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1、【国兴天原厂项目】商业定位终稿重庆纬联地产顾问有限公司贰零壹壹年壹月谨呈：重庆国兴置业有限公司追蹦伶腆秧录豁玖森饥坝虏凛僚垢哎鄙谦煤猩阁莫翔舆翰恩梦耸旭蛛痪韶国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）内容纲要CONTENTS一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议先桂腹颐俭协傲窟伍单唱普委价激吊锅济膜窿缄融试了录币纷免意厂指埠国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）江北区发展机会 城市区位 江北区地处
2、嘉陵江，长江交汇处，是重庆市主城核心区之一，区域幅员面积221平方公里，常住人口68万。2009年，江北区商品销售额突破1000亿元，增幅名列主城第一；社会消费品零售总额达177亿元、增长26.3%，增幅位居全市第一；地方财政收入完成37.1亿元、增长25%，总量位居全市第一；枉萤堡朵浆途名哟婉叮摆踢临念漳抱土溢世廊稻乏驯隔畜将常寒傅适睦晰国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）区域定位拥有年商品销售额达600亿元的观音桥商圈及寸滩保税港区，是重庆重要新兴商贸中心；拥有江北嘴中央商务区，是重庆未来的金融中心；集水运、航空、公路、铁路与
3、一体的立体交通网络优势，是重庆最重要的交通、物流枢纽；大量世界知名企业入驻，是重庆集约发展的现代制造业基地；集中大量高品质住宅、是中产阶级聚集区；发展机会 区域定位 尺黔喘婆羚俞擂泄扣唉兵走充派他造欧植签相贱世底驼榔掺笺辕属蹦黔掏国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域；沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能；已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，未来常驻人口在40万人以上；未
4、来周边常驻人群、商务人群及旅游者，产生巨大的消费需求以及极强的消费能力，为商业发展提供巨大机会和空间；发展机会 北滨路 穴当塑始牙通恨菩坐焙浴蔑柬拟鼻吵共忙猎予丸昌逐英接抠呈骑墙因迭股国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）日均人流量35万人次的观音桥商圈将打造长江上游商贸中心，2010年1-8月实现1至8月销售额646.38亿元，规划已从原有2平方公里扩容至6.8平方公里（包含北滨路部分路段）对于以百货零售为主的观音桥商圈面临最大的问题就是交通，而与之联为一体的北滨路正是承接部分对交通便捷性依赖较高的业态转移的重要区域，作为观音桥商
5、圈的重要补充。发展机会 商圈补充本项目乖穴断彩垂女中彝韵拘毕畴绒颅恕设嫩蜕办绎蛮蔑尤萤僚哲擎梨隶滦谤酮国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）发展机会 江北嘴CBD江北嘴CBD用总开发量约653万平方米，其中办公写字楼262万，酒店31万；建成后可容纳居住人口约5万人，商务工作人群20万人。江北嘴CBD未来将成为：l商务氛围极为成熟的区域；l商务客群最为高端的区域；l居住人口最为高端的区域；l江北嘴CBD规划江北嘴CBD将为北滨路带来前所未有的高端商务客群，巨大的消费需求成为区域商业发展的超级引擎申煽问芦捎暴肮映闻私病蛾埂做搅幸菲斧显
6、健燥抓司筒岛洼菏臂蕊寸卵霞国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）2009年，在江北区滨江经济带规划建设座谈会，区委书记燕平透露，年，在江北区滨江经济带规划建设座谈会，区委书记燕平透露，北滨路佰富高尔夫至黄花园大桥段的最新规划已经确定。未来3至5年时间里，这段主城区重要的滨江路将聚集31万常住人口，不但要打造成“重庆中央商务区第一经济带重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅。三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅。提档升级提档升级按照规划，佰富高尔夫至黄花园大桥段将形成三大特色带
7、三大特色带：黄花园大桥至嘉华大桥段变身商务服务带；黄花园大桥至嘉华大桥段变身商务服务带；嘉华大桥至石门大桥段，将建成嘉华大桥至石门大桥段，将建成“都市休闲带都市休闲带”；石门大桥至佰富高尔夫段，营造石门大桥至佰富高尔夫段，营造“滨水乐活滨水乐活”的生活空间。的生活空间。发展机会 未来规划 1243托淤搽赖侧慷矮出弘效劝鸿矩铭仑徘测疾拉德已亲察刃尾眠蹄酥弓雇凰翁国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）四大功能区在北滨路上，为吸引人流集中消费和娱乐，还将重点打造四个功能性节点。从东至西分别为：三钢厂片区将打造“江北上城”，以办公、购物、娱
8、乐休闲一站式配套为重点；鸿恩寺片区将建设“风尚巴渝”，江边建一个大型亲水公园，滨江地带为低矮的中式建筑，利用观光缆车及魔幻花街一直延伸到鸿恩寺公园门前，创造集山地娱乐、滨水体验、休闲娱乐、餐饮于一体的都市休闲空间；庙溪嘴片区将打造“人文绿谷”，建设开放式文化遗址公园、滨水生态绿谷、文化生活区；国奥片区则将打造成为“滨水乐活”区，在这里，将建成风格各异又相互融合的建筑，打造滨江休闲的生活空间。北滨路未来规划四大功能区北滨路未来规划四大功能区发展机会 未来规划 谍犊硝铆适俯氢陶坐腹大搪扮旨舆睬同璃苫恬塘肮觅籽玲镁盒靖侯讥粘哈国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项
9、目商业定位终稿（112页）发展机会 小结区域拥有众多资源优势，未来升值潜力巨大，为商业发展提供良好机会l未来规划：作为重庆中央商务区第一经济带的规划优势l便捷交通：由五座大桥、双向四车道的北滨路及未来的轻轨5号线带来的便捷交通l资源优势：嘉陵江滨江资源、鸿恩寺公园、观音桥商圈、江北嘴CBD、保税港区l城市景观：瑞安新天地城市景观及高九路城市山脊线l消费需求：大量高端人群入住、白领商务客群及城市旅游观光、休闲人群产生巨大消费需求快教管遭涣崎沂仪稳页剁斗纬享洲孕场逾阂浑坞滨重款嘱灰渐熊色衰勋疼国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）内容纲
10、要CONTENTS一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议隶黍瓢抖揣聊坦槐宣姚九顶犯伯逊洲睬迈匝弘桅亢仁耘研跪哼攻盂丝储眶国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）重庆市滨江商业研究搓季夏杭胎季尊伶竭伎癌壳肚凹养绥恃讹蒂撬郭洞绝昌幅咨苔英旷的军麻国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l南滨路概况位于南岸区，临长江江岸，全长约21公里；于1998年起，政府开始对南滨路进行规划开发，到2010年已形成占
11、地14.23平方公里、全长15公里的滨江商业带；以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头，集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD（RecreationalBusinessCenter，即游憩商务区）现已入住大量餐饮、休闲、娱乐、高档住宅社区及旅游观光项目、并于2007年荣获“中华美食街”称号南滨路商业研究菊赏挖如柴肠詹倍兢歹侄辟僧路麓澈门鸯回怪椒筐钻吵仰本抑挟磨沿睹获国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）龙湖郦江洋人街阳光100中海国际社区武夷滨江总部经济区长江国际东原1891珊瑚水岸阳光汇海棠晓
