《11月上饶中航城项目二三期产品定位报告80p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《11月上饶中航城项目二三期产品定位报告80p（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告衅啡详希饮付杏由荧制蚤动卧逼抖笔榆讹处瘦影桩患龟帘封泉绚耿矢湍演2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2上饶中航地产需要保证项目客群的成长性；需要保证项目价值的成长性；基于大盘开发的思考客群的成长性要求产品面的拓宽；价值的成长性要求引擎的不断导入；装恭厦船贬臻予酷旱冒擞趾低即残丘始承赛跋宜硝地藻甘即君盟更越宾惨2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p3上饶中航地产第一部分 定位前审视鳞硒俏修谱印菠宇刮
2、认症隋夹吸池跨阅扁运橡必吟拯浓哟点驹成栅醛惋泣2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p4上饶中航地产“五片区、两组团、复合中心五片区、两组团、复合中心”旭日片区旭日片区三江片区三江片区城东片区城东片区带湖片区带湖片区水南组团水南组团中心片区中心片区资料来源：上饶市规划局五片区：五片区：信江北岸的老城带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。两组团：两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。复合中心：复合中心：城市中心“三心并一心”，形成复合中心，由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城带湖片区的商业服务
3、中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施呈“Y”字型布局。各片区、组团之间由绿带、河流和各片区、组团之间由绿带、河流和城市重大设施分隔。城市重大设施分隔。相邻片区或组团之间有两条以上的联系通道，各片区、组团内就业岗位和生活居住相对平衡，功能各有侧重。老城片区老城片区罗桥组团罗桥组团城市格局远离城市中心，自成板块愈绅愈奔庆污妥硒件燃相催莱埋焕毒耽磁鸿轰稗又眠滨拥撩误说饮玲貌胺2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p5上饶中航地产本项目本项目政务中心板块政务中心板块33003300元元/ /平米平米城东板块：
4、城东板块：35003500元元/ /平米平米旭日片区旭日片区（上饶县）（上饶县）22902290元元/ /平米平米带湖板块带湖板块21712171元元/ /平米平米（老城）市中心板块（老城）市中心板块39333933元元/ /平米平米三江板块三江板块26602660元元/ /平米平米水南街板块水南街板块27242724元元/ /平米平米开发区开发区（1）老城地区：）老城地区：功能疏解、人口疏散。（2）带湖地区：）带湖地区：设施配套、吸纳人口。（3）中心片区：）中心片区：极化发展、集中高效。（4）旭日片区：）旭日片区：互动发展、融入城区。（5）城东片区：）城东片区：完善配套、紧联主城。（6）三江
5、片区：）三江片区：一江两岸、做出特色。（7）水南组团：）水南组团：绿色背景、做好减法。（8）罗桥组团：）罗桥组团：适当发展、独立配套。地产格局本板块属于城市热点板块癌妄氏裳伐烙朋釉瓦缴斩泉仰祷戒短葬佐氖骋司茫锦拳圣胀痉浑幂电久短2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p6上饶中航地产板块名称板块名称板块特征描述板块特征描述市中心板块市中心板块u传统市中心，配套成熟；u供应量少，均价约在4000元，部分项目约4300-5000元；u在城市功能划分上定义为“功能疏解、人口疏散”； 城东板块城东板块u依靠集中市场形成的规模居住区；
6、u依托市场的商品中转功能，辐射周边乡县，规划定位为完善配套，紧联主城；u整体（含别墅）均价约在3500元，公寓实际成交价约在3300元左右；带湖板块带湖板块u首批承担市中心人口疏散的板块，在配套上承担主城配套分解的功能；u配套将逐渐得到完善，供应量较大，整体均价约2200元；政务中心板政务中心板块块u市政府重点打造的政务新区，可能是未来住宅供应的主要方向；u相关公务员、事业单位职员成为该区域首期导入人口；u依托政府强大的影响力，对周边乡县的号召力较大，均价约3300元；旭日板块旭日板块（上饶县）（上饶县）u原本的上饶县承担起工业园区的功能，人口导入较多，住宅供应量较大；u原始居民较少，由于政务
7、新区的新建，在一定程度上决定了上饶县与信州区（上饶市）的快速融合，整体成交均价约2290元；三江片区三江片区u城市发展最为落后的区域，工业污染较为重的区域，尚未正式开始开发；u房地产发展不成熟，但是与主城联系较为紧密，整体均价约2660元；水南街板块水南街板块u与主城联系紧密，生活配套较为完善；u地块狭小，供应量少，均价约2700元；地产格局板块支撑点与发展点明晰启缕言彩遵乌贯晌仑阶凳姻邪缆舞余液碑样兰敦浴案梨笨堰查镰罢柔碘说2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p7上饶中航地产 城东片区规划结构为“一心、一带、两副、两区
8、、六轴”，位于紫阳大道以东，信江以北，饶北河以西，是集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。 由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。尚人居中心。高铁新城规划高铁新城规划项目地块项目地块项目地块项目地块u项目地处城东版块，本版块定位为城市高尚居住区，是政府规划的上饶城市未来CLD；u随着板块开发的逐步深入，板块价值将会得到很大的提升；板块规划上饶未来城市CLD俐燎狭殴沿颠苍粪伊沾闷程诬让石于展邑蜀蚂梳身塌哪
9、句楷嫉牛狱十桶氢2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p8上饶中航地产板块定位：集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。 由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。板块规划高铁概念成为板块最有力的“引擎”京沪高铁简介 京沪高速铁路于2008年4月18日开工，从北京南站出发终止于上海虹桥站，建成后北京和上海之间的往来时间缩短到5小时内。纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。墒洛旅试
10、汪滑嫌锋墩吱与藕仅啪贾鬼赊栅肪烈鹏审钦量镶霹各斤源空崖贡2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p9上饶中航地产91 1 期期（7#7#地块）地块）2 2 期期（10#10#地块）地块）3 3 期期（8#8#地块）地块）4 4 期期（5#5#地块）地块）经济指标经济指标一期一期二期二期三期三期四期四期合计合计占地面积（）864131683895624797569408618建筑面积（）143600178943105745176428604716产品类型花园洋房、高层、小高层待定待定待定待定容 积 率1.481.061.881
11、.81.48总 户 数（住 宅）721待定待定待定待定总体车位503待定待定待定待定1.本次定位是针对10#、8#地块，整体定位盘量约28.5万方，一期总量约15万方；2.其中10#地块包含项目最优势资源，属于项目核心价值地块；项目规划盘量大，后期约46万方盘量澡颈喀筋辆溺巍姨几筑崩殃犀签廊友悸敢咋烂衙杭仟悍党障鲤蓉灾扛路愧2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p10上饶中航地产中航城中航城-60-60万方万方 TOD TOD国际都市综合体国际都市综合体板块内最大的房地产开发项目本项目的开发本身已经成为板块发展的重要一部分
12、本项目的整体定位为“国际都市综合体”的概念板块领导地位得到确立整体定位都市综合体靡琵串宿历好柑责迹谬李厉洼饱元约咽灿涝瞎猫蟹园呢魏挝例崔窜雇窜尉2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p11上饶中航地产五五星星级级酒酒店店小小高高层层高高层层花花园园洋洋房房一期整体鸟瞰图一期整体鸟瞰图 项目一期规划总建面14.36万方，共721套房源，产品包括地中海风格花园洋房、高层和小高层，以优以优势产品线实现对板块市场的全覆盖，掠取市场份额势产品线实现对板块市场的全覆盖，掠取市场份额； 南区与北区之间规划一条风情商业街，地块东南角规划五
13、星级酒店格兰云天，打造丰富、高端的打造丰富、高端的生活配套，取得竞争优势生活配套，取得竞争优势。一期规划次价值地块，启动区屠戒猎吮敏昧蚂禁刘陆效睛捡豪露勺腺播柞旋增爹店鸳框勃促肋只孔宦坦2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p12上饶中航地产一期产品以小高层、高层为主，多层为辅面积段面积段（）（）花园洋房花园洋房（套）（套）高层高层（套）（套）小高层小高层（套）（套）合计合计配比配比80-10080-10018628816816823.70%23.70%112-128112-12846617618318325.80%25.
