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2、析葫芦岛市房地产市场分析葫芦岛市房地产市场分析PART3.PART3.PART3.PART3.葫芦岛高端住宅个案分析葫芦岛高端住宅个案分析葫芦岛高端住宅个案分析葫芦岛高端住宅个案分析PART4.PART4.PART4.PART4.葫芦岛典型写字楼、公寓个案分析葫芦岛典型写字楼、公寓个案分析葫芦岛典型写字楼、公寓个案分析葫芦岛典型写字楼、公寓个案分析PART5. PART5. PART5. PART5. 葫芦岛房地产消费客群分析葫芦岛房地产消费客群分析葫芦岛房地产消费客群分析葫芦岛房地产消费客群分析PART6. PART6. PART6. PART6. 本项目产品初步建议本项目产品初步建议本项目
3、产品初步建议本项目产品初步建议PART7. PART7. PART7. PART7. 本项目营销执行策略本项目营销执行策略本项目营销执行策略本项目营销执行策略术隐吨氯印迷候山枚丽戍霞漆滴誊哇孽乞世疟偿耐魔踩纬帐瞻皱醋廖笼谈2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pPART1项目本体环境分析候泵婚僧朔汹辆衔蠕绦探寺震通应潍焦杠便叠抨吾铰豁消毅捍弃粪了爸冠2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pu葫芦岛地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。u在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁
4、省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城市市。迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。建设成“港市联动”的新型城市。u近几年来中石油、中冶、中航工业、德国西门子、英国乐购、台湾大润发超市、美国沃尔玛超市等17家世界500强企业纷纷落户葫芦岛，为地区经济发展做出重要贡献。投资金额预计367亿元的龙湾海滨中央商务区，后劲十足。u青山水库工程获得国家环评批准，已经开工建设，这里是20132013年中华人民共和国第十二届全国运动会协办城市年中华人民共和国第十二届全国运动会协办城市城市解读勉罕钞刘卿嘱拧爸迄圾伐熏谈旅秽铸女
5、奋超剔狞从馆辣黍渊痪潦耶吗栓洒2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pu位于葫芦岛市新区飞天广场北侧u东临龙湾大街，西靠海滨路，北倚海飞路 u与美国沃尔玛连锁超市相邻，与已开业的台湾大润发超市在龙湾大街首尾遥相呼应，标志着新区商业氛围的形成u处于葫芦岛市城区的几何中心位置，是葫芦岛市市区的黄金地块大润发大润发区域解读锡颗信蒙管赖战缨鸦糖昔说惕矽沈质讲虾海竟客疫源恼呵捌镜厄化圣扔厦2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 城市核心区城市核心区: : 位于龙湾大街与海滨路交汇处
6、葫芦岛市的政治中心：葫芦岛市的政治中心：市委市政府及市直各部门所在地 金融中心：金融中心：葫芦岛各主要银行、保险公司集中地 未来的物流中心：未来的物流中心：港口的建设、有色金属与船舶产业园区的 再度振兴、北港工业区的跨域式发展足以支撑其成为葫芦岛市 的现代物流中心 大型企业总部基地：大型企业总部基地：电力、通讯、邮政、炼油、客运集团等企业 总部所在地区域优势墅溢内徐运凹保佳勾矢艺抄摈转究绅讼佐借边瘸闽否压询先矣莫渔特舍霖2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p恒源热力有限公司双宁生态科技开发有限公司葫芦岛银河铝业有限公司项目简介北京国
7、通创安信息技术有限公司呼叫中心项目北京国通创安信息技术有限公司光学组件项目北京时代鼎同照明科技有限公司辽宁比华利生化美容有限公司辽宁维多利亚化妆品有限公司清青环保公司美国森瑞生物科技有限公司铸业达机械有限公司软标科技（北京）有限公司北京良生同光科技发展有限公司百汇行投资（北京）有限公司桑拓生物新技术有限公司和易融实业有限公司旭华高科技术有限公司北京恩希培养基技术有限公司盛云未来科技有限公司香港胜吉利邦涂料集团有限公司秦皇岛港苑集团北京爱迪电力电子有限公司北京良生同光科技发展有限公司中国宏达电器集团柏炫照明科技有限公司仙浪软件科技开发有限公司燕大正洋电子有限公司百汇行投资（北京）有限公司北京华电
8、利达电控有限公司温宝科技开发有限公司辽宁海思德化妆品生产有限公司辽宁万家普康制药有限公司光宇自动化控制有限公司和易融实业有限公司中科拜克生物工程有限公司（北京）北京森阳大地科技有限公司前景光电技术有限公司旭华高科技术有限公司远田贸易科技有限公司北京行遍天下科技有限公司方科技有限公司金日隔板有限公司新源水工业有限公司辽宁国兴科技有限公司乾鼎（北京）科技有限责任公司北京神箭神舟航天空间生物科技中心北京新纪元生态科技有限公司北京长力联合能源技术有限公司荣轩科技发展有限公司北京汉铭集团时骏科技有限公司纳斯达工贸有限公司绥中发电厂辽宁渤海造船有限责任公司中国北京盛邦基业香港合生创展国际开发公司远田贸易科
9、技有限公司龙煜科技有限公司北京嘉克新兴科技有限公司产业优势斜纫蹦废丁赊脖毡充淮哦桩尊操彼宾析储壕顾准候玉便显镊栏沧杆女阶零2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p本案本案项目解读土地性质：土地性质：商业（40年）占地面积：占地面积：51700平建筑面积建筑面积：60万平产品形态产品形态：写字楼（2栋，67800平）、公寓（81000平）、写字楼与公审共20万平；购物中心（8层，30万平）配套：配套：地下四层；负一、二为地下商业，负三、四层为停车场 ，共计10万平。租园缠蚤妙傅肢涵伊邢斋眯蜒许惟雌以影烛沈社霖帮醛非积销悟蛊荚椽啄2012
10、葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p三线城市、新兴核心片区、具有强势景观资源三线城市、新兴核心片区、具有强势景观资源的超大规模商业综合体项目的超大规模商业综合体项目有利因素：有利因素：景观资源优势规划条件较为宽松不受政府限贷等政策限制片区规划前景向好不利因素：不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、交通便捷性较低有拆迁压力p项目属性：项目属性：项目邻龙湾公园，景观资源良好具有强势外部资源具有强势外部资源建筑面积近60万平，属辽宁商业第一盘超大规模超大规模 p区域属性：区域属性：目前飞天广场的交通便捷性相对较低，项目处于城市核心地段核心地段核
11、心地段随着政府规划的利好，飞天广场的地位日益显现新兴高档商业区新兴高档商业区葫芦岛在房地产市场划分中属三线城市三线、自然市三线、自然市 项目属性界定填救釜服贴也琐谩凿陕挟撒希照譬鸵危映虏药辜伙匙肪越善密钦柑沙钝邻2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p小结小结小结小结葫芦岛市为作为辽宁省最年轻的城市，地处东北、华北两大区域的交葫芦岛市为作为辽宁省最年轻的城市，地处东北、华北两大区域的交汇处，关外第一城，拥有较好的旅游资源和海岸线，但是作为重要军汇处，关外第一城，拥有较好的旅游资源和海岸线，但是作为重要军港，对外贸易不充分港，对外贸易不
12、充分城市有工业发展的基础（城市托工业发展成形，目前旧城主体改造处城市有工业发展的基础（城市托工业发展成形，目前旧城主体改造处于起步阶段），于起步阶段），城市农业人口比重过来，城市化率低于全国平均城市农业人口比重过来，城市化率低于全国平均水平，城镇化进程可能会带来水平，城镇化进程可能会带来“红利红利”，但是仅依靠传统产业，增速，但是仅依靠传统产业，增速并不乐观并不乐观人口出现负增长，城市向外地输送劳动力，人口吸附能力弱人口出现负增长，城市向外地输送劳动力，人口吸附能力弱防赁被配矣笛译写掩煞铝搏量注凄再燕社狄慧西霹抹糖缮皆撞娥豢搞灰恫2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛
13、兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pPART2葫芦岛房地产市场分析纫时掸部舰乱蝎嚷茸经矫赊碾骂甲椒温键烙褐荆跟誊卑恬淬钉腋英柿雀扮2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛葫芦岛辽东半岛城市群辽东半岛城市群京津唐城市群京津唐城市群山东半岛城市群山东半岛城市群 葫芦岛葫芦岛 葫芦岛位于渤海之滨，地处辽宁西南部，东邻锦州市，西接山海关，北靠朝阳市，东距省会城市沈阳270公里，西距首都北京380公里。素有“关外第一市”的美称。是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。葫芦岛连接两大经济圈 ，位于环渤海经济圈的中间位
14、置，是东北和华北两大经济区域的“节点”城市，是东北入关的门户。葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城市。迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。建设成“港市联动”的新型城市。葫芦岛位于环渤海经济圈的中间位置，是一座新兴的工业城市、葫芦岛位于环渤海经济圈的中间位置，是一座新兴的工业城市、港口城市及旅游城市。港口城市及旅游城市。硕嗡陷吱检谓多蒸渭词密冲猫才吟肢疤合易喀裕柯赫扯抽墙底沪单咒浦钙2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期
15、营销策划思路84p20122012年末全市人口年末全市人口280280万，其中非农业人口万，其中非农业人口8989万。市内辖区范围万。市内辖区范围较小，连山区是老城市区，龙港区为新城区，项目属新城区商较小，连山区是老城市区，龙港区为新城区，项目属新城区商业区。业区。南票区地处辽西走廊，位于葫芦岛市西北部，农业区。连山区位于葫芦岛市东北部。总面积1651.4平方公里，总人口63万，其中城镇人口30万。龙港区是葫芦岛市的中心城区，全区总面积180平方公里，总人口20万。龙港区辖7个街道、2个镇。龙港区是一个产业雄厚的新兴城区。葫芦岛市现辖南票区、连山区、龙岗区、兴城市（县级市）、建昌县、绥中县，面
16、积约10300平方公里。龙湾CBD原来为东窑村-渔村，原隶属于辽宁省葫芦岛市龙港区双树乡。2006年前属兴城市管辖。2008年确定为“五点一线”唯一中央商务区，同年龙湾中央商务区管委会成立。龙湾中央商务区龙湾中央商务区艳会渴辈豫潘瑰蛮嘴华睫灼返巾蛇美小馁呵艳颓卡鳖星恰弯华膊梭帽车聘2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛整体宏观数据（葫芦岛整体宏观数据（20082008年年-2011-2011年）年）宏观数据宏观数据20082008年年20092009年年增长增长20102010年年增长增长20112011年年增长增长住宅年开发
17、住宅年开发量量329.4万平348.2万平5.7%451.8万平29.7%725.1万平60.9%住宅年住宅年销售销售量量130万平238.0万平83.1%250.7万平5.4%140.8万平-43.8%全市人口全市人口数数量量280.4万人282.3万人6.6281.8万人-1.8281.3万人-1.8拼啥格酥拜绝呼棵盔观臻插绽阅暂蒲循棚坟蜂及誊铜噪矛习佐疥吊霍站擅2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p分析：分析：葫芦岛近几年人口数量无大幅浮动，人口增速缓慢，外来人口极少；住宅年开发量逐年增长，2011年增幅较大（60.9%），全
18、市住宅新开工面积339.8万平，较上年增长21.3%；住宅年销售量表现不平稳，2009年有较大增幅（83.1%），2010年较为平稳，增幅不大，2011年下半年受大势影响，全年销售量较上年下降43.8%；预计：预计：2012年度全市人口将维持稳定，无大幅增长；住宅开发量将持续增长，由于受到大势影响涨幅将略有下降（860万平，20%左右）；住宅销售量受市场持续影响较上年将有小幅下滑（100万平，25%左右）。葫芦岛整体宏观数据（葫芦岛整体宏观数据（20082008年年-2012-2012年）年）绸抄驹俄托昏踩阻拉与遗啮墟思痪稀睦企碴六贮廖烧啼晕蚂礼拟桨价殷娜2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策
19、划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2009年后，葫芦岛楼市呈现出供需两旺的发展态势，市场开发量达到历史之最，百姓的购房热情空前高涨，楼市热点较为明显，带动房价上涨并延续至2011年。旧城改造、全运建设带来的利好辅之全国房地产投资热潮，2009年后葫芦岛房地产市场供需两旺，房价快速上涨2011年国家宏观调控房地产市场，投资性需求受到影响，房价出现短暂回调近年房价涨势迅猛，近年房价涨势迅猛，20122012年商品房均价达到年商品房均价达到42344234元元/ /，目前，目前葫芦岛市快速走量产品成交的房价在葫芦岛市快速走量产品成交的房价在4500-50004500-50
20、00元元/ /平米平米碳规椰诬贴氧证焊丙宽腰沁疡鹏蚂敞垄瘟箭殃惋赐摆图莹囚免晴套寓球孵2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛房地产发展处于单轨发展阶段、城市未能全面启动，从土地供应上也葫芦岛房地产发展处于单轨发展阶段、城市未能全面启动，从土地供应上也可以看出，可以看出，龙湾中央商务区建设已经全面启动龙湾中央商务区建设已经全面启动09-1109-11年受四万亿政策刺激和全运市政建设，销售面积增长明显，随着政策年受四万亿政策刺激和全运市政建设，销售面积增长明显，随着政策力度减弱，力度减弱，20122012年市场逐渐平稳，但是开发量
21、的快速上涨，市场竞争压力逐年市场逐渐平稳，但是开发量的快速上涨，市场竞争压力逐步放大步放大葫芦岛房价葫芦岛房价20092009年后快速上涨，年后快速上涨，20112011年后，涨幅有所放缓，目前快速走量产年后，涨幅有所放缓，目前快速走量产品成交的房价在品成交的房价在4500-50004500-5000元元/ /平米平米葫芦岛房地产起步较晚，受军事管制和区位条件所限，海景开发和资源和省葫芦岛房地产起步较晚，受军事管制和区位条件所限，海景开发和资源和省内的营口、丹东、锦州等城市相比，处于劣势内的营口、丹东、锦州等城市相比，处于劣势葫芦岛本地房企仍是市场开发的主力军，首创、恒大全国品牌房企的进入，葫
22、芦岛本地房企仍是市场开发的主力军，首创、恒大全国品牌房企的进入，带来了市场产品的升级，但是目前品牌尚未完全落地，品牌溢价率低，尚未带来了市场产品的升级，但是目前品牌尚未完全落地，品牌溢价率低，尚未对本地开发商形成强有力冲击对本地开发商形成强有力冲击小结小结小结小结溢六瑚榨蹿尝耀傻锤酌覆氰立涉诧夫食群峨包翟悟戎邑蔗永译肃多墓徊缀2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pPART3葫芦岛高端豪宅个案分析来距媚笨梗惯厘凋郸心振醉涅聪昏他莆燎复丛芍答疲喝呸吹举街赶对涸碧2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项
23、目前期营销策划思路84p物业类型物业类型多层、小高层、高层、酒店式公寓、商铺项目位置项目位置龙港区文萃路16号实验三小南100米开盘时间开盘时间2009年8月，2期2011年9月中旬，3期2012年9月占地面积占地面积22万平米 建筑面积建筑面积40万平米 户型区间户型区间 59-320平米 容积率容积率 1.5 均价均价住宅5500元/平米 公寓6500-7000元/平米 建筑风格建筑风格 维多利亚风格车库车库/ /车位车位1:0.8物业公司物业公司北京盛世物业服务有限公司开发商开发商 北京首创集团 首创象墅首创象墅盛放惊艳与感动的象墅生活盛放惊艳与感动的象墅生活 首创象墅首创象墅 胶带诲戍
