吴江汾湖开发区项目市场报告

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1、1吴江汾湖开发区项目市场报告吴江汾湖开发区项目市场报告2目目 录录第一部分第一部分 项目背景理解项目背景理解城市背景城市背景产业规划产业规划产业状况产业状况汾湖人口汾湖人口背景分析背景分析区位价值区位价值现存问题现存问题第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析 汾湖土地供应情况汾湖土地供应情况 汾湖房地产开发特征汾湖房地产开发特征 汾湖土地存量情况汾湖土地存量情况 汾湖商品房供需价量情况汾湖商品房供需价量情况 汾湖客源状况汾湖客源状况 相关个案分析相关个案分析 项目概况和初步研判项目概况和初步研判3城市背景简介城市背景简介汾湖镇之名称源于芦墟镇西部的汾湖，汾湖，也称分湖，因该湖处于江苏和

2、浙江交界处，部分水域属于江苏，部分水域属于浙江，故而称分湖。当地老百姓中，也有称分湖为“风湖”。 “五镇合一”：汾湖镇是吴江市所辖的9个镇之一 ，面积258平方千米；2003年，金家坝镇、莘塔镇并入芦墟镇；北厍镇并入黎里镇。2006年10月12日，芦墟与黎里两镇合并，成立汾湖镇，与“江苏吴江汾湖经济开发区”区镇合一。4城市背景地理位置城市背景地理位置公路: - 沪苏浙高速（A9）、苏嘉杭高速 苏嘉杭复线 沪宁高速、沪杭高速 318国道、227省道 苏同黎一级公路机场: - 虹桥机场54km 浦东机场106km港口：- 洋山港110km 上海港100km乍浦港100km处于上海半小时经济圈内，无

3、论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显； 5城市环境人居环境新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，独岛而居的五星级度假村太阳湖花园一期、二期已建成，大渠荡生态公园已全部开放使用；全区水区覆盖面达40%。累计至去年底，仅芦墟绿化面积已达1405万平方米。今年全区绿化面积将达200万平方米。一个绿色、生态的环境体系正在形成。 6区域环境区域内道路建设基本完善，车辆出行还是比较方便。区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。区域内主要以别墅开发为主，公寓开发处起步阶段，居住氛围比较

4、缺乏。中心城区配套设施未全部到位，是区域居住氛围缺乏的主要原因之一。7相关配套相关配套教育教育汾汾湖湖经经济济开开发发区区高高级级中中学学：依托原芦墟中学的教育设施、环境，整合黎里中学和芦墟中学的优质师资而成立的一所新学校。该校今年9月1日投入使用，规划用三年时间争创四星级高中。汾汾湖湖经经济济开开发发区区实实验验小小学学：一所新学校，总投资1.2亿元，设60个班级。一期工程3幢教学楼9月1日投入使用，目前学校有12个班级，学生430多名。二期工程明年上半年可交付使用。 成成人人教教育育中中心心：根据汾湖企业的用人需求，开设财会、电子商务、机械制造、动漫等专业，为汾湖经济开发区培养专业技术人才

5、和自主创业人才。中加枫华高级中学中加枫华高级中学 ：中加合作苏州枫华高级中学创建于2003年6月，是华东地区唯一一所能够同时向中国学生和国际学生提供加拿大中学课程和学历教育的国际学校。8其他相关配套其他相关配套汾湖医院汾湖医院据悉，上海医疗保险体系将在2010年前在汾湖地区引入，规划中的汾湖医院占地68.9亩，即将开工建设，它将由上海第五人民医院托管，届时可望直接纳入上海医疗保险体系。购物中心购物中心2009年4月正式批复的购物中心用地，地块面积2.5万平方米，于今年9月正式开工建设；届时，购物中心将形成以大卖场为核心的商业设施，完善中心城区的日常生活配套。银行银行区域内金融机构有中国银行、中