14、80%138-155138-155526115827127138.30%38.30%158-179158-17936434747410.50%10.50%206-226206-22684012121.70%1.70%合计合计160160192192356356708708100%100%23%23%27%27%50%50%100%100%户型面积覆盖较广，基本以经济型户型为主；物业形态涵盖高层、小高层、高层。以小高层、高层为主；花园洋房面积覆盖较广，面积段分布较为平均；侍铆黔骑瓷拧哆碎麓袍奔清吉谍蒸顺仕宫辰梯碘央坷史袍驰掩得溢严子远2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p201
15、0年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p13上饶中航地产户型面积：160.65户型面积：138.7一期户型花园洋房户型比较领先享甩歪荐绎藤硼洲视结钦但晓酗军臆痊哑堰相棋贺肯蹲粒酸怨欢素烘彝朋2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p14上饶中航地产户型面积：87.6一期户型花园洋房赠送面积较多u花园洋房基本保证有露台、入户花园、飘窗等等赠送面积保证本产品的价值点；u一层产品有南北双向入户，并且赠送较大的私家花园；u能够保证每个户型的南北通透性；辊岂徒窒惩旷丈沼毡遮对卤菲炽诺酥阁朔弗姜又踪敢陀掘涩廓斥琅肆腹阵2010
16、年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p15上饶中航地产户型面积：138.6一期户型高层户型蜘灼罢选袜凋颊图逊览徊搪奄头捆熄放燃腻企粪辗等宅尹攒渤情聚乔炎轻2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p16上饶中航地产户型面积：84.55一期户型高层户型应索丈汐室帝雇溉寿可栋褒叙贼弹臂彻鲸廷飞冯衷产捧腊偷钒配测穿孽盅2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p17上饶中航地产一期户型总结u花园洋房通
17、过赠送露台、入户花园、飘窗等等方式构建独有的价值点；u高层、小高层户型通过空中庭园、飘窗、阳台等等方式构建的价值点；u基本能保证户型的南北通透，功能安排合理；本项目一期户型属于市场成熟产品丙盆磕凌憾美氨爸凳很绞羽狡陵冀厄轿跟社放选贡瞄慎舌洁粳渍翅俐辙蛮2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p18上饶中航地产紫阳公园紫阳明星广场紫阳明星广场紫阳名邸紫阳名邸清林桃花源清林桃花源中央公园中央公园恒隆广场恒隆广场紫阳华庭紫阳华庭亿升滨江亿升滨江中航城中航城米兰春天米兰春天秀水园秀水园东湖花园东湖花园永隆商贸城佳利商贸城板块市场板块
18、内竞争激烈，同质化严重擞添授剥迎烹突戊吹佐侮煎甜蒜缚残锄疮广惕唐拱舒黑格耙掇征哈愁跃险2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p19上饶中航地产序序号号区域区域商品房商品房（套）（套）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）政策住房政策住房（套）（套）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）1老城区3850411280102带湖片区167801684230333中心区104001021790144城东片区7340713450275三江片区4350432430196水南片区38303838037旭日片区850084204016
19、8经济开发区642061-合计6147060815600122板块市场未来板块内规划内供应量较大随着高铁新城可能出台的规划，可以预见未来板块将会有较大规模的土地出让，形成较大的竞争；驰耙枝漳刽芯搞局窝盾治拇泌寅匠帘苹打潍罩望镣监磕金股妙渍措泵俘饱2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p20上饶中航地产u板块未来成长性较强；u本项目体量较大，开发周期较长；u一期产品在户型上取得一定的突破；u可以预见未来竞争较为激烈；腑翅俺蚤剃旅佃侠粥豺拎棵毁腕厌闯棒天玉测幻柏冲徊夯处毋庞湾狼陇闸2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位
20、报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p21上饶中航地产第二部分 市场分析长屉囤侨亩沽女昌屁昧加缴按辗若雅揉耻蓖沦毁谤蕾咯摘桂兴涸撕销死熊2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p22上饶中航地产 市场成交总量4-5月份有一定下挫，6月份开始回升，8-9月份再次回落，十月大幅增加到峰值618套；而价格总体维持小幅上升态势，8月份受成交大量非住宅商品房影响出现较大增幅，城市月均成交套数上升为448套，套均面积为118 。2010年1-10月份商品房市场月度成交情况月份12345678910合计合计销售
21、面积()25727275646722659381391465349063518572014892280828523003523003销售金额(万元)759582071897417609120441706719750202471545325511162456162456销售价格(元/2952.152977.432822.422965.433076.693190.693109.363539.543158.63156.213106.223106.22销售套数(套)20722659948431056253452843161844794479(数据来源：上饶市房管局)二次市调发现，十月假期大量在外工作人
22、员回饶购房，加之开发商促销，促成成交八月大量非住宅商品房成交，推高整体商品房市场价格筐婉踩知弱测牌扒酗恍伞漂烙甄诵赠夏谱已毖弹各空凹耗叼奔茁贺烈么阔2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p23上饶中航地产中高档物业价格表现项目名称项目名称项目地址项目地址物业类型物业类型 销售均价（元销售均价（元/ /）7 7月份价格月份价格（元（元/ /）价格涨幅价格涨幅加价幅度加价幅度公园道1号上饶市凤凰大道市民公园旁（新市政府）高层440041003007.3%中央公园信州区五三大道延伸段北侧高层450041004009.8%米兰春天
23、信州区凤凰大道99号高层、小高层4300390040010.3%奥城国际花园三清山大道316号（交警大队西）花园洋房、小高层3900（另悉，项目将于11月份涨价150元/）37002005.4%桃花源紫阳大道与吉阳路交汇处多层、小高层42003700（多层）50013.5%滨江御景槠溪北路与滨江路花园洋房、联排别墅5000未推-(数据来源：上饶市调踩盘)l第二次调研发现，上饶房地产市场受房产新政影响较小，总体市场成交价格依然稳中有升；l几个代表性项目销售均价相比7月份都有较大幅度的抬高，大多增至4000元以上：单价普遍加价200-500元，增幅5%-13%不等，因产品差异而产生的加价幅度最为明
24、显 。价格成长性较高，城市地产价格可以预见的是将会步入较快的成长空间赚辕咽平嘘疚陷向妮镁咖有坎己承兵瞳辗黍令蓄惫昭芹凶帮泰亡骨芜导菇2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p24上饶中航地产面积供应特征： 111-150 占到市场供应超过70%，尤其是130-150 房源超过40%，70方以下、90-110、151-170方户型稀缺；户型供应特征：三房房源超过市场供应量的70%，一房、二房户型相对稀缺；数据来源：当前市场销售的主流项目中央公园、九州奥城、公园道1号、江岸首府、凯旋门、紫阳华庭、桃花源、秀水园、米兰春天、滨江御
25、景等市场供应特征各面积段供应情况各户型供应情况 当前城市供应以111-150方面积段和三房户型为主，91-110方和151-170方面积段稀缺，一房和二房户型产品稀缺。紊袜逃篙粪脑陛乞青孪贸皋兢案搓艘儒南削院久嗓遣屹仰蔡彦姓辅贿披湃2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p25上饶中航地产市场需求特征各户型去化情况各面积段去化情况成交面积特征：150-170平米大户型、70-90平米经济型户型成交率最为明显；130-150平米成交率接近70%，这与这部分房源供应量大有关；成交户型特征：两房的成交率高于三房，首次置业需求凸显，
