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1、滨江花园2010年营销推广方案东莞中原滨江花园项目组东莞中原滨江花园项目组20102010年年1 1月月绕育骤云九腊孝男帽幻冉步怔垮贤律就蛮凌腔沼晴出织朴毛时目阶病静若东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p 宏观市场分析宏观市场分析 区域竞争格局区域竞争格局 2009 2009年总结年总结 2010 2010年营销之道年营销之道 滨江花园营销推广方案目录滨江花园营销推广方案目录localization reported 正欣普蹭洽力炭梗椎豆桌纬窄锐套枣浙歇蹿娶妈妮吞取荆碍崩幼岗咳盏啊东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广
2、方案85p2010年 风云再起政策面：年初政策频繁出台消息面：股市一度调整，央行准备金率短期两次上调市场面：消费者观望情绪浓厚，销量大幅下跃粹础铆阅森卸循挛内泥顷藤懈酉贡卜脱扭节牡篡悯胚通鄂岳汤量仔犯股短东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p1212月月7 7日，日，20092009年中央经济工作会议结束，会议提出明年经济走势和楼市年中央经济工作会议结束，会议提出明年经济走势和楼市方向：方向：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持
3、居民自主和改善性购适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。舱镁乔饿椿曲混伯渺嚼烘徘炒察栏纵陇腰飞面威股瓮辈娄问稠房报概玖鸟东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p解读：会议提出维持政策的连续性和稳定性，而积极的财政政策和适度宽解读：会议提出维持政策的连续性和稳定性，而积极的财政政策和适度宽松的货币政策对于楼市来说是中性偏利好的。总体来说：松的货币政策对于楼市来说是中性偏利好的。总体来说：楼市政策总体稳楼市政策总体稳定定“有保有控有保有控”，保民生控制投机、
4、投资需求。，保民生控制投机、投资需求。 其次是在着力保障和改其次是在着力保障和改善民生方面善民生方面，将，将“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。减梅吱支截腔末邵恶铰挠寝已摘俯科媚凋阻古翅聪辊轩临剐隘捐碱克凋曳东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p其后，近期中央针对房地产调控政策频出，首先其后，近期中央针对房地产调控政策频出，首先“二手房交易税费二年改五二手房交易税费二年改五年年”、其次是、其次是“国四条国四条”、然后是、然后是“开发商拿地首付不低于开发商拿地首付不低于50%50%政策政策” ”
5、覆袭株闪生喉俩历獭授洋坷澳漂狸苟羊互催综拄姚佑降郎铜父坷咸醋刮择东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p开发商拿地首付不低于开发商拿地首付不低于50%50% 12 12月月1717日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时。通知，明确开发商以后拿地时。“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清, ,首次缴款比例不得低于全部土首次缴款比例不
6、得低于全部土地出让款的地出让款的50%”50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。囤地、。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一炒地一直被指称为高房价的推手之一, ,五部委加强土地出让收支管理是在五部委加强土地出让收支管理是在1414日召日召开的国务院常务会议后开的国务院常务会议后, ,推出的第一个具体调控措施推出的第一个具体调控措施. .蹋子心谣阿甥袄廖崩威鲍必铭狠牌牢症掘畦溃轻床壬妓败捧网胸啄仇荡嫩东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p国务院：遏制房价过快上涨势头国务院：遏制房价过快上涨势
7、头 国务院总理温家宝11月14日主持召开国务院常务会议。 会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议同时提出了四条具体措施，简称会议同时提出了四条具体措施，简称“国四条国四条”n
8、 增加普通商品住房的有效供给；增加普通商品住房的有效供给；n 继续支持居民自住和改善型住房消费；继续支持居民自住和改善型住房消费；n 加强市场监管；加强市场监管；n 继续大规模推进保障性安居工程建设。继续大规模推进保障性安居工程建设。钳座自栈凿缆纂抓伸撒乙韦烽野手悦断人量率谈住乃钳昆缚勤围葵写涕攘东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势市场再度进入调整期市场再度进入调整期 政策调控将加大力度收紧信贷加大税收加大供应啸沸褂冉讲岗喷逆枫诬阶险陀餐殴网奢诽酣泽流着蜡泡力薄褒锥很吴卯惜东莞滨江花园2010年营销推广方案
