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1、商业地产运营策划标准化流程商业地产运营策划标准化流程商业地产运营策划第一阶段商业地产运营策划第一阶段项目市场调研1、项目背景、项目背景2、宏观环紧调研、宏观环紧调研宏观环紧调研宏观环紧调研（1）城市经济发展环紧（3）商业环紧（4）其它宏观环紧（2）城市人口环紧3、项目地段环紧调研、项目地段环紧调研项目地段项目地段环紧调研环紧调研（1）周边居民环紧周边居民环紧（4）地段未来规划地段未来规划状况状况（5）项目地块开发项目地块开发条件条件（3）地段区位特征地段区位特征（2）地段商业环紧地段商业环紧4、项目商圈调研分析、项目商圈调研分析项目商圈调研分析项目商圈调研分析（1）项目商圈范围的确定项目商圈范
2、围的确定（2）商圈分析商圈分析(3)经营者调研分析经营者调研分析商业地产运营策划第二阶段商业地产运营策划第二阶段项目市场定位项目市场定位1、项目分析（1）项目条件与资源分析（2）项目SWOT分析项目项目SWOT分析分析优势（优势（S）劣势（劣势（W）综合分析综合分析市场威胁（市场威胁（T）市场机会（市场机会（O）2、项目产品定位（1）经营业种规划（2）经营业态组合3、项目功能定位、项目功能定位（1 1） 购物功能定位购物功能定位（2 2） 饮食功能定位饮食功能定位（3 3） 娱乐功能定位娱乐功能定位（4 4） 休闲功能定位休闲功能定位（5 5） 表演功能定位表演功能定位（6 6） 各功能区规划
3、布局各功能区规划布局（7 7） 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素（8 8） 考虑获取最大的租金收益因素考虑获取最大的租金收益因素4、项目主题定位、项目主题定位（1）主题的导入（2）主题的深化（3）主题的差异性与适应性分析（4）符合项目条件的候选主题（5）主题的表现5、项目形象定位、项目形象定位（1）形象品牌确立）形象品牌确立（2）名称确定）名称确定（3）形象品跑运营策略）形象品跑运营策略（4）品牌形象延伸策略）品牌形象延伸策略6、项目目标客户定位、项目目标客户定位（1）目标客户细分（2）目标投资客户细分（3）目标招商商户细分（4）订单式委建、合作
4、开发等多种形式 的合作伙伴的寻求原则7、项目目标消费者定位、项目目标消费者定位v目标消费群的甄别v主力目标消费群v辅助性目标消费群v消费群体的区域定位v消费群体的年龄结构定位v消费群体的收入水平定位8、项目销售价格定位、项目销售价格定位（1）项目价格策略定位依据（2）项目价格定位建议（3）项目价格在市场竞争中的调整策略9、项目规划建议、项目规划建议项目整体开发规划思路与目的整体建筑规划建议项目整体建筑风格项目购物环紧规划项目交通环紧规划项目营业空间经营规划布局10、项目经济效益分析、项目经济效益分析成本费用分析营业利润分析经济效益分析商业地产运营策划第三阶段商业地产运营策划第三阶段 招商及销售
5、推广招商及销售推广1、项目销售招商实操总纲、项目销售招商实操总纲项目销售招商推广总体思路确定项目销售与招商的面积比项目支持点销售招商推广总体策略2、销售招商策略l l项目整体销售招商部署l l项目销售招商整体节奏l l项目阶段性销售节奏l l项目销售招商与价格策略的联动3、项目整体包装策略、项目整体包装策略n项目销售招商现场包装n项目销售招商道具的包装4、项目宣传推广整体策略、项目宣传推广整体策略l项目宣传推广整体策略l项目阶段性宣传推广策略l项目媒体运用策略l项目公关活动的运用策略5、销售招商的实施、销售招商的实施n销售招商准备销售招商准备销售招商准备确定销售招商对象的特征确定销售招商对象的
6、特征确定招商条件确定招商条件组建销售招商队伍组建销售招商队伍销售招商资料准备销售招商资料准备销售招商销售招商步骤步骤销售招商销售招商调查调查开业准备开业准备销商招商销商招商管理管理公开销售公开销售招商招商内部认租内部认租认购认购l销售招商步骤6、项目销售招商费用运用策略、项目销售招商费用运用策略l项目整体销售招商费用使用依据l项目阶段性销售招商费用构成l项目整体销售招商费用预算执行阶段：营销及招商实施n n制定销售招商计划制定销售招商计划n n组建销售招商组织机构组建销售招商组织机构n n组织实施销售招商计划组织实施销售招商计划n n配置销售招商工具及各种资料配置销售招商工具及各种资料n n工作业绩评估工作业绩评估n n销售招商人员管理、培训、督导销售招商人员管理、培训、督导n n掌握市场变化，及时调整销售招商策略掌握市场变化，及时调整销售招商策略n n职能售后服务职能售后服务n n宣传推广投入及效益监控宣传推广投入及效益监控n n项目销售、招商阶段性回顾及总结项目销售、招商阶段性回顾及总结 制作人：徐春制作人：徐春
