优派克思南京骋望骊都项目全程营销企划报告

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1、骋望骊都项目全程营销骋望骊都项目全程营销企划报告企划报告 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879技术部分技术部分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879前言前言2010年新春，在一片蓄势待发的潜力热土，骋望地产将书写南京的开篇之作，在这万象更新之即，在这万象更新之即，让我们先谈谈让我们先谈谈我们的企图 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527

2、879前言前言我们的企图名利双收名利双收 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879名名突破区域，面向全市，突破区域，面向全市，打造南京标杆项目打造南京标杆项目打响骋望地产南京第打响骋望地产南京第一炮，确立品牌影响一炮，确立品牌影响利利跳脱区域价格局限，跳脱区域价格局限，实现利润最大化实现利润最大化 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标分析目标分析利润最大化？利润最大化？在江宁大学城板块，我们能有多大的利润空间？在江宁

3、大学城板块，我们能有多大的利润空间？江宁核心板块（如岔路口、三山百家湖）目前住宅均价突破10000/平米科学园区域目前住宅售价在7500-8000元/平方米科学园板块06-09年住宅价格平均增幅为5.87%受地铁开通、火车南站开通等规划利好因素，未来本案所在片区住宅价格预计增幅将达到12.88%当期价格可实现当期价格可实现78007800元元/ /平米销售均价平米销售均价20112011年预计价格年预计价格85008500元元/ /平米销售均价平米销售均价20122012年预计价格年预计价格1000010000元元/ /平米销售均价平米销售均价06-0906-09年住年住宅价格年平宅价格年平均

4、增幅均增幅权重权重数值数值合计合计科学园科学园5.87%5.87%40%40%2.35%2.35%12.88%12.88%江宁江宁15.72%15.72%30%30%4.72%4.72%河西奥体河西奥体19.37%19.37%30%30%5.81%5.81% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标分析目标分析这只是正常情况下，普通住宅所能达到的标准；这只是正常情况下，普通住宅所能达到的标准；1000010000元的销售均价能否突破？元的销售均价能否突破？我们能有更高的企图心？我们能有更高的企图心？大胆设

5、想大胆设想整体均价整体均价1500015000元元/ /平米平米后期产品单价突破后期产品单价突破2000020000元元/ /平米平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879前言前言目标很远大，信心源自何处？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源一：我司案例他们曾经成功过 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879造势、借势，跻

6、身稀缺景观资源豪宅序列造势、借势，跻身稀缺景观资源豪宅序列跳脱区域，面向南京市区，将江宁百家湖塑造为南京稀缺水景豪宅的区域，树立项目高端水景住宅形象；借楼市复苏之际，确立精准入市时间，开盘一举销售达70%；豪宅形象带动价格快速提升，销售快速去化豪宅形象带动价格快速提升，销售快速去化成为江宁区域当期销售冠军，南京市前三位。入市均价7000元/平米，2个月内，整体均价达10000元/平米，并在3个多月内快速去化，实现短期快速回笼资金目标。怡湖华庭：在江宁成功塑造豪宅形象，怡湖华庭：在江宁成功塑造豪宅形象，实现江宁第一，南京一流的销售业绩实现江宁第一，南京一流的销售业绩 房商网房商网海量房地产资料

7、下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879老城南、破旧、低素质人群聚居老城南、破旧、低素质人群聚居20072007年的秦虹小区年的秦虹小区集山水城林于一体的城中板块富人区集山水城林于一体的城中板块富人区20082008年的雅居乐花园年的雅居乐花园香港联交所上市企业，但开发商首次进入南京市场，且项目周边环境不佳，客群初期认可度不高；入市期周边整体均价5000-6000元/平米。项目面临品牌的建立与利润实现的双重压力。重压之下，双剑合璧扭转乾坤：当仁不让占位城中板块，成功实现边缘化向中心化的转移，确立南京豪当仁不让占位城中板块，成功实现边缘化

8、向中心化的转移，确立南京豪宅标杆地位。宅标杆地位。2020套样板房套样板房+ +示范区示范区+ +景观实景震撼公开，体验营销征服南京。景观实景震撼公开，体验营销征服南京。入市均价10000元/平米，整体均价从8800元/平米涨到14800元/平米，08年在市场环境不佳的形势下当年就创下13亿的佳绩，获南京市“三冠王”的称号。雅居乐花园：边缘化项目向南京豪宅标雅居乐花园：边缘化项目向南京豪宅标杆的华丽转身杆的华丽转身 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792004年，科技地产还是陌生事物，我们有幸跟随南京朗诗

9、，在这一新兴领域学习、探索。2008年，我们携手苏州朗诗，共同实现了产品、传播、服务的一系列升级。如何将如何将“科技地产科技地产”这一口号，落实到消费者的日常生活、行为习惯、这一口号，落实到消费者的日常生活、行为习惯、消费理念当中？消费理念当中？如何使物理属性的概念术语让消费者可以真切感知？如何使物理属性的概念术语让消费者可以真切感知？如何将冷冰冰的如何将冷冰冰的“科技科技”升华为温暖人心的人性关怀？升华为温暖人心的人性关怀？这一切我们都积累了丰富的经验。朗诗国际街区：一起走过科技地产从口朗诗国际街区：一起走过科技地产从口号到生活，从质疑到认可的过程号到生活，从质疑到认可的过程 房商网房商网

10、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879前言小结前言小结我们了解江宁，我们擅长打造豪宅标杆项目，我们懂科技地产，因此我们有信心在成功的基础上，我们有信心在成功的基础上，与您一起再创辉煌！与您一起再创辉煌！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源二：政策走势及市场2009年充满惊喜，2010 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879稳定房地产健康

11、发展的相关政策法规市场发展环境良好的基础保障 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观经济持续稳定的发展是未来政策的重要指宏观经济持续稳定的发展是未来政策的重要指导方向，政府的持续干预调控是主旋律导方向，政府的持续干预调控是主旋律调控目的：稳定市场，抑制过快增长的房价打击投资、投机行为政策从紧信号明确，但目前政策调控的力度还较为缓和，对投资、投机行为抑制较为有限；上述政策出台后的执行情况如何，对楼市、地价的影响情况如何有待观察，如果2010年上半年主要城市房价上涨过快势头仍未得到遏制，预计还有更为严厉的紧

12、缩性政策出台。政策促进期政策促进期（2002-2004年上半年）年上半年）政策调整期政策调整期代表政策代表政策-国八条国八条（20042004年下半年年下半年20052005年）年）政政策策环环境境较为平稳较为平稳（2006）一系列强有力一系列强有力的政策抑制房的政策抑制房价过快增长价过快增长（2007）促进房地促进房地产发展产发展(2008-2009上上)抑制房抑制房价上涨价上涨过快过快(2009下下)政策环政策环境平稳境平稳(2010)房地产政策周期走势房地产政策周期走势 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352

13、7879宏观经济：经济形势有所好转但仍存在一定的不宏观经济：经济形势有所好转但仍存在一定的不稳定因素，短期内经济政策依然以促进为主稳定因素，短期内经济政策依然以促进为主随着经济的复苏，房随着经济的复苏，房地产相关政策尤其地产相关政策尤其是信贷政策开始收紧是信贷政策开始收紧CPICPI和和PPIPPI拐点向上，造成社会通胀预期加剧拐点向上，造成社会通胀预期加剧南京经济呈南京经济呈“V”V”型反弹，型反弹，GDPGDP面临新一轮增长面临新一轮增长0909年底中央工作会议强调年底中央工作会议强调保持宏观经济保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和

14、适度宽松的货币政策财政政策和适度宽松的货币政策 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879南京高档房的契税也由4%调整为3%，同时政府还将给予总房款1%的补贴南京首套房界定以个人为单位金融政策开始有缩紧迹象金融政策开始有缩紧迹象2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年2010201020102010年年年年廉租住房与经济适用房相关单位与个人可获得营业税、房产税、土地使用税等一系列相关税收优惠南京市公积金上调贷款额度买经适房契税减半出租所得减税10%南京：房子不封顶商业贷款

15、不准放南京：南京物业维修资金4月1日起按有无电梯交央行决定5月20日起上调存款准备金率0.5% 南京：公积金缴存基数上调 个人最高可缴2136元央行下调存款准备金率和存贷款基准利率个人首次购买90平米及以下住房契税税率降至1%，贷款利率为贷款基准利率的0.7倍央行再次降息:存贷款基准利率明起下调0.27南京首套房界定以个人为单位南京公积金个人最高可贷30万央行下调金融机构人民币存贷款基准利率各1.08个百分点国务院:放松二套房贷 二手房超2年转让免征营业税央行再次降息,存贷款利率各降27个基点江苏出台救市省十条,公积金贷款限制全部取消南京市公积金大松绑：商品房首付款最低2成国务院降低整固定资产

16、投资项目资本金比例南京公积金政策收紧 高档房及二次申贷额度减半江苏省级公积金暂停二套房贷 高档房额度减半二手房营业税征免2年变5年江苏出台“省五条” 买普通住房“契税1%”继续南京“20条”新政取消90平方米零契税国务院出台国五条，申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%央行上调金融机构存款准备金率0.5个百分点国家政策国家政策地方政策地方政策 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879土地政策开始严格规范管理，尤其是闲置土地土地政策开始严格规范管理，尤其是闲置土地的管理，提高房地产开发

17、企业的运作成本的管理，提高房地产开发企业的运作成本2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年2010201020102010年年年年土地闲置满两年、应依法无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让价款的20%征收土地闲置费。房地产企业IPO募资不得用于买地土地闲置两年项目不能贷款开发商出让金可延期6个月支付。国务院首次明确开发商闲置土地收费标准拿地首付不低于50%国家政策国家政策地方政策地方政策严格对闲置土地的管理：北京大龙地产地王收回，没收2亿土地出让保证金南京栖霞区招商九龙仓地块收回，并没收土地款2亿元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

18、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879房地产相关政策趋势是进一步规范，严控开发企房地产相关政策趋势是进一步规范，严控开发企业的违规行为（如囤房惜售，制造虚假热销）业的违规行为（如囤房惜售，制造虚假热销）2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年2010201020102010年年年年 南京：经适房不满5年也能交易南京出台关于保持房地产市场稳定健康发展的意见，取消一套一价，发放购房补贴 南京取消高档房价格标准限制南京调整高档房标准南京经适房上市交易收益一半归政府南京市产权市场处发出通知：退房可降价再销售 房商网房商网

19、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑规范加强，建筑质量要求提高，节能建筑规范加强，建筑质量要求提高，节能减排开始成为住宅项目验收的硬指标减排开始成为住宅项目验收的硬指标2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年2010201020102010年年年年南京市建工局：2009年起住宅强制装活动式外遮阳设施南京新规约束面积缩水 “标准车位有最低标准 小区上空不能架设架空线路新建小区围墙不得低于1.8米南京：基础设施配套费不按时缴最高罚3万地方规章江苏省建筑节能管理办法将于12月1日起

20、正式实施，要求所有新建建筑必须采取节能设计。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879近期从金融政策上严防炒房、囤地，从资金链上调控房地产过近期从金融政策上严防炒房、囤地，从资金链上调控房地产过热现象，并严格土地市场管理，对开发企业的资金实力要求大热现象，并严格土地市场管理，对开发企业的资金实力要求大幅提升幅提升政策类型政策主题核心内容影响对2010年影响金融政策金融政策二套房贷政策收紧二套房贷政策收紧各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，

21、并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃异地购房难调查等为由放弃第二套房贷第二套房贷政策约束，不得自行解释政策约束，不得自行解释二套房贷二套房贷认定标准，不得以认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。任何手段变相降低首付款的比例成数。”商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的“改善型住房改善型住房”可参照首套房目前可参照首套房目前2 2成首付、成首付、7 7折利率执行外，其余所有贷款均执行折利率执行外，其余所有贷款均执行4 4成首付、成首付、1.11.1倍利率。倍利率。

22、利空利空提高投资房地产门槛，拟制提高投资房地产门槛，拟制20102010年投机性的购房行为年投机性的购房行为南京公积金政策收紧南京公积金政策收紧, ,高档房及二次申贷额高档房及二次申贷额度减半度减半1010月月9 9日下午，南京住房公积金贷款最新调整政策出炉。自日下午，南京住房公积金贷款最新调整政策出炉。自20092009年年1010月月1010日起，个人还贷能力系数由日起，个人还贷能力系数由0.450.45调整为调整为0.30.3。与此同时，对所购房屋建筑面积为。与此同时，对所购房屋建筑面积为144144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金

23、贷款的，其贷款额度为可贷额度的请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%50%，即从原来的，即从原来的3030万降至万降至1515万万 利空利空通过公积金压制高档房、多套房通过公积金压制高档房、多套房置业需求，打击投资置业需求，打击投资江苏省级公积金暂停江苏省级公积金暂停二套房贷二套房贷, ,高档房额度高档房额度减半减半 继继1010月月1010日南京市调整公积金贷款政策后，省级机关住房公积金的调整方案也已出炉，将从日南京市调整公积金贷款政策后，省级机关住房公积金的调整方案也已出炉，将从1010月月1919日日正式实行。其中最大的变化是已办理过公积金贷款客户的正式实行。其中最大的变化是已办理

24、过公积金贷款客户的“二套房二套房”暂时不得申贷省公积金，此外暂时不得申贷省公积金，此外144144平方米以上的大户型贷款额度减半，但南京市刚刚调整的还贷能力系数，省公积金此次未做变动，仍平方米以上的大户型贷款额度减半，但南京市刚刚调整的还贷能力系数，省公积金此次未做变动，仍保持保持0.450.45的水平。这意味着，与南京市公积金用户相比，省公积金用户的可贷额度更大的水平。这意味着，与南京市公积金用户相比，省公积金用户的可贷额度更大 利空利空通过公积金压制高档房、多套房通过公积金压制高档房、多套房置业需求，尤其是个体投资的全置业需求，尤其是个体投资的全民炒房现象民炒房现象南京南京2020条条新政

25、新政1212月月2525日南京市政府出台了日南京市政府出台了关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展意见关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展意见，购买普通住房契税统一为购买普通住房契税统一为0.5%0.5%，同时取消，同时取消“非普通住房补贴非普通住房补贴1%”1%”、“住房交易个人所得税住房交易个人所得税40%40%返还返还”等等优惠政策。优惠政策。一般一般优惠政策变动幅度不大，继续鼓优惠政策变动幅度不大，继续鼓励自住消费励自住消费二手房营业税征免时二手房营业税征免时限由限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年0909年年1212月月9 9日，国务院总理温家宝

26、主持召开国务院常务会议，研究完善了促进消费的若干政策措施。个日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善了促进消费的若干政策措施。个人住房转让营业税征免时限由人住房转让营业税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年，其他住房消费政策继续实施。年，其他住房消费政策继续实施。 利空利空加大炒房类投资者的交易成本，加大炒房类投资者的交易成本，打击投资性需求。打击投资性需求。国五条国五条20102010年年1 1月月7 7日，国务院办公厅下发了日，国务院办公厅下发了“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”。通知规定二套房。通知规定二套房贷款首付比例不低于贷款

27、首付比例不低于40%40%，贷款利率严重按照风险定价，贷款利率严重按照风险定价利空利空进一步抑制投资性购房需求进一步抑制投资性购房需求上调存款类金融机构上调存款类金融机构人民币存款准备金率人民币存款准备金率 从从20102010年年1 1月月1818日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点。个百分点。 利空利空央行对贷款风险性控制加强，投央行对贷款风险性控制加强，投资性贷款难度资性贷款难度 加大，银行放款加大，银行放款更趋谨慎更趋谨慎土地政策土地政策国务院明确开发商闲国务院明确开发商闲置土地收费标准置土地收费标准9 9月月2626

28、日，国务院发布了一则日，国务院发布了一则关于集约用地的通知关于集约用地的通知，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。一般一般严格土地市场秩序，拟制部分开严格土地市场秩序，拟制部分开发企业的囤地行为发企业的囤地行为拿地首付不低于拿地首付不低于50%50%

29、1212月月1717日，财政部、国土部等五部委出台日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后，明确开发商以后拿地时，拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清清, ,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。易。一般一般增加拍地资金压力，打击开发商增加拍地资金压力，打

30、击开发商囤地、炒地，平稳土地市场，降囤地、炒地，平稳土地市场，降低金融企业的风险低金融企业的风险 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278790909年年1212月温家宝在政府工作会议上提出月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政策坚持政策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性”。国民经济每年保持国民经济每年保持8%8%增长不可动摇增长不可动摇其中，房地产极其相关产业占国民经济的其中，房地产极其相关产业占国民经济的30%30%以上以上 房地产作为宏观经济重要组成部分，周期性波动为房地

