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1、项目开发：保利（成都）石象湖旅游发展有限公司营销代理：保利代理/世佳机构设计公司：DahlinGroup（美国/道林）物业管理：保利物业产品研究报告产品研究报告1项目区位项目区位 保利(成都)石象湖，位于成雅高速公路86公里处，国家级生态示范区成都市蒲江县境内，距离浦江县城约15公里。近年来随着景区开发逐渐成熟，其游客接待量已达30万人/年。 石象湖因湖区古刹石象寺而得名，相传为三国大将严颜骑象升天之地 。景区内主要以湖泊水景、组团花卉及林木景观构成了石象湖主要的三大自然景观元素。保利石象湖保利石象湖项目定位项目定位 保利石象湖具有相当的规模优势，项目整体规模达3万余亩，目前已有1.5万亩范围
2、用地规划亮相。 由于拥有较好的景观资源及尚可接受的交通距离，保利计划将石象湖景区打造为面向全面向全国市场的商务休闲景区国市场的商务休闲景区。 目前已呈现的产品有： PGA国际运动公园（两个18洞高尔夫球场）、国际马术俱乐部、游艇俱乐部、精品温泉度假酒店、风情小镇商业区及少量独栋别墅物业（240套）已呈现部分已呈现部分2项目规划项目规划至成都至雅安收费站浦江高速路服务区PGA国际运动公园游艇码头游艇码头马术俱乐部别墅一批次别墅二批次花溪商业小镇企业商务休闲会所旅游观光景区销售中心秒音湖石象湖目前保利石象湖仅将别墅产品对外发售，其余诸如酒店、马术俱乐部及高尔夫运动场的运营模式尚未正式披露，但作为地
3、产开发为主营业务的保利地产，上述物业后续运营预计以合作运营的可能性较大。在目前规划来看，保利石象湖项目已具商务休闲项目的雏形，在完成石象湖景区起步规划后，在运营成功的情况下后续二三期项目将会逐渐呈现，石象湖项目整体开发周期预计为6-8年；森林露营区3一批次130套（售罄）二批次110套（6月底发售）销售情况销售情况 一批次共计房源约130套，于2012年4月亮相蓄客，诚意金收取标准为30万/人，蓄客满200人后摇号购买。 二批次房源目前正在收取诚意金中，预计开盘时间为6月底至7月初。产品特征产品特征 对于独栋别墅而言200万起的总价明显不高，在低总价的情况下。每户根据地貌特征不等，赠送4002
4、000平米的私家花园。 项目仅0.3的容积率，配合天然的林木资源使得产品亮点尤为突出。总套数240余套面积区间140230户型区间2房4房价格区间1550019500元/建筑样式欧式新古典装修标准精装配套地暖、车库卖点临近旅游景点缺陷客厅普遍偏小产品指标产品指标作为旅游休闲度假别墅，石象湖贝多芬组团并未规划过多的主题景观，在产品规划布局上较为注重私密性，宽敞的房屋间距及天然的林木资源是产品最大的优势，项目开盘当日即热销103套。4部分户型鉴赏5部分户型鉴赏6部分户型鉴赏7项目推广浅析保利在平面表现上依然继承了以往“忽悠人不赔钱的传统”，原本压根不临湖的别墅却在平面配图上大量引用表现物业临湖特征
5、的图片，极大的冲击了受众的眼球。水景作为石象湖景区的主要旅游产品，在平面上也大量得以运用“冬季亚龙湾，夏季石象湖”经典的定位语将石象湖的产品形象比肩与三亚亚龙湾，促使大量受众群体前往观摩。别墅产品，见面不如闻名。一处三流景点将自身产品与全国著名景点作对比一处三流景点将自身产品与全国著名景点作对比是保利石象湖重要的营销手段是保利石象湖重要的营销手段8如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。音乐厅？明星演唱会音乐厅？明星演唱会音乐厅？明星演唱会音乐厅？明星
