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1、新港吴江松陵镇地块市场报告新港吴江松陵镇地块市场报告2新港建设集团新港建设集团深耕新区十九年，领跑新区房地产，见证新区发展深耕新区十九年，领跑新区房地产，见证新区发展名城花园名城花园名城花园名城花园天都花园天都花园名墅花园名墅花园科技大厦科技大厦名都花园名都花园名馨花园名馨花园名仕花园名仕花园名尚花园名尚花园3新港建设集团新港建设集团社会效益和企业效益双发展！社会效益和企业效益双发展！新港建设有限公司成立于1992年，是具有国家房地产开发一级资质的大型房地产企业。1998年底上市公司“苏州高新”控股，目前公司已成为 “苏州高新”的支柱企业，注册资本82964.4455万元。 历经十九年，苏州新
2、港在2009年蝉联“江苏省房地产业综合实力五十强企业”称号；连续第七年列“苏州市（2008）房地产开发综合实力20强企业”前茅。公司获评“2008年苏州房地产最具品牌影响力企业”称号。在新区发展中，新港建设起到了举足轻重的作用，参与区域市场发展，每次都走在区域开拓的前列，带动了区域的发展，给发展中的新区留下一座座标志性的城市标签。新港建设倾力打造优秀的开发商企业品牌，坚持以开发建设高新区为已任，累计在新区开发和组织开发各类房产400余万平方米，先后建设了众多品质楼盘及多项新区公共配套设施，为高新区的发展壮大做出了应有的贡献。社会效益社会效益企业效益企业效益4近年，公司在苏州高新区政府及“苏州高
3、新”的指导和支持下，全面进入市场化运作，推行品牌发展战略。公司除继续在苏州地区进行开发、巩固在苏州市房地产界的龙头地位外，还积极对其他地域进行拓展。2009年9月，公司成功取得吴江城南42万多方的优质居住及商业地块，这是新港战略性发展的又一尝试。本项目作为新港建设在吴江开发的第一个住宅项目，核心目标：确保项目成功确保项目成功运作，打造精品项目，树立区域内标杆运作，打造精品项目，树立区域内标杆本报告纲领：本报告纲领：新港建设进入吴江，为市场，为社会，为政府拉开吴江城南高尚居住区开发的序幕，让市场认识到吴江这块适宜人居的好地方！在实现项目目标的同时，为新港本土品牌再添华彩！在深耕区域的同时，用创新
4、型的产品实现项目利润的最大化！本报告为实现这一目的，通过对吴江总体发展概况、规划以及房产相关政策的研究，了解本开发项目所处的宏观环境，从而对区域市场前景和区域成长性作出判断。因为本项目一期为住宅用地，所以在分析项目所处的微观市场时，将特别针对吴江的整体房产市场格局进行梳理，从而梳理出本案将面临的竞争关系。新港建设在吴江新港建设在吴江品牌资产品牌资产& &社会效益社会效益& &经济效益经济效益5城市概况介绍城市规划发展城市经济运营政策调控影响房产市场发展投资背景总结松陵镇楼盘分布松陵镇板块介绍松陵镇楼盘列表重点个案分析市场对比分析市场分析总结市场分析启示市场市场报告报告框架框架吴江松陵镇房产市场
5、发展吴江松陵镇房产市场发展吴江项目投资背景分析吴江项目投资背景分析产品面积分析产品总价分析产品户型分析产品品质分析建筑风格分析区域客群分析市场存量分析未来土地供应分析6吴江项目投资背景分析吴江项目投资背景分析城市概况介绍城市规划发展政策调控影响城市经济运营房产市场发展投资背景总结7地理位置松陵镇位于吴江市的最北端，东连上海，西濒太湖，北接苏州，南近浙江。吴江松陵镇临湖、临苏、临沪，位于长江三角洲经济吴江松陵镇临湖、临苏、临沪，位于长江三角洲经济发达地区发达地区吴江松陵位于长江三角洲经济发达地区、中国经济发达地区苏锡常、杭嘉湖经济圈之间 。吴江镇吴江镇松陵镇目前是吴江市委、市政府所在地，总面积2
6、08.02平方公里，人口22.6万人（2007年），辖8个社区居委会、46个行政村。 8松陵是吴江最大的两个镇之一，是吴江的行政中心松陵是吴江最大的两个镇之一，是吴江的行政中心行政划分松陵松陵松陵松陵同里同里同里同里横扇横扇横扇横扇汾湖汾湖汾湖汾湖平望平望平望平望盛泽盛泽盛泽盛泽震泽震泽震泽震泽桃源桃源桃源桃源七都七都七都七都吴江共设松陵、盛泽、同里、震泽、平吴江共设松陵、盛泽、同里、震泽、平望、汾湖、桃源、横扇、七都望、汾湖、桃源、横扇、七都9 9个镇。个镇。其中，松陵、盛泽是吴江最大的两个镇。其中，松陵、盛泽是吴江最大的两个镇。吴江行政分区可以主要分为四大版块：吴江行政分区可以主要分为四大
7、版块：盛泽镇是吴江的经济重镇。松陵镇是吴江的政治中心。松陵镇是吴江的政治中心。汾湖开发区是吴江对外的门户重镇。震泽镇是吴江的城市副中心。 9吴江吴江吴江吴江9 9 9 9个镇区的个镇区的个镇区的个镇区的7 7 7 7大类产业大类产业大类产业大类产业七都镇电缆光缆研发生产基地桃源镇和震泽镇服装生产基地盛泽镇丝绸纺织生产出口基地横扇羊毛衫生产基地和缝纫机及零配件制造基地黎里镇和芦墟镇汽配集中区松陵镇松陵镇松陵镇松陵镇和同里镇电子信息产业制造基地电子信息产业制造基地电子信息产业制造基地电子信息产业制造基地太湖沿线和同里镇旅游产业吴江吴江9 9个镇区的个镇区的7 7大类产业，松陵镇以电子信息制造业闻大
8、类产业，松陵镇以电子信息制造业闻名，主要以名，主要以ITIT企业为主，多为规模企业企业为主，多为规模企业产业结构松陵镇已逐步形成了电子信息、纺织印染、环境保护、新型建材、食品加工等五大产业群松陵镇已逐步形成了电子信息、纺织印染、环境保护、新型建材、食品加工等五大产业群 。吴江经济开。吴江经济开发区内发区内800800多家企业中，有多家企业中，有75%75%是是ITIT企业，总投资超过企业，总投资超过6060亿元，企业产品分为计算机及外设、网络通讯、亿元，企业产品分为计算机及外设、网络通讯、光电子、微电子等几大类。在开发区内，可以配齐一台完整的电脑主机。光电子、微电子等几大类。在开发区内，可以配
9、齐一台完整的电脑主机。 10四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体中城市联成一体交通情况公路公路沪苏浙高速公路、苏震桃公路、318国道东西横穿全境。苏嘉杭高速 、227省道南北纵贯全境。轻轨轻轨轻轨4号线连接苏州相城区、古城区、吴中区与吴江市松陵镇。航空航空至上海虹桥机场54公里，距浦东机场86公里，距杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。海运海运距上海港140公里，距乍浦港100公里，距宁波港340公里，距张家港港口140公里。铁路铁路北与京沪铁路苏州站22公里，南与嘉兴站40公里。水运水运沟通长江的京杭大运
