固定资产评估(一)

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1、第五章 固定资产评估（一）机器设备的评估一、了解固定资产特点一、了解固定资产特点二、了解固定资产评估特点二、了解固定资产评估特点三、重点掌握机器设备评估的重置成本法三、重点掌握机器设备评估的重置成本法四、掌握机器设备评估的现行市价法四、掌握机器设备评估的现行市价法教学要求：教学要求：一、固定资产评估的特点 （1）单位价值大，影响因素复杂 （2）工程技术性强，专业门类多 （3）多种估价标准，价格差异大二、机器设备评估的基本程序（1）准备阶段（2）现场工作（3）搜集、分析参数（4）评估估算（5）撰写报告（6）审核三、机器设备评估方法的选择 单项设备不适宜采用收益现值法 通用设备应采用现行市价法 专

2、用设备应采用重置成本法四、机器设备的重置成本法机器设备评估价=重置成本-有形损耗-无形损耗 =重置成本*（1-综合损耗率） =重置成本*成新率-功能性贬值复原重置成本与更新重置成本复原重置成本与更新重置成本复原重置成本：指以原有的材料、设计、制作复原重置成本：指以原有的材料、设计、制作 所需的现行价格所需的现行价格更新重置成本：指以现有新的材料、设计、制作更新重置成本：指以现有新的材料、设计、制作 所需的现行价格所需的现行价格重置成本的确定外购设备重置成本外购设备重置成本= =购置价格购置价格+ +运费运费+ +安装调试费用安装调试费用外购设备重置成本的确定1、国产设备重置成本估测 （1）生产

3、能力调整自制设备重置成本的确定被评估资产重置价值：参照物重置价值= 被评估资产生产能力：参照物生产能力机器设备评估价=被评估资产生产能力/参照物生产能力*参照物重置全价*成新率规模经济效益指数法机器设备评估价=参照物重置全价*（设备年设计生产能力/ 参照物年设计生产能力）X*成新率式中，X（2）时间空间因素调整2、进口设备重置成本的估测机器设备实体性贬值的确定成新率成新率的确定1、年限估算法成新率与损耗率 成新率=尚可使用年限/总年限 损耗率=已使用年限/总年限成新率=1-损耗率 被评估资产价值=重置价值*（1-损耗率） =重置价值*成新率若干次投资形成的成新率当被评估资产在评估前多次进行更新

4、改造时，其成新率的计算应用加权平均法。（1）、将历史成本调整为现行成本（2）以现行成本为权数，计算加权平均年限（3）计算成新率 成新率成新率= =尚可使用年限尚可使用年限/ /总年限总年限而总年限而总年限= =已使用年限已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限但已使用年限为多次投入，但已使用年限为多次投入，应以平均使用年限为已使用年限。应以平均使用年限为已使用年限。以更新成本为权数，则：以更新成本为权数，则：= 年限年限*权数权数权数权数已使用年限已使用年限=年限年限*更新成本更新成本 更新成本更新成本2、修复法 成新率=1-（设备修复费用/设备重置成本）3、观察法根据经验判断机器设备经济性贬

5、值的确定1、经济性贬值率=1-（预计可使用的生产能力/设计生产能力）n*100%2、经济性贬值额=设备年收益损失额*（1-所得税率）*现值系数评估值的计算(1)复原重置成本法机器设备评估价=重置全价*成新率-功能性贬值=(重置直接费用+重置间接费用)* 成新率-功能性贬值(2)(2)更新重置成本法更新重置成本法机器设备重置净值机器设备重置净值=( (更新替代后的费用消耗更新替代后的费用消耗 * *现行价格或费用标准现行价格或费用标准) ) * *成新率成新率无需考虑功能性贬值无需考虑功能性贬值机器设备评估净值=设备的原始成本*定基物价指数*成新率-功能性贬值 （3）指数调整法）指数调整法 1、

6、鉴定被评估资产 2、选择参照物 3、选择评估对比方法 4、对因素差异进行调整 5、确定评估价值 五、机器设备的现行市价法五、机器设备的现行市价法例：教材第例：教材第122页案例分析页案例分析 1、根据生产能力与购建成本关系调整、根据生产能力与购建成本关系调整 2、根据自动化能力调整、根据自动化能力调整 3、根据价格变动调整、根据价格变动调整 四、案例分析题四、案例分析题 1 1、20022002年底评估某合资企业的一台进口自动化年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。该车床是于车床。该车床是于 19951995年从英国某公司进口，进年从英国某公司进口，进 口合同中的口合同中的FOBFOB价格是

