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1、绿城新湖荣誉出品二零零七年七月百合新城商业部分百合新城商业部分市场定位研究报告市场定位研究报告绿城新湖荣誉出品 第一部分第一部分第一部分第一部分 海宁海宁宏观环境研究宏观环境研究l l 城市概况城市概况城市概况城市概况l l 经济发展经济发展经济发展经济发展l l 房地产运行房地产运行房地产运行房地产运行l l 城市规划城市规划城市规划城市规划l l 商圈规划商圈规划商圈规划商圈规划 l l 本部分小结本部分小结本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品1城市概况城市概况海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件海宁与
2、周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件 海宁位于浙江省东北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区 。海宁面积700平方公里，辖4街道8镇。2005年末海宁总人口为64.4万人。l海宁拥有由省道、国道、高速、铁路及水道组成的完善的水陆交通网绿城新湖荣誉出品l近年来，海宁宏观经济运行加速海宁宏观经济运行加速，“十五”期间，GDP年均增长15.4，其增速较快的原因在于“外向型经济与民营企业的发展”。l海宁外向型经济比较发达：通过实施“外向型”经济发展战略，利用外资和外贸双双进入浙江省前八名。l海
3、宁工业项目对整个经济的推进效果明显：海宁目前形成了皮革、家纺、经编等支柱性产业。l海宁商贸、旅游、金融产业发展呈加速趋势。l海宁经济持续快速协调发展，综合实力不断增强，在全国百强县（市）中的排名由2000年的第29位上升到目前的第19位。1经济发展经济发展海宁具有非常强的的经济发展活力海宁具有非常强的的经济发展活力绿城新湖荣誉出品lGDP稳固增长，02-04年增幅呈快速增长之势，05年增幅稍有回落，与杭州、长兴等城市类似。l2005年海宁人均GDP为33874元，增幅达15.56%。同期杭州人均GDP为44487元，长兴为21850元。（数据来源： 海宁统计年鉴）1经济发展经济发展地区地区GD
4、Pl收入与消费收入与消费GDPGDP增长率增长率房地产业房地产业发展状况发展状况小于4%4%萎缩4-5%4-5%停滞5-8%5-8%稳定发展大于8%8%高速发展海宁经济处于快速发力海宁经济处于快速发力海宁经济处于快速发力海宁经济处于快速发力期，其期，其期，其期，其15.4%15.4%15.4%15.4%的年均的年均的年均的年均GDPGDPGDPGDP增幅表明海宁房地增幅表明海宁房地增幅表明海宁房地增幅表明海宁房地产业处于快速发展期。产业处于快速发展期。产业处于快速发展期。产业处于快速发展期。绿城新湖荣誉出品l海宁的二产占GDP的比重呈逐步增加之势。这说明海宁的工业具有良好的发展势头。l近年来，
5、海宁工业性投资逐年增长，其中皮革、家纺、经编为海宁的三大特色支柱产业。l目前海宁市第三产业存在发展相对滞后等深层次问题和矛盾，难于很好地适应区域经济社会发展的客观要求，根据政府规划，到2020年，第三产业比重将达到45%以上。（数据来源： 20012005年海宁统计年鉴）1经济发展经济发展地区地区GDPl收入与消费收入与消费海宁经济以工业为支柱产业，而其持续稳定增长使其经济也具有较强的持续性；海宁经济以工业为支柱产业，而其持续稳定增长使其经济也具有较强的持续性；工业投资的加快，将创造更多的就业机会，也有利于提高在职员工收入。从而一定工业投资的加快，将创造更多的就业机会，也有利于提高在职员工收入
6、。从而一定程度上增加楼市的购买力和程度上增加楼市的购买力和在休闲娱乐的消费投入在休闲娱乐的消费投入。绿城新湖荣誉出品l市区人均可支配收入每年增长市区人均可支配收入每年增长10%10%左右左右（数据来源： 20032005年海宁统计公报）1经济发展经济发展l地区地区GDPGDP收入与消费收入与消费l社会消费品零售总额持续上升。社会消费品零售总额持续上升。海宁的居民收入稳定增长，海宁的居民收入稳定增长，其消费力的提高也较为迅速。其消费力的提高也较为迅速。大量私营企业的存在，使海大量私营企业的存在，使海宁经济具有明显的宁经济具有明显的“藏富于藏富于民民”的特征。这为房地产市的特征。这为房地产市场的发
7、展提供有力支撑。场的发展提供有力支撑。（对比：2005年杭州城镇人均可支配收入为16603元。长兴为15350元，平湖为14463元）绿城新湖荣誉出品l小海宁大市场。产业催发市场，市场拉动产业，这是海宁市借助专业市场，发展区域特色经济的一条重要成功经验。l海宁的发展目标是着力打 造“三大基地”：世界皮革基地、全国家纺制造基地、全国经编工业基地。l2006年海宁共有个体工商户4.81万家，各类企业5362家，其中规模企业1072家，上市公司3家。全市规模工业实现产值416亿元，在嘉兴市各县市中居第一位。l皮革业如今已成了海宁的第一大产业。虽然既不产皮也不产革，但皮革业装备水平和制革技术全国领先，
8、涌现了“雪豹”等一大批名牌产品和知名骨干企业。去年仅此产业就实现工业总产值135亿元。l目前海宁全市拥有经编设备1100台（套），被国际设备供应商称为“世界上经编机最密集的地方”。目前海宁经编及染整企业245家，产品在国内市场的占有率达到40%。 l2006年海宁皮革城总交易额达到了68亿元；l2006年许村的中国家纺装饰城和中国轻纺城，总成交交易额有40.2亿，其经营的装饰布、沙发布、窗纱、床上用品，产品市场占有率35%，名列全国第一。l另外，根据一般经验，公务员、教师、医生在当地都属于高收入人群。（百合新城业主构成状况也可反映出这个情况）。1经济发展经济发展( (藏富于民）藏富于民）海宁富
9、裕阶层主要包括三大产业中的各类企业、市场个体工商户以及泛公务员人群。海宁富裕阶层主要包括三大产业中的各类企业、市场个体工商户以及泛公务员人群。绿城新湖荣誉出品1旅游经济发展旅游经济发展海宁是长三角南翼地区的假日休闲旅游胜地，拥有丰富的旅游资源，如盐官古镇、海宁是长三角南翼地区的假日休闲旅游胜地，拥有丰富的旅游资源，如盐官古镇、“安澜园安澜园”遗遗址、徐志摩故居等中外驰名。著名的钱塘潮被誉为址、徐志摩故居等中外驰名。著名的钱塘潮被誉为“天下奇观天下奇观”，每年都吸引大量游客。，每年都吸引大量游客。 海宁接待国内外游客人数及旅游创海宁接待国内外游客人数及旅游创收连年增长，收连年增长，2006200
10、6年海宁旅游人口年海宁旅游人口达到近达到近300300万，主要是通过皮革城万，主要是通过皮革城和观潮吸引。和观潮吸引。 其中，国内游客占据绝对主力。其中，国内游客占据绝对主力。 百合天地商业中心旨在打造百合天地商业中心旨在打造“海宁海宁第三张金名片第三张金名片”，可以利用在皮革，可以利用在皮革城和盐官观潮景点做推广，吸引游城和盐官观潮景点做推广，吸引游客来百合天地来消费。客来百合天地来消费。绿城新湖荣誉出品l近几年固定资产投资保持稳定增长，其中03年增幅最高，达到近50%，近两年增幅有所放缓。l 海宁房地产开发投资在固定资产海宁房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重在投资中所占的比重在040
11、4、0505年迅年迅速增加。速增加。l但从整体来看，海宁该指标上均但从整体来看，海宁该指标上均低于全国，不过差距越来越小。低于全国，不过差距越来越小。（数据来源： 20012005年海宁统计公报）（数据来源： 根据海宁、长兴和全国历年统计年鉴相关指标计算而得）1房地产运行房地产运行l房地产开发投资从02年开始快速增长，04年达到顶峰，05年因宏观调控等原因而快速降温。0404年对海宁房地产市场而言是非常年对海宁房地产市场而言是非常关键的一年关键的一年, ,房地产迅速膨胀。房地产迅速膨胀。绿城新湖荣誉出品1城市总体规划城市总体规划发展思路发展思路发展思路发展思路l双核：双核：在市域范围内培育一主
12、一副两个发展极核。进一步扩大主城区城市规模，完善城市功能，增强城市辐射能力，同时建设长安市域副中心，形成覆盖全市域的服务体系。l四区：四区：实施非均衡的分区发展策略，将全市划分为4大片区。东部中心城片区东部中心城片区集中发展：集中发展：该区包括主城区和丁桥镇，是城市集中发展地区。主城区周边地区为农业开敞地带和建设控制地区，工业向主城区集中，郊区主要发展生态农业和休闲旅游业。西部临杭片区西部临杭片区均衡发展均衡发展：该片区由许村、长安和盐仓新区组团构成。该片区是海宁市接受杭州市辐射的主要区域，可利用区位优势加快发展工业和房地产业。形成以长安为中心的组合型城市片区，各组团相对均衡发展，功能各有侧重
13、。许村组团和盐仓新区以发展工业、居住为主，长安组团以发展第三产业为主。中部小城镇片区中部小城镇片区分散发展：分散发展：该片区是由周王庙、盐官、斜桥三镇组成的中部生态开敞区。东南部生态旅游片区东南部生态旅游片区生态保护：生态保护：该片区由袁花镇、黄湾镇和尖山新区组成。发展节能产业、环保产业、高新技术产业、生态农业和休闲旅游产业。l一带：一带：在杭浦高速公路和钱塘江岸之间设置生态保护带，主要发展观光旅游，区内人口以迁出为主，逐步降低人口密度。积极促进城镇集中发展，集约利用土地，按照积极促进城镇集中发展，集约利用土地，按照“资源共享，生态优先；城乡兼顾，资源共享，生态优先；城乡兼顾，择优集中择优集中
14、”的原则，构筑的原则，构筑“两核四区一带两核四区一带”网络型城乡协调发展的空间结构。网络型城乡协调发展的空间结构。11绿城新湖荣誉出品l 规划期限：规划期限： 近期至近期至20102010年年 远期至远期至20202020年年l 城市人口规模（主城区）：城市人口规模（主城区）： 20102010年年 4040万万 20202020年年 5555万万l 主城区建设用地规模：主城区建设用地规模： 20102010年年 4040平方公里平方公里 20202020年年 5555平方公里平方公里l 经济发展目标：经济发展目标： 在在20102010年之前达到国外中等发达国家水平，基年之前达到国外中等发达
15、国家水平，基本实现现代化。本实现现代化。 到到 20102010年前，国内生产总值以年均年前，国内生产总值以年均13.0%13.0%的速度的速度递增，到递增，到20102010年末，生产总值达到年末，生产总值达到400400亿元以上，亿元以上，人均生产总值达到人均生产总值达到50005000美元。美元。2010201020202020年之间国年之间国内生产总值以年均内生产总值以年均7%7%的速度递增，的速度递增，20202020年生产总值年生产总值总量达总量达800800亿元，人均生产总值达到亿元，人均生产总值达到70007000美元左右。美元左右。1城市总体规划城市总体规划l环环杭杭州州湾湾
16、现现代代工工贸贸强强市市l长长三三角角文文化化旅旅游游名名市市l杭杭嘉嘉湖湖宜宜居居创创业业新新市市城城城城市市市市定定定定位位位位绿城新湖荣誉出品1城市总体规划城市总体规划l一主(主城区)：城市建设用地由硖石组团与马桥组团构成，近期主要向西、向南发展，远期向北向东发展。l一副(长安组团)：海宁市域副中心。城市建设用地发展方向近期向南发展，远期向西发展，在东西大道以北地区发展。l两新（区）：盐仓新区组团（以工业为主的滨江新区，城市建设用地发展方向以向南为主，与杭州下沙副城相连接）、尖山新区组团（具有滨江特色的生态型新区，城市建设用地主要控制在嘉绍高速公路以东区域）l七组团:许村组团(西部地区工
17、贸型城镇组团)、周王庙组团（中部地区的工业型城镇组团）、丁桥组团（东部地区居住型城镇组团）、斜桥组团（中部地区工业型城镇组团）、盐官组团（中部地区工业型城镇组团）、盐官古城组团（旅游观光型城镇组团）、袁花组团（海宁东南部地区的工贸型城镇组团）。空间布局结构空间布局结构空间布局结构空间布局结构到到20202020年，海宁将形成年，海宁将形成 “一主、一副、两新、七组团一主、一副、两新、七组团”的空间布局结构。的空间布局结构。绿城新湖荣誉出品海宁主城区商圈规划图城市商圈规划：l近中期打造“一商核二商圈一个市场群”：l老城商业核心区、城南、城北两大商圈、城西南市场群发展战略l中远期打造“一商核三商圈
18、一个市场群”：l老城商业核心区及城南、城北、城东三大商圈、城西南市场群发展战略。海宁城市发展：l规划中海宁城市以向南、向西发展为主，兼顾向东、向北发展，形成以现有城区为中心，多向跳跃发展的组团式布局结构绿城新湖荣誉出品1海宁主城区商圈规划海宁主城区商圈规划老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区l商圈区域范围：东起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北临西山路、西寺桥街。l政府对此商圈的定位是“传统繁华休闲购物核心区传统繁华休闲购物核心区”，考虑到城市未来发展格局的变化及当前经济发展、消费水平的变化，政府
19、认为商圈打造的重点在于现有业态的重新调整与整合，提升城市现代商贸服务业的休闲、娱乐品位，提升档次。l政府对此商圈近期规划重点：一是业态整合；二是提高档次，增强整体休闲品味；三是改著善交通条件和停车条件。通过若干年的努力，把老城区建成繁华的，充满现代气息的，业态业种丰富的海宁核心商业区。考虑到城市未来人口布局结构的变化及城南、北、东各商圈的逐步形成，中心区商业核心的打造应突出其繁华、热闹、娱乐、休闲的氛圈，培育核心区商贸服务业特色，并加大商务、金融、中介等方面的功能。绿城新湖荣誉出品l老城核心商业区老城核心商业区城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群
20、l城南新区城南新区l商圈区域范围：海州路两侧，碧云路以东，约1平万公里区域。l规划构想：目前城东地区人口尚未集中，近中期商圈还难以完全形成，但考虑到城东地区外商居住较多、中高档住宅逐日增加，根据规划，海宁未来的会展中心也将在城东地区选址建设。预计在中远期，城东地区将逐步发展为城市高档休闲居住区，与此相配套，有必要在该地区培育城市高档文化休闲商圈城市高档文化休闲商圈。l部分规划由容：1家融购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的2万平方米左右的高档商业会所，内设品牌服装专卖店、高档饰品店、酒吧、咖啡吧、健身娱乐设施等；1家5000平方米左右的中型标准超币，多家小型便利超市、面餐店、蛋糕房；多家特色餐引店；
21、设置商务休闲吧、咖啡吧、茶吧、酒吧、音乐吧、水果吧等高档休闲服务设施；待条件成熟，中远期后，在区域内选址建设3万平米左右的海宁会展中心；1海宁主城区商圈规划海宁主城区商圈规划绿城新湖荣誉出品l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区城北经济开发区城北经济开发区 城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区l区域范围：以城北海昌街道为核心的25平方公里区域。l定位：大众生活型购物集中区。l规划构想：城北地区是海宁工业生产与加工聚集区，人口较为集中，今后还将汇聚起众多的生产、加工人员。商贸服务业发展应以服务于区域居民及外来务工者的生活消费需要，培育以大众生活大众生活消费为主的社区型
22、购物集中商业区消费为主的社区型购物集中商业区，本规划对城北商圈进行框架式布局。l具体规划内容选址建设面积在1万平万米左右的海宁农副产品批发市场，强化相应的物流配送中心建设1-2家不同规模的(500010000平方米左右)的邻里中心式的综合性商贸服务业建筑选址可在人口集中的居民区附近，内部引入一家面积在2000平方米左右的有较高档次的超市，配套引入连锁店、餐饮、图书馆、医疗站、健身设施、职业中介、社区办公、派出所、储蓄所等与居民日常生活密切相关的服务业建成1-2象中型超市及多家社区型便利商店，2家室内标准菜市场先期建成1条综合商业街1海宁主城区商圈规划海宁主城区商圈规划绿城新湖荣誉出品l老城核心
23、商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区l区域位置：海州路以南，海宁大道以西，城南大道以北市场群区域。l规划设想：城西南地区预留有千亩左右的商业及市场用地商品交易市场发展潜力巨大，西南市场群商业区在中期以后将承担起海宁重要的商贸交易任务，地位将日益上升，成为海宁重要的商业区。考虑到新区建设档次较高，规划分期建成能够积极引进和吸纳具有国际先进水平的商贸流通业态集群，使之成为海宁未来海宁未来高档次商品与市场交动集中区高档次商品与市场交动集中区，商业设施规划建设主要以服务于区域范围内的市场交易活动为主以服务于区域范围内
24、的市场交易活动为主，重点发展金融服务、商务、餐饮、贸易咨询、展会、物流，及相应的市场管理服务等，并配合以商业零售、餐饮服务业等的均衡发展。1海宁主城区商圈规划海宁主城区商圈规划l部分规划内容：市场群西南侧区块选址建设一家营业面积在2万平方米以上的综争商务大楼，1 1至至3 3层可引入一家国内层可引入一家国内外著名精品百货商店外著名精品百货商店，上面包括酒店式公寓、商务办公、商品展示场馆、健身中心等，可供国内外客商长期居住逗留，以钱江路、环西二路为商业主轴，两侧重点发展与市场群建设相配套的商务金融业、服务业、餐饮、酒店、宾馆、贸易咨询、服务业等，分期引进1家五星级高档次酒店及若干家三星级以上酒店
25、；先期引入1家5000平方米左右的中型连锁超市，以后逐步发展23家不同规模的大中型超市，引进知名品牌的咖啡吧、酒吧、茶楼、影楼等休闲设施；引进知名品牌的咖啡吧、酒吧、茶楼、影楼等休闲设施；绿城新湖荣誉出品l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群城南新区城南新区l区域范围：新海宁市行政中心周边（钱江路-海昌路交叉口及周边地区）。l定位：满足居民购物、休闲、集会、娱乐等综合消费需要，服务于市场群产业发展及商务活动满足居民购物、休闲、集会、娱乐等综合消费需要，服务于市场群产业发展及商务活动的海宁市高档次商贸服务中心节点，新兴
26、的时尚休闲购物区。的海宁市高档次商贸服务中心节点，新兴的时尚休闲购物区。l规划构想：洛塘河以南地区随着新行政区的迁入，体育中心、文化中心的建成，人气目趋旺盛，各项活动会逐步丰富，周边又有南苑一、二、三、四、五里、锦绣花园等众多居民集中居住小区，预计今后将聚集起10万以上的生活居住人口，商贸服务业的发展需适应城市人口转移方向与发展格局变化，本着“以人为本”的思想，高起点、前瞻性，提升档次，合理布局，满足消费者需要。根据海宁城市建设发展规划，规划中期以后，随着城西南市场群的建设完工，城南新区的行政、文化、医疗、体育金融中心的地位将不断上升。l区域商贸服务业发展目标：一是满足当地居民生活居住与行政办
27、公消费需要，重点发展与人民生活密切相关的生活配套购物、服务设施，注意新区建设中的商业档次提升。二是服务于西南地区市场群交易需要，相应发展金融、保险、中介、现代物流、仓储、配选、托运、贸易咨询、酒店等业态。1海宁主城区商圈规划海宁主城区商圈规划绿城新湖荣誉出品从宏观经济透视房产市场机会从宏观经济透视房产市场机会1本部分小结本部分小结l海宁宏观经济效益继续上升，城市化水平和人民生活水平稳步上升。l居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。l海宁创造环杭州湾工贸强市的城市定位导致工业从业人员众多，这注定其购房群体以此部分人群为主，但是海宁在引进
28、内外资的同时也引进了高层次的管理人才，从而加大了中高端市场的需求。l海宁创造宜居城市及长三角文化旅游名市的城市定位使得海宁的城市环境日趋完善，而旅游人群及旅游收入的逐年提高，为项目打造海宁特色旅游景点成为一种可能。l海宁的经济发展因其特有的地理位置和独特的商业环境，商贸业发展优势明显，吸引了大量外来投资者和商贸从业者，随着城西南专业市场群的扩大，批发零售在今后几年还有相当大的发展潜力，随着城市整体规划的向南发展，城南新区商圈的形成将对海宁市经济带发展带来一次快速提升的机遇。l从规划情况来讲，城西南市场群商圈为城南商圈带来了机遇，而城东商圈则带来了竞争。l从宏观经济分析可以看出，海宁市的经济处于
29、持续稳定的发展阶段。房地产业的发展速度非常迅猛，尤其是商业房产未来两年大量的开发，各个行业的稳定发展，以及大规模的城市建设、基础设施建设和城南新区的规划将是海宁市的城市发展重点，同时也为本项目的投资开发提动了良好的外部环境。项目定位中高端市场以及打造成为海宁特色旅游景点有坚实的基础项目定位中高端市场以及打造成为海宁特色旅游景点有坚实的基础绿城新湖荣誉出品 第二部分第二部分第二部分第二部分 项目土地属性研究项目土地属性研究l l 百合新城基本概况百合新城基本概况百合新城基本概况百合新城基本概况l l 百合新城商业分布百合新城商业分布百合新城商业分布百合新城商业分布l l 项目周边居住状况项目周边
30、居住状况项目周边居住状况项目周边居住状况l l 项目周边配套情况项目周边配套情况项目周边配套情况项目周边配套情况l l 项目周边商业项目项目周边商业项目项目周边商业项目项目周边商业项目l l 本部分小结本部分小结本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品u用地面积：1400 余亩 u建筑面积：110万平方米u建筑密度：20.99u绿地率：50.0u容积率： 0.8u总户数：5000户 u人数：18000余人u海宁城南新区，距市区约2公里u住宅产品： 联体排屋、别墅、多层、高层公寓u建筑特色：地中海、西班牙风情2百合新城基本概况百合新城基本概况绿城新湖荣誉出品市市场场群群商商圈圈城城西西南南城城南南新
