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1、小寨十字西南改造策划方案 方案架构：第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划建议第五部分 效益分析第四部分 设计建议前言前言： 受雁塔区人民政府委托，针对小寨十字西南片临街土地的改造建设项目，经过广泛深入地调研，结合国内外先进的商业体建设经验和西安市的商业环境，完成了项目规划设计前的策划报告，供决策参考，也供未来项目的详细规划设计提供依据。 基于项目地的基本特点、开发主体的需求、西安市商业环境、小寨商圈的改造升级规划、国内外商业物业的发展趋势、消费人群的需求特点等六大因素，我们初步判断该项目应该定位成大型城市商业综合体，建设成为西安标志性的商业体之一。 项目的建设，必将极大地提高西安
2、市商业的现代化、国际化的程度，有力的推动西安市及雁塔区的经济发展，强力支撑小寨商圈的改造升级，意义重大。小 寨 西 路长 安 路项目地概念展示小 寨 西 路长 安 路长 安 路小 寨 西 路第四部分 设计建议 方案架构：第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划建议第五部分 效益分析第一部分 基本情况第一部分 项目地基本情况分析位置及范围： 项目地地处西安市城南板块及小寨商圈的中心小寨十字西南角，东临长安路，北临小寨西路，南沿长安路至黑河指挥部，西沿小寨西路至干休所，整个项目地呈“L”型，项目地全部隶属于陕西省军区。现状： 项目地改造范围主要包括：军区的小车队、军人服务社、军区招待所三
3、部分。土地指标：项目地总共占地5542255422（约约8383亩），亩），需拆除房屋面积4064740647范围依据：以上改造范围的框定，只是对军区现有对外服务功能的整体改造升级，以“不会对军区的正常军务活动有任何影响”为前提。（一）项目地概况小 寨 西 路长 安 路第一部分 项目地基本情况分析1、项目地地处西安市城南板块的中心西安都市副中心。 城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安经济发展水平最高、人居环境软硬条件最好的地区，聚集了西安大部分高素质、高收入人群及大学生人群，是消费力最强的区域。小寨十字无论是地理位置还是商业辐射力均是无
4、可争议的城南中心，同时也是城市规划（国务院已审批）确定的都市副中心。2、项目地地处小寨商圈的核心区。 小寨商圈是西安市第二大商圈，是城南的商业中心。小寨商圈依靠城南强劲的经济发展动力和聚集的优质消费人群，其发展速度在西安市远远领先于其他商圈，小寨的人流量及商业物业租金直逼钟楼商圈。而小寨商圈的核心无疑是小寨十字，项目地所在的十字西南角是小寨商圈最核心的商业地块，是小寨商圈发展升级的重要承载地。3、小寨商圈的升级改造正全面迅速展开 雁塔区政府正在全面推进小寨商圈的升级改造，打造一个全国领先的新商圈，作为商圈中心的小寨十字当然是首当其冲，十字东北角的长安大学沿街项目地已开始拆迁施工、西北角的邮电国
5、际项目已进入规划设计阶段、东南角项目也已开始拆迁施工，小寨商圈中心小寨十字的改造升级仅差西南角一环。同时，小寨商圈很多商业改造项目及街景整治工作已全面展开，可以预见在2010年小寨地铁施工完成后，小寨商圈将以一个全新的现代化商圈面貌迎来新的发展机遇。（二）项目地环境要点第一部分 项目地基本情况分析4、项目地交通优势明显 项目地地处西安市南北中轴线长安路旁；正在修建的地铁2号线小寨站与项目地相连；南二环、长安路、小寨东西路、朱雀路、纬二街等多条城市交通干道交汇；可直接通达西安市各个角落的达40多条的公交线路网；以上交通条件使项目具有无可比拟的交通优势，在汽车社会来临的今天，相比日益拥挤的城内钟楼