6、国农业银行、中国工商银行、农村商业银行及中国建设银行等，均可开展国际业务，并提供企业固定资产和流动资金贷款。其中，吴江农村商业银行汾湖经济开发区支行于今年8月正式开始营业，目前该支行共设营业网点三处，分别是汾湖经济开发区营业厅、芦墟浦南路营业厅和莘塔分理处；此外，江苏银行即将于年底开工建设 。会议中心会议中心占地8826平方米的会议中心地块，将于明年年初破土动工，2011年可正式营运。9第第一一产产业业（农农业业园园区区）发发展展战战略略 ：根据原有农业产业基础，同时充分考虑汾湖镇城镇空间布局结构，发挥水乡农业特有的良好生态维护、环境改善、旅游拉动效应等功能，在汾湖镇范围内划分为五个功能区 。

7、第第二二产产业业（工工业业园园区区）发发展展战战略略：在工业园区内形成4个不同的工业发展片区：西部传统工业片区、东部现代制造业片区、中部高新技术产业片区和西北部化学工业片区。第三产业（特色园区）规划第三产业（特色园区）规划：产业发展总体规划产业发展总体规划大力发展以商贸、休闲旅游度假、现代物流产业、新型房地产业和现代职业技术教育产业为代表的生产性服务业；既1个商务商贸园区、4个现代物流园区、1个休闲旅游度假园区、1个国际服务外包中心的布局规划。10根据规划，汾湖经济开发区第三产业的发展将突出四个重点：第一要建一个现代的物流区第二是现代的商贸商务区第三是发展新型的房产业第四是休闲旅游度假为主体随

8、着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快，随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快，这为包括房产在内的第三产业发展，提供了更大的空间。这为包括房产在内的第三产业发展，提供了更大的空间。第三产业发展规划第三产业发展规划 11产业状况产业状况服务业服务业12产业状况产业状况国际服务外包示范区国际服务外包示范区国际服务外包示范区国际服务外包示范区中心城区中心城区SITE汾汾湖湖大大道道SITE沪青平沪青平沪苏浙沪苏浙江苏省国际服务外包示范区占地7.5平方公里13国际服务外包示范区国际服务外包示范区一、金融BPO 二、呼叫中心三、生物医药 四、

9、创意产业五、教育培训基地汾湖已经将服务外包作为服务业发展的重中之重，并制定了加快市场开拓、提升产业层次、推进产业集聚的发展策略。 16月份，上半年达成意向项目20多个，完成全年8个服务业项目注册的指标。 14产业状况产业状况现代服务业集聚区现代服务业集聚区 占地27平方公里 坐拥三大湖面 规划三大片区：行政、金融、商务商贸 现代服务业集聚区现代服务业集聚区 建设目标：吴江市城市副中心富有现代水乡气息的生态新型城区15现代服务业集聚区现代服务业集聚区123汾湖购物中心 商场 商务楼 临沪壹号， 13，商铺 410，酒店式公寓 行政大楼123 汾湖经济开发区服务业发展走势良好：汾湖经济开发区服务业

10、发展走势良好：1 16 6月份累计新增服务业工商登记注册企业月份累计新增服务业工商登记注册企业5454家，家，完成新增注册资本完成新增注册资本9.39.3亿元，同比增长亿元，同比增长35%35%，完成市全年服务业考核的，完成市全年服务业考核的51.8%51.8%。 16产业状况产业状况经济指标经济指标因受08年全球金融危机影响，汾湖开发区工业总产值年增长率略有下滑，既15%汾湖开发区人均GDP保持较高的年增长率，既15%，在吴江全市各乡镇中名列前茅。17产业状况产业状况工业工业l民营企业：2500余家l外资企业：400余家开发区外商投资企业投资区域分布表开发区外商投资企业投资区域分布表18产业