10、河贯穿南北，东距上海港100公里，东西穿越吴江的太浦河连接黄浦江。沪青平高沪青平高速公路与速公路与上海相接上海相接苏嘉杭高苏嘉杭高速公路与速公路与苏州相通苏州相通申苏浙皖高申苏浙皖高速公路与浙速公路与浙江省相通江省相通沪苏浙高速公路 苏震桃一级公路11轻轨轻轨4 4号线将吴江带入到大苏州时代号线将吴江带入到大苏州时代交通分析同津大道站同津大道站轻轻轨轨4 4号号线线根据苏州轨道交通网公示的信息，轻轨4号线是一条南北向骨干线，连接苏州相城区、古城区、吴中区与吴江市松陵镇，全线由北向南沿人民路穿越古城区中心，途经苏州火车站、北寺塔、观前商业中心、吴江规划滨湖新城、吴江汽车站、苏嘉城际铁路松陵站等交
11、通枢纽和商业中心。工程计划2010年年底动工，2015年建成。4号线吴江段站点：花港路站江陵西路站江兴西路站流虹西路站笠泽西路站顾家荡路站人民路站江陵大道站中山路站汽车客运站站苏嘉城际松陵站同津大道站。高标准的交通规划提高了区域的便利性，同是也推动了交通干道集中性的区域快速发展趋势 12吴江有着吴江有着“吴文化之地、水乡之都、丝绸之都吴文化之地、水乡之都、丝绸之都”的美誉的美誉历史悠久历史悠久吴文化吴文化水乡古镇水乡古镇同里同里东方绸都东方绸都盛泽盛泽东太湖风光东太湖风光松陵松陵河网水系河网水系地热温泉地热温泉城市特色城市特色城市特色城市特色资源禀赋资源禀赋资源禀赋资源禀赋地方特色13吴江项目
12、投资背景分析吴江项目投资背景分析城市概况介绍城市规划发展政策调控影响城市经济运营房产市场发展投资背景总结14吴江将与苏州吴江将与苏州“无缝对接无缝对接”，城市地位和能级提升的，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战空间发展战略：空间发展战略：松陵将融入苏州中心城区，松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团吴江与苏州市区、常熟、昆山四地吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区空间融空间融合合交通连接交通连接空间融合空间融合交通发展规
13、划：交通发展规划：吴江与苏州主城区实现无缝对吴江与苏州主城区实现无缝对接，接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，交通的一体化产生双面效应交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，同时人口、产业、消费均会出现溢出效应产业发展格局：产业发展格局：吴江位于苏嘉杭南北发展轴吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带和沿太湖旅游休闲产业带以苏嘉杭高速公路为轴线，是苏州联系浙北的重要通道地区，应因地制宜，发挥各地优势，选准产业发展方向，努力形成特色 经济一体经济一体整体规划15吴江是临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江吴江是临沪重要的制造业基地，著名绸都，太
14、湖东岸江南水乡的旅游城市，松陵为吴江市域的政治、经济、文南水乡的旅游城市，松陵为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市京杭京杭京杭京杭大运大运大运大运河河河河太湖太湖太湖太湖苏州苏州苏州苏州南部新南部新南部新南部新城城城城吴吴吴吴江江江江经经经经济济济济开开开开发发发发区区区区临苏外向型经济区临苏外向型经济区临苏外向型经济区临苏外向型经济区吴江政治、文化、旅游、商业中心和产业基地 临湖生态经济区临湖生态经济区临湖生态经济区临湖生态经济区在保持原有自然风貌基础上。突出环湖旅游功能 七都横扇 临浙民营经济区临浙民营经济区
15、临浙民营经济区临浙民营经济区市域重要的经济中心和区域性纺织商贸中心 汾湖开发区临沪综合经济区临沪综合经济区临沪综合经济区临沪综合经济区发展高新技术产业和生产性服务业 ，发挥旅游休闲度假功能 旧城旧城旧城旧城区区区区滨滨滨滨湖湖湖湖新新新新城城城城松陵松陵盛泽盛泽吴江市总体规划吴江市总体规划城市性质城市性质临沪重要的制造基地,著名绸都,太湖东岸江南水乡旅游城市布局模式布局模式“一市双城”，南北分别以松陵、震泽城区为核心，统筹双城的功能定位、公共设施和重大的基础设施设置松陵城区为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市盛泽城区为著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴
16、江重要的经济中心、商贸中心规划目标16规划发展南部、西部是松陵镇未来发展的重点，南部规划为高尚南部、西部是松陵镇未来发展的重点，南部规划为高尚住宅区，镇政府的南迁，京杭运河的自然景观，优越的住宅区，镇政府的南迁，京杭运河的自然景观，优越的规划，使得该区域未来房地产的前景被看好规划，使得该区域未来房地产的前景被看好空间结构：东工、西居、南进、北优空间结构：东工、西居、南进、北优空间结构：东工、西居、南进、北优空间结构：东工、西居、南进、北优东工东工东工东工：东部1993年成立吴江经济开发区，2005年6月经国务院批准设立吴江出口加工区。开发区内大批楼盘计280万平米相继开工建设，五星级酒店、汽贸
17、城、商贸城等相继建成投用，运河东岸商务中心正在规划建设中。吴江经济开发区已然成为吴江市对外开放、产业带动、优势辐射的经济高地。 西居：西居：西居：西居：西部充分发挥滨湖地区的区位和自然资源优势，形成与其它片区功能互补、充满活力和文化魅力、可持续发展的高品质、现代化的综合性宜居新城区。北优：北优：北优：北优：随着苏震桃一级公路的开通，松陵到苏州市中心也不过20分钟，同城效应凸显。配合苏州市的“南优北拓”规划，吴江市启动城北“北优”规划，吴江城北居住区由大众化向精品化发展。南进：南进：南进：南进：随着行政中心南迁，吴江开拓了85平方公里的南部新城，全新定位为高尚住宅区。阳光新天地、奥林清华、瑞景国
