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1、峻峰城市广场综合体项目发展策划研究THE CITY PLAZA, THE CITY PLAZA, Development and Planning Report in Development and Planning Report in BayannaoerBayannaoer中国中国巴彦淖尔巴彦淖尔二零零九年十月二零零九年十月第一阶段：物业组合研判前言致谢：致谢：华裕地产开发集团有限公司华裕地产开发集团有限公司n首先，感谢贵司对我们的信任，委托我们作首先，感谢贵司对我们的信任，委托我们作临河临河项目的项目的整体发展策划顾整体发展策划顾问工作。问工作。n同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中还
2、得到了贵司具体的协助与同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中还得到了贵司具体的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。n此次沟通，是过去一个月中本项目组核心研究成果的汇报，同时也是与此次沟通，是过去一个月中本项目组核心研究成果的汇报，同时也是与贵司交换意见的过程，期待共同探讨。贵司交换意见的过程，期待共同探讨。项目组市场调研收集了丰富的一手资料数据，进行了大量访谈，并结合众多案例进行了综合分析，研究成果来自多视角的真实调查和理性的分析研究工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈城市宏观背景研究房地产市场研
3、究城市背景与经济情况产业构成与发展状况项目在整个城市中的区域地位房地产市场总体格局与片区发展状况现有的住宅、商业、酒店和写字楼供给/需求比较/相互竞争区域的数据3位政府官员5位业内人士消费者市场研究区域主流购房群体区域消费特征区域主流酒店/写字楼消费者特征商业潜在消费潜力分析15位商家10位消费者各种功能物业约50个项目的现场调研发展案例研究不同等级城市大型综合体项目8位业内人士研究工作的阶段划分9 9月月2525日日发展定位发展定位物业建议物业建议财务测算财务测算调研阶段调研阶段市场研究市场研究案例分析案例分析物业组合物业组合9 9月月2929日日1010月月2525日日1111月月2020
4、日日第一阶段汇报第一阶段汇报第二阶段汇报第二阶段汇报研究工作的思路框架核心问核心问题分析题分析项目理解项目理解发展属发展属性界定性界定物业市物业市场分析场分析物业组物业组合研判合研判项目发项目发展定位展定位物业发物业发展建议展建议财务收财务收益测算益测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略第一阶段沟通内容第一阶段沟通内容研究工作的思路框架核心问核心问题分析题分析
5、项目理解项目理解发展属发展属性界定性界定物业市物业市场分析场分析物业组物业组合研判合研判项目发项目发展定位展定位物业发物业发展建议展建议财务收财务收益测算益测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略经济发展仍处于较低水平，但作为后发区域的发展潜力非常可期项目理解近年临河区地区生产总值发展情况（单位：亿元）近年临河区地区生产总值发展情况（单位：亿元）2008年临河区
6、三产构成情况年临河区三产构成情况资料来源：临河区人民政府网站经济发展基数低，但近年均保持20%以上的增长速度，作为后发区域的城市经济发展实现由量到质的飞跃值得期待；产业结构由2007年的22：42：36调整为2008年的17：47：36，而从2009年一季度发展情况看，第二产业比例不断提升，产业结构调整态势将为城市带来新一轮的发展契机和提升空间。临河区人口增长非常缓慢，同时也缺乏外来人口的补充，在较长时间内城市人口规模难有大改变，但临河老城区人口的高密度成为一大特点；随着市域城镇化水平的逐步提高，中心城市的首位度将不断提高，特别在临河东部产业得到发展后，城市人口进一步向临河城区集聚是必然；从2
7、003年与2008年人口发展情况对比可看到，虽然常住人口增长缓慢，但城镇人口数量明显增长，城市化速度较快。城市人口基数低、增长慢，但城市化速度及旧城区人口密度不容忽视项目理解年份年份总人口（万人）人口（万人）2003年292005年312010年（规划近期）372020年（规划远期）50对中心城区人口预测对中心城区人口预测年份年份常住人口常住人口城镇人口城镇人口人口自然增长人口自然增长率率2003年52.1422.293.382008年53.4630.755.11临河区近年人口发展情况对比（万人）临河区近年人口发展情况对比（万人）资料来源：临河统计公报巴彦淖尔市城市总体规划修编（2004202
8、0年）“理论上一个城市合理的人口密度是每平方公里1万人，而现在临河老城区局部的人口密度达到 2.5-32.5-3 万人万人，塞车、人流物流不畅等现象经常发生，我们小城市还出现了大城市才会有城市病。” 王波王波 在市容动员大会上的讲话在市容动员大会上的讲话三四线城市消费特征明显，但随着居民收入快速增长，整体消费层次呈现提升态势项目理解2009年一季度，食品、饮料、烟酒类零售额比上年同期增长78.1%、服装、鞋帽、针纺织品类增长36.6%、日用品类增长24.3%。另外，化妆品类、金银珠宝类、五金电料、文化办公用品类等热点商品零售额均保持平稳较快增长，分别为17.2%、27.7%、30.8%、21.
9、1%。2009年一季度，全区住宿餐饮业实现社会消费品零售总额2.02亿元，同比增长22.6%，增速较上年提高了2.6个百分点，占消费品零售额的22.7% ;2008年居民可支配收入达到12630元，仍低于全国平均15781元水平，但近年保持15%以上的平均增速体现了居民收入快速增长的水平；吃、穿、用等基本生活用品类消费仍为重点，但化妆品类、金银珠宝类等非必须品消费逐渐成为热点 ，整体消费层次较低的现状开始有所改变。近年临河区城镇居民可支配收入发展情况（单位：元）近年临河区城镇居民可支配收入发展情况（单位：元）资料来源：临河区人民政府网站商业发展处于较初级阶段、居民投资商业意愿强，未来发展具有较
10、大的引导与升级空间大型商业以原始的百货发展模式占据主导，仅国泰时尚广场开始向现代百货模式靠拢；居民对商铺的投资欲望非常强烈，但更关注沿街或一层的商铺，导致该类商铺售价超过20000元/平方米；当地无论在对商业投资理念（主观），还是在现有商业发展理念（客观）上，都属于比较初级的阶段，可引导空间大。项目理解项目目形式形式面面积区区间（）（）数量（套）数量（套） 单价（元价（元/ /）中中兴泰富泰富一层50851421300二层11015673830中中兴水郡水郡一层5011035210002008年公开销售的商业情况年公开销售的商业情况城市空间骨架已经拉开，但旧城区的中心地位近期难以撼动城市从原有
11、单中心（旧城区）开始实现向东西的快速扩张，拉开了城市空间骨架；市政府西迁，带动西部新区近年快速发展，建设热火朝天，但要形成配套并聚集人气仍需要长时间的积累；东部产业区定位明显，未来发展也将更多依托旧城区；旧城区仍将在较长时间内保持其中心地位。项目理解旧城区旧城区新城区新城区产业区产业区胜利路胜利路新华街新华街金川大道金川大道本项目本项目人民公园人民公园市政府市政府巴彦淖尔新区中心区规划巴彦淖尔新区中心区规划唯一的核心商圈、稀缺的优质地块项目理解本项目本项目金川大厦金川大厦临河百货临河百货国泰时尚广场国泰时尚广场海天购物广场海天购物广场胜利路胜利路百特时尚广场百特时尚广场河港青年商业城河港青年商
12、业城胜利路是城市商业高度集中、人气最旺的道路，也是城市唯一的核心商圈所在，临河区50万人购物唯一选择，沿线商业价值最高；作为旧城区的核心位置，胜利路沿线可开发土地稀缺，未来拆迁改造难度大，是寸土寸金之地。新华街新华街区域高档住宅区密集，消费力强劲传统的旧城中心，是城镇30万人口分布最密集区域（1公里半径内居住人口超过6万人），消费力集中；项目周边集中了大量政府机关、企事业单位，同时高档小区密集，消费力强劲。项目理解本项目本项目五星花园警官花园海天现代城健康新家园税华小区美丽园美丽洋房市医院市国税局市民政局区政协区司法局项目周边重要住宅小区统计项目周边重要住宅小区统计住宅区名称住宅区名称户数户数
13、总人数总人数居住群体居住群体五星花园4971500临河最早高档小区海天现代城88264高档人群警官花园5281584健康新家园5361608绿岛花园174340赛亨花园7202160今典花园301903今日花园8312493税华小区3341002行政事业单位个体经营者阳光2#园178534美丽园9532859美丽洋房152456半径一公里半径一公里需要实现综合功能发展的高强度开发项目项目位于胜利路和八一街交界，分为南北两地块，总占地约40867.2m2，按原方案，估算项目总建面达36.4万m2；设计指标以及日照间距要求较高，用地有较大的退缩要求，项目实际可建设用地约为60%；用地性质为商业用地
14、，要实现大规模发展必须考虑发展多种功能物业。项目理解胜利路（40m）长春街（20m）河套街（30m）解放街（30m）北北地地块块南南地地块块承载企业的高要求与高期望项目理解n希望本项目的引领性形象为开发商赢得市场口碑及品牌影响力；希望本项目的引领性形象为开发商赢得市场口碑及品牌影响力；n希望开发高价值商业，作为企业未来的优质资产；希望开发高价值商业，作为企业未来的优质资产；n希望在实现价值最大化与风险最小化两方面求得一个均衡方案。希望在实现价值最大化与风险最小化两方面求得一个均衡方案。“峻峰项目开发时间很长了，沿街这个地块将成为峻峰收官之作，无论政府还是投资客户都非常关注，我希望能通过塔楼物业
15、销售平衡整体投入，把底下商业留下来，这样就可以作为资产向银行进行抵押贷款，当然商业能尽量卖掉更好， ” 华裕集团董事长华裕集团董事长 张总张总“华裕是很有社会责任感的企业，把事情做到最好是目标，公司从世邦魏理仕请来了两个专家顾问，一个负责招商，另一个负责经营管理，公司也组建了商业部，为了项目的成功开发及持续发展是做了很多工作的 ” 华裕集团营销总监华裕集团营销总监 秦总秦总实现地产开发整合、企业发展飞跃的重要一步企业在临河有着十多年地产开发积累，已成为行业领军者之一；开发项目众多，并形成一定的区域集聚，但无法实现全盘统筹开发，在发展早期错过了树立整体形象的机会；涉足与房地产相关的众多行业，企业
16、发展多元化，但企业发展实现飞跃的关键仍在地产开发上。项目理解本项目本项目峻峰华庭峻峰华庭早期小区早期小区广场广场家具城家具城储备用地储备用地昨天错过了统筹开发的机会，今天不能再错过整合发展的机会！项目发展属性界定城市核心商圈、黄金地段、稀缺的城市核心商圈、黄金地段、稀缺的50亩土地亩土地向商业领域进军、在地产开发上整合、在企业发展上飞跃向商业领域进军、在地产开发上整合、在企业发展上飞跃城市商业发展初级，具有引导消费与升级发展的可能性与必要性城市商业发展初级，具有引导消费与升级发展的可能性与必要性这是全临河最有份量的项目之一：这是实现城市商业升级的使命性项目：这是华裕集团最具有战略意义的项目：三
17、四线城市核心区 大型城市综合体项目本次策划要建立的基本出发点 作为三四线超大规模的具有重要发展价值及意义的商业项目，需要通过长时间的开发及经营来达成项目的成功，因此，我们必须用前瞻性的眼光看待项目发展，并以理性研究拟定项目发展计划。 因此，我们不仅关注现有物业市场对项目发展的影响，更应该看到市场未来发展前景，并通过大量先进类似案例的研究，发现其对项目发展起到有用借鉴意义的经验，同时利用规划及财务分析的专业工具，力图找到最适合项目发展的途径。项目发展核心问题及结构化如何寻求合理物业组合，实现项目开发价值最大化？Q1：项目发展什么物业，如何组合？（合理组合方案）Q2：怎样定位，如何实现？(发展定位
18、、开发建议、财务测算）第一阶段沟通达到目的： 明确项目发展的物业类型及组合方向，为项目后续深化定位及开发建议做铺垫。根据项目发展属性界定，结合我司的操作经验，可以判定本项目的发展核心问题是：Q1Q2对应项目建筑形态可发展的业态及物业类型裙楼部分裙楼部分塔楼部分塔楼部分公寓（住宅公寓（住宅）、酒店、写字楼、酒店、写字楼？零售商业：百货、超市、餐饮休闲零售商业：百货、超市、餐饮休闲娱乐、家居建材店、专业店、娱乐、家居建材店、专业店、？ 由于用地条件限制，本项目要尽可能多并合理地释放容积率，必须采用“裙楼裙楼+ +塔楼塔楼”的建筑形式； 同时根据商业发展的规律以及我司的操作经验，商业裙楼以及塔楼可能
19、发展功能、物业类型及商业业态业种如下所示：研究工作的思路框架核心问核心问题分析题分析项目理解项目理解发展属发展属性界定性界定物业市物业市场分析场分析物业组物业组合研判合研判项目发项目发展定位展定位物业发物业发展建议展建议财务收财务收益测算益测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略裙楼部分可发展物业类型研判零售商业：百货、超市、餐饮休闲零售商业：百货、超市、餐饮休
