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1、三鼎三鼎 商丘商丘项目项目商业部分定位及规划商业部分定位及规划建议建议DESIGNPLAN项目理解城市印象项目定位目录目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议62024/9/17地处交通枢纽，四通八达的交通带动商业繁荣，2016年高铁的开通将大幅度提升商丘的城市竞争力；城镇总人口达到353.6万人，600多亿元的社会消费品总额，意味着一个广阔的商业前景（2013年）；商丘房地产市场增长迅猛；（房地产投资连续5年爆发增长，2013年同比增长35.1%）遍地开花的传统商业，不论是应对电商冲击还是满足消费者体验式需求均无胜算；商业总量超过400万平方米，传统商业严重过剩！宏观经济环境一座
2、迅速崛起的中原城市，商业地产飞速发展！地块价值挖掘地处商丘市中心商圈，地段价值较高承接专业市场集中片区与中心广场商圈，具有先天的商业领袖气质成熟的商业氛围，旺盛的人气，抢占先机至关重要地处城市“西进南拓”发展轴线上，商业前景广阔这是一块上好的璞玉，但“玉不琢，不成器”！项目的时代属性第一层梁园区全生活中心第二层商丘市城市客厅、城市名片第三层商丘及周边旅游特色目的地最大化拓展商业客群，满足项目运营要求项目理解项目定位目录目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象2024/9/17本案项目理解区位价值项目地处商丘市中心商圈，西至凯旋路，北靠常青路，南达宜兴路。北承各大专业市场商
3、圈，西南接中心商圈，商业项目众多，传统商业配套齐全。项目周边属于商丘商业成熟区域，人流、车流量大，商业氛围浓厚。项目理解区域商业概况解析凯旋路文化路宜兴路p凯旋路：是商丘市道北的的一条南北方向主干道，沿线商业分布密集；p商业建筑形式：以住宅底商为主，基本为一层沿街门面；p商业业态：以电动车专卖、餐饮、美容美发、广告图文等为主，零星分布有银行金融机构、五金、教育培训等业态；p教育资源：商丘实验中学；p商业租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面积计算）；p商铺售价：一层商铺价格在11000元/平方米左右。项目理解项目区域商业概况解析p主要业态：以品牌酒类零售和土特产专卖为主，零星分布珠
4、宝、通讯、图文、休闲娱乐、美发、超市等业态；p商业建筑形式：以住宅底商的沿街商业为主；p商业租金：2元/平方米/天（按照使用面积计算）；p商铺售价：一层售价9900元/左右。凯旋路文化路宜兴路项目理解区域商业概况解析凯旋路文化路宜兴路p商业建筑形式：商铺为1+2形式p主要业态：以五金建材钢管零售及加工为主，有43家，同时配以小吃店、休闲娱乐、日用百货、美容美发等；p商业租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面积计算）；p商业售价：5600元/平方米项目理解经济指标总用地面积78177平方米容积率4.299建筑密度32%限高80米项目理解竞争市场凯旋路神火大道归德路民主路文化路南京路北
5、海路华驰缤纷广场城市综合体，30万平方米，未开盘，价格未定本案丹尼斯百货（商业3.5万，存量）华坤凯旋名都商业总建筑面积约2万平方米，全部自持（存量）丹尼斯百货（商业2万，存量）火车站火车站商圈“商”字商圈白云世贸商城总建筑面积50万平方米，在售，商业7000-10000元/平方米华联世贸（商业3万，存量）中豪硅谷国际广场商业约10万，未开盘旺角步行街（商业5万存量）中环商城（商业4.2万存量）在建在售商业存量商业近百万平方米在建在售商业供应，未来竞争激烈！项目理解竞争个案中豪硅谷国际广场项目名称中豪硅谷国际广场项目地址民主路中段站前路南总建筑面积26万商业建筑面积约10万平方米商业裙楼分布1
6、F-6F项目概况硅谷国际广场是商丘第一个HOPSCA项目，汇集数码IT、商业、公寓、酒店、办公、休闲、停车为一体的城市商业综合体。各个业态功能既相对独立又相互关联互补，能满足人们在商业上、生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性体，目前商业未开盘。项目定位城市商业综合体，商丘首座HOPSCA，定位中高端点评中豪硅谷国际广场是商丘第一个城市商业综合体项目，定位中高端，但投资方对未来市场信心不足，还处于观望中，业态分布、价格等均未定。项目理解竞争个案华驰缤纷广场项目名称华驰缤纷广场项目地址位于神火大道与南京路交叉口，华驰粤海酒店南侧开发商商丘华驰置