6、商圈无疑具有更大的发展空间和竞争力。5、小寨十字地铁施工正展开，十字东边道路已封闭，工期22个月(约2年)。6、周边各类商业业态密集密布，商业氛围浓郁，人流量超过30万/日7、项目地属于陕西省军区，建成后与军区相邻，规划建设需要多角度考虑军区的保密及安防需求。（二）项目地环境要点第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划建议第五部分 效益分析第四部分 设计建议第二部分 项目定位 方案架构：第二部分 项目定位1、总体战略定位：打造西安最时尚的大型城市商业综合体 城市综合体概念：城市综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩
7、微体。综合体一般功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。如北京的嘉里中心、国贸中心、东方广场；上海的恒隆广场、正大广场；深圳的华润万象城；香港的太古广场、中环广场；日本的六本木、博多运河成等。根据城市综合体特点可以划分为：交通枢纽型城市综合体，城市CBD中心的城市综合体，城郊结合部城市综合体三种类型。2、功能定位：集商业、酒店、办公、餐饮、休闲娱乐于一体的大型城市商业综合体3、产品定位： 商业：时尚百货、大型超市、临街商铺、商业内街 酒店：5星级酒店、经济型酒店 办公：5A甲级写字楼、公寓式办公 餐饮：时尚餐饮 休闲娱乐：酒吧、咖啡
8、、茶秀等（时尚、品味、特色）4、形象定位： 商业国际化、现代化的集中体现，都市商业综合体在西安规划设计的典范。（一）项目定位1、城市商业综合体代表了大都市商业物业的发展方向 城市综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 在商业竞争日趋激烈化的
9、今天，竞争不是正确的做法，竞合才是主流的发展思维，单体建筑或单一力量参与市场竞争的压力是巨大的，市场推广费用是高昂的。因此，相关业态和力量组团联合营销参与竞争成为必然，城市综合体的出现并成为大都市商业物业发展的主流是城市经济发展的必然产物。因此，城市商业综合体的聚合效应是其成为大都市商业物业主流的内在原因！（二）项目定位依据第二部分 项目定位城市综合体图片示意北京嘉里中心北京国贸中心深圳华润万象城2、小寨十字是西安最适合发展大型商业综合体项目的区域 西安市是世界四大古都之一，其商业中心地处古城墙以内，商业物业发展受到诸多古城保护制约，狭小的空间已不具备发展大型城市综合体的条件。而按大型城市综合
10、体一般分布于交通枢纽、CBD或商业中心的规律，小寨城南商业中心和消费潜力巨大的两大特点刚好符合发展大型商业综合体的要求，是西安市发展大型商业综合体的最佳发展区域。3、项目地的空间范围完全具备建设大型商业综合体的条件 大型城市综合体一般占地50000以上，而小寨商圈的中心区域具备这个空间要求的地块很少，而本项目地的空间完全具备这个条件，这就使本项目成为这片重要商业区域里唯一的大型商业综合体成为可能，成为小寨商圈乃至西安市最知名的商业体，从而在小寨商圈的商业竞争中占据最有利的位置，完全可达到开元商城领导钟楼商圈的效果。（二）项目定位依据第二部分 项目定位（三）项目定位思考模型小寨商圈改造升级规划国
11、内外商业发展趋势项目地的独特优势目标消费人群需求打造西安最具打造西安最具特色的城市商特色的城市商业综合体业综合体集办公、酒店、商业集办公、酒店、商业餐饮、休闲娱乐等功餐饮、休闲娱乐等功能于一体的城市商业能于一体的城市商业综合体综合体五星级酒店军区自身需求军区自身需求整体战略定位功能定位产品定位附加功能定位时尚百货经济型酒店大型地下停车场 西安市商业发展现状大型超市 时尚购物街 中高档写字楼餐饮休闲娱乐第二部分 项目定位第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划构想第五部分 效益分析第四部分 设计建议第三部分 规划建议 方案架构：策划层面的建议规划方案第三部分 规划建议1、环境特性：项目