26、而一房户型去化率最低，投资性需求较小； 市场需求以70-90方、150-170方面积段和二房户型的成交率最为明显；130-150方面积段和三房户型成交率较低。坐站胆赤纬惮票膊肚莱痰梭扎汇雀推训糙拐妈哑誊氢祝矮默坡剃花辣厦蚕2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p26上饶中航地产编号编号项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面推出套数推出套数 去化套数去化套数 销售均价销售均价主力户型主力户型开盘日期开盘日期去化率去化率1公园道1号高层公寓60万方467467440090-150两房、三房10.07.032九州奥城花园洋
27、房、小高层公寓20万方1010817390090-150两房、三房08年9月首次开盘81%3米兰春天高层、小高层、单身公寓22万方897464430090-150二、三、四房10年10月新推房源稀释去化率52%4中央公园高层公寓16万方14101134450090-2002008年11月80%5紫阳华庭多层、高层、小高层公寓 96539 6003164100132-180三房、四房08年初53%6月泉花城多层、小高层公寓17万方896653380087-137两房、三房06年73%7紫阳名邸高层公寓57416365250390080-150两房、三房2008年6月68%8桃花源多层、小高层公寓
28、21万方6713774200120-140三房10.0356%9亿升广场高层、商住楼10万方518347460067%10秀水园高层、小高层、多层公寓312256330090-130两房、三房10年初82%11龙华凤凰城高层、小高层、多层10万方414335370090-140两房、三房08年81%12天一尊邸高层、小高层公寓 387602909476300080-150两房、三房、四房09年初52%13恒隆广场高层公寓44473206164360096-136两房、三房09年80%市场竞争分析市场主要项目概览：市场主要项目概览：当前上饶房地产市场总体供应量较大，去化情况良好，价格因产品品质差
29、异而存在较大差距，市场供应以高层和小高层产品为主，同类产品竞争激烈，随着城市化进程的加快，向高发展是未来趋势，在户型方面，以130-150方、三房的大户型为主，同类户型之间亦存在激烈竞争。 目前市场供应以高层、小高层为主，多层洋房较少，别墅类产品属于稀缺类产品(数据来源：上饶市调踩盘)洛焕堤遮辙揪摩淮止萄挖淹暮及祷痔降夫肋杂遏孵啄憾洗挂视惋禹旭店罗2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p27上饶中航地产27项目名称项目名称项目地址项目地址物业类型物业类型近期动态近期动态公园道1号上饶市凤凰大道市民公园旁（新市政府）高层7月
30、3日首次开盘，销售火爆，后续推出8#楼也已售罄，目前剩余3、5、7#楼约200套房源元旦期间推出中央公园信州区五三大道延伸段北侧高层09年12月份推出二期391套高层公寓，剩余132套，月均去化29套，去化速度一般，1#楼王推出时间未定米兰春天信州区凤凰大道99号高层、小高层9月21日米兰春天开盘，推出16#、18#、20#楼约260套高层和小高层房源，以及21#楼168套单身公寓，去化情况一般，奥城国际花园三清山大道316号（交警大队西）花园洋房、小高层9月份九州奥城三期“百合园”组团陆续推出，共268套花园洋房产品，去化情况良好桃花源紫阳大道与吉阳路交汇处多层、小高层10月1日清林桃花源项
31、目开盘，推出小高层产品，去化情况一般滨江御景槠溪北路与滨江路花园洋房、联排别墅目前发售VIP卡，预计12月初开盘，排屋别墅230万/套，持有VIP卡客户销售优先选房、购10万（20万）抵1万（2万）优惠1.高层和小高层产品是主流，项目众多，购房消费呈现大众化。2.尽管客户有“电梯故障”与“公摊面积大”等方面的担忧，高层与小高层产品的市场去化表现并无明显差别，可以通过产品营造与市场营销方法淡化市场顾虑；3.花园洋房比较稀缺，主要分布在少数几个较高档次项目，市场销售表现强劲，购房消费呈现高端化。竞争分析竞争个案动态高层、小高层产品是市场供应主流，属大众化销售品；而代表高端消费潮流的花高层、小高层产
32、品是市场供应主流，属大众化销售品；而代表高端消费潮流的花园洋房产品比较稀缺。园洋房产品比较稀缺。缩旨尤霞景抉龙矛癌均彩享吕渍靴滥裂俯笼侥砾沸肤励解谣姥歉疮杏链两2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p28上饶中航地产 考察近期开盘的竞争个案市场成交表现，中高档物业总体去化水平良好，成交率多在中高档物业总体去化水平良好，成交率多在70%70%以上以上，处于新市政规划区的公园道1号和九州奥城成交最为突出。 1.中高档项目的房源中，高层所占的比例更高一些； 2.分析各个项目的内部成交差异，去化率与户型面积大小呈现一定的反比例关系
33、，较小户型面积去化率更高一些。 一方面表示上饶房地产市场价格敏感度较高，市场更青睐总价低的房源； 另一方面说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例增大。项目名称 物业类型 开盘日期户型面积（）推出套数成交套数去化率滨江御景联排预计12月初开盘30055花园洋房119-145170中央公园高层2009.1292575087.72%132906370%1421147263.16%175342882.35%200964647.92%桃花源多层2010.0490201155%122201995%小高层2010.10.0112748510.42%1324812.08%1383638.
34、33%200400%公园道1号高层2010.07.0386-96646296.88%115-1229898100.00%125-135106106100.00%140-151888394.32%九州奥城花园洋房2010.01871212100%118363494.44%125745270.27%1351087266.67%小高层138424095.24%米兰春天小高层2009.12131-135393897.44%高层141-14520715976.81%竞争分析竞争个案市场成交表现注：数据来源于上饶房管局网站，受网上备案速度影响，实际成交略大于统计数据 高品项目受到市场的高度关注（如公园道1
35、号），经济型户型受到市场的追捧，去化率较高；锡流推刷威努杭芍榨寒仿嘱渣缀俄粘抿统挛辐帮蝗姿组母绕旨雌毖族榔银2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p29上饶中航地产客户分析当前客户研判1、区域房地产客户的组成：政府管理层公务员，以市区、周边县城以及辖镇政府机关、事业单位为主； 企业主、企业高管，以市区、广丰、铅山、玉山、横峰等经济重镇及园区； 企事业单位中层管理人群，以金融、通讯、水电、交通、教育、医疗为主； 上饶市区和周边县镇个体工商户、自由职业人以及来往沿海经商人士；2、上饶目前房地产市场的发展，是城市改善型置业得到大
36、量的消耗，属于“卖一套、少一个”的客户群体；3、城市化进程中的乡镇进城及产业导入人口将会成为未来置业的主要客户群体，由于口碑传播的效应，他们属于“卖一套、多一个”的客户群体； 目前市场客源以市区改善型客户为主，县镇进城置业客户及在外工作回饶置业客户比重逐渐增加，客源结构发生改变。注：一期市调结论 结合竞争个案的成交表现，较小户型面积去化率更高一些，说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例增加。擦绕派此铱德灿帐庄析赣勾瘟耳蒙内琢拒邑哗诞袍惰较钦瞎声鸵慈沙喊秩2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p30上饶
37、中航地产1.1.县镇进城置业客户县镇进城置业客户l作为主动城市化的一种形态，他们大多受到城市优越的生活和工作条件所吸引，或因子女求学而选择学区房，或因经商需要，选择靠近综合市场的商品房。l这部分人大部分已经成家立业，年龄在30-45岁之间，具有一定的人生阅历和见识，经济条件较好，追求安逸、舒适的生活环境，偏向市区繁华地段，或有较好配套资源区域，对产品品质要求不高，偏向电梯房（高层和小高层），例如广丰县客户。2.2.在外工作回饶置业客户在外工作回饶置业客户l此次调研发现十一长假期间有很多在上海、广州等长三角与珠三角城市工作的上饶人回饶买房置业，一定程度上促成十月份市场整体成交量的飞升。l这部分客
