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1、1 1成都演艺集团物业部培训成都演艺集团物业部培训应急预案处理流程 设备主管：罗小华设备主管：罗小华设备主管：罗小华设备主管：罗小华 20112011年年年年8 8月月月月1 1日日日日2 2物业管理应急预案制定实施物业管理应急预案制定实施一、物业管理应急情况产生原因和特征一、物业管理应急情况产生原因和特征（一）物业管理应急情况产生的原因（一）物业管理应急情况产生的原因 1自然灾害自然灾害 2意外事故意外事故 3人为事故人为事故 4设备故障设备故障（二）应急情况的特征（二）应急情况的特征 1难于准确预测难于准确预测 2后果的严重性后果的严重性 3采取救援的紧迫性采取救援的紧迫性3 3 二、日常
2、防范与应急预案相结合，提高物业公共二、日常防范与应急预案相结合，提高物业公共区域的安全区域的安全 防范的效力防范的效力（一）设置警示标识，提醒预防（二）制定应急预案直面事故，减少损失（三）加强领导，齐抓共管，建立安全防范的长效管理机制。4 4 （一）基本程序 1迅速通报情况。 2做好现场治安和保护工作 3及时处理事故 4尽快恢复原有秩序 5突发事件的事后总结5 5应急处理预案n1火警事故应急预案 2停电停水应急预案 3水浸故事应急预案 4电梯故障应急预案 5治安事件应急预案 6煤气、天然气泄漏应急预案 7高空坠物应急预案 8交通事故应急预案 9噪音应急预案 10暴风雨袭击应急预案6 6物业部应
3、急预案供停电处理流程物业部应急预案供停电处理流程 供电局提前供电局提前供电局提前供电局提前 2 2 2 2天以上通知天以上通知天以上通知天以上通知 计划停电。提前2天 书面 通知总经办部、出停电通知、发租赁单位、宾馆、学校。接接供供电电局局通通知知时时间间提提前前0.5小小时时做做好好发发电电准准备备，以以免免停停电电梯梯困困人人，市市电电停停电电后后，立立即即启启动动发发电电机机将将确确保保用用电电段段负负荷荷转转由由发发电电机机供供电电，并并开开启启货货梯梯(消消防防电电梯梯)，检检查查观观光光梯梯及客梯有否困人。及客梯有否困人。事故停电21广播、电话通知、宾馆、学校、演管部、配电房值班人
4、员检查设备、观察能否修复、报告上级、如果查故障、排除故障，试送电、检查末端设备、是否正常。同时电梯工及低压电工前往各电梯检查有无困人并实施救援，保卫科、演管部同事协助如果剧场音乐厅有演出安抚观众保障现场秩序、故障无法排除安排观众有序离场。如果高压故障、变压故障、无法修复、断开故障设备、联络变压器或者 启动应急电源发电机。7 7物业部应急预案停水处理流程物业部应急预案停水处理流程1自自来来水水公公司司提提前前计计划划停停水水书面通知总办、学校、宾馆、演管部、租赁单位提提前前将将所所有有水水池池注注满满水水储备储备随随时时观观察察用用水水情情况况、检检查查补补水泵水位。水泵水位。2故故 障障 停停
5、水水维维修修工工检检查查是是外外部部故故障障停停水水、还还是是内内部爆管、设备损坏部爆管、设备损坏外部故障待观察，内部故障、报告上级、关团故障区域阀门、组织人员材料修复、恢复故障送水，同同时时通通知知总总办办、学学校校、演演管管部部、租租赁单位、赁单位、请请保保洁洁班班配配合合排排水水、配配电电班班检检查查电电气设备。气设备。8 8物业部应急预案停气处理流程物业部应急预案停气处理流程1煤煤气气公公司司提提前计划停水前计划停水书面通知总办、学校、宾馆、演管部、租赁单位提提前前关关团团末末端端用用气气设设备备阀门。阀门。随随时时观观察察用用有有无无提提前前来来气气情情况、检查设备况、检查设备2故故
6、 障障 报报警停气警停气配配电电工工、直直燃燃机机值值班班人人员员检检查查是是外外部部故故障障停停气气、还还是是内内部部故故障障停停气气、内内部部故故障障检检查查管管道道、阀阀门，门，内部故障报告上级、关团故障区域阀门、观察故障情况、如果煤气泄漏、是否需要用水稀释、确保安全。故障严重通知煤气公司、119.同同时时通通知知物物业业部部、食食堂堂、租租赁赁单单位位老老茶铺、茶铺、请请配配电电工工、维维修修工工、保保卫卫科科同同事事协协助助处处理。理。9 9物业部应急预案火灾处理流程物业部应急预案火灾处理流程保卫科科长保卫科科长确认大厦某处已发生火警，立即进入紧急状态。确认大厦某处已发生火警，立即进