11、状况产业状况工业工业0808年经济指标年经济指标完成额完成额同比上年增长同比上年增长工业销售收入290亿18.4%一般预算收入7.8亿25%固定资产投入43亿28%其中工业固定资产实际投入额为26.08亿，比去年同期增长32.1%；全区现有各类企业全区现有各类企业25002500多家，基本形成了以多家，基本形成了以装备制造、光电缆制造、电子产业装备制造、光电缆制造、电子产业、纺织服装、食品制造为支柱，以集群化、科技化、生态化为特色的现代制造业纺织服装、食品制造为支柱，以集群化、科技化、生态化为特色的现代制造业基地。基地。 0909年上半年年上半年经济指标经济指标完成额完成额同比上年增长同比上年

12、增长工业销售收入169.9亿17%一般预算收入4.88亿12.1%固定资产投入26.76亿18.4%今年新开工项目79个，总投资金额折合人民币24.58亿元，其中包括世界500强中的斯必克公司、欧普照明等一批重大项目 。19汾湖人口汾湖人口 现状现状目目前前，汾汾湖湖镇镇常常住住人人口口2020余余万万，户户籍籍人人口口约约1313万万人人，登登记记在在册册外外来来人人口口约约7 7万万人人；其其中中，中中心城区聚集人口约心城区聚集人口约1313万，本地户籍人口约占万，本地户籍人口约占55%55%，既人口，既人口7 7万左右。万左右。自自0404年年以以来来，区区域域人人口口的的年年增增长长数

13、数在在1.51.5万万左左右右；去去年年因因受受全全球球金金融融危危机机影影响响，0808年年区区域域人人口口总数基本与总数基本与0707年持平；据了解，年持平；据了解，0909年上半年人口增长数明显回升。年上半年人口增长数明显回升。20汾湖人口汾湖人口 分析分析近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从结构上看，户籍常住人口基本呈现下降状况，直至2003年才开始有增长趋势；而外来常住人口持续增加。区域内人口自然增长为负增长，人口的增加主要靠机械增长带动。根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体发展态势，考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升，各种生产要素将在这里进一步集中，第二产业的持续发展以及

14、古镇旅游带动下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据吴江市东部次区域战略规划，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末（2020年）为42.5万人。21背景分析背景分析利好：汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；周边区域不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性；汾湖拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；利空：汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力一般；对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇仍然存在

15、一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。汾湖经济开发区成立时间较短，正处发展初步阶段，政府采取的一些有利于城市集聚化措施还未被充分体现，区域内居住氛围仍不足。22区位价值松陵镇松陵镇同里镇同里镇芦墟镇芦墟镇盛泽镇盛泽镇芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。23项目背景判断项目背景判断 现存问题：现存问题：项目现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；短期内生活配套以及氛围的欠

16、缺也限制了项目的现阶段的运作； 未来前景：未来前景：随着汾湖镇整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。但值得注意的是，项目小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。24第二部分 房地产市场分析 25房地产市场分析房地产市场分析区域土地市场供需分析区域土地市场供需分析26汾湖开发区土地供应示意图27汾湖开发区土地开发情况汾湖开发区土地开发情况06-0906-09年度出让土地明细年度出让土地明细项目面积性质时间容积率 现状明珠花园5341.6住宅2006/5/121.39在建中鸿禧二期3791.3住宅2006/11/72.6在建中

17、农村商业银行5058.72006/12/52.0已竣工汾湖商业广场200542007/3/62.0在建中海尚花园93507住宅2007/10/29182.0 192.5未开工大渠荡商业街410132007/3/60.8即将开工法院2673.12008/1/81.6在建中会议中心8826.52008/7/130.9在建中华怡大厦1588.92008/7/254.5在建中邻里中心11849商业2008/8/61.3在建中鸿禧三期4939住宅2009/1/6商服1.6，住宅1.8未开工购物中心250062009/4/151.3本月开工江苏银行5610.5商业2009/4/151.4未开工0606年以