24、止兔童枷酸周赏躯刁枫痹华泡幕钥淀装韩引效愤抑乔旭谁掀霹悠2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p一期一期三期在售三期在售二期二期四期四期项目总平面图项目总平面图在售项目户型配比在售项目户型配比项目目前在售产品为三期产品，一期、二期产品已售罄，三期在售产品为9栋多层、小高层产品，起价4980元/平方米，最高价7200元/平方米，均价5500元/平方米。户型户型面积（）面积（）总数量总数量比例比例二房二房80约11020%三房三房104约166约占30%三房三房120约108约占20%三房三房143约16630%左右五房五房320首创象墅
25、首创象墅 平面图平面图周血桑坡女赏竿疮箔哪虽墨修顷喷互或刀典涟承彼狭蚀避狡裂谈典积岭须2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p103103平平120120平平143143平平当当期期畅畅销销户户型型典型高端项目产品分析典型高端项目产品分析首创象墅首创象墅首创象墅首创象墅 户型格局方正，分区合理；各功能配置齐全，是当今市场的主流产品，户型格局方正，分区合理；各功能配置齐全，是当今市场的主流产品，并且具有一定的功能创新，受到广大消费者的喜爱。并且具有一定的功能创新，受到广大消费者的喜爱。易防襟袄搪槐甩酵酌亡吏如遏橙了探朔浅悼野叁帅褂僻快爪
26、滨钧质肥县愿2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p置业逻辑置业逻辑置业经验丰富，在城市乃至外市拥有多处房产，作为资产处置的一种方式；看重地段价值，周边商业（大润发）、交通、教育（实验三小）配套齐全见多识广，对项目品质（园林、用材）、品牌有一定要求；喜欢“扎堆”；购置90平米以下户型作为刚需，130平米以上大户型改善，要求项目能体现身份和地位，有尊贵感、有高端的圈层。关注人文环境及风水布局本项目现阶段推出的是三期产品，主力总价大多在76万以上，平均每月销售20套左右。现阶段我们销售最好的主力户型为140平，100-140平的户型是我们
27、的主力区间，占到近70%左右。80平左右成交主要为婚房和老年人购买，现成交客户几乎是整个葫芦岛的顶尖级客群，周边县城的首富，各大地产公司的老总，公务员大多都是局级以上，银行、电力的员工有相当大的一部分群体，生意人是我们项目成交比重最大的，生意范围也集中在各行各业，有近60%-70%左右。从成交区域来看本地人居多。 首创销售经理：马经理 高端访谈高端访谈首创象墅首创象墅 客户客户情况情况升锰庐竭淖蝗吩内剑避逻弘役光等浚呈凉勃确驴盘鳃吻罩存乒宵题秋攒末2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p物业类型高层项目位置葫芦岛龙湾CBD半山开盘时间
28、2012年1月15日占地面积16.27万平方米建筑面积48万平方米户型区间45-171平米容积率3.03均价5800元/平米建筑风格欧洲新古典车库/车位1:1物业公司沈阳金碧物业顾问有限公司开发商恒大地产集团恒大恒大御景湾御景湾山水豪宅山水豪宅恒大恒大御景湾御景湾园区大门鸟瞰图泛艰锤品领懂措扶翌沃驾嘛伤怕蔫斤纤嚎散秽绑肩侈银尼专寅险形催坛瓦2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p项目总平面图项目总平面图住宅项目户型配比住宅项目户型配比项目目前在售产品为一期1#、2#、3#、4#、6#住宅产品全部为33层高层产品，起价5074元/平方米
29、，最高价7603元/平方米，均价5900元/平方米，去化近600套（含公寓），剩余280套左右房源。该项目2012年10月单月销售达到峰值，月销售100套左右。1#1#2#2#3#3#4#4#6#6#恒大恒大御景湾御景湾户型户型面积（）面积（）总数量总数量比例（比例（% %）二房二房95-10025626.6三房三房105-12016016.612712813.3130(中户)323.3130(把山)646.7四房四房14515022423.3五房五房170以上9610驴竭尿吼弄剖戒威琴翼戏嘴算漠咱猪递婚汲垒拉盆坷供潍搏进佣较组江征2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦
30、岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p当当期期畅畅销销户户型型150150平平9999平平9898平平127127平平147147平平171171平平130130平平恒大恒大御景湾御景湾户型面积较大，标准化产品的同城复制；为了做满容积率，部分户型户型面积较大，标准化产品的同城复制；为了做满容积率，部分户型的面积压缩并不是显得很合理。的面积压缩并不是显得很合理。垫监聋似返枯说铝蒙侩起么违李纲换奋绒痹孰吝宅欧怒避荐彤窘邯耘膨坟2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p客户客户情况情况置业逻辑置业逻辑改善型居住为主，在市区内已有住宅，二次置业
31、并不打算长期居住；看重片区内的发展潜力及政府的远景规划亲海情节，注重社区内的园林及配套，对生活品质有较高的追求；在此处购房的业主大多为从众性的消费心理，海洋景观的季节性居住是他们所考虑的购置目的之一 。本项目现阶段推出的是一期产品，主力总价大多在60万以上，平均每月销售20套左右，为区域内销冠。现阶段我们销售最好的主力户型为120-130平的户型，此主力面积区间占到近60%左右。我们项目现在成交的客户90%以本地人为主，70%的职业主要为自已从事经商的生意人，餐饮、娱乐行业为主要的经营范围。政府八大局、银行职员有较少的一部分比例，外地人（内蒙、黑龙江）占10%左右。本项目成交客户大多为有车一族
32、，本项目的车位比为1：1以上，这也是本项目的一大卖点。 恒大策划经理：陈经理 高端访谈高端访谈恒大恒大御景湾御景湾垣璃庆践腺爵月搜幕献慌纽嚎盔珊拐美溉咸哦寂诞翁况榔夜迟加婆瞎滥夹2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p物业类型高层项目位置葫芦岛龙港区海辰路与龙警街交汇处南侧开盘时间2012年9月8日占地面积1.9平方米建筑面积6.7万平方米户型区间户型面积为231平米和234平米容积率3.5均价6400元/平米建筑风格现代车库/车位1:1投资商香港恒兴基立集团栖龙湾栖龙湾面朝大海、栖龙豪宅面朝大海、栖龙豪宅栖龙湾栖龙湾外立面效果图位置
33、图卷雷倒苔驮呼蛊混瘴亩魁皿边仪驶轩曹消察伟隧挠饺话逮鉴药茨揭仆谰克2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p项目总平面图项目总平面图项目户型配比项目户型配比项目栖龙湾地处海辰路与龙警街交汇处，此处是葫芦岛传统富人区，项目由两栋34层的超高层组成，建筑高度为102.5米，是葫芦岛市目前最高的海景住宅，7层以上可看海。主力户型为231平、234平两种，二梯两户大平层房型面积段（平米）总数量占比去化量去化率三房二厅二卫19822%2100%三房二厅二卫23124049%19280%三房二厅二卫23449%1#1#2#2#栖龙湾栖龙湾项目沙盘项
34、目沙盘途雄瓤铜塘咆蛮刨酷秽瞩除钠捎夯温璃校揉抨共秆乓耘柞充般蔑诡炊舜邮2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p231231平平当当期期畅畅销销户户型型234234平平栖龙湾栖龙湾葫芦岛唯一高层豪宅，面积主要集中在葫芦岛唯一高层豪宅，面积主要集中在230平以上。户型开间尺度大，平以上。户型开间尺度大，配有观景角窗。配有观景角窗。遣杜笛走笛灵苏窿梅沤筏戒泣详凭长艰月疽和峙切诲滇揩翁首赫咽邪偷殿2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p客户客户情况情况置业逻辑置业逻辑全部为改善客户，
35、在市区内已有住宅，终极置业为目的；看重富人区内的良好人文环境及高端圈层。远处观海，注重豪华与舒适，对生活品质要求非常高；有一定的社会地位与文化品味，经济基础强，只要是好产品价格不是考虑的第一要素。置业首选的是区域内的圈层人群。本项目的老板是香港人，与政府关系非常好，我们也是在用香港的豪宅标准来建设的项目，包括后期的物业服务。我们的产品现阶段全都是230平左右的，并且已销售了80%。本项目大多还是以本地人为主，外地人占了一小部分，主要来自北京、黑龙江等地。客群都是城市的顶尖级富豪和区长级别的高官。项目用材非常考究，外墙用的都是理石，这在本地是非常少的。 栖龙湾销售：陆先生 高端访谈高端访谈栖龙湾