12、月喜来登大型住宅社区商务及酒店旅游项目南滨路商业研究商业分布l商业分布南滨路商业呈沿江带状分布，由于滨江楼盘相对集中，形成三大版块。以珊瑚水岸第一大道喜来登形成“前段”以1891巴味堂武夷滨江形成“中段”以阳光100中海国际社区龙湖郦江形成“末段”前段中段末段雾朴靖臻显其页褥补坑逢厉柒环瓦利昭嘲涸奄止啪蔼痪坤捧卒它哭洲帚杯国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）版块已面世商业项目商业体量商业形态前段珊瑚水岸6万方大型集中式商业阳光汇10万平米大型集中式商业裙楼第一大道7万以独栋商业建筑为主的主题式商业街区喜来登商业4万平米集中式商业裙
13、楼中段龙门浩商业街1万平米以独栋商业建筑为主的主题式商业街区武夷滨江2万方商业裙楼及社区底商末段阳光100规划15万，已建1.2万商业裙楼、社区底商（已建）龙湖郦江1.5万以独栋式商业为主的主题式商业街区合计约32.7万南滨路商业研究商业规模地卫此菩狸气韩蕴傈秀狄妆勋腺撇晒蛊非晋耕茫贸风袒托过涌百蓉摸塌辗国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究未来供应已面世商业项目滨江商业体量商业形态中段长江畔189110万方大型集中式商业末段中海国际社区15万方社区底层商铺、特色商业街临江独栋商业、大型集中商业阳光100规划15万，待
14、建10万方大型集中式商业（待建）招商招商置地项目置地项目商业规划30万方滨江部分不低于10万方大型集中式商业总部经济区总部经济区规划总体量80万方商业体量预估不低于10万规划待定合计约50万方南滨路由于开发阶段较早，目前第一大道版块已相对成熟，未来商业开发将向弹子石区域发展稻笋韵堤勿釜标砖肯咬者决孔墟碌挥撤搀彬靖倦弗初祁瞧炔瞅纪蛛吕似霸国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l现状l前段：集中南滨路目前的主要餐饮商家，娱乐、休闲、风情酒店如酒吧、茶餐厅、茶楼等商家；l中段：龙门浩商业街集中部分大型餐饮、酒楼。武夷滨江项目临江以酒店为主
15、，非临江位置以社区配套为主；l末段：阳光100为少量社区配套商业，龙湖郦江规划以特色餐饮、娱乐为主，国际社区商业尚在规划阶段。南滨路商业研究业态分布前段中段末段漆绊态币第水辆邢包单泉恋召展溃泣相萌隅赐晶蚕钒败作间胡仗闺蝇冯但国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究业态分布l未来随着珊瑚水岸、阳光100集中式商业（规划中）等大型集中式商业的新建，招商及运营，未来将新增百货、精品零售等业态，南滨路以餐饮为主的业态布局将会得到极大的改变，业态丰富性将会大大加强；前段中段末段蹭鹃哑呛疫擞产遍萍簧田田停丢隐徽争撂懈献郡炎浩澜瞳捧拟
16、赖紫表瓜荔国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究商业档次l南滨路作为“中华美食”名街及旅游景点，汇集重庆知名商家68个.包含餐饮、休闲娱乐多个业态；l是重庆目前高端餐饮最集中的区域，是重庆高端餐饮消费及商务宴请的首选目的地之一；l据统计09年南滨路餐饮行业总计营业额接近4亿元；l商家多以大型餐饮为主，以满足企业接待、商务宴请、婚宴寿宴为主，缺乏情调与特色；关键词之一：中、高端关键词之二：缺乏特色凯谦淖挚免边篆橇闰剧聊备诺禄庚爵牲帆薪习兜理舒格这仿缔痢沉苹脆葱国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆
17、江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究消费客群l沿线已建成、在建或规划的写字楼及五星级酒店有6-8家，未来将聚集大量高端商务人群；l作为重庆高端餐饮集中地，吸引了大量企事业单位进行商务宴请活动；l南滨路作为重庆著名的景点之一，吸引大量旅游人群；l周边高档楼盘聚集、集中了大量高端住宅业主；桨保仗啪吵堑侄请字窖晓妄挪八托蓖歹梦坛酝遏圾泊瘪侮谎截汤昆描俩侵国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究商业价值地段商业形态租金水平（建面）销售价格业态前段独栋商业建筑65-80元/平米07年售价约：7000元/平米10年评
18、估价：2.2万元/平米餐饮临街商业80-100元/平米07年售价约：12000元/平米餐饮、茶楼二、三层45-60元/平米中段独栋商业45-65元/平米餐饮、摄影、特色商品末段社区底商60-200元/平米1-3万元/平米(非滨江位置）大型临街商铺2.5万元/平米餐饮、娱乐冬揣瞳踌笋决添岳栋贴秆狄樊策摊抱汇哮雏摧涛盐胳荣弹然枯据渍淤鼻秤国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究商业价值20072008200920102005未来第一大道投入使用标准南滨路商业发展启动获得“中华餐饮”名街逐渐获得市场认可大量酒店、写字楼兴建原有
19、商业格局已无法满足新的消费人群及需求全新规划将颠覆原有商业格局成为代表重庆国际都市形象的滨水商业带商业价值2006餐饮商家逐渐进驻消费者逐渐接受销售难度极大租金及售价水平较低实现销售（带租约、自营）商家经营状况良好成为重庆的城市名片之一物业价值逐渐提升新颖业态陆续进驻物业价值飞速提升租金水平上涨明显商家档次形象渴望升级发展阶段商业价值区域定位定位为餐饮、休闲、娱乐区力图打造成为重庆的城市名片定位为滨江游憩商务区集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBDl南滨路的商业价值的实现，经历了“培育认可成熟突破”四个阶段；l随着南滨路的不断建设升级，未来南滨路的商业价值将迎来更大空间的提升；全新
20、规划，带来价值飞速提升商业形态发生改变，持有为主高端商家进驻，业态逐渐丰富商业形象地位发生改变鸭取炳钩宝瑰宿寂奶胖歧宿经昭承燃兰树汾骗郧箍儡掷幌匙已拽塞述蹭从国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究典型项目l第一大道l项目概况：位于南滨路海棠大道入口处;占地面积80余亩，总建筑面积9万平方米，由18座3至5层的独栋建筑构成;定位：集休闲、购物、旅游、餐饮、娱乐、文化、艺术、金融等多复合业态为一体的滨江商业区。现状：集中了大量品牌餐饮，成为目的性消费场所，业态丰富性显得不足；l发展商:重庆浦辉房地产开发有限公司l租售方式：
21、70%租赁，30%销售l投入使用时间：2005年蛮计澳孵悠僧穆逛焚棺溃栗甲级诌炒会油颊仅徊释绎殴贴趟靡慈娜橙阐辗国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l项目入驻商家：陶然居、渝信川菜、大蓉和、梁平张鸭子、顺风123、澳门豆捞、同和春、凯香龙、快车道等均是在重庆地区有一定影响力的中、高档次餐饮、娱乐商家。南滨路商业研究典型项目l第一大道际绎瞄累嚎欢菌拔宝蘑哲惕铺拄明牙股瞪奏销弄钒辊舱控俊流尖泰孩醒盗国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l第一大道所处区域高档楼盘集中，常驻人
22、口密集且消费力强，交通便捷，具备良好的景观资源，区位优势明显；l由18懂3至5层独栋建筑构成，并且大量采用退台、露台等元素，符合中高端商家的经营及形象展示要求；l项目至2005年面世以来，吸引大量中高端餐饮商家进驻，并成为重庆商务、宴请等中高端餐饮消费的主要目的地之一。l未来随着“长江畔1891”商业的面世，南滨路整体的商业形象与档次将会迎来新的升级，项目面临新的发展机遇；南滨路商业研究典型项目l第一大道铭昨胸镁恢蔑猎倪科敏棚涌邓条凌耽逐私援晚敞汪镣拱瀑惹备熊厕下淤友国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l长江畔1891南滨路商业研
23、究典型项目l项目概况：位于南滨路喜来登酒店旁，烟雨公园对面；项目占地面积188余亩，总建筑面积40万平方米，商业面积10万平米；建筑形态：集中式商业裙楼项目定位：l发展商:东原地产l租售方式：全持有l投入使用时间：2013年劳淤业胃梳纤础舆冈硷垫走唉垢九障复蔓禽悸衙瘟旅纽维悼护酷帽庆淄怨国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l长江畔1891部分已签约品牌：部分已签约品牌：南滨路商业研究典型项目部分拟入驻品牌：部分拟入驻品牌：金钱豹南京1912嘉禾影城图辊砒舱裹族宗馆疟枚官赴验萌残玖挛前窜酿藏辰糙田狰豁班爱畅查赁面国兴集团重庆江北天原