7、业有限公司商业设计公司商业设计公司是美国迈思建筑设计（深圳）有限公司总建筑面积30万平方米项目概况项目总占地100余亩，总建筑面积约30万平方米，规划了大型购物中心、城市商业步行街、写字楼、全能SOHO等，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化多功能为一体的大型城市综合体项目定位城市综合体，打造集吃、喝、玩、乐、购为一体的时尚新地标，通过一种全新的商业模式，改变商丘的商业格局。预计2015年开业点评区位较好，处于商丘市中心，因此商业地段价值较高，目前意向主力店有大地影院、家乐福超市，因此，本案如果走主题商业路线，则将有效规避这些城市综合体带来的竞争压力。项目项目SWOTSWOT分析分析SWOT
8、p项目地处市中心商圈，商业氛围浓厚；p项目紧邻商丘次主干道凯旋路，商业昭示性较好；p主城商业地块日渐稀缺，项目商业稀缺价值较高；p项目商业体量中等，有一定的规模优势；p周边市政、交通配套完善，项目可达性较好。p项目承接专业市场和中心商圈，具有形成地标商业的先天潜质；p项目地处实验中学学区，教育资源优势明显，教育消费将为项目提供有效的消费支撑；p区域乃至商丘市现有零售商业急需提档升级，主题性集中商业存在较大机会点，打造中原特色商业，使商丘消费尽量本地化。p项目周边目前多处于拆迁或即将拆迁，因此目前商业环境较显凌乱，对未来商业形象有一定的负面影响；p在建、在售的商丘其他商业项目，将对本案未来销售及
9、招商等带来竞争威胁。项目理解项目定位目录目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象2024/9/17调查的方式与方法：为了保证报告结构的完整、数据的准确、结论的准确等，本次消费者调研使用了定性与定量相结合、比较分析、理论与实践相结合、图表分析等方法。样本采集区域：商丘火车站商圈、“商”字商圈、项目周边样本采集方式：街头拦截访问和深度访谈资料收集与数据汇总：资料包括原始资料和二手资料消费偏好解析研究方法了解消费者对商丘目前的零售商业的认识及看法；了解消费者的潜在的商品需求和服务需求；调查当地消费者对品牌及商品种类的需求和认知程度；了解消费者对本项目的认同度；了解消费者对希望业
10、态及商业形式的需求。消费偏好解析研究目的消费偏好解析n对商丘现有商业的看法，主要集中在以下三种观点：u一般，档次偏中下，还是以日常传统购物消费为主，体验式消费几乎没有u批发市场比较多，档次不高，集中吃、喝、玩、乐项目很少u比较普通，没有特色的商业项目，希望商丘以后能有以体验式消费为主的特色主题商业商丘现有商业虽量大但质不高，难以满足消费者日益增长的多样化的消费需求，体验式的特色、主题商业将应需而生！消费偏好解析n节假日旅游，最想去哪里旅游？82%的受访者最想去旅游的城市是海滨城市！中原内陆区域的消费者对海洋充满了好奇和渴望，他们希望能去看海、体验海、感受海，这种期许从小就在内陆消费者的心里埋下
11、了种子！把海洋与商业有效结合，为商丘消费者打造一处满足其所有海洋愿望的主题乐园！消费偏好解析n如果商丘凯旋路附近建造一座海洋主题公园，里面有海洋馆、儿童游乐中心、五星影院等，您会经常去吗？100%的受访者表示，如果商丘凯旋路建造一座海洋主题公园，她/他会经常去。消费者对本案的认同度很高，这将为后期项目导入市场铺平道路！项目理解项目定位目录目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象2024/9/1723Module und Variations_E宏观经济宏观经济定位方向：定位方向：海洋主题商业海洋主题商业提供商业地产快速发展外部环境区域市场区域市场商业市场商业市场消费需求消
12、费需求结构性供需失衡，传统商业过剩，新入市项目需要寻求差异化！渴望海洋主题的集游览、娱乐、购物、美食于一体的一站式购物公园商业层级低，主题性商业存在空白项目定位概念定位产品规划定位业态定位123定位依据商业形式单一，传统商业形式占据绝对主流，难以抵御电商冲击；专业市场及小商品市场严重过剩，同质化水平严重，结构性供需失衡；超过400万平方米的商业总量，过度透支消费者对于传统零售商业的需求；消费者希望商丘有主题性、特色性的商业，能够满足消费者购物、休闲娱乐、亲子、餐饮等于一体的潜在需求；消费者对海洋世界的渴望为本案提供了定位方向；项目地处市中心商圈，必须走差异化路线，打造集体验型、时间型、家庭型消