20、闲娱乐、家居建材店、专业店、娱乐、家居建材店、专业店、？零售商业业态分类标准：重点研判可能成为主力或次主力业态业态业态基本特点基本特点选址选址商圈与目标顾客商圈与目标顾客规模规模商品（经营）结构商品（经营）结构商品售卖方式商品售卖方式服务功能服务功能管理信息管理信息系统系统1、食杂店位于居民区内或传统商业区辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平方米以内以香烟、饮料、酒、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立2、便利店商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主
21、要为单身族、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即食食品，日用小百货为主，应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目程度较高3、折扣店居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标客户主要为商圈内的居民营业面积300-500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用功精简，为顾客提供有限的服务一般4、超市市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标客户以居民为主营业面积6000平方米以下经营包装食品
22、、生鲜食品和日用品、食品超市与综合超市商品结构不同自选销售，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高5、大型超市市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积6000平方米以上大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于营业面积40%的停车场程度较高6、仓储式会员店城乡结合部的交通要道辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积6000平方米以上，临建居多以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价
23、、批量销售自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设相当于营业面积的停车场程度较高并对顾客实行会员制管理7、百货店市、区级商业中心，历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主营业面积6000-20000平方米综合性、门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务、设餐饮、娱乐等服务项目和设施程度较高业态规模小，难以成为主力或次主力业态业态区位及形象难以符合本项目发展价值零售商业业态分类标准：重点研判可能成为主力或次主力业态8、专业店市、区级商业中心及百货店、购物中心内目标客户以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以
24、销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富、选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识程度较高9、专卖店市、区级商业中心及百货店、购物中心内目标客户以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少，质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具有丰富的专业知识、提供专业性服务一般10、家居建材商店城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区目标顾客以拥有自有房产的顾客为主营业面积6000平方米以上商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主采取开架
25、自选方式提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上较高11、购物中心社区购物中心市、区级商业中心商圈半径5-10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店以上，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店及其他各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的星系系统市区购物中心市级商业中心商圈半径10-20公里建筑面积为10万平方米以内40-100个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的星系系统城郊购物中心城乡结合部的交通要道商圈半径30-50公里建筑面积为
26、10万平方米以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的星系系统12、工厂直销中心一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采取自选式销售方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统该业态规模小，难以成为主力或次主力业态，主要以辅助业态出现，是综合型商业发展的最有效补充业态城市现阶段尚未出现并难以支撑购物中心的高级业态发展零售商业业态发展研判业态筛选条件百货百货超市超市餐饮休闲娱乐
27、餐饮休闲娱乐专业店专业店家居建材店家居建材店折扣店折扣店外势城市经济支撑条件好业态发展态势良好后续竞争不激烈消费者需求较大内质区位条件符合设计符合业态对本项目发展的有较高的带动价值是否可考虑引进？百货发展格局：集中分布在胜利路，但发展规模与档次普遍不高，经营状况不理想商业发展水平较低，城市百货数量少而且分布集中，同时发展模式也较落后，但百货仍为城市大型商业的重要形态；整体发展逐渐呈现升级态势，也出现了很多与百货模式类似的大型商业，规模及档次普遍不高。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店本项目本项目金川大厦金川大厦临河
28、百货临河百货国泰时尚广场国泰时尚广场海天购物广场海天购物广场胜利路胜利路百特时尚广场百特时尚广场河港青年商业城河港青年商业城新华街新华街富源商厦富源商厦蓝宇商业城蓝宇商业城名称名称层数层数经营面积（经营面积（m2）临河百货3约15000金川大厦5约25000蓝宇商业城5约20000国泰时尚广场5约75000主要百货经营面积一览表主要百货经营面积一览表临河百货：传统的百货模式，缺乏商业化运营管理，形象档次低临河百货大厦作为临河最老的大型商业，经过多年变化发展后，整体经营及形象已经日渐下滑；最传统的百货模式，明显缺乏商业化运营管理，内部业态布局较混乱，交通流线空间狭窄、不合理，购物环境欠佳；一楼的
29、临河电器在城市中具有一定影响力，而服装广场部分货品组织杂乱，给人以批零结合的专业市场形象。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店金川大厦：优势区位带来人气，但仍为较粗放的传统百货发展模式，整体发展受限金川大厦处在城市商业核心的核心位置，人气非常足，属于临河最旺的商场；落后的建筑形式以及缺乏商业化经营管理使得卖场业态及货品组织较杂乱，给人以小商品市场形象（门前广场缺乏管理，杂乱无章也是重要体现）；虽然年底将进行资源整合，对商场进行调整，但鉴于现有形式及规模，难有根本性改变。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲
30、娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店商业楼层商业楼层业态分布业态分布一层化妆品，珠宝首饰，日用百货，工艺品，玻璃器皿，糖果食品，烟酒副食，办公文化用品，书籍，橱具，皮鞋。二层针织，内衣，袜子，床上用品，装饰布艺，童装，玩具，箱包，羊绒制品，衬衫领带三层名品时装，皮衣皮件，西装，羽绒制品四层名品时装，皮衣皮件，西装，羽绒制品五层高档家具，办公桌椅，女装六层办公地下室孕婴商城（超市类型）、地下停车场分析总结：传统百货商业模式将被市场淘汰业态落后：业态落后：传统的百货模式，缺乏休闲娱乐等其他功能业态；硬件落后：硬件落后：内部装修标准一般，购物环境欠佳；经营落后：经营落后
31、：内部货品组织杂乱，商场经营管理能力不强；体制落后：体制落后：经营上没有充分商业化运作，受行政及政治因素影响大。临河百货、金川大临河百货、金川大厦代表的是传统落厦代表的是传统落后的商业模式后的商业模式百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店河港青年商业城、蓝宇商业城虽然在业态功能上实现一定突破，但在商业模式上同样较落后。临河商业大厦发展更为落后，是小商品市场的杂乱形象。国泰时尚广场：接近现代百货模式，逐渐成为市民购物的首选商场，并逐步形成更丰富的功能业态组合，带动商场人气通过多次发展调整，在经营管理及业态组织等多个方面已
32、非常接近现代百货的模式，形成临河唯一成功的自主百货，但缺乏品牌商家的瓶颈无法解决；在现代百货带动下复合了较高规格的超市，形成两大带动主力，使得处在商圈边缘的大型商场逐渐成为市民购物的首选，中心化发展趋势明显；现阶段发展进一步实现升级，在顶部楼层发展餐饮娱乐城，以形成更加丰富合理的功能业态组合，带动商场人气；虽然从发展趋势看，具备一定的MALL业态雏形，但从自身较落后的建筑将对其未来向更高形态发展带来较大制约。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店商业楼层商业楼层业态分布业态分布规模（规模（m2m2）一层珠宝，化妆品，鞋
33、，家电约36000二层女装，饰品，内衣三层床上饰品，男装，童装，家居饰品，体育运动四层餐饮娱乐城约10000五层星级宾馆约10000地下室超市约11000分析总结：当地最先进的百货商业模式，存在升级的可能与必要在国外，在国外，SHOPPINGMALL显示出一派繁盛景象，美国的显示出一派繁盛景象，美国的 MALL已占据了商业领域确已占据了商业领域确50以上的零售商业份额。以上的零售商业份额。作为作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，MALL正在逐渐成为占据商业主流地正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼位的
34、新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。国泰时尚广场也呈现出向更先进的商业模式升级的趋势（百货国泰时尚广场也呈现出向更先进的商业模式升级的趋势（百货+超市超市+餐饮娱乐）。餐饮娱乐）。业态丰富：业态丰富：现代百货模式，整合多种具有价值的功能业态；硬件制约：硬件制约：内部装修标准较高，购物环境好，但进一步升级难度大；经营升级：经营升级：内部货品组织较好，具有一定商场经营管理能力；体制成熟：体制成熟：经营上呈现明显的商业化运作，具备业态优化调整能力。国泰时尚广场代表国泰时尚广场代表的是临河最先进的的是临河最先进的商业模式商业模式这种商业模式存在市场升级的可能与必要这种商业模式存在市场升级
35、的可能与必要百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店本项目的区位及外部条件符合百货选址的要求，考虑引进现代百货具有市场空间，也是长远运营战略的需要 扩大辐射和提升形象的需求：扩大辐射和提升形象的需求：使得项目辐射区域向市级延伸和扩张，并对整体形象提升有较明显提升作用，是实现项目商业价值最大化的关键； 吸纳有消费力的客户群：吸纳有消费力的客户群：现代百货的业态形式出现将首先吸纳中高端消费客户，整体形象及提供的商品可有效迎合项目周边丰富的中高端客户群体； 百货对中小商户的招商带动作用：百货对中小商户的招商带动作用：百货主力店
36、将对小商户的顺利招商与稳定的统一经营起到非常关键的作用； 百货有市场竞争力：百货有市场竞争力：市场目前没有真正的现代百货，国泰时尚广场的竞争优势充分体现了市场的需求，而除项目外，未来核心商业也难有其他百货发展用地。城市的商业中心、规划中大型商业地块；交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使顾客便利通达店址；城市人口：40万以上；城市中心或繁华商业街；可以辐射全市人口；紧邻城市主干道，有12条以上公交线；店面日均人流量20万以上；铜锣湾百货选址要求：铜锣湾百货选址要求：北京华联（百货店）选址要求：北京华联（百货店）选址要求：百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱
37、乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店发展商与百货店的合作模式灵活多样，可操作空间大百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店品牌输出品牌输出场地租赁场地租赁合作经营合作经营自营自营合作条件百货经营管理公司收取品牌和经营管理费用提供招商服务与派员经营管理；百货公司向开发商租赁场地进行经营并负责人员和营运费用；发展商与百货公司采取“保底提成”的合作方式；发展商出资组建注册成立百货公司；利弊分析利：发展商拥有合作的主动权；弊：合作关系比较脆弱，增加发展商及项目风险；发展商承担人员与项目日常运作的费用；
38、利：发展商有长期稳定的租金收益，经营风险相对较小；弊：开发商只有租金收益，品牌知名度高的百货店，租金越低，收益受损；租赁时间比较长，不利于发展商的经营调整；利：有较大收益；弊：存在一定的经营风险；利：收益最大化，现金流充分，利于资金周转；弊：后期的经营压力大，存在较大的经营风险；要求丰富的经营管理经验；项目适应性品牌输出是目前市场采用比较多的百货店合作模式百货店对商圈的要求与项目现状吻合合作条件对于发展商来讲会损失部分收益发展商没有百货店经营管理经验，需要较大投入个案摩登、优越百盛广百（南海）天茂百货发展研判百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店
39、家居建材店/ /折扣店折扣店研判依据：外势：随着城市经济发展以及人们消费观念的改变，临河百货业态有升级发展的趋势，项目所在区域具备发展百货的宏观环境和区位条件；内质：本项目在较长时间内将是核心商圈唯一有可能发展及升级百货的区域，周边也是城市高端消费人群集聚地，拥有更强的市场竞争力，同时百货将对项目大规模商业运营产生积极推动。可考虑引进品牌百货超市发展格局：本地超市品牌支撑，以中小型规模为主，整体经营情况良好没有国内品牌超市进驻，以本地超市品牌支撑，发展规模普遍较小，但经营状况较好；万客乐布点广，但单店规模不大；胜利路上万客乐、华联、国泰超市沿均衡分布，各自辐射1公里左右的范围，以满足区域内居民
40、消费需求为主。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店本项目本项目万客乐超市万客乐超市华联超市华联超市国泰超市国泰超市胜利路胜利路新华街新华街万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市名称名称位置位置面积面积（mm2 2) )经营状经营状况况万客乐（5家）建设路，团结路，胜利路，大学路，海天店单店3000以下很好华联长春街2000良好国泰超市胜利路11000很好大临河超市发展情况大临河超市发展情况万客乐超市万客乐超市本项目满足大型超市的选址要求，引入国内品牌超市存在较大需求及发展空间超市购物具有“就近购
41、物”的特征，因此超市通常以10分钟步行距离为半径，辐射以其为核心的周边一至二公里范围内的消费者；项目处于城市核心商圈北端，在受到华联、国泰两大超市辐射小，虽然海天城地下有万客乐超市，但规模小、档次低，影响力有限；周边众多住宅，同时北面是住宅发展重点区域（鸥洲假日、华海尚都两大项目集中），未来固定居住人口增多，将产生大量日常消费需求。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店位于市中心，新老城区结合部或密集的居民住宅区；紧邻城市主干道；以步行1010分钟以内区域为核心辐射范围，步行3030分钟范围为边际商圈，商圈内具有固定常
42、住及潜在人口15-2015-20万万人；周边人口具有一定的增长趋势；大型生活超市的选址要求：大型生活超市的选址要求：本项目本项目国泰超市国泰超市华海尚都华海尚都鸥洲假日鸥洲假日华联超市华联超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市超市租金水平较低，但比较容易存活，并能作为主力店带动散铺销售，有利于吸聚人气，提升地块价值 国内品牌超市的租金水平不高，多在20-40元/月m2之间，但超市的经营风险相对较低，比较容易存活；超市为消费者提供日常生活食品和用品，能够吸引较多、较稳定的人流，有利于散铺的经营；超市的引入能在功能上可以与沿街商铺形成互补，形成完善的商业配套。百货百货/ /超市超市/ /餐饮
43、休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店商业业态商业业态超市超市散铺（专业店、专卖店）散铺（专业店、专卖店）常见商品或服务类型新鲜食品、日常用品等餐饮、便利店、美容美发、面包房、中西药店、书报摊、维修等超市与散铺功能的比较超市与散铺功能的比较 只要能引入像超市这样的大型主力店，就能给投资者或经营者一定信心，这样散铺的销售压力就相对较小资深商业地产人士 林先生超市发展研判百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店研判依据：外势：城市经济发展水平及城区人口密度具备吸引国内品牌超市进驻的
44、可能，同时城市北部房地产将有规模发展，进一步丰富项目周边人口数量，在现有大超市辐射范围以外需要新的大型超市存在；内质：项目商业价值高，对超市商家有非常高的吸引力，同时超市比较容易存活，并能作为主力店带动散铺销售，有利于吸聚人气和提升地块价值。可考虑引进国内品牌超市餐饮休闲娱乐发展格局：围绕核心商圈发展，整体档次形象不高临河自古以来都是富饶之地，人们生活安逸无忧，也形成了当地繁荣的餐饮休闲娱乐发展；但由于受城市经济影响，餐饮休闲娱乐发展已经相对滞后，整体档次形象不高。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店胜利路胜利路新华
45、街新华街本项目本项目餐饮：以中低档为主，中式餐饮占据市场主流，但中高档餐饮经营情况好餐饮大众化、平民化特征明显，较集中在建设北路及解放街，多数规模较小，以中低档为主，较大规模或中高档的餐饮多与酒店等结合发展，独立的中高档餐饮缺乏（西贝是唯一一家），整合规模档次餐饮形成更好形象具有可行性；西餐厅在城市受欢迎程度不高，但西式快餐德克士经营情况好，在临河引入麦当劳、肯德基等国际连锁品牌将大有可为。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店名称面积（）名称面积（）筋头巴脑300刘一锅300大众快餐面食76湘水明珠300咱们家炖菜1
46、40乐福来牛肉拉面65盛宴320大汗干粮1000粥底火郭300鸭棚王450筋头巴脑一锅香140皇家俱乐部900明勤拉面54五原铜锅老涮420徐记熟食52五福香辣锅110金税大酒店1000千千鱼香城160建设北路餐饮营业面积一览表建设北路餐饮营业面积一览表休闲娱乐：整体档次不高，但中高档的娱乐休闲业经营好，并大多与酒店结合发展娱乐业以KTV、夜总会为主，休闲中桑拿洗浴占据绝对主流，档次中高，文体性质的健身及电影院相对较少；KTV、桑拿等大多设置在星级酒店内部，与客房、餐饮共同发展，经营状况良好。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /
47、折扣店折扣店位置位置名称名称经营面积（经营面积（MM2 2) )胜利路金碧辉煌约800胜利路天上人间约1000胜利路圣地亚歌约500胜利路新大陆约450胜利路中街约600胜利路九亿街.梦工厂约450胜利路精英领地约1380胜利路盛世辉煌约800胜利路碰碰凉约550胜利路国际约1000胜利路零478约800建设路皇家俱乐部约600建设路碧海云天约1200建设路卡迪乐约500八一街嘉年华会约1200主要休闲娱乐场所一览表主要休闲娱乐场所一览表餐饮休闲娱乐发展研判百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店研判依据：外势：城市无法
48、跟上新经济发展大潮，当地长久形成的繁荣的餐饮休闲娱乐发展也已经相对滞后，整体档次形象不高，但中高档餐饮休闲娱乐经营情况好，城市消费力不容忽视。内质：餐饮休闲娱乐是大型商业项目必不可少的业态组成部分，有利于集聚人流，对其他业态的带动作用大，而麦当劳、肯德基等知名连锁品牌对人流具有更高的吸引力，既能提升商业价值，也能使得商业在城市中树立高形象。可考虑发展中高档以上的餐饮休闲娱乐引入国内外知名餐饮连锁品牌价值高专业店发展格局：仅有家电专业店存在，国美家电在与临河家电的竞争中不具备优势由于商业发展处在较初级阶段，零售商业中的专业店数量稀少，仅有家电类具有一定规模和数量；由于销售产品在品牌及价格上没有拉
49、开差距，使得国美在与临河家电城的竞争中没有占据优势，客户在认同度上有待提升。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店典型专业店营业面积一览表典型专业店营业面积一览表名称品类营业面积（m2）临河家电城电器约1600国美（城中店）约1200服装鞋类：形象档次较低的专业卖场及沿街品牌专卖店是主流，但存在专业店发展的可能由于商业发展初级，消费者先进的消费观念和理念也尚未形成，经营情况较好的服装鞋类专业店也被形象档次较低的卖场和沿街品牌专卖店压缩了发展空间；但从商业发展规律及临河商业发展趋势看，能提供更为专业服务、丰富品牌及购物环
50、境的服装鞋类专业店有发展机会。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店电子数码街电子数码街本项目本项目电子数码：现有电子数码市场具有整合的可能与必要，电子数码专业店发展存在空间项目南面长春东街与胜利路交汇段是临河电子数码市场集中地，已形成华联电子市场以及E世界数码广场，还有一定量街铺，但规模跟档次较低，与高科技产品卖场形成大反差；经营情况较好，但受现有建筑影响，提升形象及就地扩容难度较大，通过新商业载体整合扩容不可避免。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /
51、折扣店折扣店专业店发展研判百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店研判依据：外势：城市商业发展水平不高限制专业店发展，但在消费观念逐渐升级的过程中同样也提供了足够的市场发展可能，而关注生活消费的现状使得服装鞋类、电子数码类经营情况非常理想，该类型专业店的发展形势向好；内质：专业店发展能有效提升商业价值及形象，而且与其他商业业态之间也能形成良好的互动关系，组合布局可非常灵活，特别是电子数码专业店能与家电专业店形成更具集聚力的综合性专业店。可考虑引入品牌服装鞋类专业店可考虑整合电子数码市场，并结合品牌家电专业店发展家居建材店
52、格局：数量不多，但整体已经形成庞大规模，市场趋向饱和城市东部已经形成超大规模的国际家居建材城，具有品牌及集聚效应；城区的华恒家居城也具备较大规模，占据一定市场地位；图书大厦负一层的宜家家居，规模小，品种有限，经营情况并不理想。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店本项目本项目华恒家居城华恒家居城国际家具建材城国际家具建材城名称国际家居建材城华恒家居城宜家家居规模（m2）76000100001000宜家家居宜家家居大型家居建材专业店租金水平不高，较难与其他业态产生功能联动，不利于项目整体价值的提升，且存在较大退出风险根据
53、商业发展规律，大型家居建材专业店需求的面积空间较大，且多选择在交通便利、租金水平较低的城郊地区布点，与本项目的价值和属性不符合大型家居建材专业店与综合体其他业态的联动能力相对较低，且其对物流交通组织有较高要求，较难与其他物业进行有效整合；家居建材商店无论是层高、通风要求，货流动线要求都较为独特，若后续商家退出则对整体项目有较大的负面影响。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店红星美凯龙的选址要求：红星美凯龙的选址要求： 位于城市发展的主体方向，沿至少一条主干线，附近有多条公交线路及站台项目周围有一定商业设施和新建中高档
54、住宅配套，为城市新兴居住区域土地性质为商业用地或商住综合用地 地块面积50亩以上主体家居卖场10万平方米，商场建筑为地上5层，地下2层 大型的家居建材专业店的租金水平不高，一般在20-30元/平方米月左右，而且它与其他业态之间的整合存在一定的难度资深商业地产人士 林先生中高档以上、小型的品牌家居专业店热衷在城中商圈设点，充分利用商圈的巨大人流，达到兼顾品牌展示与销售的目的部分对品牌形象、经营环境、人流量要求较高的中高档以上家居专业店，更希望通过进驻市级商圈大型购物中心，实现展示品牌形象的目的； 像联邦家居这种品牌知名度较高的家居专业店，可以独立在大型家具卖场之外，在人流较多的购物中心中布点。一