24、厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l南滨路商业发展的优势u景观资源优势l既拥有自身江景优势，又可观赏渝中半岛风光l是重庆观光旅游的著名景点之一。l交通方便，易达性强南滨路商业研究小结l以独栋商业建筑与大型集中式商业为主，符合品牌商家经营及形象展示要求；l集中大量知名餐饮品牌，形成规模效应；u建筑形态优势u高端消费群l南滨路周边高档楼盘聚集、集中了大量固定高端消费群体l已在重庆高端餐饮消费群心中树立起形象，成为其首选目的地；禽枷抱捧瘦掇啮创草铆刚茧滤长歧狼陈糖嫉向滥杜拿杀醉屉睹膜叫必滋仅国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江
25、北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路商业研究小结l南滨路商业发展的劣势u交通限制l进入滨江路的出入口较少，出入车辆相对集中，容易造成拥堵；u定位局限l前期政府规划定位局限于打造餐饮休闲为主的商业街；l随着南滨路版块的不断成熟与发展，原有的商业规划已无法满足新增消费群体的消费需求；l业态的单一，局限了区域的商业价值，与国内外知名滨水商业带相比，南滨路的商业价值明显偏低；u配套限制l部分物业修建时间较早，在车位配比等配套方面存在缺陷，目前已在一定程度上影响了商家经营硅瓢枫羽役甜砾华痒测辟规燕踌烦喻备电型坠烛沼舌膳各围赁臆捻家嫂蔬国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江
26、北天原厂项目商业定位终稿（112页）u未来发展规划l南滨路通过全新规划，计划打造未来规划的RBD（游憩商务区），成为重庆国际大都市的形象窗口；l南滨路沿线新建大量商务写字楼及酒店(如长江国际、喜来登等），高端商务带来旺盛消费需求；l新建的高档商业项目将会在业态丰富度以及商家的档次形象上给南滨路带来全新的突破；南滨路商业研究小结l南滨路商业发展的前景挽携嫌宦贞捅抒嘲贬枪另门垦哈邓审负巷彝柔汕崔遭猪摊鸣钠棍饺魏蓟肝国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页） 南滨路商业发展起步较早，通过多年的经营，商业价值已逐渐得到商家、市场、消费者的认可。
27、随着未来整体升级的规划逐步实施，其影响整个城市的领导地位短期内无法动摇！南滨路商业对本项目的启示对本项目启示：l城市对于滨江商业的价值期望在不断提升，商业规划应具备一定前瞻性；l商业价值的体现需要一定的市场培育期，决不能急功近利；l南滨路滨江商业带城市领先地位短期内无法动摇，本项目定位应当与其存在差异化雕制怨贾初娶祟箩迫箕帚眷斌氖炭韭杠魔驼运仰亿隙剐蜘条按纳冒郡悟诣国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究l沙滨路概况位于沙坪坝区，临嘉陵江岸，由瓷器口至牛角沱全长约11公里；沙滨路相对于南滨路、北滨路而言，房地产开发较晚，
28、商业成熟度不高；但随着瑞安重庆天地项目的不断建设，沙滨路未来将成为重庆滨江商业最具代表性的区域之一；暮笑计帧念郸诣膘伞泌任浸川侵夫她博承腊氛典坎蔡卿抵胯扛单皂辗信休国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究商业分布华宇华宇秋水长天秋水长天宝嘉宝嘉江枫美岸江枫美岸华宇华宇金砂港湾金砂港湾卓越卓越美丽山水美丽山水瑞安瑞安重庆天地重庆天地l商业分布沙滨路沿江楼盘较少，商业发展成熟度不高，呈点状分布；除瑞安天地外，其他项目均为少量社区配套商业，以社区生活服务、餐饮为主；蛋拌恃课续悯嘲者抿临螟软榨琴根顽渔蝉马壁扶账胃甄踊往值冻瞥熊贞
29、后国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究商业规模商业项目商业体量商业形态瑞安天地8万方街区式建筑群落街区式建筑群落美丽山水约1.3万方社区底商金砂港湾0.3万方社区底商江枫美岸0.3万方社区底商秋水长天0.2万方社区底商除瑞安天地以外，其他项目商业体量相对较少；其他项目商业定位于简单的社区配套，形象、档次较低；沙滨路受到交通影响，商业价值相对较低，目前空置率极高；蜂奥搐膏蓄雷桩贬仇往缝朽邱焦着似失亥棺娠厂船献菲淡农簿誓岳细贴饲国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（11
30、2页）沙滨路商业研究典型项目目前，瑞安重庆天地已成为带动整个沙滨路商业发展的引擎。而沙滨路沿江其他商业，均为少量的社区配套商业，对本项目产生的借鉴意义有限，因此此次对沙滨路商业的研究，主要是聚焦在“瑞安重庆天地”项目；l重庆天地耽狰誉裂铬噎肃隐束瘩迂嚼旷钓吓淡裤祖屎寞刷影猎朔码情杨脑守琵矣填国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l重庆天地项目概况：位于重庆市中心渝中区化龙桥。是一个集高档商务中心、顶级商场、时尚休闲天地、生态绿色景观、滨江精品名宅于一体的大型城市综合体。项目参数占地面积：约1900亩/约130万平方米地上总建筑面积：
31、约360万平方米地上总体容积率：约2.3沙滨路商业研究典型项目捂忘拴脚利厄滩羽阁痢下贾肥揣鸵化沪裤秀颇麓掘兽盐提晓充鼻涟细赘婶国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目划分为“嘉陵帆影国际经贸中心”超高层建筑群、重庆天地休闲娱乐区、顶级精品酒店及超五星级酒店、人工湖暨湿地公园、滨江精装名宅等多个区域，涵盖优质住区、商业中心、商务中心、休闲娱乐等综合业态，整体建成后，重庆天地将成为与国际接轨的高档区域，成为国内外驻渝人士、商家，以及企业管理、贸易等各界人士的汇聚点。l重庆天地沙滨路商业研究典型项目恕妻媳毙涧抛吧砸溶睛图沧炳惠越砍铺份巢
32、艘珊剩端俊构陕迂蹬正褥忧牵国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究典型项目l项目占地32,000平方米l总建筑面积84,000平方米l项目由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成l商业定位：一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等功能于一身的国际化生活中心l目标客群：本项目的高端业主客群及商务客群，都市时尚白领、在渝的外籍人士重庆天地休闲娱乐区l重庆天地柿霸购寥震劳嗓雷呛窟圣稽检霜契啥塑绢琉吸械捆哆析匹港镑拒饱股橇窑国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿
33、（112页）编号商铺编号商铺编号商铺1MYCOFFEE2德庄火锅3锦锈朝哥4琳琅5BONBON6糖楼7洗衣房西餐厅8重庆天地精品店9伍酿酒窖10弋上SILK11艺术密码12精品酒店（尚未开业）13克拉里拉14铜锣湾15Somewhere16PINGCLUB+17金璞玉18品越轩19与鲨共舞20香宴21气味图书馆22印邑23苗品记茶艺馆24PREMIUMKID25创意社瑞安重庆天地平面布局l重庆天地沙滨路商业研究典型项目覆晓素垫那焉煞限碴囊塔戈轰纹攘刻灸妖隅庚蕴蒂铲办棺倦欣镜筑望墟疮国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究
34、典型项目l重庆天地l商家档次及形象重庆天地虽然目前尚出于开业初期，但凭对其项目自身亮点的充分挖掘，以及瑞安集团成功打造上海新天地的影响力，为重庆天地吸引了大量国内品牌商家的进驻。澳哺理谓朴鹊亿炭帖钉仲桑臂棒肮栋近轻溢郎效够汰铰磺柜迁啡亭戈向唤国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l重庆天地沙滨路商业研究典型项目项目借鉴之一：特色建筑形态继承了上海新天地怀旧的建筑风格街区式的建筑群落充分利用原有滨江地块高低起伏的地形地貌融入青砖石墙、吊脚楼等具有典型重庆特色的元素克吁雹蔓其铬久减哼融熬乒习诸袍甥哮院菏胶只惑壹裁涂默亨户于打曹龙国兴集团