13、费于一体的新型主题商业，成就商丘城市客厅！那么，本案从圆梦海洋开始吧！走海洋主题商业之路走海洋主题商业之路总体概念定位中原首席海洋体验全生活中心以“海洋”文化为核心，集海洋世界观赏、海洋主题百货、星级影院、主题餐饮、休闲娱乐等于一体的一站式全生活中心CENTRAL CHINA CHIEF OCEAN EXPERIENCE LIVING MALLCENTRAL CHINA CHIEF OCEAN EXPERIENCE LIVING MALL定位诠释海洋世界观赏海底世界海洋水族生物馆、极地馆、热带雨林馆、海洋标本博物馆馆、互动触摸体验馆、海洋欢乐表演剧场，海洋主题儿童4D电影放映厅等主力游览体验设
14、施。定位诠释海洋主题百货把海洋元素融入百货商场，如在商场公共空间摆放海洋生物的雕塑、艺术饰品；儿童购物区域设置沙滩池、海洋球等Dimension 1环境主境主题Key Word以以“海洋海洋”为主主题，打造一个室内的海洋，打造一个室内的海洋购物物馆生生态设计海洋海洋打造以“海洋”为主题的shoppingmall，重点用水系的流淌搭建出海洋的场景，甚至在部分区域有人造沙滩，人们在这里不但看到海洋的景色，听到大海的声音，甚至呼吸到海洋的味道定位诠释海洋主题百货Dimension 2氛氛围构建构建Key Word布置的氛围化店招的氛围化活动的氛围化欢乐梦幻梦幻艺术感感海洋主题百货定位诠释定位诠释休闲
15、娱乐引入星级影院、KTV、电玩、足浴按摩、美容美发等，让这里成为商丘朋友聚会、商务休闲、家庭小聚的首选之地，成为越夜越美丽地方！功能定位海洋体验主题购物餐饮娱乐家庭消费本案建筑体简洁，没有过多的建筑语言，却像我们对魔方的直观印象，外形简单，变化无穷。建筑体建筑体 本案定位为海洋体验生活中心，产品可以包罗万象，种类繁多，如动漫、玩具、食品、服装、书籍、影院内涵丰富内涵丰富项目案名建议:海洋魔方集游赏、消费、生活、娱乐于一体的全业态“购物公园”五种元素，五感体验，创新消费新体验五种元素，五感体验，创新消费新体验五种元素，五感体验，创新消费新体验五种元素，五感体验，创新消费新体验35悦动的文化气息悦
16、动的文化气息欢欣的社交氛围欢欣的社交氛围新潮的体验环境新潮的体验环境让所有人都乐在其中欢享时光让所有人都乐在其中欢享时光是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园项目定位概念定位产品规划定位业态定位123德盈虹悦城南京德盈虹悦城地处应天大街619号，距离新街口市中心仅4.5公里，紧临地铁一号线中华门站，地处主城、奥体新城与南部新城交汇的核心地带。项目总建筑面积约35万平米，其中近11万平米的综合商业中心虹悦城，集国际大型超市、时尚百货、餐饮美食、五星级影城、旱冰溜冰场、
17、儿童主题商业等多种业态组合于一体，打造南京最具魅力商业休闲体验之都。日均客流量最多的时候高达7.5万，平常的客流量也在3万左右，根据对联营百货的监测，每天的营业额可达两三百万。成功案例借鉴德盈虹悦城成功案例借鉴关于天梯的规划设计通过人流动线设计，并灵活应用香港又一城使用的横跨5个楼面的天梯，使之成为一个景观，也可以更快的将人流导入到更高楼层。这样操作，也可以将每一层的租金平均化，使之达到相对平衡。成功案例借鉴德盈虹悦城通过设计室内喷泉和中心舞台，与大中庭结合，吸引人气、延长消费者驻留时间，增加消费。关于室内喷泉水景的应用成功案例借鉴德盈虹悦城建议：借鉴南京虹悦城在规划设计上的成功经验，在本案中
18、设置直达首层电梯、喷泉、中心舞台等，增加聚客能力，同时均匀各层客流，提高高层商业价值。成功案例借鉴德盈虹悦城产品规划及布局定位原则1在商业定位实现、可经营的基础上，尽可能最大化商业未来增值空间2商业作为项目对外形象的重要组成部分，需体现出良好的产品品质与完善的配套服务3满足不同商业业态对于建筑及设施配套的不同需求，提高消费便利性，提升整体商业经营价值4注重灵活性、通用性。注意到合理的人流动线可以促使商业价值最大化5原地返还商业集中在商业价值最大的一层，必须通过商业街来平衡资金产品规划及布局定位安置住宅商业外街商业裙楼住宅办公酒店式公寓空中连廊A区B区C区D区商业内街总建筑面积38.1万平方米，