36、栖龙湾疗馒扫腮拽倦嘛琉血刻期惧寐镍台湾虹搀捍苯渺秘雇础褒桔燕侯辨粱柒辊2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p客户客户葫芦岛有传统的城市富人区，本地人普遍认为奥园、翠海、凯旋城里住的大多为葫芦岛最先富起来的这一批人，大多为早期从事钼矿等资源型行业爆富的一批人、政府的高级公务人员及企业主等，其中生意人居多。产品产品产品设计已陈旧，外立面大多以涂料和贴砖为主，户型比较传统，没有现阶段比较流行的露台及赠送空间，唯独大多一层有私家花园作为产品早期提升附加值的处理手段。园林设计比较初级，并无亮点的节点景观，大的广场及中轴是小区内人们比较中意的场
37、所。在树种的选取上并没有名贵的植物，大多为乔木和灌木的大量密植，通过加大绿化量来增加小区内的园林品质。小区内大多为人车混流，无明确的停车空间，私家车只停泊在宅间景观及交通支路上，给业主的安全及路面的铺装带来了负面的影响各项目都在豪华大气的入口上下功夫，用构造物来体现小区的高端品质，用来附合业主们的尊贵心理。工程管理不过硬及设计水平落后所形成的不能满足消费者的要求也是导致此批业主现阶段大量换房的主要因素。配套配套物业管理为简单的保安与保洁，并无实质性的管理基础设施陈旧，简单的康体器材并无高端先进智能化设施的应用小结小结小结小结桔赔握勤博卒店模寡斟同宰酶蜒翔完谱黑涨故垮奇讼烁骨饱窝洞铁敢抬呀201
38、2葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pPART4葫芦岛典型写字楼、公寓个案分析讲氛捧筹晃舰瓢誉瀑宦歪哎坤誉搞涂庸啃辑塘讲位樊烧泊肢衔七樊迪癌勺2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p项目名称项目名称财富财富7 7号号开发商开发商富尔沃地产位置位置滨海路与龙湾大街交汇处主题词主题词地标居住，精致生活配套配套龙湾公园、飞天购物广场、富尔沃财富街、华泰酒店产品类型产品类型商业公寓户型户型二层淘宝街730平4451平：一室6774平：两室价格价格已销售完毕，现二层淘宝街对外招商：34元/
39、平/天起价5600元/平（层差为60元）；均价63006400元/平销售情况销售情况现已销售现已销售80%80%以上，现房阶段以上，现房阶段其他其他公寓楼权为一栋，27层。3梯8户，标准层为400平，户型区间为4474平。现为尾盘销售，销售政策中17层以上每户减3万元。对外租金为11.2元/平/天资料来源：现场实地调研财富财富7 7号（公寓）地标居住，精致生活号（公寓）地标居住，精致生活微到闻松御痹藻雍坷政挖牌隋桨椎礁瞥虐傲相挠桂垄嗡候尺遁旬缅趣惨赁2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p当当期期畅畅销销户户型型财富财富7 7号（公寓
40、）号（公寓）户型为公寓设计，户型为公寓设计，偏居住功能；户偏居住功能；户型特点为每户的型特点为每户的景观阳台与卧室景观阳台与卧室相连。开间宽敞、相连。开间宽敞、室内通透。室内通透。汝奏镐亥乒鲁酷粥罪蝇掂出灸嘶顽叁粗灌堡乖圈呆份坞哮脖删砒栓绢秉柬2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p国美大厦飞天广场唯一写字楼项目国美大厦飞天广场唯一写字楼项目项目名称项目名称国美大厦国美大厦开发商开发商位置位置滨海路与龙湾大街交汇处主题词主题词配套配套龙湾公园、飞天购物广场、富尔沃财富街、华泰酒店产品类型产品类型写字间（A座）快捷酒店（B座）户型户型标
41、准层800平自由分隔，只租不售标准层800平标准户型为65平A A座价格座价格对外出租，装修每平米1.6元，未装修每平米1.3元。另交物业1元/平/月，水电自理。现最小面积400平。B B座价格座价格整体为快捷酒店，少部分公寓。公寓平均为每天1元/平；主要集中在4065平米之间，无物业费，酒店配套。赏稠粱声闪抹瞥豌润撵耸倦笨柞噬能徒光批拘滑萍纤疚巨矾滦荡唇维烩撼2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p国美大厦国美大厦现飞天广场唯一写字楼项目，项目立面主要标志为快捷酒店，群楼为南海渔港大型餐饮机构。写字楼配套设施落后，内部装修标准比较粗
42、糙，已不适合现代企业的办公需求。驻厦单位主要以地产、科技、投资和教育行业为主。可见此类行业在葫芦岛市场对写字楼的需求。典型驻厦单位：富尔沃房地产开发公司佳音英语学校辽宁金道贵金属投资公司葫芦岛海科科技有限公司葫芦岛隆东房地产开发有限公司葫芦岛棋院葫芦岛恒基科技有限公司阳焦郑多摹恼应百窒洽孤陡钉歉贩肛蚜迈椽趴靡商子鸡话鹅垂滞通出瞒眉2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p物业类型高层项目位置葫芦岛龙湾CBD半山开盘时间2012年1月15日占地面积16.27万平方米建筑面积48万平方米户型区间45-99平米容积率3.03均价6000元/平
43、米建筑风格欧洲新古典车库/车位1:1物业公司沈阳金碧物业顾问有限公司开发商恒大地产集团恒大恒大御景湾御景湾精装公寓精装公寓园区大门鸟瞰图哮逃仟买止陪外嘿萄症城秘傀钉佰抑绷师谊虏私佯秃亭形辐滞概颅顿丈伊2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛恒大御景湾位于龙湾CBD，整体建筑采用欧洲新古典建筑形态；建筑立面典雅时尚，浅色主调，局部深色调点缀，立面装饰线条，阳光飘窗，与园区景观相呼应，栋栋环湖、户户皆景，最大楼间距超百米。 园区设有3层北大幼儿园，约2000。项目共规划1467户，网点92套，7栋33层的高层住宅，1栋28层的公寓，
44、1个综合楼，1个3层恒大剧场。1-4#之间全部为1层的底商，面积段为21-119平，主力为30-60。18#公寓4梯20户，面积为45-991#1#2#2#3#3#4#4#6#6#1#1#恒大恒大剧场剧场公寓公寓综合楼综合楼7#7#5#5#恒大恒大御景湾御景湾葵逝贝硒茶奸栖耀寒秆砾钦岛儒沈汗廖妈嚷摆凸哟渡蓄亥诫咐账精虹牵疾2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p公寓18#楼一共28层，4梯20户，面积段为45-99，主力为50-60之间，价格为5074-7603元，均价6000元。承受能力公寓产品目前市场接受度不高。1-4#楼一层裙房
45、为底商，层高4.6米，可以分割成2层，21-119，1.2万元/。园区自建3层恒大剧场，填补区域内无影院的空白。1楼为超市，2楼经营服饰，3楼为影院。恒大御景湾自建影院，填补板块空白；恒大御景湾自建影院，填补板块空白； 新兴板块公寓产品市场接受度不佳新兴板块公寓产品市场接受度不佳恒大恒大御景湾御景湾摩僵丢孽第习才棱玛伦奶勃啤肯彻扳轴泰村拾攀寿盆魁陶豁棋胜岸虐挞畜2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p物业类型物业类型多层、小高层、高层、酒店式公寓、商铺项目位置项目位置龙港区文萃路16号实验三小南100米开盘时间开盘时间2009年8月，
46、2期2011年9月中旬，3期2012年9月占地面积占地面积22万平米 建筑面积建筑面积40万平米 户型区间户型区间 59-320平米 容积率容积率 1.5 均价均价住宅5500元/平米 公寓6500-7000元/平米 建筑风格建筑风格 维多利亚风格车库车库/ /车位车位1:0.8物业公司物业公司北京盛世物业服务有限公司开发商开发商 北京首创集团 首创铂悦首创铂悦盛放惊艳与感动的象墅生活盛放惊艳与感动的象墅生活 签改司卿导报兴齐惹嫌殖炊班瞅肝卵申八啤黄种嘶素拐叔沤构云铸劲逛妮2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p一期一期三期在售三期在
47、售二期二期四期四期项目总平面图项目总平面图平面图平面图首创铂悦首创铂悦公寓公寓当当期期畅畅销销户户型型公寓9层，总共98户。面积只有两种，57平和98平。位置位于一期的售楼处部分，均价为6200元/平，装修标准 为1500元/平。现房发售中，购买业主主要集中为青年人与老年人较多，并有部分的投资型客户（57平对外出租1.8万元/年）。蜒立联冠磁婆酿派烈吠寨荒于米驶陡播涟洞粗明否艘蝇流沏磨酸功碉冗诸2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛因其城市经济规模量级较小，第三产业并不是很发达，因此制约葫芦岛因其城市经济规模量级较小，第三产业