18、际、中南世纪城等项目相继开工建设，城南高尚住宅区尊荣初露。中心区中心区北部居住区北部居住区南部高尚居住区南部高尚居住区东部经济开发区东部经济开发区滨湖新城区滨湖新城区17区域区域区域区域现现状状状状未来未来未来未来优势优势劣劣劣劣势势中部商务区商业商务中心商业游览，休闲娱乐区配套完善,具备一定可塑性发展空间有限东部开发区经济开发区综合性经济开发区/商务区工业发展及投资环境优越工厂林立，外来人口众多北部居住区大众居住区成熟精品居住区板块成熟，配套完善发展空间小滨湖规划区民房/空地综合性宜居新城区规划起点高，政府投入大规划到实现还需要很长的阶段南部规划区快速发展中新行政区和CLD区域广阔，发展空间
19、大配套阶段性缺乏南部规划区成为松陵镇房地产发展最为集中的区域，市南部规划区成为松陵镇房地产发展最为集中的区域，市场认可度高在不断提升；配套逐步完善，这里即将成为场认可度高在不断提升；配套逐步完善，这里即将成为松陵名副其实的松陵名副其实的CLDCLD规划发展18吴江项目投资背景分析吴江项目投资背景分析城市概况介绍城市规划发展政策调控影响城市经济运营房产市场发展投资背景总结19政策背景分析随着一系列的暖市政策陆续出现，市场成交量在年后急速回暖，09年更是快速上涨，同时导致价格飙升，由此引发新一轮调控。2010年，随着415新政及929新政的陆续出台，为火热的楼市降温以期维持房产市场的秩序，从而抑制
20、房价的快速上涨。在在0808、0909年诸多暖市年诸多暖市政策下，苏州楼市开始摆脱观望氛围，政策下，苏州楼市开始摆脱观望氛围，需求大幅释放，成交呈现快速上涨，需求大幅释放，成交呈现快速上涨，20102010年随着年随着415415、929929新新政的出台，楼市成交锐减政的出台，楼市成交锐减新政颁布1211细则颁布二套房贷首付暖市新政保障住房传统节日刚需释放需求井喷传统节日415新政929新政20新政分析政策信息：首付比例、贷款利率政策信息：首付比例、贷款利率 国家出台楼市调控“新五条”，相对于4月份的政策，作出了新的调整和细化。这向市场释放了一个信号：政府将对当前楼市作连续性的调控。第二套
21、50%、1.1倍 利率第三套 暂停 9.2921新政分析政策信息：房产税、限购令政策信息：房产税、限购令 房产税征收试点加快推进，并将逐步扩大至全国，物业持有成本随之增加。苏州版限购令日前亦出炉，居民家庭在市区只能新购一套住房。 2011 11.322新政分析政策信息：央行加息、利率下限政策信息：央行加息、利率下限 央行三年来首次加息， 11月起房贷7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮，投资型需求的收益率将有所减少，在抵御通胀的同时也在一定程度上遏制了房价过快上涨。10.2011.123政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大政府痛下杀手，市场向下调整压力巨
22、大政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期市场情绪急转直下，需要长时间消化市场情绪急转直下，需要长时间消化市场情绪急转直下，需要长时间消化市场情绪急转直下，需要长时间消化调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放新政影响分析新政影响分析新政分析压制住宅政策给商业地产投资带来了契机压制住宅政策给商业地产投资带来了契机压制
23、住宅政策给商业地产投资带来了契机压制住宅政策给商业地产投资带来了契机24吴江项目投资背景分析吴江项目投资背景分析城市概况介绍城市规划发展政策调控影响城市经济运营房产市场发展投资背景总结25从增长水平来看：吴江GDP近几年来保持19%的年均增长幅度，经济总量保持持续稳定地增长。全年实现地区生产总值850.20亿元，比上年增长15.1%。生产总值持续增长，增速逐步放慢，地位稳步提高。吴江经济始终保持较快增长，综合实力不断提升吴江经济始终保持较快增长，综合实力不断提升城市GDPGDP增长与城市房地产发展关系模型GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4
24、-5%停滞甚至倒退停滞甚至倒退5-10%5-10%稳定发展稳定发展1015%1015%高速发展高速发展大于大于15%15%飞速发展飞速发展 按照国际研究惯例：按照国际研究惯例：国际通用研究惯例表明，城市国际通用研究惯例表明，城市GDPGDP的增长和总值水平影响了一个地区房地产市场的发展速度的增长和总值水平影响了一个地区房地产市场的发展速度26吴江人口总量保持着稳定的增长；到吴江人口总量保持着稳定的增长；到0909年年底，吴江户年年底，吴江户籍人口约为籍人口约为7979万，外来人口为万，外来人口为6767万，共计约万，共计约146146万万城市人口人口总量小幅增长。2009年末全市户籍总人口约为
25、79万，外来人口为67万，共计146万27人均可支配收入，逐年稳步增长，年涨幅约在13%左右；2009年，城镇居民人均可支配年收入达到27615元，同比增长11%，居民生活富裕。人均可支配收入稳步上升，为区域房地产发展奠定了深人均可支配收入稳步上升，为区域房地产发展奠定了深厚的基础厚的基础人均可支配收入28消费品市场繁荣，社会消费品总额逐年增加，呈上涨趋消费品市场繁荣，社会消费品总额逐年增加，呈上涨趋势，且幅度较大势，且幅度较大社会消费品总额吴江2009年全年实现社会消费品零售总额148.36亿元，比上年增长18.6%。分城乡看：城市消费品零售额74.90亿元，增长19.0%；农村消费品零售额
26、73.46亿元，增长18.3%。29经济以第二产业为主，第三产业正在稳步上涨经济以第二产业为主，第三产业正在稳步上涨三大产业2009年，吴江第一产业完成投资额1.67亿元，比上年增长15.4%；第二产业完成投资额169.35亿元，增长15.3%，其中工业投资169.24亿元，增长15.2%；第三产业完成投资额167.60亿元，增长15.7%。吴江经济以第二产业为主，同时第三产业的增长速度也正在稳步上涨；第二产业占据经济主导，且每年保持平稳增长，经济抗风险能力较强；第三产业的发展，使得各种商业、生活配套更加完善，这对整个吴江市商业和住宅市场的发展的促进作用是明显。30私营业主和汽车保有量的快速增