35、重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究典型项目l重庆天地项目借鉴之二：打造高舒适度、高品质感的消费空间 由于重庆天地项目的消费群体为高端客群，因此项目及其重视品质感的塑造。公共空间装修地下车库外摆空间导示系统补瓷陇深娇舒扁老簇炒匆爽曙枯继妇牙匈粉葬酸哮霸北杠瓮诺言讫宪省捏国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业研究典型项目l体现独特文化内涵的建筑风格，利于吸引商家及消费者关注；l业态组合的丰富性以及商家的形象档次，成为项目的核心竞争优势；l商业品质感的塑造，
36、为提升项目形象，吸引商家进驻创造有利条件；l项目在建设、招商、运营过程中始终坚持以长远的战略眼光来进行打造、为项目后期成功运营打下了良好基础。重庆天地的优势l区域整体交通状况不佳l据城市核心商圈及未来发展热点区域距离较远l自身商务环境不够成熟、常驻人群较少，商业成熟需要较长时期培育重庆天地的劣势蠢俞与嘉饲湃丸椽洗菱替宪霉贝押边扶嗅事磺焦檄巳徐余咽琼赌乒奋为汕国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）沙滨路商业对本项目的启示重庆天地的运营思路：通过商业配套的完善，高档次消费环境的打造，树立项目形象，提升其项目滨江住宅及商务产品整体价值l项
37、目长期持有，实现项目价值的最大化；l不强调短期的租金收益情况，而是注重引入具备高品质感的商家；l给予品牌商家极大的政策扶持及市场培育期；商业项目前期的市场培育与政策扶持极为重要掘诡杖潦寓舅洲炸练及临陈问登掇识饶雾二姨古闹零丽极费贤珠萧蚕护缓国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究l北滨路概况从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域；沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能；已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，
38、未来常驻人口在40万人以上；尽管目前商业发展落后与南滨路，但随着“重庆中央商务区第一经济带”的规划，未来商业存在巨大的发展空间；经炎蝇运抉榨逞预暗肠庐庐俐被悦洞锤妇羽俺峰调坯撕证搂盏系蒜遏驰拧国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究商业分布l商业分布以金源酒店及居然之家为大型商业支撑，以楼盘为单位的临街商业分段零星分布。与南滨路相比，北滨路沿线商业还处于起步阶段，目前仅有金砂水岸、金源广场全面投入使用.东海岸、北滨一号、北国风光、招商江湾城、珠江太阳城、春森彼岸、招商江湾城商业在售/招租。隋震假侗铬溢仔俏艰剪营呼窿刹爽持
39、樊诡纂帜医谣茎腐瘁抢嫁醋楼拷贮猫国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究商业规模已面世商业项目商业体量商业形态东海岸2万方鹦鹉螺创意复合型商业街北滨1号0.4万方临街社区配套商业北国风光1.5万内街社区配套商业金源32万大型购物中心金砂水岸2万传统临街餐饮街江湾城2万裙楼底商复合型商业春森彼岸规划10万平米（目前已建约3万平米）主题式购物中心太阳城2万复合型商业街合计约43万屑岂婚奈哮柏沟牌贤楚畦河陛绝吝旷须恭妹依珐拍裳痉宁男酉扭保修乐爆国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位
40、终稿（112页）北滨路商业研究未来供应已面世商业项目商业体量（规划）商业形态江北嘴CBD组团30万购物中心、街区式商业、社区配套商业珠江太阳城10万方集中式商业信和5万城市综合体金融街3万临街商铺合计约48万方努鲜滞匀如兴蛤友滑朗吊熬捍蓖糯遮踩岩枉氦唱赢帅邪到净地踪刺惰辽尤国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究商业现状商业业态社区基础生活配套社区基础生活配套以餐饮、休闲为主大型购物中心娱乐代表项目东海岸东海岸珠江太阳城珠江太阳城北国风光北国风光北滨一号北滨一号金砂港湾金源购物中心君豪酒店会所档次形象以中低档为主；以中低
41、档为主；大部分为中档次餐饮少量大型品牌餐饮逐步向中高档发展高档代表商家干洗店、便利店、西点屋等中档：陈胖子私房菜、七嚼椒中高档：龙厨、六六六、红鼎味园等大型超市、家居卖场、餐饮、院线、精品零售娱乐会所经营状况一般无竞争优势大型餐饮经营情况较好经过较长的市场培育经营状况逐步好转非常好l北滨路大多数楼盘定位多集中于普通社区配套为主，商业业态单一，档次形象较差；l由于缺乏整体规划，北滨路商业形态多以社区底商为主，无法满足中、高档次品牌商家的经营需求；l少数大型餐饮、娱乐商家，面向区域内中高端消费者，经营状况相对较好；l但由于孤立分布，无规模效应，对消费者吸引力有限；写快泵夏遗兢膀沙狂椒演绿链篮托沁固
42、纪省佃狞凌郭雀腰矩齿票网绢盅陕国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究商业价值项目名称商铺类型销售价格租金水平租售情况金砂水岸零售类小铺20-30平米特色餐饮面积120-500平米大型中餐1500-2500平米04年售价一层约15000元/平米二层约10000元/平米租金约45-50元/平米入住率95%以上北国风光小铺面积20-50大铺面积65-120主出入口位置一层：14000元/二层：8000元/三层：6000元/租金水平：40-45元/平米约47%实现销售北滨一号临街商铺25-80休闲中心170-700临街商铺售价
43、11000元/休闲中心售价15000元/租金水平：60-80元/平米临街商铺销售率39%休闲中心销售率75%珠江太阳城小铺面积30-50中铺面积80-90开间7.5左右，层高5.1-9米售价在10000-14000元/平米租金在50-70元/平米销售率20%招商江湾城大商铺160-220平米25000元/平米左右销售率40%受整体环境及项目形象的影响，北滨路目前的商业销售价格及租金水平远低于南滨路厢性虐牌讨腆糕赶钳灵怠曝迎玩煽小建衷川锑咙右这芝腆轨绸鸽刀是岭闻国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l未来商业布局四大功能区在北滨路上，
44、为吸引人流集中消费和娱乐，还将重点打造四个功能性节点。从东至西分别为：三钢厂片区将打造“江北上城”，以办公、购物、娱乐休闲一站式配套为重点；鸿恩寺片区将建设“风尚巴渝”，江边建一个大型亲水公园，滨江地带为低矮的中式建筑，利用观光缆车及魔幻花街一直延伸到鸿恩寺公园门前，创造集山地娱乐、滨水体验、休闲娱乐、餐饮于一体的都市休闲空间；庙溪嘴片区将打造“人文绿谷”，建设开放式文化遗址公园、滨水生态绿谷、文化生活区；国奥片区则将打造成为“滨水乐活”区，在这里，将建成风格各异又相互融合的建筑，打造滨江休闲的生活空间。北滨路商业研究未来规划本项目毋女瓦拘妈桨搐蚀丰扮场瘴冶栗良罐赶蔚额讥逆骄钮施扑圭微奸膝辉雇
45、嘲国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究消费客群沿江楼盘及周边常驻人群；未来江北商圈及江北嘴的商业、商务及旅游客群北滨路沿线区域商务、政务人群现阶段主要客群未来新增消费客群泥周皇甭奎毫授猪睦近蚕硬伏连盆校时橡常檄荔倦晰幢惩宾丢矗详辆镑雄国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路商业研究典型项目l金砂水岸l商业体量约：商业体量约：2万方作为北滨路最早的住宅项目，金砂水岸商业在近几年已经发展成熟，并被打造成为主城著名的“滨江餐饮街”项目共计餐饮23家，休闲3家
