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1、我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析主要内容一、房地产企业的融资环境一、房地产企业的融资环境二、房地产金融市场二、房地产金融市场三、房地产企业的融资渠道三、房地产企业的融资渠道四、房地产企业的传统融资方式四、房地产企业的传统融资方式五、房地产企业的创新融资方式五、房地产企业的创新融资方式房地产信托的融资创新房地产信托的融资创新房地产产业基金的融资创新房地产产业基金的融资创新房地产企业的资产证券化房地产企业的资产证券化我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析资本市场房地产企业基本概况1994年以前年以前房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;从从1994年下半年开始
2、年下半年开始国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策：策：1995年中国证监会明令：年中国证监会明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批股申请不予审批;我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析资本市场房地产企业基本概况1996年年在新股发行方面在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。业暂不受理。1997年年继续
3、沿用了这一规定继续沿用了这一规定房地产企业上市暂停了房地产企业上市暂停了5年时间年时间由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。定的操作难度。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析资本市场上房地产企业2001年年国内资本市场恢复国内资本市场恢复房地产企业房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。大部分都是国有股份控股。许多房地产公司不得不选择到许多房地产公司不得不选择到境
4、外上市境外上市借壳上市借壳上市我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势国务院办公厅国务院办公厅2008年年12月月8日颁布了日颁布了关于当前金融促进经济发展的若干意见关于当前金融促进经济发展的若干意见2008年年12月月20日又颁布了日又颁布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势2010年年12月月8日日 中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的献出版社联合主办的“2011年年住房绿皮书住房绿皮书发布暨发布暨201
5、02011年住房形势与政策研讨会年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。在北京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书住房绿皮书中国住房发展报告（中国住房发展报告（20102011）我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势绿皮书指出：绿皮书指出：近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：A股上市公司中，涉及房地产业务的公
6、司数量直线上股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。升。仅仅2009年就有近年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。换方式借壳上市。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势房地产业务已成为房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业：股市场分布最广泛的行业：不仅房地产类上市公司为数众多不仅房地产类上市公司为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多据统计，按照深、沪两市分类的据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中个行业中除去房地产、金融保险以外的全部除去房地产、金融保险以外的全部18个行
7、业都有行业个行业都有行业内公司涉及房地产业务。内公司涉及房地产业务。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势其中：其中：通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）公司（含房地产业上市公司）802家家占占1300多家深市多家深市A股主板和沪市股主板和沪市A股上市公司的股上市公司的60.53%。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势收入中有房地产贡献的前三位是：收入中有房地产贡献的前三位是：1、综合类公司、综合类公司19家中家中15家涉足房地产业务，占家涉足房地产业务，占78.95%；
8、2、35家建筑与工程业的公司家建筑与工程业的公司24家通过销售房地产取得收入，占总数的家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；3、批发和零售行业、批发和零售行业73家家占行业占行业114家公司的家公司的64.03%，排在第，排在第3位位我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业：业：通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益截至截至2009年，上市公司共持有账面价值亿元的物业。年，上市公司共持有账面价值亿元的物业。我国房地产市场现状以及未来发展趋势
9、分析房地产业基本发展态势绿皮书分析认为：绿皮书分析认为：国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：一是相对较高的行业毛利率一是相对较高的行业毛利率2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。仅万科就实现净利润亿元，仅万科就实现净利润亿元， 同比增长同比增长32.1%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。三是民间投资渠道窄，经营环境差。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业基本发展态势2011年年1月月4日日在在136家房地产上市公司
10、中，有家房地产上市公司中，有133家收于红盘。家收于红盘。申万房地产指数上涨申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首，位列全部行业之首我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 19992006年我国房地产企业资金来源比例年份年份年份年份预算内资金比例预算内资金比例预算内资金比例预算内资金比例银行贷款比例银行贷款比例银行贷款比例银行贷款比例债券比例债券比例债券比例债券比例外资比例外资比例外资比例外资比例自筹资金比例自筹资金比例自筹资金比例自筹资金比例其他来源比例其他来源比例其他来源比例其他来源比例199919990.210.2123.1823.180.210.215.355.3528.032
11、8.0343.0243.02200020000.160.1623. 0923. 090.060.062. 812. 8126.9126.9147. 0147. 01200120010. 180. 1821.9921.990. 0040. 0041.761.7628.3828.3847. 6947. 69200220020. 120. 1222.7722.770. 0230. 0231.611.6128.0928.0947.3847.38200320030. 120. 1223.7823.780. 0040. 0041. 291. 2928.5728.5746.2746.27200420040.