18、来，土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区，其中住宅类土地面积年以来，土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区，其中住宅类土地面积161161亩，亩，既既107.6107.6万平方米；万平方米；28汾湖土地开发特征汾湖土地开发特征区域开发主要集中在以别墅为主的低密度产品；近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。汾湖镇随着别墅用地的限制，现阶段开发的商品房主要以小高层、高层为主，各开发地块体量不大，主要以总建面10万平方米以下为主。市场去化以上海客源约占到30%；本地客源为辅约占到30%，在汾湖有企业的外地企业家和外来经商者约占30。29汾湖开发区土地存量情况土地用途土地用途用地面积用地面积商业用

19、地商业用地583583亩亩住宅用地住宅用地1365.21365.2亩亩商务办公用地商务办公用地303.7303.7亩亩文娱用地文娱用地58.758.7亩亩总计总计2310.62310.6亩亩据统计，未来据统计，未来3 35 5年可出让土地集中在汾湖中心城区，共有年可出让土地集中在汾湖中心城区，共有3838个地块存量，既个地块存量，既2310.62310.6亩用地面积；亩用地面积；其中住宅面积其中住宅面积1365.21365.2亩，占总土地存量的亩，占总土地存量的59.08%59.08%。以上数据表明，为了迎合。以上数据表明，为了迎合中心城区集聚发展规划，中心城区集聚发展规划，未来区域土地供应将

20、以居住类用地为主未来区域土地供应将以居住类用地为主。30汾湖开发区住宅土地存量分布图1 1 1 12 2 2 23 3 3 3序号序号用地面积用地面积容积率容积率建筑密度建筑密度1139.3亩1.528%2108.1亩1.2528%361亩1.528%31房地产市场报告房地产市场报告商品房市场分析商品房市场分析32汾湖商品房供需分析汾湖商品房供需分析汾湖房地产市场一直面临着严峻的供求比，08年汾湖房地产规划开发面积132万平方米，而商品房销售面积约在12万平方米，存量房面积约120万平方米；其中，由于公寓房开发面积较少，市场供需相对平衡，所以大部分存量房还是集中在别墅产品。从图表中可以看出，现

21、阶段区域内公寓的年需求量在1015万平方米左右。33汾湖商品房价格分析汾湖商品房价格分析汾汾湖湖开开发发区区在在售售楼楼盘盘主主要要集集中中在在原原芦芦墟墟镇镇、黎黎里里镇镇，其其中中芦芦墟墟镇镇商商业业区区（汾汾湖湖中中心心城城区区）汇集了区域大部分中高档居住项目汇集了区域大部分中高档居住项目；区区域域一一手手房房（包包括括别别墅墅、非非住住宅宅）销销售售均均价为价为 3985 3985 元元/ / ，在吴江地区处于中等水平。，在吴江地区处于中等水平。吴江其他城镇一手房交易均价吴江其他城镇一手房交易均价地区地区已售均价已售均价地区地区已售均价已售均价盛泽镇盛泽镇5404平望镇平望镇4346松

22、陵镇松陵镇4911七都镇七都镇3712同里镇同里镇5032震泽镇震泽镇3580开发区开发区4405横扇镇横扇镇2988汾湖开发区一手房交易信息统计汾湖开发区一手房交易信息统计截止时间：截止时间：2009年年9月月9日日地区地区项项 目目数数可可售售套套数数已已 售售 套套数数已售均价已售均价芦芦墟墟镇镇48185828544221黎黎里里镇镇102922073513莘塔莘塔0000北厍北厍0000金金家家坝坝0000汇总汇总58个个2196 套套2952 套套3985 元元/34客源分析客源分析35客源分析客源分析区域分布据开发区相关部门统计表明，上海客源、本地客源和其他外地客源各占三分之一；