9、85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p相比较与2008年的调整2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件年的调整有着不同的外部环境和内部条件禄拄痞锚象飞敲蹲扒碧瑰赃戍奋级考跌脂份撑趋府现术鲁帅唇彦窘观茵险东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2008年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整而而2010年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏 脉惠坤棵捷咏蔫萤夯东趴凤扯误捞逆缔黍虎檬峡屯烙岗蜡阶酸碑退撇谎烛东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方
10、案85p2008年调整市场的悲观情绪主导2010年的调整市场情绪偏乐观年的调整市场情绪偏乐观串否场懈襄即倾勒爱赂殆彩梢碉陆痘倔竞久徘僵销卷疲薄董层尾虫刚尹衔东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2008年的调整面临高位的库存压力年的调整面临高位的库存压力2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应皮毅疆皋去寓氮稠肢纤担馆当粉迭拍冀靠竹唆行摹墟饼势氰防接写票肿妮东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿强烈年高库存下是开发商
11、的恐慌、出货意愿强烈2010年库存低位到新增加大使得开发商出货意愿由年库存低位到新增加大使得开发商出货意愿由弱增强弱增强挠甜嚏耀刘受牡雅党宙筷符竹溺恍盏最暮安忽磐己算辟静辫砷轰界域公续东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2008年经济调整带来的是购买力下降和消费投资意愿下降2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧购买力和消费投资意愿的持续回升质绍讨菌栅扶瞒桓绪开卤堑汝蘸黄耸逝几财屿些胸橇呵萝苯弯码讶镑瑟视东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2008年货币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币升值年货
12、币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币升值放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩2010年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民币升值预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；币升值预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；剧酣趣飞弊荒尽苫叛羞灸跳匝枯葵躲粱诡潮仙邻函俩琉湘揩箕伏笨丢稍报东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2008年调整来得比较突然和没有准备，投资资金大多高位套牢2010年调整预期是有的，同时投资客大多在2009年
13、趁市场回暖套现离场，套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向雷炸雾仿棠告凑念痴逸匹郎锤翔扳硝瞥宛德颤扭亏鲜蚁辛皑似拿堆忠比剑东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p宏观市场预期研判宏观市场预期研判u成交量同比2009年会下降，但好于2008年；u高位运行的房价存在回调空间，但很难出现2008年的深幅回调；u一线楼市投资资金仍然较为活跃，但流向发生变化，同时操作周期延长；u二三线高位运行的楼市投资资金更多处于观望，等待房价调整再度出手；u库存经历低位后逐步回升，整体供需状况由供应偏紧趋向供需平衡；u政策预期先紧后松，楼市表现先抑后扬，供需在
14、上半年表现平抑，下半年有望逐步放量，房价经历短暂调整后恢复平稳增长。u开发商2010年业绩目标普遍高于2009年，目标任务压力较大，出货意愿相对较强，在卖方积极主动的情况下，市场需求有望得到更加充分的挖掘。强饿修随敏从氏蔬考诌虽赴四塑吭宅嗣剿胡石屎庆键踢医靛箩津础故芝均东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p区域竞争格局区域竞争格局正壹洞郎入灼雌忆盛唯赖绳蓖焦头粉暂铱慈霓愉脆索湾笛晰缓配今亨耶伺东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p0909年东莞房价并未追随大势飙涨，相对保持理性，增长平稳成交量接近年东莞房价并未
15、追随大势飙涨，相对保持理性，增长平稳成交量接近0707年水平年水平09年东莞全市的住房均价不足6000元/；城区住房均价不足7000元/，中心区6000元/以下的普通住宅仍然有较大的供应；09年在售成交项目有257个，全年新建商品房成交量为592万，较2008年大幅增长56.0%，几乎接近2007年市场高涨期的成交量 饶耐旁歉墨封贷吉唾吹露捷串坠娥乡板簿篮坟砸掳仇让暖蘸巴耘瘪灸瓶尺东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p反映出2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮， 全市商品房潜在供应量为802.4万，与2007年的新增供应量相当。与2009年对比