46、，零售零售及服务16家l已经进驻的主要餐饮品牌：龙厨、菜根香、六六六、过门香、易老九、龙厨、打渔人家等l商铺形态商铺形态零售类小铺零售类小铺20-30平米平米特色餐饮面积特色餐饮面积120-500平米平米大型中餐大型中餐1500-2500平米平米范宋蝎臀懦撇氮炼夜抱挑釉查步俏聪茬扔很君驮菌砒俞镜伶隅踊疆坤比豫国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）滨江商业步行街临街社区商业p项目商业总规模约2万方p珠江太阳城目前商业主力在售的为北大门和东侧临街商铺；p商铺套内面积从161000，其中主力面积为3050（40%）和8097（24%）；p
47、商铺开间一般在7.5米左右，层高依据地形变化最高处可达9米，最低也在5.1米左右；l珠江太阳城（社区商业）北滨路商业研究典型项目波茨敏侄驭桨镊碍幽致迸染依番缚站删犹醒诽旱扬厘稳椿哆略搬马寞损白国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）p商业成交均价在12000元/左右，其中底层临街商铺价格在14000元左右；p租金在5070元/月水平；p销售方面，目前已经签约成交的商铺数量32个，约20%左右；p由于项目于2008年10月左右交房，目前整体入住率还很低，6月时商业入驻率不足2%，仅有一家较大的花间酒香菜坊、一家小型便利店和一家小型饮食店
48、开业经营。而截至11月初，入驻率也仅提升至4%左右，新增一家小型餐饮店、一家面包房和一个药房。l珠江太阳城（社区商业）北滨路商业研究典型项目础拇闭矫肺错脐蝇崎左逗血疾座驻稳父糖冈空蛛谬脸滇掌区雪鲤度择评井国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l珠江太阳城（滨江商业）滨江商业体l滨江集中式商业规划体量18万方包含高星级酒店及酒店式公寓、休闲商业步行街和国际甲级写字楼等其中商业占10万平米其中裙楼商业进深长达3050米，能够满足各类中端业态的经营项目目前已开始动工珠江太阳城滨江商业体的面世，将会改变北滨路现有商业格局；未来将会截留江北嘴
49、CBD消费群体，对本项目带来竞争压力北滨路商业研究典型项目提冉餐寓渴茁像湿步藏嘛偏羊闺裳鬃亮鸿秋伤弥徘触步戊泻魂唆葱鲁宫倔国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l龙湖春森彼岸北滨路商业研究典型项目临江商业街区规划布局示意图大梯坎商业街规划布局示意图春森彼岸为满足项目业主现阶段需求，商业招商主要针对家居建材，而且在品牌选择上注重与业主的身份地位契合，目前已经引进的品牌均为高端建材品牌，但针对其未来规划，尚不明朗。撩帐囚牡寿臭及半嚣梆啼捷誓扫旧鼓忿昼耻腆回青遂蛆绵阑骋跺敖系顾迅国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重
50、庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）江北嘴商业研究典型项目l中海C地块1#地块2#地块”记忆重庆“抗战文化公园l项目定位项目体量在1.5万方左右，通过复制，再现重庆抗战时期具有重要历史价值的知名院落，形成以旅游观光,休闲度假,文化娱乐为主题的特色街区。句溯腹税巩片催逐香氢谤哼枚屉严娠土畸带头锥阐证嚷靳劣耶干粒迭捧兼国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l项目形象定位重庆城市的文化名片；城市旅游的重要景点之一；国家统战工作的重要舞台；高端休闲、文化娱乐业态的汇聚之所；腻块峻万掷剃泳烫擅脉勃仲凋莫翔泰钥露曙卓刚朴潦怒坚桨寥势伍尚密炒
51、国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l产品形态复制，再现重庆抗战时期具有重要历史价值的主体院落l业态组合蜡像馆抗战博物馆茶楼、露天咖啡厅文化剧场、电影院餐饮、娱乐邵艺彝徐揩诵湃夺寂溪烙氏师麦吠邑妹造讫吼以峡贪衣躯珐妖烯置造傍撒国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）法国领事馆-渝中区领事巷黄桷垭原德国大使馆蒋介石居所中正楼林森公馆美国大使馆旧址宋庆龄故居宋庆龄故居韩鞍拿戳带跪慰挝藩欢昏托祈殉蔡样阵糙点逊佯昨硒捷巧撒膳认狙氢碰狠国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112
52、页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路l随着房地产开发的不断成熟，常驻人口规模逐渐扩大，潜在消费需求巨大；l作为城市品质楼盘的集中区域，区域内常驻人群具备较强的消费能力；l具备良好的景观资源与便利的交通环境，利于商业的发展；l未来商圈扩容，带来商业发展机遇；l缺乏完善的商业配套l缺乏丰富的业态组合l缺乏高品质、高档次的商业项目北滨路的商业现状，与其城市地位不匹配；北滨路商业的缺失，为项目商业的发展提供了机会北滨路商业对本项目的启示不匹配郴阵函轿亥克享蛙貌溶养辉鹤管喘跳评淹八渴串少鞍陶嘻噶驾习茁揉遭经国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项
53、目商业定位终稿（112页）内容纲要CONTENTS一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议绞铀坠桑邪陪汇农裔爷悦渗呸蜜雁钠涡褐桓菩匠女穿踊矣卸训庚喧岳稀珐国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目解析地块环境l地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，但受周边开发成熟度影响，人流极少；l地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量常驻人口；l地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观，l地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已
54、通车；西侧：北国风光南侧：北国风光东侧：北国风光良好的滨江景观资源，为项目商业的发展提供了巨大优势。项目地块项目地块森贞聋羡绰袖形惺系谓越圃缓卫挤炭八狞丢阳捅聪肯独滴浦刽妨桥帽柑剪国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目解析地块位置及参数项目整体指标占地面积：359亩总建筑面积：105万方容积率4.0住宅面积：88万方商业面积：4.8万方西区商业面积：2.6万方东区商业面积：1.3万北区商业面积：0.5万西区商业东区商业北区商业上棠纂秽矿其乏峨慈葛睡超函胯冗撕拥阴详郊敷仿酵堆光碴禾竿镭搭烈蹭国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（
55、112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目解析交通环境紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域。鸿恩寺板块初步成型的路网交通已经通车的两趟公交线路，更加方面出行居住氛围已经初步形成。106（猫儿石红旗河沟）135（猫儿石大都会）即将开通的轻轨3号线，规划中的轻轨5号线。本案石门大桥石门大桥渝澳大桥渝澳大桥嘉陵江大桥嘉陵江大桥黄花园大桥黄花园大桥嘉华大桥嘉华大桥红岩村大桥红岩村大桥便捷的交通，为项目吸引目的性消费者提供了基础保障。芳腰饭傲出伸宙详绑碰撒叭捌贸室堰刑钉刹键算塘星绵侠兄桩椿蝗朱晤嗽国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原
56、厂项目商业定位终稿（112页）项目解析人流动线由于项目周边地产开发成熟度不高，常驻人口较少，极少有行人通过北侧：北国风光的常驻人群由此前往观音桥商圈，前往滨江路较少；西侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；东侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；但在未来项目建成后，项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚，形成一定人气聚集度；北国风光人流未来内部人流滨江路人流颤孜晴额浦辊高融禹靠袒宿倔未挂否悲伙例偿服吧源糙欣喳烂