12、 070. 0718.4018.400. 0010. 0011. 331. 3330.3330.3349. 8749. 8720052005NANA18.3118.31NANA1. 211. 2132. 7232. 7247.7647.7620062006NANA19.7419.74NANA1.481.4831. 6831. 6847.1047.10我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业资金来源 从上表可以看出：从上表可以看出：金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一在中国房地产企业融资中，占据
13、了相当大的比重。一直都保持在直都保持在19%23%左右的比例左右的比例除此以外，在其他资金来源中，约有除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。的方式买房。自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%60%的资金来源于商业银行贷款的资金来源于商业银行贷款我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业资金来源根据根据2008年中国房地产金融报告年中国房地产金融报告:银行贷款是最主要的融资渠道银行贷款是最主要的融资渠道我
14、国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占款的比重大约占55%超过超过3040%的国际水平的国际水平这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响金融业都有不利影响.我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业资金来源根据国际经验根据国际经验个人住房贷款比重接近或达到个人住房贷款比重接近或达到1820%时，商业银行整体流动时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠
15、道过于单一，则房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫泡沫直至经济泡沫的直至经济泡沫的“灾难式灾难式”破灭。破灭。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业资金来源状况2009年年房地产开发企业本年资金来源达到万亿元，比上房地产开发企业本年资金来源达到万亿元，比上年增长年增长44.2%其中其中定金及预收款定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款
16、个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的27.86%两项各计占两项各计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。来源的半壁江山。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析20082009房地产开发企业资金来源及同比变化房地产开发企业资金来源及同比变化 年份年份年份年份项目项目项目项目20082008年年年年20092009年年年年同比增长同比增长同比增长同比增长额度额度额度额度比例比例比例比例额度额度额度额度比例比例比例比例资金来源总额资金来源总额资金来源总额资金来源总额3814638146571285712849.76%49.7
17、6%国内贷款国内贷款国内贷款国内贷款725772570.1%0.1%112931129319.7%19.7%55.62%55.62%企业自筹资金企业自筹资金企业自筹资金企业自筹资金150811508139.5%39.5%179061790631.3%31.3%18.73%18.73%其它资金其它资金其它资金其它资金150821508239.5%39.5%274592745948%48%82.06%82.06%其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款3573357323.6%23.6%8403840330.6%30.6%135.18%135.18%定金及预收款定金
18、及预收款定金及预收款定金及预收款9759975964.7%64.7%159141591457.9%57.9%63.10%63.10%我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产融资渠道2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业融资环境按照新的房地产市场调控政策：按照新的房地产市场调控政策：住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都
19、从根本上限制了房多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。断上升。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业融资环境央行数据显示：央行数据显示：2010年地产开发贷款新增年地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增亿元，年末余额同比增长长24.7%，比上年末低个百分点。，比上年末低个百
20、分点。如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那么给地产商的开发贷款增速会继续回落，甚至可么给地产商的开发贷款增速会继续回落，甚至可能负增长。能负增长。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业融资环境按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破法也被监管层识破我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业融资环境银信合作是指银信合作是指银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成
21、理财产品通过银行卖给投资者。品通过银行卖给投资者。这种做法是这种做法是将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产企业融资环境2010年年8月起月起监管部门要求监管部门要求两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内资产负债表内也就掐断了这一戏法存在的根源也就掐断了这一戏法存在的根源我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析2010年中国房地产企业再融资搁浅2010年以来年
22、以来从招商地产从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏方案可谓此起彼伏公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭的大门已向地产行业彻底关闭我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析2010年中国房地产企业再融资搁浅2010年年10月月证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市
23、场的，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。中小型房地产公司当头一棒。在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析2010年中国房地产企业再融资搁浅资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。也是一条充满风险的道路。在证监会的这次再融资关