48、并不是很发达，因此制约了写字楼及公寓等商务产品的发展。了写字楼及公寓等商务产品的发展。城市中并无纯粹的写字楼产品，大多有实力的企业都选择了自建办公楼城市中并无纯粹的写字楼产品，大多有实力的企业都选择了自建办公楼（如宏运、宏业等）。（如宏运、宏业等）。随着城市旅游产业的发展，休闲度假等产品将会有一定的市场契机。随着城市旅游产业的发展，休闲度假等产品将会有一定的市场契机。外业企业的不断进驻，对高标准的办公环境及硬件配套也将会提出更高外业企业的不断进驻，对高标准的办公环境及硬件配套也将会提出更高的要求。的要求。地理位置优越、高品质的商业及商务物业也将会受到广大投资客的关注地理位置优越、高品质的商业及
49、商务物业也将会受到广大投资客的关注小结小结小结小结缚教滥悍累郑稚寺堂靛烫汀剧摘埠诛致赡啡苔世货策天倦捶姆磋强摧卤懂2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pPART5葫芦岛客群分析十糙辖都施撑额这爆秃朵间贵向姬任动锅仟哀阮巧跺情咳壤刘佐辛诀募自2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p私企业主、矿主私企业主、矿主客户分析客户分析经济支付能力强，对价格不太敏感；本身有房，有一定闲置资金；注重身份标识，追捧品牌开发商物业；希望自己走在社会的前列，有精英意识；基本特征基本特征区域看法区
50、域看法置业观念置业观念地段概念较强，对市中心有偏好；对中心片区和CBD物业投资前景看好，对城市中心的配套基本满意愿意在此投资，并购置物业注重小区周边配套便利，内部环境；安全意识强，物管服务好；注重产品档次，偏爱品牌开发商，有稳定回报；倾向选择偏大一点面积的单位7000元/ m2以内（毛坯价格）部分客户对于项目看法，地段很好，如果品质好，价格高点也乐意购买接受价格接受价格觅浮恰躇崔世掉蒲虎悯潞惫都锤台趴选终淖杜歼戈罐轩像尚楔创汽丫羽福2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p基本特征基本特征区域看法区域看法置业观念置业观念接受价格接受价格
51、企业中高层管理人员企业中高层管理人员收入比较高，对价格不太敏感部分大中型民营企业中高层管理人员，支付能力很强小型民企中高层管理人员对价格相对敏感区域购房意愿高注重产品质量；上班便利程度；小区环境舒适；周边配套；物业管理服务；二次或以上置业居多，考虑为子女购置，选择大面积单位的较多居住环境好，交通便利；对区域长期发展前景看好6000元/ m2以内较容易接受客户分析客户分析纯矛铡般血庆哺把卤买沥蔫隅坝婉猛敛树垛伴养输每到站唁柯千绣共巴铸2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p基本特征基本特征区域看法区域看法置业观念置业观念接受价格接受价格
52、收入中等，部分比较高，有补贴及隐性收入部分收入较高者对价格不太敏感对产品素质要求高城市的中心永远都是最好的交通条件好，周边配套较完善上班方便；小区环境；配套；物业管理服务；住户素质高选择户型范围较广，首次置业者以100平米以上的二房单位为主，投资主要以50平以下小面积为主。接受价格：接受价格：50005000元元/ / m2左右左右泛公务员阶层（八大局）泛公务员阶层（八大局）客户分析客户分析全倔仟娟垛毖快褐肉壬伴敞琴瓷马蚊粥茨止甜枝裴涧刷逻蔷乙诛焙积左悸2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p基本特征基本特征区域看法区域看法置业观念置
53、业观念居住环境好，交通条件好价格相对较低（相对葫芦岛其它城区）个体经商者（餐饮）个体经商者（餐饮）收入中上，部分有较多积累者对价格不太敏感普遍比较注重实惠，关注性价比选择离从业地点较近的地段置业二次置业，大多买来以自用为主对投资型产品感兴趣接受价格接受价格5000元/平方米左右（毛坯价格）客户分析客户分析赃陪缩壤骤曼蛊我元阻固檬毯结足遥统芜琵颊哺将猖溶溺搀昭刺丢着器径2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p顶级置业客户关注物业的档次感与身份感，部分客户在本地有多套住房，在顶级置业客户关注物业的档次感与身份感，部分客户在本地有多套住房，
54、在沈阳或大连等地拥有住房，属于重复购买沈阳或大连等地拥有住房，属于重复购买多次改善客户关注产品品质、社区环境、社区档次，多为学历较高，事业有多次改善客户关注产品品质、社区环境、社区档次，多为学历较高，事业有成，有较高支付能力成，有较高支付能力改善客户关注交通的便利性、社区及周边生活教育配套，多为从业不久但有改善客户关注交通的便利性、社区及周边生活教育配套，多为从业不久但有稳定收入的工薪阶层，有一定支付能力稳定收入的工薪阶层，有一定支付能力刚需客户关注公共交通便利，生活、教育配套，多为依靠工资生活的基础阶刚需客户关注公共交通便利，生活、教育配套，多为依靠工资生活的基础阶层或因拆改亟待安置的群体，
55、支付能力有限层或因拆改亟待安置的群体，支付能力有限投资客户关注区位价值、产品总价、升值潜力，多为本地私营业主或外地财投资客户关注区位价值、产品总价、升值潜力，多为本地私营业主或外地财富人群，支付能力较强富人群，支付能力较强小结小结小结小结运梗嫂左仙妄茨夸抒抖庶车辰纳遵碍荧岗巫吧萎匆檄疥袒宛维气劲挚侵阵2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p客户定位回顾客户定位回顾外地客户，如周边城市重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户葫芦岛市高收入阶层来源：主要来自本市职业描述：私营业主、高级公务员、企业高层管理置业需求：二次置业、投资价值取向：
56、喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质置业特征：炫耀性心理，同时关注实惠重要客户群重要客户群葫芦岛中高收入阶层来源：本市职业描述：私营业主、企业中高层管理者、公务员、医生、教师等置业目的：投资、经营价值取向：关注区位、居住环境、教育、生活配套置业特征：比较理性、总价承受力有限核心客户群核心客户群验证：验证：访谈行业人士、访谈客户访谈行业人士、访谈客户宏观消费市场分析宏观消费市场分析客户消费力分析客户消费力分析本项目核心客户定位本项目核心客户定位临场蛾蜘体靡艺龙咒蹄动块坪圭舍巡付嘲崩萨睫耽桑差啤掘逊毯妇刘糯垄2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项
57、目前期营销策划思路84p本项目核心客户写真本项目核心客户写真繁忙疲惫的工作让他繁忙疲惫的工作让他们更加怀念畅快交流的都市空间们更加怀念畅快交流的都市空间年轻有活力，消费观念超前，对未来生活充满憧憬。他们追求生活品质，可以减少消费的量，但是不可以降低消费水平，愿意为有品质感的东西而付费。喜欢现代的东西，各种高新产品的领先使用者。深层精神气质骨子里的都市文化精神。年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有着骨子里的都市文化精神着骨子里的都市文化精神蛹驾潞咱搓啃懊涤溉粉近近念珍鱼楷番德倘炯虫围业厚扶爽梆琐至弟讲团2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦
58、岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛中高端消费人群的生活形态意象表现葫芦岛中高端消费人群的生活形态意象表现描绘描绘关键词关键词出处出处生活观生活观代表人群代表人群鸟鸟自由自由不安分不安分身体或心灵穿梭于不同的城市或不同的身体或心灵穿梭于不同的城市或不同的职业角色转换，生活中的不稳定因素职业角色转换，生活中的不稳定因素享受享受富二代富二代猫猫慵懒，敏感慵懒，敏感及时行乐，有能力自由支配自己的工作及时行乐，有能力自由支配自己的工作和生活，享受总是触手可及和生活，享受总是触手可及温床温床自由职业者自由职业者钟钟摆摆效率、规律缺效率、规律缺乏激情乏激情兢兢业业的上班族，相敬如宾的夫妻，兢兢业业
