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1、白云新城项目定位报告2011-42011-4CATALOGCATALOG目目 录录PART 1PART 1：地块分析：地块分析PART 2PART 2：产品定位：产品定位PART 3PART 3：客户定位：客户定位PART 4PART 4：附加值建议：附加值建议新政背景下的楼市：博弈、观望4 4 4 4月月月月17171717日：日：日：日：“新国十条新国十条新国十条新国十条”提高二套房首付提高二套房首付提高二套房首付提高二套房首付9 9 9 9月：限贷令月：限贷令月：限贷令月：限贷令+ + + +限购令限购令限购令限购令2011201120112011年年年年1 1 1 1月：月：月：月：“
2、新国八条新国八条新国八条新国八条”二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上 房贷首付和利率水平暂停第三套住房贷款首套房贷提高至三成二套房房贷首付比例至少5成，利率上浮10%。各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购1套）二套房首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；5年内转让征收全额营业税；限购令扩大，从严执行；地方政府确定新建商品住宅价格控制目标并于一季度公布。限贷限购，房地产发展遇冷限贷限购，房地产发展遇冷继继继继“4.274.274.274.27新政新政新政新政”、“9.299.299.299.29新政新政新政新政”后的第三轮
3、房地产新政后的第三轮房地产新政后的第三轮房地产新政后的第三轮房地产新政, , , , 调控力度持续加码：调控力度持续加码：调控力度持续加码：调控力度持续加码： 限购、限贷范围与力度扩大：限购、限贷范围与力度扩大：一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会；一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会；一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会；一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会； 房贷政策进一步收紧：房贷政策进一步收紧：集中限制住宅再改及投资市场，同时也打击刚需和首改购买信心；集中限制住宅再改及投资市场，同时也打击刚需和首改购买信心；集中限制住宅再
4、改及投资市场，同时也打击刚需和首改购买信心；集中限制住宅再改及投资市场，同时也打击刚需和首改购买信心；宏观调控还将持续宏观调控还将持续2010年，通胀预期加大，住宅价量齐升，住宅价量齐升，市场全线飘红市场全线飘红；2011年，在宏观调控不断加码，限购、限贷日益严厉的背景下，住宅市场开始住宅市场开始受到压制，价、量升幅收窄。受到压制，价、量升幅收窄。 3 3月份周月份周平均成交量较平均成交量较1 1月份萎缩月份萎缩50%50%；从新政后热门楼盘来看，中小户型是市中小户型是市场成交的主力，不受新政影响的郊区盘场成交的主力，不受新政影响的郊区盘是市场热点。是市场热点。房地产市场前有宏观调控政策，后有
5、客户博弈，但因经济发展、CPI态势持续向上，住宅市场价、住宅市场价、量升幅收窄，但仍持续向上量升幅收窄，但仍持续向上；可以预见，政策调控还将持续可以预见，政策调控还将持续，1-2年内不会解套，各发展商必须做好打硬仗的心理准备调控政策1-2年内不会解套市场限购、限贷白云新城，非传统豪宅板块地王项目，产品如何定位？地块分析地块分析pp白云新城作为广州十大高端人群居住白云新城作为广州十大高端人群居住白云新城作为广州十大高端人群居住白云新城作为广州十大高端人群居住板块之一，因长时间缺货，区域价值板块之一，因长时间缺货，区域价值板块之一，因长时间缺货，区域价值板块之一，因长时间缺货，区域价值一直被市场所
6、忽略；一直被市场所忽略；一直被市场所忽略；一直被市场所忽略；pp随着商业服务核心区五号停机坪、万随着商业服务核心区五号停机坪、万随着商业服务核心区五号停机坪、万随着商业服务核心区五号停机坪、万达广场等项目启动，达广场等项目启动，达广场等项目启动，达广场等项目启动，白云新城于白云新城于20102010年崛起年崛起，配套设施逐步完善，配套设施逐步完善，配套设施逐步完善，配套设施逐步完善，短时间成为市场炙手可热的焦点。短时间成为市场炙手可热的焦点。短时间成为市场炙手可热的焦点。短时间成为市场炙手可热的焦点。白云新城的城市地位白云新城的城市地位白云新城的城市地位白云新城的城市地位珠江新城中心城区广州新
7、城新客站新城南沙新城花都新城街口新城北优城区南拓城区荔城新城萝岗新城东进城区白云新城白云新城是除珠江新城外白云新城是除珠江新城外最近主城区的规划中的高端人居板块最近主城区的规划中的高端人居板块pp广州规划十大新城，定位未来城市高端人广州规划十大新城，定位未来城市高端人广州规划十大新城，定位未来城市高端人广州规划十大新城，定位未来城市高端人群居住发展：花都新城、街口新城、萝岗群居住发展：花都新城、街口新城、萝岗群居住发展：花都新城、街口新城、萝岗群居住发展：花都新城、街口新城、萝岗新城、荔城新城、大学城新城、广州新城、新城、荔城新城、大学城新城、广州新城、新城、荔城新城、大学城新城、广州新城、新
8、城、荔城新城、大学城新城、广州新城、新客站新城、南沙新城、珠江新城、白云新客站新城、南沙新城、珠江新城、白云新客站新城、南沙新城、珠江新城、白云新客站新城、南沙新城、珠江新城、白云新城。新城。新城。新城。大学城新城白云新城交通系统白云新城交通系统白云新城交通系统白云新城交通系统1 1 1 1、开车至环市东商务中心仅、开车至环市东商务中心仅、开车至环市东商务中心仅、开车至环市东商务中心仅5 5 5 5分钟，至珠江分钟，至珠江分钟，至珠江分钟，至珠江新仅新仅新仅新仅15151515分钟车程，地理位置优越；分钟车程，地理位置优越；分钟车程，地理位置优越；分钟车程，地理位置优越；2 2 2 2、经机场
9、高速、经机场高速、经机场高速、经机场高速15151515分钟可至白云国际机场、经分钟可至白云国际机场、经分钟可至白云国际机场、经分钟可至白云国际机场、经北环高速出佛山，出入便捷；北环高速出佛山，出入便捷；北环高速出佛山，出入便捷；北环高速出佛山，出入便捷；3 3 3 3、双地铁、双地铁、双地铁、双地铁、6 6 6 6个公交站场，站点个公交站场，站点个公交站场，站点个公交站场，站点300300300300米半径覆米半径覆米半径覆米半径覆盖率达盖率达盖率达盖率达95%95%95%95%；人行步道、绿色走廊、常规交；人行步道、绿色走廊、常规交；人行步道、绿色走廊、常规交；人行步道、绿色走廊、常规交通
10、综合换乘，贴心细致。通综合换乘，贴心细致。通综合换乘，贴心细致。通综合换乘，贴心细致。白云新城内部交通完善，外部交白云新城内部交通完善，外部交通发达，本案与老城区、与外部通发达，本案与老城区、与外部通达性十分理想通达性十分理想广园东路广园东路北环高速北环高速白云大道白云大道云城东路云城东路机场快速路机场快速路云城西路云城西路本案公交总站公交总站文化中心商业中心绿地中心万达广场五号飞机坪白云国际会议中心五星级酒店白云中央公园横二路横二路白云线白云线横三路横三路环市东珠江新城宜居新城宜居新城宜居新城宜居新城市民广场市民广场鸣泉居鸣泉居白云山白云山白云公园白云公园飞翔公园飞翔公园本案位居白云区本案位