38、户大多来至上饶下属县乡，在上海、广州、南昌等发达城市工作，年龄在22-30岁之间，面临结婚、安家、理财（投资保值）等问题，他们收入水平有限，难以支付大城市高昂的房价，选择回饶置业。l他们接受了大城市很多先进的新潮思想和生活理念，有自己的追求，独立、自主是他们的标杆：习惯了高楼广厦里的生活，偏好高层产品；对产品品质要求很高，包括良好的社区景观，而对地段区位没什么要求；有限的支付能力使得他们购房更重视总价而相对弱视单价，偏向购买小户型产品。客源补充分析 客户结构开始发生改变，县镇进城改善型置业群体增加，年轻的、更有想法的首次置业群体开始崛起央芋腥让晶止隐尹讥步雍翻椒拨屈澎兆蹬限竖表稿逞讨篓便疮哉辱
39、胖驹掀2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p31上饶中航地产客户问卷调研2010年6月，针对中航城的品牌及产品，在上饶开展了问卷调研，测试品牌在上饶市民中的认知度、美誉度及其相关看法和建议，进一步深入了解、测试项目在上饶的认知情况、品牌接受度、品牌溢价以及客群消费习惯特征等，为后续营销提供必要策略完善依据。16.13%30.11%7.53%6.45%19.35%3.23%17.20%05%10%15%20%25%30%35.%首次置业居住 改善居住条件 用于出租业务经营需要投资升值度假使用其它（请注明）改善居住条件、首次
40、置业居住、投资升值占比较高，其中改善居住条件所占比例最高（占比30.11%），用于度假使用比例最小（占比3.23%）。置业目的观点：在严厉的新政措施下，上饶客群置业目的以首次置业和改善型居住居多，在负利率时代与通货膨胀预期下，同时兼顾保值增值的投资需求。幸锯芳瞧舆桅棕炳搬绝筛证娠派炸妖冬雄枯技帜奎哆盼据分膝现评擦伟蚂2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p32上饶中航地产32第三部分 二期产品发展建议使靖昌卢饶屁孰涸颊仍钎辆颈帛逻垢笼燥浚岛瑶屡邓寅吗初琅鳞绚芋约戍2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p20
41、10年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p33上饶中航地产产品定位关系推导产品定位关系推导产品定位关系推导产品定位关系推导推导逻辑推导逻辑推导逻辑推导逻辑项目分析客源分析竞争分析市场分析产品定位产品定位THREE基于当前市场表现、项目本身、竞争表现和客源属性四个基本面的产品定位推导基于当前市场表现、项目本身、竞争表现和客源属性四个基本面的产品定位推导兄旗却陨掖凝尊阻爪徊帐最娩摈校场宫疚据帖五川榨镜砂挤碴赌氢减俘阮2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p34上饶中航地产产品点归纳产品点归纳结论1.城东版块定位为高尚
42、居住区，是政府规划的上饶城市未来CLD，项目处于板块启动区，市场发展潜力巨大。结论2.板块市场房地产项目众多，竞争激烈；板块内配套条件较差，居住条件不成熟，通过打造完善、高端的生活配套，可以取得市场竞争优势。结论3.作为一个60万方的大项目，处于上饶城市房地产市场领导者地位，所考虑的是如何取得市场绝对领先与控制，同时还兼具对市场发展起到带头促进作用社会效益。结论4.一期配套先行，抢占市场先机，取得竞争优势；产品线组合，抢夺市场份额；户型创新，强化竞争优势，但过多的户型设置，分散了客群。结论5.国家加强房地产调控，限制投资性购房和多套购房，地方政府政策放行，房地产市场受调控政策影响不大。结论 6
43、.房地产市场运行情况总体向上发展，市场价格稳中有升，中高档物业价格增幅更大。结论7.当前城市供应以111-150方面积段和三房户型为主，91-110方和151-170方面积段稀缺，一房和二房户型产品稀缺。结论8.市场需求以70-90方、150-170方面积段和二房户型的成交率最明显；130-150方面积段和三房户型成交率较低产品点三：产品点三：市场稳步发展，价格上升，市场稳步发展，价格上升， 为项目提为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。发展潮流。产品点一：产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户提高产品品质，通过一流的建筑、户
44、型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额产品点二：产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创新，实现人无我有，保证项目的市场通过产品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；领导者地位； 基本面基本面 结论结论 产品点产品点 市场市场项目项目产品点四：产品点四： 当前市场供应稀缺，但成交率较高的当前市场供应稀缺，但成交率较高的产品户型面积段作为户型发展的基础；结合未来产品户型面积段作为户型发展的基础；结合未来市场的变化方向
45、，选择最具竞争力的户型组合。市场的变化方向，选择最具竞争力的户型组合。踊诀惠淬邯肯宠虽烃偶泳痉越毙赊撤蚊均讶讹登断鼎猎葛妮娜勺斋剥融槽2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p35上饶中航地产结论14.县镇进城改善型置业群体增加、在外工作回绕置业客群开始成长，进一步改变客源结构，年轻的、有品位的、向往高品质生活的客户属性，进一步丰富市场需求结构。结论12.目前市场客源以市区改善型客户为主，县镇进城置业客户逐渐增多，城市首批改善型客户比重逐渐减少，客源结构正在发生改变。结论13.随着客源结构的变化，市场需求结构也产生改变，经济
46、型、高品质产品将成为市场需求主力。结论11.市场上品质较高品质项目去化率更高，优势地段和高档配套更能促进产品去化；同时，成交房源受总价影响。结论10.高层、小高层产品是市场供应主流，属大众化销售品；而代表高端消费潮流的花园洋房产品比较稀缺。结论9.市场供应量大，同类产品与相似户型之间存在激烈竞争，实行差异化战略有助于项目形成差异化竞争优势。产品点八：产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。经济型物业，占领主流市场，
47、发展细分市场。产品点六：产品点六： 开发高品质产品，发展高档配套，形成产开发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。产品点七：产品点七：以客户需求为导向发展产品，以主力客群为以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增长点，使项目长期处于市场领先地位。长点，使项目长期处于市场领先地位。竞争竞争客户客户 基本面基本面 结论结论 产品点产品点 产品点五：产品点五：发展主流产品，保证项目安全去化；进行产发展主流产品，保证项目安全去化
48、；进行产品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势。争风险，同时获取竞争优势。隘湾跨一袖锻雕拆彝混邓涂屉板啦秆居芒笺锻侄须罕璃卑喘焦谜寥百彤虞2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p36上饶中航地产产品规划点分析产品规划点分析 产品点重组产品点重组 产品规划点产品规划点立足主流产品，以高层+小高层+花园洋房为基础，全面提升产品品质规划设计规划设计1 1：立足市场需求进行产品创新，开发类叠排洋房、复式公馆等产品类型，促进产品线升级规划设计规划设计2
49、 2：开发高层景观公寓、退台、跃层等物业类型，促进产品线内部升级规划设计规划设计3 3：通过石材干挂+类石漆+中空玻璃打造精致外立面；采用全装修+花园打造具有实用功能的底层架空层；采用建筑合围打造庭院社区规划设计规划设计4 4：产品点三：产品点三：市场稳步发展，价格上升，市场稳步发展，价格上升， 为项目提供良好市场为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。产品点一：产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，商业、会所、教育配套等方面
50、的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额以掠取主流产品市场份额产品点二：产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；产品点八：产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。业，占领主流市场，发展细分市场。产品点六：产品点六： 开发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档开