59、的上班族，相敬如宾的夫妻，接送儿子上下学的家长接送儿子上下学的家长容器容器公务员公务员蚂蚂蚁蚁集体主义集体主义任劳任怨任劳任怨企业生产线中的参与人，严谨的管理者企业生产线中的参与人，严谨的管理者和被管理者和被管理者分工分工企业中高级企业中高级技术、管理技术、管理人员人员蝴蝴蝶蝶关注面子关注面子高档消费场所中的主力，请客或被请，高档消费场所中的主力，请客或被请，忙于应酬，对自己很好忙于应酬，对自己很好攫取攫取生意人生意人扛剪龟央掺咆负醇签琵肮绰炼缆绘瞩澳授月善臭钞吉肃桂卜淑粳耳漫客木2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p我们能从目标客
60、户中找到共同点我们能从目标客户中找到共同点这群人是城市动物，崇尚这群人是城市动物，崇尚都市生活，对于城市怀有特殊情节都市生活，对于城市怀有特殊情节关键词：关键词： 世界的、开放的、领先的、繁华的、时尚的、奢华的世界的、开放的、领先的、繁华的、时尚的、奢华的公寓“环渤海全时度假旗舰产品环渤海全时度假旗舰产品” 感观上：精致的、奢华的精致的、奢华的社区上：开放的、流动的开放的、流动的立面上：张扬的、高档的张扬的、高档的功能上：便捷的、舒适的便捷的、舒适的攒穷切康颅原符崩配瓷随垢霸满榆百捐膏尿冲嘛涎逊詹原罗京杀坷啸比碱2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期
61、营销策划思路84p利用营销沟通价值观利用营销沟通价值观p也许我们都习惯了说教，习惯了牵引，习惯了强势：“我们的前途在哪里？”，“我们的未来在哪里？”p人们总是惯性地为每一件事去找一个说法，或者赋予一些意义。p作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，接近消费者真实的生活状态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。我们就此发掘兴隆项目的价值观我们就此发掘兴隆项目的价值观葫芦岛首席城市综合体葫芦岛首席城市综合体唇紊兔修膳逐皱篱群遍睹够触徊玻衰您烙眯掠检包惦皋豫陵驹舒餐尖耻融2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84
62、pPART6本项目产品初步建议迢肌俭华行侣竞道衍孩酋它贿谩疯锣钙憾麓渐屠烛臣侩近宜控膘沽梯考驭2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pPART7本项目营销执行策略p展示策略展示策略p销售策略销售策略p推广策略推广策略标尔镑亿淮焊枕誉会识英稼舅赚免侍刘芯瞪锨锤栋介胰落句柔钉糜钦真簇2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p “兴隆兴隆财富大厦财富大厦”展示攻略展示攻略项目展示项目展示星级服务展示星级服务展示展示策略展示策略旗校子荫庸窜噎毁侵书进宴完奄讯媚抵纫震吏倚新朴防糊置擦痕支
63、嫉透斑2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p气势、标志性、服务品质气势、标志性、服务品质 展示攻略展示攻略精神堡垒：通过开放式前广场精神堡垒：通过开放式前广场与核心雕塑、小品、喷水池等彰显气派与标志性与核心雕塑、小品、喷水池等彰显气派与标志性精神堡垒精神堡垒项目前广场处项目前广场处突出项目符号性的突出项目符号性的视觉焦点，形成开放、视觉焦点，形成开放、大气的印象，建立楼大气的印象，建立楼盘的精神标签，建议盘的精神标签，建议采用符合项目特点的采用符合项目特点的雕塑，拉近客户距离雕塑，拉近客户距离襄幕盆舒店灶赐烦窍今韩缄箭企糯囤卯丘滨形
64、椒富辽南营煞园类厘滓搁幅2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略销售中心销售中心1 1可采用挂在墙上形式，节约空间占用1. 1. 模型：模型：打造区域模型，阐述项目绝版地段概念打造区域模型，阐述项目绝版地段概念 要点：要点： 反映项目与广场、配套之间的距离，表现项目区域中心和成反映项目与广场、配套之间的距离，表现项目区域中心和成熟资源，突出绝版地尊的至高无上的地位熟资源，突出绝版地尊的至高无上的地位杉近永夺蓑模樱襟娄浊器叹王澜愿赫焙石骋钦争扭膳吓揩朝翔俱牵哈则问2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p201
65、2葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略销售中心销售中心2 22. 2. 包装：包装：注意灯光亮度与铺装材料营造庄严尊贵感觉注意灯光亮度与铺装材料营造庄严尊贵感觉 要点：要点：a. a. 采用皮质沙发，彰显品质采用皮质沙发，彰显品质 b. b. 增添绿色元素，营造生增添绿色元素，营造生态概念态概念 c. c. 色调采用欢快、年轻色色调采用欢快、年轻色系系 d. d. 现场灯光采用暖色调现场灯光采用暖色调曲棕颈销氯密窟柿搐皂东位赠痞毁扫丢骡蜡暗辑嗣烘仅觉殷助和枫躺儒蜀2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻
66、略展示攻略销售中心销售中心3 33 . 3 . 包装：包装：营造私密洽谈空间，背景版设计创造良好氛围营造私密洽谈空间，背景版设计创造良好氛围 要点：要点：a. a. 尽量营造开间小的私密空间作为洽谈尽量营造开间小的私密空间作为洽谈场所场所 b. b. 背景版设计要显示楼盘品质，创造良背景版设计要显示楼盘品质，创造良好氛围好氛围内部环境：由灯光、特式家私营造的气氛体验点：VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等先潞更拯搬盲榔隘冗四烷吹妖你霖蓉嘛丘沪伺嘱液露搽酥轩被怠环练露湃2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略销售中心销
67、售中心4 44 . 3D4 . 3D动画：动画：通过通过3D3D动画的视觉冲击力和音效效果吸引动画的视觉冲击力和音效效果吸引 客户客户 要点：要点：a. a. 设置类似电影院或者视听室的房间设置类似电影院或者视听室的房间 b. b. 采用大屏幕液晶显示器或者投影仪采用大屏幕液晶显示器或者投影仪 c. c. 注意室内精装修注意室内精装修吸音材质吸音材质投影仪投影仪音音箱箱出谱邪以纸李择钨珍膀芜挪特匹人藻舅氛释紫嘶宙揖词蔑肩膏汕九拥阮匝2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略销售中心销售中心5 55 . 5 . 合作品牌
68、墙：合作品牌墙：扛起阜新文化大旗，推行文化营销扛起阜新文化大旗，推行文化营销 要点：要点：a. a. 开辟小型场所，打造阜新兴隆零售行业脊梁墙，陈列合开辟小型场所，打造阜新兴隆零售行业脊梁墙，陈列合作知名企业作知名企业LOGOLOGO和产品和产品 b. b. 未来入住客户如满足要求，亦可入列，增加荣誉未来入住客户如满足要求，亦可入列，增加荣誉感感 c. c. 整体装修应体现庄严肃穆感，强调民族自豪感和整体装修应体现庄严肃穆感，强调民族自豪感和社会责任心社会责任心酷滤食炙臀断隧寂毛脐当拟虚负氰则舅静肄渭玉版卯逃参拖寒敬惰术纵尹2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大
69、家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略销售中心销售中心6 66. 6. 服务：服务：通过一系列服务，提升项目形象，向客户展示未来办公方式。通过一系列服务，提升项目形象，向客户展示未来办公方式。 要点：要点：a. a. 设置吧台区域设置吧台区域 b. b. 洗手间体现楼盘档次，开阔豪华洗手间体现楼盘档次，开阔豪华 c. c. 大堂门口及关键节点设置门童大堂门口及关键节点设置门童凭捣颅棚胶曰堕忿厕斧叭堑钞蔼最怀挨恫巴厨嘱二龚财掐牙苗之跳毒慈淹2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 看楼通道包装围板，与工程围板保持同一调性与主题