11、居白云区宜居新城核心，生态环境稀缺：宜居新城核心，生态环境稀缺：3-53-5分钟步行范围内，拥有白云山、白云分钟步行范围内，拥有白云山、白云公园、市民广场、飞翔公园、中轴景观公园等景观资源，人居环境自然、舒适公园、市民广场、飞翔公园、中轴景观公园等景观资源，人居环境自然、舒适本案本案白云新城白云新城本案本案文化新城文化新城文化新城文化新城广州博物馆广州博物馆岭南文化中心岭南文化中心广州城市规划展览中心广州城市规划展览中心广东画院广东画院广州画院广州画院白云新城文化中心白云新城文化中心白云国际会议中心白云国际会议中心紧邻白云区紧邻白云区文化新城中心，文化底蕴深厚文化新城中心，文化底蕴深厚：3-8
12、3-8分钟步行范围内，拥有白云国际会议中心、分钟步行范围内，拥有白云国际会议中心、白云体育馆、广州市城市规划展览馆、广州白云体育馆、广州市城市规划展览馆、广州/ /广东画院、广州博物馆、岭南文化中心等市广东画院、广州博物馆、岭南文化中心等市政文化设施。政文化设施。本案本案白云体育馆白云体育馆本案本案商业核心区商业核心区商业核心区商业核心区本案周边配套白云区本案周边配套白云区商业核心区，设施完善商业核心区，设施完善：广州北部片区的商业服务中心，填补了白云：广州北部片区的商业服务中心，填补了白云区商业的空白；可以预见的未来，本案所处板块配套设施完善，生活非常便利区商业的空白；可以预见的未来，本案所
13、处板块配套设施完善，生活非常便利绿地中心（商业）万达广场万达广场五号停车坪五号停车坪五星级酒店五星级酒店最高建筑不超最高建筑不超最高建筑不超最高建筑不超200200200200米、绿地率米、绿地率米、绿地率米、绿地率40.6%40.6%40.6%40.6%，绿化覆盖率，绿化覆盖率，绿化覆盖率，绿化覆盖率43.6%43.6%43.6%43.6%，人，人，人，人均公园面积均公园面积均公园面积均公园面积10101010平方米，居民步平方米，居民步平方米，居民步平方米，居民步行行行行500500500500米范围内可到达公园；米范围内可到达公园；米范围内可到达公园；米范围内可到达公园；30303030
14、公顷白云公园与文化中心公顷白云公园与文化中心公顷白云公园与文化中心公顷白云公园与文化中心建筑区域连成一体、建筑区域连成一体、建筑区域连成一体、建筑区域连成一体、15151515公顷飞公顷飞公顷飞公顷飞翔公园建购物中心翔公园建购物中心翔公园建购物中心翔公园建购物中心幼儿园、小学、初中、高中幼儿园、小学、初中、高中幼儿园、小学、初中、高中幼儿园、小学、初中、高中等教育配套一应俱全。等教育配套一应俱全。等教育配套一应俱全。等教育配套一应俱全。五号停机坪、万达广场、绿五号停机坪、万达广场、绿地中心地中心200M200M地标等项目启地标等项目启动，加速板块发展成熟。动，加速板块发展成熟。白云新城商业中心
15、白云新城商业中心本案本案小结：小结：小结：小结： 本案拥有系列稀缺资源，天生丽质，具有打造豪宅潜质本案拥有系列稀缺资源，天生丽质，具有打造豪宅潜质区域配套区域配套高档商业高档商业服务区，服务区，生活便利生活便利紧邻文化紧邻文化新城中心，新城中心，文化底蕴文化底蕴深厚深厚宜居新城宜居新城核心，生核心，生态环境稀态环境稀缺缺交通发达、交通发达、完善，通完善，通达性十分达性十分理想理想白云新城白云新城最近主城区的规划中的高端人居板块最近主城区的规划中的高端人居板块项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析基本指标：基本指标：基本指标：基本指标：总占地面积：总占地面积：总占地面积：总占地面积：6
16、6483 66483 66483 66483 总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：171311 171311 171311 171311 容积率：容积率：容积率：容积率：2.812.812.812.81建筑限高：建筑限高：建筑限高：建筑限高：70M70M70M70M其中：其中：其中：其中：AB2907008-1AB2907008-1AB2907008-1AB2907008-1楼面地价：楼面地价：楼面地价：楼面地价：19632196321963219632元元元元/ / / / AB2907008-2AB2907008-2AB2907008-2AB2907008-2楼面地价：楼面地价
17、：楼面地价：楼面地价：20605206052060520605元元元元/ / / / 售价预测：达售价预测：达售价预测：达售价预测：达35000350003500035000元元元元/ / / / 或以上或以上或以上或以上地块：地块：地块：地块：AB2907008-1AB2907008-1AB2907008-1AB2907008-1用地面积：用地面积：用地面积：用地面积：41967419674196741967容积率：容积率：容积率：容积率：2.812.812.812.81建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：117927 117927 117927 117927 建筑限高：建筑限高：建筑限
18、高：建筑限高：70M70M70M70M地块：地块：地块：地块：AB2907008-2AB2907008-2AB2907008-2AB2907008-2用地面积：用地面积：用地面积：用地面积：18998189981899818998容积率：容积率：容积率：容积率：2.812.812.812.81建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：53384 53384 53384 53384 建筑限高：建筑限高：建筑限高：建筑限高：70M70M70M70M地块基本指标客观要求项目以豪宅标准打造地块基本指标客观要求项目以豪宅标准打造东临东临东临东临云城东路，瞰一线白云山景、鸣泉居、五星级酒店、白云国际会议中心
19、；云城东路，瞰一线白云山景、鸣泉居、五星级酒店、白云国际会议中心；云城东路，瞰一线白云山景、鸣泉居、五星级酒店、白云国际会议中心；云城东路，瞰一线白云山景、鸣泉居、五星级酒店、白云国际会议中心；南临南临南临南临白云线，瞰白云线，瞰白云线，瞰白云线，瞰中轴带型公园、文化中心五大建筑、市民广场、白云公园；中轴带型公园、文化中心五大建筑、市民广场、白云公园；中轴带型公园、文化中心五大建筑、市民广场、白云公园；中轴带型公园、文化中心五大建筑、市民广场、白云公园；西临西临西临西临云城西路，瞰规划中的高中校云城西路，瞰规划中的高中校云城西路，瞰规划中的高中校云城西路，瞰规划中的高中校园、村集体商业物业；园
20、、村集体商业物业；园、村集体商业物业；园、村集体商业物业；北临北临北临北临横二路，与规划中的地宅地块相邻。横二路，与规划中的地宅地块相邻。横二路，与规划中的地宅地块相邻。横二路，与规划中的地宅地块相邻。打造城市豪宅，把握城市豪宅话语权打造城市豪宅，把握城市豪宅话语权打造城市豪宅，把握城市豪宅话语权打造城市豪宅，把握城市豪宅话语权在形象与定位方面，站在广州城市高度，与高端市场进行有效对话在形象与定位方面，站在广州城市高度，与高端市场进行有效对话在形象与定位方面，站在广州城市高度，与高端市场进行有效对话在形象与定位方面，站在广州城市高度，与高端市场进行有效对话策略思考策略思考策略思考策略思考白云新
21、城地王项目该怎么做？白云新城地王项目该怎么做？产品定位产品定位楼盘楼盘（20092009销销售额）售额）户型户型面积面积（）（）开盘时开盘时间间总成总成交套交套数数成交单价成交单价（元（元/ /）成交总成交总价（万）价（万）月均销月均销售速度售速度备注备注星河湾海星河湾海怡半岛怡半岛（2323亿亿) )245-51709.93982459624596490-15501142009年9月，海怡半岛开盘销售10.9亿元，3个半月400万以上的单位共销售280套星河湾星河湾7 7号预计号预计5 5月推出月推出玖珑湖玖珑湖( (2020亿亿) )250-78309.42441794317943402-
