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1、住宅工程质量分户验收实施指南住宅工程质量分户验收实施指南目 录1住宅分户验收制度出台的背景2分户验收的概念和实施意义3分户验收的组织机构4分户验收的内容5分户验收的条件6分户验收前的准备工作7分户验收的方式和程序8分户验收的实施9分户验收合格项判定10分户验收的结论和处理11分户验收的监督管理一、住宅分户验收制度出台的背景一、住宅分户验收制度出台的背景 为加强住宅工程质量管理，保证住宅使用功能和观感质量。维护住户的合法权益，根据建筑法和建筑工程质量管理条例及关于住宅工程实施分户质量验收的指导思想（建建发2008193号），嘉兴市规划与建设局结合嘉兴市实际制定出台了嘉兴市住宅工程分户质量验收管理
2、办法，同时为了配合管理办法的实施，又出台了嘉兴市住宅工程质量分户验收实施指南。二、分户验收的概念和实施意义二、分户验收的概念和实施意义n分户验收的概念 分户验收是指住宅工程在单位工程竣工验收前，按照国家规范要求内容，对每一户及部分公共部位质量进行的专门验收。n分户验收的意义 1）减少投诉率 2）提高工程质量 三、分户验收的组织机构三、分户验收的组织机构n分户验收由建设单位组织实施，监理单位、施工单位（含分包单位）有关专业人员参加。已选定物业公司的，物业公司也应派出专业人员参加分户验收工作。设计单位可依照合同约定参加分户验收工作。n分户验收人员应具备的相应资格： 1) 建设单位参验人员为项目负责
3、人、专业技术人员等。 2) 监理单位参验人员为总监理工程师、相关专业监理工程师、监理员等。 3) 施工单位（含分包单位）参验人员为建造师（项目经理）、项目技术负责人、质量员、施工员等专业技术人员。 4) 物业公司和设计单位参验人员为项目负责人、专业技术人员等。四、分户验收的内容四、分户验收的内容1 1、室内空间尺寸偏差，包括室内净高、净开间、净进深、对角线等偏差。2 2、楼板结构层厚度。3 3、楼（地）面、墙面、顶棚面层，包括粘结质量、观感质量等。4 4、门窗、栏杆安装，包括门窗安装、栏杆安装、玻璃安装等施工质量。5 5、防水工程，包括外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位的防渗漏功能。6 6、给
4、水排水工程安装，包括管道渗漏、堵塞、坡度、预埋管道标识、安装固定、配件安装、地漏、存水弯、卫生器具等施工质量。7 7、室内电气工程安装，包括插座、接地、户内配电箱安装、照明、等电位联结等施工质量。8 8、其他，包括通风设施、空调设备预留孔洞等施工质量。注：精装修住宅工程质量分户验收除以上项目外，经建设、监理和施工单位协商，根据施工 内容，增加涂饰、智能化、厨房设备等项目。五、分户验收的条件五、分户验收的条件n工程已完成设计和工程承包合同约定的工作内容；n所含（子）分部工程的质量验收全部合格；n工程质量控制资料完整；n主要功能项目的抽查结果均符合要求；n有关安全和功能的检测资料应完整；六、分户验
5、收前的准备工作六、分户验收前的准备工作n根据工程特点制定分户验收方案，确定验收人员。n配备合格的检测仪器和工具n做好屋面蓄（淋）水、卫生间等防水要求房间的蓄水和外墙、外窗淋水试验的准备工作n做好通水、通电的准备工作七、分户验收的方式和程序七、分户验收的方式和程序n分户验收的方式 分户验收的方式以查阅相关资料、实测实量和观感质量目测为主。凡是能用数据表示的，均应通过实测实量取得数据，作为判定工程质量的依据。n分户验收程序1 1 分户验收前，应由建设单位组织监理单位制定分户验收方案，确定检查单元、检查部位、内容、方法和数量及质量要求等，并在施工图纸上注明或在工程上做好标识。2 2 按照分户验收方案
6、进行分户验收，分户验收应逐户、逐间进行，并及时填写分户验收检查记录表和分户验收记录表。3 3 发现工程使用功能和观感质量不符合规范或设计文件要求的，应书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。4 4 分户验收合格后，必须按户出具住宅工程质量分户验收记录表，填写住宅工程质量分户验收汇总表，由验收各方责任主体项目负责人签字确认并加盖公章。八、分户验收的实施八、分户验收的实施n1 1 室内空间尺寸室内空间尺寸验收内容：室内净高、净开间、净进深尺寸、对角线偏差。 质量要求：室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值应符合表1规定。检查方法：用红外线（激光）测距仪或钢卷尺量检查。检查数量：自然间全数检查。室内