7、价格是1212万英镑。评估人员通过万英镑。评估人员通过英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英国生产厂家进行了询价，了解到当时英国已不再国生产厂家进行了询价，了解到当时英国已不再生产被评估自动化车床那种型号机了，其替代产生产被评估自动化车床那种型号机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型自动化车床，新品是全面采用计算机控制的新型自动化车床，新型自动化车床的现行型自动化车床的现行FOBFOB报价为报价为1010万英镑。万英镑。 针对上述情况，评估人员经与有关自动化车床专针对上述情况，评估人员经与有关自动化车床专家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动

8、化家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动化车床在技车床在技 术性能上的差别，以及对价格的影响，术性能上的差别，以及对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价应为报价最后认为，按照通常情况，实际成交价应为报价的的70 %70 %90%90%左右。故按英方左右。故按英方FOBFOB报价的报价的80%80%作作为为FOBFOB成交价。针对新型自动化车床在技术性能成交价。针对新型自动化车床在技术性能上优于被上优于被 评估的自动化车床，估测被评估自动化评估的自动化车床，估测被评估自动化车床的现行车床的现行FOBFOB价格约为新型自动化车床价格约为新型自动化车床FOBFOB价价格的格的70%70%

9、，30%30%的折扣主要是功能落后造成的。的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日英镑对美元的汇率为评估基准日英镑对美元的汇率为1 1 ：，人民币对：，人民币对美元的汇美元的汇 率率 为为8.5 8.5 ：1 1。 境外运杂费按境外运杂费按FOBFOB价格的价格的5%5%计，保险费按计，保险费按FOBFOB价价格的格的0.5%0.5%计，关税与增值税因为计，关税与增值税因为 符合合资企业优符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按惠条件，予以免征。银行手续费按CIFCIF价格价格0.8%0.8%计算，国内运杂费按计算，国内运杂费按(CIF(CIF价价 格格+ +银行手续费银行手续费) )的的3

10、%3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英国计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英国派人安装调试，不必另派人安装调试，不必另 付费用。由于该设备安装付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。周期较短，故没有考虑利息因素。 要求要求: : (1)(1)针对上述情况，应如何选择评估方法，为什么针对上述情况，应如何选择评估方法，为什么？ (2)(2)若上述自动化车床的成新率为若上述自动化车床的成新率为80%80%，对该设备，对该设备进行评估。进行评估。 (3)(3)若该企业评估目的在于以其自动化车床抵押向若该企业评估目的在于以其自动化车床抵押向银行申请贷款，其会计应进行怎样的账务处理

11、？银行申请贷款，其会计应进行怎样的账务处理？ 解解:(1):(1)由于被评估的自动化车床不再生产，难以采由于被评估的自动化车床不再生产，难以采用现行市价法，而其未来收益难以确认，无法采用现行市价法，而其未来收益难以确认，无法采用收益现值法，只能以重置成本来衡量其价值。用收益现值法，只能以重置成本来衡量其价值。自动化车床重置价值的构成由于自动化车床由外自动化车床重置价值的构成由于自动化车床由外国进口，其价值应由国进口，其价值应由CIFCIF价值价值( (即即FOBFOB价、境外运价、境外运 杂费、保险费杂费、保险费) )及银行手续费、国内运杂费组成。及银行手续费、国内运杂费组成。 (2) (2)

12、 自动化车床的重置金额自动化车床的重置金额 该设备从英国进口，已知评估日英国英镑对美元该设备从英国进口，已知评估日英国英镑对美元的汇率为的汇率为1 1：，人民币对美元的汇率为：，人民币对美元的汇率为：1 1。 由于没有英镑与人民币的直接兑换汇率，首先应由于没有英镑与人民币的直接兑换汇率，首先应将英镑折算为美元，再将美元折算为人民币。将英镑折算为美元，再将美元折算为人民币。 1) 1) 自动化车床自动化车床FOBFOB价格价格1080%70%1080%70%5.6(5.6(万万英镑英镑) ) 2) FOB2) FOB价格价格7.28(7.28(万美元万美元) ) 境外运杂费境外运杂费7.285%