24、闸中，各个地产公司暴露出的囤地、在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕。拿地不规范等问题也值得警惕。在短期资本市场融资无望的情况下在短期资本市场融资无望的情况下加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式再融资关闸近再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证。是明证。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产预售资金监管继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来作为本轮调控令作为本轮调控令“开
25、路先锋开路先锋”的北京市于的北京市于2010年年10月月25日宣布日宣布自自2010年年12月月1日起对商品房预售资金进行监管日起对商品房预售资金进行监管禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产预售资金监管按照北京市的要求按照北京市的要求房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户将商品房预售资金全部存入监管专用账户并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于
26、工程建设登记等四个节点专项用于工程建设我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产预售资金监管若预售资金监管细则能切实落实若预售资金监管细则能切实落实则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产预售资金监管国家统计局的数据显示国家统计局的数据显示2010年前三季度年前三季度房地产开发企业资金来源房地产开发企业资金来源50504亿元亿元其中其中
27、定金及预售款定金及预售款12185亿元。亿元。全国范围内，预售资金占行业现金流的全国范围内，预售资金占行业现金流的25%左右。左右。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产预售资金监管预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途。左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途。预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。断裂的风险明显加大。我国房地产市场现状以及未来发展趋势
28、分析房地产预售资金监管早在早在2003年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多方势力的干扰下未能成行。方势力的干扰下未能成行。房屋预售制度房屋预售制度在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而市场供应不足的问题市场供应不足的问题但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本推高地价的帮凶。推高地价的帮凶。房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项
29、改革成效的地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的关键。关键。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业资金状况据东兴证券测算据东兴证券测算2010年前三季度房地产上市公司中年前三季度房地产上市公司中长期借款为亿元长期借款为亿元短期借款为亿元，此次加息全年增加利息约为短期借款为亿元，此次加息全年增加利息约为9亿元。亿元。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业资金状况上市房企货币资金为亿元上市房企货币资金为亿元如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利息亿元。息亿元。考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加考虑扣除部分货
30、币资金存款所得利息，央行加息增加房地产借款利息超过房地产借款利息超过6亿元亿元分别占房地产上市公司前三季度净利润的分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%和借和借款利息的款利息的14.52%。对房地产上市公司业绩影响不大，但财务费用增对房地产上市公司业绩影响不大，但财务费用增加幅度较大。加幅度较大。 我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业融资状况目前，房地产商的融资渠道少得可怜：目前，房地产商的融资渠道少得可怜：首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎；加谨慎；其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着其次，上市房企原
31、本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失；股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失；第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而对房地产则公用设施等行业，而对房地产则“SAY NO”。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产业融资状况于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。后一招。但是，发行债券也要过几关：但是，发行债券也要过几关：发行公司债要获得证监会批准发行公司债要获得证监会批准企业债要获得发改委核准企业债要获得发改委核准发行短期融资券也需央行批准。
32、发行短期融资券也需央行批准。当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。 我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析政府对房地产行业的监管政策2001年年商品房销售管理办法商品房销售管理办法2002年年土地开始招拍挂土地开始招拍挂2003年年土地转让制度的寿终正寝土地转让制度的寿终正寝2004年年提高拿地门槛提高拿地门槛我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析从从2004年开始年开始政府对房地产业实施了调控：政府对房地产业实施了调控：2004年银行年银行“四证齐全四证齐
33、全”才能办理抵押；才能办理抵押；2005年国八条；年国八条；2006年国六条、九部委的十五条；年国六条、九部委的十五条；2007年年提高第二套首付、利率提高第二套首付、利率5月月23日日关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知通知8月月7日日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2010年国家先后出台了年国家先后出台了“新国十条新国十条”和和“新五条新五条” 政府对房地产行业的监管政策政府对房地产行业的监管政策我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产金融政策和市场
