万科综合能力分析

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1、万科万科2010201220102012年年 综合分析综合分析万科企业万科企业万科企业万科企业杜邦财务杜邦财务杜邦财务杜邦财务 分析体系分析体系分析体系分析体系SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析未来展望未来展望未来展望未来展望1234Part 1Part 2Part 3Part 4财务综合财务综合财务综合财务综合 分析介绍分析介绍分析介绍分析介绍万科企业万科企业万科企业万科企业杜邦财务杜邦财务杜邦财务杜邦财务 分析体系分析体系分析体系分析体系SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析未来展望未来展望未来展望未来展望1234Part 1Part 2Part 3Part 4财务

2、综合财务综合财务综合财务综合 分析介绍分析介绍分析介绍分析介绍万科企业万科企业万科企业万科企业 财务综合分析，就是将企业营运能力、偿营运能力、偿债能力债能力和盈利能力盈利能力等方面的分析纳入到一个有机的分析系统之中，全面的对企业财务状况，经营状况进行解剖和分析，从而对企业经济效益做出较为准确的评价与判断。 在分析中要做到：要明确企业分析指标的主辅地位；要能从不同侧面、不同层次反映企业财务状况，揭示企业经营业绩。万科企业万科企业万科企业万科企业财务综合分析概念财务综合分析概念1 1 1 1、评价指标要全面、评价指标要全面、评价指标要全面、评价指标要全面 设置的评价指标要尽可能涵盖偿债能力、营运能

3、力和盈利能力等各方面的考核要求。财务综合分析特点财务综合分析特点2 2 2 2、主辅指标功能要匹配、主辅指标功能要匹配、主辅指标功能要匹配、主辅指标功能要匹配 既要能满足企业内部管理者决策的需要，也要能满足外部投资者和政府管理机构决策及实施宏观调控的要求。3 3 3 3、满足各方面经济需求、满足各方面经济需求、满足各方面经济需求、满足各方面经济需求财务综合分析方法财务综合分析方法1.杜邦财务分析法杜邦财务分析法2.沃尔比重评分法沃尔比重评分法杜邦财务杜邦财务杜邦财务杜邦财务 分析体系分析体系分析体系分析体系SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析未来展望未来展望未来展望未来展望1234

4、Part 1Part 2Part 3Part 4财务综合财务综合财务综合财务综合 分析介绍分析介绍分析介绍分析介绍万科企业万科企业万科企业万科企业5万科企业万科企业万科企业万科企业杜邦财务分析体系杜邦财务分析体系 利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜美国杜美国杜美国杜邦公司邦公司邦公司邦公司使用，故名杜邦分析法杜邦分析法杜邦分析法杜邦分析法。 其是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想基本思想是将企业净资产收益率净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业

5、经营业绩。 杜邦模型最显著的特点是将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益收益率来综合反映。采用这一方法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出，为报表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方便。净资产收益率净资产收益率19.97%19.97%总资产净利率总资产净利率5.05475.0547% %业主权益乘数业主权益乘数3.953.95销售净利率销售净利率17.4317.43% %总资产周转率总资产周转率29%29%净利润净利润8839610505.048839610505.04营业收入营业收入50713851442

6、.6350713851442.63营业收入营业收入50713851442.6350713851442.63资产总额资产总额2156375517410.82156375517410.83 3总收入总收入51548455352.0451548455352.04总成本费用总成本费用42,708,844,84742,708,844,847营业收入营业收入50713851442.6350713851442.63公允价值变动净公允价值变动净收益收益(15054493.43)(15054493.43)投资净收益投资净收益777931240.02777931240.02营业外收入营业外收入71727162.8

7、271727162.82营业成本营业成本30073495231.1830073495231.18营业税费营业税费5624108804.745624108804.74期间费用期间费用4429689849.14429689849.1资产减值损失资产减值损失（545451004.03545451004.03）营业外支出营业外支出25859892.0325859892.03所得税所得税3101142073.983101142073.98流动资产流动资产205520732201.32205520732201.32非流动资产非流动资产10116819540.5110116819540.51货币资金货币资金