23、行业分布以当地经济区内的私营企业主为购买主力，包括纺织、贸易、物流、电子等汾湖经济区规划产业；并以外企高管、政府机关购买为辅；购买用途现阶段，公寓类产品以本地人自用、外地在芦墟有产业的私营业主初次购买为主力；别墅类产品以度假、自用等第二居所为主。因低总价优势和区位规划发展，进行投资的为补充；36片区市场消费者特征片区市场消费者特征汾湖汾湖分布区域：上海消费者、当地企业主和本地居民。职业特征：高收入行业中产阶层，企事业单位负责人。年龄层次：3545岁中年人为主，少量50-70岁左右的离退休人员。购房动机：现阶段，自用和休闲度假第二居所仍占较大比例，租赁、城市发展等题材 /的炒作为辅。吴江市区吴江

24、市区分布区域：本地区域，辐射下属各镇。职业特征：城市扩张疏散型居民，在城市中工作和做生意的外地人。年龄层次：覆盖年龄段较广，以45-55岁之间的中老年人和20-35岁之间的年轻人为主。购房动机：第一居所的比例高，其次为投资和第二居所。37当地人群购买需求当地人群购买需求在所有购买客户中，除上海客源以外，当地需求中，外地在汾湖经商的企业主占了意向客户的50%。 而当地客源中，非农村人员的购买力略大于农村人员，主要原因是农村人员基本都有自己的宅基地住房，对于公寓产品的居住及使用价值信心尚未形成。当地购房客源中，购房原因主要以结婚、养老为主要购房需求，纯炒作投资客极少。38相关个案分析相关个案分析3

25、9相关个案分析江南岸位置：汾湖镇临沪东路1222号开发商：苏州铭基置业 占 地：18万平方米 建 面：5万建筑类型：独栋别墅（送地下室）单价：1200017000元/平方米物业管理费：3.8元/平方米月容积率：0.29绿化率：63%停车位：1：1销售率：约20%40相关个案分析产品特征：江南岸为临湖独栋原生态别墅区,自然环境好,紧临上海，本案东面为8200亩的太阳湖，同时开发商花巨资在太阳湖上建造了近千米长堤，把一部分划为本项目的私家内湖，长堤是仿杭州苏堤更显江南水乡风格。江南岸共168栋，分为地上两层，地下一层；“江南岸”为淀山湖西侧的中式简约别墅代表作，蕴涵的是一种质朴的浪漫和自在的优雅，

26、与优美的自然环境融合，亲近又私密，宁静安详中的盎然生机。一湖，一堤，一别墅。去化分析：江南岸从2005年开始销售，一期已经基本销售完毕，目前在售的为临湖的36幢独栋别墅，均价约15000元/平方米，后期仍有100余幢未建，项目内还有一幢4星级酒店，现已结构封顶；一期交付后，入住率较低，购房客户以上海投资者为主。41相关个案分析明珠花苑项目地址：芦莘大道475号（大渠荡南侧）占地面积：6万 建筑面积：10万 产品形态：由15幢小高层组成； 沿街商业用房5000 户型面积：二房 100平方米 三房 128137平方米 复式 219232平方米总 套 数：558 套装修标准：毛坯销售价格：均价375

27、0元/ 商铺 7000元/ 42相关个案分析去化分析：项目一期于09年3月28日正式对外开盘，推出4栋小高层，现已售罄；销售周期为三个多月。一期住宅销售均价 3700元/ ,最高销售单价 4100元/ ； 据现场销售人员介绍，沿街5000 商业用房销售单价7000元/ ，一期部分已基本预定。购房客户主要以沪籍投资客、开发区外来经商者为主；在今年5月16、17日汾湖开发区本地首次举办的“宜居汾湖”房展会上共销售近20余套，购房者主要是本地居民及本地工作人员。二期将于今年10月份对外发售，具体价格未定。产品特征：项目采用现代简约派小高层设计，住宅均为板式结构，一梯两户，部分跃层式结构，最大限度满足