31、新区区商商圈圈海宁老城核心商海宁老城核心商业业区区城北城北经济经济开开发发区商圈区商圈城城东东文化休文化休闲闲区区商圈商圈绿城新湖荣誉出品海宁的海宁的商贸中心商贸中心海宁的海宁的政务中心政务中心海宁的海宁的高档住宅区高档住宅区绿城新湖荣誉出品文化特色街文化特色街文苑文苑路商路商业业百合天地百合天地商业中心商业中心钱江西路商业钱江西路商业海宁最大的别墅排屋区海宁最大的别墅排屋区百合新城商业共分为五个部分，建筑面积6万余方，其中已经交付的有8000方。1、文苑路沿街独立商铺（交付）；2、文苑路商业内街（交付）；3、文宗路商业中心和2个社区会所，07年交付；4、环南二路东区高层沿街底铺 ，07年交付
32、；5、文苑路东区沿街底铺，08年交付绿城新湖荣誉出品l建筑面积：28785平米，包括二个（6146平米和4757平米）会所、幼儿园等l容积率：0.37 l停车位：157个l除去会所、幼儿园等，剩余可用商业面积为9397平米l建筑风格：地中海式风格l产品构成：2层双面商业步行街、围合式商业广场等广场广场会所会所B会所会所A步步行行街街2百合天地基本概况百合天地基本概况绿城新湖荣誉出品绿城新湖荣誉出品绿城新湖荣誉出品l l 地块周边主要道路：地块周边主要道路：地块周边主要道路：地块周边主要道路： 海宁大道（宽60米） 环南二路（宽40米） 环南三路（宽60米） 文宗路（宽30米） 文苑路（宽40米
33、） 海昌路 海洲路l l项目离老市区项目离老市区5 5分钟车程，分钟车程，离新市行政中心离新市行政中心1.21.2公里。公里。l l目前项目周边的交线路主目前项目周边的交线路主要是开往客运中心的公交，要是开往客运中心的公交，从客运中心步行至百合天地从客运中心步行至百合天地商业中心需要商业中心需要5 51010分钟。分钟。l l客运中心站点：客运中心站点：K1K1路、路、6 6路、路、5 5路路、9 9路、路、K15K15路、路、T101T101路、路、T188T188路、路、T215T215路路2项目周边配套项目周边配套局部交通局部交通l生活教育配套生活教育配套海海海海 洲洲洲洲 路路路路海海
34、海海宁宁宁宁大大大大道道道道海海海海 昌昌昌昌 路路路路文文文文 苑苑苑苑 路路路路环南三路环南三路环南三路环南三路环南二路环南二路环南二路环南二路本项目本项目本项目本项目文文文文 宗宗宗宗路路路路n n从目前道路情况来看，项目周边私家车交通较为畅通，东西南北四方向均较为便利。但公交属性较欠缺。从目前道路情况来看，项目周边私家车交通较为畅通，东西南北四方向均较为便利。但公交属性较欠缺。从目前道路情况来看，项目周边私家车交通较为畅通，东西南北四方向均较为便利。但公交属性较欠缺。从目前道路情况来看，项目周边私家车交通较为畅通，东西南北四方向均较为便利。但公交属性较欠缺。n n如果未来文宗路南北打通
35、，将使交通更加便捷。良好的交通条件使得目标人群的到达性较高。如果未来文宗路南北打通，将使交通更加便捷。良好的交通条件使得目标人群的到达性较高。如果未来文宗路南北打通，将使交通更加便捷。良好的交通条件使得目标人群的到达性较高。如果未来文宗路南北打通，将使交通更加便捷。良好的交通条件使得目标人群的到达性较高。绿城新湖荣誉出品2项目周边配套项目周边配套l局部交通局部交通生活教育配套生活教育配套交通局本项目本项目本项目本项目客运中心宏达学校建设局行政中心体育馆海洲大酒店法院医疗中心文化馆南苑小学皮革城五星级大酒店（在建）l百合天地商业中心周边学校比较集中。l城市向南发展，政府部门如行政中心、法院、交通
36、局等都在城南落成。l海宁目前最高档的酒店海洲大酒店在项目附近，皮革城五星级大酒店在建中。l客运中心离本项目近在咫尺。l l项目可以有针对性的成为政府部门的商务招待项目可以有针对性的成为政府部门的商务招待项目可以有针对性的成为政府部门的商务招待项目可以有针对性的成为政府部门的商务招待接待中心。接待中心。接待中心。接待中心。l l客运中心使得项目发展旅游业条件优越。客运中心使得项目发展旅游业条件优越。客运中心使得项目发展旅游业条件优越。客运中心使得项目发展旅游业条件优越。绿城新湖荣誉出品百合新城风和丽苑百合新城本项目本项目本项目本项目金桂苑人才小区浅水湾阳光新城华庭现代城丁香花园南苑小区南苑四里锦
37、绣花园2项目周边居住状况项目周边居住状况l百合天地商业中心周边目前的高档小区除了百合新城外，有不少的农民房，基本没有其他高档小区，风和丽苑属于经济实用房，在建的中高档小区有金桂苑、人才小区华庭现代城、浅水湾等。l l项目周边居住人口较多，项目商业必须考项目周边居住人口较多，项目商业必须考项目周边居住人口较多，项目商业必须考项目周边居住人口较多，项目商业必须考虑到周边社区的配套以及行政服务需要。虑到周边社区的配套以及行政服务需要。虑到周边社区的配套以及行政服务需要。虑到周边社区的配套以及行政服务需要。绿城新湖荣誉出品近两年城南新区出让了大量土地，主要做为近两年城南新区出让了大量土地，主要做为近两
38、年城南新区出让了大量土地，主要做为近两年城南新区出让了大量土地，主要做为商办用地，未来几年城南商圈的中高商业体商办用地，未来几年城南商圈的中高商业体商办用地，未来几年城南商圈的中高商业体商办用地，未来几年城南商圈的中高商业体量将超过量将超过量将超过量将超过2020万方，竞争将会空前激烈。万方，竞争将会空前激烈。万方，竞争将会空前激烈。万方，竞争将会空前激烈。项目所在板块及附近未来将面临较大的竞争压力。但是，从板块的进一步分解来看：城北经济开发区地段偏远，对中高端群体基本上分流作用不大，不会形成直接竞争；市中心目前还没有高档的独立商业项目，对本项目的竞争压力也不是很大；可见，从地段上讲，项目的竞
39、从地段上讲，项目的竞从地段上讲，项目的竞从地段上讲，项目的竞争压力主要还是来自未来两年争压力主要还是来自未来两年争压力主要还是来自未来两年争压力主要还是来自未来两年城南新区新建的商业项目。城南新区新建的商业项目。城南新区新建的商业项目。城南新区新建的商业项目。随着沃尔玛和城南商业中心及项目北边中高档商办项目的建成，百合天地商业中心将会面临着相当大的竞争压力。2项目周边商业项目项目周边商业项目本项目本项目本项目本项目商办用地商办用地商办用地商办用地规划中的城南商业中心(商业10万方以上）商办酒住用地（商业约5万方）滑轮中心（商业9000多方）广厦金贸（商业5000方）商办用地商办用地百合新城商铺
40、（1.5万方）沃尔玛（3.6万方）缔艺家皮革城项目毗邻客运中心、海宁大道，皮革城和缔艺项目毗邻客运中心、海宁大道，皮革城和缔艺项目毗邻客运中心、海宁大道，皮革城和缔艺项目毗邻客运中心、海宁大道，皮革城和缔艺家建材和缔艺家家具，未来拥有吸引外来消费家建材和缔艺家家具，未来拥有吸引外来消费家建材和缔艺家家具，未来拥有吸引外来消费家建材和缔艺家家具，未来拥有吸引外来消费者的良好条件。者的良好条件。者的良好条件。者的良好条件。绿城新湖荣誉出品2项目周边主要商业项目项目周边主要商业项目l城南商业中心，东侧紧靠海昌路，北临钱江路，规划建设用地面积18.57公顷，建筑面积46万左右，预计在2007年年底开工
41、，建成后将形成城南新区商圈的核心商业中心，是集商业、办公、娱乐为一体的商业服务中心；l中海商贸中心，由海宁市广厦房地产开发有限公司开发，位于城南商业中心对面，规划为商业和办公结合的商贸中心，其中商业面积约5000方，现在预定价格为1万/平米，预计2009年建成。l国际轮滑运动中心，位于海昌路路东，北临海洲路，由恒地房产投资两亿元打造，国际轮滑运动中心由轮滑馆、单身公寓和商业组成，其中商业面积9000多方。l中国海宁皮革城总面积为18万平方米，共有4层，1300间商铺；皮革城二期面积为26万平方米，正在建造中；商铺业态：服饰、箱包、餐饮、超市。l社区商业：锦绣花园商铺总建筑面只约8500平方米，
42、合计约75间，面积约60150平方米/间，共2层，底层层高约4.5米，开间约3.94.2米,进深1520米；商铺业态：饮食、服装干洗、装饰公司、棋牌、美容美发、摩托车行、广告公司、公司办事处、超市、水果店等。华庭现代城商铺面积为2540平方米，共2层。均价为5600元/平方米。共有38间。绿城新湖荣誉出品l项目所处区域是海宁市城南新区，该区域的主要功能定位是居住、教育、行政办公，其商贸业定位是满足居民购物、休闲、集会、娱乐等综合消费需要，服务于市场群产业发展及商务活动的海宁市高档次商贸服务中心节点，新兴的时尚休闲购物区。新兴的时尚休闲购物区。l目前紧邻本案的商业项目仅有西北面的中国皮革城和海州
43、大饭店，该区域尚未形成良好的商业经营氛围。但随着新区建设的不断推进，项目周边交通、休闲、娱乐、教育、医疗等生活配套设施将日臻完善，该区域的人流、物流、财流将逐渐聚集，商业价值势必得到提升。因此对处于商业市场仍在培育期中的百合新城商业项目建议采取“全盘规划、分区（功能）实施、品牌经营、带租约出售全盘规划、分区（功能）实施、品牌经营、带租约出售”的策略，保证整体经营档次的最高化及商业价值的最大化。l项目未来面临巨大竞争压力，主要竞争来自于城南商圈。2本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品 第三部分第三部分第三部分第三部分 海宁海宁商业供应研究商业供应研究l l 海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析海宁主
44、要商圈分析海宁主要商圈分析l l 商圈内主要商业街分析商圈内主要商业街分析商圈内主要商业街分析商圈内主要商业街分析l l 城西南专业市场分析城西南专业市场分析城西南专业市场分析城西南专业市场分析l l 主要商业街商铺售价分析主要商业街商铺售价分析主要商业街商铺售价分析主要商业街商铺售价分析l 主要商业街商铺租金分析主要商业街商铺租金分析主要商业街商铺租金分析主要商业街商铺租金分析l l 本部分小结本部分小结本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品市市场场群群商商圈圈城城西西南南城城南南新新区区商商圈圈海宁老城核心海宁老城核心商商业业区区城北城北经济经济开开发发区商区商圈圈城城东东文化休文化休闲闲区
45、商圈区商圈3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析城市商圈规划：l近中期打造“一商核二商圈一个市场群”：老城商业核心区、城南、城北两大商圈、城西南市场群发展战略。l中远期打造“一商核三商圈一个市场群”：老城商业核心区及城南、城北、城东三大商圈、城西南市场群发展战略。l城东文化休闲区商圈目前并未形成。绿城新湖荣誉出品商商业业核核心心区区3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区老城区商业核心区范围：东起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北临西山路、西寺桥街。l老城区商业核心区是目
46、前海宁市硖石镇最为发达和完善的商业区。l主要商业街工人路、人民路、紫阳路和卡森广场、仓基街形成一个辐射力强、聚集度高、功能完善的中心城区级别的商贸中心。绿城新湖荣誉出品l 工人路是海宁目前最繁华的商业街，海宁主要的商场都集中在工人路海宁主要的商场都集中在工人路，由华联大厦、万邦商厦、中茂世纪商座、东方商厦、鸿翔购物中心、百盛购物中心、海宁大厦及沿街商铺组成海宁当前最为繁华的商业核心区。 l 工人路商厦商业面积共7万方左右，沿街商铺面积近3万方。l 主要业态有百货商场、大型超市、家电卖场、中高档服饰专卖店、快餐店等。 工工人人路路l 人人民民路路l 苍苍基基街街l 紫紫阳阳路路东方商厦李宁、ka
47、ppa专卖店报喜鸟专卖店服装店3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区华联大厦鸿翔购物中心绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析东方商厦东方商厦l百盛购物中心百盛购物中心l万邦商厦万邦商厦l鸿翔购物中心鸿翔购物中心l华联大厦华联大厦l海宁大厦海宁大厦商业名称东方商厦（中远生活广场）地理位置紫阳路工人路口总面积、层数、各层面积10000平方米、地上三层地下一层、每层3000多平方。各层经营品牌、面积B、联华超市、停车场一、超市、男装、男女鞋、图书、
48、手机等二、女装、美容护肤品、饰品等三、电脑超市、儿童服饰玩具、床上用品等各层经营品牌描述一、晨阳手机专场、海港，联华超市等二、跳舞女孩、银之恋饰品、奥扉等三、宏图三胞、联想专卖、DELL专卖等车位情况、人流量地下地上停车、一楼较多、二楼一般、三楼较少档次描述普通经营情况描述二楼，三楼有部分位置不理想的转让绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析l东方商厦东方商厦l百盛购物中心百盛购物中心万邦商厦万邦商厦l鸿翔购物中心鸿翔购物中心l华联大厦华联大厦l海宁大厦海宁大厦商业名称万邦商厦地理位置工人路98号总面积、层数、各层面积2000多平方，二层各层经营品牌、面积一、运动鞋、休
49、闲鞋等二、男女服装、童装等各层经营品牌描述一、名乐、天使等二、富贵鸟、骆驼等车位情况、人流量后面与小商品市场共用、不多档次描述低档经营情况描述二楼服装经营良好绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析l东方商厦东方商厦l百盛购物中心百盛购物中心l万邦商厦万邦商厦l鸿翔购物中心鸿翔购物中心华联大厦华联大厦l海宁大厦海宁大厦l海宁市华联大厦有限公司是集购物、宾馆、餐饮、娱乐于一体的大中型综合商厦，经过二期扩建后商厦总建筑面积达到2.8万平方米，其中商场面积1.8万平方米。l公司下设12个商品部、2个分店和客房部、餐饮部等经营部门。商业名称华联大厦地理位置工人路58号总面积、层数
50、18000余平方、地下一层地上四层各层经营品牌、面积B、百货超市一、食品超市、大药房、化状品、黄金珠宝等二、女装、男女皮鞋、床上用品、钟表、内衣等三、男装、运动品牌、手机、办公用品、音像等四、家电、小家电、电脑、办公外设等各层经营品牌描述一、华联超市、胡庆余堂、同仁堂、戴梦得、周大福等二、艾莱依、奥康、百丽等三、阿迪达斯、耐克、恒源祥、彪马、唐狮等四、博世、海尔、三星，西门子、松下等车位情况、人流量地下地上停车场、海宁商场人气最大档次描述中高档经营情况描述海宁商场第一绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析l东方商厦东方商厦l百盛购物中心百盛购物中心l万邦商厦万邦商厦l鸿
51、翔购物中心鸿翔购物中心l华联大厦华联大厦海宁大厦海宁大厦商业名称海宁大厦地理位置海昌路工人路口总面积、层数商业面积共三层，每层面积约1000平方米。各层经营品牌、面积一层经营：食品超市、化状品、黄金珠宝、鞋二层经营：男女服装、床上用品三层经营：家电、文化用品各层经营品牌描述一层品牌：华联超市、花花公子等二层品牌：老爷车、爱博尔、披狼等三层品牌：松下、西门子、美的、三星等车位情况、人流量地上车位、人气一般档次描述中低档次经营情况描述老牌商场，经营一般绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析l东方商厦东方商厦百盛购物中心百盛购物中心l万邦商厦万邦商厦l鸿翔购物中心鸿翔购物中心
52、l华联大厦华联大厦l海宁大厦海宁大厦商业名称百盛购物中心地理位置卡森国际广场总面积、层数近2万平方。地上四层各层经营品牌、面积一、男女鞋，服饰、小家电、手机等二、女装、休闲装、吉买盛等三层、运动装、童装、书店、吉买盛等四层、天上人间娱乐中心车位情况、人流量较少档次描述目前低档经营情况描述目前二楼、三楼停业，现在一楼经营男女鞋，男女服饰、童装绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析l东方商厦东方商厦l百盛购物中心百盛购物中心l万邦商厦万邦商厦鸿翔购物中心鸿翔购物中心l华联大厦华联大厦l海宁大厦海宁大厦l商厦位于市区最繁华的商业街丁字路口。新鸿翔大厦(共10层)1-3层，与美
53、国chinatown管理公司联营缔造的购物中心。l鸿翔购物中心总面积一万平方米，主营时尚服饰化妆品、珠宝、鞋包、食品、服饰配件、礼品等。内设茶水吧、咖啡吧，内外装饰美妙绝伦。8台三菱自动扶梯和3台三菱垂直电梯、中央空调，管理采用联营专柜为主，租赁为辅方式，全空间开架经营。商业名称鸿翔购物中心地理位置工人路128号总面积、层数近万平方、地下一层地上三层、营业额抽成优胜劣汰各层经营品牌、面积B、鸿翔百货超市一、化妆品、男女皮鞋、珠宝等二、男女服装、床上用品、羊毛用品等三层、永乐生活家电各层经营品牌描述一、ONLY、周大生、安踏、KAPPA等二、雅戈尔、金利莱、老爷车、洛兹、利郎等三、永乐海宁店车位
54、情况、人流量地下地上停车场、除三楼外人流量都大档次描述中高档经营情况描述居华联之后，海宁第二绿城新湖荣誉出品3工人路主要购物商厦分析工人路主要购物商厦分析l海宁商厦格局一般是地下一层，地上三至四层。l经营中高档次产品的鸿翔购物中心与华联大厦经营情况明显好于其他商厦，说明中高档消费在海宁具有良好的市场。l经营范围主要是服饰、食品、家电、文化产品，少量商厦会附带一定面积的娱乐休闲产业，如KTV等。海宁中高档消费具有较好的市场基础支撑。海宁中高档消费具有较好的市场基础支撑。绿城新湖荣誉出品l人民路的业态以服饰为主，属于大众品牌，基本没有高档品牌，租金也比工人路繁华地段低，平均租金为6.85/平方米/
55、天；l其它业态有快餐店（集集小镇）、眼镜店、通讯店、小餐馆等；l人民路的商业形态主要以沿街商铺为主，单个店面的面积以20方左右为主，集集小镇快餐店面积200方。通讯连锁店波司登专卖店服装店古木夕阳专卖店3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区l 工工人人路路 人人民民路路l 苍苍基基街街l 紫紫阳阳路路集集小镇服装店绿城新湖荣誉出品l 仓基街北与西山公园隔河相望，东段由仿古建筑群组成，环境比较优美，是海宁餐饮相对集中的区块，目前主要业态为特色餐饮，以煲类为主，其他有茶馆
56、、农家菜等，共十多家，面积约4000方，目前桐乡煲店和顶呱呱农家菜两家店生意很红火，其他店生意比较冷清，租金在0.71元/天/平方之间。l 单店面积在60700方不等，主要300500方的店面为主。顶呱呱农家菜特色餐饮店神农茶艺馆绿洲酒吧l 工工人人路路l 人人民民路路 苍苍基基街街l 紫紫阳阳路路3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区绿城新湖荣誉出品l 紫阳路位于海宁商业步行街边,连接工人路和西山路两大商业街, 地理位置比较优越,聚集了一些餐饮店和国际、国内运动品牌
57、；紫阳路其他业态有咖啡店、台球房、电脑城、宾馆等；l 紫阳路在政府规划中为特色餐饮街,招引省内外、国内外的知名小吃,如四川小吃、重庆火锅、兰州拉面等。来必堡快餐、李宁专卖咖啡、甜品店啡度西餐咖啡紫阳路东侧l 工工人人路路l 人人民民路路l 苍苍基基街街 紫紫阳阳路路3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区绿城新湖荣誉出品3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城
58、南新区城南新区城城东东文化休文化休闲闲区商圈区商圈商圈区域范围：海州路两侧，碧云路以东，约商圈区域范围：海州路两侧，碧云路以东，约1 1平万公里区域。平万公里区域。l目前城东地目前城东地区人口尚未集区人口尚未集中，近中期商中，近中期商圈还难以完全圈还难以完全形成。形成。绿城新湖荣誉出品l城东整个区块因东山公园地理影响又分为老城东和开发区两块l老城东：沿俞家桥路赵家漾路水月亭东路两边 香溢公寓：目前均价约5000元/平米，商铺空置率达70%，超市、浴场、农机进驻； 水莲山庄：均价在5400元/平米，价格从44005600不等，生活配套较齐全； 景云桥小区：均价在5800元/平米，商铺空置率在10
59、%左右，商铺经营相对红火；水月亭小区：均价在5700元/平米，以副食批发为主，较冷清l开发区：沿硖川路两边 碧云南里：二手转让价从51005400不等，均价在5300左右，以日杂百货为主； 新雅花园：二手转让价在51005500不等，均价在5300左右，以日日杂、餐饮为主；项目名称交付时间户数面积 价格 RMB老城东香溢公寓2003 25570005000水莲山庄2003 200350044005540景云桥小区2003 85075005800水月亭小区2000 待查200005700开发区新雅花园2002待查150051005500碧云南里1998待查2500510054003海宁主要商圈分
60、析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区l 城城东东开开发发区区新新建建商商铺铺售售价价 城城东东成成熟熟区区块块商商铺铺售售价价绿城新湖荣誉出品说明：开发区新建楼盘因本身地理位置劣势和一层格局的关系，所以价格较低 郁金香岸：因尚未开盘，价格待调； 紫荆花园：目前均价在3400元/平米，空置率达90%；项目名称交付时间户数面积 价格 RMB/ 紫荆花园2007待查15003400郁金香岸待定待查待查未开盘 硖川路 紫荆花园实图3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商
61、业区城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区 城城东东开开发发区区新新建建商商铺铺售售价价l 城城东东成成熟熟区区块块商商铺铺售售价价绿城新湖荣誉出品城北经济开发区商圈城北经济开发区商圈3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区城北经济开发区商圈是以城北海昌街道为核心的城北经济开发区商圈是以城北海昌街道为核心的2525平方公里区域。平方公里区域。l该商业区块是海宁工业生产与加工聚集的区块，主要是以皮革为主的生产