22、2760352009年4月，玖珑湖开盘当天销售近10亿元，迄今400万以上单位共销售244套。20092009年年底基本售罄。新一期推货待定年年底基本售罄。新一期推货待定汇景新城汇景新城（5858亿亿）170-46009.121402194521945400-1360140200912-2010.3，龙熹山组团400万以上的单位共签约140套。其中开盘销售8亿元；2010.12-2011.32010.12-2011.3，共成交，共成交7474套，月成交套，月成交18.518.5套套凯旋新世凯旋新世界界（20102010年年1919亿）亿）170-50010.09 181415344153491
23、8-2884262010.09-2011.032010.09-2011.03，二期开盘当天销售超，二期开盘当天销售超1010亿，亿，开盘当月售出开盘当月售出8282套；套；顶级豪宅销售数据解读顶级豪宅销售数据解读顶级豪宅销售数据解读顶级豪宅销售数据解读顺市中，顶级豪宅销售可短时间实现火爆，卖出骄人业绩，超越和突破市场竞争格局顺市中，顶级豪宅销售可短时间实现火爆，卖出骄人业绩，超越和突破市场竞争格局顶级豪宅共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖、凯旋新世界为例顶级豪宅共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖、凯旋新世界为例顶级豪宅共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖、凯旋新世界
24、为例顶级豪宅共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖、凯旋新世界为例 成功的豪宅能突破市场成交规律与常规的竞争格局；成功的豪宅能突破市场成交规律与常规的竞争格局；成功的豪宅能突破市场成交规律与常规的竞争格局；成功的豪宅能突破市场成交规律与常规的竞争格局；城市不断进步，豪宅也在不断被超越。城市不断进步，豪宅也在不断被超越。城市不断进步，豪宅也在不断被超越。城市不断进步，豪宅也在不断被超越。规模化开发，以品牌、地段、圈层、产品力致胜，顶级豪宅始终掌握高端住宅市场话语权规模化开发，以品牌、地段、圈层、产品力致胜，顶级豪宅始终掌握高端住宅市场话语权顶级豪宅启示顶级豪宅启示顶级豪宅启示顶级豪宅启示豪
25、宅标准豪宅标准豪宅标准豪宅标准 产品雕琢产品雕琢：经得起细节挑剔与时间考验：经得起细节挑剔与时间考验 豪宅自有标准豪宅自有标准：顶级资源、顶级产品、顶级服务、顶级配套、顶级设计服务团队：顶级资源、顶级产品、顶级服务、顶级配套、顶级设计服务团队营销手法营销手法营销手法营销手法 突出地段、品牌号召力与小众传播突出地段、品牌号召力与小众传播 重点线下圈层推广，积累客户重点线下圈层推广，积累客户：奢华高端活动拓展客户、圈层营销积累口碑：奢华高端活动拓展客户、圈层营销积累口碑现场体验现场体验现场体验现场体验现场体验强调：现场体验强调： 细节体现品质细节体现品质 服务体现尊贵服务体现尊贵 包装体现品质、品
26、牌、形象和视觉冲击包装体现品质、品牌、形象和视觉冲击入市时机入市时机入市时机入市时机 规模大、开发分期分组团规模大、开发分期分组团 非追求入市速度，强调入市时机最佳非追求入市速度，强调入市时机最佳顶级豪宅的共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖为例顶级豪宅的共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖为例顶级豪宅的共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖为例顶级豪宅的共性研究：以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖为例汇景新城：圈层、家族营销汇景新城：圈层、家族营销汇景新城：圈层、家族营销汇景新城：圈层、家族营销星河湾：产品力星河湾：产品力星河湾：产品力星河湾：产品力/ / / /豪宅标
27、准豪宅标准豪宅标准豪宅标准玖珑湖：品牌形象与口碑玖珑湖：品牌形象与口碑玖珑湖：品牌形象与口碑玖珑湖：品牌形象与口碑凯旋新世界：珠江新城地段凯旋新世界：珠江新城地段凯旋新世界：珠江新城地段凯旋新世界：珠江新城地段保利白云新城地王：保利白云新城地王：保利白云新城地王：保利白云新城地王：？市场竞争策略市场竞争策略市场竞争策略市场竞争策略与顶级豪宅相比同，本案的市场策略是与顶级豪宅相比同，本案的市场策略是与顶级豪宅相比同，本案的市场策略是与顶级豪宅相比同，本案的市场策略是直面硬拼还是差异化错位竞争？直面硬拼还是差异化错位竞争？直面硬拼还是差异化错位竞争？直面硬拼还是差异化错位竞争？市场视角市场视角市场
28、视角市场视角1 1 1 1：白云新城角度：白云新城角度：白云新城角度：白云新城角度附近在售项目：秀山一品环境杂乱：祥元路北侧、和润花园南侧规模比较小：占地11075 ，总33695 户型：户型户型面积面积价格价格推货推货 销售销售 销售率销售率二房95-97签约21647元/ （精装3000元/ ）342676%三房113-121.39513365%四房140-163493061%复式201-236200情景复式 190-210口径4000086-7栋，未售销售速度17套/月，速度较慢本案本案本案本案楼盘楼盘户型户型面积面积现放盘价现放盘价成交案例成交案例体育花园二房89-9527000-33
29、000234302010年3月成交89三房116-14126000-36000257682010年8月成交126四房161-18324000-33000229412010年7月成交174306043060420102010年年1212月成交月成交174174五房183-22436000-41000暂未成交南航明珠 五房284300003000020112011年年1 1月成交月成交284284颐和上院二房82-8330000-34000157362008年3月成交82三房100-13225000-30000230002010年9月成交108四房150-15726000213972010年8月成
30、交151五房20325000294612946120102010年年8 8月成交复式月成交复式体育花园体育花园颐和上院颐和上院南航明珠雅苑南航明珠雅苑白云新城非传统豪宅板块：白云新城非传统豪宅板块：区域及周边区域，一手缺货严重区域及周边区域，一手缺货严重二手价格口径虽为二手价格口径虽为25000-3500025000-35000元元/ /，但因放盘量、成交量均非常少，不具参考价值，但因放盘量、成交量均非常少，不具参考价值20102010年，年，白云区新建住宅成交面积白云区新建住宅成交面积白云区新建住宅成交面积白云区新建住宅成交面积90.590.590.590.5万，占广州市总成交的万，占广州市
31、总成交的万，占广州市总成交的万，占广州市总成交的13.77%13.77%13.77%13.77%。20102010年年8 8月后，月后，白云区楼市保持持续向升态势。但因区域价值长时间不为市场所认同，在售或白云区楼市保持持续向升态势。但因区域价值长时间不为市场所认同，在售或白云区楼市保持持续向升态势。但因区域价值长时间不为市场所认同，在售或白云区楼市保持持续向升态势。但因区域价值长时间不为市场所认同，在售或将售项目仍以将售项目仍以将售项目仍以将售项目仍以75-14075-14075-14075-140中小户型为开发主力。中小户型为开发主力。中小户型为开发主力。中小户型为开发主力。市场视角市场视角