51、发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。产品点七：产品点七：以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增长点，使项抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增长点，使项目长期处于市场领先地位。目长期处于市场领先地位。产品点五：产品点五：发展主流产品，保证项目安全去化；进行产品创发展主流产品，保证项目安全去化；进行产品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势
52、。同时获取竞争优势。棉蹿睛暖柬仰渗吃均朔波珐铲囚陶皖颈回差听甥醒磷韵教闺萝乔茫迫螺妈2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p37上饶中航地产37产品类型建议产品类型建议以上饶市场基本产品点为基础，借鉴一期开发经验，参考一线城市成功案例，建议中航城二、三期产品定位：10#10#地块地块高层高层+ +花园洋房产品花园洋房产品适当开发景观公寓、类叠排洋房等产品适当开发景观公寓、类叠排洋房等产品8#8#地块地块小高层产品小高层产品以经济型小高层公寓为主，适当开发电梯洋房、跃层、挑高等舒适型产品以经济型小高层公寓为主，适当开发电梯洋
53、房、跃层、挑高等舒适型产品楚扑晌糜光醛哼释癌鸥践句囚搐杭凝磨辽巴因帚畦毕淀京滥吵镰绅溢舅胡2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p38上饶中航地产立面风格建议立面风格建议沿用一期地中海风格建筑；底层石材干挂+上层类石漆打造精致外立面；合院式、庭院式建筑合围打造院落居住空间；以景观高层公寓+花园洋房满足改善型需求；以高层+小高层公寓满足首次置业类需求川醋梭布庚级围翟秦鬃纺眠熊惠扁满抗膝镁怖兢琢斯坍忻退蕴藉撬膝侨挂2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p3
54、9上饶中航地产39产品定位图示产品定位图示8#地块：地块：纯小高层纯小高层 花园洋房组团花园洋房组团 高层组团高层组团10#地块：地块：高层高层+花园洋房花园洋房粉频付略贯黑口双徒时迎泳冉斜泉靡临乔曾黔神登诊廷舵哀烯播凸洒篮窄2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p40上饶中航地产户型规划点分析户型规划点分析 产品点重组产品点重组 户型规划点户型规划点开发70-90两房和150-170四房市场供应稀缺但需求量大的户型规划点规划点1 1：顺应市场潮流，开发70-80的经济型两房和100-110经济型三房户型规划点规划点2 2
55、：培育新市场，开发挑高、跃层、景观大平层等创新户型规划点规划点3 3：通过偷面积、赠送空间等措施提高附加值，缓解创新带来的市场抗性规划点规划点4 4：产品点三：产品点三：市场稳步发展，价格上升，市场稳步发展，价格上升， 为项目提供良好为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。产品点二：产品点二：产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产产品线升级，开发潜在的市场需求，通过产品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；品创新，实现人无我有，保证项目的市场领导者地位；产品点四：产品点四： 当前市场供应稀缺，但成交率较高的产品户当前市场
56、供应稀缺，但成交率较高的产品户型面积段作为户型发展的基础；结合未来市场的变化方型面积段作为户型发展的基础；结合未来市场的变化方向，选择最具竞争力的户型组合。向，选择最具竞争力的户型组合。产品点八：产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。产品点七：产品点七：以客户需求为导向发展产品，以主力客群为以客户需求为导向发展产品，以主力客群为基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的
57、增基础，抓住客源结构改变带来的机遇，发展市场新的增长点，使项目长期处于市场领先地位。长点，使项目长期处于市场领先地位。产品点五：产品点五：发展主流产品，保证项目安全去化；进行产发展主流产品，保证项目安全去化；进行产品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞品创新，走差异化路线，规避市场产品同质化带来的竞争风险，同时获取竞争优势。争风险，同时获取竞争优势。风蛾被讽逃牛姿胯齐绑成土庞诉监搪闸副墅最瞥靖扭哺荫拒害辫邦瓜纫茫2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p41上饶中航地产 结合产品定位进行综合思考，建议中航城二、三期
58、产品定位：结合产品定位进行综合思考，建议中航城二、三期产品定位：公寓：主力面积段公寓：主力面积段70-8070-80、100-110100-110； 主力户型主力户型经济型二房、经济型三房经济型二房、经济型三房适当补充部分120-130三房景观平层大户型、主力面户型积段内的跃层户型；花园洋房：主力面积段花园洋房：主力面积段120-130120-130、150-160150-160；主力户型主力户型舒适三房、舒适四房舒适三房、舒适四房适当补充部分100-110豪华二房或经济三房户型、主力面积段内的退台户型及200方左右的复式公馆户型。 以高性价比的经济型户型为突破点，通过精细化、创新性提升户型竞
59、争力，传播我们推崇的生活理念，培养客户忠诚度与品牌美誉度。户型定位建议户型定位建议胁袋旱池袭剪蚕行萌咸绩打痔娥绦孩汤谅炸综伍勋桶搜板安亭体撤半哺壹2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p42上饶中航地产面积段面积段( () )占比占比房型房型备注备注产品落点产品落点目标客户目标客户170-8030%二房经济两房高层、小高层公寓首次置业客户兼顾部分投资客2100-11040%二房10%豪华两房高层景观公寓城市首次置业的客户及外地投资客三房30%经济三房高层、小高层公寓县乡进城改善型客户3120-13020%三房舒适三房高层景
60、观公寓城市改善型客户4150-16010%四房舒适四房高层、小高层公寓（可考虑跃层）改善型客户公寓户型配比建议公寓户型配比建议立足项目一期开发经验，进一步升级产品户型，在二期产品户型定位指导下得出具体户型配比建议：立足项目一期开发经验，进一步升级产品户型，在二期产品户型定位指导下得出具体户型配比建议：注：上述面积为实测面积，不含赠送面积医峰彩桥廉逃哈奠屋旋茅秽肉烩炒妊杂股做伦钝钨奖茅吵扒馏嘘把疵遏嫉2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p43上饶中航地产面积段面积段( () )占比占比房型房型备注备注产品落点产品落点目标客
61、户目标客户1110-12020%二房10%豪华两房可变户型、2+1户型城市首置客户、县乡改善客户三房20%经济三房花园洋房县乡改善型客户2120-13040%三房舒适三房下层洋房，底层带私家花园城市改善型客户3150-16030%四房舒适四房景观洋房改善型客户4180-21010%多房/四房豪华四房/多房底层带私家花园洋房（可考虑复式）城市改善型客户花园洋房户型配比建议花园洋房户型配比建议懦摄毋秧贩羊结绞覆求烦常退捞雪篮家箔抨脚境覆兵铝哆饵皇绷蹿纸悸知2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p44上饶中航地产户型建议户型建议
62、公寓户型公寓户型突破传统偷内部面积，发展偷外部面积突破传统偷内部面积，发展偷外部面积8080二房二房1121122+12+1房房悼舍沂都亮套钎拂吉藤屏靴偶袄蹈驹窖喉胁尝遂篓蜀标尹祈铅娟秘底溜当2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p45上饶中航地产花园洋房户型花园洋房户型尊贵十字户型，大尺度活动空间尊贵十字户型，大尺度活动空间162162四房四房117117三房三房帕盐哗彻呸巩楷仔债燕帧摈驭拢拧晰咸牙赖义煌院钩教路词钦埔槛频搔逃2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产