7、净高每个房间测量不少于5处，测点宜在四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。室内净开间、净进深每个房间各测量不少于2处，测点宜在四角距纵横墙500mm离地1.0m左右处；无墙体的房间则测柱间净距，距柱边处各测1处。对角线差每个房间测量两条对角线，测点宜离地1.0m左右处。验收内容允许偏差值（mm）允许极差值（mm）检查方法参照标准室内净高2020 红外线（激光）测距仪或钢卷尺量检查GB50203-2002 5.3.3GB50204-2002 8.3.1； 8.3.2室内净开间净进深1520GB50203-2002 5.2.5GB50204-2002 8.3.1 8.3.2对角线差20GB50
8、203-2002 5.2.5GB50204-2002 8.3.2 室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值 表12 2 楼板结构层厚度楼板结构层厚度验收内容：现浇混凝土楼板厚度偏差。质量要求：现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值应符合表2的规定。检查方法：详见表2中的检查方法。检查数量：自然间全数检查。房间使用面积小于10m的不少于2个测点，测点宜在房间一条对角线上，距纵横墙500mm处；房间使用面积大于10m的不少于5个测点，测点宜在四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。验收内容允许偏差值（mm）最大偏差值（mm）检查方法参照标准现浇混凝土楼板厚度+8-
9、5+12- 8局部破损检测，用电钻、钢尺检查（有防水要求的房间），不宜用破损法。非破损检测，设备由检测单位确定 GB50204-20028.3.2现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值 表23 3 楼（地）面、墙面、顶棚面层楼（地）面、墙面、顶棚面层 验收内容：普通水泥（含混凝土、砂浆）、板块楼（地）面、墙面、顶棚面层质量。质量要求：普通水泥（含混凝土、砂浆）、板块楼（地）面、墙面、顶棚面层的观感质量和粘结质量应符合表3的规定。检查方法：1)楼（地）面观感质量以目测高度1.5m俯视目测检查；有坡度要求的用坡度尺或泼水后检查。2)墙面抹灰观感质量以目测距
10、离8001000mm观察检查，表面质量可用手摸检查。3)顶棚抹灰观感质量以站立室内楼（地）面仰视目测检查。4)粘结质量用小锤轻击检查。检查数量：自然间和阳台全数检查。 验收内容观感质量要求粘结质量要求检查方法参照标准普通水泥楼（地）面 不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，不得倒泛水和积水。 空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。观察检查。小锤轻击检查。泼水检查或用坡度尺检查。GB50209-20025.2.5；5.2.65.3.4；5.3.6板块楼（地）面 面层应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂纹掉角、缺棱等缺陷。 凡单块板块有局部空鼓（不大于单块
11、板块面积的20%），且每自然间不多于总数的5%可不计。观察检查。小锤轻击检查。GB50209-20026.2.8；6.2.96.3.6；6.3.7室内墙面 不应有爆灰、裂缝，表面应光滑、洁净、平顺。 抹灰层与基层之间及抹灰层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓。观察检查。小锤轻击检查。GB50210-20014.1.12；4.2.54.3.5室内顶棚 不应有爆灰、裂缝，表面应光滑、洁净、平顺。 抹灰层与基层之间及抹灰层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓。观察检查。小锤轻击检查。GB50210-20014.1.12；4.2.54.2.6；4.2.11水泥、板块楼（地）面、墙面、顶棚面层质量要求水泥、板块楼
12、（地）面、墙面、顶棚面层质量要求 表34 4 门窗、栏杆安装门窗、栏杆安装 8.0.1 验收内容：门窗安装、栏杆安装、玻璃安装质量。8.0.2 质量要求：门窗、栏杆、玻璃等安装质量，应符合表4.1、4.2、4.3的规定。8.0.3 检查方法：详见表4.1、4.2、4.3的检查方法。8.0.4 检查数量：全数检查。验收内容质 量 要 求检查方法参照标准门窗安装窗台高度 外窗台距楼（地）面层高度不得低于0.90m，低于0.90m时应有防护措施。尺量检查GB50368-20055.1.5窗口偏移 允许偏差20mm 核对图纸、尺寸检查GB50203-20025.3.3密封性能 密封条应安装完好，不应脱