62、、加工企业。l该区块目前在建住宅项目有新城市花园、牡丹成、玫瑰园。l该区块目前在建的商业项目有海昌商贸中心，未来两年基本没有规划的大型商业项目。l该区块汇聚了较多的外来务工人员，所以政府规划中商贸服务业发展主要以服务于区域居民及外来务工者的生活消费需要。l城北经济开发区商圈和本项目基城北经济开发区商圈和本项目基本不会有直接竞争。本不会有直接竞争。绿城新湖荣誉出品项目名称交付时间户数面积 价格 RMB新城市花园 20081 460800048005500盈都牡丹城2009初 81910000未开盘洛溪玫瑰园20087 32010005300已售罄金领华都待定26612000未开盘海昌商贸中心20
63、0712 290005300l城北情况较特殊，为配套工业区的商业，政府规划行为使紧临隆兴路工业园区的洛隆路近1公里的沿街竖立起各大楼盘，成熟后商业面积在近35000 ；新城市花园：售价在4800-5500左右，目前约30%商铺已售出；洛溪玫瑰园：因商铺体量本身较少，5300均价，目前已售完；金领华都： 建成后沿街的两层商铺约12000 ，项目未动工；海昌商贸中心：商住两用型，底商在4000 左右，均价5300；3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区 城城北北商商铺铺售
64、售价价绿城新湖荣誉出品3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区市市 场场 群群 商商 圈圈市场群商圈是海州路以南，海宁大道以西，城南大道以北等市场群组成的区域市场群商圈是海州路以南，海宁大道以西，城南大道以北等市场群组成的区域 。l目前主要是由皮革城和缔艺家家具、建材市场组成。l皮革城一期共四层，总面积16万平方米，内有商铺1300间商铺，二期共26万方，目前正在招商中。l缔艺家家居广场位于联合路417号，面积近5万方。l总建筑面积达5万余方的集展示、商务洽谈、办公、餐
65、饮、住宿、休闲娱乐为一体的高档商务楼正在皮革城边上开建。l该区块聚集了大量的国内外客商 和赖海宁旅游购物的人群。l百合天地商业中心可以和市场群商圈形成百合天地商业中心可以和市场群商圈形成互补，吸引市场群的人群来百合天地。互补，吸引市场群的人群来百合天地。绿城新湖荣誉出品商业名称缔艺家家居广场地理位置联合路417号总面积、层数近5万平方、地上四层租金情况一楼家具馆35元/平方/月二楼32元/平方/月三楼21元/平方/月各层经营品牌、面积一、沙发、家具、厨具、五金电器等二、现代古典家具、卫浴、地板、门窗等三、红木、松木、办公家具等五、家装设计中心、管理中心各层经营品牌描述一、猫王、鹏程、樱花、箭牌
66、等二、顾家工艺、红苹果、科勒等三、美联红木、非丸等车位情况、人流量广场外、暂时没人气档次描述中档经营情况描述新开市场，（分为家具馆、装饰材料馆两个区）3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区l 海海宁宁皮皮革革城城 缔缔艺艺家家家家居居广广场场绿城新湖荣誉出品商业名称海宁中国皮革城（一期）地理位置海洲西路201号总面积、层数、各层面积、租金情况15.6万平方、四层、大小开间商铺1300多个、卖5万每平方、租按位置优劣，均价7000元/月各层经营品牌、面积一、皮具箱包手套
67、二、皮革服装、毛皮服装、拖鞋三、名牌皮装、裘皮服装四、餐厅、管理中心、毛皮制品、毛皮原料经营区各层经营品牌描述一、巴黎世家、万里马、袋鼠、高尔夫等二、蒙努、雪豹、兽王、和泰、啄木鸟等三、第一夫人、金罗兰、雪奥当奴等车位情况、人流量2000多个，高峰期日客流量达5万人次档次描述中高档经营情况描述05年成交额68亿元。五星级文明规范市场（二期总建达26万平方）l皮革新城共四层，总面积16万平方米，内有商铺1300间商铺。分成皮革服装交易区、箱包交易区、皮毛交易区、精品交易区等经营区块。皮革服装是皮革城最主要的经营商品，约占市场总成交额的50%。箱包交易区是华东地区最大的箱包市场，目前有经营企业30
68、0多家。毛皮交易区有500多家皮毛企业在此经营，是国外毛皮在国内的集散中心，全国毛皮中心交易市场。l经初步了解：海宁皮革城2005年成交额达到67.8亿元。l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析 海海宁宁皮皮革革城城l 缔缔艺艺家家家家居居广广场场绿城新湖荣誉出品l一层的平均租金为：8-12元/平米/天，售价：5-6万l二层的平均租金为：10-18元/平米/天，售价：4-5万l三层的平均租金为：10-18元/平米/天，售价：5-6万l一期四楼作为皮革城的餐饮配套，其用
69、餐场所布局在皮革城四楼北端，餐饮面积总共在2500，可同时饱和容纳1500人就餐，其餐饮价格普遍比别处贵30。名称名称8M/8M/开间开间面积面积餐位餐位/ /个个入座率入座率农家土味225012040%鱼肉馆11257090%富记美食11257020%杏林馆美食11257030%瑛瑛美食11257010%咸八仙225012040%九味龙225012020%海宁煲225012030%阿英煲450030070%梁记美食城225015020%晟成餐饮2250150已关门l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新
70、区3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析 海海宁宁皮皮革革城城l 缔缔艺艺家家家家居居广广场场绿城新湖荣誉出品l作为海宁最高建筑的皮革城五星级酒店，位于皮革城最南端，楼高约118米，其中地下2层，地面26层，计划安排商务写字楼10层，其余为五星级宾馆。商务楼南侧有五星级宾馆的配套裙房，结构为地下2层地面3层。 总建筑面积5万余平方米，是集展示、商务洽谈、办公、餐饮、住宿、休闲娱乐为一体的高档商务楼。l皮革城二期项目情况：皮革城二期25万包括原辅料市场、鞋业广场、牛仔市场、精品展 示中心、商务写字楼、综合服务一条街、停车场工程等。鞋业广场： 2007.9交付，位于二期工程东北角，紧邻皮革城一期 ，建
71、筑面积6.57万 ，其中地上四层5万 ，地下一层1.57万 。 拖鞋区只租不售，名牌区、时尚区可租可售。一层商铺售价1.8万元/ ，二层商铺售价为1.2万元/ 。中国牛仔城：2007.9交付，二期工程主要组成部分 ，建筑面积约7万 ，其中地上四层约5.5万 。商铺数量一层72间，二层85间；每间面积在25199，平均75/间。租赁情况：一层商铺均价约500元/月 ，二层商铺均价约300元/月 。l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区城西南市场群城西南市场群l城南新区城南新区3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析 海海宁宁皮皮革革城城l 缔缔艺艺家
72、家家家居居广广场场绿城新湖荣誉出品市市场场群群商商圈圈城城南南新新区区商商圈圈3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群城南新区城南新区城南新区商圈是指海宁市行政中心周边（钱江路城南新区商圈是指海宁市行政中心周边（钱江路- -海昌路交叉口及周边地区）所形成的区域海昌路交叉口及周边地区）所形成的区域 。l城南新区随着新行政区的迁入，体育中心、文化中心的建成，人气目趋旺盛。l城南新区主要商业街有西山路与海昌路。l百合新城周边的住宅区有南苑一、二、三、四、五里、锦绣花园等居民集中居住小区，政府
73、规划预计今后将聚集起10万以上的生活居住人口在该地区，但目前包括百合新城在内的新建小区正在建设中，预计两三年以后会形成不错的人气。l百合新城商业主要竞争项目主要集中在百合新城商业主要竞争项目主要集中在城南新区商圈，包括城南商业中心、沃尔城南新区商圈，包括城南商业中心、沃尔玛、滑轮中心等都将使百合天地面临着巨玛、滑轮中心等都将使百合天地面临着巨大的竞争压力。大的竞争压力。绿城新湖荣誉出品l西山路的商业以前主要依托于海宁汽车站、西山皮革原辅料市场以及皮革城的人流来支撑，有不少的中高档品牌店，业态也比较丰富，休闲娱乐、洗浴、婚纱摄影、餐饮、咖啡馆、健身俱乐部等业态在西山路都有店面。 随着汽车站和皮革
74、城的搬迁，西山路的商业也不如以前红火，在调研过程中，有不少商家对本项目感兴趣，表示愿意开分店甚至搬迁至本项目。l西山路商业体量共2万方左右。 多伦咖啡 、永和茶馆西山皮革原辅料市场海阔天空休闲浴场小肥羊火锅、银都宾馆3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群城南新区城南新区l 海海昌昌路路 西西山山路路绿城新湖荣誉出品l海昌路是一条综合商业街，海昌路是是城市主干道，人流、车流量大，随着城南商圈的形成，海昌路的综合商贸服务业也宜逐步向南延伸，整条街会成为连接海宁主城商业核心区与城南商圈的综
75、合商贸主轴。l 目前是政府公建和银行、证券、保险等金融行业相对聚集的商业街；l 政府规划今后发展需注意档次的提升与交通、停车问题，业态可适度引导集中于精品服装、电子、数码产品、手机、电子产品等。新味府餐饮、休闲广场交通银行阿英煲餐饮中国信用联合银行3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群城南新区城南新区 海海昌昌路路l 西西山山路路绿城新湖荣誉出品项目名称项目名称交付时间交付时间面积面积 价格价格 RMBRMB梅园三里 1998 200058008000世纪花园 2001 800079
76、008300文苑路成熟商铺南苑四里19986000不详南苑五里20004000不详海昌路成熟商铺天城公寓2000200065007500锦绣花园2003850058007000城南新建商铺中栋名都2008.6112508000-8500鸿翔时代广场2008.684708200华庭现代城2007825406300星城洛河未开盘8189待定星城洛洲未开盘23168待定风和丽苑20051500不详l海昌路作为市中心通向城南的主干道，沿海昌路两边商铺需求比较旺盛：天城公寓：因地段不同，2007年转让价在65007500元/不等，转让均价在7000元/左右，2006年均价在6600元/ ，平均涨了400
77、元/ ，涨幅为6%；目前业态组合相对较齐全；锦锈花园：因地段不同，2007年转让价在58007000元/不等，转让均价在6400元/左右，2006年均价在6100元/ ，平均涨了300元/ ，涨幅为5%,业态相对集中在摩拖车行，修车行为主，配以简单的美发，餐饮行业。l中栋名都和鸿翔时代广场是目前海昌路新建的代表性商铺，整个项目均在2008年6月交付，和百合天地商业中心的交付在同一时间，目前价格在80008500 / ，预计明年会在85009000 /左右，以上两个项目的售价对百合天地商业中心的商铺定价有一定的参考价值。 城城南南商商铺铺售售价价3海宁主要商圈分析海宁主要商圈分析l老城核心商业区
78、老城核心商业区l城东文化休闲区城东文化休闲区l城北经济开发区城北经济开发区l城西南市场群城西南市场群城南新区城南新区绿城新湖荣誉出品l高新电脑城，紫阳路，3500余方l永乐家电，工人路128号鸿翔购物中心3楼，1000余方l宏图三胞，工人路122号（东方商厦3楼），800方3购物市场分析购物市场分析项目做数码专业市场不可行项目做数码专业市场不可行l城南区域目前人气不足，所以项目需要引进一些吸引人气的商业。l项目商业需要能够满足周边社区居民的需求，而数码专业市场比较专业化，需求有限。l家电家居产品家电家居产品数码产品数码产品l书店书店l超市超市l运动产品运动产品绿城新湖荣誉出品供应层面：l海宁专
79、业家电市场只有永乐一家，面积有1000余平米，其余集中在华联商厦（四楼），海宁大厦（三楼）等商场里，品牌集中于国内外各大家电知名品牌。家电经营平时不太有人气，但每月营业额还是可以达到家电的赢利目的，这点从员工每月近1000元的提成可以得出结论。l家居主要集中于新规划的缔艺家家居广场，经营的品类有家居，卫浴，起居用品等。因规划地离市中心较远，人气目前还不行，家居主要销售还是靠装修公司的整体营销为主。在海宁办公大楼是各大品牌卫浴的主要营销领地。在华联商厦东门也有部分家居广场、对于项目周边开一家面积适中的家电家居产品精品店有一定机遇，但也有很对于项目周边开一家面积适中的家电家居产品精品店有一定机遇，
80、但也有很大风险，需要慎重。大风险，需要慎重。需求层面：l百合新城以及周边新建小区将有7000户左右在未来几年内会交付。这些家庭都是有一定经济实力的，对装修、家电得要求会较高。l海宁高档消费呈现出明显的外溢消费特征，因为他们大多有车，经常到上海、杭州、嘉兴消费。l对于项目附近开一家以家电家居产品为主的精品店，我司随机询问了8位别墅业主，其中可能会去消费与不太会去消费者，各占一半。会去者希望购物环境要好，档次要高，产品要新颖要时尚。3购物市场分析购物市场分析家电家居产品家电家居产品l数码产品数码产品l书店书店l超市超市l运动产品运动产品绿城新湖荣誉出品1 1 1 1、项目需要一个、项目需要一个、项
81、目需要一个、项目需要一个6000600060006000方左右的中型规模超市以作为社区配套，满足百合方左右的中型规模超市以作为社区配套，满足百合方左右的中型规模超市以作为社区配套，满足百合方左右的中型规模超市以作为社区配套，满足百合新城及周边社区居民的日常商业需求。新城及周边社区居民的日常商业需求。新城及周边社区居民的日常商业需求。新城及周边社区居民的日常商业需求。2 2 2 2、由于考虑到后续竞争的关系，、由于考虑到后续竞争的关系，、由于考虑到后续竞争的关系，、由于考虑到后续竞争的关系，6000600060006000方左右规模的最为合适，从杭州、方左右规模的最为合适，从杭州、方左右规模的最
82、为合适，从杭州、方左右规模的最为合适，从杭州、上海等城市的情况看来，比较适合市场。上海等城市的情况看来，比较适合市场。上海等城市的情况看来，比较适合市场。上海等城市的情况看来，比较适合市场。1、离项目较远处规划有沃尔玛，离项目较近处规划有10万方的城南商业中心，年底前开始新建，因此项目不应再考虑大型购物卖场。2、百合新城已经有一个300500方的华联超市，也有便利店。3、目前入住业主有几百户，项目在未来几年内将全部交付，而其他两个竞争项目如沃尔玛、城南商业中心的投入运营估计在2010年左右。本项目本项目本项目本项目商办用地商办用地商办用地商办用地规划中的城南商业中心(商业10万方以上）商办酒住
83、用地（商业约5万方）滑轮中心（商业9000多方）广厦金贸（商业5000方）商办用地商办用地百合新城商铺（1.5万方）沃尔玛（3.6万方）缔艺家皮革城3购物市场分析购物市场分析l家电家居产品家电家居产品l数码产品数码产品l书店书店超市超市l运动产品运动产品绿城新湖荣誉出品供应层面：海宁目前有3家新华书店l市中心干河街新华书店，为老店，面积600平米右，经营的内容包括光盘，文化用品，及科普为主的书籍l海昌路锦锈花园对面新华书店1400平米左右，除上述经营的外还包括各大类的书籍，包括工业技术，文化，社会学，培训类等，较为全面。l百合新城新华书店，面积360平米。l新华书店主要经营的是中小学方面的书籍
84、、文化用品，针对成人方面的文学、经济、管理方面的书较少。1 1、虽然项目旁边已经有了一家新华书店，但再开一家经营文学、经济、管理方面的、虽然项目旁边已经有了一家新华书店，但再开一家经营文学、经济、管理方面的书店还是有市场的，可借鉴杭州枫林晚书店的做法（书店里开辟有可以喝茶、喝咖书店还是有市场的，可借鉴杭州枫林晚书店的做法（书店里开辟有可以喝茶、喝咖啡、品书、展览的地方）。（我司随机询问了啡、品书、展览的地方）。（我司随机询问了8 8位业主，他们均表示一定会或可能会位业主，他们均表示一定会或可能会到此书店消费）到此书店消费）2 2、这么做的好处是能够增加项目的文化、休闲特性，吸引知识分子前来，同
85、时在书、这么做的好处是能够增加项目的文化、休闲特性，吸引知识分子前来，同时在书店里举办展览、艺术讲座，更能很好的宣传本项目。店里举办展览、艺术讲座，更能很好的宣传本项目。需求层面：l百合新城业主以及周边社区居民具有一定的经济地位，他们或者出于爱好，或者出于升迁需要，或者出于交往需要，或者出于生意需要，对于精神文明、对于文化有一定的追求，然而海宁这方面的书籍不是很多。l就整个城南新区来讲，文学、经济、管理方面书籍具有一定的市场。3购物市场分析购物市场分析l家电家居产品家电家居产品l数码产品数码产品书店书店l超市超市l运动产品运动产品绿城新湖荣誉出品供应层面：l运动品牌集中于几大商场和工人路沿街繁
86、华商业带，品牌和销售都还可以。l莱茵，ADIDAS，NIKE，李宁，喜德龙，安踏，特步，PUMA，乔丹，鸿星尔克、361度 莱茵、PUMA集中在商场。lADIDAS，NIKE，李宁、安踏则商场、门店都有，且装修都很到位，地段良好。l乔丹，特步，喜德龙品牌因位置在卡森广场内街，生意相对冷清，但还是赢利的。l城南没有任何一家知名的运动品牌店 1 1、对于项目而言，运动品牌店是一个机会点，因为城南没有知名品牌店，、对于项目而言，运动品牌店是一个机会点，因为城南没有知名品牌店，同时周边社区居民的消费能力较强。同时周边社区居民的消费能力较强。2 2、当然也有风险，因为市区已经形成了比较良好的消费氛围。、
87、当然也有风险，因为市区已经形成了比较良好的消费氛围。需求层面：l百合新城业主大多关心自己以及家人的健康，所以他们对于运动装备也舍得投入。3购物市场分析购物市场分析l家电家居产品家电家居产品l数码产品数码产品l书店书店l超市超市运动产品运动产品绿城新湖荣誉出品3休闲、娱乐市场分析休闲、娱乐市场分析l酒吧酒吧KTVl足浴、健身中心、茶馆、咖啡馆足浴、健身中心、茶馆、咖啡馆供应层面：l海宁的KTV主要集中于市区：较大的有金壁辉煌（共有三层），英皇（类似杭州鼎红），花样年华（欧式风格），天上人间，新开的星乐迪量版KTV，其他的KTV则分布的较为零散，作为配套布局在酒店和娱乐中心的楼层里。l海宁的KTV
88、，还是比较火的，经营的普遍较好。对于项目而言，对于项目而言，KTVKTV是一个机会点，但前提是环境要好。是一个机会点，但前提是环境要好。需求层面：l项目周边社区居民是具有消费能力的一群人，他们具有自己的影响，他们希望偶尔能邀三两好友一起喝喝茶，KK歌等。l一种房子定义一种生活，一种生活汇聚一类人群，百合新城的业主彼此间会有着千丝万缕的联系，他们一起在家门口附近K歌成为了一种可能。l对于在百合新城附近开一家KTV，我司随机询问了8位业主，其中一半表示一定会去消费。绿城新湖荣誉出品3休闲、娱乐市场分析休闲、娱乐市场分析酒吧酒吧lKTVl足浴、健身中心、茶馆、咖啡馆足浴、健身中心、茶馆、咖啡馆供应层
89、面：l酒吧聚集在市中心卡森广场，有“来啊，酒吧”，02酒吧（装修中），工人路的鼎极电音酒吧（装修中），西山路的39度慢摇吧，面积普遍在1000余平米，l还有面积在200余平米的绿洲酒吧这样类似国外的小酒吧，人气也相当的可以，l目前因两大酒吧装修，使另外的几家酒吧经营相对火爆。对于项目而言，因为城南没有酒吧，所以有机会，但是由于酒吧的经营特性对于项目而言，因为城南没有酒吧，所以有机会，但是由于酒吧的经营特性以及消费的习惯，故本项目若要开酒吧就要有其特色性，仅仅作为城南的配以及消费的习惯，故本项目若要开酒吧就要有其特色性，仅仅作为城南的配套性休闲酒吧，应该有偏静的特性。套性休闲酒吧，应该有偏静的特
90、性。需求层面：l百合新城业主有泡吧的消费能力，但是根据一般经验，小城市居民泡吧等消费一般会到市区热闹的地方，不太愿意在家附近。l酒吧一般有扎堆经营的习性，单个的酒吧一般很难经营的非常出色。绿城新湖荣誉出品3休闲、娱乐市场分析休闲、娱乐市场分析l酒吧酒吧lKTV足浴、健身中心、茶馆、咖啡馆足浴、健身中心、茶馆、咖啡馆供应层面：l健身中心：集中在海宁市体育馆（新建），海宁各大街道的办公楼里，海宁市文化馆，以及在市中心西山路的大卫健身中心1400平米，满足市中心有健身需求的消费者。l茶馆：集中于几大小区集中的地段方便的位置，如一江春水茶楼，永和茶楼，泌园阁等l足浴、洗浴：集中于文宗路和西山路一带，装
91、修档次和面积都还可以，有中泰足浴，佳优子，康友足浴，海阔天空，金沙碧浪，黄金海岸，东方威尼斯洗浴。佳优子足浴已在城南锦锈大厦入驻。即将营业。l咖啡：集中于市中心的有啡度西餐、香格里拉；西山路的名典咖啡、迪欧咖啡；海昌路的蓝山咖啡。l大结论：休闲娱乐类的商业场所普遍较为扎堆，随着文宗路可能的塘市河桥梁规划开通，文宗路休闲产业会发展的更好1 1、考虑到竞争等关系，健身中心市场暂时不建议进入。、考虑到竞争等关系，健身中心市场暂时不建议进入。2 2、咖啡、茶馆、足浴按摩可以分别引入、咖啡、茶馆、足浴按摩可以分别引入1 12 2家，以满足业主以及周边居民家，以满足业主以及周边居民的休闲需求。的休闲需求。
92、绿城新湖荣誉出品供应层面：l海宁主城区的儿童用品集中在长埭路两家医院附近，经营品牌较多，迪士尼童装，亲亲宝贝等。另外，勤俭路机关幼儿园附近，也集中了丽婴房，育婴童等婴幼产品。l城南目前为止基本上没有婴幼产品，还是一块空白，随着以后医疗中心的建立，各大公立医院的迁入，周边预计会形成较为庞大的婴幼用品市场。3婴幼儿、儿童产品市场分析婴幼儿、儿童产品市场分析需求层面：l根据调研，百合新城入住业主大多是三口之家，其中，小孩以婴儿、读幼儿园、小学为主。l这说明婴儿、小孩类的相关服务与产品将成为市场热点，潜在需求较大。l根据调研，除婴儿日常用品的需求外，随着生活水平的提高，居民对婴儿的早期教育开发，非常关