27、加，城市的财富阶层不私营业主和汽车保有量的快速增加，城市的财富阶层不断扩大，市场购买力雄厚断扩大，市场购买力雄厚汽车保有量私营业主作为经济快速增长的直接受益者，其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力的客源支撑。汽车保有量的快速增加，居民活动半径的扩大，加强了房地产的比价效应，扩大了竞争范围。31吴江项目投资背景分析吴江项目投资背景分析城市概况介绍城市规划发展政策调控影响城市经济运营房产市场发展投资背景总结32房地产开发投资额稳步增长，在07年后增长的速度有所放慢；全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期；从市场上已拍地块来看，预计2010年以后吴江将引来新一轮房产开
28、发高峰。房产投资额逐年增长，市场存量基本去化完毕，新一轮房产投资额逐年增长，市场存量基本去化完毕，新一轮新拍土地投资建设，市场的竞争必然激烈新拍土地投资建设，市场的竞争必然激烈 房产市场分析33商品房的施工面积和竣工面积每年保持稳定的增长商品房的施工面积和竣工面积每年保持稳定的增长2009年全年累计施工面积718.01万平方米，比上年增长9.5%，竣工面积221.30万平方米，增长48.6%，其中住宅竣工面积161.52万平方米，增长39.0%。房产市场分析34房产市场分析房展会的接连举行，推盘量的增加和集中签约，房展会的接连举行，推盘量的增加和集中签约，1010月份成交量大幅攀升，达到今年以
29、来的最高值。月份成交量大幅攀升，达到今年以来的最高值。p 今年1-10月份，吴江住宅累计新增面积87.71万方，累计成交114.71万方，呈现供小于求的局面，10月份成交量达35.26万方。35房产市场分析松陵松陵1010月住宅销售排行月住宅销售排行序号项目名称销售面积销售套数1阳光新天地43526.392812丽景国际34145.43743奥林清华24164.962064丽湾国际23948.571645捷达名轩15027.211116苏河鼎城10916.44277迎春华府9464.39958新湖明珠城9114.53819东方海悦花园3517.981610阳光嘉园3331.8838合计1771
30、57.813931010月份的集中签约潮，前十楼盘占到吴江全市销售总月份的集中签约潮，前十楼盘占到吴江全市销售总量的一半以上，主力项目维持热销态势。量的一半以上，主力项目维持热销态势。36房产市场分析吴江市场房价波动较为平稳，全市单价保持吴江市场房价波动较为平稳，全市单价保持在在5000-60005000-6000元之间，松陵城区则在元之间，松陵城区则在60006000元以元以上，领跑吴江！上，领跑吴江！p 10月份，苏州住宅成交均价再创历史新高，达11221元/平方米。吴江全市住宅均价5235元/平方米，其中松陵成交单价为6388元。37吴江松陵镇的发展概况对本项目的启示吴江松陵镇的发展概况
31、对本项目的启示稳定的经济和人口为房地产市场的发展奠定了良好的基础稳定的经济和人口为房地产市场的发展奠定了良好的基础启示启示1 1轻轨轻轨4 4号线、苏嘉杭、号线、苏嘉杭、227227省道、苏震桃、沪青平、苏浙皖省道、苏震桃、沪青平、苏浙皖等无缝对接苏沪浙，交通条件良好，在吸引本地客源的基等无缝对接苏沪浙，交通条件良好，在吸引本地客源的基础上也吸引了外地的投资客础上也吸引了外地的投资客启示启示2 2行政中心的南迁，城南板块定位为高尚住宅区，区域未来行政中心的南迁，城南板块定位为高尚住宅区，区域未来发展的前景乐观发展的前景乐观启示启示3 3概况总结38吴江松陵镇房产市场发展吴江松陵镇房产市场发展松
32、陵镇楼盘分布松陵镇板块介绍松陵镇楼盘列表重点个案分析市场对比分析市场分析总结市场分析启示39楼盘分布松陵片区盛泽片区汾湖片区产品属性：普通、中端单价范围：公寓6000-8500客户属性：自住、投资客户来源：吴江本地， 苏州，新吴江人，上海产品属性：普通单价范围：公寓4500-6000客户属性：自住客户来源：吴江本地、新吴江人产品属性：普通单价范围：公寓4500-6000客户属性：自住客户来源：吴江本地， 新吴江人松陵：苏州正逐步向南发展，随着吴江城区与苏州市区的日渐融合，松陵片区一些中端项目吸引了来自苏州等周边城市的投资客户。高架及干线公路的联通，也使之成为苏州市区客户的自住选择地之一。盛泽、
33、汾湖：以当地居民首次置业、首次改善为主，同时还包括部分在当地从业的新吴江人。另外部分别墅项目还包含来自上海乡镇地区的客户。产品属性：普通、中端单价范围：别墅8000-13000客户属性：自住、投资客户来源：吴江本地，苏州， 上海公寓别墅产品属性：普通单价范围：别墅5600-11000客户属性：自住、投资客户来源：吴江本地、浙江产品属性：普通单价范围：别墅8000-12000客户属性：自住、投资、度假客户来源：吴江本地，上海吴江市场运行：片区概况吴江市场运行：片区概况40楼盘分布吴江市场运行：松陵报价吴江市场运行：松陵报价 新湖明珠城湖景高层8000丽湾域高层7000滨河名墅联排13000奥林清
34、华高层7600阳光新天地高层7500瑞景国际高层6500金域华府高层7000迎春华府高层6300美岸青城高层6500奥林运河湾小高层6000阳光嘉园小高层6000吴越祥院新港项目 松陵城区主力在售项目在10个左右，运东及城南地区公寓单价多在6000-7000之间。仲英大道沿线、行政中心周边报价都以超过7000元。41五大板块五大板块五大板块五大板块板块介绍板块介绍板块介绍板块介绍城中板块城中板块城中板块城中板块传统的商业娱乐中心，生活配套设施完善；土地资源供应紧张，目前无住宅项目在售。城北板块城北板块城北板块城北板块该区域目前的交通状况比较好，距离苏州较近，在吸纳部分吴江客群的基础上同时吸引了
35、来自苏州的投资客。目前板块缺乏完善的配套设施，各个小区主要还是依赖自身的商业配套；板块内大盘林立，且产品类型都趋于同质化，市场竞争压力较为明显。目前板块内在售的楼盘以新湖明珠城为代表楼盘。城南板块城南板块城南板块城南板块城南板块是吴江的行政中心，是吴江高档楼盘的集中聚集地，产品品质优良，配套齐全，市场的认可度比较高。由于松陵镇在吴江的最北面，所以该区域的楼盘在吸纳部分本地客群的基础上，也吸引了来自其他乡镇的客群。板块内的项目量体普遍比较大，如恒达奥林清华、瑞景国际、中南世纪城等。城南板块目前还处在一个快速发展期，未来将是吴江的新兴区域。运东板块运东板块运东板块运东板块受制于运东板块本身的区位环