31、产市场主要特征，长期性稳定房地产作为宏观经济重要组成部分，周期性波动为房地产市场主要特征，长期性稳定发展为房地产市场总发展趋势发展为房地产市场总发展趋势宏观经济及相关政策的出台，调控的目的是宏观经济及相关政策的出台，调控的目的是促进房地产市场长期健康稳定发展促进房地产市场长期健康稳定发展2010年，南京市场我们谨慎乐观 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792010年市场供销结构有所调整，但刚性需求增长以及板块发展重心的转移，好的产品可以实现竞争突围 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

32、011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市发展趋势：受城市化进程提速、众多市政规城市发展趋势：受城市化进程提速、众多市政规划利好带动，南京楼市将迎来新一轮发展机遇划利好带动，南京楼市将迎来新一轮发展机遇地铁建设700亿江北新城建设一主城三副城规划沪宁城际铁路火车南站建设地铁1号线、3号线西沿建设青奥会等等2020年，全市总人口将达到1060万左右，城镇人口为910万左右，城镇化水平为86%左右；2030年，全市总人口将达到1260万左右，其中城镇人口为1130万左右 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大

33、全，QQ：1053527879市场供应：市场供应：20102010年整体住宅供应量可能同比放年整体住宅供应量可能同比放大但增幅有限，市场竞争激烈程度有所加剧大但增幅有限，市场竞争激烈程度有所加剧竣工面积一般先攀升然后走低，竣工面积一般先攀升然后走低，20102010年竣工面积存在走低的可能；年竣工面积存在走低的可能；住宅供应面积与竣工面积走势相似，一般先平稳后走高，住宅供应面积与竣工面积走势相似，一般先平稳后走高， 20102010年供应面积存在走高的可能；年供应面积存在走高的可能；但从土地供应情况看，土地供应连续两年未完成既定目标，南京市场土地供应量实际在萎缩。但从土地供应情况看，土地供应连

34、续两年未完成既定目标，南京市场土地供应量实际在萎缩。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场需求：比较上海、杭州等城市，南京市场需求：比较上海、杭州等城市，南京商品住宅的需求尚有待释放商品住宅的需求尚有待释放累计销售量（3967）大于供应量（3617）可能有两方面原因：供应不足（土地成交日益减少，供应日显不足）需求透支（需求依然大量广泛存在）比较上海、杭州城市，南京城镇居民人均住宅面积还有一定的上升空间，根据08年南京城镇户籍人口541.24万人计算，与上海相比， 南京住宅还存在近1400万平方米的住宅

35、有效需求；从人口增长情况看，南京城镇户籍人口每年保持约2%增长，按人均30.84平方米计算每年可带来超过300万平方米的住宅需求。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场供给的趋势：近几年为降低开发风险、提高项市场供给的趋势：近几年为降低开发风险、提高项目利润，南京高端物业不断增多，目利润，南京高端物业不断增多，20102010年尤为明显年尤为明显全市各大主力板块皆有高端项目上市，高端市场容量进一步扩大全市各大主力板块皆有高端项目上市，高端市场容量进一步扩大河西：中海凤凰熙岸、五矿御江金城、仁恒G53地

36、块、保利金沙江东街项目等；城中：城开御园、菲呢克斯国际公寓、斯亚财富广场等 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江宁规划走势：江宁未来规划双核发展，区江宁规划走势：江宁未来规划双核发展，区域对外辐射能力将进一步加强域对外辐射能力将进一步加强新规划江宁将为双核发展：由功能和特征明显的四个中心(河定桥商业服务中心、凤凰港商务休闲中心、府前行政中心和杨家圩文化中心)构成的强核，和铁路南京南站及站南地区形成的北核双核本身的发展关系具有弹性，未来有效引导下可以实现空间对接和融合。 房商网房商网海量房地产资料下载！

37、海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块供应走势：岔路口、三山百家湖市场份额板块供应走势：岔路口、三山百家湖市场份额逐渐走低，区域住宅供应渐向新兴板块扩张逐渐走低，区域住宅供应渐向新兴板块扩张市场供应份额逐渐走高市场供应份额逐渐走低 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位带动：岔路口、东山镇稀缺资源：三山、百家湖新兴板块：科学园、九龙湖板块供应走势：科学园、九龙湖板块将成为江板块供应走势：科学园、九龙湖板块将成为江宁住宅开发的主要热点区域宁住宅开发

38、的主要热点区域土地供应逐渐稀缺江宁传统中心，供应逐渐向边缘发展新兴板块 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江宁区域的舒适型产品开始成为销售去化江宁区域的舒适型产品开始成为销售去化的主力的主力 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879伴随着伴随着20092009年的火爆楼市，江宁区商品房价格空间年的火爆楼市，江宁区商品房价格空间已打开，为发展高端住宅提供可能已打开，为发展高端住宅提供可能09年南京及江宁住宅量价齐升现象显

39、著，目前住宅价格空间已被打开项目名称项目名称物业类型物业类型销售价格（元销售价格（元/ /平方米）平方米）百家湖国际花园百家湖国际花园高层高层湖景房湖景房1200012000以上以上怡湖华庭怡湖华庭高层高层1100011000江宁一号江宁一号高层高层1250012500天泽苑天泽苑花园洋房、联排别墅花园洋房、联排别墅花园洋房花园洋房85008500紫气云谷紫气云谷小高层、洋房小高层、洋房未定，但小高层至少在未定，但小高层至少在1500015000以上以上万科金域蓝湾万科金域蓝湾高层高层1350013500（精装修）（精装修）中冶九龙湖项目中冶九龙湖项目小高层小高层1100011000以上以上雅

40、居乐九龙湖地块雅居乐九龙湖地块未定未定未定（楼面价未定（楼面价44074407）天正科学园地块天正科学园地块未定未定未定未定 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块竞争：本案所在科学园板块开发长期以别墅板块竞争：本案所在科学园板块开发长期以别墅居多，进入居多，进入20102010年普通公寓产品竞争将非常激烈年普通公寓产品竞争将非常激烈融侨世家协众雅居东方龙湖湾雷丁Town加州城文鼎雅苑宜家国际龙庭水岸本案本案天正地块天正地块伴山香槟园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产

41、营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分流竞争：九龙湖板块分流竞争：九龙湖板块20102010年进入品牌品质楼盘年进入品牌品质楼盘时代，是本案未来的主要分流竞争区域时代，是本案未来的主要分流竞争区域颐和南园颐和南园康桥水岸康桥水岸龙湖文馨苑龙湖文馨苑恒大绿洲恒大绿洲天泽苑天泽苑金域蓝湾金域蓝湾骏景华庭骏景华庭中冶地块中冶地块罗托鲁拉罗托鲁拉雅居乐地块雅居乐地块雅居乐地块雅居乐地块中粮地块中粮地块中粮地块中粮地块合家春天合家春天宝润地块宝润地块宝润地块宝润地块 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535

42、27879板块发展趋势之一：板块发展趋势之一：“三山三山-百家湖百家湖”之后之后只见只见“方山方山-九龙湖九龙湖”具备方山山景、九龙湖湖景的区域将成为未来具备方山山景、九龙湖湖景的区域将成为未来5年内年内的开发热点，项目的开发升级是必然趋势，高尚居的开发热点，项目的开发升级是必然趋势，高尚居住区将向此区域转移住区将向此区域转移三山板块别墅用地开发将尽百家湖周边住宅用地待开发量极其有限加州城、颐和南园、雷丁town端别墅板块业已形成万科、恒大、中冶等强势品牌进驻，力挺公寓市场走向升级紫气云谷、怡湖华庭、江宁一号开始出现江宁顶级公寓，但土地稀缺导致板块逐渐淡出市场焦点三山三山百家湖百家湖方山方山九

43、龙湖九龙湖市场待开发量100万平米以上，发展空间广阔 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块发展趋势之二：地铁开通，配套环境板块发展趋势之二：地铁开通，配套环境改善升级，区域的影响力将是南京全市改善升级，区域的影响力将是南京全市地铁开通进入倒计时（2010年5月），项目正式公开（预计2010年10月）时已近开通地铁大大缩短了本项目与主城的公共交通联系宁杭出口已近开通，开车出行便捷配套升级：9洞标准高尔夫球场、江宁体育中心（十运会比赛场馆）、方山湿地公园、南医大附属医院 房商网房商网海量房地产资料下载！

44、海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块发展趋势之三：方山周边以低密度别板块发展趋势之三：方山周边以低密度别墅为主，高科技智能住宅产品具备唯一性墅为主，高科技智能住宅产品具备唯一性融侨世家协众雅居东方龙湖湾东方龙湖湾雷丁雷丁Town加州城加州城文鼎雅苑宜家国际龙庭水岸本案本案已开发低密已开发低密度别墅度别墅待开发公寓待开发公寓项目项目伴山香槟园待开发别墅待开发别墅项目项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879南京市场发展趋势：科技住宅的舒适度与低密南

45、京市场发展趋势：科技住宅的舒适度与低密度别墅产品升级成为高端客户的两个方向度别墅产品升级成为高端客户的两个方向居住物理空间升级居住物理空间升级居住舒适度升级居住舒适度升级居住升级居住升级居住升级居住升级“物业服务升级”“生态环境”“科技智能”“空间尺度”“低密度别墅” 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879河西：朗诗国际街区（热销）河西：朗诗国际街区（热销）“恒温、恒湿、恒氧恒温、恒湿、恒氧” ” 城北：锋尚国际公寓（标杆）城北：锋尚国际公寓（标杆）“零能耗零能耗”先驱先驱 城东：城开御园（年后推售）城东：

46、城开御园（年后推售）九大科技节能住宅九大科技节能住宅 城南：空白城南：空白江北：太平宝邸江北：太平宝邸会思想的科技住宅会思想的科技住宅 江宁：空白江宁：空白 其中，舒适度升级的科技生态住宅在南京其中，舒适度升级的科技生态住宅在南京市场热销，部分区域存在空白市场热销，部分区域存在空白 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源三：资源及产品解析在资源的平台上，审视产品的高度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879资源分

47、析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块：项目所在方山板块规划起点高，是目前江宁政府重点发展的区域主城主城本案本案东山东山三山三山百家湖百家湖九龙湖九龙湖科学园科学园本案本案方山n南京江宁科学园，位于南京市南部风景秀美的方山脚下，是南京市重点产业开发园区，也是全国唯一集教育功能区、风景旅游度假区和高新技术产业区为一体的开发区。 n随着三山百家湖板块开发进入尾声，目前科学园、九龙湖等人文、景观优势突出的方山区域开发进入高潮。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大

48、全房地产营销策划大全，QQ：1053527879方山板块已形成别墅区域市场形象方山板块已形成别墅区域市场形象加州城加州城雷丁雷丁town龙湖湾龙湖湾康桥水岸康桥水岸颐和南园颐和南园罗托鲁拉罗托鲁拉伴山香槟园伴山香槟园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景观：紧邻方山，自然资源优越方山资源p景观资源：p方山景区：景区占地面积8.6平方公里，因500万年前的火山活动而形成，现已纳入国家级火山地址公园建设计划项目。p项目东侧河流：目前项目地块东侧临解溪河，未来可被项目借助打造，以进一步提升项目附加值东侧河流

49、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879文化：项目地处江宁大学城南端，区域学校林立，人文资源丰富本 案p项目位于江宁大学城内。p江宁大学城位于南京市江宁区科学园内，目前已有金陵科技学院、南京医科大学、中国药科大学等多所知名高校入驻，入驻人口已近10万。p众多高校为区域带来了良好的人文氛围，也为项目本身扩大了客群来源。p根据规划，项目及周边将作为大学城的生活配套区，未来区域有望成为江宁新兴的居住社区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10

50、53527879交通：自驾车出行通达性佳，地铁、高速可实现与江宁中心、主城的快速连接公交线路：安广线、南广线本案道路通达性佳，可实现与江宁开发区、东山镇及主城的快速连接。地铁通车后极大拉近与主城的联系，公交系统主要辐射江宁及周边。驾车路线：龙眠大道、天元路、机场高速、宁杭高速 地铁线路：地铁1号线南延线药科大学站。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879交通：项目距离地铁站约1.5公里，地铁物业是项目一大卖点药科大学站百家湖站地铁车程约20分钟项目地块项目地块p地铁药科站至新街口共19站，至中华门16站，总

51、用时在50-60分钟左右。因此项目对市区南片购房者有一定拉动作用。p项目距离江宁核心商圈百家湖商圈共6站路，全程耗时约18-20分钟。可见项目处百家湖商圈辐射范围，项目对江宁区域购房者有较强的吸引力。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879生活配套：生活配套未来将逐步完善本案p商业配套：p乐活时尚街区：建筑面积约3万平方，是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。p文鼎广场：建筑面积6.5万平方，兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能，服务于

52、大学城附近居民及师生的一站式、复合型区域商业中心。距本项目约500-800米。p未来协众雅居将有大型超市进驻。p系列商业的落实将逐步改善区域商业配套环境 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879生活配套：项目周边有一定的医疗配套南京同仁医院南京同仁医院医疗配套：医疗配套：p南京医科大学附属医院：南京医科大学附属医院：江宁大学城最新规划调整，将位于学三路和学一路的一幅规划绿地，调整为7.3公顷的医院，建设内容为南京医科大建设内容为南京医科大学附属医院。学附属医院。p同仁医院：同仁医院：按国家三级甲等综合性医院标

53、准建造的，目前长江区最大的医院单体建筑。医院位于江宁开发区吉印大道2007号，紧邻东南大学，医院2007年10月8日正式开业。医院占地240亩，主体建筑面积 12. 1 万平方米 。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879配套：拥有高端休闲、体育设施休闲配套：休闲配套：p江宁体育中心：建筑面积超过9万平方米，是全国区县级规模最大的体育中心。中心分为体育场、体育馆、游泳跳水馆等。p高尔夫：隐匿在风景秀丽的方山与加州的环抱之中。以9洞的标准球场为主体。p方山湿地公园：方山脚下，紧邻加州城 房商网房商网海量房地

54、产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块：位于江宁科技园方山板块江宁政府主力打造的高端板块景观：紧临方山风景区山景资源优越文化：书香文脉汇集大学城文化积淀交通：车行及地铁出行十分便利具有一定交通优势配套：未来生活配套及休闲配套齐备可满足生活及高端休闲需求资源小结本案在板块、景观、交通等众多资源为打造高端本案在板块、景观、交通等众多资源为打造高端物业创造了先决条件。物业创造了先决条件。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879SWOT分析 房

55、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势分析（优势分析（strength）区域优势区域优势本案位于科学园方山板块，目前是江宁政府重点发展方向，拥有良好的人文环境和发展潜力。未来将成为继百家湖、三山板块之后的又一个高尚居住区。景观优势景观优势项目地处方山脚下，坐拥方山的山景资源，周边环境优美，自然资源丰富。人文优势人文优势项目位于江宁大学城内。目前已有金陵科技学院、南京医科大学、中国药科大学等多所知名高校入驻，入驻人口已近10万。众多高校为区域带来了良好的人文氛围和大量高素质人群。交通便捷交通便捷本项目交通车行

56、通达性良好，依托机场高速、宁杭公路，15-20分钟至江宁中心区。40-60分钟直达主城。随着地铁南延线的通车，极大拉近了区域与主城的联系，交通出行更为多样与便利。产品优势产品优势本项规划起点较高，产品从规模、设计理念、户型尺度、建筑风格、材质运用，会所设置均体现了产品高端性特征及节能环保的产品理念，具有市场领先性。配套优势配套优势周边拥有江宁体育中心、高尔夫球场众多运动、健身设置，提供高尚休闲、娱乐配套。随着乐活、协众、文鼎等大型商业的进驻，周边的生活配套也将日益完善。开发品牌战略开发品牌战略来自南方品牌企业，以开发高端产品为己任，在南宁，汕头等开发一系列标杆楼盘，开发商实力及战略理念，为本案

57、高起点开发提供发展导向。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势分析（劣势分析（weakness） 现状劣势现状劣势项目所属的板块还处发展期，目前周边各项生活配套较为缺乏。目前区域内欠缺居住氛围，人气明显不足，具有一定的偏僻感。距离劣势距离劣势本案与江宁核心区域相距10-15公里，与主城的距离更为遥远，约24-30公里。与地铁站尚有1.5公里左右的距离，出行交通时间成本较高。客群特别是主城客户距离抗性明显。价格认知劣势价格认知劣势本案所处江宁科学园板块为江宁房价的相对低区，特别公寓价格一直以来涨幅较缓，