13、7.285%0.364(0.364(万美元万美元) ) 保险费保险费7.280.5%7.280.5%0.0364(0.0364(万美元万美元) ) CIFCIF价格价格FOBFOB价格价格+ +运费运费+ +保险费保险费7.28+0.364+0.0364=7.6804(7.28+0.364+0.0364=7.6804(万美元万美元) ) 银行手续费银行手续费7.68040.8%7.68040.8%0.06144(0.06144(万美元万美元) ) 国内运杂费国内运杂费(7.6804+0.06144)3%(7.6804+0.06144)3%0.2323(0.2323(万美元万美元) ) 自动化车

14、床重置成本自动化车床重置成本7.5737(7.5737(万美元万美元) )64.376464.3764( (万元人民币万元人民币) ) 自动化车床评估价值自动化车床评估价值=64.3764*80%=51.5011(=64.3764*80%=51.5011(万元人万元人民币民币) ) (3)企业评估目的在于以其自动化车床抵押向银行申请贷款，会计不能根据评估结果调整会计账册及其报表。 2 2、被评估设备购建于、被评估设备购建于19861986年，账面价值年，账面价值100 000100 000元，元，19911991年对该设备进行技术改造，追加技改投年对该设备进行技术改造，追加技改投资资50 00

15、050 000元，元，19961996年对该设备进行评估，根据评年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： (1)(1)从从19861986年至年至19961996年每年的设备价格上升率年每年的设备价格上升率10%10%； (2)(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支该设备的月人工成本比其替代设备超支1 1 000000元；元； (3)(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%10%，规模效益指数为，所得税率为，规模效益指数为，所得税率为33%33%； (4)(4)该设备在评估前使用

16、期间的实际利用率仅为该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的正常利用率的50%50%，经技术检测该设备尚可使用，经技术检测该设备尚可使用5 5年，在未来年，在未来5 5年中设备利用率能达到设计要求。年中设备利用率能达到设计要求。 要求；要求； (1)(1)计算该评估设备的重置成本；计算该评估设备的重置成本； (2)(2)计算该评估设备的有形损耗率：计算该评估设备的有形损耗率： (3)(3)计算该评估设备的功能性贬值额：计算该评估设备的功能性贬值额： (4)(4)计算该评估设备的经济性贬值率和贬值额：计算该评估设备的经济性贬值率和贬值额： (5) (5)计算该评估设备的评估价值。计算该

17、评估设备的评估价值。 解：解：(1)(1)重置成本重置成本=100 000 =100 000 (1+10%)(1+10%)1010+50000(1+10%)+50000(1+10%)5 5 =339 895(=339 895(元元) ) (2)(2)有形损耗率有形损耗率= = 已使用年限已使用年限 已使用年限已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限 已使用年限已使用年限= = 100 000100 000（1+10%1+10%）101010+50 00010+50 000（1+10%1+10%）5 555 339 895 339 895 = 8.82(= 8.82(年年) ) 有形损耗率有形损

18、耗率= =46.87% = =46.87% 8.8250%8.8250%+5 (3)功能性贬值=1 00012(133%) (PA，10%，5) =1 00012(1-33%) 3.7908 =30 478.03(元) (4)由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求，所以经济性贬值额=0,即 经济性贬值率=（1- ） 100%=0 (5)评估价值= 339 895(1-46.87%)-30 478 =150 108.2l(元)预计可被利用生产能力预计可被利用生产能力 设备原计生产能力设备原计生产能力 3.3.某被评估对象是一生产家电控制装置，其正常某被评估对象是一生产家电控制装置，其正常运行需

19、运行需8 8名操作人员。目前同类新式控制装置所需名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为的操作人员定额为3 3名。假定被评估控制装置与参名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为操作人员平均年工资福利费约为20 00020 000元，被评元，被评估控制装置尚可使用估控制装置尚可使用3 3年，所得税税率为年，所得税税率为33%33%，适，适用的折现率为用的折现率为10%10%。 要求：要求：(1)(1)什么是资产的实体性贬值、功能性贬什么是资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值值和经济性

20、贬值? ? (2)根据上述数据资料，计算被评估控制装置的功能性贬值。 (3)如果家电生产企业不降低生产量，就必须降价销售家电产品。假定原产品销价为2 000元台，要使10万台产品能够卖掉，产品销价需降至1 900元台，每台产品损失毛利100元，经估测该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值额。 解:(1)资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值，功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 (2)超额营运成本=(8-3)20 000 (1-33%)=67 000元 功能性贬值元 (3)如果家电生