36、境以及消费者习惯的影响，运东板块在吴江整个房地产市场中处于相对较低的地位，具有较高的性价比优势，主要吸引的是当地的居民和在工业区打工的中低端人群。湖滨新城湖滨新城湖滨新城湖滨新城滨湖新城规划区有着得天独厚的区位及资源优势，为政府不惜重金打造的重点规划区域，未来将被打造成集休闲商务业发达、生态宜居的太湖滨湖第一城，目前尚在规划中。五大板块中，目前城南、城北板块为发展重点五大板块中，目前城南、城北板块为发展重点板块介绍42在售项目主要分布于城南，各个板块的差异和价格梯度在售项目主要分布于城南，各个板块的差异和价格梯度不明显，板块替代性强不明显，板块替代性强板板块块项目项目产品类型产品类型开发商开发
37、商占地面占地面积积( (平米）平米）建筑面积建筑面积( (平米）平米）户型面积户型面积价格价格动态动态城北新湖明珠城联排/小高/高层/多层新湖置业10656001650000高层90-240高层8000二期两栋高层在预约，预计8000以上吴越祥院小高层/高层亨通置业3700074000135-222预计8000预计春节左右开盘运东格林华城多层鹏云置业14600020000082-1166100在售三期两幢幸福里小高层/高层/多层华鼎置业190000350000高层80-108高层6700在售最后两幢高层奥林运河湾多层/小高层恒达房产7518411964778-126预计6000最近一两个月内开
38、盘海悦花园联排/多层/高层东方九龙150000250000多层202-206 联排300多层5200 联排8500在售最后几套房源城南奥林清华高层/小高层/别墅恒达房产193430300000高层85-186高层7600湖郡还有三栋未推阳光新天地多层/小高/高/别墅吴江建设130000195000高层90-210高层7500现房销售最后两幢高层金域华府多层/小高/高层/联排伟业集团104853244123高层90-180高层7000三期三幢高层在预约丽湾域高层/小高层/联排鼎基房产368000870000高层82-165高层700012月份推出二期高层滨河名墅高层/联排/独栋伟业集团10000
39、0130000联排394-418联排13000一期别墅售完，二期别墅预计年底开盘瑞景国际多层/小高/高层/联排瑞景房产360000850000公寓90-190 联排230-280多层7500 高层6500 联排12000预计明年开盘中南世纪城高层/洋房/联排中南集团220000500000待定待定售楼处预计于2010年12月对外公开楼盘列表43新湖明珠城新湖明珠城城北地中海风格大型居住社区城北地中海风格大型居住社区项目概况：项目概况：地址：江陵西路1888号物业类型：联排、多层、高层、小高层占地面积：1106553平方米建筑面积：1650000平方米容积率：1.50开发商：苏州新湖置业有限公司
40、项目规划：项目规划：项目西北面由太湖环抱，拥有2.3公里原生态太湖水岸线，宽40米左右的湖岸绿化带。住宅部分现已开发两期，一期产品以花园洋房和联排别墅为主。二期望湖苑总建面为30万方，由15栋15-24层高层、小高层组成，户型面积在75270平之间，约1900余户。销售动态：销售动态：二期少量房源在售，价格在8000元/平米。12月份二期加推高层20#和22#楼，户型面积主要在140-240平米左右，价格预计在8000元/平米以上，目前处于预约阶段。二期20#20#22#22#已推一期一期二期二期城北典型个案分析44城北典型个案分析户型面积套数套数比2室2厅1卫4941.025465.85%3
41、室2厅2卫1477.371113.41%4室2厅3卫2949.481720.73%合计9367.8782100%10月销售户型配比新湖明珠城新湖明珠城2010年销售情况年销售情况:价格平稳中有所上浮，价格平稳中有所上浮，10月份以小面积成交为主月份以小面积成交为主45新湖明珠城二期高层以新湖明珠城二期高层以130-220130-220平米的三房、四房大户平米的三房、四房大户型为主型为主四房两厅两卫 220平米三房两厅两卫 150平米城北典型个案分析46奥林清华湖郡奥林清华湖郡城南首个大型综合社区，配套完善城南首个大型综合社区，配套完善项目概况项目概况：地址：中山南路/人民路路口物业类型：高层、
42、小高层、多层、商铺、酒店式公寓占地面积：300000平方米建筑面积：1500000平方米容积率：2.9开发商：恒达房产项目规划项目规划：奥林清华分东西两区开发，规划建筑形态有 联体别墅、花园洋房、高层和酒店式公寓，建筑形态丰富。目前奥林清华西区已基本开发完毕。项目同时规划了近26万平米的商业集群，使居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐等城市生活功能互动组合。销售动态：销售动态：目前奥林清华湖郡在售一栋高层，户型面积在85-186平米之间，均价7600元/平米。湖郡还有三栋楼尚未推出。商业项目恒达广场预计2011年开盘，推出商铺和酒店式公寓情况待定。城南典型个案分析105#105#恒恒达达广广场场
43、47奥林清华奥林清华20102010年销售情况：成交价格明显上浮，年销售情况：成交价格明显上浮，1010月月份以三房成交为主份以三房成交为主 城南典型个案分析户型面积套数套数比1室1厅1卫940167.77%2室2厅1卫5297.545727.67%3室2厅2卫13373.310048.54%4室2厅3卫4554.123316.02%合计24164.96206100%10月销售户型配比48户型设计上缺乏创新，进深过长，房间不通透，整体格户型设计上缺乏创新，进深过长，房间不通透，整体格局欠合理，基本无赠送面积，产品附加值低局欠合理，基本无赠送面积，产品附加值低 城南典型个案分析A A户型户型 四
44、房两厅三卫四房两厅三卫 面积面积185185平米平米两房朝南，大进深，套房设计少；两房朝南，大进深，套房设计少；基本无赠送面积，创新元素少，附加值低；基本无赠送面积，创新元素少，附加值低；C C户型户型 三房两厅两卫三房两厅两卫 面积面积131131平米平米一房朝南，大进深，动静分离不明显；一房朝南，大进深，动静分离不明显；基本无赠送面积，附加值低；基本无赠送面积，附加值低；49金域华府金域华府城南法式风格纯住宅项目城南法式风格纯住宅项目项目概况项目概况：地址：高新路与花园路交汇处物业类型：联排、双拼、多层、高层占地面积：104853平方米建筑面积：244123平方米容积率：2.03开发商：吴
