某市房地产评估

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1、基本概念房地产评估方法天津房地产特点近期房地产新政策基本概念房地产：房地产： 物质实体物质实体 ：土地和建筑物：土地和建筑物 权益：一切与房地产有关的权权益：一切与房地产有关的权 利和利益的总和，它是利和利益的总和，它是 无形的。无形的。定义：土地、建筑物上不可分离的部分以定义：土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，又称不动产。及附带的各种权益，又称不动产。房地产的分类房地产的分类土地：土地：1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅按经济用途：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。用地、交通用地、公用事业用地等。2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等按经济地理位置

2、：城市一级地、二级地等3.按土地所有权划分：国有、集体所有按土地所有权划分：国有、集体所有4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。按土地开发程度：生地、毛地、熟地。房地产的分类房地产的分类建筑物：建筑物：1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建筑、公共设施、公共筑等。筑、公共设施、公共筑等。2.按结构件材质按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他混合结构、砖木结构、其他房地产的特性房地产的特性1.位置固定性位置固定性2.长期使用性长期使用性3.价值昂贵性价值昂贵性4.易受政策限制性易受政策限制性房地产价格房地产价格

3、形成基础：房地产的有用性、房地产的相形成基础：房地产的有用性、房地产的相对稀缺性、房地产的有效需求。对稀缺性、房地产的有效需求。特征：特征：1.价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房屋建筑物的价值的总和。屋建筑物的价值的总和。2.既可表现为交换价格也可表现为租金既可表现为交换价格也可表现为租金3.房地产价格形成的不充分性房地产价格形成的不充分性4.房地产价格的分布具有明显区域性房地产价格的分布具有明显区域性影响地价的主要因素影响地价的主要因素1一般因素：行政、经济、社会、人口、一般因素：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素等心理、国际因素等2区域因素

4、：交通，环境，位置，基础设区域因素：交通，环境，位置，基础设施保证度，公共设施完备度等。施保证度，公共设施完备度等。3个别因素：面积，地形地质，其他个别因素：面积，地形地质，其他。影响建筑物价值主要因素影响建筑物价值主要因素坐落位置坐落位置面积面积用途用途建筑结构建筑结构建筑高度建筑高度附属设施附属设施装饰质量和水平装饰质量和水平建成时间建成时间外观外观平面格局平面格局产权产权其他其他房地产评估的方法房地产评估的收益现值法房地产评估的现行市价法房地产评估的重置成本法一 房地产评估的收益现值法（一）收益现值法的定义和适用范围收益现值法又称收益本金化法、收益还原法，在土地经济理论中时常称作地租资本

5、化法。这种方法是运用适当的 本金化率，将房地产未来各期的正常收益折算为现值并求和，从而得到房地产评估值。注：收益现值法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。（二） 收益现值法的应用公式1.一般情形 V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1）（1+i2）+Rn/（1+i1）（1+i2）（1+in）注（1）V表示房地产价值，R1、R2Rn分别表示房地产未来各年的纯收益,i1、i2in分别表示房地产未来各年的本金化率。（2）此公式是收益法基本原理的公式化，在评估实务中无法操作，当公式中的R、I、n发生变化时可以导出下述各种公式。2.最简单的情形V=A/I注（1）该公式的假设前提是：R每年不变，固定

6、为年金A；i每年不变且大于零；年期无限。（2）该公式的原理是V=A/（1+i）+A/（1+i）2+A/（1+i）n+,其中n 3.年期有限各年收益不变且本金化率大于零的情形V=A/i*1-1/(1+i)n注(1)V表示房地产价值,A表示房地产纯收益,i表示房地产本金化率,n表示房地产剩余使用年限或仅有收益的年限，一般是以土地的出让年限减去已使用年限求和。(2)以下各式中各变量的含义于此相同。4.纯收益在前若干年内有变化的情形（1）无限年期V=Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n这一公式的前提是：a）.前n年每年的纯收益有变化为Rt，n年以后每年的纯收益无变化为A；b）.i每年不变且大于零；3

7、）.年期无限。（2）有限年期V=Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n1-1/（1+i）m-n这一公式的假设前提是年期有限且为m，其他参数含义及假定同无限年期的情况。5.纯收益按一定比率递增或递减的情形（1）.有限年期V=A/（is）1（1+s）n/（1+i）n注：s表示纯收益逐年递增或递减的比率，如果纯收益第一年为A，则第二年为A（1s），第三年为A（1s）2，第n年为A（1s）n-1，该公式为递增时的公式，递减时公式中s前面的符号与此相反。切递增时is，递减时（i+s）0（2）.无限年期纯收益逐年递增时:V=A/(is) (is)纯收益逐年递减时:V=A/(is) (is) 0（三）几个重