32、市场视角市场视角2 2 2 2：白云区角度：白云区角度：白云区角度：白云区角度 岭南新世界岭南新世界岭南新世界岭南新世界 88-130 88-130 二房、三房二房、三房二房、三房二房、三房 现售价现售价现售价现售价1370013700元元元元/ / ，含含含含15001500元元元元/ / 装修装修装修装修 白云尚城花园新一期白云尚城花园新一期白云尚城花园新一期白云尚城花园新一期3 3栋栋栋栋 152-163152-163三房三房三房三房75%75%、207 207 四房四房四房四房25%25% 现价现价现价现价2250022500元元元元/ / ，含，含，含，含22002200元元元元/
33、/ 装修装修装修装修 君华香柏广场君华香柏广场君华香柏广场君华香柏广场 75-7875-78二房二房二房二房50%50%、 89-9989-99三三三三房房房房30%30%、 154-159154-159四房四房四房四房20%20% 现售价现售价现售价现售价1900019000元元元元/ / 含含含含35003500元元元元/ / 装修装修装修装修 祥景花园祥景花园祥景花园祥景花园 103-139103-139三房三房三房三房76%76%、144-187 144-187 四房四房四房四房34%34% 现价现价现价现价1880018800元元元元/ / ，20002000元元元元/ / 装修装修
34、装修装修在售住宅未来供货综观白云区整体楼市，一手住宅项目多以满足刚性需求为主，多定位中低端由此可知，因定位差异，目前本案在区域内没有直接竞争对手本案在区域内没有直接竞争对手市场视角市场视角市场视角市场视角3 3 3 3：城区豪宅角度：城区豪宅角度：城区豪宅角度：城区豪宅角度项项目目规模规模户户型面型面积积后期货量后期货量（200以上以上）均价均价凯旋新世界占地11万总建面28万175/180/200/235175/180/200/235三房3383385800058000（签约）（签约）225/245/260/275/280/300225/245/260/275/280/300四房280/30
35、5280/305五房星河湾7号占地1200亩200-310200-310三房，部分复式单位20112011年推年推100100多套多套2500025000汇景新城占地80多万180180三房650650平层平层2500025000复式复式4000040000200/208/220/250200/208/220/250四房400400五房（复式）琶洲湾占地75万总建面185万133133三房933933/ /170/240/270170/240/270四房350/600350/600五房中信西关海占地21万15栋56层100-500 100-500 6565万万预计过预计过3 3万万合计合计20
36、002000套以上套以上城区资源顶级豪宅主要包括城区资源顶级豪宅主要包括城区资源顶级豪宅主要包括城区资源顶级豪宅主要包括凯旋新世界、星河湾凯旋新世界、星河湾7 7号、汇景新城、琶洲湾号、汇景新城、琶洲湾等，等，等，等，200200200200以上大户以上大户以上大户以上大户型的后续货量型的后续货量型的后续货量型的后续货量20002000套以上套以上城区顶级豪宅均价在城区顶级豪宅均价在城区顶级豪宅均价在城区顶级豪宅均价在3000030000元元/ /左右，部分达到左右，部分达到40000-5000040000-50000元元/ /高价高价顶级顶级顶级顶级资源型豪宅主力面积段为资源型豪宅主力面积段
37、为200-400200-400舒适四房、五房舒适四房、五房，部分产品是部分产品是500500左右的复式或左右的复式或超豪大平层超豪大平层凯旋新世界凯旋新世界星河湾星河湾7 7号号保利琶洲湾保利琶洲湾汇景新城汇景新城城区豪宅多为明星楼盘城区豪宅多为明星楼盘，规模较大，有多年的品牌积累与客户沉淀，市场认可度高；，规模较大，有多年的品牌积累与客户沉淀，市场认可度高；，规模较大，有多年的品牌积累与客户沉淀，市场认可度高；，规模较大，有多年的品牌积累与客户沉淀，市场认可度高；城区豪宅主力面积城区豪宅主力面积200-400200-400，均价，均价，均价，均价3-53-53-53-5万万万万/ / / /
38、，总价，总价，总价，总价600-2000600-2000600-2000600-2000万，万，万，万，市场竞争相当激烈市场竞争相当激烈白云新城板块及周白云新城板块及周白云新城板块及周白云新城板块及周边区域一手缺货，边区域一手缺货，边区域一手缺货，边区域一手缺货，二手放盘、成交量二手放盘、成交量二手放盘、成交量二手放盘、成交量不不不不白云区一手项目多白云区一手项目多白云区一手项目多白云区一手项目多以满足刚性需求为以满足刚性需求为以满足刚性需求为以满足刚性需求为主，定位中低端主，定位中低端主，定位中低端主，定位中低端非豪宅板块，一非豪宅板块，一非豪宅板块，一非豪宅板块，一二手缺货，项目二手缺货，
39、项目二手缺货，项目二手缺货，项目不具参考价值不具参考价值不具参考价值不具参考价值区域内没有直接区域内没有直接区域内没有直接区域内没有直接竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手城区豪宅主力面积城区豪宅主力面积城区豪宅主力面积城区豪宅主力面积200-400200-400200-400200-400，3-53-53-53-5万万万万/ / / /，总价总价总价总价600-2000600-2000600-2000600-2000万万万万明星楼盘，规模较大，明星楼盘，规模较大，明星楼盘，规模较大，明星楼盘，规模较大，有多年品牌沉淀与客户有多年品牌沉淀与客户有多年品牌沉淀与客户有多年品牌沉淀与客户积累积累积累积
40、累从开发规模、开发节奏、打造豪宅明星楼盘的营销成本与时间等从开发规模、开发节奏、打造豪宅明星楼盘的营销成本与时间等角度考虑，角度考虑，顶级豪宅不是本案打造方向顶级豪宅不是本案打造方向建议本案实施与城区顶级豪宅错位的差异化竞争策略建议本案实施与城区顶级豪宅错位的差异化竞争策略物理属性定位：物理属性定位：物理属性定位：物理属性定位：白云新城核心精品景观豪宅白云新城核心精品景观豪宅拥有系列稀缺景观拥有系列稀缺景观，天生丽质；，天生丽质；，天生丽质；，天生丽质；居区域焦点、高尚人居核心，居区域焦点、高尚人居核心，居区域焦点、高尚人居核心，居区域焦点、高尚人居核心，本案具打造豪宅潜质本案具打造豪宅潜质地
41、块基本指地块基本指标要求项目标要求项目以豪宅标准以豪宅标准打造打造市场决定市场决定市场决定市场决定本案本案须实施与城区须实施与城区顶级豪宅错位顶级豪宅错位的差异化竞争的差异化竞争策略策略什么样的产品可以与其对位？什么样的产品可以与其对位？白云新城核心精品景观豪宅白云新城核心精品景观豪宅白云新城核心精品景观豪宅白云新城核心精品景观豪宅户型论证：市场低迷，大户型豪宅存在销售风险户型论证：市场低迷，大户型豪宅存在销售风险户型论证：市场低迷，大户型豪宅存在销售风险户型论证：市场低迷，大户型豪宅存在销售风险市场经验表明：市场经验表明：市场经验表明：市场经验表明：当大户型豪宅遭遇政策调整、市场低迷时，销售
42、受阻，滞销风险较大当大户型豪宅遭遇政策调整、市场低迷时，销售受阻，滞销风险较大楼盘楼盘位置位置户型面积户型面积开盘时间开盘时间20082008成交价格成交价格销售速度销售速度华标品峰滨江东江景250-3002008年6月24000元/平米开盘后10个月，月均销售3.73.73.73.7套套套套博雅首府珠江新城江景200-3802008年4月35000元/平米开盘后11个月，月均销售1.71.71.71.7套套套套信达阳光海岸滨江东江景200-3002008年10月24000元/平米开盘后5个月，月均销售4.64.64.64.6套套套套保利康桥滨江东江景210-2502007年3月20000元/