57、谊焕垛柞牵国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目优势StrengthsStrengths项目解析_SWOT分析区位优势：项目位于两江新区，是城市发展的热点；地段优势：地处北滨路，据观音桥商圈不到2公里；交通优势：紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域；景观优势：具备良好的滨江景观资源优势；灸应鹃扶塘点焊彤挟眶确吝恍农星捕傈苍舰攻谍龚府膜洽羽柒拉盏悟躬尘国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目劣势WeaknessWeakness市场环境：项目所处区域周边
58、房地产开发成熟度不高，商业氛围不足；商家认可：北滨路目前商业价值为得到充分体现，需较长的市场培育时间；人流到达：目前该区域人流量稀少，未形成稳定的流动消费群体；祸技凡须粤蛙琢怜淄渺拇抒气痊耗啸御暇汛哑俯盏珠抵钨义然烯关秃轻乓国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）市场机会：随着城市发展，项目面临商圈扩容及滨江商业带建设的双重机遇；政府规划：北滨路将要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅江北嘴CBD:江北嘴CBD的建设，将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求；项目
59、机会OpportunityOpportunity你庭乾茧湿巧核戊悉睫末邻滇哺米醒迫烁暴宗花逞嗣央痒迷襟笆含怎拨姬国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）南滨路作为成熟的城市级滨江商业带，会分流大量的消费群体；同时期在建、在售、在招商项目将会进一步压缩本项目的生存空间，增大招商、销售的压力；项目威胁Threat花茵涡吾扁旧镑贞液勒郴丰拦遵珐嵌稀官谬崩峨幂淖亮番标舒座员料膨您国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）内容纲要CONTENTS一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环
60、境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议串漱死惑龚兰嫌奉休苔察扦胺炭旁谢辉琶帐黍询浦结嘎鬃唆端咏欺炙甥结国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）为确保【国兴天原厂】项目商业定位能够符合市场需求，商业规划及商铺结构符合商家经营要求，纬联商业针对滨江商业常见的餐饮、休闲、娱乐业态的部分商家进行了初步访谈访谈目的：了解客户对于北滨路现状及未来发展规划的认知程度了解客户对于项目商业的认可程度、进驻意向及对项目的建议；了解客户选择拓展的相关标准及经济参数，为项目建筑设计提供参考依据；含胺绊幽嘴个骸汤傲鉴吟达识
61、辖鲁贵序即她奖碳泳过敝暂粱善辛鞍顷柏噪国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）调查方法：通过问卷对商家进行上门或电话访问调查对象：重庆市及国内部分知名餐饮、休闲、娱乐商家符合项目整体形象具有一定品牌影响力对滨江商业具备较高的接受程度样本数量：截至12月30日，已完成访谈6组，其中餐饮3组，休闲1组，娱乐1组，零售1组；壤撑讼嗓篆缸绊揉贩款晰谷产秆勒冬精迢愚疑啄幌范匠砌汝釜边尺芥画缮国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）对区域认知的反馈Q1、您认为北滨路与南滨路，在发展商业方
62、面各有哪些优、劣势？被访商户普遍认为l北滨路的商业氛围成熟度不高，与南滨路相比仍有较大差距；l目前北滨路商业业态单一，且形象档次无法与南滨路相比；l北滨路目前的人气聚集度无法与南滨路形成竞争；Q2、您认为北滨路未来的发展前景会如何？被访商户普遍认为l北滨路作为重庆的重要城市景观资源之一，滨江楼盘众多，未来消费人群，消费潜力值得期待；l如果政府在前期规划、基础建设投入上加大力度，北滨路未来具备良好的发展前景；（纬联商业认为：随着商家对北滨路全新规划的逐渐了解，将会增强商家对北滨路未来发展的信心）专个粹窝菌崖淑鬼伞窒帜院长卸棘凋悟莫鼻绸旦拦哼袄裂椿董觅辐学佑阜国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿
63、（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）对项目认知的反馈Q1、对于本项目所处地段的优劣势认知？l在目前北滨路整体发展尚不成熟的情况下，项目所处地段优势并不明显；Q2、您对本项目的商业形态有哪些建议？l商家普遍比较认同滨江的商业街区模式，希望增大临江面l认为本项目商业体量偏小，业态丰富性会受到限制，且不易吸引目的性消费；Q3、您认为本项目是否有吸引您进驻的吸引力？l商家普遍对本项目未来常驻人群的消费需求表示关注；l由于项目尚未开发呈现，前景不明显，商家观望情绪明显；宣请弓系元掘州叭蔽徐榜溯况元洽渍颖陆车唇王鲸乌捎涨逼推跟葫靠糕甚国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112
64、页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）访谈小结l北滨路商业价值发展空间巨大，但目前未得到充分体现；l商家对北滨路未来前景的信心需进一步加强；l现阶段，商家对本项目优势的认知度及认同度有限，进驻意向不明朗；对本项目的启示：l需树立项目的核心优势，获得商家对项目的价值认同；l通过前瞻性、差异化的定位，吸引目的性消费群体，突破同质化竞争的局面；项目商业发展的现实环境搓祖封届肯铂泌雨号侗自椅中杯殃长禾铸神蕉卜狈姜逻槽岔乃杂障厌食渍国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）一、发展机会分析二、市场环境研究三、目标商户访谈及需求分析
65、四、项目解析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议内容纲要CONTENTS坤窑术登冰存炮恶泵炒突撵湃伯鞭乞荷鸭谷隘幂巫颈捉近山撮椰钮姆瑶科国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目商业核心优势的思考纬联商业观点： 成功的滨水商业项目应当围绕以下方向进行树立其核心优势1234核心优势核心优势独特的建筑风格标志性的景观清晰的定位特色的经营主题丰富的业态组合新颖别致的商家独特的消费体验高舒适度的消费环境完善的硬件配套慷毛务溶诀通镍侣梨啸案挝其尾蚤嘉好番梭磐劲粘标蓉钱蝎防凯谩匹成藤国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页
66、）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l方向一：通过包含独特文化内涵的建筑风格，吸引消费者关注；并树立标志性的建筑物，成为城市景观；代表项目：l西湖天地西湖天地位于西湖南线风景区，规划建筑面积7.5万平米。项目设计以传统江南建筑为蓝本，将杭州园林及庭院建筑的特色保留，以娱乐休闲功能为主，提供餐饮、娱乐、休闲及零售设施。l美国圣路易斯滨水区圣路易斯的滨水区以拱门为中心，以两条轴线为骨架，规划结构清晰，主题建筑拱门则以其优美的弧线吸引着无数游客。项目商业核心优势的思考结论：本项目的建筑形态及风格元素，应当吸引商家及消费者关注确挟屠试房塔颊陵幢氰执槛抓舍较岿祭琼痔压煤择势绪崎征漾汕挣垛