12、地及开发的物业全权隶属于陕西省军区，只能开发只租不售的物业，并且建成后与军区相邻，无论地上还是地下规划设计都要符合军区的保密及安防要求。2、地铁站：项目地与地铁小寨站西南角出口相连，规划设计注意符合地铁站点的规划，并主动与之连接，为项目导入人流。3、停车：小寨目前的商业体均没充分考虑停车需求，本项目要充分考虑军区车队及消费者的停车要求。4、业态联系：综合体设计最重要的一点就是充分考虑业态间的串联关系。5、地下空间：出于发挥土地价值及地铁站资源的考虑，要创造性地合理利用地下空间，并注意上下的和谐连接。（一）项目地规划要点提示（二）项目地规划总体概念1、项目规划平面及经济指标项项目目合合计计（）（
13、）占地面占地面积积5542255422总总建筑面建筑面积积252555252555其中其中地上地上223025223025地下地下2953029530商商业业总计总计7837378373地上地上6709567095地下地下1127811278酒店酒店经济经济型酒店型酒店5745557455星星级级酒店酒店写字楼写字楼7210872108酒店式公寓酒店式公寓2636726367地下停地下停车场车场1825218252容容积积率率4.024.02建筑密度建筑密度44%44%军区大门军区北门第三部分 规划建议配电室4F办公楼门诊部办公楼（二）项目地规划总体概念2、项目规划效果图鸟瞰图写字楼名品街区五
14、星级酒店大型商业大型商业经济型酒店小 寨 西 路长 安 路第三部分 规划建议（二）项目地规划总体概念3、项目规划效果图商业街效果小 寨 西 路第三部分 规划建议（三）项目功能布局五星级酒店大型商业甲级写字楼公寓式酒店经济型酒店名品街区大型商业第三部分 规划建议军区北门军区大门（四）项目交通及人流引导构想地铁人流动线（地铁人流进入商业副一层）过街人流动线驾车人流动线公交人流动线1、项目外人流交通示意第三部分 规划建议军区北门地下车库入口军区大门地下车库入口（四）项目交通及人流引导构想2、项目内垂直人流交通示意及综合商业区结构第三部分 规划建议1、军区大门设计建议 考虑到军区的特殊性质，并且要与商
15、务区相协调，建议军区大门要体现庄严肃穆的感觉，可采用对称式的布局形式。材料方面，可以选用现代感强一些的材料与商务区的现代风格相协调。大门两侧的建筑要为烘托大门的庄严肃穆服务，让建筑去适应烘托大门，而不需要大门做任何改变，严格按军区形象的要求建设。（五）项目其他设施规划建议第三部分 规划建议军区大门概念示意图2、拆除的功能设施恢复建议 本次改造需要拆除军区机关的车队用房、食堂、军人服务社、军区招待所等功能设施，可考虑在改造后的新建筑里规划设计相应的空间予以满足；也可趁改造之机，对军区机关内其它非改造区域做调整性改造，合理化利用非改造范围的土地，将拆除的功能设施迁入，以保持改造后项目的整体运营效果
16、。3、保密安防建议 鉴于军区机关保密性和安全性的要求。建议在规划设计上，与军区机关相邻的部分建筑至少后退15米，将商务区与军区机关在空间上隔开，并建设高墙或隔音墙，种植高大树木以遮挡视线。总之地上和地下的所有规划设计，只要与军区机关安防要求相悖的地方，就应无条件的服从。4、水电管网建议 水电管网的布置在满足功能上要求的同时，要尽量考虑节能和安全问题。另外也要注意美观和方便维修。建议采用一些新的节能技术。在节水方面，一是运用中水回用技术；二是运用红外感应节水技术，据统计，这种红外感应节水控制器与常开不闭式相比可节水近20倍。在节电方面，可实行智能化控制，减少不必要的浪费。（五）项目其他设施规划建
17、议第三部分 规划建议1、一期开发军区大门南侧土地，即营房处车队范围，开发建设经济型酒店和大型商业，满足军区的招待所、军人服务社和车队的自用需求，为二期、三期的开发腾出空间，开发周期为两年。2、二期开发建设商业主体部分，即军人服务社部分，范围从军区大门北侧至现军区招待所，开发建设大型商业、名品时尚商业街、写字楼等。在小寨十字，商业物业是需求最旺盛的物业，项目主体的开发可以迅速地聚集人气和回收资金，为三期开发星级酒店打下坚实的基础，开发周期为三年。3、三期开发建设5星级酒店，依托一二期改善的环境和人气，星级酒店的建设将具有坚实的资金及环境基础，开发周期为两年。（六）项目分期发展构想一期二期三期第三