63、品定位报告80p46上饶中航地产46可借鉴产品借鉴暖交淹忿精酣菜憋畔窍疹剃素息传窍膘拂度烃幽浸宇茂题彬只落抡裙吮藕2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p47上饶中航地产47戈雅公寓戈雅公寓西班牙风格洋房，江景、坡地社区西班牙风格洋房，江景、坡地社区项目名称：项目名称：通和.戈雅公寓物业类型：物业类型：花园洋房、高层公寓物业地址：物业地址：萧山闻堰镇万达路(东临万达路,西南沿钱塘江)开开 发发 商：商： 通和置业投资有限公司占地面积占地面积: : 271000平方米 建筑面积建筑面积: : 402000平方米 容容 积积
64、率：率：1.59绿绿 化化 率：率：35%总总 户户 数：数：2600开盘时间：开盘时间：2006-03-19物业管理物业管理: :广州奥园物业管理有限公司景观设计景观设计：新加坡澜雅园艺咨询（上海）有限公司 戈雅公寓规划有低层西班牙洋房、江景戈雅公寓规划有低层西班牙洋房、江景高层公寓、地中海坡地别墅排屋三大类产品。高层公寓、地中海坡地别墅排屋三大类产品。创新的西班牙风格建筑、纯粹的西班牙景观，创新的西班牙风格建筑、纯粹的西班牙景观，以及所传递的休闲、浪漫、阳光及时尚的生以及所传递的休闲、浪漫、阳光及时尚的生活方式，为杭州市民及房产业界瞩目。活方式，为杭州市民及房产业界瞩目。拈惫含诗钨仍娩玉驰
65、既充喷轿纶刑汇学芦隙载宾绰述规舒定耀缝辜蚤胜唤2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p48上饶中航地产48戈雅公寓的户型区间在戈雅公寓的户型区间在80-25080-250平方米，其中主力户型在平方米，其中主力户型在140140平方米，平方米，三室二厅。一期推出的多层户型主要集中在三室二厅。一期推出的多层户型主要集中在80-16080-160平方米。平方米。3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨140.94140.943 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨132.28132.284 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨1
66、62.71162.71户型配比户型配比荐糖龟瞅啼堪炔呈哄吱坏彦舆游籍铡入辫疙皿式警停伐肝镊炒蔼颤抛载抛2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p49上饶中航地产49 横贯戈雅公寓东西中轴上，规划有一条横贯戈雅公寓东西中轴上，规划有一条具有异域风具有异域风情的商业街情的商业街，形成社区商业配套的主体。，形成社区商业配套的主体。 商业街按照今后社区入住人口数量的日常生活需要设计业态组合。布置了从银行、邮局到餐饮、美容美发、报刊、数码中心，从咖啡馆、茶楼到小型超市，从药房到家居装饰商店有近30种日常所需与休闲商业业态，使社区的生活
67、配套十分完备。商业配套商业配套风情商业街风情商业街花园洋房花园洋房坡地排屋坡地排屋江景高层江景高层夏蓬稻股恭例亦醉蔑猴娶郧矽硕祸拽侮久寐增龚刷肖古总厂戒珠卢渤取悼2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p50上饶中航地产50戈雅公寓的景观分为四大体系，水景体系、江景体系、山景体系和街景体系。江景景观则是利用各高层建筑之间的大尺度空地，营造了一些较为简洁通透的景观，作为社区通往江景景观视觉通道的过渡，她强调的是尺度较大的适宜于运动健身的空间区域。水景景观的营造更符合小尺度多层建筑的属性，和围合的庭院相结合，又营造出以浅水平台为
68、核心的景观体系。山景景观则是通过自然石材铺装的步行道、绿色抬地、驳坎、树池、花池，组织起一条以交通为轴心的景观体系，令整个山地公寓像一处欧洲古老山村的空间形态，坐落在山顶的商务会所在树林的掩映中，成为一个标志。贯穿社区东西的街景景观系统则更多是富有参与性的社交场所，街心林荫带，两侧的休闲木平台、遮阳伞，木制的或陶制的花池衬托着一种优雅的繁华，这一区域的景观是社区活动的中心。景观设置景观设置忱恭价楷粤怯锦孺探冠婿亭奄月笺环樟仗斜陈稽谍慈琳木镁斡牟炔广挞械2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p51上饶中航地产51社区公园设置
69、社区公园设置 根据景观功能和社区组团性质设置具有不同主题的公园，以休闲娱乐功能为主，大小不一，分布在社区各个主要功能节点上：1.运动主题的健身公园健身公园2.休闲主题的水景公园水景公园3.家庭主题的庭院内部小型公园庭院内部小型公园4.购物主题的风情商业街风情商业街猜三织找阁拣午郧妨瑶更缕焰役漳苫而砧惺敲钧大膏礼侯怕奉拽映抖痪秋2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p52上饶中航地产52 戈雅公寓在社区内规划有三个业主会员制的主题会所，根据不同的景观组团分别设置与之相适宜的会所主题，满足业主的不同需求：山景组团山顶商务主题会
70、所山顶商务主题会所江景组团健身运动主题会所健身运动主题会所水景组团生活主题会所生活主题会所会所设置会所设置工祟携擎瓮裙迂矾肌惊壹纯振盂幻拨竟杀渍鲍闺肉告讣剥曰窒柞彰欲狐缕2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p53上饶中航地产53绿城蓝庭绿城蓝庭地中海庭院洋房，流水社区地中海庭院洋房，流水社区项目名称：项目名称：绿城.蓝庭物业类型：物业类型：花园洋房、小高层、高层、排屋物业地址：物业地址：余杭临平星河路（星河路与320国道交叉口） 开开 发发 商：商：绿城房地产集团有限公司占地面积占地面积: : 426667平方米 建筑面
71、积建筑面积: : 700000平方米 容容 积积 率：率：0.9绿绿 化化 率：率：40%总总 户户 数：数：1200开盘时间：开盘时间：2007年5月物业管理物业管理: : 浙江绿城物业管理有限公司景观设计景观设计：香港雅卓信国际公司 绿城蓝庭地中海庭院洋房采用地中海典型的摩尔式园林景观布局，参照天然水系、庭院水景不同属性流水带来的不同感觉，营造双重水景体验。西区：地中海式庭院洋房、 联院Townhouse东区：8-18层景观电梯公寓乐于闸跺址姚似挡首然码瞅汇观栓压酱卉沿峻驯间慎河广尖景遮拢椒卧濒2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产
72、品定位报告80p54上饶中航地产户型配比户型配比户型配比面积段套数配比率已售套数销售率50以下994%9899%51-7040715%33282%71-90146855%142997%91-1101295%12798%111-130974%97100%131-1502228%22199%151-170502%4896%171-190391.50%39100%191-210933.50%8794%211-230110.50%11100%231以上341.50%34100%颐养公寓74方一房一厅一卫颐养公寓67方一房一厅一卫170方四房二厅二卫145方三房二厅二卫120方二房二厅一卫磊臀聪溅岗禄履
73、孤菱傀袭颖横俄含购瞪饥逢羚痉络梯氮宵惜钉垂陶溉揭歇2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p55上饶中航地产55商业配套商业配套 约20000多平方米的地中海风情商业广场地中海风情商业广场，为小区居民及周边居民提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各类商业服务；坎单驳哆狠捎谁论纽奔蒋传鸡卉疲里撩狙莫敝协幸雷秦匙雍眯味长汀沼撤2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p56上饶中航地产56景观公园设置景观公园设置 设置以户外泳池为主体的休闲主题中央公园。设置以户外泳池为
74、主体的休闲主题中央公园。 另外在各个景观组团内设置多个小型辅助公园，功能各异，水景、绿地贯穿其中，为社区生活添加众多情趣。绿城蓝庭在景观设计上采用地中海patio(庭院)和花团簇锦般的中心花园，以及摩尔式园林中流水意象、天然生态景观等元素，辅以适当的围廊和架空，衬托其带有强烈艺术感的建筑，最终营造一个特具风情的地中海庭院生活社区。鸽尘矽词疤贸阶替裸毗诞进钱镣兢珊敝稼煤挟律氦爸酉烬哦砖敞涟疼霓昌2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p57上饶中航地产57会所设置会所设置东区休闲中心东区休闲中心地中海庭院式的绿城蓝庭主题会所，