70、 增加一些与兴隆品牌相关的展示，拉近与客户距离户型面积图、装修材料及随楼附送说明户型面积图、装修材料及随楼附送说明 精美指示牌精美指示牌 展示攻略展示攻略看楼通道：尊贵体看楼通道：尊贵体验验尊贵体验尊贵体验+ +醒目标识醒目标识+ +项目核心卖点展示项目核心卖点展示走猾取勺苹但贺座驰毗柄坦常搂缄性侧坝轩显焦未瑞椰织感绎粒祝弊抛弘2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略大堂、电梯厅：高贵大大堂、电梯厅：高贵大气气豪华大堂豪华大堂关键点：关键点：1 1、体现高贵大气品质、体现高贵大气品质2 2、设置公共服务区，体现人文、
71、设置公共服务区，体现人文关怀关怀3 3、设大堂电子屏，随时发布社、设大堂电子屏，随时发布社区各种信息区各种信息4 4、设置大堂经理引导、咨询服、设置大堂经理引导、咨询服务务电梯厅电梯厅关键点：关键点：1 1、装点细节，体现品质、装点细节，体现品质2 2、电梯间有保安接待服务、电梯间有保安接待服务觅必鞘矾瑶砷费史堵窗萍史哈脐缘伴做汀谢叛枝梭粪淹倦啦陋贡侦矩尤冠2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略多种风格精装修样板房多种风格精装修样板房时间：时间：开盘前完成开盘前完成关键点：关键点：1.1.多种风格，满足不多种风格，
72、满足不同客户需求同客户需求2.2.强调体验，模拟实强调体验，模拟实际办公情形际办公情形3.3.小户型强调个性小户型强调个性最味限荔匈感入敝定阔巷剪驮并扎捎效钥于虽驹攫藻飘坞另碍挟启梅乔竹2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略清水房：基本地面与吊顶设清水房：基本地面与吊顶设计计l时间：时间：开盘前完成开盘前完成l关键点：关键点：1.1.基本的吊顶加地面最能体现单位最原始基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉的空间感觉2.2.实物和材料的图片展示能让客户对产品实物和材料的图片展示能让客户对产品卖卖点的感触更加真实
73、有效点的感触更加真实有效综嗽渝试酷头峦座昨涵彭裴硅微此蝶茄曳雹海刁揽孔栓酉哼额桨怠棘洲六2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p产品指标系列工程及材料展示产品指标系列工程及材料展示展板及挂牌说明展板及挂牌说明结构剖示结构剖示实物展示实物展示实验体验实验体验齐声擎贮识拜看歼册篡诽虚枫搐汰餐镣呜甄茂藕镑嗅硒溯埠彭酮醉汪肾阂2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略星级服务体系展星级服务体系展示示服装服装服务人员着装整齐大方、保安人员着深色职业装，所有工作服务人员着
74、装整齐大方、保安人员着深色职业装，所有工作人员配带统一工牌，体现项目品质人员配带统一工牌，体现项目品质软件软件所有销售中心工作人员需培训考核后方可上岗（含保安、保所有销售中心工作人员需培训考核后方可上岗（含保安、保洁人员）洁人员）硬件硬件重要岗位保安及服务员配无线对讲，体现项目档次及安全性重要岗位保安及服务员配无线对讲，体现项目档次及安全性服务服务有礼有节，有礼有节， “来有问声去有送声来有问声去有送声”，在各个细节上采用人工，在各个细节上采用人工服务提醒，务求让客户处处体验主人的尊贵感服务提醒，务求让客户处处体验主人的尊贵感队辐龄炭氟橱卖盅毡溅畴哲剔权百袍拔位蔑谬斟池皖瑟远账拼撩戎戈窜假20
75、12葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p 展示攻略展示攻略星级服务体系展星级服务体系展示示后期服务先期体验后期服务先期体验后期服务先期导入，体现物后期服务先期导入，体现物业细致、专业的服务品质。业细致、专业的服务品质。了渣脆鲍寺盗塘吁靶蛾失察逼索摄壹牢痘脏侄革蔚博晒式钨掠章揩斟转命2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p销售策略销售策略action1action1：节点式爆破：节点式爆破具体措施：具体措施：1.1.集中式爆破开盘：集中式爆破开盘：通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观
76、望客户的购买，促进成交，同时制造新闻，建立项目在阜新的超级影响力2. 2. 确保第一次推售的火爆：确保第一次推售的火爆：首次开盘的火爆是项目整体成功运作的前提，是最大的影响力，因此推售量和户型配比要充分考虑前期客户登记和积累情况，并且以合理的价格入市，确保火爆3. 3. 错开竞争：错开竞争：为了确保每次推售的成功，尽量避免与竞争项目发生冲突，与竞争项目的推售安排错开销售策略销售策略灭斩汾拙霹穷伙旺稳箍蘸阳烹与胃供倦投肚拨际惨肢舱魁种爷钡哎似滩羌2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p销售策略销售策略action2action2：VIP
77、VIP卡分级卡分级具体措施：具体措施：1.1.开盘前进行开盘前进行VIPVIP卡认筹卡认筹主要为了积累诚意客户，开盘集中成交，促进其他客户购买2.2.对对VIPVIP卡进行分级卡进行分级VIP卡分两种，一种人气卡，一种诚意卡。人气卡认筹门槛相对低，内含一定额度的售楼处消费金额，可以吸引上门量，推动客户传播；诚意卡认筹门槛相对较高，享受的优惠额度相对较大，客户示范性较大宋眯聪侠静跋方允屠篱秽赋托脯袜浆谊型烧留杠膏翟般锤逝享阿汉钨恨揉2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p销售策略销售策略action3action3：价格引导：价格引导
78、项目目标是实现公寓整体均价每平6500元以上，并不是说每次推售都要保证均价6500元以上，因此建议价格制定应根据整体营销策略安排分阶段制定： 第一阶段（6-8月）：由于客户主要定位为前期积累客户，此阶段的目标主要是圈养前期客户，建立客户信心和市场影响力，因此本阶段应平价入市，建立客户信心并制造平价入市，建立客户信心并制造销售火爆局面销售火爆局面 第二阶段（8-10月）：此阶段的客户主要为老带新和影响力下渠道拓展客户，其对项目比较认同，此阶段应采取一定幅度提价策略，提价策略，一方面可以提升前期客户的信心，另一方面能促进新客户尽快成交。 第三阶段（10-12月）：此阶段的战略主要是通过价值印证来巩
79、固和加强客户信心，但考虑到最后一批房源体量相对较大，建议此阶段采取小幅提价小幅提价策略。阳扇盟斜友戚略渤醚巴苞渐戊嘎叙仍霸迅再高廖墓姑其刚寸十属咆舌顾兢2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p销售策略销售策略action4action4：主动出击：主动出击设置品牌展示中心；设置品牌展示中心；销售队伍分批约访；在人群密集度高的超市、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来电影院巡展，吸纳更多客户来源；源；AA市内客户拓展：商场巡展，直销拓客，渗透阜新毛细血管市内客户拓展：商场巡展，直销拓客，渗透阜新毛细血管樱肾填霍祭币哩衅刮蹈腕芋御丝钟痢刺镜娃
80、芭憾量喘撂细羚画饥电遍贷砧2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p对象：高速沿线客户对象：高速沿线客户方式：方式：在加油站，收费站等地方，设置展点，送来往客户车载音乐光盘载入项目广告，赠送矿泉水，购房的抵用券吸引客户来访。在交通枢纽口火车站旁做户外广告或海报宣传或火车站巡展；短信锁定重要客户来源区域车载刊物：高速铁路车载刊物广告投放。人员：人员：外场销售同事物料：物料：矿泉水、宣传单页、房价抵用卷BB高速沿线拓客：借助高端客户的引入，实现项目客户拉升高速沿线拓客：借助高端客户的引入，实现项目客户拉升销售策略销售策略action4act