58、市场对该区域价格认知偏低。品牌认知劣势品牌认知劣势骋望虽然为南派的品牌开发企业，在南宁、汕头等有一定影响力，但本案为骋望在南京的首个项目，南京市场对骋望品牌是陌生的，品牌影响力尚需建立。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879机会分析（机会分析（opportunity） 客群机遇客群机遇随着南京城市综合实力的不断提升，高收入群也将不断增加，居住升级换代的需求日益强烈，特别对高端物业的购买需求更加突显。区域发展机遇区域发展机遇江宁政府对方山风景区的规划提升区域景观资源价值的同时，也提高了区域的整体价值。随着江

59、宁版图的南移，区域升值潜力巨大，未来版块整体影响力很大。宁杭高速通车后，随着机场搬迁，可进一步缩短本区域和市区的距离。市场机遇市场机遇江宁百家湖、三山板块物业供应量日益减少，自然环境优越的科学园方山板块成为市场又一热点。09年江宁房价的飙升，也促使江宁房价的价格空间全面打开，为发展高端物业创造价格支撑。科学园板块多家楼盘集中开发，品牌开发商云集，极大拉动了科学园方山板块整体崛起。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879威胁分析（威胁分析（threat） 宏观环境不利影响宏观环境不利影响随着09年房市的井喷，

60、市场的价格透支，购买已然全面释放，10年市场进入一定阶段的盘整期是可以预见的，对本案开发风险及推盘难度将有所增加。金融政策不利影响金融政策不利影响09年年底前国际出台一系列拟制房产过快涨增的相关金融政策，主要是控制二次置业及投资型置业，因此对高端物业的影响相对更为明显。区域竞争威胁区域竞争威胁10年同区域有五个楼盘将形成集中上市的局面，供应量将达100万方，同时在产品规划与本案有一定重叠，加剧区域内的直接竞争。板块分流威胁板块分流威胁作为高端物业本项目将面对是整个南京市场分流竞争，10年预计高端项目集中推出，分流竞争将更趋激烈。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房

61、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势及机遇聚焦优势及机遇聚焦板块价值板块价值 发展前景发展前景自然资源自然资源地源特征地源特征聚焦聚焦1 1聚焦聚焦2 2交通及交通及配套特点配套特点聚焦聚焦3 3板块起点前发展形成江宁高端居住区资源及条件具备打造高品质产品为导入主城及江宁高素质人群创造条件市场机遇市场机遇及品牌战略及品牌战略聚焦聚焦4 4开发理念与市场空间为发展高端产品提供发展导向。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势及威胁小结劣势及威胁小结现状及现状及距离劣势距离劣势

62、品牌认知品牌认知劣势劣势聚焦聚焦1 1聚焦聚焦2 2宏观环境宏观环境及区域竞争及区域竞争聚焦聚焦3 3导入目标客群存在抗性开发商品牌落地尚等时日宏观环境及区域竞争加大开发风险 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879SWOT总结总结 本案拥有板块、区域、交通、景观、产品等众多优势，具备打造高品质楼盘的基本条件。但在现阶段板块价值与品牌形象尚待建立，同时还将面临宏观市场及区域竞争的局面，本项目应立足产品，理性审视竞争格局，依托产品优势，实现对板块的超越，以综合价值突破市场，占据先机。 房商网房商网海量房地产资

63、料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品解读 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目规划：十六万方规模社区，产品以项目规划：十六万方规模社区，产品以9-119-11层层板式公寓为主，配套包括会所及幼儿园。板式公寓为主，配套包括会所及幼儿园。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总平规划：总平规划：1515栋纯板式小高层公寓，配套包栋纯板式小高层公寓，配

64、套包括会所（室内游泳馆）及幼儿园。括会所（室内游泳馆）及幼儿园。会所会所幼儿园幼儿园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑风格：极具抽象主义特征的现代简约风格建筑风格：极具抽象主义特征的现代简约风格n与方山别墅区其它楼盘，形成强烈的视觉差异化，具有极象主义表现形式，体现科技感及城市化特征n突出时尚现代的风格n融入自然形态与传统寓意n主题鲜明，线条流畅 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879配套设置：满足高品质社区的

65、生活需求配套设置：满足高品质社区的生活需求配套设施：n1200平米现代感会所n1500平米室内恒温游泳馆n2700平米别墅式积木式幼儿园n地下停车位：约1：1别墅式幼儿园别墅式幼儿园现代化会所现代化会所 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型面积段：户型面积段：60%60%以上为以上为130130平米以上的舒适型产品平米以上的舒适型产品户型面型面积（）（）户数数占比占比200-22054户5.0%160-20076户7.1%144-160306户28.5%130-144224户20.9%110-1306

66、2户5.8%90-110330户30.8%70-9020户1.9% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型分析：尺度舒适，部分户型地下赠送空间及庭院设置户型分析：尺度舒适，部分户型地下赠送空间及庭院设置极大提升产品附加值，公寓户型中融入别墅生活的理念极大提升产品附加值，公寓户型中融入别墅生活的理念 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879环保节能设计：环保节能设计：8大亮点，大亮点，20项绿色技术项绿色技术n亮点一：达

67、到绿色建筑评价标准最高的三星级标准。n亮点二：针对南京城市夏热冬冷的气候特征，采用围护结构节能设计n亮点三：环境性能优化n亮点四：垂直绿化，打造花园式住区n亮点五：景观人工湿地结合雨水收集系统，达到国家标准n亮点六：采用地源热泵n亮点七：VIM通风平衡系统+全热回收新风机，降低空调能耗。n亮点八：行为节能引导，体现人文关怀与社会责任。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n规模：16万方规模社区。n类型：9-11层板式小高层公寓。n建筑风格：融汇现代感与科技感n产品：130平米以上舒适型产品。n配套：高档

68、会所、室内（恒温）泳池、别墅式幼儿园、1：1地下停车位等n材料：干挂陶板或石材。n设施：地源热泵、分户中央空调、外遮阳、太阳能集热等。n景观：湿地水景，垂直绿化本案产品围绕绿色科技地产规划设计，如何成就真正意义本案产品围绕绿色科技地产规划设计，如何成就真正意义上科技标杆，实现市场突破，需在产品力方面与南京最具上科技标杆，实现市场突破，需在产品力方面与南京最具影响力的科技地产影响力的科技地产-朗诗国际街区进行比较分析朗诗国际街区进行比较分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879朗诗国际街区朗诗国际街区本案与

69、朗诗在建筑风格上比较：本案设计明显弱化工建筑风格，突破朗诗为了保持节能，减少了阳台降低开窗尺度的设计形式，而是在立面设置更为舒适的宽大阳台与大面积开窗，使立面更为清新、实用、时尚与舒适。本项目本项目VS本案与朗诗产品对比分析本案与朗诗产品对比分析- -建筑风格建筑风格 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879100平方米两房两厅一卫118平方米两房两厅一卫VS本案与朗诗户型上比较：朗诗户型相对传统，部分户型面宽狭小进深过长，本案尺度更为合理舒适，特别一层户型大面积地下空赠送的设计，突破传统，极大提升了产品的附

70、加价值朗诗国际街区朗诗国际街区本项目本项目复式上层复式下层150平米四房二厅本案与朗诗产品对比分析本案与朗诗产品对比分析-户型户型 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879十大科技系统十大科技系统1、地源热泵技术系统 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 3、健康全新风系统 4、外墙系统 5、外窗系统 6、外遮阳系统 7、屋顶地面系统 8、隔噪隔声系统 9、排水噪声处理系统 10、吸尘排污系统n亮点一：达到绿色建筑评价标准最高的三星级标准。n亮点二：针对南京城市夏热冬冷的气候特征，采用围护结构节能设计n亮点三：环境

71、性能优化n亮点四：垂直绿化，打造花园式住区n亮点五：景观人工湿地结合雨水收集系统，达到国家标准n亮点六：采用地源热泵n亮点七：VIM通风平衡系统+全热回收新风机，降低空调能耗。n亮点八：行为节能引导，体现人文关怀与社会责任。VS朗诗国际街区朗诗国际街区本项目本项目本案与朗诗科技系统比较：朗读科技体系较为完整全面，体现产品科技感，本案在科技节能设计起点高，突显绿色、节能理念。与朗诗相比各有亮点。本案与朗诗产品对比分析本案与朗诗产品对比分析- -科技科技 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品小结产品小结建

72、筑风格，本案明显优于朗诗建筑风格，本案明显优于朗诗户型设计，本案也更为舒适及先进户型设计，本案也更为舒适及先进绿色科技，本案与朗诗各有亮点绿色科技，本案与朗诗各有亮点 同时本案拥有更为优美的外部环境及自然景观，绿色的地产概念同时本案拥有更为优美的外部环境及自然景观，绿色的地产概念更加突显。更加突显。本案综合品质较高，具备科技绿色环保产品的理念，可以本案综合品质较高，具备科技绿色环保产品的理念，可以成为具有超越朗诗的新一代高科技绿色地产升级之作！成为具有超越朗诗的新一代高科技绿色地产升级之作！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，Q

73、Q：1053527879开发理念 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879骋望品牌：来自南方品牌企业，以开发高端产品为己任，开发骋望品牌：来自南方品牌企业，以开发高端产品为己任，开发商实力及战略理念，为本案高起点开发提供定位导向。商实力及战略理念，为本案高起点开发提供定位导向。p源于广东汕头，实力雄厚，追求品质p广东骋望地产有限公司是由原汕头市百得投资有限公司更名而来，主要业务包括地产、建筑、装饰、设计、基础设施投资等。p目前在汕头、南宁等开发项目均为当地标杆产品。p本案作为骋望地产在南京的开山之作，必将以注

74、入领先的开发理念，成就区域代表作品。骋望怡璟湾 骋望骊都 潮汕星河大厦 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879代表项目：星河大厦代表项目：星河大厦项目介绍：项目介绍：星河大厦是一座综合性多功能的智能现代化高层商用大厦，矗立在汕头市区新城市中心，整幢大厦楼高为25层，地下一层，是汕头新建的高级智能型公共建筑；在使用功能的要求范围中包括了会议、讲学、展览、艺术汇演、商业办公等多种功能。产品设计：产品设计：设计上根据公共建筑空间的实用要求，结合外观设计，统筹安排布局。材料应用上，使用了天然石材，应用先进的干挂施工

75、技术使整体装饰效果达到完美。空调系统设计中采用分散式的方案，针对不同的使用功能分区分别采用不同的空调运作系统，以提高空调使用效率。国际会议厅利用计算机网络构成的中央集成智能化控制系统，对灯光系统、多媒体系统、会议广博等实行智能化自动监控。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879代表项目：骋望骊都代表项目：骋望骊都项目介绍：项目介绍：骋望骊都位于南宁市西乡塘区相思湖东侧，南面邕江，西临相思湖，一江一湖的生态景观举步可达。项目总建筑面积约30万平方米。由10栋1131层的高层错落组成，绿地率45%以上，社区配套

76、主要有地下车库、游泳池、架空层园林、会所、首层绿化走廊、电梯大堂等高尚休闲配套。主力户型以舒适二房、三房、四房为主。 产品设计：产品设计：从未来居住者的需要出发，在骋望骊都社区里，每套住宅景观经过精密计算，确保最佳采光效果，设置了通风走廊，避免出现涡旋区。在南北二趣各独立形成进深70多米，长度约150米的巨大庭园空间，形成无敌内景；通过对道路红线的主动退让，西侧局部形成开放的购物广场。在南面形成开放的滨江景关带和下沉商业空间，以及对建筑物层数的合理组织，形成错落有致、视觉丰富的天际线等。整体造型上，通过双塔、层数的错落、形成挺拔的视觉焦点，向城市传达一个大气、稳健、典雅的建筑形象。 房商网房

77、商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879代表项目：怡璟湾代表项目：怡璟湾 项目介绍：项目介绍：地处南宁市江北大道北侧，位于邕江上游石埠湾地带，尽享邕江第一湾，兼收宽景江域和生态半岛风光。同时以邕江为依托，拥揽立体的动态景观，形成“一江两河三公园”的水陆人文自然景观。项目位于相思湖新区规划的商贸配套居住区，正处国际高教园区中央地段。产品设计：产品设计：亲水空间：依托邕江水系及“一江两河三公园”，深刻挖掘水的深刻文化内涵，体现东方水文化和园文化。亲和空间：以先进的社区规划，通过局部架空绿化层等，创造有利于邻里交流、活动的场

78、所和空间，努力营造邻里和谐共处的良好人际关系氛围。健康空间：以人性化的理念，将健康、运动设施与小景观设计相结合，让健康概念自然渗入业主的生活。主题式住宅小区：充分利用邕江的自然江景优势，精心设计亲切、亲水、亲和、舒适的居家空间与环境，以人为本，对居家空间进行合理布局。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879南京骋望骊都南京骋望骊都首次拿地，看好南京市场首次拿地，看好南京市场“这是我们在南京首次拿地。这是我们在南京首次拿地。”广东骋望地产有限公司常务副总经理赖文胜说，广东骋望地产有限公司常务副总经理赖文胜说，

79、“我们看好南京市场，希望有机会深耕南京，我们看好南京市场，希望有机会深耕南京，20092009年南京的国土拍卖我们参加了很多年南京的国土拍卖我们参加了很多场。场。” 南京第一耕南京第一耕 ，系列品牌运作，系列品牌运作“骊都是我们在全国做的一个系列品牌，在很多城市都取得了不错的成绩，我们对骊都是我们在全国做的一个系列品牌，在很多城市都取得了不错的成绩，我们对南京的南京的骊都骊都也报以了很大的期待。也报以了很大的期待。”赖文胜表示。赖文胜表示。20102010年江宁节能减排高科技住宅力作年江宁节能减排高科技住宅力作“骋望骊都基本确定会在骋望骊都基本确定会在20102010年推向市场。年推向市场。”

80、广东骋望地产有限公司董事长马伟强广东骋望地产有限公司董事长马伟强透露，透露，“这个项目我们将打造成节能减排的高科技住宅。这个项目我们将打造成节能减排的高科技住宅。”据了解，骋望据了解，骋望骊都将骊都将成为广东骋望成为广东骋望20102010年南京重点项目，年南京重点项目，“20102010年如果有合适的地块，我们还会再做拿年如果有合适的地块，我们还会再做拿地打算。地打算。”赖文胜说。赖文胜说。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 “骋望地产骋望地产”就是要做城市标杆，做真正的就是要做城市标杆，做真正的节

81、能减排的绿色科技住宅。节能减排的绿色科技住宅。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位总结：产品定位总结：具备塑造高端项目的资源条件资源分析资源分析市场启示市场启示超越朗诗高科技标杆楼盘高品质、高高品质、高科技、绿色科技、绿色豪宅社区，豪宅社区，成就开发企成就开发企业品牌战略、业品牌战略、成为具有市成为具有市场影响力的场影响力的领导产品！领导产品！2010年房地产市

82、场谨慎乐观江宁区域价格空间高端产品定位成为主流高科技产品在江宁拥有开发机遇规划分析规划分析开发理念开发理念立足南京，长远发展打造科技豪宅，赶超朗诗打造高端物业符合SWOT分析的产品发展方向，也有利实现对区域竞争的超越SWOT分析分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市标杆、骋望品牌城市标杆、骋望品牌绿色绿色 科技科技 豪宅豪宅 项目定位总结： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源四：客户偏远、科技、高端

83、是否意味客户区域化？小众？或曲高和寡？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型面积户型面积（）（）均价均价（元（元/ /）总价总价（元）（元）20%-30%20%-30%首付首付 （元）（元）2020年按揭月供年按揭月供（元（元/ /月）月）3030年按揭月供年按揭月供（元（元/ /月）月）14013000182000018200003636万万-55-55万万89

84、00-78008900-78007100-6200以140平米户均面积为例，按照13000元/平米（含装修），计算本项目产品的支付要求，从而界定目标客群的经济特征。户型户型20%20%首付首付 （元）（元）30%30%首付首付 （元）（元）家庭月收入家庭月收入（元（元/ /月）月）14014036000036000055000055000015000-2000015000-20000u根据家庭月收入，按家庭2人共同收入计算，可界定人均月收入不低于7000元/月，年收入不低于20万。u根据首付款，可界定购房者至少要有不低于40万的财富累积。根据通常选取根据通常选取2.52.5：1-31-3：1

85、1作为计算基本收入的比例，界定目标客群工资收入情况。作为计算基本收入的比例，界定目标客群工资收入情况。 区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标客户财富界定：有一定积累的中等收入目标客户财富界定：有一定积累的中等收入及中等偏上群体及中等偏上群体家庭财富积累推导：首付家庭财富积累推导：首付35-5535-55万万家庭财富积累家庭财富积累40-6040-60万万家庭还贷能力推导：月供家庭还贷能力推导：月供6200-8

86、9006200-8900元元家庭月收入家庭月收入1.5-21.5-2万以万以上上家庭年收入家庭年收入2020万以万以上上财富界定财富界定区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案区位本案区位主城主城约10-15公里，车行15-20分钟车程地铁9站至岔路口，6站至百家湖，约20-30分钟本案区位本案区位江宁中心江宁中心约24-30公里，车行40-60分钟车程地铁19站至新街口，16站至中华门，约55-65分钟江宁区域