13、槽；铝合金门窗的橡胶密封条在转角处断开，并用密封胶固定。 观察、手扳检查GB50210-20015.3.9；5.4.9排水性能 有排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置数量符合设计要求。观察检查GB50210-20015.3.11开启性能 开关灵活、关闭严密、无倒翘，推拉门窗应有防脱落措施。观察、手扳检查开启和关闭检查GB50210-20015.2.10；5.3.4门窗配件 安装应牢固、位置应正确，功能满足使用要求，应有可靠防锈措施。观察开启和关闭检查GB50210-20015.2.11；5.3.5进户门质量 住宅进户门应采用安全防盗门。向外开启的门不应妨碍交通。 核查产品性能检测报告开启检查 GB
14、50096-19993.9.4GB50210-20015.5.2 门窗安装质量要求门窗安装质量要求 表4.1验收内容质 量 要 求检查方法参照标准栏杆安装栏杆构造 阳台栏杆应设置防护措施，且采用防止儿童攀登构造，离楼面0.10m高度内不得留空。观察尺量检查GB50352-20056.6.3栏杆高度 阳台、上人屋面等临空处栏杆六层及以下不低于1.05m，七层及以上不低于1.10m，不允许负偏差。尺量检查GB50368-20055.1.5；5.2.2竖杆间距 栏杆垂直杆件的净距不大于0.11m，不允许正偏差。尺量检查GB50368-20055.1.5栏杆安装质量要求栏杆安装质量要求 表4.2验收内
15、容质 量 要 求检查方法参照标准玻璃安装安全玻璃 单块玻璃大于1.5m时应使用安全玻璃 观察检查3C安全标识 GB50210-20015.6.2 落地门窗玻璃隔断 对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的防护栏杆，且使用安全玻璃观察检查JGJ113-20036.3.2；6.2.2 承受水平荷载的护栏玻璃 应使用不小于12mm厚的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当临空高度5m及以上时应使用钢化夹层玻璃。 观察检查3C安全标识，游标卡尺测量JGJ 113-20036.2.5GB50210-2001 12.5.7观感质量 安装后的玻璃应牢固，不应有裂纹、损伤和松动。中空玻璃内外表面应洁净，
16、中空层内不应有灰尘和水蒸气。观察、轻敲检查GB50210-20015.6.3；5.6.8玻璃安装质量要求玻璃安装质量要求 表4.35 5 防水工程防水工程 验收内容：外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位的防渗漏功能。质量要求：外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位防水质量要求应符合表5的规定。检查方法：详见表5中的检查方法。检查数量：1) 外墙防水逐户全数检查。2) 外窗防水，人工淋水逐户全数检查。3) 楼（地）面防水，对卫生间、开敞式阳台等全数检查。4) 屋面防水顶层逐户全数检查；屋面细部防水构造全数检查。验收内容质量要求检查方法参照标准外墙防水竣工时无渗漏、开裂观察检查；外墙淋水后目测。建筑法第
17、60条外窗防水 “三性”复验合格。 窗框和副框安装必须牢固，窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封，表面光滑，顺直无裂缝。 外窗与周边无渗漏。 核查“三性”复验报告和隐蔽工程验收记录。 观察检查。 淋水观察检查。GB50210-20015.1.3；5.3.25.4.2；5.3.85.4.7 楼（地）面防水有防水要求的楼（地面） 无渗漏，不应有倒泛水和积水现象，排水顺畅。 观察检查和蓄水检查或核查蓄水检验记录。GB50209-20024.9.3；4.9.84.10.7；4.10.10屋面防水 无渗漏、积水。 天沟（沿沟）泛水变形缝等构造符合设计要求。 观察检查和蓄水或雨水检验检查，或核
18、查蓄水（雨后）淋水检验记录，隐检记录。GB50207-20024.3.16；5.3.109.0.11；10.0.5 外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位防水质量要求外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位防水质量要求 表56 6 给水排水工程安装给水排水工程安装 10.0.1 验收内容：管道渗漏、堵塞、坡度、预埋管道标识、安装固定、配件安装、地漏、存水弯卫生器具等质量。10.0.2 质量要求：给水排水工程安装质量要求应符合表6的规定。10.0.3 检查方法：详见表6中的检查方法。10.0.4 检查数量：全数检查。验收内容质量要求检查方法参照标准管道渗漏给水管道、阀门、水表、连接件等试压通水无渗漏。排水