19、其中地上建筑面积33.6万平方米，地下建筑面积为4.47万平方米n地上部分：商业：10.08万平方米（商业裙楼6万平方米，商业街2.44万平方米，办公1.64万平方米）酒店式公寓：10万平方米电梯洋房：4.38万平方米安置住宅：9.2万平方米n地下部分：商业部分按照0.8配比立体车位，住宅及公寓部分按照0.5配置立体车位，同时预留5000平方米超市，总建筑面积为44708平方米。产品规划及布局定位产品规划及布局定位产品类型建筑面积（平方米）商业地上商业商业裙楼60000商业街商业外街10000商业内街14400办公16400地下商业超市5000酒店式公寓100000电梯洋房43800安置住宅9
20、2000地下停车39708商业裙楼中用于凯旋路和宜兴路商铺返还总面积为8900平方米，其中一层返还面积为7750平方米，二层用于返还的面积为1150平方米；东侧沿宜兴路上商业街用于原地返还商铺面积为3600平方米，合计返还商业面积为12500平方米。A地块：商业裙楼：建筑面积24000平方米（一层用于原地返还凯旋路商铺面积为3250平方米）层数：4层层高：5米单层建筑面积：6000平方米裙楼总高度：20米产品规划及布局定位酒店式公寓：建筑面积60000平方米（销售）层数：20层层高：3米栋数：2栋单栋单层建筑面积：1500平方米酒店式公寓总高度：60米B地块：商业裙楼：建筑面积36000平方米
21、（一层用于返还凯旋路商铺面积1350平方米，二层用于返还的面积为1150平方米；一层用于返还宜兴路商铺面积3150平方米）层数：主体4层，局部5层层高：主体每层层高5米，局部5层层高8-10米单层建筑面积：8000平方米裙楼总高度：20-26米产品规划及布局定位酒店式公寓：建筑面积40000平方米层数：20层层高：3米栋数：1栋单栋单层建筑面积：2000平方米酒店式公寓总高度：60米B地块：办公：建筑面积16400平方米（销售）层数：15层层高：4米单层建筑面积：1093平方米办公塔楼总高度：60米产品规划及布局定位C地块：安置住宅：建筑面积92000平方米（安置）层数：26层层高：3米栋数：
22、7栋单层建筑面积：3538平方米住宅总高度：78米产品规划及布局定位商业外街：建筑面积10000平方米（销售）层数：2层层高：3.6米单层建筑面积：5000平方米D地块：住宅：建筑面积43800平方米层数：24层层高：3米栋数：4栋单栋单层建筑面积：456平方米住宅总高度：72米产品规划及布局定位商业内街：建筑面积14400平方米，其中，沿宜兴路上商业街用于原地返还，建筑面积为3600平方米层数：2层层高：3.6米单层建筑面积：7200平方米n商业外街铺位划分建议：商业街铺位划分建议一层沿街部分，商业价值最高，单价也较高，因此在铺位划分时，应尽量增加开间，缩小进深，增大展示面，缩小单铺面积，以
23、便控制总价；二层单价大幅降低，可适当增大面积区间，参照经济发达区域的商业街规划模式及商丘目前市场上已有的商业街产品，金泊地建议：C地块一层铺位面积以30-50为主；二层铺位面积区间以60-100为主。n商业内街铺位划分建议：由于商业内街既有沿街展示面，也有内街部分的展示面，同时在其内部可以形成完整的人流动线，因此，对于商业内街，进深的深浅对其影响相对较小，同时其单价也稍低一些，因此金泊地建议：D地块一层铺位面积以35-60为主；二层铺位面积区间以70-100为主。1通过人性化设计，各个物业之间通过空中连廊或者地下连接为一体，使游客和消费者能自由穿梭于居所、办公、购物与娱乐享受的空间产品规划及布
24、局定位人性化设计建议2借鉴南京虹悦城成功经验，设置大的中庭直达顶层电梯，保证每一层的人流量，并提高高层商业的租金水平。产品规划及布局定位人性化设计建议3产品规划及布局定位人性化设计建议商业街区内设置一些小品、雕塑、长椅等，增加商业街趣味，丰富其动线，同时延长停留时间。项目定位概念定位业态定位产品规划定位123项目人群分析区域内人群结构人群区域内人群消费习性区域内人群消费需求商业区域内商业构成区域内商业层级商业市场一般规律哪些消费需求已得到满足，哪些消费需求尚存在市场空缺？商业业态定位定位依据共性需求影院美食广场海洋馆中式正餐厅美发儿童游乐中心大型量贩超市特色餐馆精品生活配套品牌服装店个性需求K