87、客户对距离抗性较小，本区域对江宁中心区域具备明显的吸纳作用，随着路网与地铁的发展，江宁客户导入顺理成章以一小时生活与工作半径为核心区域，本案可以拉动城中南特别是城南区域的客户江宁客户强势导入江宁客户强势导入城中南客户主力拉动城中南客户主力拉动区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目将以本项目将以40-6040-60分分钟交通距离城中南钟交通距离城中南+ +江宁成为本案目标客江宁成为本案目标客户主力区域。户主力区

88、域。主城分布格局主城分布格局城中城中三山三山宁南宁南 城城北北河河西西本案本案 城城东东60分钟生活半径分钟生活半径药科大学站百家湖站地铁车程约20分钟本案本案地铁车程约50分钟中华门站中华门站FocusFocus随着地铁南延线开通拉动作用，以一小时作为主力生活圈，成为吸纳主城及江宁中心的核心客群区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估客户界定客户界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标市场区域界定：双核心共构目标市场目标市场区域界定：双核心共构目标市场强势吸纳主

89、城客群强势吸纳主城客群重点锁定江宁本区域客户重点锁定江宁本区域客户先期：将主城客群重点发展成为先期：将主城客群重点发展成为本案影响力客群本案影响力客群以城中南、宁南为主，改善型居住需求的人群。这部分人群多属于主城中端及以上客群，依托交通车行的便捷及地铁拉动作用，重点发展使其成为可以起影响作用的主力客户。重点：江宁客群全面锁定重点：江宁客群全面锁定先期吸引对片区认知度认可度较高的江宁客群（以中高等层级客群为主）；以这群对区域抗性较小且经济状况良好的客户，成为本案主力发展的核心客群先期撬动先期撬动主力发展主力发展江宁客群江宁客群岔路口、岔路口、东山、百家湖、科东山、百家湖、科学园学园主城客群主城客

90、群城中南区域宁南区域区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879绿绿 色色产品定位关键词：绿色、科技、豪宅产品定位关键词：绿色、科技、豪宅环境优越自然资源环保节能健康养生科技智能1 1）家庭结构：）家庭结构：本案以三房为主，面积较大，因此目标客户多为三口之家。2 2）年龄特征：）年龄特征：相对年轻追求科技型创新型产品，豪宅意味着需要具备一定的购买力，因此完成一定积累的28-45岁，成为本案主力年龄段。3 3）素质研判：）

91、素质研判：追求生态、环保、健康的品质生活，具有前瞻性的视野，因此该人群应该是受过良好教育的、高素质人群为主。4 4）购房动因：）购房动因：从产品特征分析，首次改善的客户占据主流。高科技高科技豪豪 宅宅舒适尺度奢华品质享受空间一流材质目标客户特征推演：家庭结构：三口之家家庭结构：三口之家年龄特征：年龄特征：28-4528-45岁岁素质特征：高素质人士为主素质特征：高素质人士为主购房动机：首次改善购房动机：首次改善区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定闪客户定闪 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策

92、划大全，QQ：1053527879结合目标区域，进行目标客群特征及购买力评估城中南与江宁是否拥有大量具有一定购买力的高素质、智慧型人群江宁及城南区域购买力评价江宁及城南区域购买力评价江宁及城南主力业产人群素质研判江宁及城南主力业产人群素质研判区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879雨花区云集多家大型IT公司及产业研发中心等智力型企业，经济较为活跃，GDP年增长率稳定在15%-20%之间；GDP占全市比重稳定在3%左右

93、近年来区域内人均可支配收入逐年增加，人均储蓄量逐年提高，居民消费能力不断提升城南地区收入水平较高，具城南地区收入水平较高，具有相对稳定的消费能力有相对稳定的消费能力区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位城南客户购买力评估：汇聚大量中高收入群体 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城南片区雨花工业园区大型IT研发及外贸型企业集聚，如中兴、华为、三胞、舜天等其从业人员一般多为具有较高教育智慧型人士。城南区域拥有大量城南区域拥有大量拥有稳定收入的高拥有稳定收

94、入的高素质人群。素质人群。城南片区重点客群来源示意图城南片区重点客群来源示意图区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估客户界定客户界定问题点分析问题点分析问题点分析问题点分析城南客户特性评估：汇聚大量高素质群体 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879近年来江宁经济快速发展，GDP涨幅维持在19%左右。江宁GDP总值占全市比重也日益加大，05年江宁GDP占全市比重为9.55%，至08已上涨到10.89%。江宁购买力评估：江宁为南京市经济发展最为活跃的片区，GDP增长率高居全市平均水平之上。区域界定区域界定购买

95、特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江宁购买力评估：江宁产业集中，逐渐成为国内外大型公司的研发和生产集中区，稳定收入、中高端客群众多n江宁工业发展迅速，2006年其规模以上工业企业总产值增长率达25.9%，2007年为18.9%。2007年其规模以上工业企业总产值为547.38亿元，占全市的22.6%。n经过多年的发展，江宁目前已经形成了3大主力开发区：江宁开发区、南京江宁科学园和江宁农高区。其中江宁开发区园区创办十多年来，累计吸引

96、来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、台湾、香港等42个国家和地区的1800多个项目，其中千万美元以上项目300多个，世界500强企业有福特、马自达、西门子、摩托罗拉、爱立信、日立等36家，累计实现合同利用外资70亿美元，实际利用外资40亿美元。目前，开发区已初步步入收获期，GDP、财政收入等主要经济指标年均增长35%以上。n工业的快速发展为房地产发展提供了产业支撑，为当地房地产项目带来了大量的高质量客群。爱立信爱立信 长安福特长安福特 国电南自国电南自 摩托罗拉研发中心摩托罗拉研发中心 江宁汇聚中高且稳定收入群体江宁汇聚中高且稳定收入群体区域界定区域界定置换分析置换分析购买特性评估购买特性评估客

97、户界定客户界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目位于江宁科技园大学城江宁大学城位于南京市江宁区科学园内，目前已有金陵科技学院、南京医科大学、中国药科大学等多所知名高校入驻，入驻人口已近10万。众多高校为区域带来了良好的人文氛围，也为项目本身扩大了客群来源根据规划，未来区域有望成为江宁新兴的高尚住宅区。南京航南京航天航空天航空大学大学河海河海大学大学东南东南大学大学南京工程学南京工程学院院金陵金陵科技科技学院学院晓庄师晓庄师范范海事学海事学院院医科大医科大学学药科

98、大药科大学学江苏江苏经贸经贸学院学院中国中国传媒传媒大学大学本案本案江宁拥有大量高素质的教师群体江宁拥有大量高素质的教师群体区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估客户界定客户界定问题点分析问题点分析问题点分析问题点分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江宁区域快速通道快速通道未来将消除与主城的距离感南京新市区之一，经济发展迅速经济发展迅速国际级企业入驻，大批稳定收入群体大批稳定收入群体江宁拥有高素质、稳定收入的这样一群人，也将是本案主力吸纳的重点目标客群城南区域+ +大学城的发展，高素质人群云集高素

99、质人群云集主城人口集中，居住空间拥挤居住空间拥挤市区缺乏自然景观缺乏自然景观，空气质量较低主城房价快速增长，迫使大量改善型大量改善型客户向主城边缘区域分流客户向主城边缘区域分流原居住社区已逐渐陈旧，升级换房的升级换房的中端客群增加中端客群增加城南大型企业集中，智慧型人才集中智慧型人才集中城南改善型客群经济实力中上。在认可区域及地块价值后，将成为本案主力撬动的目标客群目标客群将以江宁江宁与城中南与城中南稳定收入稳定收入的中端首的中端首改型客户改型客户为主为主区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资

100、料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879他们拥有一定的财富积累，但并不是常规意义的富裕阶层，他们拥有一定的财富积累，但并不是常规意义的富裕阶层，只是相当于中等及中等偏上层次人群，他们的经济实力相对略为宽裕只是相当于中等及中等偏上层次人群，他们的经济实力相对略为宽裕除了一份收入不错且体面的工作之外，他们拥有发展的前瞻性眼光，对于除了一份收入不错且体面的工作之外，他们拥有发展的前瞻性眼光，对于产品未来保值增值有着发展性视野产品未来保值增值有着发展性视野对于自己的成长和未来有明确的判断和定位，并付诸于行动，对于自己的成长和未来有明确的判断和定位，并付诸于行动，

101、是乐观而进取的行动派是乐观而进取的行动派他们理性稳健不保守，头脑中潜藏着激进、敢于冒险的本能他们理性稳健不保守，头脑中潜藏着激进、敢于冒险的本能相对于自己未来的成就、以及自己能享受到东西，相对于自己未来的成就、以及自己能享受到东西，他们相信自已的实力与眼光，对于物业有很较高的预期与信心他们相信自已的实力与眼光，对于物业有很较高的预期与信心实力与能力带来自信超越自我的预期超越自我的预期问题1：他们为什么能够接受20%的溢价区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房

102、地产营销策划大全，QQ：1053527879问题2：他们为什么认可绿色科技是溢价的重要组成部分？他们意识前瞻，对新生事物有很高的领悟力，他们意识前瞻，对新生事物有很高的领悟力，对社会发展趋势有自己独到的见解和判断，对社会发展趋势有自己独到的见解和判断，勇于去尝试适合自己的新生活方式，并为此埋单勇于去尝试适合自己的新生活方式，并为此埋单他们拥有较为他们拥有较为独立人格，独立人格，财富观念更富个性和创造力，财富观念更富个性和创造力，认为同样的东西，一定要选择更好，引领潮流的意识强烈认为同样的东西，一定要选择更好，引领潮流的意识强烈他们对健康、环保、养生、低碳等绿色的生活理念有强烈的认同，并以他们对

103、健康、环保、养生、低碳等绿色的生活理念有强烈的认同，并以此为作自我要求或追求此为作自我要求或追求他们更懂得享受生活，讲究每一步都要高人一步。他们更懂得享受生活，讲究每一步都要高人一步。他们拥有精英心态和潜意识，他们拥有精英心态和潜意识，崇尚自我表达、参与和影响，崇尚自我表达、参与和影响，因为他们坚信，自己的生活就应该是独一无二因为他们坚信，自己的生活就应该是独一无二观念的进步带来心态的优越领先他人的意识领先他人的意识区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产

104、营销策划大全，QQ：1053527879区域界定区域界定购买特性评估购买特性评估财富界定财富界定问题点分析问题点分析客户定位客户定位n区域：以江宁及城中南为主n年龄：28-45岁为主n职业特征：科技型研发人员、大学教师、高级专业技术人士、中层管理人员等为主。n家庭结构：3-5人n教育：大学以上n财富特征：家庭年收入20万以上n购买目的：自住为主，部分综合性置业n置业经历：首次改善升级n价值取向：健康、科技、环保、品质、潮流、自然n价格敏感度：中等智慧精英/新兴中产 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心

105、来源五：竞争及产品优化区域不是制约，万科也非高不可攀 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域竞争力分析：同片区物业对比分析区域竞争力分析：同片区物业对比分析本项目本项目区域产品区域产品融侨世家融侨世家协众雅苑三期协众雅苑三期直接竞争直接竞争文鼎雅苑文鼎雅苑科学园板块主要公寓楼盘科学园板块主要公寓楼盘龙庭水岸龙庭水岸宜家国际宜家国际区域竞争区域竞争主要竞争主要竞争竞争分析

106、竞争分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目与科学园片区未来主要项目存在直接竞争关系。本项目与以下项目从“资源”、“规划”、“品牌”等方面进行竞争力分析，并确定相应的竞争策略。交通资源景观资源品牌资源物业类型产品规划产品附加值协众雅居三期海事职业技术学院站远眺方山浙商投资，品牌影响力欠缺 高层预计2010年下半年推出3期，户型70-80两房，90-100三房附加值较少融侨世家距城东路站500米自身有一定的水系融侨集团，具有一定的品牌高层最快2010年上半年推出，该项目也有9070的规划限制文鼎雅苑

107、距海事职业技术学院站1.5公里远眺方山，自身有水系科学园蓝天房地产，品牌影响力欠缺高层高层预计2009年底推出，多层出售给大学城老师，主力面积100-110宜家国际距海事职业技术学院站1公里远眺方山，自身有水系景致佰富置业， 品牌影响力较小高层2010年初开盘，主力户型是50平米左右的中小户型万裕龙庭水岸距海事职业技术学院站500米距方山较近，且内部水系较大万裕集团，品牌影响力一般高层+联排一期产品预计2010年5月推出，面积77-130，产品以中小面积户型为主本案距药科大学站1.5公里距方山较近，东侧有一定的水景资源骋望地产，品牌尚需建立9-11层小高层90-110、130-160三房产品为

108、主绿色科技打造本案作为绿色科技住宅精品项目，与目前区域住宅有较大差异，本案竞争需跳脱科学园区域楼盘竞争区域竞争区域竞争主要竞争主要竞争竞争分析竞争分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域直接竞争分析区域直接竞争分析区域竞争区域竞争主要竞争主要竞争竞争分析竞争分析区域普通住宅竞争：区域普通住宅竞争：区域普通住宅竞争：区域普通住宅竞争：外部资源共享外部资源共享地铁、方山、大学城资源共享地铁、方山、大学城资源共享指标存在亮点指标存在亮点未来周边普通住宅多为高层。本案为小高层，容积率仅未来周边普通住宅多为高

109、层。本案为小高层，容积率仅1.61.6产品明显超越产品明显超越绿色科技型品质产品，舒适型产品尺度，与周边产品，具备明绿色科技型品质产品，舒适型产品尺度，与周边产品，具备明显的领先性与差异化。显的领先性与差异化。与区域同类住宅产品竞争策略：产品力绝与区域同类住宅产品竞争策略：产品力绝对对领先领先，实现对区域楼盘的全面，实现对区域楼盘的全面跳脱跳脱 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主要竞争：江宁高端住宅楼盘主要竞争：江宁高端住宅楼盘本项目本项目江宁高端住宅江宁高端住宅中冶九龙湖地块中冶九龙湖地块万科金域蓝

110、湾万科金域蓝湾主要竞争主要竞争雅居乐九龙湖地块等雅居乐九龙湖地块等江宁与本案上市接近主要高端楼盘江宁与本案上市接近主要高端楼盘本案通过绿色科技系统的运用，提升了项目综合品质，可以实现跳脱区域竞本案通过绿色科技系统的运用，提升了项目综合品质，可以实现跳脱区域竞争。本案未来主要竞争来自江宁高端公寓，其中金域蓝湾作为成为这一区域争。本案未来主要竞争来自江宁高端公寓，其中金域蓝湾作为成为这一区域的豪宅风向标，因此本案锁定万科金域蓝湾进行重点竞争分析。的豪宅风向标，因此本案锁定万科金域蓝湾进行重点竞争分析。区域竞争区域竞争主要竞争主要竞争竞争分析竞争分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

111、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879金域蓝湾个案分析金域蓝湾个案分析基本指标：基本指标：项目地址：双龙大道以东、清水亭东路以北 占地面积： 27.2万总建面积： 54万开发商：万科置业项目规划：项目规划：项目由高层、洋房、联排别墅三种物业类型组成。高层约占总体量90%，搭配少量低密度产品。销售价格：销售价格：项目预计2010年5-6月开盘销售，先期推出高层房源。预计销售均价为精装13000-14000元/平米，装修标准2000元/平方米高层建筑，新古典建筑风格 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策

112、划大全，QQ：105352787990平方米两房两厅一卫金域蓝湾户型分析金域蓝湾户型分析2梯3户设计主卧开间较小，居住舒适度一般。135平方米三房两厅两卫主卧开间较小，居住舒适度一般。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879168平方米四房两厅两卫进门与次卧相接，尺度局促过道空间较长，空间利用率降低。部分卧室 开间3米，降低舒适度。金域蓝湾户型分析金域蓝湾户型分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879通过综合评分，本案

113、通过产品的精细打造综合竞争力可实现与万科金域蓝湾相当比例金域蓝湾本案金域蓝湾分值本案分值金域蓝湾本案外部条件区位20%320.60.4地理位置8%320.240.16周边环境4%340.120.16周边商业配套3%320.090.06交通资源5%330.150.15区域规划3%330.090.09项目条件开发商品牌10%530.50.3项目规模1%430.040.03小区配套设施3%320.090.06建筑质量2%450.080.1产品建筑风格6%340.180.24内部景观6%440.240.24保安智能化系统4%440.160.16户型布局及功能设计10%340.30.4产品附加值15%3