43、平米2008年全年，月均销售2 2 2 2套套套套汇景新城天河北180-2202008年3月21000元/平米月均销售仅13131313套，套，套，套，2008200820082008年年年年8 8 8 8月宣布封盘月宣布封盘月宣布封盘月宣布封盘星河湾六号番禺迎宾路江景245-4702008年10月18000180001800018000元元元元/ / / /平米平米平米平米开盘后三个月，月均销售42424242套套套套2008200820082008年年年年180180180180平方以上纯大户型江景豪宅严重滞销平方以上纯大户型江景豪宅严重滞销平方以上纯大户型江景豪宅严重滞销平方以上纯大户型
44、江景豪宅严重滞销 2008年，大户型豪宅市场成交低迷，各盘在线上推广较少情况下，月均销售都没超过线上推广较少情况下，月均销售都没超过5 5套。套。 星河湾6号大力度推广大力度推广，并带6000元装标低价入市低价入市，也仅实现月均仅实现月均4242套的销售速度套的销售速度；汇景新城更是在市场低迷时选择封盘调整。对比两个时间段可知：对比两个时间段可知：对比两个时间段可知：对比两个时间段可知：180180180180以下户型成交，受政策和宏观大势影响较小；以下户型成交，受政策和宏观大势影响较小；以下户型成交，受政策和宏观大势影响较小；以下户型成交，受政策和宏观大势影响较小；从内部成交结构来看：无论政
45、策和宏观大势如何，从内部成交结构来看：无论政策和宏观大势如何，从内部成交结构来看：无论政策和宏观大势如何，从内部成交结构来看：无论政策和宏观大势如何，160-180160-180户型成交稳定，户型成交稳定，也是豪宅市场成交分水岭也是豪宅市场成交分水岭。2008200820082008年年年年1-121-121-121-12月，月，月，月，2009200920092009年年年年3-20103-20103-20103-2010年年年年3 3 3 3月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布户型配比论证：
46、市区户型配比论证：市区户型配比论证：市区户型配比论证：市区120-180 120-180 120-180 120-180 户型成交最稳定户型成交最稳定户型成交最稳定户型成交最稳定201003-201103市场低迷形势下，城区明星楼盘突破市场的主流产品绝大多数在市场低迷形势下，城区明星楼盘突破市场的主流产品绝大多数在90-16090-160平米左右平米左右2008200820082008年市区销售表现较好的楼盘年市区销售表现较好的楼盘年市区销售表现较好的楼盘年市区销售表现较好的楼盘户型配比论证：市区中小户型刚需，市场低迷亦旺销户型配比论证：市区中小户型刚需，市场低迷亦旺销户型配比论证：市区中小户
47、型刚需，市场低迷亦旺销户型配比论证：市区中小户型刚需，市场低迷亦旺销楼盘类别楼盘类别楼盘名楼盘名主力户型主力户型成交均价成交均价销售表现销售表现老城区万科老城区万科金色系列楼金色系列楼盘盘万科金色家园89-16523000元/平米2008年三盘合计成交750套；正值楼市寒冬的三月、四月份，万科金色康苑、万科金色荔苑更创先开盘即近售罄的表现。月均销售月均销售月均销售月均销售100100100100套套套套万科金色康苑85-13014000元/平米万科金色荔苑85-14013800元/平米越秀城建海越秀城建海珠两盘珠两盘可逸豪苑90-16013000元/平米2008年7月开盘，半年销售750套，月
48、均销售月均销售月均销售月均销售125125125125套套套套翠城花园100-16012000元/平米2008年，全年销售900套，月均销售月均销售月均销售月均销售75757575套套套套保利楼盘保利楼盘保利心语花园80-14017000元/平米2008年3月开盘，9个月销售460套，月均销售月均销售月均销售月均销售50505050多套多套多套多套保利西江月120-1509000元/平米2008年9月开盘，三个月销售190套，月均销售月均销售月均销售月均销售63636363套套套套中海楼盘中海楼盘中海花城湾93-17815000元/平米沉寂大半年，2008年11月推出新货，以低价入市，此后两个
49、月月均签约月均签约月均签约月均签约50505050套套套套中海璟晖华庭90-16017000元/平米2008年8月底新一期开盘，4个月销售360套，月均销月均销月均销月均销售售售售90909090套套套套市场经验表明：市场经验表明：市场经验表明：市场经验表明：90-16090-160左右产品左右产品，多为刚需或改善型产品，因总价相对低，多为刚需或改善型产品，因总价相对低，多为刚需或改善型产品，因总价相对低，多为刚需或改善型产品，因总价相对低，抗风险能力较强，抗风险能力较强，抗风险能力较强，抗风险能力较强，淡市亦可旺销淡市亦可旺销户型配比论证：市区中小户型刚需淡市可旺销，但本案不适应户型配比论证
50、：市区中小户型刚需淡市可旺销，但本案不适应户型配比论证：市区中小户型刚需淡市可旺销，但本案不适应户型配比论证：市区中小户型刚需淡市可旺销，但本案不适应限贷限购投资需求离场投资需求离场投资需求离场投资需求离场户型：户型：户型：户型：120120120120以下刚需户型以下刚需户型以下刚需户型以下刚需户型单价：单价：单价：单价：30000300003000030000元元元元/ / / / （整均（整均（整均（整均35000350003500035000元元元元/ / / / 或以上）或以上）或以上）或以上）总价：总价：总价：总价：360360360360万以下万以下万以下万以下客户类型预测：主力
51、为一次置业客户类型预测：主力为一次置业客户类型预测：主力为一次置业客户类型预测：主力为一次置业置业目的预测：主力为刚性需求或改善需求置业目的预测：主力为刚性需求或改善需求置业目的预测：主力为刚性需求或改善需求置业目的预测：主力为刚性需求或改善需求 360360万或以下买万或以下买120120以下户型，在城央有许多选择以下户型，在城央有许多选择特别是与特别是与特别是与特别是与珠江新城珠江新城等城央知名豪宅板块等城央知名豪宅板块等城央知名豪宅板块等城央知名豪宅板块指标性楼盘相比，本案指标性楼盘相比，本案120120以下户型以下户型在地段价值、在地段价值、在地段价值、在地段价值、交通、生活配套、生活
52、成本等方面交通、生活配套、生活成本等方面交通、生活配套、生活成本等方面交通、生活配套、生活成本等方面不具备很强的市场竞争力不具备很强的市场竞争力区域区域对比楼盘举例对比楼盘举例类似户型举例类似户型举例签约均价签约均价总价总价白云新城白云新城白云新城白云新城本案本案本案本案120120120120或以下或以下或以下或以下30000300003000030000360360360360万或以下万或以下万或以下万或以下珠江新城富力公园28100-11527300273-314万嘉裕丹顿阳光97-12928300275-365万海珠万科华庭99-11427000267-308万荔湾君湖华庭82-119
53、29000238-345万本案本案120120以下产品，因区位、价以下产品，因区位、价格等因素影响，市场竞争力不强格等因素影响，市场竞争力不强超大平层户型超大平层户型180180120 120 中大户型中大户型180 180 户户 型型销售容易受阻，滞销风险较大销售容易受阻，滞销风险较大宏观调控政策、市场低迷背景下宏观调控政策、市场低迷背景下成交最稳定，淡市亦可旺销成交最稳定，淡市亦可旺销小户型小户型120 120 产品市场竞争力不强产品市场竞争力不强产品市场竞争力不强产品市场竞争力不强户型配比户型配比主力户型主力户型辅助户型辅助户型户型配比建议户型配比建议户型户型总面积总面积面积比率面积比率