67、厅糕国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）方向二：通过清晰定位，特色经营主题吸引目的性消费结论：本项目应当具备独特的主题定位，吸引目标客群代表项目：l新加坡克拉码头新加坡克拉码头位于新加坡河旁，总面积3.4万平米，由5座拥有超过60间仓库和店屋的保有其原有19世纪模样的彩色建筑组成，配以强大的光电技术和“绿文化”。在2006年的改造中，业态配置由原先的“零售购物40%、餐饮30%、娱乐30% ”改造为如今的“餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%、加之少量办公” ，清晰的定位为主打“美食娱乐”的“休闲”与 “旅游”。项目商业核
68、心优势的思考甄她舟休嚼秽皇贺逛丛仆绰吮姚集蒲驳增田助旨切庶聪芍慢疫低衫浑舞奖国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）方向三：项目应当形成丰富的业态组合及体现主题特色的新颖商家代表项目：l旧金山渔人码头 格拉德利广场（GhirardelliSquare）由著名巧克力工厂改建的购物中心，可参观巧克力制作过程并购买其商品；面包房（Boudinbakery）及制作，参观、销售与一体的特色商业蜡像博物馆（waxmuseum）独特体验结论：本项目应当引入特色商业形态，成为项目亮点祥颧琶悠伟枪淤虽材铃讨逝呈好虐反秩条渐趾甩贯臭扦手湍节麓捶专逞邑国兴
69、集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）方向四：高舒适度的消费环境通过营造高舒适度的消费环境，在消费者消费过程中提供精神层面的享受结论：本项目需充分挖掘景观优势，吸引消费者及商家；代表项目：l澳门渔人码头澳门渔人码头位于外港新填海区海岸，占地10万平米，其中4万平米为填海造地而成。分为三个特色区域：唐城、东西汇聚和励骏码头。是集娱乐、购物、饮食、酒店、游艇码头及会展设施于一体的大型游乐城。“唐城”是仿照唐朝建筑风格而建成的中式城楼，内设中式餐厅、商店及文化展览馆，毗连皇宫娱乐场；“东西汇聚”糅合东方传统概念与西方建筑风格的设计特色，包括4
70、0米高的人造火山、瀑布、希腊建筑、比塞塔、古战船、阿拉伯式儿童游乐区、罗马广场、特色购物商场及会展设施；“励骏码头”以海岸设计为主题，由欧陆及拉丁式建筑群组成，设有各式各样的消闲娱乐设施，包括现代化水上表演场及电子游戏机中心等。酌继雨竣蜡陛禁疾叶厅另恿昭汐搀栋奋提乾厄枫直祁耶造阁恤栋柠拿赘忠国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）集团对项目商业采取快速变现销售的指导思想项目商业发展的限制要求项目的体量及外观尽量避免重大改变在不改变项目根本结构的情况下，通过对层高、出入口、垂直交通动线的局部调整，尽可能的满足销售及商家经营需求项目的定位
71、与主题应当与区域未来发展方向一致无法长期持有罪零痕孺拆襄雁犀奢犯始揪迷粉入银褪丰景蛹肺宣瓷检放搪蹭裔沫广笼岛国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目商业发展的不利条件北滨路发展现状未能充分体现其商业价值滨江商业的价值是一个逐步实现的过程，必须通过一定时期的市场培育，这是无论何种商业发展方向都无法避免的规律商家对北滨路及项目的认可程度不高在项目自身优势体现及北滨路发展逐渐成熟以前，项目引入商家较为困难项目商业体量较小，业态丰富度受影响逐啄莫挝汪脖闷弗鼓链逞遥葡斗毡掖接追流花啥炔殊斧詹莽砒诽做眩昭浦国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终
72、稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目商业发展的基础条件区位环境景观资源消费人群交通环境基础条件对项目商业发展的影响别漾历冉趁岂脏倔沪肩穗是揭和彻冬胜殿腋它潜妆纠趴塞万疙腋飞若谁诡国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）据观音桥成熟商圈仅2公里，紧邻未来扩张后的观音桥商圈项目可作为观音桥商圈的业态的重要补充。区位环境观音桥商圈特征：传统商圈以购物、商务、金融服务为主、北滨路补充方向：滨水商业带以休闲、餐饮、娱乐等体验式商业为主打造以餐饮、休闲娱乐为核心的体验式消费场所l方向引导杆夫庞哎纠堆形病佐椰呕责遏扇
73、伸皇织瞩掂惜蔗捏陕菱抠早邯圾帕梯淤勒国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）消费人群项目自身体量105万方，带来大量常驻人群北滨路沿线未来常驻人群约40万江北嘴CBD及观音桥商圈商务人群消费人群拥有较强的消费能力应当满足该类消费人群的消费特征：以中、高端档次消费为主追求消费环境的舒适、格调的优雅、服务的周到l方向引导变妻寞医鹅佛悉疙龙饱釉佛窑眷之读基养详范唾撬允缎吊氟坡氏配贤夕健国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）景观资源l方向引导应充分利用江景资源，吸引注重景观环境的商
74、家进驻，如格调餐饮、休闲会所等；尽可能增大商业临江景观面，利于商家展示品牌形象，可提升商业价值；基础条件对项目商业发展的影响位于北滨路旁，拥有丰富的江景资源对岸重庆天地带来独特的城市建筑观景绅骑坊边雾技皱匀玉失值削豪喀走吝贺楔泳捡乙锋蹦彭夏区抗鄙曹岂欲失国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）北滨路横向交通连接滨江众多楼盘建新西路方便与观音桥商圈的连接沿江的桥梁便于主城各区域的车辆到达本项目可吸引主城区私家车拥有者进行目的性消费交通优势l方向引导本案石门大石门大桥桥渝澳大桥渝澳大桥嘉陵江大嘉陵江大桥桥黄花园大黄花园大桥桥嘉华大嘉华大桥
75、桥红岩村大红岩村大桥桥据懊责胖澎飞饱吁献黑葱孩排案嗡嘱耀酒静愈癣控槽竣芜簿苔烛俊幸谢歇国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）基础条件不利条件限制要求项目商业发展方向鸭器送炮司为脆征住茅窟胳敌甭灸嫡芳伍蓖交堤膳或外蝉彭湘贪抽伪虏菇国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）城市顶级私家商业会所群l利用项目良好的景观资源，打造以餐饮、休闲、娱乐为主题的高端商业会所集中地；l引领北滨路乃至城市商业的至高点，吸引城市精英人群，形成目的性消费；l提升项目商业价值，促进项目实现价值最大化；
76、项目商业发展方向返燥员右蚀主表幕慰煌揖翁秦嘶税样缚抚嘱象啊地坞岛刮拉娱买率壕觅研国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l高品质商家、精致格调商家的经营集中场所l城市高端商业新地标l独特的餐饮文化、异域风情、尊崇的私享格调空间l城市精英人群的聚集地项目商业发展方向浚蹄忍金湃吗繁岁氯贝吴彩伊妊释咳奋哥成赎墩峭假嘶瓮舀期歪止迅翼阀国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）消费者定位市市内内目目标标客客群群他们是老板、公司高层或政府高级干部：消费档次和环境是他们身份和地位的象征！他们
77、是政府公务员、厂长/经理、个体老板：消费档次和环境是他们提升形象的有力工具！他们是企业中层管管理人员、外企员工：消费档次和环境是他们追求的目标！他们是专技人员、自由职业者、企业白领：消费档次和环境是彰显个性的途径！他们有一个共同的特征：城市的精英阶层！他们在这里消费是因为我们能够提供他们更高层次的精神愉悦！项目商业发展方向保视柱耍透背醋春士尾冉艺友晤热樟疽良债碱物浇圃瞧嫡且病洛东仕扼览国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）业态组合定位高端主题餐饮、休闲会所、精品家居体验馆、咖啡、茶餐厅、美容SPA、车友沙龙陈诚公馆、湖景三号、顺峰、
78、环球一号亨利戴 达芬奇富隆酒窖皇鼎养生会所尖炎碉窖傍狸滓卓漳摔亚宦蹭搭民术馈醉獭航抚沫沁挖淳年放啮劳纳萄悲国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）业态组合定位娱乐会所婚庆会馆养生休闲会馆高档车友沙龙格调餐饮貉军骗渗蹬需盈吻中瘫襟蹋猫练妙倾泵咬婚昌素孰奇肮酞碌序衅新梦伺两国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目商业发展方向项目定位对商业建筑的要求相关要求满足商家形象展示要求满足商家经营要求相关要求满足消费者舒适度要求满足消费者私密性要求满足市场投资者需求满足商家经营要求是吸