21、产企业不降低生产量，该生产线的经济性贬值为 =(100100 000)(1-33%) 2.4869=166 622 330元 案例4.被评估设备是A企业拟单独对外转让的一台于1997年4月10日从国外进口的大型设备。评估人员通过查询设备进口合同及有关账簿了解到，该设备进口时的CIF(到岸价)为22万美元，当年A企业为关税及进口环节税免税企业。银行手续费及代理费等约占设备CIF的10%，国内运杂费约占设备CIF的5%，安装调试费约占设备CIF的20%，当时的人民币与美元的比价为8.3:1。评估人员经进一步调查得知以下资料： 1.被评估设备的现时FOB(离岸价)为18万美元，境外运杂费及保险费为设

22、备FOB的6%，现行关税税率为20%，增值税税率为17%，银行手续费及代理费为设备CIF的10%，国内运杂费约占设备CIF的5%，安装调试费约占设备C1F的20%，经协商，安装调试费用可由供应商承担。现行人民币与美元的比价仍为：1。 2.2.被评估设备从被评估设备从19971997年年4 4月开始投入使用，在不停月开始投入使用，在不停产的情况下，于产的情况下，于19991999年年4 4月对该设备做了一定的月对该设备做了一定的技术改造，投资技术改造，投资1515万元人民币给设备增添了一个万元人民币给设备增添了一个深加工配套装置。该设备使用到深加工配套装置。该设备使用到20012001年年4 4

23、月时，月时，由于操作上的原因造成该设备传动齿轮严重受损，由于操作上的原因造成该设备传动齿轮严重受损，导致设备停产至评估基准日。经有关技术人员检导致设备停产至评估基准日。经有关技术人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用测认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用1010年，年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%2%，传动齿轮的现行购买价格为传动齿轮的现行购买价格为5 5万元人民币，调换费万元人民币，调换费用约用约2 2万元人民币。万元人民币。 3.从1997年4月到2002年4月国内没备类价格没有明显变化，设备生产国设备类价格指数有所下降但具体情况无

24、法查询。 4.假设潜在买主只限于设备所在地投资者。 5.评估基准日A企业为关税及进口环节税正常纳税企业。 要求：(1)什么是重置成本法? (2)重置成本法有哪些优缺点? (3)根据上述数据估算该设备于2002年4月10日(评估基准日)的变现价值。 (4)若该生产流水线的评估目的在于对某企业投资，账面价值低于资产评估价值，则投资双方的会计处理应怎样进行？ 解:(1)重置成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 (2)重置成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估；在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物

25、的条件下可广泛地应用；有利于企业资产保值。 采用重置成本法的缺点是工作量较大。另外，经济性贬值也难以全面准确计算。 (3)根据上述数据估算评估机组的重置成本。 被评估设备现时(重置成本)取得价值 设备CIP(到岸价) =18(1+6%)=19.08(万美元) 应纳关税=19.08 20%=3.816(万美元) 应纳增值税=(19.08+3.816)17%=3.892(万美元) 银行及代理手续费=19.0810%=1.908(万美元) 国内运杂费=19.08 5%=0.954(万美元) 被估设备现时(重置成本)取得价值 =29.65(万美元) =29.65 8.3 10 000=2 460 95

26、0（元人民币） 被评估设备有形损耗额(实体性贬值) 设备的账面价值=22(1+10%+5%+20%)=29.7(万美元) =29.7 8.310 000 =2 465 100(元人民币) 设备复原重置成本 =2 465 100+150 000 =2 615 100(元人民币) 设备加权投资复原重置成本： (1)2 465 1004=9 860 400(元人民币) (2)150 0002=300 000(元人民币) (3)9 860 400+300 000 =10 160 400(元人民币) 设备加权投资年限= 101604002 615 100=3.89(年) 不可修复部分有形损耗率 (3.89+10)100%=28% 设备有形损耗额： 设备不可修复部分复原重置成本= 2 460 950(1-2%)=2 411 731(元人民币) 不可修复部分有形损耗额= 2 411 73128%=675 285(元人民币) 被评估设备有形损耗额 =675 285+70 000=745 285(元人民币) 设备评估值 =2 460 950-745 285=1 715 665(元人民币) (4)若该生产流水线的评估目的在于对某企业投资，账面价值低于资产评估价值，则投资方的会计应按账面价值结转到长期股权投资账户，接受投资方则应按评估价值确认资产价值和实收资本。