75、以户外泳池为主体，面积达7000，配备大堂吧、休闲中心、健身房、棋牌室、桌球房，雪茄吧等；运动中心运动中心大面积社区运动中心，设有室内恒温泳池、室内篮球场、乒乓球馆、健身中心、网球场、攀岩等众多体育运动设施；少儿活动中心少儿活动中心1000社区少儿活动中心，设置包括4点半学校、阅览室、车模室、花卉室、涂鸦室、多功能影院、体能运动中心等多种少年儿童活动区域；健康服务中心健康服务中心1200 社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务；老年活动中心老年活动中心老年大学、老年食堂、老年活动中心等专属配套，精心为老人们营造和谐幸福的晚年生活；社区巴士社区巴士社区巴士
76、定点往返杭州主城区与临平地铁站，多条公交线路方便通达临平市中心。械蛾哗撼悠陪咏寓葫蹬那基碌毒瞥伸竞鸽廓阜屠截婆樊衡菊尼们盏鸡扎舍2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p58上饶中航地产58产品配套建议产品配套建议1.社区配套建议（会所：面积、功能参考案例 绿地）2. 景观、公园设置建议（A.主题设置：运动主体+辅助主体家庭、喷泉，借鉴自在城 B.设备配置）3.教育配套建议（政府合作九年制学校，引进国际品牌双语幼儿园建筑面积可居住人口人口统计标准学龄儿童数学校规模）配套建议前思考：配套建议前思考：1.思考配套主题运动为主、休
77、闲为辅；2.思考整盘风格地中海风情、阳光水岸；3.思考地块资源保护性开发原生态坡地、水系、植被；4.思考业主属性高端5有人群，有见识、有品位、有家庭、有事业、有地位；5.思考配套地位项目价值体系最重要的环节之一；五节倡券王拾册咯埃瘪穴监响也习介诉扬弊碑车掩本焦训濒躁亦拎谢喝局2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p59上饶中航地产配套规划点分析配套规划点分析 产品点重组产品点重组 配套规划点配套规划点依托地块原生地貌，打造6万方私属中央景观公园，山景+水景+院景+景观小品依次展开，打造全景观生态型运动社区。规划点规划点1
78、1：产品点三：产品点三：市场稳步发展，价格上升，市场稳步发展，价格上升， 为项目提供良为项目提供良好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。好市场环境基础，走高品质发展路线，引领发展潮流。产品点一：产品点一：提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景提高产品品质，通过一流的建筑、户型、景观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人观、商业、会所、教育配套等方面的产品营造，实现人有我优，以掠取主流产品市场份额有我优，以掠取主流产品市场份额产品点八：产品点八：定位改善型置业对更高品质物业的需求，及定位改善型置业对更高品质物业的需求，及首次置业的年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、首次置业的
79、年轻客户对产品品质的关注，开发高品质、经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。经济型物业，占领主流市场，发展细分市场。产品点六：产品点六： 开发高品质产品，发展高档配套，形成产开发高品质产品，发展高档配套，形成产品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。品高档价值体系，巩固竞争优势，获取优势收益。围绕中央景观打造运动主题公园，配以休闲主题景观公园，建筑组团内设置亲情主题庭院公园。规划点规划点2 2：在社区中央景观带入口处设置运动主题主会所，在中央景观带尾部私密性强地带设置休闲主题副会所，满足业主不同需求。规划点规划点3 3：在项目地块北面的9#地块设置九年一贯制学校，在靠近社区北入口处的8#
80、地块内设置国际品牌双语幼儿园，打造高档教育配套。规划点规划点4 4：迪悟南亮嚼恋减账卷晦甜账筑余巾详醇稚幌水望藻均侧务琶他椿平右辱耙2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p60上饶中航地产从大盘开发的角度从大盘开发的角度依托强有力的引擎来不断强化项目价值十分必要依托强有力的引擎来不断强化项目价值十分必要我们必须强化我们必须强化“中航中航上饶上饶”的品牌力的品牌力我们必须强化我们必须强化“上饶第一大盘上饶第一大盘”的实力地位的实力地位我们认为本项目有可能、也有必要设置高规格的园景我们认为本项目有可能、也有必要设置高规格的园景
81、毯蕴怨坊桐做柒梭怜一纵堰递绷词谆傀步窖蟹退毙押宫酗皮骡摔粮交格痘2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p61上饶中航地产引擎一：引擎一：6万平米立体公园万平米立体公园引擎二：多重会所设置引擎二：多重会所设置引擎三：知名品牌教育机构引擎三：知名品牌教育机构瘁浦赡砌杰庞煽序亏呕淫砚饥舀酚棒荤刊诉檬晦填诞阔撂踊锦辣殷痕耐屉2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p62上饶中航地产主要配套分布图示主要配套分布图示音乐喷泉广场音乐喷泉广场运动主会所运动主会所休闲副
82、会所休闲副会所主运动场主运动场中央景观公园中央景观公园晨练广场晨练广场景观公园景观公园+儿童游乐场儿童游乐场九年一贯九年一贯制学校制学校幼儿园幼儿园月湖南岸运动休闲带月湖南岸运动休闲带北岸休闲观光走廊北岸休闲观光走廊家庭广场家庭广场泡矗中恶串澡沾常盏晕喝朝愤育潜劈漳枫绚凸提涸绷搅阁桥岩宫弃鸦劝葫2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p63上饶中航地产 项目拥有6万方城市稀缺山水森林公园，原生态的坡地、水系、植被，观赏性、趣味性、养生性佳，是项目基础性景观资源。 在社区景观的打造上应尽量采取保护性开发，主要建设项目集中在月湖
83、南岸区域，结合项目建筑风格，营造与社区相和谐的社区景观公园，争取生态和经济效益最大化。景观公园建议景观公园建议地块景观资源分析地块景观资源分析山山 坡坡月月 湖湖原生态植被原生态植被俯瞰月湖俯瞰月湖远眺山坡远眺山坡湖湖 岸岸南岸平地南岸平地倍恶牵加根摈蝴释传渤谜掉窒划侥敲竹兑茅领松宜蒙否望鞋盒铺郴渊桶佛2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p64上饶中航地产64主要景观元素设置主要景观元素设置景观主题：运动为主、休闲为辅，强调景观的实用功能，以观赏性功能进行辅助加强。景观主题：运动为主、休闲为辅，强调景观的实用功能，以观赏
84、性功能进行辅助加强。景观主体：6万方中央公园是社区景观的核心。景观要素：山景、水景、林景、院景、小品。 山景山景对坡地进行整改，打造微型山地，设置迂回盘旋的登山步道，发展健身功能； 水景水景近30000平米的月湖，设置音乐喷泉、户外泳池、生态湿地、落差溪流、近水平台等元素，使其生态价值最大化； 林景林景以坡地原生态植被为基础，适当添加植种观赏性林木，在坡地北面私密性较强区域打造神秘园林； 院景院景在建筑合围的社区庭院及部分建筑架空层内，设置小型喷泉水池、观赏性植物、盆景、雕塑等景观小品组团； 小品小品分布在各个景观节点的景观小品，如盆景、雕塑、喷泉等。鳃姓澳扶眠呜队达加五钳等掸掉肥捎谰诈抨硷肃
85、颖无栅瑶吱坑舅衅六菇胎2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p65上饶中航地产感受景观感受景观 林景林景 水景水景 园景园景 院景院景洁制协驻矢磨蒜恳忌颗铺此会链访惨耿稠码壁祖隆耙闻幽峡戊霍蒲船碎壹2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p66上饶中航地产公园设置公园设置运动主题公园为主，休闲主题公园为辅：运动主题公园为主，休闲主题公园为辅：主要在月湖南岸的运动休闲带一线排布亲水乐园户外泳池、运动篮亲水乐园户外泳池、运动篮球场、晨练健身广场、山地健身步道
86、球场、晨练健身广场、山地健身步道等运动主题公园，尽可能远离主要居住区；在月湖北岸设置喷泉广场、神秘园、月湖北岸休闲观光走廊、山地喷泉广场、神秘园、月湖北岸休闲观光走廊、山地森林公园森林公园等休闲观光主题公园，具有较好自然景观和建筑景观。俘嗅茸惭侩块矮凌驭巾清问偷蝴索缘瞻孝泰辖脊拯佬铀擦杠沥烫该峙吉烟2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p67上饶中航地产音乐喷泉广场音乐喷泉广场喷泉广场喷泉广场家庭广场家庭广场神秘园神秘园晨练广场晨练广场景观公园景观公园+儿童游乐场儿童游乐场月湖南岸景观（运动休闲）带月湖南岸景观（运动休闲）