19、管道及连接件等灌水通水无渗漏。核查水压、灌水、通水试验检验记录。试水后观察检查。GB50242-20023.3.16；4.2.14.2.2；5.2.17.2.2管道堵塞 给水排水管道无堵塞。核查通水通球试验检验记录。试水后观察检查。GB50242-20025.2.5预埋管道标识 暗敷的给水排水管道均应在相应位置作出明显标记。核查隐蔽工程验收记录，检查标记。GB50242-20023.3.2管道坡度 给水排水管道的坡度应符合设计要求，坡向正确，不应有平坡或倒坡。 观察和尺量检查。GB50242-20024.2.7；5.2.25.2.3；5.3.3安装固定 给水排水管道、阀门、水表等安装固定牢固，
20、位置正确，吊架、支架间距位置符合要求。观察，尺量和手扳检查。GB50242-20023.3.7；4.2.95.2.9；7.2.6给水排水工程安装质量要求给水排水工程安装质量要求 表表6 验收内容质量要求检查方法参照标准配件安装 排水塑料管必须按设计要求设置伸缩节，如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m。 高层建筑明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管。 生活污水立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最低层和有卫生器具的最高层必须设置。观察和尺量检查GB50242-20025.2.4；5.2.6地漏存水弯 地漏有效水封高度不得小于50mm。 构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时，应
21、在排水口以下设存水弯，其水封高度不得小于50mm。试水观察检查GB50242-20027.2.1GB50368-20058.2.8卫生器具 安装尺寸、接管、坡度应符合设计要求，固定牢固，接口封闭严密，金属件防腐良好。 满水后连接件不渗不漏，通水试验，给排水畅通。观察和尺量、手板检查。试水后观察检查。核查满水通水试验记录。GB50242-20027.1.3; 7.1.4; 7.2.2; 7.2.67.4.2给水排水工程安装质量要求给水排水工程安装质量要求 续表续表6 7 7 室内电气工程安装室内电气工程安装 验收内容：插座接地、户内配电箱配置、照明、等电位联结等质量。质量要求：室内电气工程安装质
22、量要求应符合表7的规定。检查方法：详见表7中的检查方法。检查数量：全数检查。PE线是否串联连接，每户检查不少于3 处，并做好已查标记。验收内容质量要求检查方法参照标准插座接地 安装高度在1.8m以下的电源插座应采用安全性插座。 电热水器、洗衣机、空调电源插座应带开关。 卫生间、非封闭阳台插座应采用防溅型插座。 插座相位应正确，PE线不得串联连接。 电源插座的数量不应少于规范规定 对照图纸、规范，检查插座型号、数量。 核查插座安全门。 用插座相位仪检查。 打开面板，检查PE线连接。 观察检查GB50303-200222.2.1GB50303-200222.1.3；22.1.23.1.7GB500
23、96-19996.5.4 户内配电箱安装 箱内配线整齐，导线连接紧密，无铰接，不伤芯线。 开关动作灵活可靠，漏电保护装置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1S。 分别设置零线（N）和PE线汇流排，零线和PE线经汇流排配出。 箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求。 回路编号齐全、标识正确。 对照设计图纸检查箱内电气元件配置。 电气元件进行现场动作试验检查。 通过开关通、断电试验检查回路功能标识。 观察检查导线分色，配线接线。GB50303-20026.1.9；6.2.8室内电气工程安装质量要求室内电气工程安装质量要求 表表7验收内容质量要求检查方法参照标准照明 灯具回路控制与配电箱及
24、回路的标识一致。 通电连续试运行时间应为8h，所有灯具均无故障。 通电检查。 核查照明通电试运行记录。GB50303-200223.1.1；23.1.2等电位联结 支线间不应串联连接，且联接线路的最小允许截面应符合规范要求。 导体或部件、构件与支线连接可靠，导通正常。连接处螺帽紧固，防松零件齐全。观察检查。GB50303-200227.1.1；27.1.227.2.1；27.2.2室内电气工程安装质量要求室内电气工程安装质量要求 续表7 8 8 其其 他他 验收内容：通风设施、空调设备预留孔洞等质量。质量要求：通风设施、空调设备预留孔洞等安装质量应符合表8的规定。检查方法：详见表8中的检查方法