54、总套数总套数套数比率套数比率预计均价预计均价预计总价预计总价第三梯队第三梯队三房三房120120或左或左右右38400 38400 24%24%320 320 44%44%3 3万万330-420330-420万万第二梯队第二梯队第二梯队第二梯队豪宅大三房豪宅大三房豪宅大三房豪宅大三房150-170150-170150-170150-17054400 54400 54400 54400 34%34%34%34%340 340 340 340 47%47%47%47%3.53.53.53.5万万万万520-600520-600520-600520-600万万万万170-190170-190170
55、-190170-19050400 50400 50400 50400 31%31%31%31%280 280 280 280 39%39%39%39%600-670600-670600-670600-670万万万万第一梯队第一梯队大四房大四房200-240200-24017600 17600 11%11%80 80 11%11%4 4万万800-960800-960万万住宅小计住宅小计160800 160800 100%100%1020 1020 141%141%底商及其他底商及其他10511 10511 合计合计171311 171311 产品排布建议产品排布建议产品排布建议产品排布建议12
56、0 左右中小衣型200 大户型200 大户型160-180 户型160-180 户型160-180 户型200 大户型160-180 户型160-180 户型160-180 户型与产品对位的客户，他们究竟来自哪里？与产品对位的客户，他们究竟来自哪里？特征是什么？特征是什么？客户定位客户定位本案本案VS城区顶级豪宅：城区顶级豪宅：城中顶级豪宅动辙上城中顶级豪宅动辙上10001000万，以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖等顶级豪宅为例，万，以星河湾海怡半岛、汇景新城、玖珑湖等顶级豪宅为例，目标客户均目标客户均属城中富豪，富人中的上层富人属城中富豪，富人中的上层富人；本案定位高端，核心竞争力是景观资
57、源、人居环境和保利品牌，与城中顶级豪宅客户存在差异，本案定位高端，核心竞争力是景观资源、人居环境和保利品牌，与城中顶级豪宅客户存在差异，主要主要是城中新贵、财智人士，属富人中的中产阶层是城中新贵、财智人士，属富人中的中产阶层。本案：本案：高端水平高端水平中高端200500万/套高端5001000万/套顶端1000万/套以上中端100200万/套中低端100万/套以下城央豪宅：顶级水平产品创新与档次差异化产品创新与档次差异化本案本案城中豪宅项目城中豪宅项目产品线产品线白云山景、中轴园景：220-240 二线白云山景、园景 ：150-190园景：110-140顶级产品：400-600景观或园景：1
58、70-400 主力面主力面积段积段160 /180 200-300 价格价格主力户型520-670万主力户型1000万以上参考楼盘：区域二手豪宅、指标性楼盘参考楼盘：区域二手豪宅、指标性楼盘参考楼盘：区域二手豪宅、指标性楼盘参考楼盘：区域二手豪宅、指标性楼盘体育花园体育花园体育花园体育花园面积段（）面积段（）供应套数供应套数供应比例供应比例80-906011%116-13623444%146-17821039%205-219285%合计532100%小区地址小区地址白云大道南广州体育馆(新址)西侧开发商开发商广州市珠江实业总公司占地面积占地面积73383平方米总建面积总建面积75380平方米容
59、积率容积率1.03总户数总户数800绿化率绿化率30%物业公司物业公司广州珠江酒店物业管理公司物管费物管费1.15元/平方米体育花园是白云新城板块早期豪宅典范，是当时的富人聚集区体育花园是白云新城板块早期豪宅典范，是当时的富人聚集区案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘体育花园体育花园体育花园体育花园客户来源区域区域89-90116-136146-178205-219白云27%34%33%8%东山20%23%16%3%荔湾13%9%10%13%天河14%11%13%39%越秀8%11%12%12%
60、海珠8%8%3%14%外地5%4%12%7%港澳台5%0%1%4%合计100%100%100%100%高端客户主要来源于环白云山周边区域，高端客户主要来源于环白云山周边区域，高端客户主要来源于环白云山周边区域，高端客户主要来源于环白云山周边区域，140140140140以上户型客户以上户型客户以上户型客户以上户型客户主要来源于白云、天河、越主要来源于白云、天河、越秀，部分来自海珠、荔湾秀，部分来自海珠、荔湾案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘案例参考：区域二手豪宅、指标性楼盘体育花园体育花园体育花园体育花园客户多为客户多为客户多
61、为客户多为高质素、对生活非常有讲究高质素、对生活非常有讲究的人，他们的人，他们的人，他们的人，他们对居住舒适度的追求远大于对产品本身对居住舒适度的追求远大于对产品本身的关注的关注pp客户置业时关注社区内外景观环境与社区高质素配套，占客户置业时关注社区内外景观环境与社区高质素配套，占客户置业时关注社区内外景观环境与社区高质素配套，占客户置业时关注社区内外景观环境与社区高质素配套，占51%51%51%51%；pp客户对小区品质和居住低密度有很高的追求；客户对小区品质和居住低密度有很高的追求；客户对小区品质和居住低密度有很高的追求；客户对小区品质和居住低密度有很高的追求；pp一户一车位的社区配置大于
62、对户型间隔关注，体现区域客户需求特性。一户一车位的社区配置大于对户型间隔关注，体现区域客户需求特性。一户一车位的社区配置大于对户型间隔关注，体现区域客户需求特性。一户一车位的社区配置大于对户型间隔关注，体现区域客户需求特性。主要包括：主要包括：主要包括：主要包括：白云区原住民、环白云山高端客户白云区原住民、环白云山高端客户（三元里、瑶台、走马岗、机场周边的公务员、私企老（三元里、瑶台、走马岗、机场周边的公务员、私企老（三元里、瑶台、走马岗、机场周边的公务员、私企老（三元里、瑶台、走马岗、机场周边的公务员、私企老板，体育花园、颐和上院等小区业主等）、板，体育花园、颐和上院等小区业主等）、板，体育
63、花园、颐和上院等小区业主等）、板，体育花园、颐和上院等小区业主等）、越秀区火车站、环市路、东风路等周边等高端客户越秀区火车站、环市路、东风路等周边等高端客户（企事（企事（企事（企事业单位员工、专业市场个体户，高档楼盘业主等）业单位员工、专业市场个体户，高档楼盘业主等）业单位员工、专业市场个体户，高档楼盘业主等）业单位员工、专业市场个体户，高档楼盘业主等）白云新城客源分布白云新城客源分布白云新城客源分布白云新城客源分布核心客户：核心客户：三元里、瑶台、三元里、瑶台、走马岗、机场周边公务员、私走马岗、机场周边公务员、私企老板、个休户；企老板、个休户；体育花园、体育花园、颐和上院等小区业主颐和上院等
64、小区业主核心客户：越秀区火车核心客户：越秀区火车站周边、环市路、东风站周边、环市路、东风东等周边专业市场个体东等周边专业市场个体户、企事业单位员工、户、企事业单位员工、高档楼盘业主高档楼盘业主核心客户：白云区核心客户：白云区原住民、南湖豪宅原住民、南湖豪宅板块业主板块业主次级客户：海珠次级客户：海珠区滨江东豪宅板区滨江东豪宅板块客户块客户次级客户：荔湾区次级客户：荔湾区公务员、个体户、公务员、个体户、私企老板私企老板次级客户：天河次级客户：天河北、珠江新城等北、珠江新城等板块豪宅客户板块豪宅客户客户特征：客户特征：p具有较强的具有较强的“白云新城白云新城”地段情节；地段情节；p注重居住景观环境