79、引商家进驻的基础条件，也是项目商业价值的基础；高端商家对项目的形象有极高的要求，也是项目区别于其他竞争对手的重要因素之一。高端消费者对消费环境、场所同样有极高的要求，也是项目区别竞争对手的重要因素之一。高端消费群体对消费私密性有特殊要求，应当在建筑设计中充分考虑、体现在商业具备较高价值的同时，在分割上考虑符合市场投资者的需求喜好，顺利实现销售歇鸵烩闯洛苗各妈膊牌久员盘葫恢唤德资跋帧赘唯咖扼凿老谣帐冈纂涟泽国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）商业设计建议参数配置需求面积分割l商业纵向分割为包含1至3层或1至2层的独立单元体，进行整体
80、销售；l单元体体量控制在600-2000平米；单层面积控制在300-700平米；l商家可通过2、3层的局部退台，形成外摆空间，提升商业价值；l每个单元体设置内部独立通道，解决纵向交通；l可根据商家的需求在由两个单元体合并为一个大型单元体；层高首层层高为5.2米，2至3层层高为4.5米柱距柱距保持在7-8米基础配置需满足餐饮、娱乐、休闲商家的经营要求；考虑水、电、燃气的接入，以及排污管道、烟道的预留；预留空调机位帘球正椭挂廓阮衔慌敝惦联烙禾默穷倔纱陆睁嘴豪深涯蜗皮蠢洼拖燎袒搏国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）建议一：调整商业各楼层
81、层高为满足本项目定位的目标商户经营需求，建议调整各楼层层高如下：l一层层高为5.1米l二、三层层高为4.5-4.8米兆弯纷褒颅墙奴仑唆刷圃蹋怠谬乙封席喀超繁弥渠蜕篡瘪田扦排渝撇矗带国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）建议二：调整店面开口设置商铺开口商铺开口商铺开口商铺开口商铺开口商铺开口商铺开口商铺开口l在商业进行纵向划分的前提下，每个独立单元体底层商铺需拥有独立的商铺开口l商铺的门头及店招应尽量满足商家需求挣拿唐淖搜毗帚汇玉筑新磋取仿拧程凛诧真咱浆郸挠腊榴桓铂醋乡毋腐扁国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重
82、庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）建议三：纵向交通调整l每个独立单元体内部应设立独立的楼道，满足纵向的连接；l对于商业价值较高的单元体，应考虑增设观光电梯；l电梯前室，门厅等区域应满足高端消费者对舒适性的要求力趴仕袭绽梳弗龚洽葬填靠磐膊撞啦呈人砖宁钞兼萌惧泥党孤鬃识斜抠剁国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l现有的LOFT公寓出入口对商业人流动线造成不利影响；l高端消费者注重私密性，建议将LOFT进出人群与商业客户分离；l建议在不影响消防的前提下，调整LOFT公寓的出入口位置；建议四：纵向交通调整调整调整保留保留蕴顷岭澄镍日
83、呸血纯司驳宙漫翔焕俏滓孝炎讳禽私紊尝裤钵择算尿绞翱繁国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）露台建议五：横向交通调整l目前二、三层商业局部露台面积过小，无法满足餐饮、休闲商家对外摆空间的需求，商业价值受到影响；l建议增大二、三层露台面积，并通过露台组织横向交通；浆泣杨灰丙躺泡注蚤控阂骗荧柠厚毯裂周椰墩劣柄捣恶咏欧遮皂粕充季喊国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）l调整各层露台之间，以及露台与地面之间楼梯的设置，便于消费者到达并且不影响商铺门头及展示；l为提升商业档次，可考虑
84、楼梯旁设置扶梯；建议五：横向交通调整菏注事峨穷跺觅败辙躇酵筋劝踩八公后蒜函芬垫色卤晋撂线箍央窗佬绘萎国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）建议六：调整管井及空调机位位置l由于需对商铺重新进行分割，原有部分管井及空调机位的位置需要进行调整；l建议尽量将其放置在项目靠后区域，避免对项目立面及商家形象展示造成不利影响；钎沦越筷抡胸训可勋滓首御宾签梧骨窒牌玩杯楚愤母拄宵税未谩缎掐碳彪国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）建议七：停车位的配比l项目定位为高端餐饮、休闲娱乐会所，该类
85、商家对车位的数量要求相对较高，现有方案中地下车库的87个商业车位无法满足其经营要求，建议增加；l为满足该类商家的需求，建议按照每100平米配置1.5-2个车位的标准，增加项目的商业停车位；l为满足高端客户需求，建议通过灯光、环境等打造，提高地下车库的舒适度l考虑调整地下车库的电梯数量及位置，保证部分高端会所电梯直接通往车库的要求；寂攘它泰柴绵康狸肘缄拽疏把沟伐狸智江哨讽贺歹挽生酬雹锥瞎婉桨臀寓国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）建议八：调整电梯设置 避免人流动线死角l原方案中，A5-9区域位置的电梯仅设置到二层，三层形成了人流不易
86、到达的死角；l建议将此处电梯设置到三层，方便消费者的到达，避免形成死角菱厅壹盗南那骤按踊灯捌襄醛筷唬碴施隶崔踌赦男膛稽熏凰狙哎渣娟用参国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）一、发展机会分析二、市场环境研究三、目标商户访谈及需求分析四、项目解析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议内容纲要CONTENTS梨万箭炊咐尉踊岸仙瞻哇怜称淡技怨桑楚嗜蜀哎耿吾囤脂资瘤碗甲削腰睁国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目商业价值的实现销售对象：纵向分割使单元体面积相对较大，
87、总价价高，对销售对象的选择有一定影响购买自营的商家（渝信、阿兴计、芭菲盛宴等）大型投资机构实力较强的投资者料笋发悄唯垛救科挂侗际彦患栓涉埃蠢枪熬历袍肆韦吏放司戌三竖契叫亭国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）项目商业价值的实现时间2-3年3-5年5-6年阶段商业起步阶段商业逐渐成熟商业价值最大特征项目开发初期常驻人口相对较少周边商业氛围成熟度低项目社区逐渐成熟常驻人口相逐渐增加周边商业氛围逐渐成熟区域整体环境成熟周边人口大量增加产生大量消费需求北滨路整体环境成熟价值评判市场对北滨路商业价值认可度不高投资者及商家对项目价值认知度不足北
88、滨路在整体规划指引下，组建形成商业规模，整体商业价值得到提升；项目西区开发逐渐成形，常驻人口逐渐稳定，商业价值逐渐体现北滨路整体商业价值不断提升；项目及周边常驻人群的消费需求吸引商家关注；项目招商得以实施，商家纷纷进驻价值实现不具备实现快速销售的条件应将商业的修建放在最后逐步具备销售的条件可直接进行销售，但有一定难度销售价格相对较低直接销售与带租约销售相结合销售价格相对较高结论：本项目滨江商业最佳的销售时机应当在3-5年后铂扦旬亏创舍蜗趾译庸便改唾钎窝去愚卉履菠族纲戴拱缀庇韧桌源级爬敦国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）专精信诚百
89、年纬联愿以我们的专业与诚信，与您携手实现双赢！秦些咐形婉汉泌红救蔡茅燎树透诧棉熔耙串州迷乡镐一招椰衡承灯阑日栗国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）Thanks重庆纬联地产顾问有限公司商业分公司重庆市渝中区中山三路131号希尔顿商厦31FCHONGQINGWINLANDPROPERTYCONSULTANTCO.LTD电话：86-23-89038576邮编：400015传真：86-23-89038576-8118沮鼠孺硕氯佐烩氟彩贾茁况男夸锑摈吊抠昌舜雄署摊杆竿赴厚轧圭京军碾国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页）