18、部分 规划建议第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划建议第五部分 效益分析第四部分 设计建议第四部分 设计建议 方案架构：第四部分 设计建议1、小寨商圈将来必定是西安商业最现代化和国际化的商业区，周边无文物保护及历史文脉传承的要求，因此，商圈中心十字的商业体必定是尽显大都市繁华的现代风格，项目的整体设计应通过建筑形体、立面造型、外观材质、色彩组合、节奏控制等现代技法，以成熟的现代建筑科技为基础，积极融合后现代人本主义于生态意识，功能之间复合化，空间利用高效化，使本项目成为极具前瞻性的大型城市综合体建筑。2、项目建筑色彩建议立面色彩以灰色为主，辅助线条以铁锈红、土黄为主，灰色中见张扬
19、，张扬而不失稳重，体现出项目的厚重大方之感和国际化品味 。（一）项目总体形象设计建议（二）项目规划设计概念示意第四部分 设计建议商业街整体示意商业街整体示意商业街内部示意商业街内部示意商业街内部示意商业街内部示意室室内内商商业业街街示示意意室内商业街示意室内商业街示意屋顶商业空间示意屋顶商业空间示意屋顶商业空间示意屋顶商业空间示意屋顶商业广场示意屋顶商业广场示意商业广场入口示意商业广场入口示意军区大门南侧形象示意军区大门南侧形象示意军区大门南侧空间结构示意军区大门南侧空间结构示意第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划建议第五部分 效益分析第四部分 设计建议第五部分 效益分析 方案架
20、构：根据建议的规划方案计算 本部分分析属于匡算性质，达到反映项目经济效益的目的，但为达到更接近真实情况，我们基本按照专业的计算框架进行，本计算框架的主要系数依据如下：评估机构确定陕西省契税实施办法市场行情（同等级的物业调研数据加权平均）市建发2005122号陕建政发（1993）483号、陕建政发（1995）389号陕价费调发（2001）113号陕价行发（2005）208号房地产部门规定现行税收政策01附件一 计算公式及说明02附件二 各类物业出租价格参考表.doc第五部分 效益分析（一）计算依据：第五部分 效益分析（二）规划详细经济技术指标项项目目地地块块A A（）（）地地块块B B（）（）合
21、合计计（）（）占地面占地面积积409204092014502145025542255422总总建筑面建筑面积积2000272000275252852528252555其中其中地上地上1793581793584366743667223025223025地下地下2066920669886188612953029530商商业业总计总计7183371833654065407837378373地上地上6055560555654065406709567095地下地下11278112781127811278酒店酒店经济经济型酒店型酒店24827248275745557455星星级级酒店酒店326283262
22、8写字楼写字楼72108721087210872108酒店式公寓酒店式公寓140671406712300123002636726367地下停地下停车场车场93919391886188611825218252容积率4.383.014.02建筑密度建筑密度48.0%48.0%34.0%34.0%44%44%第五部分 效益分析（三）开发分期成本及收益计算：1、一期成本收益计算一期成本：拆除费用: 179.14万元 前期费用：694.55万元开发成本：15898.69万元建筑物建安成本：14621.77万元设施配套工程费 ：468.53万元城市建设配套费:787.92万元项目工程监理费:20.47万元