25、。检查数量：全数检查。验收内容质量要求检查方法参照标准通风设施 厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风扇的位置和条件，且应符合设计要求。 采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井渗漏的措施，且应符合设计要求。 目测观察并与设计图纸进行核对检查。GB50368-20058.3.6；8.3.7GB50096-19996.4.1；6.4.3空调设备预留孔洞 空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求。 穿墙空调孔洞应预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡，与插座及冷凝水排水管接口位置协调。 目测观察并与设计图纸进行核对检查。GB50096-19996.4.5通风设施、空调设备
26、预留孔洞的质量要求通风设施、空调设备预留孔洞的质量要求 表8九、分户验收合格项判定九、分户验收合格项判定n检查项目符号国家有关工程质量验收规范标准的规定。n每一检查单元计量检查的项目中有80%以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.5倍。n分户验收记录完整。十、分户验收的结论和处理十、分户验收的结论和处理n分户验收的结论，应以每户为单位全数合格，才能评为合格。n分户验收过程中，发现下列情况之一的，不予通过：1) 1) 发现结构质量隐患的；发现结构质量隐患的；2) 2) 发现较为严重可能影响使用功能质量缺陷的；发现较为严重可能影响使用功能质量缺陷的；3) 3) 以每户为单位，存在
27、有不合格情况的；以每户为单位，存在有不合格情况的； 4) 4)发现工程主要技术资料存在缺项、遗漏不齐、存在明显弄虚作假、互相矛盾的。发现工程主要技术资料存在缺项、遗漏不齐、存在明显弄虚作假、互相矛盾的。n分户验收过程中，发现有不合格情况的，施工单位应进行整改，整改后重新进行分户验收。存在无法整改情况，涉及结构安全的，应由原设计单位认可；设计单位无法认可的，可通过检测鉴定；不涉及结构安全和使用功能的，可由建设、施工单位协商解决。n凡经过处理或者协商解决通过分户验收的，建设单位应将有关情况如实告知住户，并报工程所在地的工程质量监督机构备案。十一、分户验收的监督管理十一、分户验收的监督管理 n分户验
28、收的监管程序：分户验收的监管程序：1 住宅工程主体结构和竣工验收前，应由建设单位按规定要求组织分户验收，并将分户验收相关资料包括分户验收方案、分户验收记录表、分户验收汇总表等提前5个工作日报送当地工程质量监督机构（以下简称质监机构）。2 质监机构在主体结构和竣工验收时，应监督验收组通过现场随机抽查的方式，复查核验分户验收记录是否真实、有效，复查核验的户数每单位工程不少于3户，且比例不少于总户数的5%。3 质监机构在监督中，发现分户验收不符合相关规定，或分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的质量缺陷时应终止验收，责令改正，重新进行分户验收。4 重新分户验收后，由建设单位委托具有检测资质的
29、检测机构进行抽查检测，抽查检测户数每单位工程不少于5户，且比例不少于总户数的10%。n分户验收的监管方法分户验收的监管方法 复查核验或抽查检测分户验收时，重点复（抽）查工程实物质量，对随机抽取的样户，按提供的住宅工程质量分户验收记录表及其检查记录表内容全数检查，核验其相符率，如果其验收结论与工程实体质量不一致时，应按有关文件规定，责令其重新组织分户验收。复（抽）查结果相符率的要求：1）核查质量技术资料的项目应全部符合规范、设计要求。2）观察、手摸、手扳等方法检查的项目应全部符合规范、设计要求。3）实测实量项目与验收要求的最大偏差应满足极限偏差（即1.5倍允许偏差楼板结构层厚度除外的要求。）4）
30、复（抽）查的相符率应大于80%。对复（抽）查结果处理：1）每单位工程所复（抽）查项目全部相符或所复（抽）查只有一户出现两个不相符项目时，以及每户最多只出现一个不相符项目时视其验收结果有效。2）每单位工程复（抽）查存在两户以上（含两户）出现同一个项目不符合时，应责令建设单位对该项目重新组织分户验收。3）每单位工程复（抽）查存在两户以上（含两户）出现二个及以上项目不符合时，应责令建设单位对该单位工程重新组织分户验收。质监机构对分户验收复（抽）查的监督情况应列入工程质量监督报告。十一、分户验收中使用的表格十一、分户验收中使用的表格n表1、住宅工程室内空间尺寸偏差检查记录表n表2、住宅工程楼板结构层厚度偏差检查记录表n表3、住宅工程楼（地）面、墙面、顶棚面层质量检查记录表n表4、住宅工程门窗、栏杆安装质量检查记录表n表5、住宅工程各部位防水质量检查记录表n表6、住宅工程给水排水安装质量检查记录表n表7、住宅工程室内电气安装质量检查记录表n表8、住宅工程通风设施、空调预留孔洞质量检查记录表