65、生态、注重居住景观环境生态、休闲，休闲，“离尘不离城离尘不离城”；p寻找城市第一居所或养老寻找城市第一居所或养老物业。物业。附加值建议附加值建议3500035000元元/ /平方米，白云新城顶级豪宅，产品打造必然精益求精。平方米，白云新城顶级豪宅，产品打造必然精益求精。于是，一场全新的豪宅感官盛宴，就此启幕于是，一场全新的豪宅感官盛宴，就此启幕新城中轴端新城中轴端1标志性雕塑标志性雕塑“ “腾飞腾飞” ”以飞马形象雕塑，打造白云新城中轴视觉焦以飞马形象雕塑，打造白云新城中轴视觉焦以飞马形象雕塑，打造白云新城中轴视觉焦以飞马形象雕塑，打造白云新城中轴视觉焦点、广州城市景观亮点，演绎白云新城日益点
66、、广州城市景观亮点，演绎白云新城日益点、广州城市景观亮点，演绎白云新城日益点、广州城市景观亮点，演绎白云新城日益成熟的发展态势。成熟的发展态势。成熟的发展态势。成熟的发展态势。项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力豪宅入口的八骏雕塑豪宅入口的八骏雕塑豪宅入口的八骏雕塑豪宅入口的八骏雕塑城市喷泉城市喷泉城市喷泉城市喷泉标志性出入口标志性出入口深圳香密湖深圳香密湖1号号玖珑湖玖珑湖豪宅入口打造要点：豪宅入口打造要点：豪宅入口打造要点：豪宅入口打造要点：l大尺寸高品质的背景材料选取l创意大气的项目LOGOl高大绿植围绕l精美花卉的搭配玖珑湖标志入
67、口玖珑湖标志入口 尺寸尺寸 3*153*15米米2项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力标志性入口标志性入口标志性入口标志性入口，打造豪宅第一印象打造豪宅第一印象水景及绿植搭配，凸显自然水景及绿植搭配，凸显自然堆土造坡，起伏地形、移步易景堆土造坡，起伏地形、移步易景园林景观园林景观园林景观园林景观标志入口标志入口滨江公园滨江公园高端会所高端会所建筑立面建筑立面公共部分公共部分产品力产品力3“师法自然师法自然师法自然师法自然”的的的的“城市山水城市山水城市山水城市山水”主题园林主题园林主题园林主题园林无边界水池，强调参与性和无边界水池，强调参
68、与性和自然性自然性多植物混搭，师法自然多植物混搭，师法自然建筑与园林接驳处多绿植处理建筑与园林接驳处多绿植处理凤凰木,岭南常见树种，花期为5至7月，开花时伞形树冠与羽状复叶组合，形如振翅待飞的凤凰，富丽堂皇，“叶如飞凰之羽，叶如飞凰之羽，叶如飞凰之羽，叶如飞凰之羽，花若丹凤之冠花若丹凤之冠花若丹凤之冠花若丹凤之冠”，故取名凤凰木。凤凰大道凤凰大道概念概念1移植几株移植几株百年凤凰木百年凤凰木百年凤凰木百年凤凰木，打造为重要景观节点，浓缩历史体现匠心，打造为重要景观节点，浓缩历史体现匠心百年百年百年百年凤凰木凤凰木凤凰木凤凰木秩序化的凤凰木打造热烈奔放的秩序化的凤凰木打造热烈奔放的“凤凰大道凤凰
69、大道”都市世外桃源都市世外桃源1 1、外围垫土抬高，形成山谷式世外桃源、外围垫土抬高，形成山谷式世外桃源园林抬高园林抬高，（乔木，（乔木/灌木灌木/花灌木花灌木/花卉花卉/草坪）草坪）五重景观体系五重景观体系，打造极私密的，打造极私密的世外桃源世外桃源概念概念25 5、 裙楼边种植裙楼边种植8-98-9米的棕榈树米的棕榈树4 4、堆土造坡，种植大小乔木、灌木、花卉、草坪等层次丰富的景观体系、堆土造坡，种植大小乔木、灌木、花卉、草坪等层次丰富的景观体系2 2、实现人车彻底分流、实现人车彻底分流四季花果园四季花果园春：桃花曼舞春：桃花曼舞夏：荔枝挂绿夏：荔枝挂绿秋：金桂飘香秋：金桂飘香冬：青梅香雪
70、冬：青梅香雪打造以打造以“春、夏、秋、冬春、夏、秋、冬” 为主题的为主题的四季花果园四季花果园， 是可以用是可以用视、嗅、味、触、听视、嗅、味、触、听五觉体验的五觉体验的3D3D园林园林概念概念3露天音乐茶座露天音乐茶座概念概念4充分利用敞开式中央绿化园林组团充分利用敞开式中央绿化园林组团植入露天音乐茶座、西餐台、休闲亭凳等交流元素，打造小区配套和植入露天音乐茶座、西餐台、休闲亭凳等交流元素，打造小区配套和园林社交平台园林社交平台园林细节园林细节硬质景观体现优良材质、精细手工硬质景观体现优良材质、精细手工侧石与平石错缝排列，拼缝时侧石与平石错缝排列，拼缝时始终保持居中错缝始终保持居中错缝井盖考
71、虑排版模式，不破坏井盖考虑排版模式，不破坏整体铺装效果整体铺装效果铜像雕塑、铜像雕塑、陶罐小品陶罐小品道路阴角以碎石补位，避免踩踏，道路阴角以碎石补位，避免踩踏，充分了解植物生长环境充分了解植物生长环境小区小区道路全部铺设花岗岩道路全部铺设花岗岩，打，打造造“石板路石板路”的舒适自然景观的舒适自然景观全石材全石材铺设铺设小区路小区路，并注意石板对缝、错缝、雕塑、井盖排版等手工细节，并注意石板对缝、错缝、雕塑、井盖排版等手工细节道路采用隐形排水，道路采用隐形排水，双层井盖双层井盖与周边环境融为一体与周边环境融为一体园林景观园林景观成本成本广州星河湾，售价广州星河湾，售价2500025000元元/
72、 /，园林单方造价，园林单方造价12001200元元/ /本项目园林标准建议，单方造价本项目园林标准建议，单方造价500-700元元/项目名称项目名称项目售价项目售价园林单方造价园林单方造价欣盛东方润园32000元/700元/滨江金色海岸38000元/ 900元/昆仑公馆25500元/ 700元/（展示区）中鹰黑森林35000元/ 2000-3000元/仁恒江湾城15000元/ 600元/（展示区）其他豪宅园林成本其他豪宅园林成本汇景新城，售价汇景新城，售价2700027000元元/ /，园林单方造价，园林单方造价800800元元/ /项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园
73、林景观公共部分公共部分产品力产品力4ART DECO北京北京棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓上海上海碧云国际社区晓园碧云国际社区晓园广州广州琶洲项目琶洲项目ART DECOART DECO建筑外立面线条简单、清晰、摩登，将古典精神融入建筑外立面线条简单、清晰、摩登，将古典精神融入现代风格，华贵而尊荣，现代风格，华贵而尊荣，被人们视为被人们视为“2020世纪最激动人心的装世纪最激动人心的装饰风格饰风格”。国内一线城市经典城央豪宅多采用这种建筑风格（如北京国内一线城市经典城央豪宅多采用这种建筑风格（如北京 棕榈棕榈泉国际公寓、上海泉国际公寓、上海 碧云国际社区晓园，保利旗下诸多楼盘，如碧云国际社区晓园
74、，保利旗下诸多楼盘，如佛山东湖林语、琶洲项目等。佛山东湖林语、琶洲项目等。保利东湖林语保利东湖林语采用采用ARTDECOARTDECO建筑风格，突围白云区域市场，打造白云新城城市风景线建筑风格，突围白云区域市场，打造白云新城城市风景线区域区域广州广州上海上海楼盘楼盘汇景新城汇景新城星河湾星河湾星汇云锦星汇云锦汤臣一品汤臣一品翠湖天地翠湖天地外墙外墙高级面砖高级面砖+ +高级涂料高级涂料高级面砖高级面砖+ +高级涂料高级涂料高级面砖高级面砖+ +石材石材1-31-3层层进进口口砂砂岩岩，三三层层以以上上日日本本三三菱菱纳纳米米光光触媒铝复合板。触媒铝复合板。仿石漆仿石漆+ +石石材材Art de
75、coArt deco翠湖天地翠湖天地翠湖天地翠湖天地4ART DECO保利琶洲项目保利琶洲项目保利琶洲项目保利琶洲项目为完美呈现为完美呈现为完美呈现为完美呈现Art DecoArt DecoArt DecoArt Deco风格：建议外墙以风格：建议外墙以风格：建议外墙以风格：建议外墙以“裙楼干挂石材裙楼干挂石材+楼身高级面砖楼身高级面砖”方式打造方式打造方式打造方式打造项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力艺术雕花艺术雕花艺术雕花艺术雕花壁灯壁灯壁灯壁灯柱头柱头柱头柱头构建豪宅高端立面的做法：高大门廊，超大的雨蓬装饰性强：山花、柱头、壁灯部