23、不可预见费：497.8万元开发管理费用:690.82万元一期成本共计：17961.0万元03附件三 一期成本概算表.doc1、一期成本收益计算一期收益：经济酒店年收益=总建筑面积出租基准常数客房平均入住率12月 =2482745元/月80%12月 =1072.53万元商业年收益=总建筑面积出租基准常数12月 =6540200元/月12月 =1569.6万元酒店式公寓年收益=总建筑面积出租基准常数平均出租率12月 =1230030元/月80%12月 =354.24万元 一期年收益：2996.37万元/年04附件四 一期收益概算表.doc第五部分 效益分析（三）开发分期成本及收益计算：第五部分 效
24、益分析2、二期成本收益计算二期成本：拆除费用:929.17万元 前期费用：2170.54万元开发成本：49434.87万元建筑物建安成本：45695.19万元设施配套工程费 ：1164.71万元城市建设配套费:2510.99万元项目工程监理费:63.98万元不可预见费：1548.17万元开发管理费用:2163.32万元 二期成本共计：56246.07万元05附件五 二期成本概算表.doc（三）开发分期成本及收益计算：2、二期成本收益计算二期收益：写字楼年收益=总建筑面积出租基准常数12月 =7210840元/月12月 =3461.18万元商业年收益=总建筑面积出租基准常数12月 =718332
25、00元/月12月 =17239.92万元酒店式公寓年收益=总建筑面积出租基准常数平均出租率12月 =1406730元/月80%12月 =405.13万元 二期年收益：二期年收益：21106.23万元万元/年年06附件六附件六 二期收益概算表二期收益概算表.doc第五部分 效益分析（三）开发分期成本及收益计算：第五部分 效益分析、三期成本收益计算成本计算：拆除费用:218.42万元 前期费用：435.52万元开发成本：9942.38万元建筑物建安成本：9168.47万元设施配套工程费 ： 271.65万元城市建设配套费:489.42万元项目工程监理费:12.84万元不可预见费：311.34万元开
26、发管理费用:436.31万元三期成本共计：11343.97万元07附件七 三期成本概算表.doc（三）开发分期成本及收益计算：、三期成本收益计算三期收益：星级酒店年收益=（总建筑面积平均客房面积）（1-公摊比率）平均客房价格客房平均入住率30天12月行业收益率=（3262835）（1-30%）500元/天80%30天12月30%=2819.06万元三期年收益：三期年收益：2819.06万元08附件八 三期收益概算表.doc第五部分 效益分析（三）开发分期成本及收益计算：第五部分 效益分析（四）项目成本收益计算：1、主体建安总成本= 17961.0+ 56246.07 +11343.97=855
27、51.04万元2、项目年收益=一期收益+二期收益+三期收益 =2996.37+21106.23+2819.06=26921.6626921.66万元第五部分 效益分析（五）项目开发资金运作：1、启动贷款额= 项目前期总费用+一期建安成本-主体建筑工程成本40% = 3300.61+17961.0-14621.7740% = 15412.915412.9万元（注：按目前一般项目开发承建原则，承建商垫资项目主体建安成本的30%50%，即工程完工验收合格前只支付50%70%）2、预售收益= 出售一期5年经营权+预售二期3年经营权 = 2996.37万元/年5+ 21106.23万元/年3 = 78300.5478300.54万元3、还款及投资安排：69414.3469414.34万元 储备二三期开发资金45644.58万元； 还承建商一期垫资5848.71万元； 还一期贷款2年本息和17921.05万元第五部分 效益分析（六）项目投资还贷计划表小寨军区改造资金流量分析表.doc第一部分 基本情况第二部分 项目定位第三部分 规划构想第五部分 效益分析第四部分 设计建议 本案回顾：项目地属性？改造成什么？为什么？怎么规划？投多少钱？回收时间？怎么设计？谢 谢！