45、江市伟业恒盛置业有限公司项目规划项目规划：整个项目分三期开发，一期由12栋多层构成，二期是双拼和联排产品，三期的则包括9幢高层。销售动态：销售动态：2009年推出多层和联排、双拼别墅，多层均价5500元/平米，别墅均价11000元/平米，现已售罄 。三期66#、68#、70#楼在预约，户型面积在90-180平米之间，均价7000元/平米。城南典型个案分析一期一期二期二期三期三期50金域华府金域华府20102010年销售情况：随着价格的升高，成交量不年销售情况：随着价格的升高，成交量不断下滑断下滑城南典型个案分析10月销售户型配比户型面积套数套数比5室3厅4卫677.892100%合计677.8
46、92100%51金域华府高层主力户型为金域华府高层主力户型为130130平米左右的三房平米左右的三房三房两厅两卫三房两厅两卫 139.4139.4平米平米三房两厅两卫三房两厅两卫 128.7128.7平米平米城南典型个案分析52阳光新天地阳光新天地城南欧式建筑风格综合社区城南欧式建筑风格综合社区项目概况项目概况：地址：花园路1888号物业类型：联排、多层、小高层、高层、商业占地面积：130000平方米建筑面积：195000平方米容积率：1.5开发商：吴江市建设房产开发有限公司 项目规划项目规划：阳光新天地栋距超大，开间大，进深宽，保证户户良好的通风、采光与视野。阳光新天地建筑立面设计采用经典的
47、三段式。底层基座选用石材或毛石墙面，奠定建筑稳重质感，中段为杂色面砖，顶部为涂料。整个社区规划有联排别墅、多层、小高层、高层，并在项目的南侧、西侧建有1-2层的商铺。销售动态：销售动态：项目2007年开始推盘，首推联排和多层，2008年开始推高层。目前在售最后两幢高层的少量大面积房源，面积均在140-150平米，均价7500元/平米，现房销售。另有沿街商铺待售，具体情况待定城南典型个案分析在售最后两幢在售最后两幢商铺商铺联排联排多层多层53阳光新天地为联排别墅、多层、小高层综合社区，户型阳光新天地为联排别墅、多层、小高层综合社区，户型面积面积116116平米以上中大户型为主，宽敞舒适。平米以上
48、中大户型为主，宽敞舒适。C C户型户型 三室两厅两卫三室两厅两卫 建筑面积建筑面积131131平米平米D D户型户型 三室两厅两卫三室两厅两卫 建筑面积建筑面积141141平米平米城南典型个案分析54瑞景国际瑞景国际城南城南8585万方纯居住社区万方纯居住社区项目概况项目概况：地址：中山南路与联扬路交叉口（新体育场东）物业类型：联排、独栋、洋房、多层、小高层、高层占地面积：360000平方米建筑面积：850000平方米容积率：2.2开发商：苏州瑞景房地产开发有限公司项目规划项目规划：瑞景国际规划有独栋、叠加、电梯花园洋房、小高层、高层住宅；经典户型，N+1时尚舒适；空中花园、超大飘窗、观景阳台
49、等多种功能性设计。社区三面环水，多条水系横贯社区内，水系景观资源丰富。销售动态：销售动态：项目尚未开盘，预计2011上半年首次开盘销售，高层6500元/平米，多层7500元/平米，联排12000元/平米。城南典型个案分析首次开首次开盘房源盘房源55瑞景国际包括多层、小高层、高层、洋房、联排、独栋，瑞景国际包括多层、小高层、高层、洋房、联排、独栋，户型面积为户型面积为90-28090-280平米，公寓引入飘窗及空中花园，户平米，公寓引入飘窗及空中花园，户型附加值较高型附加值较高三室两厅两卫三室两厅两卫 138138平米平米三室两厅两卫三室两厅两卫 143143平米平米入户入户花园花园空中空中花园
50、花园飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗城南典型个案分析56中南世纪城中南世纪城城南大型亲水综合居住社区城南大型亲水综合居住社区项目概况项目概况：地址：中山南路与长坂路交界处 物业类型：高层、洋房、联排占地面积：220000平方米建筑面积：500000平方米容积率：2.27开发商：苏州中南世纪城房地产开发有限公司 项目规划项目规划：中南世纪城项目被长坂路分为南北两个地块，南侧地块规划有联排、洋房和3幢高层，北侧地块规划住宅全部为高层，北侧地块的南侧中间位置规划有社区商业配套。中南世纪城建筑为地中海风格，红瓦、白墙与铁艺装饰完美融合。社区三面环水，同时社区内部规划有众多的水系景观。销售动态：销售动态：中南世
51、纪城售楼处预计于2010年12月对外公开。城南典型个案分析57产品面积分析公寓产品的面积主要集中在公寓产品的面积主要集中在130-180130-180平米之间平米之间新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城吴越祥院吴越祥院吴越祥院吴越祥院奥林运河湾奥林运河湾奥林运河湾奥林运河湾奥林清华湖郡奥林清华湖郡奥林清华湖郡奥林清华湖郡阳光新天地阳光新天地阳光新天地阳光新天地伟业金域华府伟业金域华府伟业金域华府伟业金域华府丽湾域丽湾域丽湾域丽湾域瑞景国际瑞景国际瑞景国际瑞景国际城北城北城北城北运东运东运东运东城南城南城南城南80801001001201201401401601601801802402402
52、00200220220主力范围主力范围主力范围主力范围58公寓产品的总价主要集中在公寓产品的总价主要集中在70-13070-130万之间万之间产品总价分析新湖明珠城新湖明珠城吴越祥院吴越祥院奥林运河湾奥林运河湾奥林清华湖郡奥林清华湖郡阳光新天地阳光新天地伟业金域华府伟业金域华府丽湾域丽湾域瑞景国际瑞景国际城北城北城北城北运东运东运东运东城南城南城南城南4040万万6060万万8080万万100100万万120120万万 140140万万 160160万万180180万万 200200万以上万以上主力范围主力范围主力范围主力范围59在售项目普遍采用了赠送一半阳台面积的方式，只有少在售项目普遍采用
