9/16/2024北京纳帕溪谷北京纳帕溪谷——亚北别墅代表作亚北别墅代表作9/16/2024 世联案例[ [关键字关键字] ]：：u别墅别墅[ [简介简介] ]：：u北京亚北别墅的代表作建筑为美式西班牙风格小独栋别墅北京亚北别墅的代表作建筑为美式西班牙风格小独栋别墅是是 其亮点2 世联案例关键词关键词板块特征板块特征n亚运村的兴起和成熟为本板块别墅市场的发展提供了强有力的客户支撑n以自然资源条件取胜北京的上风上水地区，区域内别墅多为景观型别墅，不仅具有良好的外部景观 条件，而且往往注重打造良好的社区内部自然环境n购买本板块的客户主要以自住为目的，投资现象较少n板块整体产品素质较高，老项目持续发展，新项目精彩不断北五环、立汤路、温榆河、绿化隔离带北五环、立汤路、温榆河、绿化隔离带昌平、亚北板块昌平、亚北板块3 世联案例开开 发发 商：商：北京翰宏基业房地产开发有限责任公司位 置：位 置：昌平温榆河上游九华山庄对面占地面积占地面积：80公顷建筑面积建筑面积：25万平米容积 率容积 率：0.33开发阶段开发阶段：共分两期，其中一期占地60公顷，建筑面积20万平米，包括590套独栋别墅产品特征产品特征：一期单体面积包括从190㎡到300㎡的小户型和350-470 ㎡的大户型，二者的面积比接近1：1销售价格销售价格：开盘价1万元/平米纳帕溪谷纳帕溪谷4 世联案例总体规划总体规划5 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷- -建筑形态建筑形态6 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷 - -建筑形态建筑形态7 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷 - -石材与涂料石材与涂料8 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷 - -石材石材9 世联案例n从建筑风格上仍然延续了橘郡和水印长滩的美国南加州风格（西班牙建筑风格），但在产品的细部处理上有了进一步的提高，如多重庭院的设计等。
n有效的控制了面积和总价的小独栋别墅产品是该项目实现年销售速度超4万平米的主力军，从中也可见北京市的准财富/上层中产这一新的细分市场有着巨大的购买潜力 纳帕溪谷纳帕溪谷点评：10 世联案例n以准财富阶层为目标客户n单体地上面积控制在250-300之间，既保证舒适度又有效控制价格n目前市场上同类产品平均销售速度约10-15套/月，3.3-5.4万平米/年n由于目标客户有一定的支付上限，因此价格随产品品质的提升的空间不大 产品类型产品类型:小独栋小独栋11 世联案例n准财富阶层准财富阶层/ /上层中产上层中产n置业目的置业目的：自住，且为第一居所n置业经验置业经验：二次置业或多次置业n最主要的置业理由最主要的置业理由：产品品质工作生活方便切换身份标签特征描述特征描述：中年、社会中坚、工作繁忙家庭结构相对简单很强的家庭责任感海外生活背景、有品位、有追求、有主见价格承受能力一般以350万-400万为上限 小独栋产品客户特征小独栋产品客户特征12 世联案例项目指标与一期产品配比项目指标与一期产品配比总体总体一期一期占地面积80万60万建筑面积25万20万总户数608584容积率-0.33物业管理费3.96元/月平米采暖与制冷中央空调SB户型阁楼面积同地上面积单价，层高同一二层2.9m地上面地上面积范围积范围地下面地下面积范围积范围单价单价总价区总价区间间套数套数比例比例小户型190-2700-90115005000210-35035963%大户型330-480145-185150005000520-73021737%合计190-4800-185-210-730576-13 世联案例一期小户型面积配比及价格一期小户型面积配比及价格户型户型套数套数地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积总面积总面积单价（元单价（元/ /平米）平米）总价（万元）总价（万元）套数套数层数层数SA47190/19470260/264地上 11000地下 5000246243190/1940190/194211232SB107208/20974281/282266273240/23974240/239301273208/2090208/209229272240/2390240/239264262SC40209/20874283/282266203209/2080209/208229202SD77225/22780305/307299203259/26480339/344338193225/2270225/227249192259/2640259/264288192SE45241843253072332410241265222SF43269/27291360/363348223269/2720269/272302212小计359190-2720-91190-363211-3483592-314 世联案例一期大户型面积配比及价格一期大户型面积配比及价格户型户型套数套数地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积总面积总面积单价（元单价（元/ /平米）平米）总价（万元）总价（万元）套数套数层数层数A3632514446912000地上 15000地下 5000516363B45353/356155508/511586453C64343165508584643D43382/401172554/573648433E15451185636763153F14468/475185653/660792143小计217325-475144-185469-660516-729217315 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷- -- -户型户型A 324平米平米首层庭院首层二层地下室地上- 324平米地下- 144平米16 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷- -户型户型SD 230平米平米地上- 230平米地下- 75平米•230平方米的小别墅，4个房间设计，尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积。
17 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷- -户型户型SE 245平米平米首层二层的两种方案•宽面宽、短进深，加大别墅采光面；•过厅连接二层的两个主卧区，保证各个居住区的私密性；地上- 245平米地下- 84平米18 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷- -户型户型SA 190平米平米地上- 190平米地下- 0/70平米19 世联案例纳帕溪谷纳帕溪谷- -户型户型SC 245平米平米地上- 208平米地下- 0/74平米20 世联案例u前院、内院、后院、侧院、下沉庭院的多重庭院设计u庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观u围和内院的设计使建筑有了更多的采光面u入口处右侧单独的工人房的设计增添了尊贵感u围和庭院的设计使得每个房间都至少有两个采光面u一条走廊将二层所有的卧室连接起来，壁橱、结合一楼吹拔的弧形栏杆等小设计等小设计避免了单调的感觉，增强了家居的温馨感和空间的趣味性地上一层地上一层地上二层地上二层地下室地下室纳帕溪谷纳帕溪谷 - -畅销户型畅销户型E E（地上建筑面积（地上建筑面积460460㎡㎡））21 世联案例庭院户型模拟实景庭院户型模拟实景22 世联案例重要时间节点重要时间节点2003.11开盘大户型，市场关注度高10000元/平米，首日成交50余套2004.06推出小户型10500元/平米2004.11老街•静镇无地下室，单价14000元/平米2003.07产品见面会2003.08内部认购8000元/平米2004.10首批入住11500元/平米23 世联案例The End 24 。