28、各消费群的不同需求。户型：项目以三房为主，占总套数的70%；其他由100的两房和复式房组成。43相关个案分析湖景花园项目地址：临沪东路355号近芦莘大道 占地面积：71164 建筑面积：72000 产品形态：联体别墅(二联体) 小高层、多层户型面积：二房 98 三房 110130 四房 138 联体别墅 280总 套 数： 207 套装修标准：毛坯销售单价：30006500 元/ 44相关个案分析产品特征：本案位于大聚荡生态公园南侧，居住环境优美，周边已经云集多个中高档住宅项目，逐渐形成高档居住区域。周边配套设施齐全，项目南端还有一个汾湖开发区最大的农贸市场。本案由多层、小高层、联体别墅组成，

29、丰富的建筑形态在汾湖开发区属稀有项目。本案户型设计实用性较强，两房面积控制在100平方米之内，四房面积为137平方米，具有较高的投资价值。去化分析：在8月初，项目公寓销售率达85%，剩余房源以底层和顶层部位为主 ；联体别墅仍有近10套，位置基本分布在小区南端。9月初现场已无销售人员。已售房源中，多层 均价 3500 元/ ，小高层 均价 3700 元/ ，联体别墅 6500 元/ 。本项目由上海新青浦置业有限公司投资，为了吸引更多的沪籍投资客，开发商除汾湖项目设置现场售楼外，在上海青浦城区也开设了现场售楼场所。据现场接待人员介绍，本项目去化以投资客为主，尤其小面积的二房和联体别墅，投资客最为青

30、睐。45相关个案分析临沪壹号项目名称：永信汾湖商业广场 项目地址：莘搭大街60号近人民路 占地面积：20054 建筑面积：49300 产品形态：商业、酒店式公寓 商务酒店户型面积：商务酒店 3685 酒店式公寓 3870 总 套 数： 420 套装修标准：全装修销售单价：47007000 元/ 46相关个案分析产品特征：项目占据汾湖交通要冲（芦莘大道/人民路），临沪产业带上第一个综合商业项目、汾湖CBD核心区第一财富街区，该项目集商业、办公、休闲、娱乐等功能于一体，是汾湖开发区的首个商业旗舰。 本案由四个部分组成，永信商务酒店、永信办公楼、永信5.4挑高精装修公寓、永信汾湖商业广场。 产品分析

31、：酒店式公寓酒店式公寓5.4米层高精装修酒店式公寓，一层面积两层空间。户型面积在3870 ，装修后实用面积可达到60120 ；销售均价 7000 元/ ，其中装修成本800元/ ，总价24万起售。商务酒店商务酒店户型面积在3685 之间 ，总计103套数；每层配备2部电梯，房源分布在27F；物业管理费 2.5元/ /月;销售单价 4700 5000元/ ，装修成本800元/ ，总价15万起售；售后包租五年、前五年物业管理费全免，1200小时免费入住.商业广场商业广场销售单价 外街 9000 元/ ，内街 5700 元/ ；13层是综合性商业街，由内街和沿街商铺组成，集餐饮、娱乐、休闲于一体，满

32、足各种商业需要 ； 停车场分为地下一层车库和露天停车位；地下一层车位166个，露天停车位有160左右，另外从地下一层配有电梯直接通往9楼。47相关个案分析相关个案分析明丰环湖花园位置：汾湖城司路开发商：吴江明乐房地产开发有限公司占 地：6万平方米 建 面：5.7万建筑类型：经济别墅、小高层单价：未定物业管理费：未定容积率：0.95绿化率：42%48相关个案分析相关个案分析产品特征：明丰环湖花园共计14种房型，由74幢双联体别墅、独立别墅，及两幢12层小高层组成。项目距上海A9高速出口仅2.3公里，临1300亩水域的洋砂荡，占地60000平方米的“明丰环湖花园”别墅均为经济型别墅，其特点是面积小