7、入紧急状态。物业部经理灭火总指挥协调各部门人员（向集团领导汇报现场情况）物业部经理灭火总指挥协调各部门人员（向集团领导汇报现场情况）物业副经理和消防主管物业副经理和消防主管设备主管设备主管物业部内勤物业部内勤指挥本系统工作指挥本系统工作指挥本系统工作指挥本系统工作指挥本系统工作指挥本系统工作指挥本系统工作指挥本系统工作 断断开开火火灾灾市市电电、立立即即启启动动发发电电机机，将将确确保保供供电电段段送送自自发发电电。空空调调工工关关闭闭空空调调设设备备、电电梯梯工工把把电电梯梯迫迫降降1楼楼、共共消消防防专专用用、配配电电工工到到火火灾灾楼楼层层协协助助灭灭火火人员用电正常。人员用电正常。坚坚
8、守守消消防防中中心心岗岗位位保保证证火火灾灾报报警警联联动动系系统统正正常常运运行行，确确保保联联动动系系统统根根据据火火警警情情况况正正确确动动作作记记录录设设备备运运行行情情况况。其其他他人人员员听听从从现现场场指指挥挥参参与与灭灭火火，做好现场警戒。做好现场警戒。立立即即前前往往水水泵泵房房，检检查查消消防防水水泵泵运运行行情情况况，确确保保消消防防供供水水正正常常，检检查查消消防防水水池池，保保证证消消防防用用水水供供水水充充，维维修修工工协协助助保保障障消消防防泵泵正正常常、现现场场指指挥挥灭灭火火，向向总总指指挥挥报报告告现现场场情情况况、是是否否需需要要请求请求119。指指挥挥保
9、保洁洁人人员员准准备备物物资资保保障障灭灭火火需需要要做做好好后后勤勤保保障障、如如有有人人员员受伤通知（受伤通知（120）、）、1010漏水、水浸水浸故障处理流程n n漏水故障处理流程漏水故障处理流程漏水故障处理流程漏水故障处理流程n n标准：标准：标准：标准：n n需对物业工程部员工进行良好的培训。在有跑水事件发生时当班的工程部员工可以迅速作出需对物业工程部员工进行良好的培训。在有跑水事件发生时当班的工程部员工可以迅速作出需对物业工程部员工进行良好的培训。在有跑水事件发生时当班的工程部员工可以迅速作出需对物业工程部员工进行良好的培训。在有跑水事件发生时当班的工程部员工可以迅速作出反应以将损
10、失降低到最低限度。反应以将损失降低到最低限度。反应以将损失降低到最低限度。反应以将损失降低到最低限度。n n程序：程序：程序：程序：n n大部分跑水事件是由于管道破损而引起的，比如冷热水管、空调管道和消防喷淋系统管线等大部分跑水事件是由于管道破损而引起的，比如冷热水管、空调管道和消防喷淋系统管线等大部分跑水事件是由于管道破损而引起的，比如冷热水管、空调管道和消防喷淋系统管线等大部分跑水事件是由于管道破损而引起的，比如冷热水管、空调管道和消防喷淋系统管线等等。使用人因粗心未水源水龙头都可能引起跑水事件的发生。等。使用人因粗心未水源水龙头都可能引起跑水事件的发生。等。使用人因粗心未水源水龙头都可能
11、引起跑水事件的发生。等。使用人因粗心未水源水龙头都可能引起跑水事件的发生。n n应采取的措施：应采取的措施：应采取的措施：应采取的措施：n n发生跑水事件应立即通知工程班、电工、保洁班和物业部的相关人员发生跑水事件应立即通知工程班、电工、保洁班和物业部的相关人员发生跑水事件应立即通知工程班、电工、保洁班和物业部的相关人员发生跑水事件应立即通知工程班、电工、保洁班和物业部的相关人员n n关闭离跑水事件发生地最近的水流阀门。除非万不得已，不要关闭系统的主阀门，以免对中关闭离跑水事件发生地最近的水流阀门。除非万不得已，不要关闭系统的主阀门，以免对中关闭离跑水事件发生地最近的水流阀门。除非万不得已，不
12、要关闭系统的主阀门，以免对中关闭离跑水事件发生地最近的水流阀门。除非万不得已，不要关闭系统的主阀门，以免对中心正常运行造成不便。心正常运行造成不便。心正常运行造成不便。心正常运行造成不便。n n2.2.2.2.抓紧时间进行抢修工作，尽快恢复正常状态。抓紧时间进行抢修工作，尽快恢复正常状态。抓紧时间进行抢修工作，尽快恢复正常状态。抓紧时间进行抢修工作，尽快恢复正常状态。n n3.3.3.3.与保洁部一起清理受灾区域。与保洁部一起清理受灾区域。与保洁部一起清理受灾区域。与保洁部一起清理受灾区域。n n4.4.4.4.电工备一套维修工具，以应急用。电工备一套维修工具，以应急用。电工备一套维修工具，以