34、回顾1980年年6月月中共中央、国务院在批转中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇全国基本建设工作会议汇报提纲报提纲中正式提出实行住房商品化政策。中正式提出实行住房商品化政策。1984年年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务接下来几年接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产金融政策和市场回顾1987年底年底为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展
35、业务为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。金融业务。1991年年2月月国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意原则同意1991年年5月月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产金融政策和市场回顾1996年年7月月1日日中国人民银行中
36、国人民银行贷款通则贷款通则发布和实行发布和实行1997年年5月月9日日建设部发布建设部发布城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。1998年年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。 我国房地产市场现状以及未来
37、发展趋势分析我国房地产金融政策和市场回顾2003年年6月月13日日央行发布了央行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知通知它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。 2003年年8月月31日日国务院出台国务院出台国务院关于促进房地产市场持续健康发国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知展的通知; 2004年年9月月2日日银监会出台银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指引商业银行房地产贷款风险管理指引; 我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产金融政策和市场回顾2005年年9月月银监会发布银监
38、会发布加强信托投资公司部分业务风险加强信托投资公司部分业务风险提示的通知提示的通知; 2006年年5月月29日日9部委出台部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见格的意见这些政策对我国房地产市场和产生了重大这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。作用。 我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产金融政策和市场回顾2009年年8月月5日日中国人民银行发布的中国人民银行发布的中国货币政策执行报告（中国货币政策执行报告（2009年年第二季度）第二季度）指出：指出：截至截至2009年月末年月末全国商业性房地产贷款余额为万亿元全国商业性房地产贷款余额为万亿元其
39、中其中房地产开发贷款余额为万亿元，是房地产开发贷款余额为万亿元，是1998年房地产开发贷款余年房地产开发贷款余额额2680亿元的近亿元的近9倍倍购房贷款余额为万亿元，是购房贷款余额为万亿元，是2000年末年末3377亿元的亿元的11倍和占当年倍和占当年GDP的近的近10%。我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产金融政策和市场回顾从从2000年到年到2004年，购房贷款余额占当年年，购房贷款余额占当年GDP从从3.77%增加到近增加到近10%这一比例从这一比例从2004年到年到2008保持基本稳定保持基本稳定我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析房地产税费房地产税费房地产经纪业务房地产
40、经纪业务房地产经纪业务房地产经纪业务涉及的税费项目涉及的税费项目涉及的税费项目涉及的税费项目房地产买卖房地产买卖房地产买卖房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费记费、交易手续费记费、交易手续费记费、交易手续费房地产租赁房地产租赁房地产租赁房地产租赁 个人个人个
41、人个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税印花税印花税印花税企业企业企业企业 营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税业所得税业所得税业所得税房地产赠与、继承房地产赠与、继承房地产赠与、继承房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费契税，印花税，公证费，权证费、产
42、权登记费契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业个人拥有房地产营业个人拥有房地产营业个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析现行房地产税制的基本情况现行房地产税收制度主要涉及现行房地产税收制度主要涉及14个税种：个税种：目前实际征收的有目前实际征收的有12种种按照征税发生的环节可以分为按照征税发生的环节可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种发生在房地产取得环节的税收有两种即：即：耕地占用税耕地
43、占用税固定资产投资方向调节税（已暂停征收）固定资产投资方向调节税（已暂停征收）我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析现行房地产税制的基本情况针对房地产保有环节的税收有三种针对房地产保有环节的税收有三种城镇土地使用税城镇土地使用税房地产税房地产税城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析现行房地产税制的基本情况在房地产流转环节在房地产流转环节目前设置的税种主要有目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税税个人所得税、房产税和城市房地产税个人所得税、房
44、产税和城市房地产税土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析2009年年3月月6日日国家税务总局发布国家税务总局发布房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（国税发（2009）31号）（简称新号）（简称新31号文）号文）自自2008年年1月月1日起执行日起执行房地产税收政策房地产税收政策我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析特色课程特色课程博商管理科学研究院致力于为成长型企业提供整体解决方案，课程覆盖企业全员。现开设的各类课程包括3大系统分类，共计160余门。拥有的特色课程项目包括：1、针对公司总裁开发的课程：商界精英实战班商界创业领袖高级研修班2、针对公司接班人和高层开发的课程：商界新锐高级研修班3、针对公司中层管理人员开发的课程（共4大类）：市场营销管理人力资源管理财务管理生产运营管理4、针对公司基层储备人才开展的课程：团队责任、感恩、执行力特训营5、针对公司总裁、核心领导人员开展的在职教育学位班：与赫斯莱茵大学合办的管理学硕士学位班中国人民大学EMBA学位班我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析