93、注，尤其是老师等高素质人群。l对于在百合新城附近开一家主打婴幼儿、儿童产品为主的婴童店，在这家婴童店专门有婴幼儿早教中心，对于这家店的发展前景，我司随机询问的结果显示：绝大部分都认为其可能会有发展，他们的理由是一般家庭都是独生子女，舍得花钱，孩子是家庭的主力消费者，另外海宁目前幼教水平不高。l当问及若百合新城附近有一家针对儿童的兴趣培训机构，是否会为子女报名参加培训时，大部分随机受访者表示可能会与一定会。l他们一般会为孩子选择书法、绘画、舞蹈、游泳方面的课程，乐器、写作、视听课程也有较大需求。绿城新湖荣誉出品3婴幼儿、儿童产品市场分析婴幼儿、儿童产品市场分析1 1、婴幼儿、儿童类产品专卖店、早
94、教中心是项目的机会点之一。可以考虑引、婴幼儿、儿童类产品专卖店、早教中心是项目的机会点之一。可以考虑引进进“贝因美贝因美”婴童世界（早教方面也可以借鉴杭州城西婴童世界（早教方面也可以借鉴杭州城西“新爱婴早教中心新爱婴早教中心”）。）。2 2、针对小孩的培训班如书法、绘画、舞蹈、乐器、写作、游泳的培训班也有、针对小孩的培训班如书法、绘画、舞蹈、乐器、写作、游泳的培训班也有较大市场。较大市场。绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l工人路的商业业态除了大型百货商场外，也是中高档服饰品牌集中的商业街，奥康、雅戈尔、工人路的商业业态除了大型百货商场外，也是中高档服饰品牌集中的商业街，奥康、雅戈尔、报喜鸟、美特
95、斯邦威、红蜻蜓、报喜鸟、美特斯邦威、红蜻蜓、KAPPAKAPPA、李宁等都在工人路有专卖店。、李宁等都在工人路有专卖店。l工人路的租金也是海宁目前租金最高的商业街，租金最高的东方商厦低铺在工人路的租金也是海宁目前租金最高的商业街，租金最高的东方商厦低铺在1010元元/ / /天，位天，位于华联斜对面的店面租金在于华联斜对面的店面租金在3.53.5元元/ / /天，工人路繁华地段的一层店面租金平均为天，工人路繁华地段的一层店面租金平均为6.956.95元元/ / /天。天。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路店面地址店面地址商
96、家商家业态业态面积面积( () )租金租金/ /年年/ /万万日租金日租金/ /工人路国大对面李宁服饰140254.9工人路中茂KAPPA服饰70166.3工人路中茂世纪对面报喜鸟服饰70155.9工人路108JACKJONES服饰100267.1工人路114号安踏服饰70259.8工人路JACKWALK服饰80165.4工人路102g/m/d日化40106.8工人路报喜鸟服饰60209.1工人路KAPPA服饰60167.3l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l人民路的业态以服饰为主，属于大众品牌，基本没有中高档品牌，租金也比工人路繁华人民路的业态以服饰为主
97、，属于大众品牌，基本没有中高档品牌，租金也比工人路繁华地段低，平均租金为地段低，平均租金为5.975.97元元/ /天天/ /。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路路段路段商家商家业态业态面积面积( () )租金租金/ /年年/ /万万日租金日租金/ /人民路2集集小镇快餐200354.8人民路积派服饰2056.8人民路帛逸服饰20354.8人民路城市生活箱包2455.7人民路三彩服饰20364.9人民路49康妈妈宝宝服饰20486.6人民路7四方服饰服饰1857.6人民路顶呱呱内衣
98、服饰2045.5人民路匡威运动服饰307.567绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l紫阳路由于临近工人路，租金在海宁商业街中排在第三位，平均租金为紫阳路由于临近工人路，租金在海宁商业街中排在第三位，平均租金为3.93.9元元/ /天天/ / 3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工工人路人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路路段路段商家商家业态业态面积面积租金租金/ /年年日租金日租金/ /紫阳路真维斯服饰150254.6紫阳路特步服饰100133.7紫阳路李宁服饰250353.8紫阳路七匹狼服饰70124.7紫阳路清粥小菜餐饮140
99、11.62.3鸿翔底楼耐克专卖店服饰709.83.9鸿翔底楼阿迪达斯服饰608.854.1绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l卡森广场人流量还可以，以中青年为主，平均租金为卡森广场人流量还可以，以中青年为主，平均租金为2.92.9元元/ /天天/ /。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路路段路段商家商家业态业态面积面积租金租金/ /年年日租金日租金/ /卡森广场罗莱家纺家纺120132.97卡森广场乔丹服饰140153.1卡森广场361度服饰7083.1卡森广场知味居餐饮605.42.5
100、卡森广场白领依人服饰8082.8卡森步行街阿牛嫂餐饮605.42.5卡森广场安踏服饰80103.5绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l西山路的店面面积都比较大，而且大多数商家都是两层，所以整体租金相对较低，平均西山路的店面面积都比较大，而且大多数商家都是两层，所以整体租金相对较低，平均租金为租金为1.61.6元元/ /天天/ /。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路路段路段商家商家业态业态面积面积租金租金/ /年年日租金日租金/ /西山路819中福在线博彩22016万1.99西山路923
101、户外装备户外604万1.83西山路861石浦海鲜楼餐饮30013万1.19西山路567小肥羊餐饮45027万1.64西山路605四方缘美食餐饮60040万1.82西山路605王记小厨餐饮55035万1.74西山路569德信火锅餐饮45025万1.52西山路648名典咖啡咖啡100050万1.37西山路832四季轩餐饮140050万0.98绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l主干道海昌路平均租金为主干道海昌路平均租金为1.21.2元元/ /天天/ /。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路路
102、段路段商家商家业态业态面积面积租金租金/ /年年日租金日租金/ /海昌路胡庆余堂药店2007.21海昌路华雄美容美发2008.61.2海昌路川福火锅餐饮600261.19海昌路五芳斋餐饮400251.71海昌路海港便利店超市1504.50.82海昌路顺风美食馆餐饮6020.91海昌路罗兰印务公司1405.51.08海昌路华清电子公司4021.37海昌路老蔡家常菜餐饮3508.60.67海昌路洪程牙科诊所4021.37绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l仓仓基基街街在在政政府府规规划划中中是是仿仿古古休休闲闲特特色色街街，目目前前主主要要业业态态为为特特色色餐餐饮饮，以以煲煲类类为为主主，其其他他有
103、有茶茶馆馆、农农家家菜菜等等，共共十十多多家家，面面积积约约40004000方方，目目前前桐桐乡乡煲煲店店和和顶顶呱呱呱呱农农家家菜菜两两家家店店生生意意很很红红火火，其其他他店店生生意意比比较较冷冷清清，租租金金在在0.70.71 1元元/ /天天/ /平平方方之之间间，平平均均租租金金为为0.90.9元元/ /天天/ /。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l西山路西山路路段路段商家商家业态业态面积面积租金租金/ /年年日租金日租金/ /仓基街神农茶艺馆餐饮500160.88仓基街凤媛馆餐饮8
104、0280.96仓基街老桐乡煲餐饮6020.91仓基街阿亮肉蟹煲餐饮70250.98仓基街丰丰美食餐饮6020.91仓基街桐乡煲餐饮30090.82仓基街山外山餐饮400120.82仓基街顶呱呱餐饮4001250.86仓基街佰味轩美食餐饮9030.91绿城新湖荣誉出品l紫阳路紫阳路l文苑路平均租金为文苑路平均租金为0.530.53元元/ /天天/ /。3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平l工人路工人路l人民路人民路l卡森广场卡森广场l西山路西山路l仓基街仓基街l海昌路海昌路l文苑路文苑路路段商家业态面积租金/年日租金/文苑路品味坊餐饮12030.580.58文苑路我家餐厅餐饮1202.
105、50.570.57文苑路图们王烧烤餐饮24050.570.57文苑路文苑美食坊餐饮18040.570.57文苑路汉堡小子餐饮18040.580.58文苑路9号沁园阁茶道茶艺1000120.330.33文苑路167号香得来酒楼餐饮3006.10.560.56文苑路325号国大家常菜餐饮12020.470.47绿城新湖荣誉出品3主要商业街商铺租金水平主要商业街商铺租金水平备注：根据商家调研数据分析得出绿城新湖荣誉出品市市场场群群商商圈圈城城西西南南城城南南新新区区商商圈圈海宁老城核心海宁老城核心商商业业区区城北城北经济经济开开发发区商区商圈圈城城东东文化休文化休闲闲区商圈区商圈成熟商铺转手价成熟商
106、铺转手价成熟商铺转手价成熟商铺转手价5800580075007500新建商铺售价新建商铺售价新建商铺售价新建商铺售价6300630085008500售价售价售价售价48004800480048005500 5500 5500 5500 成熟区块商铺均价成熟区块商铺均价5000500058005800新建开发区商铺不到新建开发区商铺不到400040003本部分小结本部分小结皮革城商铺售皮革城商铺售价价1000010000元以上元以上本项目本项目售价售价售价售价1000010000100001000020000200002000020000本项目：本项目：预计商铺售价为预计商铺售价为7500750
107、090009000元元租金为租金为0.80.81.51.5元元/ /平方米平方米天天绿城新湖荣誉出品3本部分小结本部分小结l从商圈竞争情况来看：老城区核心商业圈的繁荣是其他商圈目前所无法企及的；城北经济开发区商圈、城东文化休闲商圈对城南商圈基本无影响；城西南市场群商圈的加速形成会为城南商圈带来源源不断的人流。综合来看，城南商圈将具有较大的发展机会。城南商圈将具有较大的发展机会。l海宁具有一定的中高档消费基础，市民的中高档消费热情较高。海宁具有一定的中高档消费基础，市民的中高档消费热情较高。l专业数码市场对于本项目而言行不通。专业数码市场对于本项目而言行不通。l家电家居产品精品店具有一定可行性，
108、但需慎重对待。家电家居产品精品店具有一定可行性，但需慎重对待。l超市可考虑引入一家超市可考虑引入一家60006000平方米的中型超市。平方米的中型超市。l以文学、经济、经营管理方面书籍为主的书店具有可行性。以文学、经济、经营管理方面书籍为主的书店具有可行性。l运动品牌店有可行性，但也有一定的风险。运动品牌店有可行性，但也有一定的风险。lKTVKTV比较会有市场，酒吧则需要偏静、偏休闲的那种。比较会有市场，酒吧则需要偏静、偏休闲的那种。l健身中心不建议进入。健身中心不建议进入。l足浴、茶馆、咖啡馆建议分别引入足浴、茶馆、咖啡馆建议分别引入1 12 2家。家。绿城新湖荣誉出品 第四部分第四部分第四
109、部分第四部分 海宁商业需求分析海宁商业需求分析l l 业主调研业主调研业主调研业主调研l l 海宁消费者调研海宁消费者调研海宁消费者调研海宁消费者调研l l 海宁商家调研海宁商家调研海宁商家调研海宁商家调研l l 深入访谈研究深入访谈研究深入访谈研究深入访谈研究l l 本部分小结本部分小结本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品l一个商业项目从整体来看，应该包括两个层次的目标客户。第一个层次是最终消费者，第二个层次是租铺或购铺的经营者和投资者。三者在商业项目的价值链上扮演着不同的角色。l从项目定位的角度，首先要考虑消费层次的目标客户。因为商业项目的成功并不能简单的以商铺出售为标准，还需要消费者的支
110、撑来实现商业项目的旺场，才能实现商业项目真正的成功。所以在需求研究中必须确定本项目的可能消费群体是谁，他们对商业消费有哪些需求，从而为项目的定位提供根本依据。l其次，商家和投资者的租铺或购铺行为则是开发商实现项目盈利的关键，定位准确的商业项目才能得到商家和投资者的认可，实现项目的租赁或销售，最终实现项目开发的盈利目标。所以，在需求研究中还必须考虑商家经营和投资者投资的考虑以及他们对本项目的看法，从而打造符合经营和投资的商业产品。4需求分析对项目定位的意义需求分析对项目定位的意义绿城新湖荣誉出品4业主调研业主调研l家庭消费习惯家庭消费习惯背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐
111、消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结百合新城的业主是未来百合天地商业中心最主要的客源，充分听取他们的想法，对商业中心运营具有实际参考意百合新城的业主是未来百合天地商业中心最主要的客源，充分听取他们的想法，对商业中心运营具有实际参考意义。本次业主调研主要针对百合新城已经入住的业主进行入户访问，共回收有效问卷义。本次业主调研主要针对百合新城已经入住的业主进行入户访问，共回收有效问卷200200份。份。l受访者家庭人数以三口之家为主。l职业以公务员为主，以公司职员为辅，值得注意的是个体户占13。l受访者家庭月收入集中于30008000元，而8000元以上也占19.5%，业主收入水平较高。l根据调
112、研，业主家庭汽车拥有率为46.5，电动车/摩托车拥有率为66.5。绿城新湖荣誉出品4业主调研业主调研家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结l业主家庭月均消费主要集中在20003000元，另外消费3000元以上的占1/4，说明业主的消费能力较强。l从图表可以看出，业主家庭对于购物、餐饮、娱乐消费具有较强的潜力。绿城新湖荣誉出品4业主调研业主调研l家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结l从图表可以看出，业主中七成以上每周都会有家庭
113、聚集，近六成每周都会有同事朋友会餐，四成每周都有商务应酬，可见业主餐饮消费市场潜力巨大。l业主家庭成员喜欢的餐饮类型主要是杭式自助茶楼、湘菜、川菜及西式快餐（肯德基、麦当劳），而对于海鲜、北方菜、农家菜及日本料理兴趣不大。绿城新湖荣誉出品4业主调研业主调研l家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结l从图表可以看出，业主中近四成每周会安排家庭或者同事朋友外出娱乐，其中以12次居多。l相对来说大部分家庭成员都比较喜欢去环境清静的休闲场所放松休闲；比较注重知识、健康与放松，休闲方式趋于中高档。绿城新湖荣誉出品4业主调研
114、业主调研l家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结l月均购物12次与34次均占四成，5次以上占二成。l大型购物中心百货商场最受业主青睐，可见业主一般喜欢去中高档场所购物。绿城新湖荣誉出品4业主调研业主调研l家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费项目测试项目测试l小结小结l业主希望百合天地打造成为中档商业中心，业态以家庭餐饮休闲娱乐为主。l业主希望其拥有的商业业态有百货购物中心、银行、餐饮美食广场、洗浴桑拿中心、休闲娱乐广场可见由于业主的层次相对比较集中，具
115、有很强的消费能力，其所选择的业态大多是属于中高档消费，他们希望百合天地是一个健康、休闲、充满文化、休闲气息之所。绿城新湖荣誉出品l家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试小结小结4业主调研业主调研l业主以三口之家为主，电动车/摩托车与轿车拥有率较高，收入水平较高，与之相适应，业主日常消费水平也较高，近七成月消费额在2000元以上。l业主经常外出进行家庭聚餐、朋友会餐以及商务应酬，其中业主家庭外出餐饮消费成为业主的一种家庭休闲潮流，家庭成员比较喜欢和接受的餐饮种类以杭式自助茶楼、湘菜和川菜馆比例最高，而从市场走访的情况来看
116、，这类餐馆的生意也非常好。l对于休闲娱乐，业主要求较高，其中有些受访者表示对噪音方面的担忧，希望开发商在招商时尽量能引进噪音较低的休闲娱乐商业，同时希望能吸引一些档次较高的商业，可见在百合新城生活的业主整体上比较注重生活质量，对外出娱乐消费的比较认同。l在休闲娱乐场所的选择中，大部分家庭成员都比较喜欢环境清静的中高档休闲场所放松休闲，喜欢去的地方也相对的比较集中茶馆、书吧这类相对比较安静的场所。l在购买的场所选择中，大部分业主都选择了大型购物中心百货商场，其次是专卖店和超市，从中反映出业主对购物环境和档次的要求比较高。l对未来商业中心的期望上，业主希望是中档类型的商业或者是社区配套型的大众商业
117、。l在关于业态的访问中，业主们最希望的业态是家庭餐饮休闲娱乐，再一次验证了业主对休闲娱乐场所的需求和城南现阶段休闲娱乐场所的缺乏。绿城新湖荣誉出品l家庭消费习惯家庭消费习惯l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试小结小结4业主调研业主调研百合新城业主基本处在金字塔的中上阶层，其收入水平高、消费能力百合新城业主基本处在金字塔的中上阶层，其收入水平高、消费能力强，对于品位、生活质量有着较高的要求，拥有浓厚的家庭观念。强，对于品位、生活质量有着较高的要求，拥有浓厚的家庭观念。购物档次要求：购物档次要求：中高档，不希中高档，不希望有太多噪音。望有太多噪
118、音。休闲娱乐场所要求：充休闲娱乐场所要求：充满文化、休闲气息的清满文化、休闲气息的清新健康的中高档场所。新健康的中高档场所。餐饮场所要求：茶楼、餐饮场所要求：茶楼、川菜、湘菜、西式快川菜、湘菜、西式快餐。餐。百合天地应打造成中等档次的商业中心，以餐饮为绝对主打，以休闲百合天地应打造成中等档次的商业中心，以餐饮为绝对主打，以休闲娱乐为必要补充，附带少量的购物。商业氛围要充分体现出宁静、休娱乐为必要补充，附带少量的购物。商业氛围要充分体现出宁静、休闲、文化等品位感，为上海新天地与西湖天地的结合体。闲、文化等品位感，为上海新天地与西湖天地的结合体。结论：结论：绿城新湖荣誉出品4海宁消费者调研海宁消费
119、者调研背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结调研方法调研方法：问卷调查抽样方法抽样方法：定点调查与随机抽样相结合，调研人群分为海宁本地消费者与来海宁的外地消费者。样本数量：样本数量：本次调研回收有效问卷数为200份，即最终参与数据分析的问卷共200份。样本抽样要求：样本抽样要求：海宁本地常驻人口以及来海宁工作生活的外地人；男女性别由随机拦截决定，总体比例比较接近；年龄2050岁之间，主要集中在中、青年消费群体；在过去六个月没有接受过类似的市场调查。l本次调研男性为87人，女性为113人。l本次调研海宁本地消费者有135人，外地消费者有
120、65人。l受访者中37居于市中心，28.9%居于城东，16.3居于城西，12.6居于城南，5.2%居于城北。l受访者收入集中于10003000元，而3000元以上者占14。l受访者中男性收入明显高于女性，受访男性收入高于3000元的占23.4%。绿城新湖荣誉出品4海宁消费者调研海宁消费者调研l背景特征背景特征餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结l消费者在海宁常去的茶楼是永和茶馆、一家春水茶馆。l消费者在海宁常去的咖啡馆是迪欧咖啡、名典咖啡。l消费者喜欢的餐饮类别差不多与业主截然相反。l消费者希望楼外楼、张生记、外婆家、烧鸡公、必胜客、一品砂锅等特色餐
121、饮能在海宁开分店。l消费者认为百合春天、澳门豆捞、阿英堡、波西米亚、四季轩、美食林、龙翔大酒店、海州大酒店、海宁宾馆是海宁比较高档、比较有特色的餐饮场所。绿城新湖荣誉出品4海宁消费者调研海宁消费者调研l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结消费者经常去的中高档休闲娱乐场所KTV洗浴足浴酒吧l消费者经常去的KTV有金壁辉煌、花样年华、天上人间；l消费者常去的洗浴场所是海阔天空、金沙碧浪；l常去的足浴是中泰、天涯海角；l最常去的酒吧是39度酒吧。绿城新湖荣誉出品4海宁消费者调研海宁消费者调研l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费购物消费购物消
122、费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结l消费者最常去的中高档购物场所是华联大厦，其次是鸿翔购物中心与工人路专卖店。绿城新湖荣誉出品4海宁消费者调研海宁消费者调研l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费项目测试项目测试l小结小结l九成以上受访者听说过或者去过百合新城，说明百合新城的知名度很高。l知道百合新城的受访者对百合新城附近商业基本持乐观态度。l对于百合春天，有一成半受访者去消费过。有七成受访者听说过，但没去过。绿城新湖荣誉出品4海宁消费者调研海宁消费者调研l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费项目测试项目测试l小结
123、小结如果海宁有高档餐饮、休闲集中的大型商业中心（类似杭州西湖天地、上海新天地），您是否会考虑去消费？在新皮革城附近（新客运站对面）即将建成类似“上海新天地”的“百合天地”餐饮、休闲商业中心，您会带您家人或朋友去消费吗？l未指定地点时，消费者选择去消费的比例近六成，去逛逛的比例近四成，说明消费者对于这种高档餐饮、休闲集中的大型商业中心的消费方式还是持认同观点的。l当指定地点时，依然有六成以上受访者表示一定会去消费或通常情况下会去消费，仅有6的受访者表示肯定不去。中高档餐饮、休闲集中的大型商业中心在海宁具有较好的发展前景中高档餐饮、休闲集中的大型商业中心在海宁具有较好的发展前景绿城新湖荣誉出品4海
124、宁消费者调研海宁消费者调研l背景特征背景特征l餐饮消费餐饮消费l购物消费购物消费l娱乐消费娱乐消费l项目测试项目测试小结小结l从调研情况可以看出，海宁消费者对于中高档餐饮、休闲、娱乐、购物场所的知晓度以及去消费的比例在三线城市来讲还是较高的，说明海宁消费者对于中高档消费具有较高的接受度，这对项目是一个较好的支撑。l百合新城在海宁消费者中的知名度较高，加上开发商品牌、政府对城南新区的规划，使得消费者对于百合新城附近商业持乐观态度，并且有较高比例者知道百合天地所开的一家特色餐饮店百合春天，说明百合新城对于海宁人的影响是深远的，百合天地有条件做中高档特色餐饮、休闲娱乐集中地。l在项目测试中，受访者对
125、于项目附近开像上海新天地之类的高档餐饮、休闲娱乐商业中心的态度，大多持比较积极的态度，表示会去消费，但也有很小比例表示路程远，没兴趣，另外值得注意的是5的受访者表示若档次太高就不会去，这对于项目的启示就是要立足于海宁城市的经济水平，以中档为主，适当拔高档次，而不能太高端，毕竟金字塔尖的只是少数人。项目可以做中高档餐饮、休闲集中的大型商业中心项目可以做中高档餐饮、休闲集中的大型商业中心绿城新湖荣誉出品4海宁商家调研海宁商家调研调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试l小结小结调研方法调研方法：问卷调查抽样方法抽样方法：定点调查与随机抽样相结合，本次调研人群主要是针对海宁主要商
126、业街以及专业市场的经营业主样本数量：样本数量：本次调研回收有效问卷数为178份，即最终参与数据分析的问卷共178份。样本抽样要求：样本抽样要求：1、对象分布：海宁主要的商业街的独立店铺和专业市场内店铺的业主或经营者。2、样本：我们把抽样来源定位于海宁最具代表性的商业街和代表性的专业市场经营业主。为保证商家所说的有一定的专业性，被调查者至少要有2年以上经营店铺经验并且熟悉整个海宁城区的商业的整体情况。质控方法质控方法1、所有参加调查的访问员都经过严格的访问员基础培训和抽样专项培训。2、所有参加现场执行的访问员都对问卷的理解正确并掌握访问技巧后，才进行试访。3、所有参加调查的访问员都经过试访及试访
127、小结后开始正式访问。4、抽样实行督导和项目负责人双重监督，对抽样结果进行实地复核。绿城新湖荣誉出品4海宁商家调研海宁商家调研l调研说明调研说明店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试l小结小结l由于商铺价格比较高以及商铺拥有者统一管理等各方面因素，被调查商家95都是租赁商铺。l商家经营的76%的商铺是从房东处租来，13%直接租于开发商，只有11%的商铺是从商家转租过来的，说明大部分商铺的经营还是还是比较稳定的，商铺换手率不高。l近七成受访商家对经营情况满意或基本满意，近三成表示现在的商铺经营基本可以维持房租，从中反映出海宁的零售业经营状况都比较良好。在问卷调查过程中，通过访谈了解到如果有发展
128、潜力更大的商铺，有相当一部分商家表示愿意搬迁或开分店。绿城新湖荣誉出品4海宁商家调研海宁商家调研l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况项目测试项目测试l小结小结l百合新城在商家心中的知名度较高。l商家大多看好百合新城附近商业前景，但由于项目目前商业氛围不足等客观原因，当涉及到实质性的投资问题，近一半商家表示要看整个商业中心的定位和运作、城南新区人口入住以及政府的支持情况再做决定。l有三成以上商家表示若价格合适会考虑。l只有7%的商家持坚定的考虑态度，这些商家大多集中于健康休闲业，应该说他们认为百合新城附近还是比较适合做健康休闲业。l商家大多认为租赁，收取租金的方式比较能够接受。绿城新湖荣
129、誉出品4海宁商家调研海宁商家调研l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试小结小结l调研商家商铺多半是从房东处租赁而来。l海宁商铺的换手率不高，经营比较稳定。l海宁商业整体经营情况较好，商家对经营业绩持满意态度。l若有更好的商铺，大部分商家还是会考虑的。l百合新城在商家群体中的知名度较高，他们大多看好百合新城附近商铺的商业前景，但涉及到投资问题时则显得比较谨慎。l商家基本只接受租赁，收取租金的经营管理方式。l百合新城附近商业前景被看好，但要将这种利好落到实处则需要进行准确而合适的市场定位，实行“统一管理，统一经营”。l有了良好的市场定位及运营管理，随着城南新区入住人口的增多
130、，商业氛围将日益浓厚，商家的投资意向将会更浓。l要取得良好而快速的发展，需要争取政府的大力支持。绿城新湖荣誉出品 此次对潜在访谈商家的选择，我们根据项目可能的发展方向，选取了餐饮、卖场、休闲、三类商家进行了深入访谈，就商家开点选址时考虑的主要因素以及建议等进行了探讨，从商家经营的角度为项目定位提供参考。4潜在商铺经营者访谈研究潜在商铺经营者访谈研究绿城新湖荣誉出品餐饮类商家在开店选址时要考虑四大因素：l是项目周边人气的考虑，也可理解为对地段的考虑。l是对硬件配套的考虑，包括水、电、气、排污管道等配套要符合餐饮类商家经营的要求。l如果是选择某种规模化的特色餐饮区的话，此类商家还比较看重开发商或者
131、物业管理者对整体项目的推广，譬如以出租的形式对外进行招商，然后负责整体项目的宣传推广，提升项目作为餐饮休闲特色区的知名度和美誉度。l还要考虑进驻时机上的把握，餐饮类商家喜好抢占先机，喝头口水。4潜在商铺经营者访谈研究潜在商铺经营者访谈研究餐饮类商家餐饮类商家l卖场类商家卖场类商家l休闲娱乐类商家休闲娱乐类商家l小结小结绿城新湖荣誉出品卖场类商家选址考虑的因素较多.l消费力，区域内人口的数量以及消费能力。l规模，看同区域内有无同类级别的大型卖场进驻。l发展成熟的区域，核心商业区，成熟住宅区，也是他们最热衷的区域类型等。l集群性。l物业合理性。满足卖场的基本物业要求。4潜在商铺经营者访谈研究潜在商
132、铺经营者访谈研究l餐饮类商家餐饮类商家卖场类商家卖场类商家l休闲娱乐类商家休闲娱乐类商家l小结小结绿城新湖荣誉出品休闲娱乐类商家选址考虑因素：l相对于餐饮卖场类消费是以满足日常基本需求为主的特点。休闲娱乐和健身消费的目的更在于丰富业余生活和提升生活品质，此类消费者一般具有较高的收入，所以此类商家在开店选址方面，主要考虑项目所能辐射到的区域内消费人群的消费能力。高档住宅小区、商务办公区域以及一些具有丰富景观资源的区域是此类商家较为喜好的选址区域。l商家也考虑交通通达性、物业结构、项目周边环境等等因素。而且此类商家对商铺的租金承受力较高，是商业项目招商的主要对象。4潜在商铺经营者访谈研究潜在商铺经
133、营者访谈研究l餐饮类商家餐饮类商家l卖场类商家卖场类商家休闲娱乐类商家休闲娱乐类商家l小结小结绿城新湖荣誉出品4潜在商铺投资者访谈研究潜在商铺投资者访谈研究 “资本追逐利润”，投资者进行商铺投资的最终目的是为了获得资金回报，所以其选择投资对象的标准可以归结为对投资回报率的评价和选择，这也是目前许多商业项目采取销售返租的形式并承诺给予投资者较高的回报率，从而实现商业项目销售的原因所在。在这一目标之下，商铺投资者会对影响投资回报率的各项因素进行单独分析，也就形成了商铺投资者考虑的诸多因素。 此次对各商铺投资者的访谈以及我司长期以来对商铺投资者的研究，可以归纳出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和
134、人气：一是地段和人气：地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念。二是新的商业模式和经营理念。三是产品和配套：三是产品和配套：商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，这也反映了投资者考虑范围较大，商铺投资者趋于理性。绿城新湖荣誉出品商家选址考虑要素模式图4潜在商铺经营者访谈研究潜在商铺经营者访谈研究l餐饮类商家餐饮类商家l卖场类商家卖场类商家l休闲娱乐类商家休闲娱乐类商家小结小结绿城新湖荣誉
135、出品4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查 由于业主与普通消费者对于所接受与喜欢的餐饮态度表现出了极大的差异，本着严谨务实的工作态度，我司特地对海宁主要道路餐饮状况以及业主餐饮喜好状况进行了调查绿城新湖荣誉出品如果百合新城附近有如下餐饮，你比较有可能去消费的是？我司随机访问的结果是，业主最希望的全部是中式饭店！可能去消费的除了中式饭店外还有农家土菜馆。4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查l业主对于中式饭店业主对于中式饭店( (农家特色餐饮）比较有兴趣。农家特色餐饮）比较有兴趣。绿城新湖荣誉出品工人路：工人路的假日国际酒店的餐饮属于中高档，生意也比较红火。商家名称位置面积菜系档次南风烧
136、鸡公工人路紫薇城300川菜中档肯德基工人路400西式快餐大众德克士工人路海宁大厦250西式快餐大众香格里拉工人路鸿翔商厦500西餐中档假日国际洒店工人路300杭帮菜中高档川菜火锅工人路200川菜中档商家名称位置面积菜系档次必香基卡森广场150西式快餐大众知味居卡森广场步行街60中式快餐大众阿牛嫂卡森步行街60中式快餐大众卡森广场由于位置原因，没有高档的餐饮品牌，主要是以快餐为主。4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城新湖荣誉出品商家名称位置面积菜系档次老桐乡煲仓基街60煲类大众阿亮肉蟹煲仓基街70煲类大众桐乡煲仓基街300煲类大众金七品砂锅仓基街400煲类大众清河煲店仓基街250煲类大
137、众顶呱呱农家菜仓基街400农家菜大众棍棍煲仓基街400煲类大众东方阁河鲜馆仓基街400河鲜大众苍基街：l仓基街北与西山公园隔河相望，东段由仿古建筑群组成，环境比较优美，是海宁餐饮相对集中的区块，餐饮以煲类为主，其他有茶馆、农家菜等，共十多家，面积约4000方，从是地走访情况看，目前桐乡煲店和顶呱呱农家菜两家店生意很红火，其他店生意比较冷清。l单店面积在60700方不等，主要300500方的店面为主。l苍基街可以称为美食一条街，内夹杂有两成的棋牌和小酒吧，大多为各地的特色菜，且大部分以各地招牌菜主推，以煲类为主。 4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城新湖荣誉出品商家名称位置面积菜系档次
138、集集小镇人民路2号200快餐大众l人民路：除了集集小镇外，基本没有餐饮店，集集小镇属于大众型快餐店，生意非常红火。商家名称位置面积菜系档次有意思西山路400快餐大众石浦海鲜楼西山路861300海鲜中档小肥羊西山路567450火锅中档四方缘美食城西山路605600快餐大众王记小厨西山路605550快餐大众德信火锅西山路569450火锅中档澳门豆捞西山路8311000火锅高档金龙门酒店西山路加油站500杭帮菜中档四季轩西山路832号1400海鲜中档状元楼西山路580号160杭帮菜大众津赏禄面馆西山路609号250面类大众l西山路的餐饮过去主要依托于海宁汽车站、西山皮革原辅料市场以及皮革城的人流来支
139、撑，在海宁属于餐饮品牌比较多的区块。 4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城新湖荣誉出品商家名称位置面积菜系档次川福火锅海昌路600火锅中档五芳斋海昌路400特色小吃大众东东家常菜海昌路350杭帮菜大众百味鸡煲海昌路200煲类中档天天乐家常菜海昌路300杭帮菜大众新老蔡家常菜海昌路350杭帮菜大众味道坊海昌路260杭帮菜大众阿英煲海昌路300煲类中高档新味府海昌路400杭帮菜中高档l海昌路是一条综合商业街，是城市主干道，人流、车流量大，目前是政府公建和银行、证券、保险等金融行业相对聚集的商业街；l中高档餐饮主要有阿英煲、新味府、川福火锅等。4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城
140、新湖荣誉出品商家名称位置面积菜系档次国大家常菜文苑路120杭帮菜大众香得来酒楼文苑路300杭帮菜大众品味坊文苑路120杭帮菜大众我家餐厅文苑路120杭帮菜大众图们王烧烤文苑路240烧烤大众文苑美食坊文苑路180杭帮菜大众汉堡小子文苑路180快餐大众百合春天文苑路2000杭帮菜高档l文苑路目前百合春天属于最高档的，其他餐饮店主要以大众消费为主。商家名称位置面积菜系档次外婆家紫阳路200杭帮菜中档乾丰粥铺紫阳路150粥、快餐大众来必堡紫阳路300快餐大众清粥小菜紫阳路140快餐大众啡度西餐咖啡紫阳路900西餐中高档l紫阳路的餐饮主要以快餐为主，人均消费在20元左右，外婆家这样的中档餐饮生意也一般。
141、4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城新湖荣誉出品名称8M/开间面积档次农家土味2250中档鱼肉馆1125中档富记美食1125中档杏林馆美食1125中档瑛瑛美食1125中档咸八仙2250中档九味龙2250中档海宁煲2250中档阿英煲4500中高档梁记美食城2250中档晟成餐饮2250中档l皮革城的餐饮集中在四楼，随着皮革城的淡旺季随之变化，夏季除了阿英煲营业外，其他餐饮均处于关门状态；l皮革城的餐饮相对于其他路段的餐饮价格要高30%左右。4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城新湖荣誉出品商家名称位置面积菜系人均消费墦桃会芙蓉街250杭帮菜大众优仕园梅园路300杭帮菜中档楼中楼梅
142、园路200杭帮菜大众小花苑梅园路300杭帮菜大众苑外园酒楼梅园路200杭帮菜大众新可味大酒店塘南西路1700杭帮菜中高档大本营水月亭路400杭帮菜中档棒棒烧鸡公水月亭西路400川菜中档东方假日文宗路1800杭帮菜中高档红房子海马路250农家菜中档沈记土菜馆海马路350农家菜中档l其他路段的中高档餐饮品牌主要有文宗路的东方假日、塘南西路新可味大酒店。l其他主要以农家土菜和家常特色菜为主，一些大众餐饮店晚上的生意比较好。4海宁餐饮特别补充调查海宁餐饮特别补充调查绿城新湖荣誉出品l海宁餐饮整体分布在西山路，海昌路上，成海宁餐饮整体分布在西山路，海昌路上，成T T字型分布。西山路一段分布的餐饮较字型分
143、布。西山路一段分布的餐饮较多是快餐，原因于周边分布较多的写字楼和企事业单位，如四方缘美食城，江南小多是快餐，原因于周边分布较多的写字楼和企事业单位，如四方缘美食城，江南小厨等。西山路尾段近紫阳路段则分布较多火锅类的餐饮，如川福火锅等。而海昌路厨等。西山路尾段近紫阳路段则分布较多火锅类的餐饮，如川福火锅等。而海昌路段则聚集了海宁当地较为知名的品牌餐饮，如阿英煲，五芳斋等。段则聚集了海宁当地较为知名的品牌餐饮，如阿英煲，五芳斋等。l城南餐饮目前主要集中在海昌路天诚公寓附近，餐饮业相对档次较低，随着城市城南餐饮目前主要集中在海昌路天诚公寓附近，餐饮业相对档次较低，随着城市往城南的开发，新小区（阳光新
144、城）的交付和成熟小区（锦锈园）的繁荣往城南的开发，新小区（阳光新城）的交付和成熟小区（锦锈园）的繁荣, ,目前开始目前开始有百岁鱼等品牌餐饮开门营业。有百岁鱼等品牌餐饮开门营业。l海宁当地较有人气的餐饮则在几个大酒店或者政府机关大楼，如海洲大酒店，澳海宁当地较有人气的餐饮则在几个大酒店或者政府机关大楼，如海洲大酒店，澳门大捞，波西米亚大酒店、百合新城的百合春天等，分布的较为零星。门大捞，波西米亚大酒店、百合新城的百合春天等，分布的较为零星。l结论：海宁餐饮竞争还是蛮激烈的，好的特为，差的转让，这和海宁的消费习惯结论：海宁餐饮竞争还是蛮激烈的，好的特为，差的转让，这和海宁的消费习惯和餐馆老板的经
145、营渠道有关。城南餐饮档次普遍较差，数量不多，机会点很多，主和餐馆老板的经营渠道有关。城南餐饮档次普遍较差，数量不多，机会点很多，主要是定位，装修档次和就餐环境要是定位，装修档次和就餐环境4海宁餐饮特别补充调查小结海宁餐饮特别补充调查小结绿城新湖荣誉出品l海宁餐饮以农家土菜馆、杭帮菜及煲类为主，烧烤、海鲜等比较少。海宁餐饮以农家土菜馆、杭帮菜及煲类为主，烧烤、海鲜等比较少。l餐饮档次以大众为主，中档为辅，高档的较少与。餐饮档次以大众为主，中档为辅，高档的较少与。l餐饮面积普遍较大。餐饮面积普遍较大。l各路段设置的餐饮种类与其环境、建筑特色及人群均有关系。各路段设置的餐饮种类与其环境、建筑特色及人
146、群均有关系。4海宁餐饮特别补充调查小结海宁餐饮特别补充调查小结l普通消费者反映的情况更契合海宁的实际情况。普通消费者反映的情况更契合海宁的实际情况。l业主由于在外请客吃饭较多，去过的地方也多，因此与海宁普通消费者对于餐饮的业主由于在外请客吃饭较多，去过的地方也多，因此与海宁普通消费者对于餐饮的态度有些出入。态度有些出入。l项目餐饮应以农家土菜馆、杭帮菜及煲类为主，适当引进一两家湘菜或川菜。同时项目餐饮应以农家土菜馆、杭帮菜及煲类为主，适当引进一两家湘菜或川菜。同时西式快餐如肯德基、麦当劳必须要有。西式快餐如肯德基、麦当劳必须要有。绿城新湖荣誉出品4本部分小结本部分小结l百合新城在海宁具有较高的
147、知名度，百合新城附近的商业前景被充分看好。l根据调研，百合新城文宗路可以做中高档次的特色餐饮、休闲娱乐集中的大型商业。l百合新城商业需要考虑到附近居民的日常生活问题，所以百合新城商业也要考虑作为社区配套的功能。l百合新城整个商业要具有社区配套大型商业中心的功能。百合新城整个商业要具有社区配套大型商业中心的功能。l其中，文宗路商业可以打造成为主题性的特色餐饮、休闲娱乐集中的商业集聚地。其中，文宗路商业可以打造成为主题性的特色餐饮、休闲娱乐集中的商业集聚地。l整个商业要实行整个商业要实行“统一管理、统一经营统一管理、统一经营”的模式。的模式。l整个商业的打造重点在于商业休闲氛围的营造，因此建议文宗
148、路商业店铺开发商持整个商业的打造重点在于商业休闲氛围的营造，因此建议文宗路商业店铺开发商持有，其他路段商业主力业态也要持有，以租赁为主。有，其他路段商业主力业态也要持有，以租赁为主。绿城新湖荣誉出品 第五部分第五部分第五部分第五部分 嘉兴商业专题研究嘉兴商业专题研究l l 嘉兴城市概况嘉兴城市概况嘉兴城市概况嘉兴城市概况l l 主要商业街分析主要商业街分析主要商业街分析主要商业街分析l l 嘉兴商家调研嘉兴商家调研嘉兴商家调研嘉兴商家调研l l 嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研l l 本部分小结本部分小结本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品5嘉兴城市概况嘉兴城市概况l嘉
149、兴铁路、公路、水路网络交织，四通八达，交通十分便利l嘉兴城区现有人口约40万，城区面积30平方公里。未来十年人口将达到50万。新兴的产业和居住大多集中在城市的西部和北部。l嘉兴作为浙江的北大门，同时也是浙北的经济重镇。国内生产总值、财政收入、城镇居民收入等主要经济指标的增幅领先全省，所辖五个县（市）（即桐乡、海宁、嘉善、平湖、海盐）全部进入全国县（市）综合发展水平前50位，综合经济实力进一步增强。嘉兴位于浙江省的东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。东接上海、北邻苏州、西通湖州，南接杭州，嘉兴与这几个城市相距均不到百公里。绿城新湖荣誉出品l嘉兴市目前主要商业街有紫阳路、勤俭路、华庭路、中山西路
150、、吴越路、梅湾古街及禾兴南路。l嘉兴沿街商铺一般经营状况良好，但内街商铺经营则有些差强人意。l嘉兴商铺租金元基本集中在1-3元/平米/天，其中以1.5-2.5元/平米/天。l嘉兴商铺面积一般偏大。5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析l紫阳路紫阳路l勤俭路勤俭路l华庭街华庭街l中山西路中山西路l其他道路其他道路概况概况绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析路段商家业态面积（）格局租金/年日租金元/紫阳街127号子城外婆家餐饮1200一，二楼84万1.9紫阳街148号子城香辣馆餐饮800一楼50万1.7紫阳街92号丰年菜语餐饮300一楼17万1.5紫阳街121号顶呱呱香辣馆餐饮3
151、00一楼9.6万2.7紫阳路103号衢州人家餐饮200一楼15万2.05紫阳街33号风波庄餐饮200一楼18万2.4紫阳街人人农家菜酒店餐饮150一楼16万1.75l紫阳路是嘉兴目前最唯一的一条饮食街，其中有外婆家、香辣馆、顶呱呱香辣馆等嘉兴特色餐饮。紫阳街是政府扶植创建区域，大部分街面房由政府出租给下岗职工，租金普遍较低在1.5-2.7元/平方米/天。 紫阳路紫阳路l勤俭路勤俭路l华庭街华庭街l中山西路中山西路l其他道路其他道路l概况概况绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析l勤俭路位于嘉兴市老城区，是原嘉兴市重要的商业街，现因新区的开发和人流的分散，繁华程度已经减弱，但靠边
152、嘉兴市商业主街华庭街路段租金居高不下，主要分布了各家银行、五芳斋、老百姓大药房、大牌眼镜店、移动、联通等传统大面积的商业格局。店面面积在60-1000平方米不等，主要以600-1000平方米左右。路段商家业态面积（）格局租金/年日租金元/勤俭路464号五芳斋中式餐饮1000一楼120万3勤俭路632-3号克莉丝汀饼屋蛋糕160一楼13万2.2禾兴南路498号老百姓大药房医药1000一至三楼54万1.5l紫阳路紫阳路勤俭路勤俭路l华庭街华庭街l中山西路中山西路l其他道路其他道路l概况概况绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析l华庭街是嘉兴目前最繁华的商业街，嘉兴主要的商场都集中在
153、华庭街，由国美电器、凯旋门娱乐城等组成商业核心区。主要业态有百货商场、大型超市、家电卖场、中高档服饰专卖店、快餐店等。l华庭街内街商业分布大部分是餐饮，且空置率较高，大部分商家都有退出意向，且租金在0.7-1.95元/天/平方米，店面面积在100-800平方米。l华庭路的外街租金是海宁目前租金最高的商业街，底铺租金在4-6元/天/平方米。路段商家业态面积（）格局租金/年日租金元/华庭街N区3楼佳妹麻辣涮餐饮800三楼21万0.71华庭街L区-105千尊比萨餐饮300一楼27万2.4华庭街N区100回转寿司餐饮200一楼20万2.7华庭街N区-101细味斋餐饮120一楼4.8万1.1华庭街M区1
154、01芭诺客冰淇淋餐饮96一楼7.2万2.05华庭街M109-111回味鸭血粉丝汤中式小吃140一楼10万1.95华庭街F区2楼布诺斯咖啡西餐400二楼35万2.39华庭街L区-103豪客来西餐牛排300一楼25万2.2华庭街1-3楼心源茶楼茶楼1000三楼购买华庭街F区3楼咏荷茶馆自助茶楼400三楼购买建国南路655号上岛咖啡咖啡西餐900二、三楼36万1.09l紫阳路紫阳路l勤俭路勤俭路华庭街华庭街l中山西路中山西路l其他道路其他道路l概况概况绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析l中山西路是嘉兴的新区商业街，是以大润发超市为中心的商业区，周边有国美电器、移动通信、嘉都娱乐城
155、、汉庭御足养足会馆、小羔羊火锅城、大型饭店等组成，租金在1-2.7元/天/平方米。 路段商家业态面积（）格局租金/年日租金元/中山西路嘉都娱乐城台球、游艺室700二楼25万0.97中山西路国浩广场汉庭御足养足会馆足浴300一、二楼18万1.6吴越路中山路交叉口美食林餐饮300一、二楼30万2.7l紫阳路紫阳路l勤俭路勤俭路l华庭街华庭街中山西路中山西路l其他道路其他道路l概况概况绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析l吴越路是联接中山西路和江南摩尔的一条主要街道，分布小区较多，此路段店面分布不多，基本无商业气氛，大部分人气被江南摩尔和大润发吸引。店面基本是小区的配套用房。l梅湾
156、古街、禾兴南路是海宁目前大力开展的商业街，有打造品牌餐饮一条街的感觉，现有梅湾街3号、江南印象、思德克、米罗咖啡等品牌餐饮加入。因是政府扶植打造区域所以此处租金在1.2-1.5元/天/平方米。 路段商家业态面积（）格局租金/年日租金（元/）吴越路164号 卡思奇益智馆 儿童培训 400 一楼梅湾街3号梅湾街3号餐饮2000一至三楼100万1.36梅湾古街2号江南印象餐饮1430三幢连体75万1.46梅湾街5号思得客西餐850一、二楼42万1.35禾兴南路湾梅湾街米罗咖啡西餐咖啡500一、二楼25.5万1.4梅湾街7号龙足养生足浴保健足浴800一楼40万1.35禾兴南路128号天香花苑鲜花250
157、一、二楼11万1.2l紫阳路紫阳路l勤俭路勤俭路l华庭街华庭街l中山西路中山西路其他道路其他道路l概况概况绿城新湖荣誉出品梅湾风情饮食街5嘉兴主要商业街分析嘉兴主要商业街分析l紫阳路紫阳路l勤俭路勤俭路l华庭街华庭街l中山西路中山西路其他道路其他道路l概况概况绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业项目之江南摩尔嘉兴主要商业项目之江南摩尔l江南摩尔，位于浙江省嘉兴市秀洲区洪兴西路南侧，新秀路、新洲路之间，是一个总建筑面积达20万平米的商业航母。 l江南摩尔整个项目分为东区（江南新天地）、中央绿化带（风情动感地带）、西区（MALL时代购物中心）三大核心区块，形成了一个集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化等
158、万千丰富业态于一体的“一站式”超级购物乐园。 绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业项目之江南摩尔嘉兴主要商业项目之江南摩尔l江南摩尔规划了以四大主力业态为主题的强势商业组团和罕见的20000平米的大型主题游乐景观乐园，以此充分网聚人气，形成广泛的商业凝聚力和辐射力。 l江南摩尔大手笔规划了20000平米的集中式游乐的超大主题式景观乐园，其包括了地标性建筑摩天大转轮、近千平米的儿童翻斗乐、3000平米的下沉式梦幻演艺广场和激光水幕电影等四大靓点为主的系列游乐景观，让游乐和欢乐融入购物，成就体验式情景购物的设想。 l紧邻下沉式梦幻演艺广场的地下一层商铺设置为融汇了激情KTV、酒吧等餐饮娱乐的风情酒廊，演
159、艺和娱乐可谓达成了浑然一体的欢娱一派。在东区的二层、三层、四层分别分布了环球美食总汇、特色餐饮景观街及大型景观餐饮，餐饮业态所占的比例高达25.4%；在东区的三、四层和西区的三、四层都设置了时尚生活馆、娱乐总汇、环球梦工厂等休闲娱乐。 绿城新湖荣誉出品5嘉兴主要商业项目之江南摩尔嘉兴主要商业项目之江南摩尔l江南摩尔是嘉兴目前最大的商业城，主要以沃尔玛超市、嘉兴最大的电影城、星巴克咖啡馆、肯德鸡、麦当劳、四方缘、云南过桥米线、三味真火火锅、小江户拉面、西洋镜西餐、可颂坊等各类特色餐饮、白金汉宫娱乐城、及部分专卖店组成的商业氛围。现商城沿街商铺、靠近沃尔玛的内部商铺租赁情况较好，但内部商铺的空置率
160、还是比较高，租金也基本在1元/天/平方米左右。沿街商铺租金在2-3元/天/平方米。 商家业态面积（）格局年租金（万/年）日租金（元/）四方缘中式快餐500一楼54万3小江户拉面餐饮250二楼20万2.1三味真火餐饮火锅200二楼16万2.2云南过桥米线餐饮200二楼16万2.2西洋镜西餐450一、二楼40万2.4可颂坊法式西餐150一楼10.9万2绿城新湖荣誉出品5嘉兴商家调研嘉兴商家调研调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试l小结小结l开店情况开店情况l租赁要求租赁要求调研方法调研方法：问卷调查抽样方法抽样方法：定点调查与随机抽样相结合，本次调研人群主要是针对嘉兴主要商
161、业街以及专业市场的经营业主样本数量：样本数量：本次调研回收有效问卷数为37份，即最终参与数据分析的问卷共37份。样本抽样要求：样本抽样要求：1、对象分布：嘉兴主要的商业街的独立店铺和专业市场内店铺的业主或经营者。2、样本：我们把抽样来源定位于嘉兴最具代表性的商业街和代表性的专业市场经营业主。为保证商家所说的有一定的专业性，被调查者至少要有2年以上经营店铺经验并且熟悉整个嘉兴城区的商业的整体情况。质控方法：质控方法：1、所有参加调查的访问员都经过严格的访问员基础培训和抽样专项培训。2、所有参加现场执行的访问员都对问卷的理解正确并掌握访问技巧后，才进行试访。3、所有参加调查的访问员都经过试访及试访
162、小结后开始正式访问。4、抽样实行督导和项目负责人双重监督，对抽样结果进行实地复核。绿城新湖荣誉出品5嘉兴商家调研嘉兴商家调研l调研说明调研说明店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试l小结小结l开店情况开店情况l租赁要求租赁要求l店铺大多是租赁而来。l从数据可以看出嘉兴商铺换手率不高，但与海宁不同的是，从开发商手里直接租赁占近六成。l海宁人到嘉兴消费情况还是比较普遍，说明海宁商业外溢现象比较严重。l月营业额集中于35.9万元，10万元以上占40.5，说明嘉兴商业店铺经营状况良好。绿城新湖荣誉出品5嘉兴商家调研嘉兴商家调研l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试l小结小结
163、开店情况开店情况l租赁要求租赁要求l受访商家未来两年内在嘉兴周边计划或一定开店的几率很高，超过六成。l在外地开店优先考虑的城市中，海宁因为接近嘉兴的优势，有三成会优先考虑。l受访商家认为，在外地开店，一般会选择市中心成熟商铺，其次是城市未来重点发展新区的商铺。本案可以吸引部分嘉兴商家本案可以吸引部分嘉兴商家绿城新湖荣誉出品5嘉兴商家调研嘉兴商家调研l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试l小结小结l开店情况开店情况租赁要求租赁要求l租赁需求是热闹商业街以及购物中心/超市邻近的商铺，可见人气是商家租赁商铺的重要考量因素。l租赁价格集中于13元/平米/天。l除硬件外，商家租赁
164、商铺还看重的因素有周边人群的消费习惯及周边配套、交通状况。绿城新湖荣誉出品l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况项目测试项目测试l小结小结l开店情况开店情况l租赁要求租赁要求5嘉兴商家调研嘉兴商家调研l近七成商家对于皮革城比较熟悉，近两成对于华联大厦、工人路、鸿翔购物中心等老城区比较熟悉。l大部分商家对于海宁未来几年商业发展前景持看好态度。绿城新湖荣誉出品l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况项目测试项目测试l小结小结l开店情况开店情况l租赁要求租赁要求5嘉兴商家调研嘉兴商家调研l百合新城在嘉兴的知名度较低。l绝大多数商家是不确定的可能性消费态度。在海宁新皮革城附近即将建成类似“上
165、海新天地”这样集餐饮、休闲娱乐为一体的商业中，您是否会带您的家人或朋友去消费？绿城新湖荣誉出品5嘉兴商家调研嘉兴商家调研l调研说明调研说明l店面基本情况店面基本情况l项目测试项目测试小结小结l开店情况开店情况l租赁要求租赁要求l嘉兴商铺经营者主要是进行租赁，经营状况稳定且良好，吸引了部分海宁人去消费。l嘉兴商家大多有开店计划，其中有部分会优先考虑在海宁投资，他们看好海宁的商业。l他们一般选择成熟商圈或者城市重点发展区域的商铺，他们看重人气。l他们对于商铺周边人群消费习惯、周边的配套设施及交通到达性有较高要求。l他们接受的租金范围大多在13元/平米/天。l对于百合新城项目他们了解不多，而对于海宁
166、出现“上海新天地”之类的项目，他们大多持不确定的消费态度。l本案有条件吸引到部分嘉兴商家进行投资经营。本案有条件吸引到部分嘉兴商家进行投资经营。l项目要加大宣传力度，要标志性善于借势，如重点发展区域，继海宁皮革城后海宁项目要加大宣传力度，要标志性善于借势，如重点发展区域，继海宁皮革城后海宁又一标志性商业项目等。又一标志性商业项目等。l项目租金定价要合理，要注重人气的积累。项目租金定价要合理，要注重人气的积累。绿城新湖荣誉出品5嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研背景特征背景特征l休闲娱乐消费休闲娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结调研方法调研方法：问卷调查抽样方法抽样方法：定点调查与随机抽样相结合，调
167、研人群分为嘉兴本地消费者。样本数量：样本数量：本次调研回收有效问卷数为39份，即最终参与数据分析的问卷共39份。l受访者男性比例高于女性。l年龄集中于2635岁。l基本是中等学历。绿城新湖荣誉出品5嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研l受访者从事行业以服务业、电信、医疗为主。l受访者家庭年收入以36万为主，以610万为辅，值得注意的是10万以上比例有26。l受访者月均消费集中于8002500元，另外，2500元以上比例有11.2。背景特征背景特征l休闲娱乐消费休闲娱乐消费l项目测试项目测试l小结小结绿城新湖荣誉出品5嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研l背景特征背景特征休闲娱乐消费休闲娱乐消费l项目测试项目测
168、试l小结小结l从图形可以看出嘉兴消费者比较喜欢的休闲娱乐场所是茶馆茶馆/ /咖啡馆咖啡馆、酒吧、桌球馆等健身场所、夜总会/KTV。l从中可以看出嘉兴人最偏爱浪漫清静的休闲场所，当然他们也有对于动感场所的喜好，如酒吧、夜总会等。绿城新湖荣誉出品5嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研l背景特征背景特征l休闲娱乐消费休闲娱乐消费项目测试项目测试l小结小结l在39位受访者中有21位去过海宁12次，其中有16位是去海宁皮革城购物，5位是因为公务出差，可见海宁皮革城在嘉兴有较大的影响力。l百合新城在海宁消费者心中的知名度较低。l对于海宁出现像上海新天地一样的商业中心，一定会去消费者仅占5，大部分属于可能或者看情况
169、再定的。在海宁新皮革城附近即将建成类似“上海新天地”这样集餐饮、休闲娱乐为一体的商业中，您是否会带您的家人或朋友去消费？绿城新湖荣誉出品5嘉兴消费者调研嘉兴消费者调研l背景特征背景特征l休闲娱乐消费休闲娱乐消费l项目测试项目测试小结小结l嘉兴消费者对于浪漫宁静的咖啡馆、茶馆比较偏爱，同时对于动感、嘈杂的酒吧、KTV、夜总会等也持欢迎态度，他们是一群懂得生活的人。l百合新城对于海宁消费者还是比较陌生的，对于他们而言，除了出差以及到皮革城来购物外，海宁没有太多能吸引他们的东西。l对于海宁将要出现的”上海新天地“这样的商业中心，他们大多选择可能会去消费或者选择看情况而定，毕竟对于他们而言，上海有上海
170、新天地，杭州有西湖新天地，嘉兴离他们并不远，所以为什么不去正宗的地方呢？当然如果海宁新天地有特色的话是可以考虑的。l嘉兴消费者并不是项目的主要吸引人群，他们有太多的随意性，所以只有当嘉兴消费者并不是项目的主要吸引人群，他们有太多的随意性，所以只有当项目人气上去，形成一种规模与特色后才有可能真正吸引他们。项目人气上去，形成一种规模与特色后才有可能真正吸引他们。绿城新湖荣誉出品5本部分小结本部分小结l总体来讲嘉兴商业经营状况良好，商铺租金集中于13元/平米/天。l在良好的经营业绩驱动下，部分商家两年内有开新店计划，其中海宁由于地理上的因素而比较深受青睐，他们选择商铺一般会考量商铺本身、周边人群消费
171、习惯、交通、配套等，因此他们一般选择成熟商圈商铺或者城市重点发展区域商铺。l无论是商家还是消费者对于海宁城市商业发展前景都表示看好，海宁目前能吸引嘉兴人的主要是观潮与海宁皮革城。l百合新城在嘉兴的知名度较低，其中商家关注度稍高。l对于海宁将出现的”上海新天地“类似的商业项目，嘉兴人的热情度并不是特别高。l百合新城项目要加强在嘉兴地区的宣传。百合新城项目要加强在嘉兴地区的宣传。l百合新城商业可以吸引部分嘉兴商家前来投资经营。百合新城商业可以吸引部分嘉兴商家前来投资经营。l海宁本地人是百合新城商业最坚实的消费人群基础，而嘉兴人会随着形成特海宁本地人是百合新城商业最坚实的消费人群基础，而嘉兴人会随着
172、形成特色后跟风而来。色后跟风而来。绿城新湖荣誉出品 第六部分第六部分第六部分第六部分 可借鉴商业专题研究可借鉴商业专题研究l l 西湖天地西湖天地西湖天地西湖天地l l 湖滨国际名品街湖滨国际名品街湖滨国际名品街湖滨国际名品街l l 上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地l l 上海十尚坊上海十尚坊上海十尚坊上海十尚坊l l 海上海项目海上海项目海上海项目海上海项目l l 证大证大证大证大大拇指社区大拇指社区大拇指社区大拇指社区l l 本部分小结本部分小结本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品p西湖新天地是一处园林，历史文化浓郁的休闲旅游景区。它以杭州独特的园林，历史建筑为基础，将自然与时尚，
173、历史与现代相融合，最终形成一个具有国际水平，集世界知名品牌，餐饮、零售、文化、娱乐为一体的综合性休闲区。 p首期“西湖天地”取名“园林篇”，坐落在西湖南线风景区内素有“长堤接清波看水天一色，高楼连闹市绕烟火万家”之称的涌金池畔，与西湖十景之一的“柳浪闻莺”相邻，占地达3万平方米。里面的十多幢建筑，幢幢都是西湖边上有来历的浙派老民居。 p“西湖天地”依山傍水，有着得天独厚环境优势：面湖而立，绿树成阴，繁茂绿色中夹杂着杭州传统的老式建筑。“西湖天地”通过湖面、园林、历史遗迹的组合，不露痕迹地将现代时尚元素融合进来，以现代手法传达出杭州特有的山水园林历史建筑氛围。p创意亮点：西湖天地的创意是用现代手
174、法演绎杭州传统园林和历史建筑文化。它创意亮点：西湖天地的创意是用现代手法演绎杭州传统园林和历史建筑文化。它从回归自然的理念出发，大胆采用了玻璃等现代元素与杭州的园林、建筑结合，不从回归自然的理念出发，大胆采用了玻璃等现代元素与杭州的园林、建筑结合，不但延续了杭州的建筑特色，而且创造出了四季旨宜的环境。但延续了杭州的建筑特色，而且创造出了四季旨宜的环境。6西湖天地西湖天地概况概况l市场推广活动市场推广活动绿城新湖荣誉出品6西湖天地西湖天地概况概况l市场推广活动市场推广活动绿城新湖荣誉出品p开幕：2003年5月24日，西湖天地与IN TOUCH杂志联合举办了“祝福中国共度难关微笑行动在浙外国人烛光
175、祈祷会”公益活动，其开幕选择的不是通常的“精彩亮相”，而是以富有人道主义情怀的烛光祈祷会，让西湖天地公开亮相。2003年8月15日，举办城市之声拼图比赛。2003年9月11日至13日，举办“湖光月色优雅”中秋茶聚活动。2003年10月18日晚，杭州西博会国际烟花节，西湖天地是最佳观赏点。2003年10月21日，第六届西博会活动“尖峰水墨当代杰出中国画家艺术研讨会”在西湖天地涌金楼举行。2003年10月24日，何占豪先生在西湖天地大草坪上举行了第一次个人户外音乐会纪念梁祝诞生44周年。p传承：2004年4月30日晚，”兰蔻 西湖天地时尚之夜“的时尚品牌发布会在涌金楼旁的花园展开，把西湖天地推向了
176、一个新的美好时光。2004年5月22日由全日空旅游公司和杭州招商国旅共同组织的第一届中日友好环湖徒步大会在西湖天地展开。2004年5月27日由每日商抱她周刊、周新新珠宝公司等联合举办的时尚珠宝派对”初夏里的第一颗祖母绿“在西湖天地隆重举行。2004年5月30日，浙江省庆祝”六一“儿童节大会在西湖天地大草坪举行。2004年7月18日，著名影星舒淇来到西湖天地，作为”茶研工坊“”清研“系列产品的代言人参加了新品发布会。l概括概括市场推广活动市场推广活动6西湖天地西湖天地绿城新湖荣誉出品2004年8月21日，以”邂逅做点“为主题的杭州首次慈善晚装派对在西湖天地翡翠花园酒家举行。2004年8月29日，
177、浙江电视台教育科技频道的频道主题歌新青年制造首播式直播晚会在西湖的大舞台举行。2004年9月3日，“时尚杭州之旅2004新丝路世界模特大赛”在西湖翡翠花园酒家召开新闻招待会。2004年9月27日-28日，举办“中秋月更圆”赏月猜谜活动。2004年10月17日，2004西湖国际烟花大会，西湖天地为前来观赏的游客安排了精彩的演出，并增设大型屏幕，现场还有烟花直播盛典。2004年10月18日，南山路特色街风采展示周开幕式晚会在西湖天地隆重举行。2004年10月31日，西湖天地举办了万圣节狂欢派对。2004年12月24日，20：30-23：00，西湖天地在圣诞之夜举办了一场盛大的锐舞派对。2004年1
178、2月31日，西湖天地锐舞迎接新年。p2005年2月14日，浪漫情人节 悠悠天地情鲜花、气球、浪漫的广场音乐西湖天地里充满了浪漫的情人节气氛，给人以热烈和隽永的情怀，给了新的一年最好的开端。2005年3月25日-3月28日，西湖天地庆祝复活节。l概括概括市场推广活动市场推广活动6西湖天地西湖天地绿城新湖荣誉出品2005年5月7日-8日，西湖天地庆祝母亲节快乐。2005 年5月28日，“动心于车 静心于画”主题车展将动感的世界名车与隽永的世界名画动静合一地展现在众位贵宾面前，期间意大利时尚珠宝Ama还带来了一场丰富的夏日珠宝时尚秀。2005年9月18日中秋之夜，“中秋爱乐音乐会”在西湖天地大草坪奏
179、响。千名市民在西湖天地赏月观景猜灯谜，共同渡过了一个热闹欢庆的中秋之夜。2005年10月19日-10月25日，2005西湖国际博览会南山路风采展示周项目-“西湖啤酒节”在西湖天地举行。2005年11月，西湖天地联合浙江在线网站、浙江大学等单位共同发起了一个题为点燃新希望给第九世界的孩子捐个图书馆的公益活动。2005年12月4日，第三届中日友好徒步大会在西湖天地举行。2006年1月29日，大年初一，在辞旧迎新,吉祥如意的狗年到来之际，西湖天地举行了“舞狮贺新岁”活动，为各租户拜年送祝福。 2006年2月14日，情人节是个浪漫的节日，是个适宜情人们单独相处的日子，西湖天地就是个最适宜人们相处的地方
180、，在情人节来西湖天地共享浪漫，是杭州的时尚男女们最好的选择。 杭州西湖天地市场推广是站在一种城市文化的高度，以西湖天地为载体，致力杭州西湖天地市场推广是站在一种城市文化的高度，以西湖天地为载体，致力于一种聚众文化，进行城市节日文化的打造，开展各种活动。这种聚众文化给于一种聚众文化，进行城市节日文化的打造，开展各种活动。这种聚众文化给西湖天地带来了良好的公众口碑和经营效益，其推广活动的多样性值得借鉴。西湖天地带来了良好的公众口碑和经营效益，其推广活动的多样性值得借鉴。l概括概括市场推广活动市场推广活动6西湖天地西湖天地绿城新湖荣誉出品p基本情况：杭州湖滨国际名品街毗邻杭州西湖风景区，是一组由杭州
181、东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区，总商业面积约18000平方米。这里汇聚了包括乔治阿玛尼、爱玛仕等在内的家国际著名品牌专卖店，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表等，由品牌商直接经营或指导经营。专卖店单店面积从多到多平方米不等。 p创意亮点：34家店铺的装修设计、店堂布置和橱窗展示彰显个性，每个国际大牌几乎都占据了青砖灰瓦的独幢三层小楼，这种奢侈品大牌聚集却又相对独立的名品街景象传递当今世界最为前沿的时尚文化、品牌文化和消费美学。 p宣传活动：自2005年10月10日起至10月25日，杭州湖滨国际名品街举行了开街系列活动，由8个主要活动项目构成，包括欧洲画展、杭州首届国际跑车展、人体
182、艺术秀。 点评：传递前沿的时尚文化、品牌文化和消费美学。点评：传递前沿的时尚文化、品牌文化和消费美学。6杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街绿城新湖荣誉出品6杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街绿城新湖荣誉出品6上海新天地上海新天地l上海新天地于2000年建成，位于上海卢湾区，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，靠近淮海路商业街，处于“市中心的中心”，周围有多家高级写字楼。l新天地原本是一个旧社区，充满著石库门弄堂平民住宅。1990年代末，上海市经济起飞，多个旧社区都被迁拆重建。重建这个社区时，设计师将这种富有上海建筑特色的元素，一方面予以保留，另
183、一方面融入新的建筑主题意念。占地3万平方米，建筑面积6万平方米。经过精心的装潢设计和社区整体规划下，小至树木高低大至商铺排列和独特设计，所凝造到的高格调高格调，吸引到明星艺术家和企业家在这里开设精品店高档次饮食消闲餐厅等。l上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素时尚的商业元素，现落户的商家有星巴克咖啡、凯博西餐厅、上海本色、沙宣（上海）美发研修中心、上海东魅综合娱乐中心等等。l上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例。l上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造
184、上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。充满现代感的新建筑融为一体。基本概况基本概况l业态规划业态规划l定位变化定位变化l成功因素成功因素l小结小结绿城新湖荣誉出品6上海新天地上海新天地l新天地分为南里和北里两个部分。l北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国
185、、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充分展现了新天地的国际元素。l在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共一大会址的所在地。l南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。此外，88新天地酒店式服务公寓亦于二零零二年底开幕。新天地南里更建有一个具二百二十个车位的地下停车场。l基本概况基本概况业态规划业态规划l定位变化定位变化l成功因素成功因素l小结小结绿城新湖荣誉出品上海新天地占地3万平米，总建筑6万平米，从规模来看不算大，但其
186、成功有着一定的基础：u选址：以高档住宅支撑，与周边居住环境相互依赖、相互依托。选址：以高档住宅支撑，与周边居住环境相互依赖、相互依托。 投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞定位新天地是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目80万平方米 ，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元25000元、创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。u模式：管理者与经营
187、者分离模式：管理者与经营者分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。 l基本概况基本概况l业态规划业态规划l定位变化定位变化成功因素成功因素l小结小结6上海新天地上海新天地绿城新湖荣誉出品上海新天地在开发过程中，在不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。上海新天地在开发过程中，在不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。u第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸
188、引力。u进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。u最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在RBD和Mall中脱颖而出。 6上海新天地上海新天地l基本概况基本概况l业态规划业态规划定位变化定位变化l成功因素成功因素l小结小结绿城新湖荣誉出品l基本概况基本概况l业态规
189、划业态规划l定位变化定位变化l成功因素成功因素小结小结6上海新天地上海新天地项目与新天地类似，都以高档住宅为支撑，有理由向上海新天地靠拢，但不能照搬新天地的做法，而只能借鉴其理念，以做到与项目实际相结合：l项目商业打造要注重与周边居住环境的相互依赖、相互依托关系。l项目要借鉴新天地的模式：管理者与经营者分离。l项目在餐饮方面要加大力气，力争做到餐饮方面的特色化、综合性。l项目要注重打造高格调，以体现与城市间的关系。绿城新湖荣誉出品l十尚坊位于上海龙茗路，十尚坊名称的由来缘于商业街中的10栋形态不一的商业建筑，“十”既是数目，又是“时”的谐音，因此，十尚坊实际上是指10栋时尚建筑汇聚而成的商铺群
190、，总建筑面积为18000平方米。l“十尚坊”商业街周边众多中高档楼盘纷纷云集在龙茗路沿线，有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档小区。大规模高尚住宅区已然成熟，该区域入住、容纳人口大致在10万15万。“十尚坊”商业街建成，不但满足该地块周边步行15分钟路程住宅区居民需要，还辐射了长宁、徐汇、闵行等其他区域范围。l十尚坊着眼于休闲娱乐型消费模式的开发，从而成为集特色餐饮、零售、娱乐等诸元素，融休闲环境、时尚消费于一体的新生代时尚商业中心。其为上海丰柏企业发展有限公司和时尚生活中心连胜打造l考虑到都市人白天的紧张生活，设计者特意为商业街注入了休闲园林的概念。拓宽后的人行道为消费者辟出了舒
191、适而人性的空间，更有“即来即停”的路边停车位设置令人称便。通过调整人流、车流动线，合理配置商业，既具备了区域性消费中心的公开化，又考虑到了社区型商铺的私密性。6上海十尚坊上海十尚坊基本概况基本概况l整体形象整体形象l小结小结l业态规划业态规划点评：该项目操盘者曾经运作过点评：该项目操盘者曾经运作过点评：该项目操盘者曾经运作过点评：该项目操盘者曾经运作过“新天地新天地新天地新天地”项目，在打造时尚消费商业方面拥有深厚的经验。项目，在打造时尚消费商业方面拥有深厚的经验。项目，在打造时尚消费商业方面拥有深厚的经验。项目，在打造时尚消费商业方面拥有深厚的经验。绿城新湖荣誉出品6上海十尚坊上海十尚坊l十
192、尚坊的建筑特点： 改建之后的“十尚坊”商业街，采用木、砖、玻璃和铁板等具有自然风格的原料并融合国际流行元素实施改建，使整个商业街充满简约时尚的“后现代主义”气息。每个商铺都有出挑的建筑风格，但与不同的园林布置又显得互相呼应。大面积玻璃外墙面、观景窗等建筑元素的组合，令精心布置的喷泉水景、林间小道等悠闲的园林小品尽入眼中，让人充分享受到户外美景带来的自然气息。考虑到都市人白天的紧张生活，设计者特意为商业街注入了休闲园林的概念。拓宽后的人行道为消费者辟出了舒适而人性的空间，更有“即来即停”的路边停车位设置令人称便。通过调整人流、车流动线，合理配置商业，既具备了区域性消费中心的公开化，又考虑到了社区
193、型商铺的私密性。l基本概况基本概况整体形象整体形象l小结小结l业态规划业态规划十尚坊商业街，以十尚坊商业街，以“后现代简约主后现代简约主义义”风格的中式建筑贯穿其间，外风格的中式建筑贯穿其间，外立面采用自然材料装修，使得整条立面采用自然材料装修，使得整条商业街更具现代时尚气息。商业街更具现代时尚气息。绿城新湖荣誉出品序号店名面积分类序号店名面积分类1KFC500餐饮19瑞鑫坊300餐饮2PAPA JOHONES400餐饮20迪欧咖啡500休闲3九仟馆700餐饮21ILLY咖啡300休闲4EASY厨房800餐饮22唐韵茶坊500休闲5藏乐汤坊800餐饮23雪峰茶坊500休闲6东北人700餐饮24
194、龙之道足浴1000休闲7蒂菲食尚500餐饮25豪泉桑拿1000休闲8云南拉祜酒家900餐饮26哈达瑜伽1000休闲9小家碧玉600餐饮27SPORT 100300购物10九香炭烤600餐饮28尚锦服饰100购物11海洋风情-蓝之艇900餐饮29久景服饰100购物12肥杜火锅400餐饮30仙霸玩具40购物13澳门街1200餐饮31组合发型200配套14海派传说700餐饮32雷允上药店100配套15秀舍餐厅700餐饮33中银ATM60配套16番茄主义900餐饮34洁丰干洗100配套17甜蜜蜜500餐饮35中国电信100配套18大渝合800餐饮36十尚坊商业店铺一览表十尚坊商业布局图绿城新湖荣誉出品
195、6上海十尚坊上海十尚坊十尚坊的定位决定了它是集成了餐饮、休闲为主，购物为特色的时尚街，配以一定的商业配套和社区配套。 l基本概况基本概况l整体形象整体形象l小结小结业态规划业态规划十尚坊的商业配套的功能：1、满足商业街区的配套城市人已不太习惯身上带太多现金，大多商家也有刷卡POS机，但偶尔有些商家没有此种服务，所以商业配套中含盖了银行的功能，但只是ATM机。2、满足周边居住社区的公建配套因十尚坊周边还有江南星城这样的中型社区存在，在龙苟路口也有出入口，为此存在的公建配套如理发、药店、干洗、电信等都服务于周边小区。绿城新湖荣誉出品6上海十尚坊上海十尚坊l基本概况基本概况l整体形象整体形象小结小结
196、l业态规划业态规划l十尚坊是一个成功的区域性消费中心，它注重人性化、品味化、风格化，分流了部分市中心的消费压力，同时也为具备新消费意识的当地客户提供到位的服务。原因在于这几年上海开发的楼盘大都为新区，几个社区共用一个商业中心，商业规划都较为集中，本身为商业的成功都打下的良好的基础。l十尚坊商业街成功的优势在于此范围内商业的集中性及周边人口密度，还有上海的消费环境，使商业街能够支撑起来；而繁荣的背后则是策划的到位和设计的出挑，以及各种前瞻性消费行为思量的提前付出。l项目要取得成功，其基础是周边社区居民，所以要充分考虑到周边社区居民项目要取得成功，其基础是周边社区居民，所以要充分考虑到周边社区居民
197、的需求，要注重其配套需求。的需求，要注重其配套需求。l在项目的打造上，要具有超前的服务意识，各方面要注重人性化及品味。在项目的打造上，要具有超前的服务意识，各方面要注重人性化及品味。对本案启示：绿城新湖荣誉出品6海上海新城项目海上海新城项目l海上海新城位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路920号，由上海实业发展股份有限公司开发，项目定位为中高档社区，容积率2.44左右，建筑占地面积8.49万平方米，总建筑面积约23.4万多平方米，其中7幢住宅的建筑面积为9万多平方米，3幢LOFT建筑面积为7万多平方米，商业面积近3万平方米。 l海上海临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程
198、、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅300米，紧邻大连路隧道，与小陆家嘴地区仅一江之隔，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围之内。基本概况基本概况l整体规划整体规划l小结小结l创意商业街创意商业街绿城新湖荣誉出品6海上海新城项目海上海新城项目l根据规划，“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意LOFT和创意商业街。l创意商业街，这长400米的商业街以原创精神为主题，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。 l创意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分
199、别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。内部多为错层空间，可任意组合。3.4米、4.6米、5.3米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。l创意生态居则主要面对创意人群所属的白领和中产阶层，依赖不俗的外观、可组合的未来型空间及全精装修，引领上海的时尚生活，汇聚富有创意、富于想象与追求的人群。l基本概况基本概况整体规划整体规划l小结小结l创意商业街创意商业街绿城新湖荣誉出品6海上海新城项目海上海新城项目l区域内缺乏成规模的高档商业设施，与区域内日渐高涨的消费力极不相称，海上海商业街出现后将迅速占领这一高成长性市场的至高点。 l凭借
200、独有的创意主题定位，海上海商业街将辐射全市，吸引高收入、高品位的消费者。海上海项目内的8万平米写字楼， 9万平米高尚住宅将为商业街提供稳定的客源基础。l基本概况基本概况l整体规划整体规划l小结小结创意商业街创意商业街绿城新湖荣誉出品l创意商业街位置：上海杨浦区和虹口区交汇处的大连路。l发展商：上实集团。l基本情况：海上海创意商业街，聚焦新文化地产，上海创意 产业中心驻地，约长400米，宽15米，建筑面积23万平方米， 是一条将文化艺术与商业价值合二为一的创意时尚步行街； 设计成一个z型街道和五大场景节点（块状院落）。其中，五大场景节点将按照采用的基本建筑材料，由以混凝土场景、金属场景、玻璃场景
201、、红砖场景、木场景为命名的五大院落构成，除了这五大场景内共38套1至3层的商铺外，在商业街的主要出入口还建起了海上讲堂、海上剧场、海上会馆等三座标志性的建筑，并分别承担讲演、原创剧目演出以及文化与艺术展示的功能。l商业街覆盖电影、餐饮、数码、视觉、文化五大经营主题，连同作为未来社区文化引擎的三大灵魂建筑，与L OFT底层8000平方米商铺相连，创造出一个以20万创意人群为消费主体的充满魅力的商业空间。创意人士在LOFT中设计、工作，他们的产品或作品在商业街中展示和出售，形成一边是店铺一边是工作坊的独特文化风景。商业街中的休闲餐饮区域，又为人们提供了激情碰撞、灵感交流的场所。6海上海新城项目海上
202、海新城项目l基本概况基本概况l整体规划整体规划l小结小结创意商业街创意商业街绿城新湖荣誉出品l创意亮点：创意商业街通过与创意LOFT（办公空间）、 创意生态区（居住空间）三种物业形态的联动，又能 营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、 打破经营与学习边界的开放空间。l市场反映：2005年11月30日，国内首次创意产业系列 活动上海国际创意产业活动周在杨浦“海上海”创意产业集聚区隆重开幕。上海创意产业的重心正在悄悄东移。作为杨浦区政府打造知识杨浦的重头戏，“海上海”项目自进入市场以来便备受瞩目，众多创意产业公司纷纷落户“海上海”，形成了上海首个已经营运的现代服务业集聚区。06年初，上海创
203、意产业中心从静安区东迁到大连路上的“海上海”，上海国际创意产业活动周以“海上海”为主会场，这种创意产业在东区的聚集，使得“海上海”项目成为公众关注的焦点。6海上海新城项目海上海新城项目l基本概况基本概况l整体规划整体规划l小结小结创意商业街创意商业街绿城新湖荣誉出品富于特色的小品设计及细节的艺术处理使得整个商业街充满着浓厚的乐趣，值得借鉴。绿城新湖荣誉出品标牌的这种处理方式目前在很多商业中使用较多，比较醒目，值得借鉴。绿城新湖荣誉出品6海上海新城项目海上海新城项目l基本概况基本概况l整体规划整体规划小结小结l创意商业街创意商业街点评一：海上海以创意产业为核心概念，把相关商业进行整合，并且巧妙的
204、结合点评一：海上海以创意产业为核心概念，把相关商业进行整合，并且巧妙的结合点评一：海上海以创意产业为核心概念，把相关商业进行整合，并且巧妙的结合点评一：海上海以创意产业为核心概念，把相关商业进行整合，并且巧妙的结合了了了了LOFTLOFTLOFTLOFT这种办公业态，把办公和商业的概念结合的天衣无缝，同时项目所具有这种办公业态，把办公和商业的概念结合的天衣无缝，同时项目所具有这种办公业态，把办公和商业的概念结合的天衣无缝，同时项目所具有这种办公业态，把办公和商业的概念结合的天衣无缝，同时项目所具有的生态居住公寓及周边社区为项目商业提供了源源不断的客源。的生态居住公寓及周边社区为项目商业提供了源
205、源不断的客源。的生态居住公寓及周边社区为项目商业提供了源源不断的客源。的生态居住公寓及周边社区为项目商业提供了源源不断的客源。点评二：海上海初衷虽以创意产业为核心概念，但其商业却是以餐饮为主打来吸点评二：海上海初衷虽以创意产业为核心概念，但其商业却是以餐饮为主打来吸点评二：海上海初衷虽以创意产业为核心概念，但其商业却是以餐饮为主打来吸点评二：海上海初衷虽以创意产业为核心概念，但其商业却是以餐饮为主打来吸引人气的，这对本案的提示就是项目要注重餐饮方面的投入。引人气的，这对本案的提示就是项目要注重餐饮方面的投入。引人气的，这对本案的提示就是项目要注重餐饮方面的投入。引人气的，这对本案的提示就是项目
206、要注重餐饮方面的投入。点评三：精致有趣的小品能够让人印象深刻，项目可以在各个细节处进行细心处点评三：精致有趣的小品能够让人印象深刻，项目可以在各个细节处进行细心处点评三：精致有趣的小品能够让人印象深刻，项目可以在各个细节处进行细心处点评三：精致有趣的小品能够让人印象深刻，项目可以在各个细节处进行细心处理，以打造有趣、艺术、品位感。理，以打造有趣、艺术、品位感。理，以打造有趣、艺术、品位感。理，以打造有趣、艺术、品位感。绿城新湖荣誉出品6证大证大大拇指社区大拇指社区基本概况基本概况l交通状况交通状况l消费人群消费人群l业态规划业态规划l小结小结l证大大拇指广场位于上海浦东联洋社区，距陆家嘴5km
207、。它是一个典型的区域型社区购物中心区域型社区购物中心，总占地面积约5.2万平方米、总建筑面积约11万平方米的标志性现代商业中心，总投资近10亿元人民币，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。由证大集团开发，目前经营情况良好，出租率接近100%。l证大大拇指广场于2003年10月开工建设，2005年7月9日全面开张。l项目周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有非常优越的区位。绿城新湖荣誉出品6证大证大大拇指社区大拇指社区l基本概况基本概况交通状况交通状况l消费人群消费人群l业态规划业
208、态规划l小结小结l项目周边公共交通有：地铁2号线、轻轨L4线（2005年开通）等轨道线路，江园线、隧道四线、794路、东周线、601路、617路、640路、815路、936路、984路、杨高专线、申陆专线、大桥五线、泰高线等十数路公交线路。商业成功的一个重要考量因素是交通的可到达性，而大拇指社区拥有良好的交通，商业成功的一个重要考量因素是交通的可到达性，而大拇指社区拥有良好的交通，这促进了其人气。这促进了其人气。绿城新湖荣誉出品6证大证大大拇指社区大拇指社区l基本概况基本概况l交通状况交通状况l消费人群消费人群业态规划业态规划l小结小结l证大大拇指广场业态主要设有：大型超市（法国家乐福，世界零
209、售业巨头。）、主题商场、休闲娱乐(好乐迪音乐娱乐公司)、艺术中心(上海证大现代艺术馆)、五星级酒店（委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌经营管理）等，是上海地区规模最大、功能最全的复合式社区与区域商业中心。由于位于远离中心城区和商务区，大拇指广场定位为社区购物中心，因此其主要业态是零售业，其次是餐饮。由于主要面向的消费者是社区居民，因此娱乐业态比例较低，规模也较小。服务业态包括银行、美容美发和瑜伽会所，相对比较单一，但Radisson酒店的存在是一个亮点。证大大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，