25、TV足疗按摩桌球异国料理网吧/电玩儿童教培健身商业业态定位定位依据商业街商业裙楼空中连廊A区B区商业裙楼主力店布局两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保证整体商业所有铺位不留死角，人流聚集不流失！主力店海洋馆主力店影院主力店超市商业裙楼业态定位以主力店和品牌店为主的LIVINGMALL海洋馆餐饮儿童购物、教育培训儿童娱乐海洋馆创意工坊时尚服饰、创意家居美食广场1234-1名品名店时尚先锋儿童乐园休闲天地娱乐前线海洋馆休闲餐饮异国料理品牌餐饮KTV电玩5海洋馆品牌专卖（品牌服饰、珠宝、化妆品、IT）蛋糕西点个人护理时尚快餐金融机构超市停车星级影院生活驿站商业裙楼业态定位业态面积（平方米
26、）所占比例海底世界1000015%星级影院40006%超市50008%餐饮1200018%名品购物1600025%休闲娱乐50008%儿童购物、教培、娱乐等700011%IT、金融机构、个人护理60009%合计65000100%商业街业态定位水晶街区水晶街区+ +嗨淘街区嗨淘街区商业外街嗨淘街区：“嗨淘”谐音“海涛”呼应海洋主题定位，同时寓意在这里可以找到你想要的精致商品，业态定位为社区配套商业。商业内街水晶街区：“水晶”海洋中的精品，寓意闪光、通透、高档，业态定位为精品街区。嗨淘街区嗨淘街区水晶街区水晶街区商业街业态定位嗨淘街区嗨淘街区业态面积（平方米）时尚服饰3000时尚餐饮1000美容美
27、发500西点、咖啡500茶社、棋牌1000健身会馆100024小时便利店200金融机构1000日常配套1800合计10000商业街业态定位业态面积（平方米）精品服饰10000主题餐饮2000品牌餐饮1400花艺30024小时便利店200特色小吃500合计14400水晶街区水晶街区商业外街商业裙楼空中连廊A区B区人流动线两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游，保证整体商业所有铺位不留死角，人流聚集不流失！商业内街商业业态定位品牌推介（备注：以上品牌仅做示意，具体品牌由实际招商成果确定）台州中泰旅游发展有限公司是一家以海洋主题旅游产业开发经营为主导，融合房地产、景区、酒店、旅行社及旅游商业百
28、货为一体的综合性、多元化、跨地区的民营企业。自2005年台州海洋世界首创以来，目前海洋世界连锁品牌已经发展到全国义乌海洋世界、南通海底世界、长春海洋世界等九个城市。计划2015年创建2家4A旗舰海洋馆，2016年具备海洋主题旅游股份公司上市规模商业业态定位品牌推介乐购是全球三大零售企业之一英国TESCO集团在中国运营的大卖场的名称。自2004年进入中国市场以来，TESCO在中国已拥有115家乐购大卖场、1家乐购天地超级大卖场、8家乐都汇购物中心以及14家试验阶段的便捷店，会员总数超过七百万。2011、2012年，乐购连续两年荣登由第一财经联合艺康集团与中国食品科学技术学会举办的“中国食品健康七
29、星奖信赖100品牌榜单”。（备注：以上品牌仅做示意，具体品牌由实际招商成果确定）商业业态定位品牌推介好又多超市（备注：以上品牌仅做示意，具体品牌由实际招商成果确定）好又多百货商业广场有限公司自97年8月开设首家店广州天河店以来，近三年又陆续在全国各地开设二十几家新店，至今在成都、广州、番禹、深圳、昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店，并以成倍的数量在增长，预计至今年底将达30多家分店。已开张的店总营业面积达十万多平方米，现有职工总人数约12000余人，经营品项有1万5千余种。旗下经营的大型连锁店（含加盟）达100多家，总营业面积四十多万平方米，员工总数3
30、0000余人，经营品项近2万种。商业业态定位品牌推介卢米埃影业是一家国际影院投资管理公司，创始人均为前国际著名电影公司的高级行政管理人员，拥有丰富的国际化影院经营管理经验。卢米埃影业致力于建设高品质国际影院，并为客户提供优质独特的服务。卢米埃国际影城（备注：以上品牌仅做示意，具体品牌由实际招商成果确定）商业业态定位品牌推介幸福蓝海影城幸福蓝海国际影城隶属于江苏广电全资子集团，幸福蓝海影视文化集团旗下的江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司拥有涵盖电影制作、电影院线、电影发行、电影放映、影视拍摄基地业务在内的多家全资、控股及参股公司，并设立电影产业部，统一协调电影产业资源、推动电影业务发展。（备注：以