87、带篮球场篮球场亲水乐园亲水乐园山地森林公园山地森林公园月湖月湖北岸休闲观光走廊北岸休闲观光走廊 次要景观节点主要景观节点设置主要景观节点设置主要节点主要节点设置设置山地森林公园山地森林公园登山步道、山腰晨练广场、休憩设施等喷泉广场喷泉广场音乐喷泉、休闲广场月湖月湖小型船舶、喷泉、水生动植物、雕塑等亲水港湾亲水港湾亲水码头、户外游泳池、戏水设施等篮球场篮球场街头篮球、休憩等设施家庭广场家庭广场儿童游乐设施、休憩设施、喷泉码头等晨练广场晨练广场数阵广场、健身设备等神秘园神秘园亭、台、廊、榭、桥北岸走廊北岸走廊山水湿地景观、亭台廊榭桥、雕塑等景观公园景观公园喷泉、雕塑、儿童游乐设施等杆晦台蕉熟火棚漂
88、腐纲少葬粟去稳漓鼻谎葛膀区逢筹束离漂瘪鳞炮肢录赂2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p68上饶中航地产运动主会所运动主会所休闲副会所休闲副会所双会所设置，运动主题主会所，定位于业主健身体育活动需求，以室内健身游泳场馆为主体，坐落于通达便利的月湖南首；休闲主题副会所，定位于业主高档休闲需求，以高端SPA休闲桑拿场馆为主体，坐落于月湖北尾的神秘园景观公园内，环境清幽，私密性强，配套建议配套建议会所建议会所建议弓内牟傈裔帜霸旅蒸帕迹居输影撵孪趁涯便告参靡孜匿主厄桥说吸贞几搂2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80
89、p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p69上饶中航地产691.社区配套建议（会所：面积、功能参考案例 绿地）配套建议配套建议会所建议会所建议冶扬簧憋海每想钡巾涌袒硝铝新灯状牢炊圣遁寄厩拍噬藉惭秆唾窥均肉梭2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p70上饶中航地产70配套建议配套建议会所建议会所建议不越遂苹矢傲悦鲸誓扒教蚌托唁舜摆讼竟妹鸵堕寅闷耍羌焊始咆箕撇诛撬2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p71上饶中航地产配套建议配套建议会所
90、建议会所建议骨嗜蔼冉上怪去览徐蹬臻张珠姿姓评非抬秃跋他炔阐状贫景檀耐潞路船魔2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p72上饶中航地产72为了增强本项目的整体竞争力，体现本项目的大盘优势；我们建议本项目需要独立设置一所高质量的学校作为本项目的教育配套；强化本项目的价值最大化，寻求后期项目的价值成长性；配套建议配套建议教育配套建议教育配套建议挣坎铰窃宪它惰浸翔宰菲牲愿峭嘘恐掠函庆拥身鲸挠间仗侣给右呵哗苇汀2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p73上饶中航
91、地产上饶市第十七小学上饶市第十七小学 ：距中航城项目800米，原为郭门村完小，学校占地面积3496平方米，建筑面积1183平方米，办学设施陈旧落后，规模极小，办学质量差，设5个班共183名学生，生源主要是郭门村居民。上饶市第十五小学上饶市第十五小学 距中航城项目约2公里，原为光明小学，学校占地面积4000平方米，建筑面积1616平方米，设10个班578名学生，设施落后，规模小，办学质量一般，学校生源主要是北门村、江南商贸城附近居民。上饶市第十二小学上饶市第十二小学：距中航城项目3公里，是由上饶立天唐人援建的现代城配套小学，学校占地面积5900平方米，建筑面积4368平方米，设7个班352名学生
92、，学校生源主要是现代城及东门附近居民。肯协扭彰读变拉丘锗甥液伪纵渍郁炕蛮抠坝磕殉搬雁盖矮峨市揩洼凋猜霉2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p74上饶中航地产学校地址建议：项目北侧学校地址建议：项目北侧9号地块号地块规划小学用地在在2005年通过的带湖片区控制年通过的带湖片区控制性详细规划（佳利商城部分调整）性详细规划（佳利商城部分调整）中，中航城地块北侧的中，中航城地块北侧的9号地块号地块（权属老股东佳利发展公司）内（权属老股东佳利发展公司）内规划有部分小学用地，用地面积规划有部分小学用地，用地面积15336平米，学校总
93、建筑面积平米，学校总建筑面积7668平米。平米。真固威哑桓崔酣胶轮崎藤塞苹夷坑枷替通妈剩婚娜垮逸或老香帕醇运此扮2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p75上饶中航地产学校规模测算：项目规划4000户一户3口人=12000人根据上饶市统计公报显示，小学适龄儿童在校比例为9.68% 初中适龄儿童在校比例为4.54%小学生：12000 9.68%=1161人初中生：12000 4.54%=544人按照国家标准小学生人均校园用地面积13平方米 初中生人均校园用地面积14平方米1161 13=15093平方米544 14=7616
94、平方米学校用地规模约为学校用地规模约为15093+7616=2270915093+7616=22709平方米平方米建议本项目配套学校规模设置在建议本项目配套学校规模设置在20000平米左右平米左右折昭焦锈佑铭炒祁炼逞殿獭菲直业燥伍描侠激层歉关瑚台濒鞠泉赠鉴惠燕2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p76上饶中航地产案例：杭州销售面积、销售金额双冠军案例：杭州销售面积、销售金额双冠军项目名称：金地自在城投资商 ：金地地产 中天集团营销顾问：同策咨询整合推广：智威创造物业公司：金地物业现场地址：西湖区三墩镇金渡北路通济路占地面
95、积：364000平方米总建筑面积：850000平方米容积率：1.92绿化率：30物业类型：高层、排屋6月，“金地自在城携手文三教育集团，共同打造城西高品质教育”为主题的签约仪式，宣告了文三街小学自此正式确定入驻自在城，为自在城所属的西湖区三墩板块提供优质的高品质教育体系，大大提升了区域品味与人文价值。文三教育集团是杭州极富盛名的教育集团，迄今为止有着近六十年的治学历史，是杭州最知名的重点名校之一。同样在6月，金地自在城开盘，逆市飘红，开盘首日销售率超60%。成为新政下当之无愧的“逆市热销”楼盘。奢肪添暴豫氯固馅单麻发潞杜疡芭腿吟茸砾铬兵捉背宜朵瞎阀泌拂犊直逞2010年11月上饶中航城项目二、三
96、期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p77上饶中航地产自在城通过让名校入驻，完成了自在城通过让名校入驻，完成了“西湖区重点学区房西湖区重点学区房”的华丽转身，其人文的华丽转身，其人文价值及人居价值得到最大程度的诠释与凸显。价值及人居价值得到最大程度的诠释与凸显。本案可参考金地自在城，通过和名牌学校签约，强强联合，引进一流的教本案可参考金地自在城，通过和名牌学校签约，强强联合，引进一流的教学理念和管理模式。让项目边教育配套短时间内价值最大化。学理念和管理模式。让项目边教育配套短时间内价值最大化。最有说服力的案例为王志刚的碧桂园最有说服力的案例为王志刚的碧桂园
97、借力北京石景山学校使得碧桂园一夜成名借力北京石景山学校使得碧桂园一夜成名讥凭殉复颜谈悲果牌私韧闺痢牢萧镇姨褒烧塞闹累蕉疲蚀现藐燥虚绎箱龙2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p78上饶中航地产学校经营方式建议学校经营方式建议与上饶知名学与上饶知名学校联合办学校联合办学锐恐倒近襄悉糙链聊兄衬咖票否碎峨低跋瑶尤翌翔最喜洁廊择曳驴包惩虎2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p79上饶中航地产学校经营方式建议学校经营方式建议引进国际知名引进国际知名早教机构早教
98、机构幼儿园简介幼儿园简介伊顿国际教育集团（以下简称“伊顿”）是由美国哈佛大学、美国西北大学校友会成员以及国际著名蒙特梭利教育专家们共同投入并参与管理的专门从事教育项目投资、研发和管理的国际教育集团。集团致力于发展成为中国最具有国际水准的早教教育集团。伊顿旗下的伊顿幼儿园和伊顿双语幼儿园是拥有校园数量最多的在美国蒙特梭利协会AMS/American Montessori Society 成功注册的连锁会员机构。同时伊顿正协议国际蒙特梭利权威机构和中国幼儿教育教研会以及组织共同成立国际华文蒙特梭利协会以引领并奠定具有中国特色的蒙特梭利教育体系。如今伊顿校园已逐步落户于中国北京、上海、天津、南京、广州等各省市，从伊顿毕业的孩子们已遍及世界各地。伊顿国际教育集团伊顿国际教育集团掐迂鳃臼闷撕芹赤傀拧剧踊辱靶昨角盆羹撞悄见昭蹲蜀沽签栈伸蹿逐镇轮2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80pTHANKS布皖括檀蜡糖忻搐窗很礁赂辞用稿潦妹买杨涟赡碎品租螟烷蕊鬼邢獭防纵2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p2010年11月上饶中航城项目二、三期产品定位报告80p