53、了赠送一半阳台面积的方式，只有少数项目引入了飘窗或空中花园的概念，总体来看市场上数项目引入了飘窗或空中花园的概念，总体来看市场上的产品缺乏创新，产品的附加值不高的产品缺乏创新，产品的附加值不高产品户型分析注：红色部分面积全赠送，蓝色部分面积赠送一半。注：红色部分面积全赠送，蓝色部分面积赠送一半。新湖明珠城新湖明珠城阳光新天地阳光新天地瑞景国际瑞景国际吴越祥院吴越祥院奥林清华湖郡奥林清华湖郡金域华府金域华府60市场上的项目大多宣传为中高端项目，但实际品质感存市场上的项目大多宣传为中高端项目，但实际品质感存在一定差距，外部景观示范区尤其不足在一定差距，外部景观示范区尤其不足产品品质分析新湖明珠城奥
54、林清华湖郡吴越祥院奥林运河湾阳光新天地金域华府瑞景国际丽湾域海悦花园幸福里伟业滨河名墅61市场上的项目以简约欧式风格为主，立面多为涂料、基市场上的项目以简约欧式风格为主，立面多为涂料、基座多位面砖，缺乏品质感座多位面砖，缺乏品质感建筑风格分析项目项目新湖明珠城新湖明珠城吴越祥院吴越祥院奥林运河湾奥林运河湾奥林清华湖郡奥林清华湖郡规划规划效果效果建筑风格建筑风格地中海风格地中海风格现代现代地中海风格地中海风格Art-deco风格风格项目项目阳光新天地阳光新天地伟业金域华府伟业金域华府丽湾域丽湾域瑞景国际瑞景国际规划规划效果效果建筑风格建筑风格欧式风格欧式风格现代简欧现代简欧现代简约现代简约新都市
55、风格新都市风格62楼盘对比分析权重品牌区位交通配套户型品质新湖明珠城奥林清华湖郡阳光新天地金域华府丽湾域瑞景国际中南世纪城吴江已进入郊区大盘开发时代，本项目隶属这一范畴，因吴江已进入郊区大盘开发时代，本项目隶属这一范畴，因此项目要在大盘林立的吴江、竞争激烈的城南板块要突围，此项目要在大盘林立的吴江、竞争激烈的城南板块要突围，打造产品的核心竞争力势在必行打造产品的核心竞争力势在必行63板块板块代表项目代表项目主要客群主要客群购买需求购买需求城北板块城北板块新湖明珠城吴江当地的客群占60%苏州的投资客占30%当地客群主要是为了改善居住环境；投资客对小户型产品需求明显运东板块运东板块幸福里当地居住和
56、打工的中低端人群占70%企业的中高层占20%以自主为主，首购为主，少量投资城南板块城南板块恒达奥林清华伟业金域华府阳光新天地松陵镇政府与事业单位人群40%吴江各乡镇的企业主占50%本地客户购买主要是为了改善居住环境，或是为子女购买婚房；或是为了投资整体上吴江的购房客群表现出内需为主、吸纳投资的态整体上吴江的购房客群表现出内需为主、吸纳投资的态势；城南板块的购房人群主要为吴江各乡镇的企业主势；城南板块的购房人群主要为吴江各乡镇的企业主客群分析64市场存量达到市场存量达到327327万方，主要集中在城南片区；基本为万方，主要集中在城南片区；基本为大盘，销售周期较长，项目面临较严峻的竞争格局大盘，销
57、售周期较长，项目面临较严峻的竞争格局市场存量分析板块板块项目项目开发商开发商产品类型产品类型总建面积总建面积( (万方万方) )存量存量( (万方万方) )城北新湖明珠城新湖置业联排/小高层/高层/多层16.5万方110万方吴越祥院亨通置业小高层/高层7.4万方7.4万方运东幸福里华鼎置业小高层/高层/多层35万方4万方奥林运河湾恒达房产多层/小高层11.9万方11.9万方海悦花园东方九龙联排/多层/高层25万方0.1万方城南奥林清华住宅恒达房产高层/小高层/别墅54万方10万方阳光新天地吴江建设房产多层/小高层/高层/联排/独栋19.5万方3.5万方伟业金域华府伟业集团多层/小高层/高层/联
58、排24.4万方8万方丽湾域鼎基房产高层/小高层/联排87万方87万方瑞景国际瑞景房产多层/小高层/高层/联排85万方85万方中南世纪城中南集团高层/洋房/联排50万方50万方65未来土地供应分析吴江房地产市场未来土地供应量较大，产品类型丰富；吴江房地产市场未来土地供应量较大，产品类型丰富；其中以城南板块推量居多，主要竞争地块会集中在其中以城南板块推量居多，主要竞争地块会集中在20112011年开始入市，与本项目形成激烈的竞争格局年开始入市，与本项目形成激烈的竞争格局成交日期成交日期宗地位置宗地位置土地受让人名称土地受让人名称用用 途途容积率容积率建筑面建筑面积（平积（平米）米）成交楼面价成交楼
59、面价（元（元/ /平米）平米）预计开发时间预计开发时间2009-4-15松陵镇八坼社区原茧站科建房产住宅1.395471008预计2010年2009-5-7开发区运东湖心东路南侧经济开发区发晨总公司商服（建筑面积5%）、住宅2.8480841743预计2010年2009-5-7开发区五方路北、长安路西经济开发区发晨总公司商服（建筑面积5%）、住宅2.8152521964预计2010年2009-5-7开发区云龙西路南侧经济开发区发晨总公司商服（建筑面积5%）、住宅2.8173896982预计2010年2009-6-25松陵镇高新路北、花园路东沈龙根住宅2.22306771438预计2010年20
60、09-6-25松陵镇双板桥路南、苏州河路东松陵房产住宅1.8486061883预计2010年2009-6-25松陵镇交通路西、江兴路南金晓房产住宅2.0399331340预计2010年2009-9-23松陵镇笠泽路南、苏州河路东（分四宗地）鼎基房产住宅、商服1-2.28092661585预计2011年2009-9-23吴江经济开发区中山北路东、清阳路南伟业房产住宅、商服（批发零售，不超过总建筑面积的5%2.0201007900预计2011年2009-12-21松陵镇苏州河路东、高新路北伟业恒盛住宅1.31289954676预计2011年2009-12-28吴江经济开发区联杨路南、中山南路东俞玉
61、兴住宅2.22541272504预计2011年2009-12-28联杨路南、行船路河西俞玉兴住宅2.22302972504预计2011年2009-12-28思贤路南、中山南路东俞玉兴住宅2.23657882504预计2011年2010-6-10市区苏州河路东侧双板桥路北侧凯丰房产住宅2.01472312550预计2011年2010-8-4吴江经济开发区中山北路西、清阳路南伟业房产住宅2.01535472485预计2011年2010-9-10长板路南侧中山南路东侧严古华商服（商务）/住宅（建筑面积不超8.5万平方米）3.11777491261预计2011年2010-9-10长板路北侧行船河西侧亨