31、上品牌仅做示意，具体品牌由实际招商成果确定）商业业态定位品牌推介服饰类品牌列举商业业态定位品牌推介餐饮类品牌列举商业业态定位品牌推介儿童类品牌列举项目理解项目定位目录目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象2024/9/17价格定位一层商业价格（元/平方米）住宅价格（元/平方米）白云嘉悦广场8000-20000-白云世贸商城7000-100004500项目周边区域沿街商铺凯旋路：9000-110004500宜兴路：4500-55004000项目一层商业裙楼均价定位为：13000元/平方米，商业外街一层均价定位为：16000元/平方米商业内街一层定价为14000元/平方米公
32、寓、办公价格参照住宅价格定位为：5500-6000销售收益测算商业裙楼总建筑面积为6万平方米，持有1.9万平方米，返还8900平方米产品构成建筑面积（）可售面积（）可售均价(元/）销售总额（万元）商业裙楼60000一层3750130004875二层1035090009315三层1150060006900四层1150050005750合计37100-26840酒店式公寓1000001000005,50055000办公164001640060009840商业街2440020800外街一层16000，二层10000；内街一层14000，二层900025600电梯洋房43800438005500240
33、90合计244600218100-141370销售总收益为：14.13亿元租金收益测算商业持有面积1.9万平方米，根据区域租金水平预估本案第一年租金水平约为1元/平方米/天十年租金收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合计租金上浮比例0%0%5%0%5%0%8%0%10%0%28%租金收益（万元）693.5693.5728.2728.2764.584764.584825.75825.75908.325 908.325 7840.7十年租金总收益约为7840万元投资成本测算项目分摊成本（元/平方米）建筑面积（平方米）总投资额（万元）一、土地费用920.033600030
34、912.0二、前期费用（含政府规费等）200.03360006720.0三、建安工程费72200.43.1商业裙楼2500.06000015000.03.2酒店式公寓1800.010000018000.03.3办公1800.0164002952.03.4商业街1600.0244001152.03.5电梯洋房1800.0438007884.03.6安置住宅1500.09200013800.03.7地下立体停车（一层）3000.04470813412.4四、区内基础设施配套费100.03360003360.0五、其他成本及不可预见成本03395.8六、开发成本小计（一-五相加）0116588.2七
35、、销售费用2827.4八、管理费用02263.8九、财务费用08895.4十、营业税及附加07648.1十一、完全成本（六-十相加）0138222.9十二、实现销售收入0141370.0十三、销售毛利润额3147.1十四、销售毛利率十五、所得税629.4总成本138852.3综合收益测算销售收益为：2517万元十年租金收益为：7840万元持有物业：19000万平方米持有物业价值：约为1.6亿元项目理解项目定位目录目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象2024/9/17销售模式纯销售模式带租约销售模式返租销售模式商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大
36、型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。适用适用商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。适用商业销售竞争激烈，投资客户较为理性；集中型商业；商业体量5万平方米以上，体量较大。商丘商业现有销售模式销售模式优劣势对比纯销售模式优势n 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；n将商业经营压力转移至中小业主，由其分担经营压力；n发展商省事、麻烦少、没有负担。劣势n产权分散，引进主力店或品牌店的难度增加；n无法控制和统一经营业态，规范整体形象；n商业做旺主要依靠市场自身调整，所需时间