33、，总价低的特点；同时，通过人造坡地，所有别墅均造在山坡上，河流经过每幢住宅，使每户别墅拥有私人游艇码头，整个小区的道路、坡地、桥、河绿化、建筑小品有机结合成为一个优美的花园小区。简析： 项目小高层已经结构封顶，部分别墅已经现房，目前正在做绿化配套及水景导入，小高层的房型面积从80-120平方米，与明丰的前两个项目相比，单套户型明显做得小了许多，09年开盘，现已售罄；据了解，该案小面积住宅为区域内单价最高的出售房源，销售单价在45005000元/。49相关个案分析相关个案分析湖滨雅园位置：汾湖镇浦港南路568号开发商：吴江大众置业有限公司（上海）占 地：6万 建 面：8.2万建筑类型：联体别墅（

34、地下室计建筑面积）报价：5600元/平方米物业管理费：1.8元/平方米月容积率：0.86绿化率：60%装修标准：毛胚销售率：约20%50相关个案分析相关个案分析产品特征：大众湖滨雅园西揽景观湖大渠荡生态文化公园，东据东菇荡纯自然湖色，大众湖滨雅，门前屋后，800亩水岸宏景随处可见。个案为纯联排别墅小区，总建筑面积为8万平方米，由33幢四联排至十联排组成，共计261套。每套建筑面积在250至400平方米，每套分为四层，包括全明半地下室一层，以及顶层的露台。 去化分析： 项目于2009年5月正式对开开盘，销售均价为5400元/，已销售60余套，总价在120万220万之间；现对外报均价5600元/。

35、购房客源以上海人为主，购房目的以度假居住、投资为主，本地客源较少。51相关个案汇总分析相关个案汇总分析目前汾湖经济开发区的房价并不是很高，主要是两个方面原因：一方面是五镇合并后汾湖经济开发区概念刚形成，房地产开发处于起步阶段，区域认同度还不是很高；另一方面，目前区域人气和居住氛围不高，多数的外来购房者是看中目前较低的价格和良好的居住环境，区域市场纯投资炒作还未形成气候。就目前区域公寓产品的价格在3500-4500元/平方米区间；混合社区别墅产品的价格在5500-7000元/平方米区间；纯别墅社区别墅产品的价格在12000-17000元/平方米区间；商铺的价格差距较大在5700-9000元/平方

36、米区间；商务酒店的价格在4700-7000元/平方米（5年回报率在40%左右）52项项 目目 概概 况况53项目概况项目概况1110亩：住宅用地容积率： 1.25建筑密度：28 绿地率： 30 建筑限高：层数6层 檐口高度21米139亩：商业、住宅用地容积率： 1.5建筑密度：28 绿地率： 30 建筑限高：商业3层 檐口高度15米 住宅13层 檐口高度42米54项目分析项目分析1根据基本设计指标，该地块的体量较之区域内同公寓类项目相比，体量较大；因中心城区的城市集聚效应和城市人口导入速度仍处于初步阶段，市场需求量表明项目开发和去化需有较长周期考虑。现阶段，该地块价值未被充分挖掘，未来仍具有一

37、定升值空间。当地政府多项加快汾湖开发区城市化发展措施的顺利开展，并已取得一定成效；土地供应的合理规划，是未来区域房地产市场看好的重要诱因。该地块北面A9高速高架将成为项目产品市场去化的重要不利因素。55项目概况项目概况261亩：住宅用地容积率： 1.5建筑密度：28 绿地率： 32 建筑限高：层数12层 檐口高度38米汾湖购物中心56项目分析项目分析2根据地块基本设计指标，总建筑面积60900平方米，与区域内公寓类项目相比，体量较小，可实现短期内去化。地块处于甘溪市河北岸，沿河岸线长，有利于项目产品优化。地块北面为“明丰环湖花园”项目，该项目公寓售价为该区域最高价，地块产品定位和去化有较强的预判性。中心城区在建中的购物中心离地块仅3分钟步行路程，将来生活配套设施相对优越。