114、50.450.75100%3.333.3 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879与金域蓝湾竞争分析与金域蓝湾竞争分析区域普通住宅竞争：区域普通住宅竞争：区域普通住宅竞争：区域普通住宅竞争：外部资源相当外部资源相当交通、环境各有优势，板块成熟度略显欠缺交通、环境各有优势，板块成熟度略显欠缺指标存在亮点指标存在亮点金域蓝湾为高层。本案为小高层，容积率仅金域蓝湾为高层。本案为小高层，容积率仅1.61.6产品明显超越产品明显超越绿色科技型品质产品，舒适型产品尺度，与金域蓝湾相比，具备明显绿色科技型品质产品，舒适型产

115、品尺度，与金域蓝湾相比，具备明显的领先性与差异化。的领先性与差异化。品牌影响力差距品牌影响力差距万科作为具有全国影响力的品牌开发企业，本案仍处创立品牌初期，万科作为具有全国影响力的品牌开发企业，本案仍处创立品牌初期，品牌差距明显。品牌差距明显。选择万科金域蓝湾，意味着选择了品牌选择万科金域蓝湾，意味着选择了品牌而选择本案，意味着选择更具先进的产而选择本案，意味着选择更具先进的产品及由此而来更为健康、享受的生活。品及由此而来更为健康、享受的生活。本案的竞争力：产品本案的竞争力：产品领先实现对金域蓝湾领先实现对金域蓝湾的分流竞争的分流竞争区域竞争区域竞争主要竞争主要竞争竞争分析竞争分析 房商网房

116、商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 依托产品优势，跳脱区域竞争；立足产品力，拉近与万科的差距，金域蓝湾不再高不可攀，强势分流指日可待！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品思路 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 从目前项目所具备的条件来看，具备打造高科技豪宅；为了实现从目前项目所具备的条件来看，具备打造高科技豪宅；为了实现客群的

117、顺利导入，强化项目市场竞争力，构建真正具有城市影响力的客群的顺利导入，强化项目市场竞争力，构建真正具有城市影响力的楼盘，本案还需要在以下楼盘，本案还需要在以下4 4个关键点进行优化提升：个关键点进行优化提升：关键点1：弱化距离抗性，重点实现地铁无缝对接，同时实现与商业配套无缝对接关键点2：消除对绿色科技使用与维护的疑虑，服务成为绿色科技生活的保证关键点3：将会所与绿色科技进行对接，深化项目主题及内涵，着力塑造健康生活关键点4：优化户型设计合理，实现舒适性提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879关键点关键

118、点1 1：建立社区交通配套体系：实现与仙地铁及大学城商业：建立社区交通配套体系：实现与仙地铁及大学城商业实现无缝，依托地铁，快速连接主城。设置环保自行车，提倡实现无缝，依托地铁，快速连接主城。设置环保自行车，提倡低碳生活低碳生活小区交通班车（社区巴士），对接地铁，连通主城小区交通班车（社区巴士），对接地铁，连通主城本项目与地铁一号南延线有1.5至2公里距离，而本案作为自主型为主产品对于未来引入的大量南京宁南片区及江宁的目标客户，虽对公共交通依赖性一般，但仍充分体同地铁的拉动作用，加强与江宁中心及主城的对接，因此建立一套公共交通班车体系，成为超越地块交通障碍的关键。引入班车体现，实现五至十分钟流

119、水班车制五至十分钟流水班车制，着重对接地铁站点，大学城商业区等，有效改善出行现状，解决客户出行问题。项目提倡环保低碳的生活方式，因此还可以在地铁站提供环保自行车，提倡环保出行。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879社区巴士对接地铁与社区巴士对接地铁与大学城商业及医疗配大学城商业及医疗配套，实现生活休闲一套，实现生活休闲一体化。体化。社区巴士线路社区巴士线路：本案本案- -药科大学站药科大学站- -乐活乐活- -大学大学城商贸中心城商贸中心- -江宁体育中心江宁体育中心- -文文鼎广场鼎广场- -南医大附院

120、南医大附院- -南京医科南京医科大学站大学站- -本案本案 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879关键点关键点2 2：发挥会所的优势，引进品牌的标：发挥会所的优势，引进品牌的标鉴，深化绿色健康的生活理念鉴，深化绿色健康的生活理念本项目会所作为项目主要配套，也是楼盘重要杆志，会所设计中融合了中西方的深远文化内涵，是本案一大亮点。发挥会所的优势，赋予会所品牌标签，将楼盘的理念通过会所进一步发挥与深化，将绿色科技地产与健康养生的生活理念进行主题性结合。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！201

121、1房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879引进健身品牌引进健身品牌- -亚历山大健身会所，打造南京第一流健身会所，亚历山大健身会所，打造南京第一流健身会所，发挥会所价值，塑造健康、养生的生活方式及社区理念发挥会所价值，塑造健康、养生的生活方式及社区理念n创始于中国台湾的亚历山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。 n经营模式：开发商提供会所场地及装修，引进器材。n亚历山大公司提供品牌加盟，现场运营管理，人员培训等n亚历山大也是优派克思战略合作伙伴 房商网房商网海量房

122、地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879美容美体医疗健诊高级享受健康养生水疗养水疗养生生SPASPA也是亚也是亚历山大历山大会所最会所最大特点大特点主要设主要设施：养施：养生馆、生馆、水疗、水疗、营养师营养师等等 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型：放大是引领一种生活态度。合理是化繁为简、积极务实的精神放大：户型放大不是房间数量上简单增加，而是空间尺度放大。挑高门厅，全功能主人空间、开敞的卧室，舒适的走道、入户花园阳景观窗享受的生活与

123、情趣的生活融为一体，了解中目标人群需求，为他们量身定作的空间，这才是他们向往的生活。合理：深洞目标人群的生活习惯，强调个人空间的合理性，追求舒适基础上的合理，放大自我享受后的实用。关键点关键点3 3：解决户型中设计缺陷，使户型在满：解决户型中设计缺陷，使户型在满足需求的基础上，追求舒适。足需求的基础上，追求舒适。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791-A户型优化建议户型优化建议衣帽间：取消中间隔墙，设置一个衣帽间（2600X2400）。书房：取消次卧，在客厅与主卧分别开门。 房商网房商网海量房地产资料

124、下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791-B户型优化建议户型优化建议XX次卧：原方案次卧进深只有3.3米，现加长至4.4米（3200X4400）。进门处设玄关。餐厅：外餐厅区正对入户门，缺乏私密性，现在将入户门稍外移，取消储物间内侧隔墙，取消客厅对卫门间的隔墙，保持餐厅区完整性，餐椅组合转90度摆放。进门处设置玄关 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791-A户型优化建议户型优化建议问题：问题：户型中间部分，现分隔为步入式衣帽和储藏室间，面积太小利

125、用率不高；而右边部分存在较大面积浪费。建议：建议：将储藏室取消，一分为二，左半部分设计为宽敞的步入式更衣室，右半部分设计为酒吧休闲区。设计为步入式更衣室吧台、吧凳、酒柜 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793-B户型优化建议户型优化建议(9-F)厨房改次卧（3.14m）入户区域改厨房（2.13m）增设客卫（1.82m）入户门设置在原楼梯间位置，并配置玄关客卫适当下移合并进主卧，形成主卧专用卫生间进地下一层楼梯只需占用向下通道口客厅与书房合并为宽厅，功能为客厅+餐厅 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房

126、地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793-D户型优化建议户型优化建议次卧下移，将北侧洗手间变为次卧专用；同时次卧洗手间可以适当缩小，便于扩展次卧进深楼梯间缩小，充分利用楼梯空间，设计简单洗手间（仅配备坐便器和洗手台），方便客人使用 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793-E 户型优化建议户型优化建议过道过道1600面宽面宽3300次卧适当放大，增加舒适度厨房扩大，中西厨结合，增加功能及实用性将次卧并入客厅，形成7.2米宽厅（餐厅+客厅）过道增大，更适合高端客

127、户需求 客卫可适当缩小主卧门位置调整，保留主卫，将储物柜并入主卧 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879关键点关键点4 4：借鉴朗诗，以金牌专业服务，真正实：借鉴朗诗，以金牌专业服务，真正实现绿色科技住宅带来舒服生活现绿色科技住宅带来舒服生活 本案作为绿色科技住宅将是一个集合系统科技与建筑材料科技于一身的真正科技住宅。科技住宅运行系统是普通住宅没有的，所以在对其维护和管理中就要有一支专业素质过硬，服务水平高的物业管理队伍。借鉴朗诗物业的做法，成立金牌专业科技物业团队，为业主提供专业周到服务，成为未来绿色生活

128、的保证。朗诗物业自成立起就为南京朗诗国际街区科技住宅服务，专业周到的服务受到了业主的一致好评。朗诗物业在对社区管理上与朗诗客服相互配合，解决业主的房子维护及日常生活琐事，非常严格，十分入微。在专业维护上，由于科技住宅墙面结构比较复杂，业主如果在装灯或在顶棚钉什么的话，是一定要经过物业的，所以业主一碰到这样的小事就立刻会想到物业管理人员，此时，只要一个电话，他们就随叫随到，而其他方面的服务更是24小时全天候待命。朗诗400电话客户服务热线正式开通，朗诗的业主也可以通过这个电话与朗诗任何机构组织得到联系，朗诗的业主得到了更为优质的服务，难怪有朗诗的业主说，住在朗诗，就象住在五星级的酒店，温暖到家，

129、服务到家。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879物业服务要点：一站式、专业、周到、关怀物业服务要点：一站式、专业、周到、关怀“一站式一站式”服务服务 采用星级酒店一站式服务的方法，设立“一站式”服务调度中心，现场处理业主投诉、报修、求助和缴费等事宜，方便业主；同时开通全天候（24小时）服务热线和投诉热线.首问责任制首问责任制“首问责任制”是指朗诗物业管理服务人员，在业主遇到疑难或需要帮助时，必须成为业主服务向导，需要对业主提供全程服务跟踪，以充分满足业主的各种服务需求，防止服务断链，避免业主需要质询第二人

130、的不便。 零打扰服务零打扰服务朗诗物业员工各项工作开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础实现零打扰。 注重服务质量策划，量体裁衣，根据客户需求定制个性贴心服务注重服务质量策划，量体裁衣，根据客户需求定制个性贴心服务开展业主真正需要的特约服务，注重客户群体的个性化需求，改变以往以点带面的服务方式，提倡点对点的个性服务提供。 如：开展家政服务、拓荒保洁、房屋中介、绿化服务；打印、传真，代购火车票、飞机票等服务。 社区文化建设社区文化建设社区文化是一种整体性的社区氛围，她反映了小区的生命力，关系到房子的升值和保值。朗诗物业自创建以来始终关注“社区人文建设”，节日的布置出新、社区配套设施的引进和

131、布置、社区文化活动的组织与开展，都充分体现了对业主精神生活和和谐社区建设的关注 “家庭式关怀家庭式关怀”服务体系服务体系倾听业主的心声，确立“善待业主”的职业服务意识。除经常性对小区业主进行家访沟通外，还将每周三、周五开设“下午茶时间”，面对面倾听业主心声，满足业主的合理需求，持续改进服务工作。注业主生活质量的提高朗诗物业服务的项目提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的24小时护卫值守，24小时维修服务等，而给予业主生活上体贴入微的关怀和感情上的抚慰和交流。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心

132、来源六：UPCS操盘实现区域最高价格是我们的习惯 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们的定位：标杆项目营销专家我们的理念：开发商利润率和品牌影响力最大化我们的宗旨：领导区域价格走势，带动板块升级公司个性和企业理念决定，我们有信心再创公司个性和企业理念决定，我们有信心再创南京销售神话！南京销售神话！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879精准时机：对市场的敏锐把握，确保准确的推售时机；精确放量：对销售节奏、速度有效把

133、控，在价格提升与去化速度之间找到最佳结合；精密互动：与客户密切的互动、试探，准确把控客户心理，制定最实效销售策略；精良包装：独特的高端产品形象塑造和传播技能，最大力度拉动项目价格预期。操盘风格和战略战术确保，我们有信心实现单操盘风格和战略战术确保，我们有信心实现单价及总销目标！价及总销目标！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源七：销售策略及价格承诺没有最高，只有更高 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目

134、总销售目标项目总销售目标利润最大化利润最大化前期塑品牌，后期高利润前期塑品牌，后期高利润资金占有量最小资金占有量最小快速销售及资金回笼快速销售及资金回笼 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的入市时机评估项目的入市时机评估工程节点工程节点售楼处公开售楼处公开样板段公开样板段公开样板房公开样板房公开蓄客量蓄客量开盘套数开盘套数 15%15%（成交率）（成交率） 开盘套数开盘套数 15%15%（成交率）（成交率） 市场认知市场认知周边区域周边区域城南及江宁城南及江宁全城全城市场环境市场环境低迷低迷正常正常

135、火爆火爆三种不同情况的开盘时机选择：三种不同情况的开盘时机选择： 低迷低迷 正常正常 火爆火爆 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目开发节奏建议售楼处建设售楼处建设建议提前启动会所建设作为营销中心理由：1、节约临建的建设、拆迁成本2、不影响项目正常施工3、可体验的场所具备相当规模售楼处售楼处样板示范区样板示范区建议将1号楼最后开发建设 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目开发节奏建议项目开发节奏建议分阶段开发

136、分阶段开发最大限度的节约资金占有量一期：一期：2、3、4二期：二期：5、6、7三期：三期：10、12、13、15、幼儿园四期：四期：8、9、11、14、1一一期期二期二期三三期期四四期期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目价格承诺 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目面临的价格增长理性预测项目面临的价格增长理性预测 随着城市化进程的加快，城市版图扩张导致整体的增幅有所回落参照大区域市场的整体走势预测项目的价

137、格走势：南京市全市均价走势（50%）江宁区均价走势（30%）科学园片区均价走势（20%）项目正常随大市的增长趋势预测：项目正常随大市的增长趋势预测：取年均增长趋势的加权平均值：10.74%年均增长率影响权重平稳增长率南京市增长率11.29%50.00%10.74%江宁区增长率13.43%30.00%科学园增长率5.32%20.00% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目面临的价格增长理想预测项目面临的价格增长理想预测20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年201

138、02010年年年均增长年均增长率率朗诗国际朗诗国际街区街区10.53%36.67%0.00%42.31%22.38%2121世纪国世纪国际公寓际公寓2.86%36.36%15.38%9.72%34.55%19.77%按照正常合理的项目运作，本项目可参照区域代表项目与同类项目的历史发展趋势发展项目最理想的价格走势：取两参照项目的平均增长率（取两参照项目的平均增长率（22.38%+19.77%）/2 = 21.075% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的价格增长三种趋势预测项目的价格增长三种趋势预测最

139、差：0%（不增长，政策导向稳定健康发展）正常：10.74%（近5年的区域市场年均增长加权平均）理想：21.075%（项目运作得当） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的销售市场走势预测：板块的潜力还有待挖掘，项目的销售市场走势预测：板块的潜力还有待挖掘，销售市场面临挑战销售市场面临挑战近近5年累计待售量：年累计待售量：南京整体（-351.6万），供不应求江宁区（31.89万 ），略有存量科学园片区（19.28万 ），是江宁主要的存量房集中区域版块存量房存在，市场认知有限，项目配合板块炒作是有必要的版

140、块存量房存在，市场认知有限，项目配合板块炒作是有必要的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879首先用市场比较法确定当期销售价格首先用市场比较法确定当期销售价格定价方法运用：定价方法运用：估价思路：估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。样本选取：样本选取：样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。优派克思在实践中总结出以下样本选取原则：n相近原则，相近地段会有更多的相近因素n成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义n

141、功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。修正思路：修正思路：一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，我们选择了一些指标对住宅个案进行了修正。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879比

142、较内容比较内容权重权重A AB BC C龙湖湾龙湖湾宜家国际宜家国际金域蓝湾金域蓝湾比较程度比较程度比较系数比较系数比较程度比较程度比较系数比较系数比较程度比较程度比较系数比较系数地理位置地理位置40%40%0.91 0.363 0.95 0.381 0.38 0.150 交通资源交通资源15%15%0.83 0.125 0.92 0.138 0.67 0.100 周边配套周边配套10%10%0.88 0.088 0.88 0.088 0.75 0.075 项目品牌项目品牌5%5%0.50 0.025 1.25 0.063 -0.25 -0.013 项目规模项目规模5%5%0.75 0.038

143、 1.08 0.054 0.50 0.025 项目规划项目规划10%10%0.88 0.088 1.38 0.138 1.06 0.106 产品设计产品设计15%15%1.33 0.200 1.38 0.206 1.17 0.175 合计合计100%100%0.925 0.925 1.066 1.066 / /0.619 0.619 参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A82000.925 758530%2275.500 7803.688 B77001.066 8210.12550%4105.063 C115000.619 7115.62520%1423.125 预期价