37、较长；n若经营不好，对于项目整体形象有不利影响。销售模式优劣势对比返租销售模式优势n前期由商管公司统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象；n易形成商业氛围，保障商业做旺，平稳过渡商业培育期；n替业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。劣势n返租补贴返算回到了商铺售价里，公布均价将会提高，投资者容易认为定价过高销售模式优劣势对比带租约销售模式优势劣势n通过招商保证前期商业定位与形象；n能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；n短期内使业主获得稳定收益，减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力。n铺位差异性影响销售难度的程度比
38、较明显；n未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；n售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；n中、长期收益难以稳定；n发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不易接受，商铺容易滞销。销售模式及运营建议目前，商丘销售商业均采用的纯销售模式，无返租回报，但根据各种销售模式的优劣势对比及金泊地多年商业销售及运营经验，集中型商业如果不进行统一的业态规划和运营管理，成活率极低，因此，为确保商业能平稳的度过培育期，繁荣成长，建议：商业引入专业商管公司进行统一招商、销售和运营管理；先招商后销售策略；销售采用返租销售模式，返租年限设定为3-5年，返租回报率设定为5-8%，前三年
39、返租回报一次性在售价中抵扣。THANKS!9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 12:01:48 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/172024/9/
40、172024/9/172024/9/179/17/202414、他乡生白发，旧国见青山。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/172024/9/1717 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/172024/9/17Tu
41、esday, September 17, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 12:01:48 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/
42、179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/172024/9/1717 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、阅读
43、一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 12:01:48 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九
44、月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/172024/9/1717 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/17MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉
