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1、1本报告严格保密谨呈：深圳佳和房地产开发有限公司9/15/2024版权声明：本项目是深圳佳和房地产开发有限公司与深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。华强大厦裙楼商业华强大厦裙楼商业营销策划报告营销策划报告2本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通项目整改项目整改项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算商圈概况客户深访项目概况及SWOT分析 定位依据主题定位客户定位项目定价业态布局物业现状机遇威胁市场总结硬件整改软件包装装修原则招商步骤推广
2、策略推广渠道业态论证业态定位招商策略把握规划数码现状消费潜力1-2层业态整改策略租金分析商户整改安排策略3本报告严格保密目标沟通目标沟通潮流数码定位研判！针对性的整改方案！成本合理控制！把握机遇，控制风险！实现价值最大化，并能持久！4本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通项目整改项目整改项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算商圈概况客户深访机遇威胁市场背景总结把握规划数码现状消费潜力5本报告严格保密华强北商圈概况（一）:日客流量日客流量5050万人次以上，年销售额万人次以上，年销售额280280亿中国之首，
3、亿中国之首，深圳市最核心的商业圈深圳市最核心的商业圈！“亚洲电子第一街亚洲电子第一街”！“华强北”东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路；南北 930 米，东西 1560 米，商业区总面积 1.45 平方公里左右。 日客流量达50万人次以上，年销售额280亿元，居全国商业街之首；成为名副其实的“中国商业第一街”！核心商街：核心商街：深南中路北侧临街商场和与其垂直的华强北路两侧临街场；本项目位于核心商街商业旺区，价值凸显 核心商街6本报告严格保密华强北商圈概况（二）:该商圈高度该商圈高度倚重倚重“电子元器件电子元器件”产业！成为产业！成为亚洲第亚洲第一电子一电子元器件元器件市场！电子市
4、场！电子元器件元器件的采购平台！的采购平台！亚洲第一电子元器件市场：亚洲第一电子元器件市场：华强北电子专业市场的营业总面积近20万平方米，占到整个商业街营业面积的14；华强北电子产品每年的销售额达到200多亿元，已经超过了整个中国市场容量的50。华强北电子市场不仅成为“亚洲第一电子市场”，而且成为世界中小型电子企业采购平台。赛格、华强电子为龙头：赛格、华强电子为龙头：以赛格、华强为龙头的电子配套市场每年的销售额上百亿元，仅赛格电子配套市场的成交额就占了全国电子产品成交总额的13以上，年销售额达到40亿50亿。7本报告严格保密华强北商圈概况（三）:“工转商工转商”历史原因，华强北先天不足！繁华背
5、后历史原因，华强北先天不足！繁华背后问题众多，硬件、软件需要突破！问题众多，硬件、软件需要突破！华强北规划的工业属性，决定了“工转商”后先天不足，硬件与软件上难以承担新的历史时机下城区的商业机能。主要表现在如下：1 1）商业广场等休闲娱乐空间缺乏；）商业广场等休闲娱乐空间缺乏；2 2）绿化空地严重欠缺；）绿化空地严重欠缺；3 3）停车位严重不足，区域交通十分拥）停车位严重不足，区域交通十分拥 挤；挤；4 4）历史）历史“工厂房工厂房”形象、功能上不足；形象、功能上不足；5 5）结构方面，电子类专业市场千人一）结构方面，电子类专业市场千人一 面、全无创新姿态；面、全无创新姿态；8本报告严格保密华
6、强北规划趋势（一）:培育成全国知名电子品牌街！鼓励连锁专卖店、专培育成全国知名电子品牌街！鼓励连锁专卖店、专业店（家具、家电除外）的发展！业店（家具、家电除外）的发展！2006年4月21日深圳市人民政府发布了深圳市商业网点规划（20062010），规划明确：1 1）打造知名品牌商业旺区！）打造知名品牌商业旺区！虽然深圳在一定程度上是因商而兴的城市，但除“中英街”因特殊体制成为全国知名的特色商业街外，目前还没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名商业旺区品牌知名商业旺区品牌。完善商业区的绿化、灯光等景观工程，打造繁华亮丽的商业区；2 2）鼓励连锁专卖、专业店的发展！）鼓励连锁专卖、专业店的
7、发展！将农贸市场农贸市场列入禁止发展的业种业态，限制住宅楼宇的开发，适当发展商务酒店；鼓励连锁专卖店连锁专卖店、专业店专业店（家具、家电除外家具、家电除外）、影剧院等文体娱乐设施进入华强北；同时，计划结合地铁华强站出口和地下商城建设，引导华强北商业向华强南片区扩散。北京西单文化广场上海淮海路文化广场9本报告严格保密华强北规划趋势（二）:华强路以西，随着天虹拆迁、和记黄埔综合广场、华强路以西，随着天虹拆迁、和记黄埔综合广场、华强电子广场的建设、以及未来中航的改造等，将成为华强北商圈高尚生华强电子广场的建设、以及未来中航的改造等，将成为华强北商圈高尚生态商业区的典范！也将成为深圳品牌街区的名片代言
8、！态商业区的典范！也将成为深圳品牌街区的名片代言！和黄项目占地20444平方米，总建筑面积22万平方米，其中7万平方米大型购物商场，9.5万平米甲级写字楼、以及5.5万平方米的高尚住宅。目前正在一期施工。随着天虹的拆迁、和黄的一期的落成，中央公园、上海宾馆、和黄综合体、地铁商业将与本案连接一条“商业广场生态长廊商业广场生态长廊”！高档商业格局初步形成！高档商业格局初步形成！中航鼎诚国际华强电子广场和记黄埔综合广场商业广场生态长廊10本报告严格保密华强北数码电子概况(一）:随着数码时代的到来，华强北电子市场日趋细化！随着数码时代的到来，华强北电子市场日趋细化！消费类电子市场的份额日渐增加！消费类
9、电子市场的份额日渐增加！1.随着日、韩等国数码产品开发商将生产线迁移到珠三角，产品直接在华强北面试，省去香港作为中转环节，成本大大降低，深圳人购买数码产品也就越便利；2.伴随着数字时代的到来，华强北消费电子的市场份额急速增加，电子市场也在逐渐细化。电子市场渐分出电子市场渐分出“元器件市场、品牌机市元器件市场、品牌机市场、安防监控市场、通信市场、数码广场场、安防监控市场、通信市场、数码广场和黑白家电市场和黑白家电市场”等！等！主要通讯数码类经营商场一览11本报告严格保密华强北商圈数码电子概况（二）: :出现较多数码产品专业市场，零售、批发出现较多数码产品专业市场，零售、批发兼营，但大多以散铺为主
10、，档次较低，缺乏兼营，但大多以散铺为主，档次较低，缺乏“一统天下一统天下”的特色数码市场。的特色数码市场。华强北商业已出现较多数码产品专业市场，如远望数码城、赛博数码广场、龙源数码城、高科德通讯数码广场、明通数码电子城等，还有多数以散铺为主的市场，成为除电子元器件外的第二大支柱产业主要表现在如下：1 1）具有一定规模，约）具有一定规模，约1-21-2万万平方米平方米2 2）赛博数码广场经营档次高，经营状况好，）赛博数码广场经营档次高，经营状况好， 其他一般经营低档手机，属于较低档次，其他一般经营低档手机，属于较低档次， 市场杂乱无序，经营尚可市场杂乱无序，经营尚可3 3）经营方式以批发为主，零
11、售为辅）经营方式以批发为主，零售为辅4 4）停车位严重不足，区域交通十分拥挤；）停车位严重不足，区域交通十分拥挤；5 5）尚未形成集中且高档次的数码产品市场。）尚未形成集中且高档次的数码产品市场。6 6）具有鲜明品牌特色的数码卖场更是严重缺）具有鲜明品牌特色的数码卖场更是严重缺 乏；乏；12本报告严格保密华强北数码电子概况（三）:华强北出现较多通讯数码类专业市场，面积华强北出现较多通讯数码类专业市场，面积6 6千千-3-3万万左右，规模较大；左右，规模较大；手机经营为主，而特色专业数码类产品经营较少，存手机经营为主，而特色专业数码类产品经营较少，存在市场空白点。在市场空白点。主要通讯数码类经营
12、商场统计项目名称项目名称经营面积经营面积业态分布业态分布经营状况经营状况一层一层 二层二层三层三层四层四层五楼五楼赛博数码赛博数码广场广场6000时尚手机品牌电脑笔记本数码产品电脑耗材、配件粤亚数码广场档次高，位置好，独具经营特色，人流量大，经营很好明通数码明通数码电子城电子城1.2万手机成品批发维修国产手机成品批发维修产品充足，人流量大，经营很好龙源数码龙源数码城城1.5万手机成品配件手机成品配件手机成品配件仓库办公室与数码集中区域有一定隔离，宣传力度不够，人流量少，经营一般桑达电子桑达电子通讯市场通讯市场一期3000二期4000通讯数码类位置偏，还处于发展阶段，经营一般，有发展潜力远望数码
13、远望数码城城2万多手机专卖店，国产手机超市手机批发市场手机批发市场市场成熟，人流大，经营很好高科德通高科德通讯数码广讯数码广场场4万数码，电子产品数码电子产品手机批发手机、数码电子产品服务维修中心装修档次高，经营状况良好通天地通通天地通讯数码城讯数码城1.2万手机成品手机配件手机配件部分手机配件仓库及办公室刚开业不久，经营一般13本报告严格保密华强北消费力概况:华强北商圈吸引着大批深圳年轻白领消费客户，而随着华华强北商圈吸引着大批深圳年轻白领消费客户，而随着华强北商圈产业的调整和升级，这一吸引力将更加明显；而追求潮流是这类年强北商圈产业的调整和升级，这一吸引力将更加明显；而追求潮流是这类年轻人
14、的一个共同特征；因此潮流数码产业具有广阔的消费群支撑。轻人的一个共同特征；因此潮流数码产业具有广阔的消费群支撑。华强北“亚洲电子第一市场” ，商业集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，有717多家商业经营单位中，汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。其中：电子通信业48家，银行证券业27家，服装百货业145家，餐饮业192家，家电业7家，其他行业298家。从而使华强北成为多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。 日客流量达30-50万人次，其商业消费以深圳年轻消费群体为核心，还包括来自全国各地、港澳台、世界各国的消费群。随着华强北商圈的进
15、一步扩充，产业的调整和升级，以及深圳年轻消费群体的集中和增多，对数码产品的需求与日俱增，消费极为强劲。14本报告严格保密沙井电子物流园：电子制造业集中，功能齐备，后发优沙井电子物流园：电子制造业集中，功能齐备，后发优势明显势明显宝安“十一五规划”： 沙井将被打造成珠江三角洲最主要的电子产业及元器件配送中心，即“电子物流园”。电子物流园区将占用280万平方米的土地，各种功能区的建设十分完善，再加上政府部门的大力支持，沙井电子物流园在与华强北电子市场的争夺中后发优势日益明显。华强北电子元器件市场：物业成本高、交通压力大、基华强北电子元器件市场：物业成本高、交通压力大、基础设施不足础设施不足华强北电
16、子专业市场因为物业成本高、交通压力大、物流配套基础设施不足以及区域城市转变带来压力等原因，已经迫使深圳的电子专业市场向电子制造业集中、交通条件优越、发展空间巨大的区域转移，其主要目标区域是电子业集中的宝安区。发展威胁威胁与机遇（一）:电子元器件市场正逐步向宝安沙井等电子市场的转电子元器件市场正逐步向宝安沙井等电子市场的转移！电子专业市场的外迁对华强商圈构成威胁，对定位电子专业市场带来移！电子专业市场的外迁对华强商圈构成威胁，对定位电子专业市场带来挑战！挑战！这里有每天来自深圳、东莞、顺德、中山、珠海等地的采购商，以及100%的租赁率。15本报告严格保密发展威胁与机遇机遇（二）：华强北华强北”亚
17、洲电子第一街亚洲电子第一街”正在转型，通信数码类正在转型，通信数码类电子产业将成为华强北商圈第二个支柱性产业！并将引领华强北的商业升级！电子产业将成为华强北商圈第二个支柱性产业！并将引领华强北的商业升级！而而“数码类产品数码类产品”是继手机后又一个将走进千家万户的电子消费品！是继手机后又一个将走进千家万户的电子消费品！电子第一街商业模式需要转型：电子第一街商业模式需要转型：现在的华强北无论从市场的规模、经营的品种、产品的销售额来说，都已经是“中国电子市场第一街”了。但“中国电子市场第一街”的发展目标不仅仅是这些，还应该包括国际化、规模化、经营品种以及商业模式转型。通信数码行业引领华强北商业升级
18、：通信数码行业引领华强北商业升级：而此时，华强北依托深圳的产业优势和地缘优势，通信数码行业迅速发展。专家纷纷预测：通信数码行业将成为华强北商圈继电子元器件后又一个强大的商业经济增长极，通信数码产业将引领华强北商业全面升级！16本报告严格保密典型市场租金分析：分析分析:1.电子类市场档次较低,楼层租金差距较大,整体租金水平偏低;2.数码产品类市场经营档次较高,楼层之间租金差距不大,整体租金较高.17本报告严格保密客户深访总结：此次深访问卷设计共50份，回收有效问卷47份！调研对象：华强北商圈内电子通讯数码类经营商家（包括赛博、赛格、远望、明 通、亨达利、曼哈、龙胜、都会、华强、新亚洲、庞源、万商
19、等）经过统计总结，主要形成以下看法和建议：1）90%以上认为,业态定位不能太杂，此地段适合做专业类市场；2）超过60%的认为本项目不适合做电子，周边电子元器件类太多，竞争过于激烈；3）过半的客户认为本案做通讯数码类较适合，但一定要有规模，有档次；4）认为项目以前做电子市场没有做好存在一定的负面影响；5）认为项目目前的知名度不高且处于核心商圈边缘,要做好市场需加大宣 传力度，提高知名度；6）项目装修要有档次感，租金适中且有免租期。18本报告严格保密综合上述分析，众厦地产大胆预测，未来华强北的电子市场将逐步发生如下变化：1 1）商圈形象变化：）商圈形象变化：将逐步向高端、生态、品牌商业方向发展！将
20、逐步向高端、生态、品牌商业方向发展！ 全力打造全力打造“亚洲电子第一街！亚洲电子第一街！”2 2）商圈业态变化：）商圈业态变化：将从过分依赖电子元器件，到电子通信数码百将从过分依赖电子元器件，到电子通信数码百 货等产业的全面过渡！货等产业的全面过渡！3 3）消费客户变化：）消费客户变化：从从“生产型客户生产型客户”占主导，到占主导，到“消费型客户消费型客户” 上升的逐步转变！上升的逐步转变！4 4）产品线的变化：）产品线的变化：从从“生产型电子元器件生产型电子元器件”，到，到“消费型成品消费型成品 机机”的转变！的转变！5 5）经营客户变化：）经营客户变化：从从“批发商、厂商、零售商批发商、厂
21、商、零售商”，到，到“品牌店、品牌店、 专卖店、零售商专卖店、零售商”的转变！的转变！市场背景总结：华强北商圈电子市场将在华强北商圈电子市场将在5个方面发生变化个方面发生变化重点提示：华强商圈的扩充，业态的转变，数码产业的兴起，给我们带来重点提示：华强商圈的扩充，业态的转变，数码产业的兴起，给我们带来更大市场机遇更大市场机遇19本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通项目整改项目整改项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算项目概况及SWOT分析 定位依据主题定位客户定位项目定价业态布局业态论证业态定位20本报告
22、严格保密项目概况：紧邻深南路，华强北商圈西南区中心位置，未来生态型品质商紧邻深南路，华强北商圈西南区中心位置，未来生态型品质商业区。华强北缺乏特色统一数码卖场！项目业区。华强北缺乏特色统一数码卖场！项目2-52-5楼楼可租面可租面积约1099010990平米！平米！本案本案华强电子二号路振中路赛格广场华强广场都会电子天虹商场和记黄埔新亚洲电子深圳通信市场赛 博远望数码万商会亨达利明通桑达龙胜新亚洲商城曼 哈华强北手华强北手机通信类机通信类集中地带集中地带未来生态未来生态型商业区型商业区高科德21本报告严格保密SWOTSWOT优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak1
23、)紧邻深南路，展示性好！2)建筑立面现代挺拔，形象好！3)拥有生态休闲广场，资源佳！4)紧邻和黄项目，能形成规模效益！5)地铁上盖商业，人流旺！6)华强北核心商圈数码电子商家进驻难度大,本物业商业价值凸显!1)一二层经营大部分出售,市场难以统一业态经营，经营现状档次偏低;2)内部建筑陈旧影响商场形象,商场经营管理素质与能力有较大提升空间. ；3)商业体量不大, 标准层高较低！4)处于华强北南北向核心商业边缘，目前的商气及人气引导性不足；5)一楼两端银行价值不能最大化，且不属于“强吸引人流性”的业态，所以人气进一步欠缺；机会机会 OpportunityOpportunity发挥优势，抢占机会发挥
24、优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势1)华强北商业全面升级的商圈机遇；2) 华强北商圈扩张空间有限，而优质商业物业尤其稀缺，价值凸显；3)华强北商圈进入全面整改期，为本案的整改带来有利时机；4)统一的、富有特色的数码专业市场缺乏；存在空白的行业机遇；5) 数码产品将走进千家万户的历史机遇；6）数码消费潜力巨大，前景广阔；利用物业昭示性好、建筑外观显著、独有的商业广场等资源与周边商业体系及地铁资源整合，抓住商圈扩大，物业稀缺，产业调整的机遇利用华强北商业升级，商圈扩张的历史机遇，通讯数码产业的兴起，引导经营客户
25、和投资客户以及消费客户，从特色上来确定本案的核心价值商业特色！威胁威胁 ThreatenThreaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁1)未来和黄广场商业和华强数码在共同引领市场同时，对本案有一定竞争；2)周边零散铺面经营数码类产品给本项目 带来一定威胁；3）项目已有的市场印象对客户投资和经营信心存在不利影响；把握住项目的核心优势，未来定位上力求创新，做出特色，定位上寻求空白点和差异化，将各方威胁降到最低通过硬件整改、软件包装，定位有特色，放眼未来，把握商业机遇，弥补劣势，避免正面
26、威胁！22本报告严格保密定位依据:依据华强北商圈扩充，业态转变，数码产业兴起等市场机遇及依据华强北商圈扩充，业态转变，数码产业兴起等市场机遇及结合项目各方因素做出准确定位。结合项目各方因素做出准确定位。定位核心依据： 宏宏 观观 因因 素素1.依据华强北商圈的全面升级，业态的转变，数码产业的兴起等带来的市场机遇；2.依据通信数码类产品在华强北西南片区存在的市场空白；3.依据深圳年轻消费群体增多对数码产品需求随之增多；4.依据项目片区生态高尚购物区即将形成以及政府的鼓励和支持所形成的市场趋势。 项项 目目 因因 素素1.与项目地下层地铁流行1828商场场共享人流；2.项目毗邻公交车站和地铁站带来
27、大批年轻消费人群；3.定位规避项目以前做电子市场没有做好所带来的负面影响；4.定位与周边众多电子市场形成差异化,避免恶性竞争；5.依据项目昭示性好，拥有生态休闲广场等优势进行定位；23本报告严格保密1)潮流化！ 2)个性化！ 3)品牌化！4)品质化！5)生态化！主题定位:依据以上因素本项目定位为依据以上因素本项目定位为“潮流数码电子城潮流数码电子城”，打造华强北，打造华强北最具时尚个性，独具特色的潮流数码城，以现代暖色调风格为主；最具时尚个性，独具特色的潮流数码城，以现代暖色调风格为主；潮流数码电子城潮流数码电子城个性气质内容内涵1)唱响数码潮流的商业！2)独具个性化的新商业！3)主打品牌品质
28、的商业！ 4)繁华地铁口上的商业！5)倡导生态休闲的商业！商场核心理念：商场核心理念：主题突出主题突出主题突出主题突出个性鲜明！个性鲜明！个性鲜明！个性鲜明！引导过渡24本报告严格保密业态定位分析:综合分析，数码、通讯、电脑产品较适合发展综合分析，数码、通讯、电脑产品较适合发展衡量指标衡量指标各业态形式的综合分析各业态形式的综合分析电子元器件电子元器件数码类数码类通讯类通讯类电脑类电脑类家电类家电类市场现状市场现状核心产业重要产业重要产业重要产业重要产业价值实现价值实现价值较高,本案一般价值较高价值较高价值较高价值一般商业形象商业形象形象偏低形象较高中高低都有形象中等形象一般市场前景市场前景已
29、过黄金期上升趋势黄金产业上升趋势平稳发展平稳发展市场竞争市场竞争竞争相当激烈竞争相对弱竞争激烈竞争激烈竞争激烈市场需求市场需求需求较大但逐步转移需求日益旺盛需求平稳需求平稳需求平稳硬件要求硬件要求要求较低要求较高中低高兼有要求较高要求一般业态规划业态规划核心地位将逐渐被稀释鼓励发展鼓励发展鼓励发展限制性发展经营状况经营状况除华强赛格电子外,其余经营一般经营状况普遍良好经营状况普遍良好经营状况普遍良好经营状况一般展示要求展示要求展示性要求低展示要求高展示要求高展示要求高展示要求高说明:越多,表示越适合的业态选择“数码产品数码产品”将是继手机之后，又一个走进千家万户的电子产品！前景巨大！将是继手机
30、之后，又一个走进千家万户的电子产品！前景巨大！25本报告严格保密业态定位:定位以定位以“数码类数码类”为龙头，为龙头，“通讯及电脑类产品通讯及电脑类产品”为重要补充！为重要补充！政府规划鼓励政府规划鼓励属华强北商圈重属华强北商圈重点业态点业态项目优势支持项目优势支持高端形象高端形象生态高端商业生态高端商业,市场空缺点市场空缺点华强北商圈华强北商圈黄金前景黄金前景价值与风险平衡价值与风险平衡符合华强北产业符合华强北产业升级历史机遇升级历史机遇潮流数码潮流数码潮流数码潮流数码时尚通讯时尚通讯时尚通讯时尚通讯个性电脑个性电脑个性电脑个性电脑产品包括：产品包括：数码相机DV摄像机数字音乐数码存储数码办
31、公高像素手机产品数码安防数码动漫英语通掌上通复读机笔记本电脑液晶电脑台式电脑等等26本报告严格保密业态分布: 业态关联性要大！且要有规模效应！具备独特的品牌个性、产业态关联性要大！且要有规模效应！具备独特的品牌个性、产生强烈个性化的商场品牌号召力！始终围绕生强烈个性化的商场品牌号召力！始终围绕“时尚、潮流、个性时尚、潮流、个性”主题！主题！业 态 分 布说 明1楼现状（手机、电子元器件、耗材）“自然淘汰法”，项目成功改造及经营后，经营者将会转变业态及提升档次2楼时尚手机专卖时尚手机专卖(现状：电子元器件、耗材)、手机、电脑等通讯类专卖店、零售商等3楼时尚品牌店时尚品牌店品牌电脑专区、数码类专卖
32、店、品牌手机专卖、电脑DIY等品牌主力店引进，带动其它商家进驻,引导人流往上走4楼时尚潮流区时尚潮流区时尚MM数码手机、汽车电子数码、办公数码专卖、运动旅游数码专卖、安防数码、数码动漫等专业特色，把握潮流风向，吸引消费注意5楼软件数码专区、电脑配件、IT书籍、DIY配件乐园，及办公产品展示区及商务洽谈区名词解释：1）MM数码手机：适合女孩子使用的时尚数码产品和手机！2）汽车电子数码：应用在汽车上的电子数码产品！前景巨大！27本报告严格保密汽车电子典型业态分析：汽车电子将成为中国未来一个新兴的主流行汽车电子将成为中国未来一个新兴的主流行业业,市场前景巨大，因此本市场将划分部分区域专营汽车电子产品
33、市场前景巨大，因此本市场将划分部分区域专营汽车电子产品1.据市场研究公司iSuppli称，中国与汽车相关的半导体消费预计将以每年28%的速度递增。汽车芯片市场到2007年将从2002年的4.16亿美元增长到14.5亿美元。中国汽车芯片市场预计占全球芯片消费量的10%。据iSuppli的报告称，中国已经是一个庞大的汽车市场。到2007年，中国将成 为全球最大的汽车娱乐系统生产基地。 2.数据表明，汽车电子产品占整车价值的比例在快速提高。目前，国外汽车电子产品成本占整车的30%左右，在未来10年该比例将高达40%。世界各大汽车公司已把主攻方向转向以微电子技术和信息技术为代表的高新技术，开发研制各种
34、新车型，以此占领技术制高点。3. 飞利浦、摩托罗拉、联想数码等IT产业巨头 纷纷提出未来将加大对汽车电子产业的研究和关注。重点提示重点提示: :随着中国经济的发展随着中国经济的发展, ,人们对汽车需求的增加人们对汽车需求的增加, ,汽车电子产业的兴起汽车电子产业的兴起, ,人们对汽车电子产品的需求随之增大人们对汽车电子产品的需求随之增大, ,这为本市场业态定位带来更多市场机遇这为本市场业态定位带来更多市场机遇28本报告严格保密随着现代电子信息技术的飞速发展和我国汽车制造业的强劲增长，汽车电子产业作为国内新兴的产业群体，其市场增长潜力巨大。据有关资料预测，汽车电子产业将成为国内增量最大的产品门类
35、。预计在未来几年内，中国汽车电子产品市场的发展趋势将保持下去，该市场将在汽车产业发展的保障下稳步发展，各类汽车电子产品在汽车中的普及率将持续提高，汽车产品的升级也将持续，中国汽车电子产品市场依然值得期待。预计到2010年，中国汽车电子产品市场规模将达到近2000亿元。汽车电子类产品主要包括：倒车雷达、汽车电子类产品主要包括：倒车雷达、汽车防盗器、汽车记录仪、车载通讯汽车防盗器、汽车记录仪、车载通讯导航、汽车装饰精品、汽车音响、汽导航、汽车装饰精品、汽车音响、汽车安全产品、车用电子配件、检测及车安全产品、车用电子配件、检测及维修仪器设备、汽车电力装置等维修仪器设备、汽车电力装置等汽车电子介绍:中
36、国汽车电子数码娱乐类产品市场巨大，初步预计到中国汽车电子数码娱乐类产品市场巨大，初步预计到20102010年，将有年，将有200200亿元人民币左右的产业消费！亿元人民币左右的产业消费！车载娱乐将成为高端数码产车载娱乐将成为高端数码产品的一个市场突破口品的一个市场突破口 29本报告严格保密形式展示:专卖店、品牌店、加盟店、厂家直销店、代理商、柜台、产品区、铺位专卖店、品牌店、加盟店、厂家直销店、代理商、柜台、产品区、铺位图片仅供参考30本报告严格保密目标客户定位:租租赁经营赁经营客客户户区域来源客户细分目标客户名录主要来自华强北商圈时尚电子通讯、数码、电脑类客户，以及国内外潮流数码产品的生产商
37、、代理商、经销商！手机、潮流数码类系列产品旗舰店商家、品牌店商家、专卖店商家、加盟店商家、直销类厂商、代理批发商、个体户经营户等佳能专卖店、SONY专卖店、三星专卖店、深圳安防集团股份有限公司，易天、恒波、协亨手机连锁、嘉诚数码、北欧科技、智慧科技、临沂宝昌紫光、鑫源科技 、恒升电脑、海通电脑等31本报告严格保密租金价格定位（一）：选取典型市场租金统计项目名称楼层经营业态面积区间租金均价赛格电子1F电子元器件1.3-51500元/2F电子元器件2.6-8.131068元/3F电脑及配件4-4.8960元/4F品牌电脑专营区12833元/5F批发电脑装机及配件8.4666元/华强电子世界1F电子
38、元器件0.9-1.82000元/2F电子元器件2-10980元/3F电脑及耗材5-16550元/4F电脑及耗材3-15350元/远望数码城1F手机专卖,国产手机超市2.5-81200元/2F手机批发市场2.5-200900元/3F手机批发市场2-5600元/赛博宏大数码广场1F时尚手机（天音无限空间） 2F品牌电脑，笔记本，数码精品，IT书籍12-60800元/3F电脑配件，耗材，数码量贩，笔记本电脑精品12-30650元/4FDIY配件乐园、数码银狐生活馆、游戏基地3.36-10400元/32本报告严格保密项目租金区间测算项目租金区间测算通过对以上租金统计分析的分析，可以用“市场比较法”测算
39、出项目的租金价格水平，制定出结合实际租赁政策。评分的价值模型共分为三个因子，即商圈因子、客流因子、建筑因子。商圈因子：商圈因子：企业品牌：指所在裙楼内是否存在强势品牌店，通过品牌店可拉动客流量，提升物业的形象。核心商圈：距离核心商圈的距离，距离远近直接关系到商铺价值。商业气氛：从综合环境考虑，区域内商业环境中业态业种的丰富程度。自身规模：与未来商业发展的潜力息息相关，规模大的商铺易成行成市，租金涨势较快。客流因子客流因子通达程度：指顾客进入店铺时的便利性，对消费行为产生决定性的影响。道路状况：主要指干道与辅道的连接情况，同时也包括反向车道调头的方便性，对高端顾客产生影响。停车场：车位数量的多少
40、会影响高端顾客消费时的便利性，对餐饮、娱乐等项目尤为关键。途经目的性：主要指行人、车辆受项目周边设施的影响，而与项目相遇的可能性，此项数值越大则同类型的顾客层就越多，对项目的认同感就越大。客流量：客流进出项目的数量，与物业人流、周边住宅人流和随机性人流有关。公交车站：车站的远近决定了公交携带顾客的机会大小。建筑因子建筑因子实用率：实用率高的物业对于商家来说单位面积付出的成本就少。展示空间：展示品牌的能力。外观设计：建筑外观对于商铺的保值性会有一定的影响商铺的通用性：商铺可从事业态业种的多样性，通用程度越大的商铺投资价值高。内部交通：顾客在消费的过程中，在商铺楼层与楼层之间、区域与区域之间活动的
41、能力。价格定位（二）：租金区间测算方法租金区间测算方法33本报告严格保密项目及权重项目及权重本项目赛格电子赛格电子华强电子世界华强电子世界远望数码城远望数码城赛博宏大数码广赛博宏大数码广场场总项目总项目分项目分项目权重权重得分加权得分得分加权加权得分得分加权加权得分得分加权加权得分得分加权加权商圈因商圈因子子企业品牌0.0380.2490.2790.2780.2480.24核心商圈0.1260.7291.0891.0891.0891.08商业氛围0.160.690.980.890.990.9自身规模0.0880.6490.7280.6480.6480.64客流因客流因子子通达程度0.0880.
42、6490.7280.6480.6480.64道路状况0.0680.690.5490.5480.4880.48停车场0.0560.380.480.460.380.4途经目的0.160.690.980.890.980.8人流量0.0650.4880.4890.5490.5480.48公交车站0.0790.580.5680.5690.6380.56建筑因建筑因子子实用率0.0580.480.480.480.470.35展示空间0.19190.990.980.880.8外观设计0.0280.290.1880.1680.1680.16商铺通用性0.0580.480.480.480.490.45内部交通0
43、.0360.1880.2480.2480.2480.24评份评份1 17.58.698.698.378.378.358.358.228.2234本报告严格保密名称楼层主力面积权重租金均价加权价评分加权分赛格电子二层2.6-8.1340%1068元/4278.693.48华强电子二层2-1030%980元/2458.372.51远望数码城二层2.5-2015%900元/2708.351.25赛博宏大数码广场二层12-6015%800元/1208.221.23合计10628.47租金均价建议：通过市场租金分析及测算得出本项目二楼租金通过市场租金分析及测算得出本项目二楼租金500元元/平米平米/月，
44、三楼月，三楼320元元/平米平米/月，四楼月，四楼150元元/平米平米/月，五楼月，五楼100元元/平米平米/月！月！2-5楼建筑面积整体均价楼建筑面积整体均价约约260元元/平米平米/月（按实用率约月（按实用率约50%计算）计算）通过测算，可得到本项目二楼租金均价：10621062元元/ /本项目二楼租赁均价本项目二楼租赁均价 (本项目评分本项目评分参考项目平均价)/参考项目平均分（7.5参考本项目平均价）/8.47计算得出一楼基准均价租金：940940元元/ /(以实用面积计算)依据同一计算方式得出本项目依据同一计算方式得出本项目3-53-5楼租金楼租金均价为：均价为：三楼基准均价租金：三
45、楼基准均价租金：650650元元( (以实用面积计算以实用面积计算) )四楼基准均价租金：四楼基准均价租金：390390元元/ /( (以实用面积计算以实用面积计算) )五楼基准均价租金：五楼基准均价租金：280280元元/ /( (以实用面积计算以实用面积计算) )备注:租金测算以实用面积为准如果本项目以建筑面积计算如果本项目以建筑面积计算( (实用率实用率50%)50%)可得到本项目整体租金水平约可得到本项目整体租金水平约260260元元/ /35本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通项目整改项目整改项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销
46、操作经济测算经济测算经济测算经济测算物业现状硬件整改软件包装装修原则1-2层业态整改策略商户整改安排策略36本报告严格保密物业现状：一二楼大部分出售且经营电子元器件严重影响项目的重新定位；一二楼大部分出售且经营电子元器件严重影响项目的重新定位；物业硬件设施相对陈旧，且存在不同程度的破坏，迫切需要全面整改！物业硬件设施相对陈旧，且存在不同程度的破坏，迫切需要全面整改！一层一层建筑面积约1403平方米基本出售，剩余6个铺位二层二层已售1037.03平方米未售654.6平方米 部分经营,右侧有大量铺位空置三层三层建筑面积约3300平方米空置，可租售面积约3300四层四层建筑面积约3000平方米空置，
47、可租售面积约3000五层五层建筑面积约2990平方米空置，可租售面积约2990总计总计2-52-5层整体可租面积约层整体可租面积约1098210982平方米平方米一楼：一楼：绝大部分出售，目前经营电子元器件；经营状况一般,档次低、形象差;二楼：二楼：部分经营电子元器件为主，经营较差，东侧铺位基本空置，且柜台等二次装修档次较低、形象差；三、四、五楼：三、四、五楼：空置状态项目的墙面、地板、项目的墙面、地板、天花、空调管线等天花、空调管线等设备、比较陈旧，设备、比较陈旧，楼层高相对较低。楼层高相对较低。37本报告严格保密原则目标：最大限度地控制整改成本；通过整改，力求达到最大限度地控制整改成本；通
48、过整改，力求达到“旧貌换新颜旧貌换新颜”的效果！的效果！原则目标原则目标:1)首要改变已经形成的不利的 市场印象；2)要能符合“华强北未来高尚 品牌街区”的长远形象；3)要能支撑项目较高端形象的 定位；4)要能突出项目的经营理念；5)要有较强的品牌商场个性；达到效果38本报告严格保密整改内容：（裙楼整改包装）裙楼整改包装）（大堂装修）（大堂装修）（电梯、台步、天花、（电梯、台步、天花、墙体、立柱、地板、管线、空调口等核心硬件）墙体、立柱、地板、管线、空调口等核心硬件）（柜台、广告语等）（柜台、广告语等）按照消费者对一个卖场的从“宏观到中观再到微观细部”的整体印象来整改包装本案39本报告严格保密
49、裙楼整改包装：核心在核心在“门头门头”及及“外围裙楼外围裙楼”。这是一个消费者注意力的。这是一个消费者注意力的第一个环节，起到第一个环节，起到“告知客户、吸引客户告知客户、吸引客户”的重要作用！同时是本案形象改的重要作用！同时是本案形象改变的第一展示要素！整改包装要能充分体现商业氛围和商场个性！变的第一展示要素！整改包装要能充分体现商业氛围和商场个性！整改措施：整改措施：1）门头及裙楼幕墙、玻璃窗、立柱等重新清 洗、粉刷、二次包装等；2）墙体灯光字“佳和潮流数码电子城”；3）商场外景灯光装饰效果；4）项目外围树立大型“商场名称灯光字招牌”；5）门口导示、展板、海报等。裙裙 楼楼门门 头头希望达
50、到的效果40本报告严格保密大堂整改包装：大堂是消费者进入商场的接触到的第一个环节，因此十分关大堂是消费者进入商场的接触到的第一个环节，因此十分关键！品质较好，商业氛围浓厚的大堂往往能吸引客户游逛商场！键！品质较好，商业氛围浓厚的大堂往往能吸引客户游逛商场！整改措施：整改措施：1）天花重新吊顶处理，凸显豪华气派感；2）地板重新抛光、装饰处理；3）商业吊旗、饰物处理，尽显商业氛围；4）个性导示处理；5）植物景观景上添花；6）抬头绚丽广告牌；7）二楼植被垂吊，广告生辉；8）电梯清洗补色、补光；9）大厅中央设置五彩霓虹灯饰；10）进入大厅，一楼凡是目之所及，如天花、地板、墙壁、立柱、空调口、条柜等进行
51、全面整改包装；希望达到的效果大堂现状41本报告严格保密核心硬件整改包装：主要包括主要包括“电梯、台步、天花、墙体、立柱、地板、管电梯、台步、天花、墙体、立柱、地板、管线、空调口线、空调口”等！这是体现商场品质与档次的细节工夫！是消费者对一个商等！这是体现商场品质与档次的细节工夫！是消费者对一个商场评价的重要部分！场评价的重要部分！整改措施：整改措施：1）3-5层进行全面的全面的“二次装修二次装修”，而色调则遵循时尚潮 流体现浓厚的现代暖色调为主；现代暖色调为主； 为主题；包括地面、天花、墙面、立柱等。2）电梯、楼梯、立柱等广告位包装；3）1-2层考虑到其特殊性，我们进行“选择性选择性”的二次装
52、的二次装 修修；地面、墙面、天花、立柱、空调位等进行修补、抛 光处理等，必要处进行线条、色调上的引导！希望达到的理想效果案例42本报告严格保密其它细部整改及管理：主要体现在主要体现在“柜台广告、条柜、货架、灯光柜台广告、条柜、货架、灯光”等经营等经营装修层面的整改和管理，通过后天的统一管理来实现商场的个性与品质！这装修层面的整改和管理，通过后天的统一管理来实现商场的个性与品质！这是消费者购物中最切身的细节体验！是消费者购物中最切身的细节体验！整改措施：整改措施：1）2-5楼统一使用有品质档次感的条柜、商铺间隔；2）成立专业的管理公司专业的管理公司，对商家的装修中 的硬件与装饰实行把关，力求遵循
53、统一 的主题风格；赛博数码城的效果43本报告严格保密导示牌设置：一层大堂中央、商场每个楼层主要通道路口及上下电梯入口处一层大堂中央、商场每个楼层主要通道路口及上下电梯入口处设置新颖、醒目的导示标志引导目标消费客户设置新颖、醒目的导示标志引导目标消费客户导示牌1-5楼电梯入口设置商场功能分区标志导示牌电梯主通道入口设置功能分区图一楼大堂中央设置商场功能分区图44本报告严格保密推广期户外广告：选择原则选择原则“位置显眼，交叉路口，人流量大，价格合理位置显眼，交叉路口，人流量大，价格合理”该广告位位于华强路与振中路交汇处，位置显眼，且人流量大，周边有较多电子、数码市场，易引起商家关注。该广告位位于华
54、强路上，位置显眼，且有一定高度，易引起路人的关注，且人流量大，旁边是华强电子世界。最终建议：选择第二块作为户外广告牌。最终建议：选择第二块作为户外广告牌。45本报告严格保密1-2楼经营策略探讨(一)：整体回购！整体回购！策 略操作说明利弊策略一策略一: :整体回购整体回购整体回购整体回购发展商通过整体回购，从小业主手中“逆向”买回商铺的产权，再进行统一的整改,然后对外招商。收回产权和经营权，能够形成统一而纯粹的卖场环境，有利于后续的整改包装和后期的招商。一次性投入的成本相当大。综合考虑成本太高，不建议采用！成本太高，不建议采用！46本报告严格保密策 略操作说明利弊策略二策略二: :整体包租整体
55、包租整体包租整体包租成立商场经营管理公商场经营管理公司司，通过与小业主的洽谈，在现有大部分租户合同（小业主与电子经营户之间）结束后，从小业主手中整体包租，直到数码类经营获利后，才取消包租，交给小业主自行出租。收回了经营权，同样能够形成统一而纯粹的卖场环境，有利于后续的整改、形象包装和后期的统一数码业态招商。在包租到潮流数码市场经营并收取租金前，需要垫付给小业主近半年的租金约1100万，成本仍旧是巨大的。综合考虑需要额外垫付近半年的租金约需要额外垫付近半年的租金约11001100万万（说明：初步以1层1403.19平米*1000元/平米/月*6个月=约842万，二层1037平米*500元/平米/
56、月*6个月=约311万）成本仍旧巨大，不建议采用！成本仍旧巨大，不建议采用！1-2楼经营策略探讨(二)：整体包租！整体包租！47本报告严格保密策 略操作说明利弊策略三策略三: :选择性选择性选择性选择性包租包租包租包租操作手法和整体包租类似，但区别在于选择包租的区域，减少了包租面积，减少了开发商财务压力。选择区域为：选择区域为：1楼大堂两侧临近区域，约150平米（展示，引导）；2楼售出全部面积区域收回1楼大堂两侧核心区域的经营权，能够最大限度地改变1楼的业态形象和档次，而包租成本又得到了很好的控制；2楼承上启下的作用十分关键，且全部包租的投入也相对较小，有利于商场形象和档次建设，有利于吸引品牌
57、商家。1楼的整体经营权仍旧没有统一，需要额外支付半年约400万的包租金。综合考虑需额外垫付近半年的租金约需额外垫付近半年的租金约400400万万（说明：初步以1层150平米*1000元/平米/月*6个月=约90万，二层1037平米*500元/平米/月*6个月=约311万）成本适当，但能带来十分有利的效果，利大于弊，建议采用！成本适当，但能带来十分有利的效果，利大于弊，建议采用！1-2楼经营策略探讨(三)：选择性包租！选择性包租！48本报告严格保密一层平面图：一楼只有极其少量的未售面积，兰色虚线部分选择包租，以期一楼只有极其少量的未售面积，兰色虚线部分选择包租，以期在一楼进行业态引导，最大限度地
58、提升商场的统一形象。在一楼进行业态引导，最大限度地提升商场的统一形象。 代表极少量未售铺位紧邻大堂商铺进行包租49本报告严格保密二层平面图：二楼未售面积集中在东侧，且目前大多处在尚未经营状态，整二楼未售面积集中在东侧，且目前大多处在尚未经营状态，整改难度相对较小；而其他已经未标示部分采取包租，使二楼统一业态！改难度相对较小；而其他已经未标示部分采取包租，使二楼统一业态！二楼当前尚未经营的集中区域 未售铺位总共70余个，面积达650.6平方米 已售面积1037.03平方米50本报告严格保密策 略操作说明利弊策略四:单一的单一的单一的单一的整改包装整改包装整改包装整改包装业态上：业态上：1楼保持经
59、营现状，2楼力争统一数码类业态经营；整改上：整改上：1-2层选择性地包装整改，重点是2楼要进行较全面的整改；3-5楼全面二次装修（具体内容整改部分有详细叙述）；从2楼开始重新招商，当数码市场做起来后，1楼租户及部分2楼租户在趋利的驱动下，自行转变业态。不需要支付额外的包租费用成本最小1楼大堂两边紧邻商铺形象影响较大；2楼单纯依靠整改包装，业态统一的难度较大，商场的潮流数码的个性就进一步被稀释。2楼不够到位，对3-5楼的负面影响十分深远；经营权不能统一，未来管理上的难度艰巨。综合考虑成本最小，但成本最小，但2 2楼的经营业态统一难度大，而楼的经营业态统一难度大，而2 2楼作为潮流数码市场的楼作为
60、潮流数码市场的承上启下作用又十分关键！因此，建议在策略（三）不能实施的时候承上启下作用又十分关键！因此，建议在策略（三）不能实施的时候使用。使用。1-2楼经营策略探讨(四)：单一的整改包装！单一的整改包装！51本报告严格保密策 略操作说明应对策略难度大小策略一:整体封闭式整体封闭式整体封闭式整体封闭式整改整改整改整改1-5楼整体停业停业封闭2-3个月，集中时间进行整改。1）整改前把整改方案与商家进行多方面的沟通，展示整改后未来商业的美好前景，做足前期的安抚工作；2）开发商对整改期间的商户损失进行合理补偿，具体补偿与商家协商。难度 大 策略二：区域隔离式区域隔离式区域隔离式区域隔离式整改整改整改
61、整改为了不严重影响1-2楼整体的经营，采用区域隔离式整改；即3-5楼隔离整改，1-2楼从外往里隔离整改，一步步往前推进1）整改期间致使店铺停业的，停业期间的损失由开发商与商家协商进行合适补偿；2）整改期间给周边店铺带来影响的，视影响程度的大小免除或者减免全部或者部分管理费；3）同样，整改前把整改方案与商家进行多方面的沟通，展示整改后未来商业的美好前景，做足前期的安抚、沟通工作。难度中等策略三：时间错开式时间错开式时间错开式时间错开式整改整改整改整改为了不影响白天的经营，在晚上休市时间进行整改，白天施工时采用区域隔离方式。难度中等综合选择综合选择整改对商家的经营影响是必然存在的。从难度和投入的大
62、小来看，建议将整改对商家的经营影响是必然存在的。从难度和投入的大小来看，建议将“区域隔离区域隔离”和和“时间错开时间错开”两种策略结合使用，争取在最快的时间内完成整改。两种策略结合使用，争取在最快的时间内完成整改。整改期间，经营(小业主)商户安排策略探讨：“安抚、利诱、优惠、补偿！安抚、利诱、优惠、补偿！”52本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通项目整改项目整改项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算推广策略推广渠道招商步骤招商策略53本报告严格保密招商步骤安排招商步招商步骤骤步骤注解关键招商招商调调研研对