8、要变量的确定1.纯收益纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费用而求得的，一般以年为计算单位。2.本金化率（1）.安全利率加风险调整法本金化率=安全利率+风险调整值（2）.市场提取法通过收集市场上相同或相似房地产的纯收益、价格等资料，然后利用收益公式反求出本金化率。二房地产评估的现行市价法（一）现行市价法的基本思路 现行市价法又称市场比较法、交易实例比较法，简称市场法或比较法，是将被评估对象房地产与近期进行交易的类似房地产交易案例相比较对照，通过调整已交易的房地产价格来确定被评估对象的合理价值的一种评估方法。（二）现行市价法的评估步骤1.广泛的收集交易案例2.选择可比性较好的参照案例3.交易

9、情况修正4.交易时间修正5.区域因素修正6.个别因素修正7.确定待估房地产价值（三）基准地价系数修正法1.定义：利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评估地块公平市场价值的一种方法。2.计算公式P=Aa1a2其中P为宗地土地使用权转让价格；A为基准地价；a1为一级市场和二级市场地价差异修正率；a2为个别因素和区域因素修正率。3.评估步骤（1）调查索取当地基准地价及土地等级划分图表等基准地价资料（2）确定待估对象所在区域的土地等级及其基准地价（3）选择影响因素，建立指标修正体系，进行因素修正（4）计算并确定宗地地价4.特点及应用条件（1）基准地

10、价系数修正法，只适用于制定了基准地价的城镇，并且评估人员能够掌握基准地价的相关资料。（2）进行评估时必须搞清基准地价的含义，基准地价表示的是熟地价格还是生地价格。（3）采用该方法评估宗地土地使用权价值时主要适用于为政府管理土地市场服务的标定地价的评估。（4）一级市场地价与二级市场地价之间的关系取决于评估时点二级市场的活跃程度。三房地产评估的重置成本法（一）重置成本法基本思路和应用公式1.基本思路 重置成本法又称成本法、成本逼近法或积算法，是以开发或建造被评估对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用为基础，再加上正常的利润和应纳税金并扣除各种贬值来确定房地产价值的一种评估方法。2.应用公式(1)

11、新建房地产在新建房地的情况下:新建房地产价值=(购置土地费用+建造建筑物费用) (1+管理费率) (1+成本利润率)+投资贷款利息+税金在新建建筑物的情况下:新建建筑物价值=建造建筑物费用 (1+管理费率) (1+成本利润率)+投资贷款利息+税金(2)新开发土地新开发土地价值=取得待开发土地费用+开发土地所需费用+正常利税(3)旧有房地产旧有房地产价值=土地的重置成本+建筑物的重置成本各种贬值旧有建筑物价值=建筑物的重置成本各种贬值非新开发土地的价值=土地的重置成本各种贬值(二)新建房地产价值的一般构成1 土地取得费用2 前期工程费3 基础设施建设费4 建筑安装工程费5 公共配套设施建设费6

12、管理费7 销售费用8 利息9 税费10 利润(三)成本法中重置成本的评估1 直接法所谓直接法就是调查旧有建筑物的用料种类、品级、数量及所需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所在地区估价期日时的各种单价为基础，计算直接工程费，加上间接工程费及适当的承包人利润利润和税金，求取标准建筑费，进一步加上通常应直接负担的附带费用，以求取建筑物的复原重置成本。2 间接法：以临近地区或同一供求范围内的类似地区为依据。（四）建筑物各种贬值的测算 建筑物有形损耗率及成新率的测算 建筑物功能性贬值的测算 建筑物经济性贬值的测算 （五）地产经济性贬值的测算案例天津房地产特点一 政治地产 天津房地产发展是靠市政建设拉动

13、的，天津近几年将要投入大量资金全部用于市政建设，其中包括道路、桥梁、能源系统、通讯系统等方面的全面改造，略加揣摩，有以下几个特点： 1 土地 2 政策 3 规划 4 市场 二 民俗地产 天津是个老城市，在天津卖房子，不能忽视这里长久沉淀的个性。 1 天津是北京的后院，却不似北京追崇地产概念，而更多南方的务实。 2 天津经济不够发达，百姓却很重视面子。3 天津民风朴实。三 模式创新 天津地产操作模式的大胆创新。 例如以下几个房产集团： 1 松江置业 2 顺驰 3 泰达 4 郭均 5 万达 拍卖提高贷款利率仅仅是手段之一，更主要的还是要加快资本市场的发展，一方面拓宽开发商的融资渠道，另一方面拓展老

