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1、 第三章第三章第三章第三章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理Shanghai Technical College of Urban Management上海城市管理职业技术学院上海城市管理职业技术学院第一节第一节 建设单位必须做的工作建设单位必须做的工作一、提出划分物业管理区域的要求一、提出划分物业管理区域的要求二、制定业主临时公约及房屋使用说明书二、制定业主临时公约及房屋使用说明书三、选聘物业管理企业三、选聘物业管理企业四、签订前期物业服务合同四、签订前期物业服务合同五、配置物业管理用房五、配置物业管理用房承承 诺诺 书书 本人（单位）已详细阅读并理解建设单位 制定的业主临时
2、公约，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书 购房人签章 年 月 日房屋使用说明书基本内容： 1.开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位名称； 2.建筑结构类型，承重墙体平面布置说明； 3.自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通风等设施容量、配置、管线走向的说明； 4.有关设施安装预留位置的说明，安装的注意事项； 5.门、窗类型，使用注意事项；6.配电负荷说明； 7.装饰装修注意事项； 8.房屋公用面积使用规定说明； 9.房屋外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明； 10.小区公用设施使用、维护等说明。四、签订前期物业服务合同四、签订前期物业服务合同(一)
3、、前期物业服务合同订立的原则(二)、前期物业服务合同的性质(三)、前期物业服务合同主要内容第二节第二节 受聘的物业管理企业必须做的工作受聘的物业管理企业必须做的工作一、组建项目物业管理处（部）一、组建项目物业管理处（部）(一)小区经理必备知识和能力 (二)小区经理、管理员应取得岗位资质1.小区经理必备知识 （1）了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识； （2）熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理规定，收费定价规定等； （3）掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和安全管理的基本知识； （4）掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准； （5）掌握房屋结构、设备、设
4、施等修缮（维护）的基本知识； （6）掌握有关计算机应用知识。2.小区经理必备能力（1）具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；（2）具有制定工作计划，并组织实施的能力；（3）具有及时处理房屋、设备、设施的抢救排险和火警救护等突发事件能力；（4）具有宣传教育、组织各类物业管理活动及处理一般矛盾的能力；（5）具有处理物业管理专项业务并能与相关机构协调的能力；（6）具有熟练应用计算机进行管理的能力。二、制定落实物业管理方案二、制定落实物业管理方案（一）物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况；（二）物业管理服务的理念 （三）物业管理服务的内容 （四）物业服务的质量 三、制定企业内部管理制
5、度三、制定企业内部管理制度（一）目标责任制度1.含义 所谓目标责任，就是物业管理企业管理层、管理服务层等共同制定经营管理服务目标，使人人从中受到激励，使企业成员通过自我控制，独立自主地为完成企业目标承担自己相应责任。2.内容 （1）经营规模目标（2）经营效益目标 （3）规模、效益总目标自上而下向各部门、管理处等层层展开 （二）岗位责任制度1.含义 所谓岗位责任，是指物业管理企业因经营管理服务需要制定明确的设置岗位，由岗位设定人员，人员工作责任内容，及其相应的利益和必须承担的责任等的制度。2.制定的原则（1）目标和要求是一致的（2）结合物业管理企业本身的经营方向、经营要求制定（3）根据物业管理区
6、域房屋建筑及相关的设施、设备和场地的具体情况来制定 3.类别 （1）管理处经理（主任）岗位责任制度（2）管理员、管理服务人员岗位责任制度（三）财务管理制度 1.财务部门的设立，人员编制，人员岗位职责2.企业内部各项成本、费用收支审核规定 3.物业管理企业财务预算规定 4.财务分析有关规定 5.物业服务收费采用酬金制形式的 第三节第三节 前期物业管理服务的主要内容前期物业管理服务的主要内容一、做好物业查验工作、做好物业查验工作（一）承接查验的性质和依据（二）物业承接验收标准（三）承接验收的程序（四）承接验收的意义（五）、承接查验中发生问题处理方式二、楼宇入伙二、楼宇入伙（一）楼宇入伙的概念 （二）楼宇入伙时，物业管理企业必须做的工作（三）楼宇入伙的一般程序（四）楼宇入伙中必须注意的几个事项（五）入住通知书、交付使用书、业主情况表等文件三、装饰装修管理三、装饰装修管理（一）装饰装修行为有关问题界定（二）物业管理企业在装饰装修管理中做的工作