8、37816932911.8437816932911.84交易性金融资产交易性金融资产0 0应收账款应收账款1594024561.071594024561.07预付账款预付账款17838003464.7117838003464.71存货存货133333458045.93133333458045.93其他流动资产其他流动资产14938313217.7714938313217.77可供出售金融资产可供出售金融资产404763600.00404763600.00投资性房地产投资性房地产129176195.26129176195.26长期股权投资长期股权投资4493751631.164493751631

9、.16固定资产固定资产1219581927.471219581927.47在建工程在建工程764282140.58764282140.58无形资产无形资产373951887.29373951887.29长期待摊费用长期待摊费用3216141508532161415085其他非流动资产其他非流动资产1055992714.511055992714.512010201020102010年万科企业杜邦分析图年万科企业杜邦分析图年万科企业杜邦分析图年万科企业杜邦分析图 单位：元单位：元单位：元单位：元净资产收益率净资产收益率0.18950.1895总资产净利率总资产净利率0.04530.0453业主权益

10、乘数业主权益乘数4.18324.1832销售净利率销售净利率0.16150.1615总资产周转率总资产周转率0.28050.2805净利润净利润11,579,60611,579,606营业收入营业收入71,782,75071,782,750营业收入营业收入71,782,75071,782,750资产总额资产总额255,922,996255,922,996总收入总收入72,555,78372,555,783总成本费用总成本费用60,976,17760,976,177营业收入营业收入71,782,75071,782,750公允价值变动公允价值变动净收益净收益-2,869-2,869投资净收益投资净

11、收益699,715699,715营业外收入营业外收入76,18776,187营业成本营业成本43,228,16443,228,164营业税费营业税费7,778,7867,778,786期间费用期间费用5,664,8035,664,803资产减值损失资产减值损失64,62764,627营业外支出营业外支出33,52133,521所得税所得税4,206,2764,206,276流动资产流动资产282,646,655282,646,655非流动资产非流动资产12,435,68112,435,681货币资金货币资金34,239,51434,239,514应收账款应收账款1,514,8141,514,8

12、14预付账款预付账款20,116,21920,116,219存货存货208335494208335494其他流动资产其他流动资产18,440,61418,440,614可供出售金融可供出售金融资产资产441,262441,262投资性房地产投资性房地产1,126,1051,126,105长期股权投资长期股权投资6,426,4956,426,495固定资产固定资产1,595,8631,595,863在建工程在建工程705,553705,553无形资产无形资产435,474435,474其他非流动资其他非流动资产产463,793463,793长期待摊费用长期待摊费用40,99940,999递延说所

13、得税递延说所得税资产资产2,326,2422,326,2422011201120112011年万科企业杜邦分析图年万科企业杜邦分析图年万科企业杜邦分析图年万科企业杜邦分析图 单位：千元单位：千元单位：千元单位：千元净资产收益率净资产收益率20.1%20.1%总资产净利率总资产净利率4.4%4.4%业主权益乘数业主权益乘数4.64.6销售净利率销售净利率15.6%15.6%总资产周转率总资产周转率28%28%净利润净利润16,080,04716,080,047营业收入营业收入103,116,245103,116,245营业收入营业收入103,116,245103,116,245资产总额资产总额3

14、78,801,615378,801,615总收入总收入104,198,297104,198,297总成本费用总成本费用88,118,25088,118,250营业收入营业收入103116245103116245公允价值变动公允价值变动净收益净收益 8719 8719投资净收益投资净收益928688928688营业外收入营业外收入144645144645营业成本营业成本6562161465621614营业税费营业税费1091629810916298期间费用期间费用60014226001422资产减值损失资产减值损失8381883818营业外支出营业外支出8750187501所得税所得税54075

15、975407597流动资产流动资产362,773,737362,773,737非流动资产非流动资产16,027,87816,027,878货币资金货币资金5229154252291542应收账款应收账款18865491886549预付账款预付账款3337361133373611存货存货255164113255164113其他流动资产其他流动资产2005792220057922可供出售金融可供出售金融资产资产 4764 4764投资性房地产投资性房地产2,375,2282,375,228长期股权投资长期股权投资70403067040306固定资产固定资产16122571612257在建工程在建工

16、程10511191051119无形资产无形资产426847426847投资投资向房投资投资向房地产地产 2375288 2375288其他非流动资其他非流动资产产 218492 218492商誉商誉201690201690递延所得税资递延所得税资产产 3054858 3054858长期待摊费用长期待摊费用4236742367其他非流其动其他非流其动资产资产 218492 2184922012201220122012年万科集团杜邦分析图年万科集团杜邦分析图年万科集团杜邦分析图年万科集团杜邦分析图 单位：千元单位：千元单位：千元单位：千元万科企业万科企业万科企业万科企业杜邦分析局限性杜邦分析局限性