6、演唱会? ?产业峰会？企业会员制？产业峰会？企业会员制？产业峰会？企业会员制？产业峰会？企业会员制？将将将将影影影影响响响响力力力力扩扩扩扩大至中大至中大至中大至中国国国国以外以外以外以外全球性的高尔夫球全球性的高尔夫球全球性的高尔夫球全球性的高尔夫球赛赛赛赛？全球性水上？全球性水上？全球性水上？全球性水上运运运运动动动动比比比比赛赛赛赛？全球性？全球性？全球性？全球性马术马术马术马术比比比比赛赛赛赛？保利保利保利保利运运运运营营营营期（期（期（期（2012-20152012-2015）中中中中国国国国商商商商务务务务休休休休闲胜闲胜闲胜闲胜地？地？地？地？冲刺期冲刺期冲刺期冲刺期2016-2
7、0182016-2018基基基基础础础础旅游旅游旅游旅游资资资资源塑造期（源塑造期（源塑造期（源塑造期（2003-20072003-2007浦江政府）浦江政府）浦江政府）浦江政府）依托原有水景依托原有水景依托原有水景依托原有水景资资资资源引源引源引源引种种种种郁金香等花卉植被郁金香等花卉植被郁金香等花卉植被郁金香等花卉植被在在在在当当当当时时时时“ “薰衣草花潮薰衣草花潮薰衣草花潮薰衣草花潮” ”的影的影的影的影响响响响下下下下将将将将景点塑造景点塑造景点塑造景点塑造为为为为以花以花以花以花为为为为主主主主题题题题的旅游景点深受婚的旅游景点深受婚的旅游景点深受婚的旅游景点深受婚纱摄纱摄纱摄纱摄
8、影新影新影新影新人追捧。人追捧。人追捧。人追捧。保利介入期（保利介入期（保利介入期（保利介入期（2007-20122007-2012）在原有的基在原有的基在原有的基在原有的基础础础础上，引入商上，引入商上，引入商上，引入商务务务务休休休休闲闲闲闲的的的的概概概概念，念，念，念，将将将将原有的婚原有的婚原有的婚原有的婚庆庆庆庆旅游地提升至旅游地提升至旅游地提升至旅游地提升至区区区区域商域商域商域商务务务务休休休休闲闲闲闲地地地地( e-Business )项目价值体系解析项目价值体系解析登顶登顶登顶登顶世界级世界级世界级世界级基础资源保护期旅游产品介入期核心价值塑造期产品价值固化期比肩迪拜？普比
9、肩迪拜？普比肩迪拜？普比肩迪拜？普罗罗罗罗旺斯等？旺斯等？旺斯等？旺斯等？全球性地全球性地全球性地全球性地标标标标建筑投入？建筑投入？建筑投入？建筑投入？环境塑造阶段主要投资阶段（百亿）主要运营阶段（渠道）主要推广阶段9产品营销体系解析产品营销体系解析国际乡村俱乐部及石象湖生态风景区是目前两大主要旅游产品产品产品目标客群目标客群主要盈利手段主要盈利手段高尔夫球场企业商务活动，爱好者，初学者企业、爱好者会员费；初学者培训费；带动酒店、餐饮等消费；马术俱乐部企业商务活动，爱好者，初学者企业、爱好者会员费；初学者培训费；竞技比赛等带动酒店、餐饮等消费；花溪商业小镇游客，度假人群餐饮、酒吧、康乐设施等消费；酒店、老年公寓游客，度假人群住宿、会议商务俱乐部企业企业年会、商务接待游艇俱乐部企业、精英人士商务接待、会员费、水上竞技比赛门票收入、旅游产品收入、婚庆服务收入、水上娱乐设施收入、旅游产品收入；10竞争对手竞争对手龙池西区国际旅游项目青城山休闲度假区龙湖城项目龙湖蒲阳项目置信“仙林谷乡”朗钜天府之国牧马山别墅休闲区崇州北部鸡冠山景区花样年大溪谷项目朝阳湖项目崇州湿地公园项目河畔新世界项目飞深房产新津项目中达金堂项目东山国际新城项目长滩湖项目西岭雪山及花水湾国色天香近郊休闲圈层近郊休闲圈层（1.5日休闲周期）日休闲周期）远郊休闲圈层远郊休闲圈层（2至至3日休闲周期）日休闲周期）11