76、分位置的巧妙处理：空调位汤臣一品汤臣一品汤臣一品汤臣一品 超大雨蓬超大雨蓬超大雨蓬超大雨蓬4ART DECO空调位空调位空调位空调位项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力通过立面细部的处理，进一步增强项目个性，加深客户印象通过立面细部的处理，进一步增强项目个性，加深客户印象公共部分配置公共部分配置豪宅公共部分打造重点：l双大堂：双大堂：入户大堂、车库大堂l豪华电梯豪华电梯5汤臣一品汤臣一品 入户大堂入户大堂项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力二合一大堂二合一大堂二合一大堂二合一大堂单元
77、二单元二单元一单元一星河湾公共入星河湾公共入户大堂户大堂豪宅标准豪宅标准大堂的关键控制点：大堂的关键控制点：l双倍双倍大堂面积面积，长面宽、短进深，空间大气舒适l10101212米挑高米挑高大堂，突显大气l地面、墙面全石材全石材铺设，豪华l专属管家台、会客厅管家台、会客厅，人性化享受双大堂双大堂首层大堂首层大堂公共部分配置公共部分配置“二合一二合一”大堂大堂，以更，以更气派气派的空间、更的空间、更奢华奢华的材料、的材料、 更更人性化人性化的功能，营造的功能，营造尊贵尊贵体验体验1 1、双倍大堂面积，舒适气派的空间感、双倍大堂面积，舒适气派的空间感双大堂双大堂首层大堂首层大堂2 2、101012
78、12米挑高空间，大气通透米挑高空间，大气通透3 3、地面、墙面全石材铺设，精美、地面、墙面全石材铺设，精美拼花显豪华档次拼花显豪华档次会客厅会客厅4 4、专属管家台、会客厅、专属管家台、会客厅管家台管家台双大堂双大堂-首层大堂首层大堂5双大堂双大堂车库大堂车库大堂公共部分配置公共部分配置北京北京 御金台御金台 车库大堂车库大堂地下车库大堂地下车库大堂面积面积比首层大堂比首层大堂略小略小，铺装材料、装修标准铺装材料、装修标准比首层大堂比首层大堂略低略低设有专门的地库门禁设有专门的地库门禁中海万锦豪园中海万锦豪园 车库大堂门禁车库大堂门禁豪华电梯豪华电梯公共部分配置公共部分配置豪宅标准豪宅标准电梯
79、的关键控制点：电梯的关键控制点：l大尺度：大尺度：奢华空间尺度l好材料：好材料：奢华装修材料l高科技：高科技：轿箱多媒体应用l私密性：私密性：电梯门禁l人性化：人性化：人性化轿门安全感应星河湾：电梯高星河湾：电梯高 2.72.7米米誉峰：电梯内大面积石材誉峰：电梯内大面积石材电梯轿箱内部多媒体电梯轿箱内部多媒体刷卡电梯门禁刷卡电梯门禁人性化轿门安全感应人性化轿门安全感应星河湾星河湾汇景新城汇景新城星汇云锦星汇云锦售价售价2.7万元/平方2.5万元/平方3万元/平方装修标准装修标准6500元/平方58007800元/平方6000元/平方大门大门紫檀木大门，配门锁：德国海福乐“贝母”镶嵌大门，密码
80、指纹门锁胡桃木实心子母门，密码指纹锁客厅客厅全石材铺装、特色背景墙全石材铺装、夹丝玻璃配LED背景灯，麦哥利实木弧形楼梯莎安娜米黄，黄洞石及黑胡桃木饰面，Low-E玻璃主人房主人房全石材铺装全石材铺装达芬奇石+圣罗兰石厨房厨房中西厨，Bosch德国百年Hobby品牌，西门子电器Poggenpohl+西门子卫生间卫生间TOTO电脑马桶，中央热水系统虎眼石使用+杜拉维特Laufen+Hansgrohe，中央热水系统智能化智能化霍尼韦尔阳台阳台全石材铺装仿古地砖+升降衣架地砖厨柜厨柜德国Hobby德国博世厨柜德国POGGNEPOHL电器电器德国西门子厨房电器德国博世德国西门子厨房电器、惠而浦冰箱卫浴
81、卫浴洗手盘：德国DURAVITDURAVIT（杜拉维特）及德国hansgrohehansgrohe水龙头坐厕：日本TOTOTOTO浴缸：意大利ALBATROS和Puntoacqua座厕：TOTOTOTO电脑坐厕洗手盆：德国Villeroy&BochVilleroy&Boch龙头全套采用瑞士劳芬瑞士劳芬的“mylife”系列，由Frog Design设计，属现代风格作品市场上的豪装：主打市场上的豪装：主打“进口石材进口石材+一线厨电品牌一线厨电品牌+智能化智能化”， 装标装标6000元元/以上以上产品力产品力6项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力
82、产品力入户门：入户门： 2900*1800米米 铜质雕花铜质雕花大门大门 珍贵珍贵实木实木镶嵌贵重镶嵌贵重玉石、水晶玉石、水晶厚重厚重奢华奢华大气大气不菲不菲产品力产品力项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力6交楼标准：实际装修成本交楼标准：实际装修成本4000-50004000-5000元元/ /国际顶级（一线）品牌奢华装修国际顶级（一线）品牌奢华装修类别类别应用品牌应用品牌橱柜橱柜橱柜德国博德宝POGGENPOHL德国博夫曼Bauformat卫浴卫浴龙头、花洒德国当代Dornbracht德国铂浪高Blanco德国汉斯格雅Hansgroh
83、e旗下的高端品牌：雅生AXOR洗手盆、座厕与浴缸瑞士原装进口劳芬Laufen德国唯宝Villeroy&Boch电器电器嵌入式厨房电器常规灶具、冰箱、吸油烟机、消毒碗柜、微波炉、电磁灶德国嘉纳格GAGGENAU德国库博士KUPPERSBUSCH德国美诺Miele增配红酒柜、烤箱、洗碗机、咖啡机燃气中央热水系统（含预热循环系统）美国进口A.O.Smith热水器分体中央空调日本大金DAIKIN德国德国德国德国POGGNEPOHL POGGNEPOHL 厨柜厨柜厨柜厨柜德国德国德国德国GAGGENAU GAGGENAU 厨房电器厨房电器厨房电器厨房电器打造顶级交楼标准打造顶级交楼标准6项目标志项目标志
84、标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力交楼标准智能化交楼标准智能化智能化品牌：智能化品牌：智能化品牌：智能化品牌：l l美国霍尼韦尔美国霍尼韦尔美国霍尼韦尔美国霍尼韦尔HoneywellHoneywellHoneywellHoneywell触摸屏触摸屏电话远程控制空调电话远程控制空调场景控制场景控制智能家居控制系统功能选取智能家居控制系统功能选取智能家居控制系统功能选取智能家居控制系统功能选取l l智能灯光控制智能灯光控制智能灯光控制智能灯光控制l l场景控制场景控制场景控制场景控制l l移动探测控制移动探测控制移动探测控制移动探测控制l l空调通风控制空
85、调通风控制空调通风控制空调通风控制l l遥控控制遥控控制遥控控制遥控控制l l触摸屏控制触摸屏控制触摸屏控制触摸屏控制居家智能化居家智能化6门禁与监控门禁与监控项目标志项目标志标志入口标志入口建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共部分公共部分产品力产品力灯光控制灯光控制新材料、新技术应用新材料、新技术应用LOW-E钢化中空夹钢化中空夹胶玻璃胶玻璃：1、防紫外线、节能、防紫外线、节能2、隔声、隔声3、不需窗户防护栏，、不需窗户防护栏，安全安全临路单位使用临路单位使用三层三层Low-E中空玻璃中空玻璃（LOW-E钢化中空夹胶玻璃钢化中空夹胶玻璃），），节能、隔声、安节能、隔声、安全、景观最大化，消除
86、全、景观最大化，消除客户噪音客户噪音抗性抗性南望多个公园，东南望多个公园，东南望白云山，但临南望白云山，但临云城东路、云城西云城东路、云城西路；路；景观与舒适生活如景观与舒适生活如何兼得？何兼得？6pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn
87、3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp
