Centaline Consultants本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播雍景湾踩盘报告 Code of this report | 2© Copyright Centaline Group, 2010招商雍景湾招商雍景湾项目概况项目概况产品分析产品分析定位分析定位分析总结与思考总结与思考城市豪宅分析城市豪宅分析建筑分析建筑分析户型分析户型分析整体定位整体定位定位解析定位解析不足分析不足分析小结小结城市豪宅概念城市豪宅概念内因打造内因打造小结小结导入导入““微型微型””豪宅概念豪宅概念 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析定位分析产品分析产品分析5 5项目总结项目总结 Code of this report | 4© Copyright Centaline Group, 2010招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团开发商简介1 1所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值TOP10 、2011中国房地产可持续发展品牌典范 、第三届中国企业诚信榜¡±诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。
公司简介：公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称"招商地产"）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目招商观园曦城花园城雍景湾 Code of this report | 5© Copyright Centaline Group, 2010项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位处于蛇口中心区位项目区位2 2›位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁； ›四至：西面临四海公园、南北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚；›配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼 ；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院 、蛇口青少年活动中心 四海公园四海公园景园大厦景园大厦工业七路工业七路雍景湾雍景湾爱爱榕榕路路 Code of this report | 6© Copyright Centaline Group, 2010项目占地项目占地4.94.9万平米，总建面万平米，总建面12.312.3万平米，属于大型万平米，属于大型高层社区高层社区基本信息3 3建筑类别建筑类别塔楼、高层塔楼、高层物业类别物业类别高层住宅高层住宅占地面积占地面积49326㎡㎡总建筑面积总建筑面积123420㎡㎡项目特色项目特色国际化社区、地铁沿线国际化社区、地铁沿线所属片区所属片区蛇口片区蛇口片区户数户数共共10191019户户价格价格3 31000-1000-3500035000元元/ /㎡㎡ 容积率容积率2.66绿化率绿化率33.1% 车位车位共共1048个个本期户型本期户型50㎡㎡一房、一房、82㎡㎡两房、两房、88㎡㎡三房到三房到140㎡㎡四房四房装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费3.9元元/㎡㎡/月月开盘时间开盘时间2011年年6月月18日日楼层状况楼层状况7栋为栋为32层的住宅、层的住宅、1栋栋3层幼儿园、层幼儿园、1栋栋2层会所层会所开发商开发商深圳招商房地产有限公司深圳招商房地产有限公司物业公司物业公司招商局物业管理有限公司招商局物业管理有限公司 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析定位分析产品分析产品分析5 5总结与思考总结与思考 Code of this report | 8Part 2.1Part 2.1建筑分析 Code of this report | 9雍景湾雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与板楼朝向与正南夹角在正南夹角在20º~60º20º~60º之间，间距及采光得到极大优化之间，间距及采光得到极大优化建筑布局（1/2)1 1建筑布局：建筑布局：项目采用解构重组解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围围合式合式的建筑布局关系板楼朝向：板楼朝向：板楼与正南夹角2020º º~60~60º º之间，使得建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照朝向与日照的关系，节省土地节省土地。
住栋斜边设计：住栋斜边设计：采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象全板式住宅：全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线便捷楼道路线更能获得市场认可不足之处：不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式围合式，对组团内部降噪 1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋6C6C栋栋6B6B栋栋6A6A栋栋3 3栋栋幼儿园幼儿园北北南南西西东东会所会所 Code of this report | 10项目分南北两区项目分南北两区项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块设计亮点：设计亮点：①①U型下沉式市政路：型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔②②顶级的社区车库顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍③③人车分流：人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。
建筑布局（2/2)1 1不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够停车场，可能造成车位不够项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流 1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋6C6C栋栋6B6B栋栋6A6A栋栋3 3栋栋幼儿园幼儿园北北南南西西东东会所会所主入口主入口主出口主出口入口入口下下沉沉式式市市政政道道路路地下停车场地下停车场 Code of this report | 11会所：会所：面积为1500平米规划布局规划布局：ü首层为咖啡吧、红酒屋；ü二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动静相宜的功能布局设计理念：设计理念：ü居住美学，提升品味目前布局：目前布局：ü一楼为售楼中心ü二楼为样板间展示区会所布局2 2会所大门会所大门会客厅会客厅休闲椅休闲椅会所鸟瞰效果图会所鸟瞰效果图高级会所高级会所项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，功能布局丰富功能布局丰富 Code of this report | 12园林布局3 3园林风格：园林风格：泰式皇家园林园林面积：园林面积：约4.8万平米轴线设计：轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局景观视线通廊：景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。
细节处理：细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化内部配套：内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的儿童泳池，以及1000余平米的健身广场泰式皇家泰式皇家园林风格园林风格热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达10001000平米的平米的泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄 Code of this report | 13建筑建材4 4建筑风格：建筑风格：采用简约现代风格建筑立面：建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、暖灰色暖灰色为主调；阳台阳台：：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃窗：窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采用高档铝合金型材高档铝合金型材和铝合金铝合金low-elow-e中空玻璃中空玻璃，隔音隔热效果良好外墙：外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆预拌聚合物水泥砂浆防水，比普通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定，墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构部分框支剪力墙结构，更有利于抗震抗震，抵抗侧向风荷载抵抗侧向风荷载等屋面屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板外墙外墙玻璃玻璃架空层架空层外立面外立面项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次 Code of this report | 14解析与思考5 5布局亮点高档建材高级会所ü围合式布局，降低组团内部噪音ü全板式住宅，拥有日照、通风良好ü住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象ü下沉式市政道路Ø开发商通过产品布局、建筑用开发商通过产品布局、建筑用材等方式降低周边高层住宅及材等方式降低周边高层住宅及市政道路的不利影响市政道路的不利影响Ø利用围合式布局及住栋斜边设利用围合式布局及住栋斜边设计，来增加住宅舒适度及提升计，来增加住宅舒适度及提升整体建筑形态整体建筑形态ü咖啡吧、红酒屋；ü健身房、瑜伽室；ü布局动静相宜ü顶级社区车库设计ü高档铝合金型材及low-e玻璃ü防水、抗震外墙用料 高档豪宅形象高档豪宅形象不足之处：斜边单元噪音较高，视野受不足之处：斜边单元噪音较高，视野受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足周边高层楼盘遮挡，车位相对不足 Code of this report | 15Part 2.2Part 2.2户型分析 Code of this report | 16 户型分布1 1雍景湾户型主要以雍景湾户型主要以80-9080-90平米为主，采用端头大套型平米为主，采用端头大套型的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端不足之处：不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影响了室内视野开阔性，降低整体形象。
双拼后户型区间双拼后户型区间代表符合代表符合50-6050-60平米平米 80-9080-90平米平米 130-140130-140平米平米 140-180140-180平米平米 1 12 23 34 4项目亮点：项目亮点：采用端头大套型采用端头大套型的单元利用形式（ 7栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风好等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元优势产品形态：产品形态：包括50㎡一房，82㎡两房，88㎡三房，130㎡、140㎡、160㎡、180㎡四房等六大户型其中90㎡以下小户为精装修，其余为毛坯房目前项目推出1019套住宅和35套商业 1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋6C6C栋栋6B6B栋栋6A6A栋栋3 3栋栋幼儿园幼儿园北北南南西西东东会所会所2 22 22 23 33 33 34 44 44 43 33 32 22 22 21 11 12 24 44 44 4 Code of this report | 175252平平B B户型型一房一一房一厅，功能区，功能区齐全，配套两个阳台，全，配套两个阳台，通通风及采光效果好，但及采光效果好，但过道道较小，无玄小，无玄门优点优点ü配套两个阳台ü尺度合理ü采光足缺点缺点p没有入户玄关没有入户玄关，私密性差户型分析（1/4)2 2阳台阳台阳台阳台客厅客厅主卧主卧厨房厨房餐厅餐厅卫卫生生间间入口入口赠送凸窗赠送凸窗阳台阳台 Code of this report | 188585平平B B户型型两房两两房两厅，客，客厅面面宽4 4米，多阳台，两梯三米，多阳台，两梯三户，，卫生生间干湿分区，但没入干湿分区，但没入户玄关，私密性差玄关，私密性差优点优点ü2房可改三房ü客厅开间达4米ü阳台多，采光通风效果好缺点缺点p没有入户玄关没有入户玄关，私密性差户型分析（2/4)2 2阳台阳台露台露台阳阳台台阳台阳台客厅客厅主卧主卧厨房厨房餐厅餐厅次卧次卧卫生间卫生间入口入口户门户门阳台阳台客厅客厅 Code of this report | 198888平平AEAE户型型三房两三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三，南北朝向，多阳台，两梯三户，，但客但客厅进深深较深，采光不足深，采光不足优点优点ü南北朝向，南北朝向，户型方正户型方正ü多阳台多阳台，通风良好，，通风良好，ü私密性强，私密性强，动静分区合理动静分区合理ü两梯三户，配置较高两梯三户，配置较高缺点缺点p客厅进深较深，采光不足采光不足p视线受周边楼盘遮挡户型分析（3/4)2 2客厅客厅主卧主卧次卧次卧露台露台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台卫生间卫生间厨房厨房餐厅餐厅入口入口风向风向客厅客厅阳台阳台阳台视野阳台视野 Code of this report | 20双拼双拼157157平米的平米的CDCD户型户型，，两房四两房四厅两两卫，南北朝向，，南北朝向，多阳台，两梯两多阳台，两梯两户，但承重，但承重墙过多，多，视线受阻隔受阻隔优点优点ü南北朝向，赠送面积大ü多阳台，两梯两户两梯两户ü通风良好缺点缺点p卧室与卫生间集中在房间两端动静不分动静不分p承重墙过多承重墙过多，视线受阻隔户型分析（4/4)2 2露台露台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台客厅客厅厨厨房房卫生间卫生间主卧主卧卫卫生生间间客厅客厅主卧主卧厨厨房房餐厅餐厅餐厅餐厅入口入口承重墙承重墙赠送阳台赠送阳台赠送公摊赠送公摊 Code of this report | 21解析与思考3 350 - 60平米平米置业目的：首次置业，新婚房；要求侧重：满足基本住宅需求80 - 90平米平米置业目的：置业投资、学位房要求侧重：良好居住环境，注重地段与升值空间130 - 150平米平米置业目的：改善性住房要求侧重：注重生活品位、质量，三代同堂 雍景湾高层豪宅雍景湾高层豪宅ü多阳台，采光通风效果好ü端头大套型设计，赠送面积大ü全板式住宅，户梯比高面积大，功能区多面积大，功能区多 私密性高私密性高动静分布合理动静分布合理ü极大提升极大提升项目品质项目品质ü高附加值高附加值ü支撑产品支撑产品价值价值ü核心卖点核心卖点项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升，项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升，来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析定位分析产品分析产品分析5 5项目总结项目总结 Code of this report | 23Part 3.1Part 3.1整体定位 Code of this report | 24雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品类型配置产品整体定位（1/2）1 1Ø雍景湾是招商地产在蛇口区域打造的一个城市高端项目，并以区域价格标杆挤身于城市豪宅行列，产品价值已被市场接受，并受客户追捧；Ø在价格表现上，雍景湾以35000元/平米高于南山区新房均价27444元/平米，并远超全市成交均价16854元/平米，价格高于旁边景园项目86.14%。
Code of this report | 25蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目了项目““城市豪宅城市豪宅””的定位的定位整体定位（2/2）1 1蛇蛇口口区区域域城城市市配配套套产产品品打打造造蛇口区域规划蛇口区域规划Ø区域发展趋势Ø海上体验世界城市配套城市配套Ø自然资源Ø人文资源产品打造产品打造Ø大户产品Ø安防系统纬度纬度产品定位产品定位城市中央高层豪宅城市中央高层豪宅 Code of this report | 26Part 3.2Part 3.2定位解析 Code of this report | 27区域前景：区域前景：未来蛇口将以未来蛇口将以““一轴一心三核一轴一心三核””为理念为理念进行规划，政策利好催生区域价值进行规划，政策利好催生区域价值区域规划（1/2）1 1蛇口蛇口“一轴一心三核一轴一心三核”规划理念规划理念一轴：一轴：以南海大道为园区发展的主轴一心：一心：以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域三核：三核：以沿山、海上世界、太子湾为重点核心的三个产业发展的集聚区域和主要空间载体雍景湾雍景湾 Code of this report | 28片区升级：片区升级：招商地产以区域运营的角色，招商地产以区域运营的角色，600600亿资金亿资金再造蛇口，区域配套全面升级再造蛇口，区域配套全面升级区域规划（2/2）1 1海上世界效果图蛇口未来效果图邮轮母港效果图滨海休闲带图效果图 Code of this report | 29景观资源：景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、近观四海公园、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海景欣赏东南方向海景城市配套（1/4）2 2Ø雍景湾与四海公园仅一路之隔，城市绿肺价值凸显；Ø四海公园是蛇口最大的公园，以水面和大片浓密荔枝林为基调，点缀以中国传统的亭、榭、廊、桥、石、滩，形成具有浓郁民族风格的公众园林；Ø六A、六B栋高层单位可眺望大南山，视野宽广；Ø一、六、七栋栋高层单位向东南方向可欣赏湾区海景；三重三重景观景观 Code of this report | 30交通配套：交通配套：众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，六大主干道区内及区外交通网线成熟六大主干道区内及区外交通网线成熟 城市配套（2/4）2 2海月站海月站海厦站海厦站后后海海大大道道工业八路工业八路工业七路工业七路爱爱榕榕路路雍景湾雍景湾公交站点及线路公交站点及线路设有四海公园南、工业七路口、育才二中三个公交站点，有22路、70路等多达十余条公交线路经过；地铁地铁享有双地铁口配套，分别是地铁二号线的湾厦站和海月站。
主干道及港口主干道及港口Ø六条主干道：后海大道、工业八路、工业七路、公园北路南海大道；Ø双口岸：蛇口港、太子港Ø双客运站 Code of this report | 31生活配套：生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资片区中心地段，半小时生活圈，配套资源完善源完善城市配套（3/4）2 2海上世界主题街区海上体验馆蛇口国际学校蛇口沃尔玛蛇口体育中心 Code of this report | 32教育配套：教育配套：项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿园至高中，满足一站式教育需求园至高中，满足一站式教育需求城市配套（4/4）2 2育才二中育才二小QSI国际学校育才三幼东湾小学雍景湾雍景湾 Code of this report | 33产品体系：产品体系：知名开发商、前瞻理念规划和设计，以豪宅体系进行产品打造产品打造（1/2）3 3产品产品园林园林建筑建筑会所会所装修装修140-160平米奢华大户，南北通板楼两梯两户板楼设计，产品舒适度较好；泰式皇家园林风格，设置两大游泳池，并最大限度的大南山、四海公园等自然景观，形成双园林效果；建筑整体结合周边环境及景观布局需求，形成内敛有序的布局关系；外立面简约大气；外墙预拌聚合物水泥砂浆；立面以高档面砖为主，大量铺用高档石材；屋面采用30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板1500平米规模会所，设有红酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；豪宅豪宅体系体系高端高端产品产品产品档次产品档次 Code of this report | 34智能化及安防：智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则，实行可视话及红外监控管理产品打造（2/2）3 3Ø可视对讲系统Ø闭路监控系统Ø停车场管理系统Ø门禁管理系统Ø周界报警系统Ø无线巡更系统Ø背景音乐系统智能化系统智能化系统Ø在小区周边围墙设置红外对射探测器、摄像机；Ø小区内各主要入口处、车库等部位设置摄像设备，智能中心可随时查看现场情况；Ø在每栋单元设置可视对讲门禁系统、电梯内设置闭路监控电视系统；Ø在每户设置可视对讲安安防防系系统统 Code of this report | 35Part 3.3Part 3.3不足分析 Code of this report | 36产品配置：产品配置：产品线过长，以小面积产品为主力，建产品线过长，以小面积产品为主力，建筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象不足分析（1/2）4 4产品产品容积率容积率梯户比梯户比客户类别客户类别52-88平米小户产品共计512套，占比高达50%容积率为2.66，绿化率为33.1%两梯5户，两梯6户客户多数以刚需或初步改善性需求为主产品特性偏离豪宅驱动因素产品特性偏离豪宅驱动因素产品配置产品配置 Code of this report | 37周边环境：周边环境：街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林立，建筑密度高，影响居住舒适度立，建筑密度高，影响居住舒适度不足分析（2/2）4 4蛇口中队施工项目爱榕路景园大厦老社区主题店近海路荔林路 Code of this report | 38Part 3.4Part 3.4定位小结 Code of this report | 39区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点小结1 1区域规划区域规划城市配套城市配套产品打造产品打造Ø区域前景区域前景Ø片区升级片区升级Ø景观资源景观资源Ø交通配套交通配套Ø教育资源教育资源Ø生活配套生活配套Ø产品体系产品体系Ø智能化及安防智能化及安防地段型高端住宅地段型高端住宅占据城市资源占据城市资源提升产品附加值提升产品附加值不足点不足点Ø产品配置产品配置Ø周边环境周边环境高端住宅的不利因素高端住宅的不利因素城城市市资资源源型型高高密密度度豪豪宅宅 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析定位分析产品分析产品分析5 5项目总结项目总结 Code of this report | 41Part 4.1Part 4.1城市豪宅概念 Code of this report | 42© Copyright Centaline Group, 2010城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准基本概念1 1建筑面积140㎡以上高于同级地块均价的1.2倍条件一条件二条件三容积率1.0以下一般意义上的城市豪宅需满足以下至少一个条件标准标准品品牌牌地地段段产品产品品质品质配套配套及及服务服务•过硬的开发商品牌是保证项目成为豪宅的基础，也是产品品质的保证•地段是构成城市豪宅的核心支撑，从地段上来说，城市豪宅一般分布商务区或商务区周边 •包含建筑规划、产品设计、园林打造、公共空间的品质等•包括交通配套、生活配套、园林配套、社区文化等，同时过硬的后续服务也是豪宅品质的保证 Code of this report | 43© Copyright Centaline Group, 2010地段的不可复制性使其成为地段的不可复制性使其成为““压倒性压倒性””因素，城市豪因素，城市豪宅必须具备在地段上的优势宅必须具备在地段上的优势地段因素2 2深圳豪宅主要板块所处地段所处地段地段优势地段优势公园大地公园大地龙岗区中心龙岗区中心于龙岗四大主要中心于龙岗四大主要中心—行政中心、体育中心、行政中心、体育中心、高科产业中心与商业文化中心的中央地带，高科产业中心与商业文化中心的中央地带，配套齐全，发展空间大配套齐全，发展空间大中信红树湾中信红树湾深圳湾深圳湾拥有海景、高尔夫景等稀缺景观，周边配套拥有海景、高尔夫景等稀缺景观，周边配套齐全齐全波托菲诺波托菲诺华侨城华侨城是一个集文化、旅游、商务、娱乐、购物为是一个集文化、旅游、商务、娱乐、购物为一体一体,规模宏大的文化旅游区和生态居住区规模宏大的文化旅游区和生态居住区雍景湾雍景湾蛇口半岛蛇口半岛集配套、生态资源、教育资源为一体，拥有集配套、生态资源、教育资源为一体，拥有很大的发展潜力很大的发展潜力 Code of this report | 44© Copyright Centaline Group, 2010Part 4.2Part 4.2内因打造 Code of this report | 45© Copyright Centaline Group, 2010建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑风格1 1公园大地公园大地中信红树湾中信红树湾公园大地公园大地中信红树湾中信红树湾采用欧式简约风格，米色调，用蓝、红点缀坡顶，展现异国风情，总体形象大方、典雅中信红树湾采用澳洲建筑风格，风格独特，有较强标志性，有助于凸显豪宅气质 Code of this report | 46© Copyright Centaline Group, 2010中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用户型设计2 2四面通透性内庭院，将室外环境室内化，客户对室外景观资源进一步加深印象，空中院馆受到客户追捧景观厨房，功能空间，同时享受外界景观资源前后双阳台设置，景观通透性良好270°弧形阳台，完全展示外界山水资源 Code of this report | 47© Copyright Centaline Group, 2010红树西岸：打造五重安防系统红树西岸：打造五重安防系统物业管理3 3第五层防护第五层防护第五层防护第五层防护第二第二层防护层防护第第三三层防护层防护第第四四层防护层防护•小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；•大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；•电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；•每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；•户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器等一系列先进的户内报警系统； Code of this report | 48© Copyright Centaline Group, 2010香蜜湖香蜜湖1 1号：打造高档会所，配置恒温泳池号：打造高档会所，配置恒温泳池内部配套3 3会所大堂：进口大理石铺地，中心放射状的图案，白黑金色简洁的用色与图案处理，闪亮材质的运用，都有利于体现会所的尊贵感。
会所设施配置：会所内的泳池设计采用恒温泳池系统，热泵采用的是美国E-Tech品牌商用(水加热、除湿、空调三集一体)热泵 Code of this report | 49© Copyright Centaline Group, 2010Part 4.3Part 4.3小结 Code of this report | 50© Copyright Centaline Group, 2010在在KPIKPI体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准, ,但户但户型设计是最大的不足型设计是最大的不足雍景湾豪宅指标匹配1 1KPIKPI体系体系项目地段项目地段顶级规划顶级规划户型设计户型设计建筑风格建筑风格特色会所特色会所高新科技高新科技主力户型面积为：52㎡、82㎡、88㎡、140-180㎡140㎡以下的户型占据总户数的比例较重，偏离了城市豪宅的标准市政路的下沉处理保证了项目整体的完整性，但33%的绿化面积显得略低 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析3 32 21 1项目概况项目概况定位分析定位分析产品分析产品分析5 5项目总结项目总结 Code of this report | 52© Copyright Centaline Group, 2010在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优势明显，但其他指标上都略显不足势明显，但其他指标上都略显不足总结（1）1 1价值指标传统城市豪宅雍景湾项目总结项目地段位于中心城区，位于或靠近核心区，交通方便，周边有一定配套位于蛇口片区，为核心发展区，交通便利，拥有丰富的生活及教育配套符合指标稀缺资源拥有历史悠久的人文积淀区域，拥有全市独一无二的自然资源于深圳移民文化而言，具有较好的人文积淀，但缺乏独一无二的自然景观基本符合指标规划指标容积率不大于3，楼层不大于30容积率2.66，但楼层偏高基本符合指标建筑指标建筑风格体现尊贵感，建筑布局舒朗，强调对景观资源的占有建筑风格简约、典雅，但周边楼层对景观形成一定观赏阻碍不符合指标园林指标超过50%的绿化率；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模主题园林仅有33%的绿化率，但超大园林泳池及活动广场有所弥补不符合指标配套指标特色高会所；精品商业拥有特色美学高所符合指标户型指标户型基本>140㎡，梯户比低140㎡一下户型占总数50%以上不符合指标 Code of this report | 53© Copyright Centaline Group, 2010导入导入““微型微型””城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新型豪宅型豪宅总结（2）1 1优势及不足优势及不足核心驱动因素核心驱动因素地段地段项目规划项目规划产品打造产品打造房价房价• 地段优势明显• 周边配套齐全• 交通便利•拥有独有的片区资源，如教育资源•规划合理，追求高于周边楼盘的标准•容积率及建筑密度略高于传统豪宅•追求内部配套• 高于同类片区的项目• 户型面积的控制降低了住房总价•满足了对生活品质最求较高，但无法购置传统豪宅的年轻消费者•无法满足对豪宅追求很高的顶级消费者•有效得实现了开发商的利润最大化，加快资金回流• 户型打造符合中高端用户，受众面较广• 建筑、园林等设计追求高标准打造打造“微型微型”城市豪宅的关键因素城市豪宅的关键因素 Code of this report | 54© Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day! 。