62、通房产住宅2.52421782780预计2011年2010-9-10长板路南侧行船河西侧亨通房产住宅1.51992654226预计2011年66吴江的房地产市场目前处于起步发展阶段，市场上缺乏具有标杆性的代表项目整体市场整体市场整体市场整体市场产品面产品面产品面产品面区域客源区域客源区域客源区域客源市场的产品类似，品质差异性小，缺乏创新区域楼盘的客源雷同性高，重叠性强启示一：启示一：启示一：启示一：本案可充分利用开发公司的品本案可充分利用开发公司的品本案可充分利用开发公司的品本案可充分利用开发公司的品牌效应，打造区域标杆产品牌效应，打造区域标杆产品牌效应，打造区域标杆产品牌效应，打造区域标杆产
63、品启示二：启示二：启示二：启示二：本案可立足市场，打造高品质本案可立足市场，打造高品质本案可立足市场，打造高品质本案可立足市场，打造高品质项目，力求质的突破项目，力求质的突破项目，力求质的突破项目，力求质的突破市场分析对项目的启示吴江房地产市场分析总结对本项目的启示吴江房地产市场分析总结对本项目的启示竞争市场竞争市场竞争市场竞争市场未来的市场竞争主要集中在城南板块，供应的产品相似度高，缺乏自然资源启示三：启示三：启示三：启示三：本案在把握本地客群的同时，本案在把握本地客群的同时，本案在把握本地客群的同时，本案在把握本地客群的同时，可向外拓宽渠道，扩展客源可向外拓宽渠道，扩展客源可向外拓宽渠道，
64、扩展客源可向外拓宽渠道，扩展客源启示四：启示四：启示四：启示四：本案可充分利用自身优势和资本案可充分利用自身优势和资本案可充分利用自身优势和资本案可充分利用自身优势和资源，在竞争市场中打造出差异源，在竞争市场中打造出差异源，在竞争市场中打造出差异源，在竞争市场中打造出差异性产品，从而突破竞争重围性产品，从而突破竞争重围性产品，从而突破竞争重围性产品，从而突破竞争重围67项目定价项目定价定价准则产品定价68定价策略定价策略本案价格的确定采用以下基本思路 市场比较法推算单价1 1）估价思路）估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目
65、最可能实现的合理价格。市场比较法的运用市场比较法的运用2 2）样本选取）样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我们在实践中根据同地同质原则选出同一板块同一性质产品作为参考对象。定价策略定价策略定价准则69参考楼盘比重参考楼盘比重项目高层产品定价在比较案例中，我们选取了本案周边相关的竞争项目：奥林清华、阳光新天地、金域华府这三个项目作为可比案例。其中，奥林清华的项目规模、产品类型、区域位置及交通环境与本案最相接近，竞争压力较大，因此作为第一参考对象；而阳光新天地和金域华府次之，因此做为第二、第三参考对象项目项目编号编号项目项目开发开发商商建筑建筑面积面积( (平米）平米）产品产
66、品类型类型户型户型面积面积价格价格比重比重A A奥林清华恒达房产300000高层/小高层/别墅高层85-186高层760050%B B阳光新天地吴江建设195000多层/小高/高/别墅高层90-210高层750030%c c金域华府伟业集团244123多层/小高/高层/联排高层90-180高层700020%70参考楼盘价格拟合系数表参考楼盘价格拟合系数表项目高层产品定价比较内容比较内容权重权重A AB BC C奥林清华奥林清华阳光新天地阳光新天地金域华府金域华府拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位区位20%20%1.20 1.20
67、 0.240.241.10 1.10 0.220.221.10 1.10 0.220.22交通交通17%17%1.20 1.20 0.2040.2041.10 1.10 0.1870.1871.10 1.10 0.1870.187配套配套16%16%1.10 1.10 0.1760.1760.90 0.90 0.1440.1440.90 0.90 0.1440.144户型户型15%15%0.90 0.90 0.1350.1350.90 0.90 0.1350.1350.90 0.90 0.1350.135规划规划12%12%1.00 1.00 0.120.120.90 0.90 0.1080.
68、1080.90 0.90 0.1080.108品质品质10%10%1.00 1.00 0.10.11.00 1.00 0.10.11.00 1.00 0.10.1品牌品牌10%10%1.00 1.00 0.10.11.00 1.00 0.10.11.00 1.00 0.10.1合计合计100%100%1.0751.0750.9940.9940.9940.99471本案价格推算可得：本案价格推算可得： 本案价格本案价格= =项目项目A A修正价格修正价格+ +. .项目项目C C修正价格修正价格=7207=7207元元/ /平方米平方米在目前的市场行情下在目前的市场行情下高层产品的建议价格为高层
69、产品的建议价格为72077207元元/ /平米平米项目高层产品定价参考参考对象对象销售均价销售均价修正系数修正系数修正价格修正价格项目项目权重权重权重权重价格价格当期当期拟合拟合价格价格A76001.0757069.77 50%3534.88 7207 B75000.9947545.27 30%2263.58 C70000.9947042.25 20%1408.45 72在目前的市场行情下，在目前的市场行情下，项目一期产品的当前市场销售价格项目一期产品的当前市场销售价格项目产品定价目前区域内在售楼盘同时拥有小高层、高层、多层的项目很少，市场上可参考目前区域内在售楼盘同时拥有小高层、高层、多层的
70、项目很少，市场上可参考样本不多，所以在制定本案其他类型产品的价格引入了经验系数法；样本不多，所以在制定本案其他类型产品的价格引入了经验系数法；通常项目中，通常项目中，高层：小高：多层的比例高层：小高：多层的比例=1=1：1.01.03 3：1.1.2 2已知已知高层高层产品在目前的市场行情下，建议的销售价格为产品在目前的市场行情下，建议的销售价格为72077207元元/ /平米平米，由此推，由此推出本项目的其他类型产品在当前行情下的市场价格，出本项目的其他类型产品在当前行情下的市场价格，本项目本项目小高层小高层的销售价格为的销售价格为74237423元元/ /平方米平方米本项目本项目多层多层的销售价格为的销售价格为86488648元元/ /平方米平方米