17、3.在目前的市场环境中，企业的无形知识资产对提高企业长期竞争力至关重要，杜邦分析法却不能解决无形资产的估值问题。 从企业绩效评价的角度来看，杜邦分析法只包括财务方面的信息，不能全面反映企业的实力，有很大的局限性，在实际运用中需要加以注意，必须结合企业的其他信息加以分析。主要表现在：1.对短期财务结果过分重视，有可能助长公司管理层的短期行为，忽略企业长期的价值创造。2.财务指标反映的是企业过去的经营业绩，衡量工业时代的企业能够满足要求。但在目前的信息时代，顾客、供应商、雇员、技术创新等因素对企业经营业绩的影响越来越大，而杜邦分析法在这些方面是无能为力的。杜邦财务杜邦财务杜邦财务杜邦财务 分析体系

18、分析体系分析体系分析体系SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析未来展望未来展望未来展望未来展望1234Part 1Part 2Part 3Part 4财务综合财务综合财务综合财务综合 分析介绍分析介绍分析介绍分析介绍万科企业万科企业万科企业万科企业110%40%20%80%60%100%S SW WO OT TSWOTSWOT分析分析One万科企业万科企业万科企业万科企业SWOTSWOT分析分析One自身优势分析（自身优势分析（S S）(1) 中国房地产龙头企业龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。(2)万科在制度和流程管理上有不少创新创新。(3)万科强大的竞争力不仅体现在其强大

19、的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。万科企业万科企业万科企业万科企业0%40%20%80%60%100%S SW WO OT TSWOTSWOT分析分析One万科企业万科企业万科企业万科企业自身劣势分析（自身劣势分析（W W）SWOTSWOT分析分析One(1)(1)重视顾客，文化建设，但重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工对员工关注不够，员工对员工关注不够，员工对员工关注不够，员工满意度不是很高满意度不是很高满意度不是很高满意度不是很高。(2)(2)各城市顾客的各城市顾客的评价不一评价不一评价不一评价不一，在

20、某些城市万科的住房，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。服务等有待提高。(3)(3)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制来源渠道的限制来源渠道的限制来源渠道的限制，迫使万科只能迫使万科只能走城乡结合部走城乡结合部走城乡结合部走城乡结合部开发的策略。开发的策略。万科企业万科企业万科企业万科企业0%40%20%80%60%100%S SW WO OT TSWOTSWOT分析分析One万科企业万科企

21、业万科企业万科企业面临机会分析（面临机会分析（O O）SWOTSWOT分析分析One(1)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优有利于优势企业的扩张势企业的扩张。(2)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率提高市场占有率。(3)中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。万科企业万科企业万科企业万科企业0%40%20%80%60%100%S SW WO OT TSWOTSWOT分析分析One万科企业万科企业万科企业万科企业潜在威胁分析潜在威胁分析（T T）SWOTSWOT分析分

22、析One(1)(1)政府管制的力度正在逐步加强。政府管制的力度正在逐步加强。(2)(2)政府金融政策趋紧。政府金融政策趋紧。(3)(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。增加了土地获取的难度。(4)(4)市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。增长构成有力威胁。万科企业万科企业万科企业万科企业杜邦财务杜邦财务杜邦财务杜邦财务 分析体系分析体系分析体系分析体系SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析未来展望未来展望未来展望未来展望1234Part 1Part 2Part 3Part 4财务综合财务综合财务综合财务综合 分析介绍分析介绍分析介绍分析介绍万科企业万科企业万科企业万科企业20未来展望未来展望未来展望未来展望 面对市场变化，在任何情况下坚持稳健经营、确保经营安全作为一个底线。 1万科企业万科企业万科企业万科企业未来展望未来展望未来展望未来展望 继续坚持为普通人盖好房子的基本产品定位。2万科企业万科企业万科企业万科企业未来展望未来展望未来展望未来展望 继续坚持 “不囤地、不捂盘、不当地王”的原则。坚持保障房的供应。3 3万科企业万科企业万科企业万科企业