55、般需要1000到2000平方米，通过精致装修和摆设，展现有品位家居生活 家居专业人士 欧先生百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店 像我们这种卖场规模虽然不大，但是地段很成熟，周边人气很足，有消费支撑，而且作为形象展示效果也非常好某家居广场招商代表 李小姐家居建材店发展研判百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店研判依据：外势：城市房地产发展带动城市大型家具建材专业店发展，现状已经形成庞大规模，市场趋向饱和；内质：大型家居建材专业店需求面积大，租
56、金承受能力较低，且多选址在城市郊区，与本项目的价值和属性不符合，但小型品牌家居店相对灵活，同时规模要求不大、形象较好，可成为大型商业的重要组合。不建议大规模发展可考虑引进中高档以上、小型品牌家居店目前尚无品牌折扣店出现，但临河消费者已逐渐倾向于品牌消费折扣店成功发展的条件要求较高，多存在于北京、上海、广州等经济相对发达城市：充足的货源保证及完善的进货渠道一定基础的中高端客群支撑具有品牌消费意识及先进的消费观临河目前的商业市场发展水平不高，目前还没有品牌及上规模的折扣店，折扣店的出现与城市经济发展水平密切相关，临河整体消费能力与主要发达城市尚有一定的差距，消费支撑不足；临河服饰购物消费外溢现象较
57、为明显，在很大程度上拓宽了消费者对品牌的认知视野，随着品牌意识的增强，中高端消费者逐渐转向品牌消费。国内外一线品牌极少百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店我们现在一般都是去国泰或者一些品牌专卖店买衣服的，因为还是需要买品牌的，如果有空经常都会去北京、呼市，在那里买品牌衣服，款式多，还便宜一点 高端消费者 张小姐折扣店的类型根据规模和经营品牌的不同，折扣店分为大型品牌折扣店和中小型品牌折扣店大型品牌折扣店大型品牌折扣店折折扣扣店店中小型品牌折扣店中小型品牌折扣店主要经营国际、国内著名品牌经营模式：与国际知名品牌建立长期
58、合作，建立工厂直营店，避开了众多代理环节，从而将代理商的高额利润作为折扣让利给消费者，采取统一采购、统一管理的模式面积需求：10000以上代表折扣店：番禺欧莱斯名牌折扣店OUTLETS主要经营国内著名品牌或少量国外品牌经营特点：一般由运营商自行组合，通过商家资源，把多个商家经营的品牌或当地一些品牌组合起来，集中起来通过卖场形式以较低价格让利给消费者面积需求：较为灵活，1000-2000代表折扣店：广州恒宝华庭的潮流町百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店大型品牌折扣店选址于一线城市，多以购物中心等高端业态为载体，经营状
59、况一般，临河城市难以满足要求 选选址址 要要 求求城市及商圈选择标准国内一线城市城市商圈选择及要求城市经济及零售业发达城市的最集中商圈人流量较大以购物中心为载体合作方式租赁期：5年以上 免租期：3-6个月经营方式：合作、租赁 租金要求：另议经营面积与楼层要求1-3楼，面积2000-5000m2OUTLETSOUTLETS品牌折扣店选址标准：品牌折扣店选址标准：很多大型品牌折扣店都是在一线城市的，而且他们现在经营都不太好，国内连锁的狐狸城都经营不下去了 资深商业运营专家林先生百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店中小型品
60、牌折扣店规模需求灵活，存在一定的市场空间中小型品牌折扣店，发展有一定的市场空间：中小型品牌折扣店在临河市场处于空白，有一定的发展空间随着消费者品牌认知度的提升，积累了一定的品牌释放需求对商家的招商能力和商家资源有很高的要求：如要自行运营，要求有一定的品牌商家资源和较强的招商能力如果搞一个品牌的折扣场，我估计会很受欢迎，因为临河的人对品牌的认识也越来越多，而且这里的衣服既没品牌，又很少打折的，有个品牌折扣场估计很旺的 高端消费者 张小姐依百特在全国已经有300多家了，在国内一二三线城市都有了，而且他们计划在未来3年内在全国范围内开1500家而且国内城市很多运营商有自己的商家资源，自己组织运营也是
61、可以的 商业地产资深人士林先生百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店中小型品牌折扣店作为新型业态，有效带动人流，本项目具备发展该业态的条件折扣店是极具吸引力的新型业态，将具有较佳的市场发展空间中小型品牌折扣店多作为超市、百货等大型主力业态的有效补充，将为项目丰富业态，有效共享人流提供有利的发展价值本项目具备吸引中小型品牌折扣店的条件n市级或区级商圈n周边有大量的人口或人流支撑n营业面积：1000-2000m2n与大型商业体有一定互动，如超市、百货等中小型折扣店（如潮流町）中小型折扣店（如潮流町）选址选址标准：标准：n位
62、于城市核心商圈的位置n周边有大量的中高端人口n将发展大规模的商业裙楼本项目对应的发展条件：本项目对应的发展条件：百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店折扣店发展研判研判依据：外势：城市发展水平和消费力难以支撑大型品牌折扣店发展，但小型品牌折扣店是目前的市场空白，随着品牌认知度提升，部分消费者有开始追求品牌消费的趋势，具有一定的发展空间；内质：大型品牌折扣店多选择一线城市进驻，本项目难以符合其发展战略与选址、设计等要求，中小型品牌折扣店面积需求灵活，作为新型业态将有效丰富业态，但对商家资源整合及招商能力有较高要求。可考虑
63、引进中小型品牌折扣店百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店零售商业业态发展研判结果：各业态均有引入发展的空间及机会 业态筛选条件百货百货超市超市餐饮休闲餐饮休闲娱乐娱乐专业店专业店家居建材家居建材店店折扣店折扣店服装鞋类服装鞋类电器电器电子数码电子数码外势城市经济支撑条件好业态发展态势良好-后续竞争不激烈消费者需求较大内质区位条件符合设计符合业态对项目发展的有较高的带动价值是否可考虑引进是否可考虑引进是是是是是是是是引进前提或条件引进前提或条件品牌百货大型品牌超市中高档以上或知名餐饮连锁品牌具有一定品牌效应具有一定品牌
64、效应整合电子数码市场、结合电器专业店中高档以上、小型品牌家居店中小型折扣店塔楼部分可发展物业类型研判公寓（住宅公寓（住宅）、酒店、写字楼、酒店、写字楼？公寓（住宅）物业发展研判公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼受限于城市人口、经济等，近年临河区商品住宅需求量增长不明显近年临河区住宅新增开发面积增长明显（导致城市固定），特别2008年达到177万平方米（考虑2007年30万平米动工未售的量，则供应量突破200万平方米）而近年临河区住宅销售量稳定，甚至出现逐年少量减少的趋势城市人口和经济基数低以及增长缓慢是导致城市房地产产品需求量有限的主要原因附：2008年临河区相关统计指标
65、人口基数：全区常住人口53.46万人，其中城镇人口30.75万人，人口年度自然增长5.11；全市固投81.2亿元，其中城市建设投资46亿元中住宅投资17.7亿元，房地产投资是该城市国民生产值的主要贡献者；全市全年商品房施工241万平方米，年末竣工量仅15.7万平方米，年度房屋销售83万平方米，其中住宅占商品房销售99.2% 摘自2008年国民经济和社会发展统计公报数据来源：华裕市场部研究统计公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼2009年临河住宅房价上涨明显，且去货相对理想2009年,全国房地产市场的快速回暖，楼盘开发（量）一时跟不上，房价迅速上涨（特别2009年中期），临河
66、典型楼盘均有近20%甚至超过20%的涨幅2009年临河代表楼盘整体销售状况相对良好2009年房价快速上涨以及后续开发的跟上，预计2010年房价将维持在目前的高位，涨跌的幅度均不会大数据来源：市场调查跟踪2009年临河住宅销售状况好，不但价格涨了不少，去货的速度也较理想，楼盘一般能实现月均30套或以上的去货速度，一些性价比高的楼盘更能实现当日开盘销售近100套甚至200套的记录，而且临河大部分的住宅都是非现房销售，推货周期较长（项目施工基本就可收订了），总体销售量能够持续 临河专业人士访谈公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼临河区主城区电梯住宅楼消费成为必然，户型需求面积主要
67、集中100-120 m2区位建筑形式施工量面积区间主打面积主打面积总量（万m2 ）主城区电梯34.4683-149 10012019步梯19.3474-125 801007.7西区电梯61.375-129 8511038.6步梯90.765-147 8010045.35东区（山河湾）6F步梯6.788-126 92-1024临河区临河区20082008年户型面积统计（施工面积，年户型面积统计（施工面积，万m2 ）临河区目前房屋建筑形式主要为步梯楼（2008年施工120万m2），但电梯楼（2008年施工量约98万m2）逐渐追上楼梯楼的开发需求；特别是主城区，电梯楼开发成为必然的趋势（电梯楼与步梯
68、楼的开发比例约为2：1），说明主城区置业者对电梯楼的抗性已经被动性消除。户型面积看，对电梯楼户型需求的主力集中在100-120m2以上，而楼梯楼主力需求集中早80-100m2（二者面积需求差在于实用率的区别，实用面积基本相同）数据来源：市场部跟踪统计公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼临河住宅市场小结及对本项目的开发建议临河城市经济、人口容临河城市经济、人口容量有限，其商品住宅量有限，其商品住宅总需求亦将受限总需求亦将受限20092009年临河区住宅价年临河区住宅价量销售相对理想，预量销售相对理想，预测测20102010年价量向上向年价量向上向下调整幅度不大下调整幅度不大临
69、河主城区电梯楼是发临河主城区电梯楼是发展必然趋势，但住宅展必然趋势，但住宅户型需求的主力集中户型需求的主力集中100-120m100-120m2 2p当同类产品由于容量有限产生竞争激烈时，可考虑开发产品形式的转化，如住宅转公寓、商住转商住办公等可替代性产品，以刺激、拉动需求，本项目可承接该发展形式。p基于城区用地的逐渐紧张，本项目开发住宅具有良好空间（风险相对较小），但在考虑去货速度、资金回笼要求的前提下，控制总价、产品创新将是向上突破的关键途径，如开发使用功能完善且市场创新的小复式产品、中小面积的精品服务公寓等。p创新产品、提高性价比、控制总价、丰富户型面积区间，“有限空间实现完善的功能”“
70、灰空间”全力打造、高实用率保证等。市场现状市场现状应对建议应对建议公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼临河区房地产市场总体可分为三大板块：主城区、西区、东区主城区板块代表楼盘：欧洲假日、峻峰华庭、华海尚都西区板块代表楼盘：四季花城、江南华府、北欧印象东区板块代表楼盘：山河湾公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼主城区板块：老城中心，开发空间小，区位价值高片区特征：片区特征：城市（老城）中心，教育、商业、生活等配套非常完善，生活氛围浓厚。受限于城市的发展成型，土地开发空间小，新开发房地产项目基本为旧城改造项目，开发项目区位价值明显楼盘特征：楼盘特征：p楼盘概
71、况：高档小区为主，规模较大，容积率主要在2-4之间p物业类型：高层为主p户型：以110-130m2三房、80-100m2为主，p价格：均价在2800-3500元/ m2之间p客户：全市高端置业人群（生意人、厂矿私企业主及高管、企事业单位高管、中高级公务员等）楼盘名称楼盘名称规模规模（m2）容积率容积率物业类型物业类型主力户型主力户型（m2)在售均价在售均价（元（元/m2)客户层面客户层面峻峰华庭总建65万3.0左右 高层短板楼（在售）120-130三房3200全市生意人、厂矿私企业主及高管、企事业单位高管、中高级公务员等华海尚都总建46万3.4高层100-115三房,70-100二房3100欧
72、洲假日总建82万1.5多层小高高100-112二房,80-90二房28001位置位置胜利路与解放街相交路段规模规模占地300多亩，总建65万平方米产品产品早期多层,目前点式高层住宅,一梯多户户型户型二房101-109平方米;三房：120-170平方米四房：160-174平方米价格价格目前均价约3000-3500元/平方米开发策略开发策略高开高走客源客源个体私企老板、政府公务员高管干部p 行销主题：居高我自为峰 中央府邸，颠峰生活 唯我城市中央 中央甲1号尊位p 主要优势：地段区位，户型产品峻峰华庭城市地段（品质）豪宅 公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p无论建筑形式、地价
73、、售格等诸多因素均围绕着城市豪宅的打造方向p项目除本身地段优势外，品质豪宅的打造导致其“精品、小步慢跑”的开发策略城市地段（品质）豪宅开发引领者，精品筑就品牌2005年2006年2007年2008年2009年以临河地王地王取得土地一期6F多层楼梯楼开售开售，定位临河高端，销售畅旺点式高层高层与多层结合开发，继续引领临河高端住宅市场，改变临河居住生活方式A、B、C三栋点式高层蝶式楼开发代言 临河的顶端住宅，成为临河城市豪宅豪宅的引领者D、E两栋点式高层蝶式楼延续开发，市场同类竞争项目增多，但本项目城市豪宅氛围形成，依托城市“至高端”创造良好销售业绩F栋点式高层蝶式楼继续开发销售，销售价格价格创造
74、新高销售：销售：2-32-3万万mm2 2销售：销售：3-53-5万万mm2 2销售：过销售：过5 5万万mm2 2近近400400套套推售约推售约3.53.5万万mm2 2销售近销售近200200套套推售约推售约2 2万万mm2 2及及0808年剩余货量（余年剩余货量（余货基本售清）货基本售清）峻峰华庭开发销售发展过程简述峻峰华庭开发销售发展过程简述说明：数据整理依据华裕地产的项目总结报告，开发数据为估测后续后续仍有仍有近近4040万万mm2 2的开的开发量发量公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p项目因为区位以及成本等因素一直打造城市的高端项目，后期通过产品、营销推广、
75、理念等逐渐建立城市顶端豪宅的品牌p户型面积以及内部间隔打造围绕城市豪宅目标打造，且品质营造。但从项目规模以及价值快速回收的角度，本项目应适量增加各种豪宅面积户型，如60-80m2、150m2以上的服务公寓式豪宅（可通过服务管理等软件提升档次和价值）户型走豪宅路线，树立项目城市顶端豪宅形象说明：数据整理依据华裕地产的项目总结报告，开发数据为估测年度年度20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年开发物业开发物业多层多层+高层点式高层ABC栋点式高层D、E点式高层F栋户型面积及配户型面积及配比（比（mm2 2 ）/AB座：2房2卫101平，3
76、3-36%；3房/4房：150-170，64-67%CD座：3房2卫120-130，100%AB座：2房2卫107-109，33%；3房/4房：150-170，67%户型特点户型特点/大入户花园赠送，全明设计ABC基础上+错层以前产品亮点的综合单价（元单价（元/m/m2 2）临河同类产品之最均价从07年2800到08年3000到09年3300总价（万元）总价（万元）/25-5035-4530-55户型产品相关户型产品相关公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p客源构成，城市高端的三驾马车：政府公务员、私企老板、企事业单位高管p客户构成比例逐渐发生变化（城市经济的增强、项目豪宅
77、品牌树立）客户集中于城市高端人群，随着城市经济增强和项目豪宅品牌的树立，私企老板、私营单位员工的置业比例逐渐增加说明：数据整理依据华裕地产的项目总结报告，开发数据为估测年度年度20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年开发物业开发物业多层多层+高层点式高层ABC栋点式高层D、E点式高层F栋年龄构成年龄构成数据统计不详，客户构成基本与后期物业类似25-35岁16-20%；36-45岁54-57%；46-60岁：23-26%家庭结构家庭结构2-3口之家：86-89%；4-5口之家10-15%职业属性职业属性个体工商：40-60%；行政事业单
78、位：30-50%；厂矿企业10-20%职位级别职位级别个体老板：42-55%（逐渐增多）；高管/干部：35-10%（减少趋势）；普通职工：25-37%（逐渐增多，主要户型面积变小）认知途径认知途径主要通过朋友介绍，小众亲朋介绍：60-30-62%（口碑传播在小城市作用大）；广告宣传：30-20%（相对稳定，广告宣传非信息获取主要途径）；现场20-40%（售楼部等被接受）关注点关注点地段、产品地段是项目被关注、购置的主要原因，其次是产品等0909年来访客户年来访客户户型面积需求户型面积需求141m2：10-15%置业客户相关置业客户相关公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼产品
79、引领临河市场，但仍有较大提升空间p产品引领：临河首创多户点式高层住宅、主题园林营造概念、完善高档会所配套等p户型创新：入户花园、阳光房、全明设计等p产品不足：间隔不规整、功能分区不明晰、内部使用空间有限等公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼案例小结优：优： 城市中心地段，城市规模小区 开发打造理念引领市场*（物业类型、园林主题理念、会所配套、营销推广等） 产品创新（户型、风格等）劣：劣： 开发进度与销售衔接不及时园林、配套会所等未能更加促进项目品质、品牌的提升 产品打造相对存在较大的提升空间公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼位置位置胜利路与临五路交汇处
80、 规模规模 占地201亩，总建46万平方米产品产品21栋19F，5栋26层高层住宅，短版结构，一梯三/四户户型户型一房：50-60平米；二房：70-100平米；三房：100-140平方米；复式：180平方米上价格价格目前均价约3100元/平方米(现场提供)开发策略开发策略中开高走，昭示性一般物业首先开发客源客源30-50岁周边企事业员工、周边居民p 行销主题：一品名宅，传世之选；科技领衔，人居旗舰p 主要优势：区位优，主城规模社区，产品性价比华海尚都城市中心区规模大盘 11121314151617181920212223242526公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼产品创
81、新，具性价比优势包豪斯风格具有良好形象昭示性双阳台设置是其产品亮点之一一梯三户的短板结构可以保证大部分户型南北通风，户户向南p项目采用“包豪斯”建筑风格，在市场具有一定差异化；并结合其大规模优势，楼盘建成后的整体想象档次可期p一梯三户的短板结构保证每个户型户户朝南以及两翼大户型的南北通风对流p而双阳台的设置增加了业主户外拓展、接触的面公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p项目户型面积丰富，客源受众面广，去货速度有优势p2008年受大环境影响且项目客户整体档次非城市高端（投资升值、区位及配套资源占有等要求不明显），客户置业主要经济能力中上但又必须置业（首次置业，满足居住功能）
82、的人群，故功能完备、总价不高的紧凑型户型具有销售优势（110平米的三房销售良好,110平米的二房销售一般,户性设置不合理,内部竞争)p2009年房地产回暖，中小户型、紧凑户型销售畅旺户型丰富，促进销售主力主力户型型100-115100-115畅销户型型/ /座向座向/ /楼楼层备注备注户型面积及销售情况户型数量（套）单元面积(m)占总面积比例%已销数量(套)截止截止20092009年年9 9月月, ,该该项目小户型单位基项目小户型单位基本售罄本售罄, ,主要剩余大主要剩余大面积单位，一期推面积单位，一期推出货量销售出货量销售80%80%以以上（截止上（截止0909年年5 5月月销售率销售率60
83、%60%左右），左右），月均销售月均销售5050套左右套左右一房7850-6011%21二房40070-10056%196三房一厅36110-1155%36三房二厅144130-16020%144四房10180以上2%0复式4085-1105%10合计708/406数据来源及收集时间:华裕市场部2009年5月公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼案例小结优：优： 地段具有优势，是目前临河主城规模楼盘除峻峰华庭外地段最优的项目 规模大，功能规划完善，在中心城区的楼盘不多 产品设计有一定亮点（风格、户型等），户型丰富 ，客源受众面广，具有一定的性价比竞争优势劣：劣： 区域配套相对
84、不完善（教育、医疗、商业等） 项目开发模式及开发策略不明晰，首期推出昭示性最弱的楼栋产品，对城市性物业的后续开发价值提升无促进作用 户型面积设置存在内部竞争，增加内部产品的销售难度，如110平米的三房热销，110平米的两房滞销等以地段、景观、综合品质为诉求点公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼位置位置北二街以北，乌拉特大街以南，人民路以东，胜利路以西规模规模占地55万，总建82万平米产品产品6层多层70栋 11-18层小高层30栋浪漫西班牙 22幢多层 8幢高层户型户型一房：66-85平米，二房：80-112平方米；三房：106-132平方米价格价格目前均价约2800元/平
85、方米左右开发策略开发策略低开中走客源客源企事业单位员工、私企业主、周边居民p 行销主题：临河的欧洲生活艺术之旅p 主要优势：规模、价格、相对低密度产品鸥洲假日主城边区的规模中低密度异域风情楼盘首期首期公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼产品一般，户型面积设置不合理p项目产品缺乏特点，产品竞争力不明显p户型面积设置存在内部竞争，导致部分产品销售不畅首次推出两首次推出两栋的的预售售户型及面型及面积配比配比 户型型一室一一室一厅一一卫（mm2 2）二室二二室二厅一一卫（mm2 2）三室二三室二厅一一卫（mm2 2）面积66-7680-9091-100101-112111-112套
86、数92312426所占比例9.8251345.79.8主力户型80-90及101-112的二室二厅一卫户型面积基本同户型面积基本同间隔不一样间隔不一样主力主力户型型90-11090-110畅销户型型/ /座向座向/ /楼楼层9090两室两室 102102三室三室户型面积及销售情况户型数（套）单元面积(m)面积比%已销量(套)备注一房一厅1260-851%/区位、产品一般、户型设置等诸多因素促成销售一般二房9690-10647%/三房二厅96106-13252%/合计204/67数据来源及收集时间:华裕市场部2009年5月公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼案例小结优：优：
87、规模是本项目最大优势，社区规划功能完善 城区提供中低密度建筑产品具有一定竞争力劣：劣： 具有城市中心区的属性，但处于城区边缘，区域配套不完善（教育、医疗、商业等） 配套先期难以完善，对项目的人气、价值拉动产生不利影响 户型面积设置存在内部竞争，导致部分内部产品的销售不畅宣传突出城市中心地段、欧洲风情公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼主城区居住性物业市场分析总结城市中心区土地有限，住宅产品（特别小区型住宅物业）开发价值高；在售典型项目中，欧洲假日、华海尚都难以比拟峻峰华庭的区位优势，本项目具有城市绝对中心的竞争优势，商用性价值高户型产品有一定创新，但提升空间也较大p本项目发
88、展商住物业具有良好的市场，如服务式公寓、酒店式公寓（户型产品上增加60-80m2公寓、150m2以上大公寓等）等p继续引领市场的创新举措，产品打造（提升性价比、使用空间的合理性等）、开发理念（导入服务理念住宅增加酒店式管理等）、营销推广等创新等对对本本项项目目建建议议公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼西区板块：城市开发新区、行政新区，未来城市新中心片区特征：片区特征：城市开发新区，政府搬入，行政导向开发区域，土地开发空间大，大量的房地产项目聚集开发。目前由于市政、生活配套等相对缺乏，多数楼盘处于高空置状态。楼盘特征：楼盘特征：p楼盘概况：中高档常住小区为主，规模中大，开发
89、强度不一，从1.2-3.5不等p物业类型：多层为主，小高、高层次之p户型：以110-120m2三房为主，p价格：均价在2000-2800元/ m2之间p客户：中端、中低端回迁户、单位普通员工；中高、高端公务员、私企业主楼盘名称楼盘名称规模规模（m2）容积率容积率物业类型物业类型主力户型主力户型（m2)在售均价在售均价（元（元/m2)客户层面客户层面四季花城总建64万3.49多层、小高层、高层80-100二房，110-130三房2500-2700中低人群：回迁户+工薪阶层中高端、高端人群：公务员+私企业主江南华府总建34万1.5首期多层洋房137-144三房/北欧印象总建12万1.26多层情景洋
90、房145三房165四房/明珠城总建26万1.55多层110-120二房、三房2000（08年）2位置位置五一街南侧，金川大道以西，活野路以北，紧邻建设中的河套公园，与市政府大楼隔公园相望规模规模占地300亩，总建34万平方米产品产品点板式小高，一梯两户户型户型二房：90-100平方米；三房：110-150平方米复式：150平方米以上价格价格未正式出价，市场预计超3000元/平米开发策略开发策略高开高走客源客源政府公务员、私企老板、周边县镇私企业主、公务员p 行销主题：皇苑品质国宅文化p 主要优势：周边环境，产品品质江南华府市府旁高品质规模主题园林社区公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /
91、写字楼写字楼产品品质突出，规模社区，形象起点高p结合河套平原的气候优势打造北方的江南园林主题社区，提升项目整体形象档次p户型产品针对同档客群（高端）集中设置，体现项目的整体形象档次p户型产品具有亮点，一梯两户，三阳台以及灰空间应用，提升性价比；p大户型独立电梯入户，入户花园设置，尺寸及空间应用奢侈，体现环境新区的高端休闲居住需求河套平原的江南园林打造手法公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼案例小结优：优： 环境资源优越，未来发展前景明显 高品质大规模社区，社区功能规划完善规避区域配套不足 产品设计亮点多，导入江南休闲风情园林；板式建筑，一梯两户，业主独享电梯入户，设置入户花
92、园，多阳台设计，产品品质高，高端客源针对性强劣：劣： 区域不成熟，大配套尚在完善中，目前居家不便利 主力户型价值点相对大户型显不足推广突出皇家气质、江南园林等大宅价值点公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼位置位置新华街以南，水源路以西，五一街以北，金川大道以东规模规模占地约10万平米，总建约13万平方米产品产品6F10栋， 2栋9F小高， 2栋 12F小高户型户型顶层二房：84-99平方米；中间三/四房：101-152平方米;首层三四房:145-165平米价格价格目前均价约2700-2800元/平方米开发策略开发策略高开中走，情景洋房产品切入树立整体高端形象，为后期小高拉升
93、价值客源客源企事业单位中高级员工、个体工商生意人、厂矿员工等p 行销主题：传承别墅品质 来自地球另一端的洋房生活p 主要优势：情景洋房产品北欧印象临河稀有的情景洋房社区首期首期公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼情景洋房社区,产品创新,但对天气有不适应性p项目主力产品为多层情景洋房,在临河属于建筑形式创新产品p情景洋房可以为客户提供更多的亲地、亲空的优势，拓宽住户内部向外的空间，但同时北方的风沙天气会造成对居住的不利影响中间每层均有露台,但对北方的天气可能会有不适应性顶层赠送露台首层前后花园+地下室公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p产品创新，洋房提供
94、别墅居住感受（类别墅产品）p中小户型在单价不高前提下，性价比突出，快速销售，但大面积户型（高总价）销售相对缓慢p情景洋房相对北方气候具有不适应性（多活动空间与室外接触），业主入住后该特性将得到检验产品创新且空间变化丰富，易刺激客户置业数据来源及收集时间:华裕市场部2009年5月主力主力户型型98-12298-122畅销户型型9898平米二室，平米二室，122122平米三室平米三室首期首期户型型面面积及及销售情况售情况户型数量（套）户型面积(m)面积占比%已销 (套)备注二房2089-10022%15创新产品销售较好，截止2009年9云首期产品基本售罄，主要原因在于产品的居住舒适性能否适应当地气
95、候未被检验三房二厅68 101-13245%40三/四房二厅20145-16533%9合计108/64首层带花园、地下室户型总价高，受众面面窄公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼案例小结优：优： 开发区乃至临河区首个情景洋房（类别墅）产品为主的项目，容易激起市场客户的置业兴趣 规模中等，开发周期短，容易实现项目开发价值的快速市场兑现。而且首期开盘选择在夏天，不易暴露该类产品对北方气候的不适应性 劣：劣： 区域不成熟，项目规模有限难以自身完善配套，较长一段时间内具有生活的不便利性 部分户型产品总价高，价值兑现速度慢以情景洋房的居住生活方式为推广点公寓（住宅）公寓（住宅）/ /
96、酒店酒店/ /写字楼写字楼东区板块：厂矿工业区形象，居住生活氛围相对缺乏片区特征：片区特征：城市厂矿工业聚集区，高校教育（河套大学）以及医疗（人民医院）中心区，区域整体居住氛围欠缺，生活配套相对缺乏楼盘特征：楼盘特征：p楼盘概况：目前主要山河湾在开发，楼盘规模较大，开发强度现阶段不高p物业类型：目前主力多层p户型：以80-100m2二房和100-120m2的三房为主，p价格：均价在2000-2400元/ m2之间p客户：区域性较强，公交线路等影响，主要为周边的企事业职工、个体工商生意人以及原居民等楼盘名称楼盘名称规模规模（m2）容积率容积率物业类型物业类型主力户型主力户型（m2)在售均价在售均
97、价（元（元/m2)客户层面客户层面山河湾总建49.1万1.7首期多层板楼二房84-99三房101-1282380周边区域企业职工、个体工商户、周边居民/农民等3位置位置新华街南、东兴路东、安北路西、滨河街北规模规模用地37.8万平方米，总建筑面积49.1万平方米产品产品首期6层住宅，版式结构，一梯两户户型户型二房：84-99平方米三房：101-135平方米价格价格目前均价约2400元/平方米开发策略开发策略低密度物业突破市场，随着项目开发成熟逐步提升开发强度（小高层、高层物业）客源客源周边企事业单位职工、个体工商户、周边农民/居民等p 推广主题：发现新东区，发现中央居住区 50万平方米河套首席
98、性价比大盘p 主要优势：首期多层住宅，东区唯一住宅大盘山河湾东区唯一的性价比大盘公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p 项目区域市政大配套完善，生活配套缺乏p区域形象一般：专业市场、工业区区域大配套成熟，生活配套缺乏（自身完善）公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼产品朴实，配套规划完善p欧式建筑产品，排列式规划，建筑形象一般p园林景观注入不少自然的元素，以改变区域工业区的形象p自身生活配套规划完善，项目成为相对独立的生活小镇（建成后）公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼p户型设置基本为二室（80-100m2）和三室单位（100-120
99、m2） ，且同类户型面积拉差不大p户型设计平庸，缺乏亮点p96平米两室两卫单位与项目整体中档或中高档客户（功能满足型，非享受奢侈）需求特性不相适应p大面积单位缺乏价值点，总价相对较高，销售缓慢户型设置相对集中，产品缺乏亮点数据来源及收集时间:华裕市场部2008年8月96平米二室二卫 户型型二室二二室二厅二二卫三室二三室二厅二二卫面面积区区间84-8891-99101-103112124128户数数6696544848所占比例所占比例21.230.817.315.415.4主力主力户型型二室二厅二卫的84-99截止2009年9月，首期推售组团剩余少量大面积单位（总价相对较高）旺旺销户型型84-8
100、8平米的户型最先售完首期推售户型情况首期推售户型情况126平米三室二卫公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼案例小结优：优： 东规模区唯一楼盘，占有市场独享的优势 周边大配套完善 价格优势，价格是本项目快速兑现价值的最有力拉东点 劣：劣： 区域生活配套需要自身完善 对户型产品的设置未能完全体现目标客户群的实际需要 自身生活配套完善需要过程，配套投入影响项目开发以改变区域居住生活方式建立系列卖点公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼东西区居住性物业市场分析总结东西区均为城市居住新区，生活配套缺乏，中端项目价格是其主要竞争优势，高端项目的开发强度和资源是其主要竞
101、争优势；客户构成两极分化：中端普通工薪阶层（金字塔靠下人群），高端个体私营主（金字塔靠踏尖人群）p西区暂时难以跟主城区形成竞争抗衡态势，但其价格与资源优势将会分流城市置业客源，因此本项目除依托区位外，产品、服务等素质提升是核心竞争力。对对本本项项目目建建议议公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼临河典型楼盘对本项目的发展启示板块板块典型案例典型案例案例特征案例特征对本项目的借鉴对本项目的借鉴主城区峻蜂华庭峻蜂华庭营销概念引领，树立高端形象；开发理念引领产品创新、户型面积集中继续引领性举措：产品、理念、推广填补市场需求空白，导入公寓产品华海尚都华海尚都性价比规模社区；户型面积内
102、部竞争提升项目产品性价比户型设置避免内部竞争欧洲假日欧洲假日主城区边缘，各类配套缺乏产品平庸强调本项目的区位优势，营销推广继续突出交通、教育、医疗、商业等生活性配套价值优势西区北欧印象北欧印象创新建筑形式导入，但与当地生活气候环境适应性有待验证部分户型产品总价过高注意产品创新与当地居住习惯的匹配依据目标客户实际需求设置户型产品江南华府江南华府产品创新点多园林等具有主题产品打造需要多个创新实现有限空间打造主题园林（如平台转换层的风情园林）东区山河湾山河湾非成熟区域具有项目唯一性，但产品缺乏亮点，价格是主要竞争优势项目价值推广不突出豪宅也需性价比塑造项目品牌必须核心价值、多价值点呈现关键词：性价比
103、、引领、创新公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼公寓（住宅）发展研判发展居住性物业的市场风险相对小，因此本项目发展居住性物业的规模不受限制；发展居住性物业的市场风险相对小，因此本项目发展居住性物业的规模不受限制；项目若同时考虑价值最大化（长期持有经营的商用性物业），则纯粹的住宅开发一项目若同时考虑价值最大化（长期持有经营的商用性物业），则纯粹的住宅开发一般难以实现，但可考虑在增加服务因素的条件下打造服务式、酒店式公寓实现（也是般难以实现，但可考虑在增加服务因素的条件下打造服务式、酒店式公寓实现（也是本项目延续豪宅品牌的关键因素）；本项目延续豪宅品牌的关键因素）；本项目发展住
104、宅性物业时应该避免与其住宅小区部分的产品产生直接竞争，因此应本项目发展住宅性物业时应该避免与其住宅小区部分的产品产生直接竞争，因此应适当导入一些小户型（适当导入一些小户型（60-8060-80平米）公寓和平米）公寓和150150平米以上大户型公寓（总规模平米以上大户型公寓（总规模3-53-5万平万平米），与住宅产品形成互补；米），与住宅产品形成互补；体现核心价值力的创新举措（产品创新、开发理念创新、营销推广创新等）是本项体现核心价值力的创新举措（产品创新、开发理念创新、营销推广创新等）是本项目成功开发的有力支撑点。目成功开发的有力支撑点。公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼
105、必须发展居住性物业，并应考虑发展公寓型产品公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼酒店物业发展研判酒店发展格局：集中分布，规模有限但形成一定档次划分酒店扎堆发展，胜利路沿线集中了城市绝大部分的酒店，并将陆续有新酒店的发展；市政府的搬迁也使得在新区形成最高档的巴彦淖尔市宾馆；酒店客房规模较小，100-150间是主流规模；虽然整体价格水平不高，但也形成了档次划分，蓝宇及国际作为老牌高档酒店成为仅次于市宾馆的第二档，而振宇、悦嘉等新商务酒店成为第三档。公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼巴彦淖尔市宾馆巴彦淖尔市宾馆胜利路胜利路本项目本项目市政府市政府华澳酒店华澳酒
106、店海天宾馆海天宾馆蓝宇饭店蓝宇饭店国际饭店国际饭店凯悦饭店凯悦饭店振宇酒店振宇酒店悦嘉商务酒店悦嘉商务酒店酒店名称酒店名称客房规模（间）客房规模（间）房价水平（元房价水平（元/天）天）巴彦淖尔市宾馆约240300-350蓝宇饭店约160250-300国际饭店约130振宇酒店约100150-200悦嘉商务酒店约100酒店消费群体主要为本地商务及公务接待，对餐饮休闲娱乐等配套要求更高，因此高档次酒店经营状况良好城市经济发展较落后，城市商务活动较少，酒店需求主要以公务接待以及少量本地商务为主；高档次酒店的餐饮休闲娱乐配套档次也较高，形成一定联动，成为吸引客户的重要功能；鉴于城市商务客源的现状，同时也
107、由于价格拉差及自身配套有限，因此商务酒店在经营上难与高档次酒店比较。公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼酒店名称酒店名称配套设施配套设施客户来源客户来源消费类型消费类型巴彦淖尔市宾馆餐饮宴会厅、会议厅、休闲娱乐政府接待、本地商务客为主客房、餐饮娱乐蓝宇饭店餐饮宴会厅、会议厅、KTV、商场本地及外地商务客客房、餐饮娱乐国际饭店餐饮宴会厅、会议厅、KTV本地及外地商务客客房、餐饮娱乐振宇酒店餐饮本地及周边县市商务客客房悦嘉商务酒店餐饮本地及周边县市商务客客房几个代表性酒店的配套及客户情况几个代表性酒店的配套及客户情况各档次酒店入住率差别不大也不理想，现阶段酒店市场整体相对饱和城
108、市旅游发展水平低，商务活动影响有限，因此酒店入住率没有明显的淡季与旺季、周末与假日的区别；市宾馆承接了绝大部分政府接待等客源，但由于区位及价格问题，从平时的入住率看也不理想，甚至低于蓝宇等市中心酒店；各档次酒店入住率保持在60%-70%的水平，并不理想，但对小投入的商务酒店来说反而可以实现一定盈利；华澳酒店定位高星级，但现在暂时停工，而海天城宾馆即将开业，酒店市场未来竞争将继续加大。公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼酒店名称酒店名称客房规模（间）客房规模（间） 房价水平（元房价水平（元/天）天）入住率入住率巴彦淖尔市宾馆约240300-35050%-80%（有政府会议接待
109、会爆满）蓝宇饭店约160250-30060%-80%国际饭店约130振宇酒店约100150-20050%-70%悦嘉商务酒店约100几个代表性酒店的经营情况几个代表性酒店的经营情况星级酒店开发投入及经营难度大，但对其他功能物业有较大价值拉动，同时成功运营将成为优质资产，具有高价值星级酒店自身开发投入及经营难度都较大，会对企业综合实力提出更高的要求，同时在临河发展近期不具备市场空间及经济支撑，但从经济发展趋势看，存在发展的必然；从不同等级城市成功的大型综合体发展经验看，星级酒店对其他功能物业有较大的拉动作用，不但可以与商业、写字楼形成客源互补，有能通过酒店管理服务提升公寓物业价值；运营成功的星级
110、酒店无论在抵押贷款、整体出售，还是资本运作方面都可以作为高价值的优质资产。公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼城市等城市等级级项目名称项目名称功能构成功能构成一二线上海商城波特曼酒店（五星级）、服务式公寓、写字楼、购物中心北京银泰中心柏悦酒店（超五星）、酒店式公寓、写字楼、高档商业三四线清远城市广场逸豪酒店（四星级）、住宅、商业、商业街区昆明顺城星级酒店、服务式公寓、购物中心、写字楼国内成功城市中心大型综合体发展情况国内成功城市中心大型综合体发展情况柏悦酒店柏悦酒店柏悦府柏悦府服务式公寓服务式公寓柏悦居柏悦居服务式公寓服务式公寓都市时尚生活中心都市时尚生活中心北京银泰中心综
111、合楼功能布局北京银泰中心综合楼功能布局酒店发展研判公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼研判依据：外势：城市经济发展开始起步，但商务活动仍不活跃，城市政府公务接待仍为酒店市场主流需求，现阶段的酒店市场整体趋向饱和；内质：项目处在城市核心区位，同时未来将成为城市大型综合体，具备发展星级酒店的可能，同时星级酒店对其他功能物业有较大价值拉动，成功运营将成为高价值的优质资产。不建议近期发展，远期可考虑发展星级酒店写字楼物业发展研判公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼临河写字楼市场现状:专业写字楼市场基本未成型目前临河的办公物业主要为政府大楼或商住楼或厂房区办公相对
112、集中的企业办公(私营)楼目前仅巴彦淖尔大厦(非完全私营企业建设，月租金不到20元/平方米)以及图书馆大厦(事业单位建设),因此临河专业写字楼市场尚未成型胜利路胜利路图书馆大厦图书馆大厦巴彦淖尔大厦巴彦淖尔大厦公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼近年临河区地区生产总值发展情况（单位：亿元）近年临河区地区生产总值发展情况（单位：亿元）2008年临河区三产构成情况年临河区三产构成情况资料来源：临河区人民政府网站目前临河区第三产业发展相对滞后，缺乏对专业写字楼发展的支撑（城市第三产业的发达情况是专业写字楼发展的晴雨表）产业结构由2007年的22：42：36调整为2008年的17：4
113、7：36，而从2009年一季度发展情况看，第二产业比例不断提升，产业结构调整态势将为城市带来新一轮的发展契机和提升空间。临河现状产业结构对写字楼的发展支撑有限公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼写字楼物业需求的推动来自于产业结构的演化。第三产业的发展促进了写字楼的发展。 人均GDP水平是写字楼市物业需求的另一重要指标。当人均GDP超过3000美元时，写字楼市场会出现明显的需求。第三产业占据较高比例人均GDP超过3000美元 城市城市呼和浩特呼和浩特巴彦淖尔（临河区）巴彦淖尔（临河区）人均GDP（美元）75212150三次产业结构比例6：39：5617：47：36博罗与惠州的
114、重要经济指标对比博罗与惠州的重要经济指标对比(2008年年)数据来源：城市统计公报城市第三产业等发展对写字楼物业发展的影响巨大，因此以呼和浩特作为参照体系(呼和浩特属于三线城市，但写字楼市场已进入发展阶段)，相比之下，临河区经济指标较落后，城市经济发展对写字楼物业发展的支持不足临河区的第二、第三产业产业结构主要集中在矿厂、建筑工程、房地产、饮食、娱乐等，缺少呼和浩特等城市拉动写字楼市场发展的金融、商贸、咨询或强势支柱产业等必要行业的支持城市经济以及人均GDP水平低，不足以支撑写字楼市场的需求写字楼写字楼市场启市场启动条件动条件 公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼临河区写字
115、楼发展阶段研判：萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段n改善环境n住宅立项、商务办公n成长型中小企业n第一代商务公寓n位置n价格n交通n使用成本动因动因表现形式表现形式产品特征产品特征客户特征客户特征客户关注点客户关注点n追求形象n纯商务形象n迅速发展的中小企业n初具规模的企业n纯写字楼开始出现n位置n配套n硬件n商务氛围n需求多样化n多样化n各种类型企业 n写字楼与新一代商务公寓并存n地段n服务n软环境n健康、风景n办公需要n住宅改办公n草创型企业n住宅n无临河区所处阶段临河区所处阶段广州等城市广州等城市代表城市代表城市三、四线城市办公物业启动与发展历程三、四线城市办公物业启动与发展历程呼和浩特等
116、城市呼和浩特等城市公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼写字楼发展研判研判依据：外势：目前临河区写字楼市场处于萌芽到启动的过度阶段，专业性办公需求不足，同时第三产业中金融和商贸等产业的发展缓慢，第二产业缺乏强势发展，城市对写字楼的需求在短期内难有较大提升；内质：本项目地块居住价值更高，商务氛围弱，（专业）写字楼与本项目用地氛围条件匹配度不高，但可预留发展适量的商住两用公寓性办公物业或酒店办公等写字楼替代物业。不建议发展专业性写字楼，但可考虑通过商住公寓、酒店等物业产品预留发展空间公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼塔楼功能发展研判结果：居住性物业是核心，其
117、他物业发展存在机会与空间居住性物业市场风险小，在本项目需要大规模发展情况下是最居住性物业市场风险小，在本项目需要大规模发展情况下是最优的发展选择，但应考虑发展一定规模公寓型产品。优的发展选择，但应考虑发展一定规模公寓型产品。现阶段酒店市场趋于饱和，但酒店物业对其他功能物业具有拉现阶段酒店市场趋于饱和，但酒店物业对其他功能物业具有拉动作用，成功运营作为优质资产的价值高。动作用，成功运营作为优质资产的价值高。处于萌芽到启动的过度阶段，专业性办公需求不足，在短期内处于萌芽到启动的过度阶段，专业性办公需求不足，在短期内难有较大提升，但可预留发展适量的商住两用公寓性办公物业难有较大提升，但可预留发展适量
118、的商住两用公寓性办公物业或酒店办公等写字楼替代物业。或酒店办公等写字楼替代物业。公寓（住宅）酒店写字楼研究工作的思路框架核心问核心问题分析题分析项目理解项目理解发展属发展属性界定性界定物业市物业市场分析场分析物业组物业组合研判合研判项目发项目发展定位展定位物业发物业发展建议展建议财务收财务收益测算益测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略物业功能组合方式思考裙楼
119、部分裙楼部分塔楼部分塔楼部分公寓（住宅公寓（住宅）、酒店、写字楼、酒店、写字楼百货、超市、餐饮休闲娱乐、百货、超市、餐饮休闲娱乐、家居建材店、专业店、折扣店家居建材店、专业店、折扣店+如何组合？如何组合？不同商业等级的发展目标决定项目的组合发展方向。不同商业等级的发展目标决定项目的组合发展方向。从规避风险角度，项目应该综合多种物业开发。从规避风险角度，项目应该综合多种物业开发。从组合价值角度，应考虑物业之间是否能实现价值提升。从组合价值角度，应考虑物业之间是否能实现价值提升。项目组合发展方向的确定方向一超前发展型方向二均衡发展型方向三稳健发展型案例：深圳华润中心案例：昆明顺城案例：昆明北辰财富
120、中心以超前的判断，综合各种价值功能实现大规模发展，最大化扩展商业能级。以最大化发展价值为目标，适度升级重要价值功能，尽可能大规模发展，树立标杆形象。以风险最小化为目标，不对发展价值造成明显减损，并可树立较高的整体形象。裙楼：集聚主力店裙楼：集聚主力店/次主力店形成规模商业发展核心次主力店形成规模商业发展核心塔楼：复合多种城市功能塔楼：复合多种城市功能成功关键：高规格发展与专业运营模式成功关键：高规格发展与专业运营模式裙楼：多主力店裙楼：多主力店/次主力店分别带动形成规模商业次主力店分别带动形成规模商业塔楼：以居住功能为主塔楼：以居住功能为主成功关键：商业业态有效组合，逐步提升带动成功关键：商业
121、业态有效组合，逐步提升带动裙楼：集聚主力店裙楼：集聚主力店/次主力店形成规模商业发展核心次主力店形成规模商业发展核心塔楼：以居住功能为主塔楼：以居住功能为主成功关键：控制规模，形成主题特色成功关键：控制规模，形成主题特色不同发展方向下的功能业态及规模设定?方向一超前发展型方向二均衡发展型方向三稳健发展型裙楼：集聚主力店裙楼：集聚主力店/次主力店形成规模商业发展核心次主力店形成规模商业发展核心塔楼：复合多种城市功能塔楼：复合多种城市功能成功关键：高规格发展与专业运营模式成功关键：高规格发展与专业运营模式裙楼：多主力店裙楼：多主力店/次主力店分别带动形成规模商业次主力店分别带动形成规模商业塔楼：以
122、居住功能为主塔楼：以居住功能为主成功关键：商业业态有效组合，逐步提升带动成功关键：商业业态有效组合，逐步提升带动裙楼：集聚主力店裙楼：集聚主力店/次主力店形成规模商业发展核心次主力店形成规模商业发展核心塔楼：以居住功能为主塔楼：以居住功能为主成功关键：控制规模，形成主题特色成功关键：控制规模，形成主题特色?本体条件分析及物业组合分析用地规模项目位于胜利路和八一街交界，分为南北两地块，总占地约40867.2m2北地块：23646.1m2（红线范围）南地块：约17221.1m2（按原方案估算）按原方案，估算项目总建面达36.4万m2北地块：14.2万m2，其中裙楼6.5万m2，塔楼7.7万m2南地
123、块：22.2万m2，其中裙楼8.8万m2，塔楼13.4万m2胜利路（40m）长春街（20m）河套街（30m）解放街（30m）北北地地块块南南地地块块研究方向：研究方向：研究方向：研究方向：项目容积率超过项目容积率超过项目容积率超过项目容积率超过8.08.08.08.0，总建面与市场容量存，总建面与市场容量存，总建面与市场容量存，总建面与市场容量存在较大矛盾；以下分析将从市场出发，综在较大矛盾；以下分析将从市场出发，综在较大矛盾；以下分析将从市场出发，综在较大矛盾；以下分析将从市场出发，综合判断以重新确定一个合理的实际开发量合判断以重新确定一个合理的实际开发量合判断以重新确定一个合理的实际开发量
124、合判断以重新确定一个合理的实际开发量本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析项目地理位置和周边现状项目位于胜利路的北端，属临河区核心商业街的端头位置胜利路属临河区唯一具规模的商业街，酒店、百货商场林立本案属“峻峰华庭”商住项目的临路地块，周边商业业态较为散乱，形象亦较一般海天酒店为商场改建的商务型酒店电子市场以单层街铺为主，单位规模不大，经营状况一般，档次较低北北地地块块南南地地块块临建街铺海天酒店峻峰华庭峻峰华庭早期早期峻峰华庭峻峰华庭现售现售电子市场、餐饮胜利路胜利路解放街解放街本案国税大楼市政广场本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析开发条件由于本案两块用地
125、涉及不同的开发条件，故以下将按不同深度层次进行研究分析北北地地块块南地块南地块-B用地红线范围已确定，具备开发条件，适宜前期开发用地红线未确定，拆迁问题基本解决具备开发可能，适宜后置开发用地红线未确定，拆迁问题较棘手，暂时只作开发方向考虑均具备一定的开发条件，本案均具备一定的开发条件，本案均具备一定的开发条件，本案均具备一定的开发条件，本案将重点对其进行整合考虑，研将重点对其进行整合考虑，研将重点对其进行整合考虑，研将重点对其进行整合考虑，研判其发展方向判其发展方向判其发展方向判其发展方向不作为本案的研究范围；不作为本案的研究范围；初步研判：初步研判：1 1、可整合南面的电子市场单独打造、可整