144、格=销售均价修正系数项目权重当期可实现约当期可实现约7800元元/平方米销售均价平方米销售均价 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879预期预期2010年年10月开盘销售价格月开盘销售价格按照正常的年均增长率（即10.74%）推导：按照普通公寓项目2010年10月：7800元/（1+10.74%9/12）=8428元/本项目生态科技的高端项目定位，可以实现20%溢价空间，外加精装修成本2500元/本项目的开盘销售价格预计：8428（1+20%）+2500=12614元/配合优派克思独特的操盘手法，在蓄水充分，

145、体验足够有魅力的情况下可实现：开盘开盘12600元元/销售均价销售均价 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的销售周期预测项目的销售周期预测科技地产销售周期借鉴：朗诗国际街区（权重50%） 2005年3月开盘，成交27216 ，平均每年5.44万城市标杆项目销售周期借鉴：雅居乐花园（权重30%） 08年3月开盘来共售出273559 ，平均每年9.1万区域项目销售周期借鉴：21世纪国际公寓（权重20%） 2004年10月开盘，售出33654，2008年3月开盘推新房源，售出41260 ，平均每年售出2

146、万项目销售周期预测：取三参照项目的加权平均取三参照项目的加权平均5.85万万/年，本项目的销售周期预年，本项目的销售周期预计计2.7年，约年，约32月，操作得当完全可以实现月，操作得当完全可以实现30月的销售周期月的销售周期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目阶段性价格增长趋势项目阶段性价格增长趋势2010.102010.1020102010末末20112011中中20112011中中20112011末末20122012初初20122012中中20122012中中20122012末末20132013

147、初初20132013中中当期一期二期三期四期五期按年均增长率确定板块价格走势84288654.2929119.0279608.71910124.7110668.4本项目（精装修）价格走势1260012938.3113898.7814799.1615662.1216582.29增加20%溢价增加20%溢价增加25%溢价增加28%溢价增加30%溢价增加32%溢价阶段性的价格增长考虑：板块年均长与科技豪宅溢价空间认知增长的双重因阶段性的价格增长考虑：板块年均长与科技豪宅溢价空间认知增长的双重因素，假定素，假定2010.10月开盘月开盘 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房

148、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目分阶段的价格承诺项目分阶段的价格承诺按照按照30个月的销售周期；个月的销售周期；13000元一期开盘销售均价；江宁近元一期开盘销售均价；江宁近4年的年均增长率年的年均增长率10.74%：本项目可以实现本项目可以实现14700元的销售均价，符合项目基本利润要求元的销售均价，符合项目基本利润要求销售周期销售周期20102010末末20112011中中20112011中中20112011末末20122012初初20122012中中20122012中中20122012末末20132013初初20132013中中合计合计123456789

149、101112131415161718192021222324252627282930楼栋234567101213111415189套数240 227 208 212 185 1,072 建筑面积（）33,941 32,103 29,416 29,981 26,163 151,603 销售单价（元）12,93813,89914,799 15,662 16,582销售总价（元）439,138,793446,185,729 435,324,812 469,568,983 433,839,740 2,224,058,058 2,224,058,058 销售均价（元）-14,670 14,670 房商

150、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目分阶段提价推售建议项目分阶段提价推售建议项目销售节奏项目销售节奏原则：1、合理组合，利润最大化2、资金回笼最优3、分阶段多批次推售销售周期： 30个月之内，95%以上的销售目标111111112 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 59 9 9 98 8 8 87 7 7 76 6 6 610101010121212121 1 1 1141414141515151513131313一期（一期（1300013000）二期（二期（1390013900）三期（三期

151、（1480014800）四期四期（1570015700）五期五期（1660016600） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的价格空间可在中后期打开项目的价格空间可在中后期打开科技（恒温恒湿）2500元精装修山景（方山景观）高尚住宅区（周边以别墅为主）优派克思有信心挑战江宁高价格通过产品创新（科技）+体验+豪宅形象独特的操盘手法江宁区域住宅价格增长提速高尚住宅区转移（三山-百家湖之后只有方山-九龙湖板块）后期：后期：1600020000中期：中期：15000初期：初期：13000“项目的价格空间打开

152、” 指日可待项目最终基本目标：项目最终基本目标：1500015000项目挑战的价格目标：项目挑战的价格目标：2000020000 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目最终的价格承诺项目最终的价格承诺实现整体均价：1500015000元元/ /开盘后，如果市场行情均价偏离乙方原先制定的分阶段销售均价的10%10%，甲方将重新确定均价备注：偏离的标准值按照价格增长的三种不同情况的中间值界定 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535

153、27879项目开盘价格竞争置换验证项目开盘价格竞争置换验证扣除精装修扣除精装修2500元的标准，本项目完全可以对核心区公寓项目形成竞争分流元的标准，本项目完全可以对核心区公寓项目形成竞争分流用用“时间时间”换换“空间空间+舒适度舒适度”升级升级核心区公寓核心区公寓面积面积毛坯均价毛坯均价总价总价毛坯均价毛坯均价折算面积折算面积置换本项目置换本项目二房75120009000001050086舒适两房9512000114000010500109标准三房12012000144000010500137舒适三房13012000156000010500149舒适三房14412000172800010500

154、165豪华三房舒适四房15012000180000010500171 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目开盘价格竞争置换验证项目开盘价格竞争置换验证与周边类别墅产品比较，具备居住舒适度高、装修成本低的优势形成高端客户与周边类别墅产品比较，具备居住舒适度高、装修成本低的优势形成高端客户：“居住物业升级居住物业升级”向向“舒适度升级舒适度升级”第二选择第二选择周边别墅项目周边别墅项目 面积面积均价均价总价总价单价单价折算面积折算面积本项目本项目普通联排普通联排1801350024300001050023

155、1复式公寓豪宅复式公寓豪宅（160220160220）22013500297000010500283 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目整体销售均价完全可确保项目基本利润的实现本项目整体销售均价完全可确保项目基本利润的实现楼面地价：1800建安成本：2500科技地产精装修标准：3000税务成本：1100营销、财务及管理成本：1100毛利率：30%以上目标销售价格A：A-（1800+2500+3000+1100+1100） = A100%30% A A1357113571项目整体均价的成本估算验证项

156、目整体均价的成本估算验证1467014670 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源八：形象包装与传播推广广告推广的意义何在？广告究竟要解决什么问题？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一切传播行为都是为了一个目的：影响消费者的选择 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879问题是，l我们希望造就多大的影响？ 营销要求与传播目

157、标l我们希望以何种姿态影响？ 形象定位与形象包装l我们希望以何种方式影响？ 整体策略与阶段推广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象定位形象定位形象包装形象包装整体策略整体策略阶段推广阶段推广营销要求营销要求传播目标传播目标营销要求l销售利润：销售利润：跳脱区域价格局限，实现利润最大化，追求更高溢价跳脱区域价格局限，实现利润最大化，追求更高溢价l品牌影响：品牌影响：打响骋望地产南京第一炮，确立品牌地位打响骋望地产南京第一炮，确立品牌地位 突破区域，面向全市，打造南京标杆项目突破区域，面向全市，打造南京

158、标杆项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象定位形象定位形象包装形象包装整体策略整体策略阶段推广阶段推广营销要求营销要求传播目标传播目标传播目标l影响全城，南京标杆影响全城，南京标杆：在区域内与万科并驾齐驱，在全南京成为有影 响力的住宅标杆 l概念升华，超越现有概念升华，超越现有：在高科技住宅概念上超越朗诗，成为更新颖、 更高级的科技豪宅l品牌影响，极大提升品牌影响，极大提升：项目品牌与开发商品牌知名度得到极大提升关键词：全城，标杆，超越关键词：全城，标杆，超越 房商网房商网海量房地产资料下载！海

159、量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一个宏伟的目标一个宏伟的目标被记住的高度？价格：我们的单价和总价不算低市场：2010年上市豪宅何其多品牌：我们的品牌目前暂时没有认知如何在第一时间被识别并印象深刻？在所有的豪宅项目中脱颖而出必须寻找一个鲜明的标签 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879资源卖点资源卖点独特优越景观资源：国家级火山公园-方山快捷多元交通配套：快速路网发达，地块南延线对接主城高档健康休闲设施：一流高尔夫球场，高标准体育中心大学城丰富人文优势

160、：十余高校汇聚浓郁书香气息产品卖点产品卖点高端规划塑造生活品质：前瞻性规划，主题会所及别墅式幼儿园品质卓越一流材质实现舒适生活：大量高档材质的使用，实现舒适生活的升级创新户型造就超越享受：创新型的户型设计，打造高附加值的生活空间绿色科技产品理念：领先科技系统运用，打造绿色环保楼盘，引领潮流生活。项目卖点整合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879列列 项项综合评价（市场、竞争项目等）综合评价（市场、竞争项目等）对项目定位影响分值对项目定位影响分值1.景观资源国家级火山公园，优秀优秀+2.交通资源立体式交通，

161、畅通畅通+3.配套资源江宁高端配套，较高较高+4.人文资源大学城环绕，较好较好+5.整体规划先进规划，会所与幼儿园配套标准高标准高+6.户型设计有创新设计，稀少稀少+7.建筑用材配置标准高，高级高级+8.建筑设计绿色科技豪宅，稀缺稀缺+项目卖点分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879企图在短时间内吸引市场关注广告传播必须进一步放大差异化亮点项目核心竞争优势 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879概念：概念：绿色科技豪

162、宅？绿色科技豪宅？不够新：不够新：概念不够新鲜，南京已经审美疲劳不够全不够全：没有强势表达出项目外部自然环境与内部生态景观优势不够高：不够高：仅仅描述物理特性，没有理论高度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879珠玉在前，如何超越？珠玉在前，如何超越？讲科技概念，朗诗和锋尚已在概念上取得较大成功仅仅做一个跟随者，最好的名次也只是第二，或者第三，甚至更差我们需要更新颖、更具高度的概念 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879

163、世界上再没有比被时代所接受的思想更具威力的了。世界上再没有比被时代所接受的思想更具威力的了。维克多维克多雨果雨果 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879当前时代最关注什么？最接受什么？当前时代最关注什么？最接受什么？哥本哈根气候变化峰会：自12月7日开幕以来，就被冠以“有史以来最重要的会议”、“改变地球命运的会议”等各种重量级头衔。这次会议试图建立一个温室气体排放的全球框架，也让很多人对人类当前的生产和生活方式开始了深刻的反思。上海世博会：世博会主题为“城市，让生活更美好”，本次世博会拥有世界最大单体面积太

164、阳能屋世界最大单体面积太阳能屋面面（上海世博会主题馆屋面太阳能板面积达3万多平方米，是目前世界最大单体面积太阳能屋面，年发电量可达280万度，相当于上海4500多万居民一年的总用电量，每年可减少二氧化碳排放量约2800吨，相当于每年节约标准煤1000多吨。）和世界面积最大的世界面积最大的生态绿墙生态绿墙（上海世博会主题馆外立面的5000平方米生态绿墙为世界面积最大的生态绿墙。也是展馆节能的一大标志。绿化隔热外墙在夏季将有效阻隔辐射，使外墙表面附近的空气温度降低。到了冬天，外墙会形成保温层，降低风速，从而延长外墙的使用寿命。）低碳经济，低碳中国：“低碳经济”的理想形态是充分发展“阳光经济”、“风

165、能经济”、“氢能经济”、“生物质能经济”。低碳经济的发展模式，为节能减排、发展循环经济、构建和谐社会提供了操作性诠释，是不可逆转的划时代潮流，是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命。自然，健康，环保，节能，低碳，可持续自然，健康，环保，节能，低碳，可持续 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案在风景区之内的高科技运用，带来的不仅仅是居住的高舒适度，本案在风景区之内的高科技运用，带来的不仅仅是居住的高舒适度，更倡导了环保、节能、和谐的生活观念，创造了巨大的社会价值更倡导了环保、节能、和谐的生活

166、观念，创造了巨大的社会价值对居住者的价值：恒温恒湿恒氧，高舒适度对社会的价值：节能减排，低碳生活，可持续发展这种理念是最符合自然、建筑与人的和谐，这种理念是最符合自然、建筑与人的和谐，最符合社会主流审美最符合社会主流审美最具社会责任感以及最具前瞻性的最具社会责任感以及最具前瞻性的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“智领有机大宅智领有机大宅”科技运用（带来舒适、健康同时，更环保、节能，更具前瞻性、更符合时代潮流）客群需求（追求健康，品质生活，在观念、态度要求上领先别人一步）建筑设计（解构主义美学，建筑与

167、自然环境有机结合，相融，宛如自然生长）社会主流（环保、节能、低碳成为时尚，和谐社会，可持续发展）开发商责任（追求项目利润同时，更关注环境保护、节能减排和社会和谐）生态景观（自然风光，湿地公园，健康、自然、幽雅的生活）项目核心概念提炼以科技的智慧创造健康舒适、自然和谐生活引领居住新时代 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879智领有机大宅我们的概念：顺势而生，众望所归“有机有机”是当今被广泛认知的健康、是当今被广泛认知的健康、 环保、高贵的生活环保、高贵的生活理念理念生命体的自然生长可持续发展的良性循环绿色与健

168、康被广泛认知、受到追捧的社会潮流“智领智领”代表的是智慧、先进、前瞻的代表的是智慧、先进、前瞻的 眼光、态度和生活眼光、态度和生活高科技运用，用智慧创造舒适生活提前享受未来前瞻性，领先性新词汇带来新概念，新想象 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有机建筑有机建筑（organic architecture）是现代建筑运动中的一个派别，代表人是美国建筑师FL赖特。这个流派认为每一种生物所具有的特殊外貌，是它能够生存于世的内在因素决定的。同样地每个建筑的形式、它的构成，以及与之有关的各种问题的解决，都要依据各

169、自的内在因素来思考，力求合情合理。这种思想的核心就是“道法自然”（赖特十分欣赏中国的老子哲学），就是要求依照大自然所启示的道理行事，而不是模仿自然。自然界是有机的，因而取名为“有机建筑”。有机建筑的意义有机建筑的意义有机建筑是一种崇尚自然并且赋予生命的，自然是有机建筑基本和设计的灵感之源。任何活着的有机体，它们的外在型式与内在形式结构都为设计提供了自然且不破坏的思想启迪，有机建筑与造型理论由“自内设计”理念有密切的关系，也就是说每一次设计都始于一种理论、一种概念，由此向外发展，在变化中获得形式，不仅如此，建筑本身就是一个有机体，一个不可分割的整体，而人类也是属于大自然生态的一部份，也不能超越大

170、自然的力量，所以在对自然生态的关系随着时代的变迁，渐渐生态环境发展对未来的启示相当重要。 概念内涵溯源概念内涵溯源 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有机建筑起源有机建筑起源 有机建筑是一种活着的传统，它正向一些新的、令人激动的方向发展，它并非一种统一的运动，而是具有多元、反常、矛盾和善变的特征。有机建筑总是容易引起争议又难以描述，或是加以定义，所以领略观感知一座有机建筑的最佳方法就是全面地进行实地考察。 有机建筑有时也被称为“另类传统”，其历史长久而名声威吓，从古希腊一直延伸到新艺术运动时期。有机建筑

171、根植于对生活、自然和自然型态的情感中，从自然世界及其多种生物多样性形式与过程的生命力中摄取营养。有机建筑中自由流畅的曲线造型和富有表现力的形式强调美与合谐，与人的身体、心灵和精神融为一体。在一个设计良好的“有机“建筑中，我们真正可以获得心旷神怡的感受。 直线与直角构图的建筑模式之所以在 20 世纪占据了传统的地位，是由于大工业时代的维物主义价值观作用的结果。后工业带正在催生出一个新的世界，同时也是一种更为古老智慧的重现。有机设计观念的再生为思像带来了新的自由，也同时为未来带来了希望。有机设计将影向到设计行业的大多数领域，从工业产品到家具设计、照明与纺织品设计到建筑、景观和室内设计。当这种情况发

172、争的时候，有机设计就不再会是一种边缘性的设计风格。而是整体设计潮流的主流。 有机建筑不是一种怀旧的风格，而是一种极度迷人和富有灵感的，并将以一场新的国际运动形式再生，这场运动把尊重自然和对自然形式、潮流和体系的美好和谐的赞美结合起来。在新千年里，一个更为整体有机的世界形象正在形成，它需要一系列新的形式来表达自然本身的多样性和创造性。这种新的且令人兴奋的变革，就像一场冲击波正在席卷全世界，并且渐渐在改变未来世纪的建筑与设计。 概念内涵溯源概念内涵溯源 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象定位形象定位形象