13、应急用。电工备一套维修工具，以应急用。n n维修工具包括：维修工具包括：维修工具包括：维修工具包括：n n一台吸水机一台吸水机一台吸水机一台吸水机n n一套多用工具一套多用工具一套多用工具一套多用工具n n一些报废浴巾一些报废浴巾一些报废浴巾一些报废浴巾n n一卷塑料软管，直径一卷塑料软管，直径一卷塑料软管，直径一卷塑料软管，直径50mm50mm50mm50mm，长度，长度，长度，长度8m8m8m8m，带管夹。，带管夹。，带管夹。，带管夹。n n扫帚、拖把、水桶、铲子。扫帚、拖把、水桶、铲子。扫帚、拖把、水桶、铲子。扫帚、拖把、水桶、铲子。n n保卫科同事协助搬离物品，减少损失。保卫科同事协助
14、搬离物品，减少损失。保卫科同事协助搬离物品，减少损失。保卫科同事协助搬离物品，减少损失。11111212物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会1 1、本项目主要共用设施设备有哪些？分别设置在什么地点、本项目主要共用设施设备有哪些？分别设置在什么地点？数量为多少？主要备件准备情况？发电机供电范围？数量为多少？主要备件准备情况？发电机供电范围？2 2、本项目每月公共区域用电及用水量是多少？如何抄录的、本项目每月公共区域用电及用水量是多少？如何抄录的？如何开展节能降耗工作？如何开
15、展节能降耗工作？3 3、本项目雨、污水井有多少？主要分布情况？检查频次？、本项目雨、污水井有多少？主要分布情况？检查频次？责任人？地下室污水泵有多少？工作方式？管理人？责任人？地下室污水泵有多少？工作方式？管理人？4 4、本项目电梯数量为多少？型号、本项目电梯数量为多少？型号? ?维保单位是哪家维保单位是哪家? ?联系人联系人？联系电话？维保标准？应急处理到位时间约定的多少？联系电话？维保标准？应急处理到位时间约定的多少？5 5、本项目中央空调成套设备数量为多少？型号、本项目中央空调成套设备数量为多少？型号? ?运行状态？运行状态？那台风机送风位置？维保单位是哪家那台风机送风位置？维保单位是哪
16、家? ?联系人？联系电话联系人？联系电话？维保标准？应急处理到位时间约定的多少？维保标准？应急处理到位时间约定的多少？1313物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会物业部配电工、空调工、维修工人员应知应会5 5、共用设施设备的巡检工作如何安排？责任人是谁？工作、共用设施设备的巡检工作如何安排？责任人是谁？工作记录表格如何使用？督导检查标准是什么？记录表格如何使用？督导检查标准是什么？6 6、本项目主要对外工程事项协作、维保、整改单位？联系、本项目主要对外工程事项协作、维保、整改单位？联系人？电话？（消防、电梯、配
17、电、监控、道闸、门禁、施人？电话？（消防、电梯、配电、监控、道闸、门禁、施工整改）工整改）7 7、本项目对客特约服务工作流程、服务项目、收费标准及、本项目对客特约服务工作流程、服务项目、收费标准及管理要求？管理要求？8 8、应急事务处理流程？（停水、停电、爆管、电梯困人、应急事务处理流程？（停水、停电、爆管、电梯困人、设备故障）设备故障）1414n n触电危险和断电触电危险和断电n n电气设备或电气线路发生火灾，如果没有及时切断电源，扑救人电气设备或电气线路发生火灾，如果没有及时切断电源，扑救人员身体或所持器械可能接触带电部分而造成触电事故。员身体或所持器械可能接触带电部分而造成触电事故。 因
18、此，发现因此，发现起火后，首先要设法切断电源。切断电源应注意以下几点：起火后，首先要设法切断电源。切断电源应注意以下几点：n n(1) (1) 火灾发生后，由于受潮和烟熏，开关设备绝缘能力降低，因火灾发生后，由于受潮和烟熏，开关设备绝缘能力降低，因此，拉闸时最好用绝缘工具操作。此，拉闸时最好用绝缘工具操作。n n(2) (2) 高压应先操作断路器而不应该先操作隔离开关切断电源，低高压应先操作断路器而不应该先操作隔离开关切断电源，低压应先操作电磁启动器而不应该先操作刀开关切断电源，以免引起弧压应先操作电磁启动器而不应该先操作刀开关切断电源，以免引起弧光短路。光短路。n n(3) (3) 切断电源