63、潮流数码类产品的商家进行深入的研究,对华强北商圈再次系统地进行调研, 根据目标商家的特征,进一步细化楼层的业态分布,利用众厦地产深厚的客户资源,主动与意向商家的合作条件进行深度访谈等, 再综合分析各种信息资料,制订科学有效的招商策略及招商执行方案.制定科学有效的制定科学有效的招商策略及招商招商策略及招商执执行方案行方案内部内部认认租租内部认租期的主要工作是:采用定向招商定向招商的方式,主动与主力店、品牌目标商家进行联系,达成合作意向及合作方式,同时接受一般客户进行登记,从形式及论上营造铺位紧张、抢手”的招商氛围.确定主力商确定主力商户户/重点商重点商户户公开招商公开招商即全面对外公开招商、商户
64、签约阶段，既要引进主力店、品牌商家进行经营，又要吸引具个性、潮流的特色商家,结合前期的招商预热,快速实现签约工作.全面招商全面招商开开业业准准备备开业前，有必要运用相关高端媒体进行较大幅度的软性文章进行造势宣传活动，树立商场”潮流、品质、流行、高端”形象,同时进一步消化高楼层、相对边角的剩余铺位.树树形象形象立品牌立品牌54本报告严格保密招商策略：引进主力店、品牌商家带动；组合运用优惠招商、统一租金等引进主力店、品牌商家带动；组合运用优惠招商、统一租金等策略刺激客户，形成抢购火爆场面！策略刺激客户，形成抢购火爆场面！招商策略招商策略策略注释主力商主力商户优户优先招商先招商主力商家、品牌商家在商
65、场内处在核心地位，采用优先招商策略品牌商品牌商户带动户带动招商招商大型知名主力商家及品牌商家可以为商业物业带来大量人流，创造良好的商业氛围，增强其他商户的经营信心,以促进商场的招商工作。广告招商广告招商利用精准的媒体宣传，将商业物业的特征、形象、市场机会等信息传达给目标商家、促进商业招商工作。定向招商定向招商招商人员根据现有的客户资源，主动上门与目标商户联系,推介并说服其进场的招商方式，拥有的广泛的商户资源是众厦公司的一大优势。优优惠招商惠招商招商方面给予承租方适当优惠,降低其经营风险,增强信心。统统一租金策略一租金策略实践成功表明，特定区域内实行统一租金的策略可有利于刺激商户进场抢定铺面，达
66、成快速招商的效果。55本报告严格保密案名建议：案名建议：佳和数码电子城佳和数码电子城佳和数码电子城佳和数码电子城功能定位功能定位功能定位功能定位：亚洲电子第一街第一品牌潮流数码区亚洲电子第一街第一品牌潮流数码区亚洲电子第一街第一品牌潮流数码区亚洲电子第一街第一品牌潮流数码区概念卖点：概念卖点： 华强北首个潮流数码品牌区！ 未来华强北的生态高尚购物街区！ 与李嘉诚的和记黄埔一起赚钱！ 您的商铺与地铁口无缝连接！ 您的商铺每日将面对50万的人流！ 打造华强北第一品牌潮流数码城！推广主题56本报告严格保密推广渠道：找准目标客户，针对性推广；控制成本，效果最佳！充分利用找准目标客户，针对性推广；控制成
67、本，效果最佳！充分利用众厦与特区报的看楼车，以及众厦其他资源！众厦与特区报的看楼车，以及众厦其他资源！楼楼体体广告，现场包装广告，现场包装 通过项目现场及外立面的全新包装，给目标客户群一个全新的感觉，吸引商家眼球；新闻发布会（招商推介会）新闻发布会（招商推介会） 签约主力店后举行招商新闻发布会；适时在主流媒体发布新闻缮稿，提升项目形象及知名度；同时开展现场招商签约仪式。单张派发单张派发 通过在片区主路口及各电子数码商城进行招商海报派发，吸引目标商家。此方式成本低，效果极佳！针对性报媒直接促使成交针对性报媒直接促使成交 通过目标客户较关注的媒体，针对性发布招商信息（数码网络商情报，华强北数码网络
68、媒介等）短短 信信 通过对片区数码电子商家进行短信发布招商信息，方便快捷且成本小。针对性十分强，效果十分明显！户外广告户外广告 华强北商圈（建议华强北路与深南路交汇处）一块广告牌，塑造形象及吸引目标客户，配合招商！电视电视 发布项目招商情况及开业信息(视情况而定)57本报告严格保密重点推广安排：项目推广主要分前期推广，集中招商期推广，开业期推广项目推广主要分前期推广，集中招商期推广，开业期推广等三大部分，项目推广费用预计为等三大部分，项目推广费用预计为110110万。万。前期推广前期推广（4 4月月-5-5月）月）集中招商期集中招商期推广推广（5 5月月-6-6月）月）开业期推广开业期推广（7
69、 7月）月）新闻发布会特报(软性文章)、数码商情报户外广告、外立面包装、导示牌单张派发、短信电视、报纸主题性活动5050万万4040万万2020万万总计整个项目推广费用为总计整个项目推广费用为110110万万特报(软性文章)、数码商情报58本报告严格保密楼体包装推广：楼体、现场包装、导示牌、户外广告等制作力求新颖独特、楼体、现场包装、导示牌、户外广告等制作力求新颖独特、富有档次，且具有吸引力。富有档次，且具有吸引力。 楼体广告，现场包装 图示图示 佳和数码城城全面招商招商热线:华强北潮流数码城侧面面对华强地铁站,吸引人流正面包装推广导示牌流行18.28入口设导示牌引导人流59本报告严格保密？针
70、对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通项目整改项目整改项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算60本报告严格保密经济初步测算：年租金收益额约年租金收益额约2 2万左右，项目整改投资约万左右，项目整改投资约160160万左万左右，营销推广费用约右，营销推广费用约110110万左右！万左右！ 租金收益二楼年租金收入约350万（人民币）三楼年租金收益约1056万（人民币）四楼年租金收益约540万（人民币）五楼年租金收益约359万（人民币） 成本投入营销推广费用依据前面推广费用约110万一、二楼整改费（3-5楼封闭暂不做预算）税费、管理费等其他费用160万50万 综合分析本案未来正常经营情况下，2-5楼的月租金收益约192192万万，年租金收益为23052305万万左右补充说明：如果按照选择性包租策略，另需前期补偿约400万左右预算成本61本报告严格保密时间节点安排：200720073 3月月5 5月月7 7月月项目整改项目招商统一营业项目推广4 4月月整改方案确定招商方案确定62本报告严格保密众厦地产预祝项目圆满成功众厦地产预祝项目圆满成功! !Thanks!深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司