173、包装形象包装整体策略整体策略阶段推广阶段推广营销要求营销要求传播目标传播目标项目形象定位项目形象定位南京蓝本南京蓝本智领有机大宅智领有机大宅有效结合本案景观优势与科技优势符合社会潮流，满足目标人群对健康、环保、自然的需求与竞争对手进行有效区隔体现开发商社会责任感 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879最有效的传播，往往是将一个核心点做到极致最有效的传播，往往是将一个核心点做到极致所有的传播行为，都将围绕这一项目定位而展开所有的传播行为，都将围绕这一项目定位而展开 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产

174、资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879智领有机智领有机大宅大宅项目定位决定了我们的传播调性：科技、自然、奢华项目定位决定了我们的传播调性：科技、自然、奢华 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879传播口号传播口号有机，未来的生活哲学有机，未来的生活哲学有机，让人感觉充满了生命力骋望骊都的“有机”，是科技与自然的和谐共生，是人与建筑生命的一脉相承。因为“科技+自然”实属南京唯一南京唯一，因为定义了全新居住形态全新居住形态，因为提倡了未来将持续关注的“低碳生活低碳生活”

175、，成为领先的居住观念。对于未来，骋望骊都融合了自然、科技，将建筑进化进化，引领引领先进生活观念，使“有机建筑”升华升华为科技、自然、建筑与人和谐共生和谐共生的生活哲学。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主视觉画面主视觉画面 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在感受视觉的冲击之后，在感受视觉的冲击之后，在产生看房的冲动之后，在产生看房的冲动之后，接下来才是对我们真正的考验。接下来才是对我们真正的考验。 房商网房

176、商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“你永远没有第二次机会树立第一印象你永远没有第二次机会树立第一印象”德国法兰克福汇报曾调研数据显示：第一印象决定了95%的老板是否决定与您生意合作。“成见效应”与第一印象有着密切的关系，第一印象往往是形成成见效应的基础，成见效应往往是第一印象的加深和拓宽。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象定位形象定位形象包装形象包装整体策略整体策略阶段推广阶段推广营销要求营销要求传播目标传播目标形象

177、包装形象包装决定成败的第一印象决定成败的第一印象LOGOLOGO及及VIVI延展延展售楼处外围导视与氛围售楼处外围导视与氛围售楼处内部整体风格售楼处内部整体风格接待物料传递的品质与气质接待物料传递的品质与气质 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形似水滴：形似水滴： logo整体造型为两颗异形的水珠，直观感觉为灵动生命的象征，暗喻着湿地资源；金属质感：金属质感： 整体颜色引用领先科技的黑白，传达出科技感；翱翔半空，智领未来：翱翔半空，智领未来： 两滴水珠均悬浮于半空中，营造一种未来生活的视觉拉升。LOGO

178、设计设计LogoLogo设计要义：设计要义： “科技科技+ +自然自然” 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879接待会馆整体定位：接待会馆整体定位：智领有机生活体验馆智领有机生活体验馆 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879关键词：关键词：高科技、自然环保、尊贵奢华高科技、自然环保、尊贵奢华参与感、体验感参与感、体验感南京未有南京未有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产

179、营销策划大全，QQ：1053527879接待会馆外围导视接待会馆外围导视围墙围墙 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879接待中心整体风格接待中心整体风格自然、有机、奢华、先进自然、有机、奢华、先进以绿色环保为主题，整体设计风格上达到让售楼处内外相融，让空间与自然相融；并且在色彩上以自然的颜色为主，营造一个绿色天堂的奢华空间。接待会馆风格建议接待会馆风格建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879体验中心硬件体验中心硬件高

180、科技、智能化、时尚感高科技、智能化、时尚感在体验中心的整体硬件设置上，不再采用传统的易拉宝、展板等污染严重的材质，多利用电子设施，从地面到墙面直到吊顶，均采用声光电结合的手法让科技元素无处不在。接待会馆建议接待会馆建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879沙盘展示沙盘展示电子互动沙盘电子互动沙盘 科技产品全体验科技产品全体验突破传统的沙盘形式，通过声光电的全方位结合，让沙盘展示不再单调，而是实现与客户的互动，成为名副其实的体验中心。接待会馆建议接待会馆建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

181、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879导视系统导视系统全息纳米感应触摸屏全息纳米感应触摸屏 玻璃成像玻璃成像全息纳米感应触摸屏。是一台透明全息互动显示大屏幕，外观看起来就像一块透明玻璃，及具创新性。它为沉默已久的中国显示互动产业注入了革命性的基因。该产品完全突破了传统查询机，POS机的缺陷，使触摸互动从小屏走向大屏，从室内走向室外，从笨重的外表走向时尚的透明，从简单的信息查询走向品牌推广和市场营销。想象一下，当你来到售楼处，突然看到玻璃橱窗有画面在动！当你靠近观看时，突然发现没有连线，没有键盘，没有激光，没有它物，所见的只有影像和你的手指在互动！而且没有

182、影像时橱窗是透明的。接待会馆建议接待会馆建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879导视系统导视系统全息纳米感应触摸屏全息纳米感应触摸屏 玻璃成像玻璃成像系统组成系统组成 全息屏全息屏 支架支架 投影机投影机 多媒体软件多媒体软件（互动）（互动） PCPC机机 纳米感应触摸纳米感应触摸技术技术 扬声系统扬声系统 显影系统显影系统接待会馆建议接待会馆建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在生活体验区设置品茶、阅读、甜

183、点、放松区等，并布置加湿器、香薰、精油有机生活有机生活营造舒适、环保、休闲的生活氛围营造舒适、环保、休闲的生活氛围接待会馆建议接待会馆建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879人性关怀人性关怀儿童有机游戏区儿童有机游戏区以绿色环保的创意思路，在体验中心设置儿童游戏区，让客户体验科技的同时，能够感受到浓浓的人性关怀。接待会馆建议接待会馆建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879接待会馆物料接待会馆物料 房商网房商网海

184、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879接待会馆物料接待会馆物料 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879接待会馆物料接待会馆物料 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对客户全方位的打动和影响，将在整体推广策略的指导下有序进行 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879

185、形象定位形象定位形象包装形象包装整体策略整体策略阶段推广阶段推广营销要求营销要求传播目标传播目标聚焦聚焦区隔区隔紧紧围绕“智领有机大宅”这一中心点，所有的广告包装、活动、物料材质、活动形式都强势突出这一气质。大众：树立高度，面向全城，制造全城向往的影响力小众：紧贴销售，面向江宁+城南 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三维度整合传播推广策略形象占位，概念创新，确立南京首席形象占位，概念创新，确立南京首席 “ “有机大宅有机大宅”地位地位 通过VI系统设计、项目核心概念提炼、推广总精神拟定、核心广告画面设

186、计等系统形象塑造，赋予项目专属而独特的品牌形象气质。 关键点关键点1 1：形成破势而出的第一印象：形成破势而出的第一印象亮相前为项目造势，借助售楼处公开和样板区开放的契机，集中爆破，震撼全城。关键点关键点2 2：借助社会舆论关注的焦点问题，提升项目影响力和社会意义：借助社会舆论关注的焦点问题，提升项目影响力和社会意义绿色、健康、环保问题越来越受到社会的关注，我们作为具有社会责任感的企业，从社会长远利益出发、以“还下一代一个绿色家园”为己任。“骋望骊都”正是为社会做出的一个绿色承诺。高度高度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ

187、：1053527879360360度整合推广，全覆盖，集中爆破，抢占市场主角度整合推广，全覆盖，集中爆破，抢占市场主角大众媒介、小众渠道、现场包装、活动体验，全方位多角度传达项目概念，从项目亮相到开盘，形成强大集中关注效应。关键点关键点1 1：大众传媒，树立项目品牌高度：大众传媒，树立项目品牌高度用高频次、广覆盖的大众媒体集中爆破，树立有机豪宅形象，制造最强声音，快速成为市场主角。关键点关键点2 2：小众渠道，点对点深度沟通：小众渠道，点对点深度沟通专属圈层活动，小众传播，深度沟通，营造“小众影响力”。广度广度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房

188、地产营销策划大全，QQ：1053527879锁定目标客群，深入挖掘项目价值，层层渗透，深度解析锁定目标客群，深入挖掘项目价值，层层渗透，深度解析通过客户甄别手段，步步为营锁定目标客群，从大众的吸引到小众的打动，从楼书感染到现场震撼，进行全感观体验式的项目价值传递。关键点：从项目到客群，展开不同层面的事件和活动营销关键点：从项目到客群，展开不同层面的事件和活动营销项目层面包含项目层面包含项目解析会、产品创新读本、绿色环保楼书、有机生活 体验馆等；客群层面包含客群层面包含围绕“有机生活”主题开展一系列小众体验活动。深度深度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策

189、划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879围合式圈层营销针对特定圈层进行全方位的创新营销围合式围合式圈层营销圈层营销活动营销活动营销文本营销文本营销体验营销体验营销服务营销服务营销有机豪宅主题的系列活动有机豪宅主题的系列活动有机环保创意楼书有机环保创意楼书智领有机大宅样板体验智领有机大宅样板体验专属服务，面对面沟通专属服务，面对面沟通 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象定位形象定位形象包装形象包装整体策略整体策略阶段推广阶段推广营销要求营销要求传

190、播目标传播目标引导蓄水期开盘强销期持续强销期概念深入，强势蓄水概念深入，强势蓄水全城热销，扩大影响全城热销，扩大影响维持热度，继续体验维持热度，继续体验以老带新，口碑营销以老带新，口碑营销明线：形象占位明线：形象占位暗线：价值传递暗线：价值传递户外大牌、电台、网络、报纸、电视、活动新闻炒作解析产品利益点发布节点信息利益点深度解析报纸、DM、短信、电梯框架、楼宇液晶、软文炒作、解析会话题引导，高调亮相话题引导，高调亮相奠定地位，聚焦蓄水奠定地位，聚焦蓄水 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879话题引导，高调亮

191、相，奠定地位，聚焦蓄水p 阶段任务：阶段任务： 吸引全城关注，为项目造势，最大化蓄水p 阶段策略：阶段策略： 通过话题引导、全新亮相和大型活动全面强势导入品牌， 以“有机豪宅”为概念主题，进行话题炒作，引发各界关注的同时，有效挖 掘有效客户，为正式亮相蓄势。p 媒体渠道：大众为主媒体渠道：大众为主 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+活动载体+接待中心体验+项目有机网站p 活动配合：活动配合：1、品牌启动的大型公益活动2、接待中心公开暨姚峰有机时尚SHOW引导蓄水期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879话

192、题引导，品牌导入话题引导，品牌导入 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920122012即将到来！我们的诺亚方舟在哪？即将到来！我们的诺亚方舟在哪？今天的豪宅掠夺城市资源，今天的豪宅掠夺城市资源，“后天后天”即将到来即将到来 现如今的豪宅以破坏生态平衡、浪费、非环保换取富人们的舒适与尊贵，地球遭到破坏，一系列的灾难片将成为现实。不与地争利，和谐共生每片绿不与地争利，和谐共生每片绿 后天、2012等一系列灾难片后，人们深信这可能成为现实。哥本哈根、低碳、环保、生态等各种方式开始关注地球健康时，人们更切身体会

193、到自然的价值所在。自然了，我们就奢享健康了？自然了，我们就奢享健康了？ 世界首富的豪宅几乎集中在大自然中，在拥有了24小时的鲜氧生态生活之后，更将高科技运用到住宅中，为的不只是室外的健康，更为的是室内的健康。 骋望骊都不仅拥有科技，并且拥有湿地资源和山景资源。将豪宅进化为同时拥有健康和科技的领先有机建筑。诺亚方舟现身，科技与自然双绝有机建筑诺亚方舟现身，科技与自然双绝有机建筑 骋望骊都唯一拥有科技与自然双重绝佳资源的有机建筑。前期新闻炒作配合前期新闻炒作配合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879话题引导，

194、品牌导入话题引导，品牌导入 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879低碳时代！你的住宅进化了吗？低碳时代！你的住宅进化了吗？阶段一：少数有钱人，面积阶段一：少数有钱人，面积“大大” 早期的豪宅项目主要是针对少数先富人群，注重建筑形式和面子感，追求大面积成为这一阶段豪宅的主要特点。不管是选址还是项目设计，除了面积大之外，与普通商品房相比很难说有本质区别。 阶段二：新富阶层，欧风下的独立大户阶段二：新富阶层，欧风下的独立大户 别墅，是此阶段豪宅的代名词，法式、英式、美式各式风格均有，挑花眼的富人们满足了尊荣感后却

195、忽略了立面的持久性和经典性，同时不在意自然的充分利用，只是简单的郊外一处大户而已。阶段三：阶段三：“隐富隐富”，乐于生态自然的空间，乐于生态自然的空间 别墅依然称霸此刻的豪宅市场，但开始注重自然生态性与建筑的结合，吸引大批“归隐”、“半隐”的“隐富”人士。阶段四：智富人群，恒温恒湿生活阶段四：智富人群，恒温恒湿生活 豪宅回归城市，加入科技手段，提倡科技带来便捷舒适的生活体验，打破传统豪宅的定位。阶段五：领先观念，科技建筑进入有机时代阶段五：领先观念，科技建筑进入有机时代 在恒温恒湿单一优势的豪宅市场中，骋望骊都将科技与自然有机结合，不仅吸引追求领先科技所带来的时尚感和尊荣感，更将自然与生态融入

196、生活中，更环保。 骋望骊都无疑是融富人观念进化、豪宅进化的新晋级者。前期新闻炒作配合前期新闻炒作配合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主形象画面主形象画面 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879诺亚方舟现身，诺亚方舟现身，“有机有机”未来的生活哲学未来的生活哲学科技智能学科技智能学骋望骊都的科技运用活性有机学活性有机学骋望骊都的自然生态“科技科技+ +自然自然”生活哲学生活哲学建筑进化，科技与自然的结合，形成低碳环

197、保生活方式，享受尖端科技同时享受自然生态，并未冲突反而和谐共生。前期新闻炒作配合前期新闻炒作配合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879网站亮点：网站亮点：渲染有机生活的时尚潮流，以及日常生活中的行为引导，渲染有机生活的时尚潮流，以及日常生活中的行为引导， 与销售相关，与目标客群形成良好互动。与销售相关，与目标客群形成良好互动。舆论制造：专设舆论制造：专设有机有机BBSBBS论坛论坛，炒作有机话题；形成舆论，引发更大关注，炒作有机话题；形成舆论，引发更大关注互动工具：互动工具：个人排碳计算器个人排碳计算器项

198、目网站建设有机生活哲学宣导如果你用了100度电，那么你就排放了78.5千克二氧化碳。为此，你需要植一棵树；如果你自驾车消耗了100公升汽油，那么你就排放了270千克二氧化碳，为此，需要植三棵树近来，这种特殊的二氧化碳排放量计算器在国内一些网站上相当火爆。它有一套精确的计算公式，将“公众日常消费二氧化碳排放碳补偿”这一链条直观而简洁地呈现出来。如果不以种树为补偿，则可以根据国际一般碳汇价格水平，每排放一吨二氧化碳，则补偿10美元。根据联合国气候变化框架公约的定义，将“从大气中清除二氧化碳的过程、活动和机制”称之为“碳汇”。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销

199、策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879可植入项目品牌行为宣导：有机知识普及、计算排碳量、购买碳汇林等形式行为宣导：有机知识普及、计算排碳量、购买碳汇林等形式相关促销：相关促销：在后续营销推广中，可结合网站登录者通过发贴、在后续营销推广中，可结合网站登录者通过发贴、自我行为修正、个人减碳能力等自我行为修正、个人减碳能力等“有机积分有机积分”换取购房优惠券换取购房优惠券等，促销同时也可扩大网站点击量及销售现场来访量等，促销同时也可扩大网站点击量及销售现场来访量 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278

200、79骋望骊都“智领有机”系列活动之一：品牌启动大型公益活动“低碳生活我先行” “地铁沿线环保自行车停放点地铁沿线环保自行车停放点”启动仪式暨环城自行车赛启动仪式暨环城自行车赛p活动意义活动意义通过大型公益活动，使第一次来南京的骋望地产品牌拉近与南京人的距离，引起南京全城的关注通过大型公益活动，使第一次来南京的骋望地产品牌拉近与南京人的距离，引起南京全城的关注通过大型公益活动，与政府建立良好的关系通过大型公益活动，与政府建立良好的关系通过大型公益活动，在南京人的心目中建立骋望地产科技、绿色、健康的品牌理念通过大型公益活动，在南京人的心目中建立骋望地产科技、绿色、健康的品牌理念通过符合社会主流及城