210、证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。绿城新湖荣誉出品6证大证大大拇指社区大拇指社区l基本概况基本概况l交通状况交通状况消费人群消费人群业态规划业态规划l小结小结l餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；引入了
211、一家档次较高的中餐旗舰店唐朝；除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。l大拇指广场的主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在25-45岁左右。经常性消费商圈即联洋国际社区有10万高收入消费人口（一级消费群），基本性消费商圈消费者（二级消费群）超过25万，旅游性消费商圈消费者（三级消费群）辐射浦东乃至整个大上海，人口数量逾10万。绿城新湖荣誉出品6证大证大大拇指社区大拇指社区l基本概况基本概况l交通状况交通状况l消费人群消费人群l业态规划业态规划小结小结点评一：良好的交通，使得商业的可到达性高，有助于商业气氛的形成。点评一：良好的交通，使得
212、商业的可到达性高，有助于商业气氛的形成。点评一：良好的交通，使得商业的可到达性高，有助于商业气氛的形成。点评一：良好的交通，使得商业的可到达性高，有助于商业气氛的形成。点评二：社区购物中心需要以零售及餐饮业为主，娱乐业比例适当降低。点评二：社区购物中心需要以零售及餐饮业为主，娱乐业比例适当降低。点评二：社区购物中心需要以零售及餐饮业为主，娱乐业比例适当降低。点评二：社区购物中心需要以零售及餐饮业为主，娱乐业比例适当降低。点评三：个性化的艺术设计使得项目的品味感增强，在购物、餐饮的同时能欣赏点评三：个性化的艺术设计使得项目的品味感增强，在购物、餐饮的同时能欣赏点评三：个性化的艺术设计使得项目的品
213、味感增强，在购物、餐饮的同时能欣赏点评三：个性化的艺术设计使得项目的品味感增强，在购物、餐饮的同时能欣赏到艺术、文化的内涵，对于消费者来讲，吸引力加强。到艺术、文化的内涵，对于消费者来讲，吸引力加强。到艺术、文化的内涵，对于消费者来讲，吸引力加强。到艺术、文化的内涵，对于消费者来讲，吸引力加强。点评四：餐饮特色街注重了各种菜系的结合，中西餐进行了良好的搭配，适合各点评四：餐饮特色街注重了各种菜系的结合，中西餐进行了良好的搭配，适合各点评四：餐饮特色街注重了各种菜系的结合，中西餐进行了良好的搭配，适合各点评四：餐饮特色街注重了各种菜系的结合，中西餐进行了良好的搭配，适合各种档次人群，扩大了商业目
214、标人群。种档次人群，扩大了商业目标人群。种档次人群，扩大了商业目标人群。种档次人群，扩大了商业目标人群。绿城新湖荣誉出品pp每一个独具特色的商业项目的成功都不仅仅体现在其商业部分，通过以上案每一个独具特色的商业项目的成功都不仅仅体现在其商业部分，通过以上案每一个独具特色的商业项目的成功都不仅仅体现在其商业部分，通过以上案每一个独具特色的商业项目的成功都不仅仅体现在其商业部分，通过以上案例，我们不难发现创意、文化、时尚、艺术均能成为商业街成功的主线，例，我们不难发现创意、文化、时尚、艺术均能成为商业街成功的主线，例，我们不难发现创意、文化、时尚、艺术均能成为商业街成功的主线，例，我们不难发现创意
215、、文化、时尚、艺术均能成为商业街成功的主线，并对商业地产价值及档次有较大的提升。并对商业地产价值及档次有较大的提升。并对商业地产价值及档次有较大的提升。并对商业地产价值及档次有较大的提升。pp以上案例给我们的启示就是要拓宽思路，对文化、艺术概念的引进不仅对商以上案例给我们的启示就是要拓宽思路，对文化、艺术概念的引进不仅对商以上案例给我们的启示就是要拓宽思路，对文化、艺术概念的引进不仅对商以上案例给我们的启示就是要拓宽思路，对文化、艺术概念的引进不仅对商业地产，而且也对项目住宅具有极大的促进作用。业地产，而且也对项目住宅具有极大的促进作用。业地产，而且也对项目住宅具有极大的促进作用。业地产，而且
216、也对项目住宅具有极大的促进作用。pp项目商业要注重与周边环境的协调，注重与周边社区的互动，要承担基本的项目商业要注重与周边环境的协调，注重与周边社区的互动，要承担基本的项目商业要注重与周边环境的协调，注重与周边社区的互动，要承担基本的项目商业要注重与周边环境的协调，注重与周边社区的互动，要承担基本的社区配套功能，同时要以特色餐饮为主打，吸引整个城市的目光与欲望。社区配套功能，同时要以特色餐饮为主打，吸引整个城市的目光与欲望。社区配套功能，同时要以特色餐饮为主打，吸引整个城市的目光与欲望。社区配套功能，同时要以特色餐饮为主打，吸引整个城市的目光与欲望。6本部分小结本部分小结绿城新湖荣誉出品 第七
217、部分第七部分第七部分第七部分 市场研究总结市场研究总结l l SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析l l 市场定位市场定位市场定位市场定位l l 客群定位客群定位客群定位客群定位l l 业态组合业态组合业态组合业态组合绿城新湖荣誉出品7项目项目SWOTSWOT分析分析优势（优势（S S） 劣势劣势（W W） 1、“百合”知名度高，品牌形象好；2、海宁目前最大、最高档的社区，自身商业消费需求强大；3、项目所处位置交通发达，车行便捷；4、项目建筑风格独特，物业档次高；5、绿城、新湖两大开发商联手开发，实力雄厚；机会机会(O)(O) 1、属于新发展商圈，商业成熟尚待时间；2、主体部分文宗
218、路商业处于百合新城住宅纵深；3、项目总体商业体量相对较大；4、项目没有规划消费者休息广场，停车位不足；5、百合新城住宅居民入住有待时间；1、海宁整体经济发展态势良好，居民消费能力不断增强；2、城南是政府规划的重要发展商圈；3、随着客运中心投入使用和皮革城的扩建，项目附近人流量会急剧上升；4、海宁市场尚未有形成整体规划的高档商业中心；5、海宁具备较高的消费能力；威胁（威胁（T T） 1、人们已经习惯了在市区热闹商业街休闲娱乐和购物；2、政府规划中城南商圈会建造2万方左右的商业项目以及其他的商业项目；3、35年运营最终走向成熟过程中对 资金和运营能力的持续需求；绿城新湖荣誉出品 针对存在的劣势及现
219、实的威胁，结合项目的优势和机会，只有实现对竞争对手的超越或者差异，成为某一细分市场的领导者，才能发挥出自身的竞争力，实现项目的价值。l商业形态上：打造海宁区域级别的商业中心商业为基础的，具有开放性和灵活性的商业业态，有助于项目的平稳启动和商业业态的不断发展更新；其中文宗路商业具有其特殊性，应打造成为海宁市级的商业项目。l经营内容上：以服务城南消费者消费为基础，以服务城西南、海宁乃至附近城市消费者消费为补充。l商业经营上：专注打造区域级别的商业产品，在此基础上，文宗路商业中心打造成为城市级别的商业中心，重视项目后期的物业管理和整体宣传，有助于实现项目的增值，实现商家、投资者稳定的投资回报率。 7
220、项目竞争策略项目竞争策略发挥优势，弥补劣势，利用机会，规避威胁绿城新湖荣誉出品一站式城市商业生活服务系统一站式城市商业生活服务系统实现海宁商业业种的聚合，打造海宁新的商业核心。本项目的定位方向，是将本项目的商业部分打造成7项目商业总体定位项目商业总体定位绿城新湖荣誉出品百合新城业主及周边社区居民百合新城业主及周边社区居民(60(6070%)70%)海宁城区其他居民海宁城区其他居民(15(152525) )游离客户游离客户周边城市旅游人群周边城市旅游人群 (5-10(5-10) )重要客户重要客户核心客户核心客户7项目商业总体客群定位项目商业总体客群定位绿城新湖荣誉出品购买力：周边居民消费能力很
221、强，本区域流动人口消费能力及水平非常高。购买力：周边居民消费能力很强，本区域流动人口消费能力及水平非常高。可达性：外部交通状况良好。可达性：外部交通状况良好。吸引力：项目在档次和业态的独特性上进行提升和创新。吸引力：项目在档次和业态的独特性上进行提升和创新。 管理度：建议项目统一管理、统一招商。管理度：建议项目统一管理、统一招商。7项目商业部分盈利要素分析项目商业部分盈利要素分析根据初步分析，项目商铺售价将会达到75009000元/平方米，租金将会在0.81.5元/平方米天。绿城新湖荣誉出品7项目整体商业业态定位项目整体商业业态定位一站式城市商业生活服务系统一站式城市商业生活服务系统l日常生活
222、服务系统：日常生活服务系统：日常生活购物店(如菜场，超市，区域购物中心，24小时便利店，家居、家饰、家电专营店等)；生活配套服务(如排档快餐、家常菜馆、洗衣店、美容美发店、维修店、家政服务等)；休闲娱乐服务(如特色餐饮、咖啡茶馆、电影院、KTV、桑那浴场、儿童游乐园、老年活动中心等)；健康服务（24小时药店、健身、SPA、推拿按摩、小区诊所等）l文化生活服务系统：文化生活服务系统：书店书吧、音像制品、画廊、古玩字画店、琴棋书画会馆等；l行政服务系统：行政服务系统：银行、邮局、电信、移动、水电营业厅等；l教育服务系统：教育服务系统：幼儿园、早教和青少年培训机构等；l商务服务系统：商务服务系统：宾
223、馆、会议室、大型餐饮（高层次商务上的）。链接：一站式城市商业生活服务系统是依托社区的内外环境，结合了便利性、舒适性、休闲性、互动性等特点。不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能。 绿城新湖荣誉出品7钱江西路高层底铺商业钱江西路高层底铺商业钱江西路商业具体业态应该有：钱江西路商业具体业态应该有：1 1、60006000平方米超市；平方米超市；2 2、菜场；、菜场；3 3、家居、家饰、家电专营店等；、家居、家饰、家电专营店等；4 4、洗衣店、维修店；、洗衣店、维修店；5 5、美容美发店、家政服务店；、美容美发店、家政服务店；6
224、 6、排挡快餐、早餐店、排挡快餐、早餐店7 7、银行、邮局、电信、移动、水电营业厅等；、银行、邮局、电信、移动、水电营业厅等；文化特色街文化特色街文文苑苑路路商商业业百合百合天地天地商业商业中心中心钱江西路高层底铺钱江西路高层底铺海宁最大的别墅排屋区海宁最大的别墅排屋区钱江西路商业业钱江西路商业业态应以日常商业态应以日常商业生活配套以及行生活配套以及行政服务系统为主。政服务系统为主。绿城新湖荣誉出品7文化特色街商业业态文化特色街商业业态文化特色街文化特色街文文苑苑路路商商业业百合百合天地天地商业商业中心中心钱江西路高层底铺钱江西路高层底铺海宁最大的别墅排屋区海宁最大的别墅排屋区文化特色街业态文
225、化特色街业态应以文化、教育应以文化、教育类为主。类为主。具体业态可包括：具体业态可包括：l书店书吧、音像制品、画廊、古玩字画店、琴棋书画会馆等；书店书吧、音像制品、画廊、古玩字画店、琴棋书画会馆等；l幼儿园、早教和青少年培训机构等；幼儿园、早教和青少年培训机构等；绿城新湖荣誉出品7文苑路商业业态文苑路商业业态文化特色街文化特色街文文苑苑路路商商业业百合百合天地天地商业商业中心中心钱江西路高层底铺钱江西路高层底铺海宁最大的别墅排屋区海宁最大的别墅排屋区文苑路商业体量文苑路商业体量不大，可考虑配不大，可考虑配套类商业。套类商业。具体业态可包括：具体业态可包括：l2424小时便利店；老年活动中心；小
226、时便利店；老年活动中心；2424小时药店、健身、小时药店、健身、SPASPA、推拿按摩、小区诊所等、推拿按摩、小区诊所等绿城新湖荣誉出品l由于文宗路的特殊性，其有打造成为海宁城市特色街区的实力。关于文宗路商业中心关于文宗路商业中心百合天地百合天地绿城新湖荣誉出品整体定位：整体定位：海宁城市集餐饮、休闲、娱乐于一体的特色中高档旅游商业海宁城市集餐饮、休闲、娱乐于一体的特色中高档旅游商业u海宁人心目中向往的高档消费区；u海宁新有钱有闲阶层的吃、喝、玩、乐生活特区；u好品牌商家的象征性商业区，产品和服务有品质的商家才能入驻；u海宁每年300万旅游者喜爱的观光旅游城市新景点。功能定位：功能定位：以餐饮
227、休闲娱乐为主，针对性旅游购物功能为辅以餐饮休闲娱乐为主，针对性旅游购物功能为辅7百合天地定位百合天地定位绿城新湖荣誉出品会所功能：（运动培训型会所商务休闲型会所）会所功能：（运动培训型会所商务休闲型会所） 对外为主的商务休闲型会所（共对外为主的商务休闲型会所（共47584758平米）平米）特色住宿客房或桑那浴场（含高级行政套房）： 3000m2左右；美容SPA、瑜珈馆、健身中心、棋牌室、行政酒廊、游泳池等对内为主的运动培训型会所对内为主的运动培训型会所( (共共61466146平米）平米）雪茄屋、棋牌俱乐部、健身中心、羽毛球、乒乓球馆、跆拳道培训馆、钢琴、乐器培训、游泳池等7百合天地会所的锦上
228、添花百合天地会所的锦上添花绿城新湖荣誉出品 以餐饮休闲为主：以餐饮休闲为主： 中高档中式餐饮35家：2000m2左右； 西式PIZZA等餐饮12家：1000 m2左右； 中高档咖啡馆1家：600 800m2左右； 高档足浴1家：800m2左右； 其他茶吧、红酒吧、爵士吧、甜点冰激凌、糖果饼屋、运动品牌服饰店等数家：2000m2左右针对性的旅游特色购物：（礼品、纪念品、小皮件、特产）针对性的旅游特色购物：（礼品、纪念品、小皮件、特产）电影院1家：1000m2左右；电玩反斗游艺城或者儿童乐园1家：1000m2左右；户外游乐设施。吸引有孩子家庭假日消费：吸引有孩子家庭假日消费： 1015家店铺：40
229、0500m2左右，另外可以考虑未来设置广场特色摊位。（形成与中国皮革城互补的小皮革饰品、饰件和小皮件购物点） 补充性业态：补充性业态： ATM银行、中高档快餐等7百合天地主力业态初步规划百合天地主力业态初步规划 旅游服务功能：旅游服务功能： 海宁旅游集散咨询接待服务中心、海宁文化名人手模馆、海宁旅游景点展示厅等绿城新湖荣誉出品携手共建海宁城市旅游新形象携手共建海宁城市旅游新形象绿城新湖荣誉出品将百合天地确立为海宁的城市商业旅游新景点将百合天地确立为海宁的城市商业旅游新景点要将百合天地纳入海宁城市旅游景点中，海宁整体推广中要把百合天地加进去，包括旅游指南、道路、景点等。所有出现海宁皮革城及观潮景
230、区的指示牌上，本项目也要一并出现。7旅游局支持建议一旅游局支持建议一绿城新湖荣誉出品携手推出打造携手推出打造“海宁城市旅游三张金名片海宁城市旅游三张金名片”宣传活动宣传活动在2007年十一黄金周前，旅游局与绿城新湖集团在百合天地共同举办新闻发布会，宣传推出“钱塘潮、皮革城和百合天地是海宁城市旅游的三张金名片”。7旅游局支持建议二旅游局支持建议二绿城新湖荣誉出品在百合天地设立在百合天地设立“旅游集散咨询服务中心旅游集散咨询服务中心”7旅游局支持建议三旅游局支持建议三绿城新湖荣誉出品在百合天地设立在百合天地设立“海宁城市旅游展馆海宁城市旅游展馆”在展馆内将详细介绍旅游局与绿城新湖集团联手打造百合天
231、地的详细过程和海宁其他的城市旅游景点和海宁城市的历史人文。7旅游局支持建议四旅游局支持建议四绿城新湖荣誉出品u给百合天地入驻的好商家品牌提供一定的政策扶持给百合天地入驻的好商家品牌提供一定的政策扶持（如评定（如评定“旅游局推荐消费场所旅游局推荐消费场所”等）；等）；u将百合天地设为将百合天地设为“旅游部门推荐团体旅游接待场所旅游部门推荐团体旅游接待场所”；u旅游局出面邀请海宁知名文化人士，如金庸等在百合天地旅游局出面邀请海宁知名文化人士，如金庸等在百合天地留下海宁文化名人留下海宁文化名人“手模手模”；u旅游局牵线搭桥，百合天地携手皮革城和观潮节组委会协旅游局牵线搭桥，百合天地携手皮革城和观潮节
232、组委会协办海宁每年的相关大型旅游活动等等。办海宁每年的相关大型旅游活动等等。7旅游局支持建议五旅游局支持建议五绿城新湖荣誉出品 附件：百合天地招商工作成果汇报附件：百合天地招商工作成果汇报绿城新湖荣誉出品招商部在对项目充分了解的基础上，自招商部在对项目充分了解的基础上，自4 4月份以来，有针对性月份以来，有针对性进行了商家资源的接触，我们的原则是：进行了商家资源的接触，我们的原则是：一、经营商家与项目建筑、定位、环境具有协调一致性；一、经营商家与项目建筑、定位、环境具有协调一致性；二、经营商家在行业内拥有较高的知名度，经营状况良好，二、经营商家在行业内拥有较高的知名度，经营状况良好， 具有较好
233、的吸引客户能力；具有较好的吸引客户能力；三、商家经营档次为中档偏上。三、商家经营档次为中档偏上。绿城新湖荣誉出品经招商部努力，在初步接触后，经招商部努力，在初步接触后，有合作意向的商家有合作意向的商家绿城新湖荣誉出品1、浙江省电影总公司经营项目：电影放映服务，特色茶座，影象制品销售拟用经营面积：15002000平方米（含三至五个电影放映厅或多功能活动厅）经营特色：力争获得引进大片首轮放映权，整体提升海宁市电影业态的氛围，并经营多种形式的文化娱乐业态，突出百合天地的文化特色和文化氛围。合作形式：由开发商承担室内装修，由电影公司承担放映设备，经营三年后由双方组成评估小组，对三年的经营状况进行综合评
234、估，以确定三年后的房租或其他合作方式。2、浙江外婆家餐饮管理有限公司经营项目：特色中式餐饮，私家墙门小菜拟用经营面积：10001200平方米经营特色：以经营中式餐饮为主，主攻菜肴为私家墙门小菜，杭帮菜系风味，江南民间风味特色。合作形式：由开发商承担室内装修，由外婆家承担经营所需设备，考虑一至两年的免租期，后期经营房租拟在1元/天/平方米以内。初步接触，有合作意向的商家初步接触，有合作意向的商家绿城新湖荣誉出品初步接触，有合作意向的商家初步接触，有合作意向的商家3、杭州刘家香餐饮管理有限公司经营项目：特色香辣风味菜肴，传统川浙菜系拟用经营面积：1000平方米以内经营特色：以经营江南香辣口味菜肴为
235、主，结合和创新川菜系列，适合杭嘉湖一带消费口味。合作形式：由开发商承担室内装修，由刘家香承担经营所需设备，房租拟在1元/天/平方米以内，如价格合适，也可考虑买断所需经营面积的房产产权。4、黄龙太极足道经营项目：特色足浴，各式传统推拿拟用经营面积：500800平方米经营特色：以特色休闲足浴为主打产品，根据客户需要提供各类传统理疗推拿服务。合作形式：考虑免租期一至两年，后期租金不高于1元/天/平方米以内。绿城新湖荣誉出品初步接触，有合作意向的商家初步接触，有合作意向的商家5、佳优子足浴馆经营项目：特色足浴，各式传统推拿拟用经营面积：500800平方米经营特色：以休闲足浴为主营，提供各式理疗推拿服务
236、。合作形式：考虑免租期一至两年，后期租金不高于1元/天/平方米以内。6、屈臣氏日化专卖店经营项目：家庭日用化工产品，休闲食品，家饰礼品拟用经营面积：500平方米经营特色：全球日化产品零售行业的首选品牌，以经营日化产品为主要商品，兼营各类家纺饰品以及礼品。全球连锁门店达750 0家，中国大陆达4000家左右，2007年开始向四类城市扩张。合作形式：由开发商承担室内装修，由屈臣氏负责全球产品采购及经营，适当考虑免租期，租金不高于0.8元/天/平方米以内。绿城新湖荣誉出品招商部正在努力沟通的商家招商部正在努力沟通的商家绿城新湖荣誉出品正在努力沟通的商家正在努力沟通的商家1、上海精锐体育用品有限公司
237、经营项目：各类休闲体育名品服饰，各类休闲服装，运动器械器材 在杭代表门店：解百专卖店、红石公寓运动名品城、东坡路专卖店、中山北路专卖店 2、五环运动名品服饰城经营项目：体育名品服饰，各类休闲服装，运动器械器材在杭代表门店：中山北路杭州市游泳馆店，黄龙好又多专卖店3、杭州毛源昌眼镜店经营项目：各类眼镜，眼睛护理用品在杭代表门店：湖滨名品店，湖墅店，河东店4、宝岛眼镜连锁店经营项目：各类眼镜，眼睛护理用品在杭代表门店：文二旗舰店，湖墅店，新华店，下沙店绿城新湖荣誉出品正在努力沟通的商家正在努力沟通的商家5、两岸咖啡经营项目：咖啡饮品，名茶名点，西餐简餐在杭代表门店：文晖旗舰店，湖墅店，银江店，凤起
238、店6、星巴克咖啡经营项目：咖啡饮品，名茶名点在杭代表门店：西湖天地店，黄龙店，湖墅红石店，信仪坊店7、蓝山咖啡经营项目：咖啡饮品，名茶名点在杭代表门店：西湖天地店，定安路店8、青藤茶馆经营项目：茶庄服务，自助茶饮，茶叶销售在杭代表门店：湖滨旗舰店，南山路元华店绿城新湖荣誉出品正在努力沟通的商家正在努力沟通的商家9、门耳茶楼 经营项目：茶庄服务，自助茶饮，茶叶销售 在杭代表门店：曙光路店，环城西路店10、豪尚豪牛排 经营项目：牛排猪排，咖啡茶饮，西餐简餐 在杭代表门店：延安路店，文一路店，新华路店11、格莱美文化娱乐有限公司 经营项目：自助式KTV，演绎演唱，文化娱乐 在杭代表门店：文一路物美店
239、，下沙新美店12、银乐迪文化娱乐有限公司 经营项目：自助式KTV，演绎演唱，文化娱乐 在杭代表门店：庆春店，西城广场店，银泰店，万塘路店绿城新湖荣誉出品正在努力沟通的商家正在努力沟通的商家13、克丽提娜女子美容 经营项目：女子美容美体，健身健体，日用化妆 在杭代表门店：平海店，延安路店，湖墅店14、花都美容美发 经营项目：女子美容美体，健身健体，日用化妆，理发美发 在杭代表门店：城中花园店，水漾店，解放路店15、东方名剪 经营项目：理发美发，形象设计，日用化妆 在杭代表门店：延安路店，凤起路店，城西店16、爱情故事理容中心 经营项目：理发美发，形象设计，日用化妆 在杭代表门店：武林旗舰店，城西
240、店绿城新湖荣誉出品正在努力沟通的商家正在努力沟通的商家17、九佰碗老汤面 经营项目：秘制高汤面，中式快餐，简餐，各类饮品 在杭代表门店：体育场路店，庆春路店，民航售票处店，下沙店18、一茶一坐餐饮有限公司 经营项目：日韩式简餐，各类饮品 在杭代表门店：黄龙店，武林广场店，城西店19、味千拉面 经营项目：日式湿式点心，日式拉面，各类饮品 在杭代表门店：黄龙店，湖滨东坡店，学院店20、元祖蛋糕 经营项目：各类生日蛋糕，台湾名点 在杭代表门店：解放路店，环城西路店，凤起店绿城新湖荣誉出品正在努力沟通的商家正在努力沟通的商家21、浮力森林 经营项目：各类生日蛋糕，各式名点 在杭代表门店：平海路店，体育场路店，保俶路店22、面包新语 经营项目：各式面包蛋糕 在杭代表门店：涌金广场店，银泰店绿城新湖荣誉出品谢谢聆听！谢谢聆听！谢谢聆听！谢谢聆听！