126、合南面的电子市场单独打造2 2、作为北地块的功能延展、作为北地块的功能延展南地块南地块-A本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析原方案的设计启示根据贵司提供的资料，现有方案存在一定的日照不足情况（日照分析图红线以下）若北地块设置三栋塔楼，日照要求较难全部满足，预计将需出现纯商业或商住型建筑作为过渡日照分析图日照参考方向酒店、写字楼公寓住宅/公寓本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析设计限制分析由于当地日照要求处于相当高的水平（正南北约1.69），且紧邻项目东面有已建建筑，故建筑设计上受到不同程度限制由正南北向分界线得出：宽松区域：外部建筑的日照要求限制较小，只需
127、对建筑体间的日照要求作出考虑大限制区域：受到外部建筑日照要求较大，需作多重的退缩考虑北北地地块块16.5m16.5m16.5m16.5m70m17m大限制区域宽松区域9m96m北地块设计空间受到较大限制，南地块北地块设计空间受到较大限制，南地块北地块设计空间受到较大限制，南地块北地块设计空间受到较大限制，南地块-A-A-A-A则较灵活则较灵活则较灵活则较灵活本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析设计指标梳理建筑限高：100m裙楼退胜利路：24.2m塔楼退胜利路：32.2m其余边线没有详细说明，故按原方案及消防要求作退线处理没具体说明按退红线8m消防通道最低要求按13m日照侧边最
128、低要求按23m可建设用地：北地块：约13717.8m2南地块-A：约6656.2m2（估算）裙楼可建设边线塔楼可建设范围99m67m67m203m本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析裙楼建筑布局分析由于裙楼基本为商业，根据经验日照要求相对略低，主要需满足消防要求建筑形体主要归为以下三类：超大型商业中心模式，体量十分巨大，依托超强的商业价值和较大的人流支持，以打造区域级商业为发展方向以建筑群落手法形成多层次的综合大型商业，体块间相互融合穿插，体量可实现控制；以打造特色商业为发展方向典型的商业街区发展模式，商铺价值较高，但体量偏少，以特色化或社区型商业街为发展方向满铺式（大型集中
129、商业体）满铺式（大型集中商业体）块状街区式（块状街区式（BLOCKBLOCK街区）街区）传统街区式（商业街）传统街区式（商业街）本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析塔楼建筑形态分析由于塔楼可设置商业或住宅类产品，故受到的日照限制亦有所不同，建筑形态组合具有多样性形态的变化主要集中在日照要求宽松区域（1号楼），不同的形态导致不同的商住性质组合2号楼预计以住宅为主，以便为1号楼预留更大的设计尺度2 23 31 12 23 32 23 31 11-a1-a1-b1-b强化型强化型综合型综合型可实现住宅的扩量开发（三栋楼均为住宅）商住综合设置：由于1-a/b存在日照限制，预计1-a只
130、能为商业1-b若为住宅，受2号楼退缩影响，预计可建范围将受减损本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析建筑布局综合考虑占地：占地：1.91.9万万mm2 2层数：层数：45F45F建面：建面：7979万万mm2 22 23 31 12 23 32 23 31 11-a1-a1-b1-b占地：占地：1.61.6万万mm2 2层数：层数：34F34F建面：建面：4646万万mm2 2占地：占地：1.31.3万万mm2 2层数：层数：23F23F建面：建面：2424万万mm2 2层数：层数：2429F2429F建面：建面：1818万万mm2 2裙裙 楼楼塔塔 楼楼层数：平均层数：平均2
131、9F29F建面：建面：1616万万mm2 2层数：平均层数：平均29F29F建面：建面：1515万万mm2 2？建筑组合适合项目开发建筑组合适合项目开发建筑组合适合项目开发建筑组合适合项目开发建筑组合适合项目开发建筑组合适合项目开发将结合市场条件和建筑开发进行合理的研判本体条件分析本体条件分析/ /物业组合分析物业组合分析基于不同发展方向的建筑布局组合建议方向一超前发展型方向二均衡发展型方向三稳健发展型裙楼：集聚主力店裙楼：集聚主力店/次主力店形成规模商业发展核心次主力店形成规模商业发展核心塔楼：复合多种城市功能塔楼：复合多种城市功能成功关键：高规格发展与专业运营模式成功关键：高规格发展与专业
132、运营模式裙楼：多主力店裙楼：多主力店/次主力店分别带动形成规模商业次主力店分别带动形成规模商业塔楼：以居住功能为主塔楼：以居住功能为主成功关键：商业业态有效组合，逐步提升带动成功关键：商业业态有效组合，逐步提升带动裙楼：集聚主力店裙楼：集聚主力店/次主力店形成规模商业发展核心次主力店形成规模商业发展核心塔楼：以居住功能为主塔楼：以居住功能为主成功关键：控制规模，形成主题特色成功关键：控制规模，形成主题特色2 23 31 12 23 31-a1-a1-b1-b2 23 31-a1-a1-b1-b方向一：超前发展型满铺式大型商业裙楼+商业综合楼+公寓/住宅塔楼总建面：2428万m2裙楼大型集中商业
133、体：4层，建面79万m2塔楼综合型商住楼：建面16-18万m232层，住宅/公寓建面：6-8万m228层，住宅/公寓建面：3-5万m226层，商业综合楼建面：4-5万m223层，公寓建面：2-3万m2*仅用于初步判断及测算，最终规模应根据规划设计及招商情况确定方向二：均衡发展型BLOCK式商业裙楼+公寓/住宅塔楼总建面：2123万m2裙楼大型集中商业体：3层为主、局部四层，建面46万m2塔楼综合型商住楼：建面1517万m225层，公寓/住宅建面：4-5万m228层，住宅/公寓建面：3-5万m232层，住宅/公寓建面：6-8万m212层，公寓建面：0.8-1万m2*仅用于初步判断及测算，最终规模
134、应根据规划设计及招商情况确定方向三：稳健发展型街区式商业裙楼+公寓/住宅塔楼总建面：1617万m2裙楼大型集中商业体：建面23万m2塔楼综合型商住楼：建面1314万m228层，住宅/公寓建面：3-4万m225层，公寓/住宅建面：4-5万m232层，住宅/公寓建面：6-8万m2*仅用于初步判断及测算，最终规模应根据规划设计及招商情况确定三方向的功能业态组合及发展规模设定塔楼塔楼裙楼裙楼综合楼综合楼公寓公寓住宅住宅百货百货超市超市折扣店折扣店家居店家居店专业店专业店餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐其他其他星级星级酒店酒店写字楼写字楼服务服务公寓公寓家电家电数码数码服装服装鞋类鞋类方向一：超前发展型塔楼总规
135、模：塔楼总规模：16.018.0裙楼总规模：裙楼总规模：7.09.01.5211.50.513589.52311.50.20.3 0.20.30.810.50.711.211.20.30.5方向二：均衡发展型塔楼总规模：塔楼总规模：15.017.0裙楼总规模：裙楼总规模：5.06.0-36101211.50.60.8 0.20.3 0.20.3 0.30.5 0.30.50.810.810.81方向三：稳健发展型塔楼总规模：塔楼总规模：13.014.0裙楼总规模：裙楼总规模：2.43.0-35810-0.10.2 0.20.3-0.20.3 0.20.3 0.20.31.52*为市场调查、商业
136、经验及项目本体条件等多方面综合分析结果；*仅用于初步判断及测算，最终规模应根据规划设计及招商情况确定方向一：超前发展型（塔楼17万m2+裙楼8万m2）项目项目规模设定规模设定(m)销售预估销售预估（万元）（万元）成本预估成本预估（万元）（万元）静态收益预静态收益预估估（万元）（万元）持有物业价值持有物业价值公寓（住宅）140,00066,700住宅均价：3800元商业均价：18000元写字楼均价：4500元89,900-23,200酒店年经营利润约300万元；持有商业按年租金500元/平方米，年租金收入约3375万元（扣除营业税及房产税） 持有物业估值约5.22亿元写字楼10,000销售商业5
137、,000持有商业75,000酒店20,000建筑规模及收益预估建筑规模及收益预估( (静态静态) )优劣分析优劣分析：具有大量可售物业，但具有大量可售物业，但无法平衡无法平衡发展成本；发展成本；持有大量经营性物业，物业持有大量经营性物业，物业价值高价值高，但后续商业经营压力，但后续商业经营压力非常大非常大；商业级别高，在较长时间内将成为城市商业级别高，在较长时间内将成为城市最核心商业最核心商业，持续提升持续提升项目形象及品质。项目形象及品质。发展条件发展条件：企业有长期经营的计划及实力，并追求高风险的长期商业价值兑现。企业有长期经营的计划及实力，并追求高风险的长期商业价值兑现。价值最大化价值最
138、大化方向二：均衡发展型（塔楼16万m2+裙楼6万m2）项目项目规模预估规模预估(m)销售预估销售预估（万元）（万元）成本预估成本预估（万元）（万元）静态收益预静态收益预估估（万元）（万元）持有物业价值持有物业价值公寓（住宅）160,00071,000住宅均价：3500元商业均价：15000元72,775-1775持有商业按年租金500元/平方米，年租金收入约2250万元（扣除营业税及房产税）持有物业估值约2.8亿元写字楼-可销售商业10,000持有商业50,000酒店-建筑规模及收益预估建筑规模及收益预估( (静态静态) )优劣分析优劣分析：具有大量可售物业，销售与成本具有大量可售物业，销售与
139、成本基本平衡基本平衡；持有较大量经营性物业，具有持有较大量经营性物业，具有较高价值较高价值，但后续商业经营压力，但后续商业经营压力较大较大；形成可体现商业价值的发展级别，对项目的形象及品质提升形成可体现商业价值的发展级别，对项目的形象及品质提升作用明显作用明显。发展条件发展条件：企业对价值体现及资金回笼均有需求，兼顾长期商业价值与短期收益平衡。企业对价值体现及资金回笼均有需求，兼顾长期商业价值与短期收益平衡。价值与风险平衡价值与风险平衡方向三：稳健发展型（塔楼14万m2+裙楼3万m2）项目项目规模预估规模预估(m)销售预估销售预估（万元）（万元）成本预估成本预估（万元）（万元）静态收益预静态收
140、益预估估（万元）（万元）持有物业价值持有物业价值公寓（住宅）140,00076,800住宅均价：3200元商业均价：18000元54,83021,970持有商业按年租金800元/平方米，年租金收入约750万元（扣除营业税及房产税）持有物业估值约1亿元 写字楼-可销售商业20,000持有商业10,000酒店-建筑规模及收益预估建筑规模及收益预估( (静态静态) )优劣分析优劣分析：具有大量可售物业面积最多，具有大量可售物业面积最多，收益最大收益最大化；化；持有少量经营性物业，后续商业经营压力持有少量经营性物业，后续商业经营压力较小较小；商业级别较低，对项目的形象及品质提升有限；以住宅为主导，整体
141、商业级别较低，对项目的形象及品质提升有限；以住宅为主导，整体价值较弱价值较弱；发展条件发展条件：企业对资金回笼有需求，以短期收益为主，追求风险最小化。企业对资金回笼有需求，以短期收益为主，追求风险最小化。风险最小化风险最小化物业组合方案比选方案一：超前发展型方案一：超前发展型方案二：均衡发展型方案二：均衡发展型方案三：稳健发展型方案三：稳健发展型发展规模发展规模塔楼17万m2+裙楼8万m2塔楼16万m2+裙楼6万m2塔楼14万m2+裙楼3万m2开发成本开发成本89,900 万元72,775 万元54,830 万元静态收益预估静态收益预估-23,200 万元-1,775 万元21,970 万元持
142、有物业价值持有物业价值集中商业星级酒店年经营收入：3675万元物业估值：5.22亿元集中商业年经营性收入：2250万元物业估值：2.8亿元街区商业年经营性收入：750万元物业估值：1亿元价值体现价值体现最高较好一般市场风险市场风险非常大（经营风险）较大一般经营压力经营压力需背负很大经营压力需背负较大经营压力需背负一定经营压力所需资源所需资源星级酒店/酒店运营管理公司多种类型的大商家资源部分大商家资源当地商家资源少量大商家资源当地商家资源适用条件适用条件有上述资源及合适的商务条件企业有长期经营的计划及实力有上述资源及合适商务条件企业对价值体现及资金回笼均有需求有上述资源及合适的商务条件企业对资金
143、回笼有需求小小 结结高风险的长期商业价值兑现兼顾长期商业价值与短期收益平衡以短期收益为主，风险最小化研究工作的思路框架核心问核心问题分析题分析项目理解项目理解发展属发展属性界定性界定物业市物业市场分析场分析物业组物业组合研判合研判项目发项目发展定位展定位物业发物业发展建议展建议财务运财务运营测算营测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略第二阶段沟通内容第二阶段沟通内容第二阶段汇报内容与目的根据确定的物业组合发展方向，充分挖掘项目可借用价值，找到针对性的发展策略，对项目进行产品、主题、价格等一系列定位，实现项目价值与形象提升。项目发展定位根据定位进行物业开发建议，包括项目的开发策略，产品设置及创新等，确定物业发展规模，为下一步规划设计提供指引。在上述的基础上对项目发展物业的可采用的运营模式进行建议，并进行财务测算，明确项目开发效益。物业发展建议财务运营测算汇报结束，谢谢！