14、百姓的投资在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种创新的融资方式天津市有关部门出台了规范房地产交易行为的政策，被称作“八条军规”，在业界引起了热烈的反响。通过中介机构实盘在先外汇买卖(柜台交易,电话交易,网络交易,自助交易等方式).四 房地产价格倍率尚未形成 如果市中心的房价过低，会造成整个城市的消费集中在市中心，这样会造成市中心的交通、水、电、煤等运行成本的增加。 1 上海出现“5，3，1”的局面 2 天津房价差异没有全面拉开 五 无与伦比的工业基础国内罕见1 天津无与伦比的工业基础令他们惊讶和震撼。2 天津的市政建设力度之大，经济发展之神速，工业基础之完好 近期房地产新政策2005

15、年3月17日，央行突然宣布调整个人住房贷款政策： 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平同时对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%以一栋100万元的房子为例： 按照新规定首付3成计算，70万元的住房商业性贷款，贷款期限20年，如果按现在5.51%的利率计算，每月多偿还贷款79元，20年总共多出了18902元。 此项新政策的出台立即在市场上引起了连锁反应。3月26日出台切实稳定住房价格的通知4月27日出台进一步加强房地产市场宏观调控八项措施5月11日转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等国家七个部委联合出台一项

16、更为猛烈的房产新政策的通知。 无疑，这些新政策的出台立即在社会上出现了一系列的连锁反应。那么这些新政策对天津市又有哪些影响呢？ 1.对各大银行贷款利率的影响 a.根据央行文件的规定，银行可执行5.51%或者上浮到6.12%。天津市工行、农行、中行、建行都表示执行的是央行规定的基准利率、即6.12%。只有交行和商业银行表示，对于优质客户以及风险较小的贷款项目将执行优惠利率，最低达到贷款利率5.51%。中德住房储蓄银行仍执行以往的贷款年利率，最低为3.3%。 占据本市住房贷款业务主导地位的建行表示该行在继续执行央行规定的同期同档次利率水平的基础上，各支行可以针对不同信用的贷款人、不同开发商项目采取

17、上下浮动政策，利率下浮幅度为10%。以5年以上贷款为例，建行的利率下限达到了5.51%。工行、中行与农行也表示采取同样比较灵活的贷款政策。 b.天津市住房公积金管理中心也正式对外宣布，根据央行调整商业银行住房信贷有关政策的通知，本市个人住房公积金贷款利率各档次均上调0.18个百分点。2.开发商方面的反应 天津乐康置业的陈起总经理表示，对于提高住房贷款利率，开发商已经有了一定的心理准备。他们目前最关心的是结合天津市场的土地政策、拆迁进度等具体情况，这比央行利率水平更能影响楼盘的开发销售进度。 对于此次央行政策能否有效地遏制炒房行为，许多开发商认为：相比之下，那些投资者更关心银行如何界定“第二套住

18、房”来限制贷款发放，以及遗产税、物业税的开征。毕竟对于大资金的炒房者来说，那些政策的施行比每月还款多支出百十元，以及提高一成首付款所带来的压力大得多。 3. 七部委意见对天津市商品房市场的销售进度没有明显影响 。 近期天津市有多个新楼盘进行产品展示。买主表示：买房不是为了短线炒作，主要是作为自用或长线出租。销售人员说，不仅已销售的产品没有“撤单”现象，还有许多购买一期产品的老顾客表达了购买二期产品的意向，销售进度非常理想。许多开发商则表示，此次七部委意见如同上次房地产信贷政策调整一样，对炒楼现象比较普遍的南方部分地区影响更多一些，而对天津市拆迁刚性需求拉动的房地产市场影响不是很大。 一些天津业

19、内人士对此的看法：国家的房产新政策主要目的是为了抑制投机性购房行为，与上海、温州、南京等长三角城市相比，天津楼市并非处于这次“调控风暴”的中心。对于天津这样一个购房以自住型需求为主的城市而言，“期房禁止转让”等新政的出台只是起到了一个警示作用。 天津经济正处在上升期，目前很多购房需求都是由新增人口所带来的自住需求，这一点和南方一些城市是有明显区别的。因此预计下半年天津楼市整体走势不会发生大的变化，房价大幅攀升的现象可能会得到抑制，但也不会出现大幅下跌的现象。 在市场的具体发展上，新政将会对天津未来一段时间产品供应类型、热点地块分布上产生一定影响。特别是首次对普通住宅进行了定义：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格比同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍要低。对容积率1.0的要求意味着低密度的联排别墅、独体别墅等产品供应将受到更加严格的限制，这将对市场供应结构产生一定影响；对单套建筑面积120平方米以下的要求则意味着中、小户型将获得更大的发展空间，这也表明管理部门将加大对普通居民购房的鼓励力度。当然，七部委的新政只是一个指导性政策，接下来各地政府肯定还会据此出台更详细的规定，而这些细则很可能是对需求与供应双管齐下。比如对低密度别墅的开发商和购买者施行重税，对中小户型的开发商和购买者则施行大幅优惠。