清晰：由于规划定位明确，浦东张江国际机电数码园的客户主要来源于国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业p合理的物业形态组合：基地建有42席单体独
38、栋式总部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企业联体办公楼，500余个机动车位，为企业提供全方位的办公环境p配套服务设施完善：园区提供四星级酒店、商务休闲街、企业家俱乐部、行业协会、全球咨询中心、精英论坛、国际培训平台等七大服务配套，实现高质量办公、提升尊贵感和品质感p多元化的营销推广手段：基地在营销策略上主打优惠政策牌和分割销售的低价策略牌，走快销型的营销路线p产品设计符合客户需求：基地办公物业在外里面的设计、结构层高设计、建筑高度、单体建筑面积等产品的设计上，体现居住与办公的双重功能，满足各类客户的需求案例分析-张江国际机电数码园工业地产大环境工业地产开发模式项目自身打造工业地产与其他房地产
39、业相比，开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策调控及产业结构变化;和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业发展、政策等影响较大;如政府对项目支持力度、政府土地招商成本控制、后期政府优惠政策随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇,但对其的规范化运营有了较高的要求总结建议综合开发模式集各家所长，工业园、主体企业、开发商、运营方主体共同完成区域工业地产建设开发商一方面通过与主体企业合作开发赚取适当开发利润；二是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；主体企业则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报,实现着各方的共盈明确项目定位包括项目的发展方向、功能定位、物业形态、以及客群来源的确定，均需要在项目启动时做好相关工作自身产品设计对产品的设计及打造上需要体现自身的竞争优势，与周边项目形成差异化、竞争力；完善的配套服务策划及营销手段对于产品形象包装、以及营销策略的制定、项目卖点的烘托及展示、媒体的推广、需要有针对性、专业性、适当性、前瞻性Thanks for your attentionWish you a good day!