19、的地点要选择适当，防止切断电源后影响灭火工作。切断电源的地点要选择适当，防止切断电源后影响灭火工作。n n(4) (4) 剪断电线时，不同相的电线应在不同的部位剪断，以免造成剪断电线时，不同相的电线应在不同的部位剪断，以免造成短路。剪断空中的电线时，剪断位置应选择在电源方向的支持物附近，短路。剪断空中的电线时，剪断位置应选择在电源方向的支持物附近，以防止电线剪后断落下来，造成接地短路和触电事故。以防止电线剪后断落下来，造成接地短路和触电事故。n n2. 2. 带电灭火安全要求带电灭火安全要求n n有时，为了争取灭火时间，防止火灾扩大，来不及断电；或因灭有时，为了争取灭火时间，防止火灾扩大，来不
20、及断电；或因灭火、生产等需要，不能断电，则需要带电灭火。带电灭火须注意以下火、生产等需要，不能断电，则需要带电灭火。带电灭火须注意以下几点：几点：n n(1) (1) 应按现场特点选择适当的灭火器。二氧化碳灭火器、干粉灭应按现场特点选择适当的灭火器。二氧化碳灭火器、干粉灭火器的灭火剂都是不导电的，可用于带电灭火。泡沫灭火器的灭火剂火器的灭火剂都是不导电的，可用于带电灭火。泡沫灭火器的灭火剂( (水溶液水溶液) )有一定的导电性，不宜用于带电灭火。有一定的导电性，不宜用于带电灭火。n n(2) (2) 用水枪灭火时宜采用喷雾水枪，这种水枪流过水柱的泄漏电用水枪灭火时宜采用喷雾水枪，这种水枪流过水
21、柱的泄漏电流小，带电灭火比较安全。用普通直流水枪灭火时，为防止通过水柱流小，带电灭火比较安全。用普通直流水枪灭火时，为防止通过水柱的泄漏电流通过人体，可以将水枪喷嘴接地；也可以让灭火人员穿戴的泄漏电流通过人体，可以将水枪喷嘴接地；也可以让灭火人员穿戴绝缘手套、绝缘靴或穿戴均压服操作。绝缘手套、绝缘靴或穿戴均压服操作。n n(3) (3) 人体与带电体之间保持必要的安全距离。用水灭火时，水枪人体与带电体之间保持必要的安全距离。用水灭火时，水枪喷嘴至带电体的距离：电压为喷嘴至带电体的距离：电压为1OkV1OkV及其以下者不应小于及其以下者不应小于3m3m，电压为，电压为220kV220kV及其以上
22、者不应小于及其以上者不应小于5m5m。用二氧化碳等有不导电灭火剂的灭。用二氧化碳等有不导电灭火剂的灭火器灭火时，机体、喷嘴至带电体的最小距离：电压为火器灭火时，机体、喷嘴至带电体的最小距离：电压为10kV10kV者不应者不应小于小于0.4m0.4m，电压为，电压为35kV35kV者不应小于者不应小于 0.6m 0.6m 等。等。n n(4) (4) 对架空线路等空中设备进行灭火时，人体位置与带电体之间对架空线路等空中设备进行灭火时，人体位置与带电体之间的仰角不应超过的仰角不应超过4545度。度。n n3. 3. 充油电气设备的灭火充油电气设备的灭火n n充油电气设备的油，其闪点多在充油电气设备
23、的油，其闪点多在130130140140之间，有较大的危之间，有较大的危险性。如果只在该设备外部起火，可用二氧化碳、干粉灭火器带电灭险性。如果只在该设备外部起火，可用二氧化碳、干粉灭火器带电灭火。如火势较大，应切断电源，并可用水灭火。如油箱破坏，喷油燃火。如火势较大，应切断电源，并可用水灭火。如油箱破坏，喷油燃烧，火势很大时，除切断电源外，有事故储油坑的应设法将油放进储烧，火势很大时，除切断电源外，有事故储油坑的应设法将油放进储油坑，坑内和地面上的油火可用泡沫扑灭。油坑，坑内和地面上的油火可用泡沫扑灭。n n发电机和电动机等旋转电机起火时，为防止轴和轴承变形，可令发电机和电动机等旋转电机起火时，为防止轴和轴承变形，可令其慢慢转动，用喷雾水灭火，并使其均匀冷却；也可用二氧化碳或蒸其慢慢转动，用喷雾水灭火，并使其均匀冷却；也可用二氧化碳或蒸气灭火，但不宜用干粉、砂子或泥土灭火，以免损伤电气设备的绝缘。气灭火，但不宜用干粉、砂子或泥土灭火，以免损伤电气设备的绝缘。1515 谢谢大家谢谢大家