201、市定位的大型公益活动，使媒体主动全方位报道，降低媒通过符合社会主流及城市定位的大型公益活动，使媒体主动全方位报道，降低媒体投放成本体投放成本 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879p活动思路活动思路1.1.与政府合作，由骋望地产牵头，在与政府合作，由骋望地产牵头，在1 1号线南延地铁口与小区内设置免费环保自行车停放点号线南延地铁口与小区内设置免费环保自行车停放点2.2.邀请城中著名节目主持人参与免费环保自行车停放点的启动仪式，并在随后举行的环城自行车赛上邀请城中著名节目主持人参与免费环保自行车停放点的启动仪

202、式，并在随后举行的环城自行车赛上领骑领骑 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879p主持人推荐主持人推荐张彤：张彤：南京十南京十八频道八频道标点标点主持主持人人南京地南京地区最受区最受欢迎的欢迎的电视新电视新闻节目闻节目及主持及主持人人孟非孟非南京零距离南京零距离主持人主持人为该栏目成为江苏地区收视率最高的电视新闻节目作出了突出贡献。其独立撰稿的评论专栏“孟非读报”成为南京零距离中收视率最高的子栏目。 2003年度被江苏省广播电视总台授予“总台十佳个人”称号，获颁“突出贡献嘉奖”。2003年被评为“中国十大新

203、锐主持人”、“中国百优电视节目主持人”；在新浪网发起的“2003最受中国电视观众喜爱的电视节目主持人”评选中，获第二名。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879活动海报活动海报 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879活动相关载体活动相关载体 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879姚峰姚峰中国著名青年时尚设计师，美国杜邦莱卡首届中国著名

204、青年时尚设计师，美国杜邦莱卡首届“青年风尚青年风尚”设计师金奖得主，中国著名时尚女装设计师金奖得主，中国著名时尚女装“洁洁”品牌的创始人及设计总监，意大利著名高级女装品牌的创始人及设计总监，意大利著名高级女装“希卡希卡”品牌的大中华区设计总监，姚峰视觉艺术品牌的大中华区设计总监，姚峰视觉艺术工作室主理人。被众多媒体冠以工作室主理人。被众多媒体冠以“新锐设计师新锐设计师”，同时被赞誉为中国的，同时被赞誉为中国的“加利亚诺加利亚诺”（国际品牌迪奥设计（国际品牌迪奥设计师）。姚峰在每年都会举行自己的作品发布会，每场秀必引起轰动，创造并保持着中国设计师单场专业秀师）。姚峰在每年都会举行自己的作品发布会

205、，每场秀必引起轰动，创造并保持着中国设计师单场专业秀观众人数最多的记录。除了天马星空的想象和创意，姚峰在驾驭各种异质材料运用在服装上的能力已达到观众人数最多的记录。除了天马星空的想象和创意，姚峰在驾驭各种异质材料运用在服装上的能力已达到出神入化，玻璃、金属、无纺布、纸都结构在服装中。出神入化，玻璃、金属、无纺布、纸都结构在服装中。骋望骊都“智领有机”系列活动之二：塑造项目高端地位的大型活动“姚峰环保时尚SHOW” 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有机创意楼书有机创意楼书有机生活读本有机生活读本 房商

206、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879概念深入，强势蓄水，全城热销，扩大影响p 阶段任务：阶段任务： 形象巩固，概念深入，演绎项目核心价值，强势蓄客p 阶段策略：阶段策略： 通过项目价值解析继续深化项目品牌， 保持媒体声音持续新鲜，足够吸引力的活动造势； 多渠道广泛蓄水，圈定主力客群范围，逐步过滤，锁定最终有效客户 高调公告开盘信息，造成市场紧迫感，配合项目强销p 媒体渠道：大众媒体渠道：大众+ +小众相互配合小众相互配合 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+DM+短信+圈层活动p 活动配合：活动配合：1、促销活

207、动：“有机大赏你为环保的努力我们看得见！” 2、样板段公开&有机生活试住开盘强销期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879科技，让建筑自然思考科技，让建筑自然思考 科技，是本案最大特点；自然，是本案最佳附加值；科技，是本案最大特点；自然，是本案最佳附加值；建筑，不过是钢筋水泥的堆砌；思考，人类的专利。建筑，不过是钢筋水泥的堆砌；思考，人类的专利。建筑开始思考，是源于科技从自然中得到启示诸如了建筑灵魂，建筑开始思考，是源于科技从自然中得到启示诸如了建筑灵魂，是因为科技从自然中汲取了能量赋予建筑生命，使之成为自

208、然的一部分，是因为科技从自然中汲取了能量赋予建筑生命，使之成为自然的一部分，成为有机体。成为有机体。思考之后：思考之后：从飞鸟迁徙得到了自然的出行方式和择绿而栖的道理，于是科技使建筑节能环保；从飞鸟迁徙得到了自然的出行方式和择绿而栖的道理，于是科技使建筑节能环保； 从大气层的自我调节中悟出唯有恒温恒湿恒氧才最舒适；从大气层的自我调节中悟出唯有恒温恒湿恒氧才最舒适； 从大树的光合作用中看到，植物与自然的相辅相成，于是从大树的光合作用中看到，植物与自然的相辅相成，于是“有机建筑有机建筑”必定是与自然和谐共生的。必定是与自然和谐共生的。 阶段传播主题阶段传播主题 房商网房商网海量房地产资料下载！海

209、量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879阶段形象画面阶段形象画面 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，

210、QQ：1053527879系列软文深度解析，系列软文深度解析，将冷冰冰的科技转化为可感知、可触摸的奢华生活将冷冰冰的科技转化为可感知、可触摸的奢华生活 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879卖点解析系列软文之一卖点解析系列软文之一 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879卖点解析系列软文之二卖点解析系列软文之二 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105

211、3527879卖点解析系列软文之三卖点解析系列软文之三 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879骋望骊都“智领有机”系列活动之三：样板段公开体验活动“有机豪宅，体验未来”以意向客户为目标，提高项目的体验感和项目口碑。提高项目有机豪宅从概念到体验的飞跃。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879环保分类垃圾桶环保分类垃圾桶太阳能草坪灯展示区太阳能草坪灯展示区雨水回收及再利用展示区雨水回收及再利用展示区样板区科技环保和园林结合的

212、展示区样板区科技环保和园林结合的展示区生态环保小物件生态环保小物件废弃易拉罐工艺品废弃易拉罐工艺品有机样板段体验有机样板段体验 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879冷光源睡眠体验区冷光源睡眠体验区旧垒球造型的睡眠舒适度体验区旧垒球造型的睡眠舒适度体验区环保休憩桌椅环保休憩桌椅水循环展示区水循环展示区有机样板段体验有机样板段体验 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879社区有机行为导视系统社区有机行为导视系统 房商网房商

213、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879社区有机行为导视系统社区有机行为导视系统 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879样板段公开邀请体验稿样板段公开邀请体验稿 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879骋望骊都“智领有机”系列活动之四：开盘前大型系列促销活动“你的环保努力，由我犒赏”活动意义活动意义：有效促进销售 绿色环保意识的培养及引导，为项目定位

214、奠定意识基础； 树立开发商具备社会责任感的正面形象活动思路：活动思路： 以系列的绿色环保小活动作为整体营销活动的串联； 客户每参加一次环保活动，就会有相应的奖励积分（根据难度系数分级），客户可凭此积分可以在购房中享受相应的优惠，比如：1分1元，可以在购房时直接兑换； 发行“绿卡”，一方面用来累积积分换购房子，另一方面在客户成为业主后，可以继续参与其它活动继续累积，享受其它的物业服务优惠，如：减免物业费等等。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879编号编号活动名称活动名称活动内容活动内容1 1社区节能大赛评选

215、生活中的节能小窍门，以家庭为单位参加，参与家庭都能获得相应积分，根据评选名次积分高低不同，获胜者有额外奖品。2 2为你的未来种下一片绿倡导社区人人保护绿色环境，自发组织种植树苗，每种植一颗树苗可以获得相应积分。3 3“以旧电池换积分”让社区客户收集废旧电池，减少环境污染，参与活动者都有积分赠送，根据提供电池的重量累积。4 4环保小天使，绘画描未来准备一批印有的环保袋，征集全市5-12岁的小朋友，可以在其上描绘环保主题的图样。参与的小朋友都能获得相应的礼品（六一期间），他们的父母可以获得“绿卡”并得到相应积分。5 5保护水环境单车接力活动全市征集保护水环境大使，统一穿着印有项目LOGO的服装，在

216、南京选择适当区域，环形接力，凡参赛者均可获得相应积分。也会评选出一定的奖项，获得者有额外奖品。6 6超级绿色大使评选大典综合前期的一系列活动，在开盘当天进行绿色大使的评选，并请他（她）一起参与开盘剪彩，宣告我们的大型活动成功谢幕。系列小活动平均两周举行一次，维持热度，具体列表如下系列小活动平均两周举行一次，维持热度，具体列表如下：环保行为换取豪宅平方环保行为换取豪宅平方 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879活动海报活动海报 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房

217、地产营销策划大全，QQ：1053527879活动目的活动目的： 引爆市场，造声势，制造话题炒作点； 聚集人气，掀热销狂潮；活动思路：活动思路： 项目开盘仪式，邀请环保大使参与剪彩； 前期参与“有机犒赏”活动的客户，在开盘当天可以兑现优惠。活动利益点：活动利益点： 最大化的实现销售； 为之后的热销炒作找到事实依据。开盘仪式配合开盘仪式配合 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘稿开盘稿 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527

218、879维持热度，继续体验，以老带新，口碑营销p 阶段任务：阶段任务： 维持市场关注度，制造新鲜感，为后续开盘再次蓄水p 阶段策略：阶段策略： 通过深度体验加强客群对有机豪宅认知， 通过老客户维系带入新客户； 通过圈层营销和口碑传播，强化项目影响力。p 媒体渠道：大众媒体渠道：大众+ +小众相互配合小众相互配合 户外大牌+电台+网络+报纸新闻炒作+DM+短信+圈层活动p 活动配合：活动配合： 系列有机促销活动持续强销期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879每一个与环保有关的日子都将是我们的活动日每一个与环保

219、有关的日子都将是我们的活动日我我们们需需要要每每周周在在案案场场组组织织系系列列小小活活动动，进进行行老老客客户户的的维维系系，新新客客户户的的参参与，保持案场每天的人流量与，保持案场每天的人流量骋望骊都“智领有机”系列活动之五：维持热度的系列促销活动“让有机成为一种态度”编号编号环保时间节点环保时间节点活动内容活动内容13.12植树节发起“新公益精神”的倡议，建立“环保公益日纪念林”。（与大学城公园合作，举办植树活动，凡参与客户均可获得环保积分，以此享受购买优惠）24.22地球日人与自然的定格瞬间摄影大赛（举办主题摄影展，作品在售楼中心展出，获奖客户均获得奖品并享受优惠购买大礼）35.30无

220、烟日给我们的孩子一个呼吸空间（在无烟日售楼中心不能吸烟。凡由家人证明的来访客户在一个月能戒烟的，均可以 获得环保积分，以此享受购房优惠）46.5世界环境日 绿色生活创意展（针对小业主的活动，凡参与的小朋友提供采用再生用品制作创意作品，由客户与家长进行投票评选，获奖的小朋友不仅可以获得奖品，同时家长购房可以获得购房折扣）59.22无车日还南京一天的宁静（在无车日，凡搭乘地铁，步行及骑自行车前往售楼中心，获赠一份环保礼品，当天订房均可以享受1%的购房优惠） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有机公民有机公民

221、 智领力量智领力量在该阶段的在该阶段的2 2个多月时间里，将以该主题进行系列活动，并通过具体的行个多月时间里，将以该主题进行系列活动，并通过具体的行为引导式的产品诉求以及持续的体验活动深化产品利益点，引导消费者为引导式的产品诉求以及持续的体验活动深化产品利益点，引导消费者的同时，为后续开盘做好准备。的同时，为后续开盘做好准备。后续活动推广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有机公民 智领力量之 环保工艺品巡展这不仅是对绿色潮流、绿色生活的引导，更是体现作为一个企业公民对社会的责这不仅是对绿色潮流、绿色生

222、活的引导，更是体现作为一个企业公民对社会的责任感。现场可通过环保知识问答等小活动发送礼品券，让客户到售楼处现场领取任感。现场可通过环保知识问答等小活动发送礼品券，让客户到售楼处现场领取礼品，促进来访。礼品，促进来访。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879倡导健康生态的绿色生活方式，全民参与的热情能很好的传播项目品牌知名度与美倡导健康生态的绿色生活方式，全民参与的热情能很好的传播项目品牌知名度与美誉度，以及健康向上的蓬勃生命力，而对拉力赛路程的精心规划更能把活动引至项誉度，以及健康向上的蓬勃生命力，而对拉力

223、赛路程的精心规划更能把活动引至项目现场。目现场。有机公民 智领力量之城市自行车拉力赛 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879业主用废弃的不用的旧书旧报纸可换取项目社区内绿树的认养权。回收上来的废旧业主用废弃的不用的旧书旧报纸可换取项目社区内绿树的认养权。回收上来的废旧报纸卖到造纸厂所得用来社区内的绿化建设。业主将由此获得积分等回馈。报纸卖到造纸厂所得用来社区内的绿化建设。业主将由此获得积分等回馈。有机公民 智领力量之“废纸换树” 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大

224、全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从小孩出发，通过对废品的重新利用制作小工艺品，来引导健康的环保绿色生活从小孩出发，通过对废品的重新利用制作小工艺品，来引导健康的环保绿色生活观念。最终将废品工艺品放置与售楼处进行展示。观念。最终将废品工艺品放置与售楼处进行展示。有机公民 智领力量之废品工艺品设计儿童大赛 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879针对垃圾分类问题，开设的专题讲座，引导业主日常生活的环保观念。针对垃圾分类问题，开设的专题讲座，引导业主日常生活的环保观念。有机公民 智领力量之垃圾分类回

225、收讲座 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879让有机成为态度让成功成为必然 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879信心来源九：精细化的销售管理体系 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目组主要人员架构项目经理项目团队组成项目团队组成事业部总经理企划经理案场经理置业顾问高级置业顾问高级置业顾问高级置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业

226、顾问 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目全面统筹项目全面统筹姓名：张剑峰单位：南京优派克思房地产经纪有限公司职位：代理事业部总经理主要职责全面统筹、项目管理工作学历背景东南大学经管本科毕业、上海复旦-香港大学EMBA专业经验10余年来，先后在珠三角、长三角等地从事房地产营销工作。主要负责通宇花园、天宫艺墅馆、汉中翠庭、富丽山庄、雅舍、新世纪广场、连云港东方之珠、徐州九隆凤凰城、凤凰和熙、中海凯旋门、紫园、九岛梦都城等知名项目。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销

227、策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目管理协调项目管理协调姓名：骆宏峰单位：南京优派克思房地产经纪有限公司职位：项目经理主要职责项目管理协调工作学历背景东南大学土木工程学院专业经验 六年地产服务经验，曾任职国内一线房地产企业，并先后在深圳、上海等一线城市操作大型房地产项目。2006年入职，先后担任公司高级企划经理、市场部经理、企划部经理、高级项目经理，在公司服务过的项目包括嘉顺时代广场/长江之家/铂领/中电颐和家园/第七站/无锡丰汇城市广场/中海凯旋门/凤凰和熙/紫园等项目，对于房地产项目的全程企划与销售管理有深厚的管理工作经验。致力于销售管理工作。 房商网房商网海量房地

228、产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目案场管理项目案场管理姓名：宋奇单位：南京优派克思房地产经纪有限公司职位：专案经理主要职责案场销售管理专业经验19992002 上海华嵋房地产开发有限公司 助理专案经理 案例： 华浩苑、雅芦苑20032007 上海中瑞房地产经纪有限公司（优派克思前身） 专案经理 案例： 第五大道、国际丽都城、港泰广场2009今 南京优派克思房地产经纪有限公司 专案经理 案例：加州城、怡湖华庭 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053

229、527879附件上期创意设计稿 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879LOGOLOGOLOGO诠释诠释 一枝橄榄枝，让人快速联想到生态、健康主题； 水晶般效果处理，让时尚感和奢华感强烈，抓人眼球； 蓝色运用，让人不由觉得科技感强烈，如同海水般纯洁清澈，清新 感和新鲜感十足。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主形象主形象-大牌大牌 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产

230、营销策划大全，QQ：1053527879主形象主形象-大牌效果大牌效果 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879奢华，是一种标签世界著名的奢侈品正是用logo图形为自己的产品贴上奢侈的标签 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新奢华同样需要一个精神符号，需要一个身份标签的识别骋望骊都，代言新奢华骋望骊都，代言新奢华 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

231、1053527879新奢华标签识别系统新奢华标签识别系统 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分形象分形象-报广报广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分形象分形象-报广报广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分形象分形象-报广报广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分形象分形象-报广报广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分形象分形象-报广报广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分形象分形象-报广报广