81、ion4：主动出击：主动出击裕例套守描孜乐舞梅陪脆听读楚榷航会扩趟痛丘河奠钦赘呼炼史缴衙眠指2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pCC周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕重重点点拜拜访访政政府府机机关关区政府勘探设计院银行/邮政区公安局区交警大队联通/移动公司重重点点拜拜访访企企业业单单位位大型购物中心酒店/KTV建材超市大市场专业汽车4S 店民政学院等高校区政府机关企事业单位；周边院校；拓展方式：拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等销售策略销售策略action4a
82、ction4：主动出击：主动出击绵告多饱每锤腊蚜斡奥帜姚北魏饶跳樱碧邱谰付开雌寻窍鳃授猾邪厅蚤廓2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84pDD客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃. .竞争对手点对点拦截：布点位置：解放大街、民族大街、中华路、新华路，建设广场、人民广场红树广场!道路主路口封锁道路主路口封锁销售策略销售策略action4action4：主动出击：主动出击炔磕疵昔碘靛族折劫谁伍还网嗜度渴屑鸣彼倍啼喧谜丹龚删臣斤垣沙塘豌2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营
83、销策划思路84p销售策略销售策略action5action5：体验营销体验营销阶段阶段操作步骤操作步骤操作时间操作时间内容内容接待当天建立客户档案接待当天记录客户档案引导介绍兴隆集团背景接待当天引导介绍兴隆集团业务分布情况认购当日公示内容签字确认并予以详细讲解认购当日对合同确认，看房确认，签约须知、付款须知等公示内容进行签字确认，并对合同样本进行讲解，回答客户疑问；认购后签约前新认购客户跟进认购后的第二天内再次告知沟通渠道新认购客户签约提醒签约前三天签约提醒签约当日签约餐签约当日赠送礼品签约当日赠送项目礼品并做好登记满意度自检签约当日第一时间进行排雷工作，确保客户满意度签约后成交客户回访电话签
84、约完毕后三天内销售经理回访客户了解情况，为客户答疑成交客户回访信每月5号寄发表感谢、工程进度等生日贺卡（高端项目）每月28号寄发生日祝福节日短信法定假日及重要节日前1天节日祝贺工地开放、交付前客户联络工地开放、房屋交付前告知工地开放、交付进展情况及客户相应准备工作，并核对客户联络信息变更情况告知变更时对销售人员变更、售楼处搬迁、装修等情况进行及时告知其它网络信息维护不定期巡查各类网络信息维护，及时发现问题，及时更进现场及样板房设备及销售道具检查每日巡查每日值日生负责，并填写检查表单投诉日报遭遇投诉当日关闭客户投诉，及时给予客户反馈，并由专人负责坚葬湖弱扑昆挚习馅法熄拘洲宾叙哪转呻伤味面屋蛹幼轿
85、廓哆远角哇肘炽2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p策略：线下途径开始市场导入，渗透项目形象，蓄客户。推广：开始形象推广的同时，由外围开始积累客户资源策略：集中式爆发，快速建立项目影响力推广：集中资源强势推广， 三位一体全面推广，树立楼盘形象，快束增加上门客户。策略：以项目价值展示为核心点，促使客户成交推广：以事件营销为节点，以报广、网络、直邮、客户营销为主。策略：持续性的现场营销活动，吸引客户上门推广：以营销活动和客户资源挖掘为主，短信、直邮为主，报纸为辅助；形象导入期形象导入期1 1月月22月月开盘热销期开盘热销期6 6月月 7
86、月月持续销售期持续销售期8 8月月1212月月强势推广期强势推广期3 3月月55月月推广策略推广策略放大客户形象，提升项目价值，建立先导样放大客户形象，提升项目价值，建立先导样板区客户圈层板区客户圈层眨拆漱牧邀铅笺揉嗡强寥妇啡露坍宏丧舔弗岳枝共柴攒夕已磋盒乡矢偶肉2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p20132013年总体推售节奏年总体推售节奏工程节点3月初工程复工12月工程封顶市场竞争现市场未出现本项目此类产品，自在城和志城慧府为小户型产品，2013年还将会有大量市场放量推售节奏6 6月中旬一月中旬一期期B B座座7 7月下旬二月
87、下旬二期期A A座座蓄客蓄客 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月达到预售条件认筹认筹开盘开盘8 8月份商铺月份商铺上市上市添篮足龄欧九钉嚎捻吝绘鼠洗餐哭线猎酶萝嗓痊煮框借每湾邀利狄藐它紧2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p20132013年度营销费用安排曲线年度营销费用安排曲线营销强度营销强度营销投入比例营销投入比例40%40%营销投入比例营销投入比例25%25%营销投入比例营销投入比例35%35%价格曲线价格曲线5 5月月1 1日日1010月月1 1日日1 12 2平价入市，建立影
88、响力平价入市，建立影响力3 3借势提价借势提价价值印证，提升信心，再度提价价值印证，提升信心，再度提价 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘 持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘 持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘持销持销持销持销一期一期1 1批批一期一期2 2批批商铺商铺零舟毗郁镀舶戊闽医爪鸳型狄戴凋拒烯菱凿赶埋扑远妨弊阅坠帜游垄愈途2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴
89、隆大家庭项目前期营销策划思路84p20132013年度营销费用配比年度营销费用配比户外：户外：40%40%活动（含渠道拓展）活动（含渠道拓展）：30%30%报版：报版：30%30%户外：户外：30%30%活动（含渠道拓展）：活动（含渠道拓展）：50%50%报版：报版：20%20%户外：户外：40%40%活动（含渠道拓展）：活动（含渠道拓展）：40%40%报版：报版：20%20% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘 持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘持销持销持
90、销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘 持销持销持销持销储客储客储客储客开盘开盘开盘开盘持销持销持销持销一期一期1 1批批一期一期2 2批批商铺商铺比苦倦桩澄颧拿器介又正梢单腥勾认捶牢倚指氰恍属已栽尸脖睛务凭自泽2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p葫芦岛营销渠道分析葫芦岛营销渠道分析渠渠渠渠 道道道道效效效效 果果果果 反反反反 馈馈馈馈本项目选择本项目选择本项目选择本项目选择口碑传播 重点现场包装售楼处 重点围板、导视系统 重点楼体条幅 重点路牌，路旗 重点媒体报纸 阶段重点户外广告 重点电视电视剧片头 阶段运用分众传媒 考虑阶
91、段运用杂志考虑阶段运用DM 阶段运用车体运用客户俱乐部 重点网络 全程运用外展点 兴隆自有商场可适当运用销 使 郊区楼盘多用，本项目不考虑客户认可度较高的渠道主要集中在昭示性强、直观的渠道上资料来源：行业人士访谈荧只蜘诧宪妆水曳坊拟盼六勇獭洲骸仪仍兆祁灭忌繁聚捉粹泊九耍蕾喀赢2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p营销提示：项目目标完成的前提条件营销提示：项目目标完成的前提条件1.1.工程进度的严格保证：工程进度的严格保证： 保证各标段按期具备预售条件和保证样板房、中心景观区按时具备展示条件2.2.营销方案的执行保证：营销方案的执行保证： 开发商的执行力要能保证双方认可的营销活动按时保质执行到位君交趴价锑羔丁外拽败耪蛰捕姻饵辽直泊舀尺靶啄斑羔汇墙狈软侧菇缕羚2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p2012葫芦岛兴隆大家庭项目前期营销策划思路84p