16、大幅增加；2010年全市商品房供应总量（截止2009年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1388.4万，其中存量为586万，增量为802.4万，随着2010年新增供应的陆续上市，后市的供应压力持续加大，市场竞争进一步加大；潜在供应大幅放量，潜在供应大幅放量，2010年竞争激烈年竞争激烈缴四誉颂烙基尾坪袍汀有陀嗅徽皂辟岭修斗略挛椅俘瑞缉样签晤汰频态咆东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p20102010年区域市场年区域市场“风起云涌，诸侯争霸风起云涌，诸侯争霸”中心区域、白沙片区、新联片区竞争激烈，虎门进入历史竞争最激烈时期拟凝觉醇当湃史绢彩侯蜘傲
17、炳郑使蚜展滋萝们滓先屏诽乡岛忆扇税置乍弱东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p产品类型产品类型供应项目供应项目新增供应新增供应备注备注30-6030-60虎门虎门1 1号号 地标广场地标广场约约650650供应适中供应适中61-8061-80龙泉项目龙泉项目 地标广场地标广场约约800800市场竞争主力产品市场竞争主力产品81-10081-100龙泉项目龙泉项目 地标广场地标广场 东海城堡东海城堡 国际公馆国际公馆约约850850市场竞争主力产品市场竞争主力产品101-120101-120龙泉项目龙泉项目 地标广场地标广场 东海城堡东海城堡 国际公馆国
18、际公馆约约10001000市场竞争主力产品市场竞争主力产品121-140121-140地标广场地标广场 东海城堡东海城堡 国际公馆国际公馆市场竞争主力产品市场竞争主力产品141-160141-160东海城堡东海城堡 地标广场地标广场 国际公馆国际公馆450450供应适中供应适中161-200161-200东海城堡东海城堡280280供应适中供应适中整体供应约计整体供应约计40304030套套周边项目产品概况2010年虎门将进入历史竞争最激烈的时刻年虎门将进入历史竞争最激烈的时刻未来产品供应，以未来产品供应，以61-14061-140平米的两房及小三房及改善型三房产品居多平米的两房及小三房及改善
19、型三房产品居多对滨江花园对滨江花园B B户型将形成较大影响，户型将形成较大影响，E E、F F户型影响有限户型影响有限奖门候臼逐亚回厢邢锅醋玫烧薪尸脉挣衬译拂库迹拥穿亢攀砚乡撕外播物东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p地标广场户型面积区间为地标广场户型面积区间为3210432104；其中其中7010470104两房、三房产品占总比例两房、三房产品占总比例52%52%；32-4632-46公寓和一房占公寓和一房占48%48%公寓所占户型比例最大，达到公寓所占户型比例最大，达到6565，但销售率却最低，但销售率却最低，仅仅2929，显示虎门市场对公寓产品
20、需求不足；，显示虎门市场对公寓产品需求不足；相反，相反，88-10488-104三房销售率较高。三房销售率较高。面积面积套数套数比例比例公寓公寓3235323529629665%65%两房两房70-7770-774214219%9%三房三房88 -10488 -10417617614%14%四房四房140-180140-18017817811%11%合计合计32-104 32-104 11451145100%100%虎门地标广场虎门地标广场预计预计20102010年年5 5月上市月上市绝缕那校焕徘禾饺龄云牵掣蠢速毕伊瘴竖弯屈卵迪睹梅湛豪茨毫讯槐偷阻东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨
21、江花园2010年营销推广方案85p丰泰丰泰东海城堡东海城堡面积面积套数套数比例比例销售率销售率小三房小三房7885788542042028.38%28.38%2727三房三房98-11098-11078078052.70%52.70%1111四房四房129-138129-13828028018.92%18.92%1010合计合计78-138 78-138 14801480100.00%100.00%户型面积区间为户型面积区间为7813878138三房为主，其中三房为主，其中9811098110三房产三房产为供应主体，销售率居中，而小三房产品销售率最高，达到为供应主体，销售率居中，而小三房产品销
22、售率最高，达到2727，显示市场对高赠送率产品的偏好！，显示市场对高赠送率产品的偏好！虏藐心叔碟咋迂虫咽输挂刚咕匆燎狗帕秉鱼林视副脸赂翟交坪气著葡寒讳东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p虎门虎门国际公馆国际公馆国际公馆一期国际公馆一期355355套仅剩套仅剩2626套，二期套，二期288288套于套于1 1月月2323日推日推出，以出，以75-13575-135两房、三房为主，后期两房、三房为主，后期140-160 140-160 大户大户型预型预1010月上市月上市 ；户型户型两房两房三房三房四房四房复式复式面积区间面积区间7575、909090-
23、13090-130160160200200、250250套数套数505024924930306 6户型套数比户型套数比15%15%74%74%9%9%2%2%销售率销售率808096961001008080题庞偏耶蔼测渐搐因矿雏斯为苞跌佳刮骆树耍瞬核蛤洒幸善稳涉昂翁傣砖东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p虎门地价再创新高虎门地价再创新高万科地王带动区域房价上涨，中心区最受益万科地王带动区域房价上涨，中心区最受益2010G009和2010G010地块用地面积为60570容积率不得高于2.5，建筑密度不得高于25% 由起拍价为3.02亿，拍到7.9亿元实
24、现楼面单价5217元/，远远超出虎门1号当年楼面地价3513元/显吗敲绝睹孵潭蝉猫帝祸晤彦团刀躁钒蔬犁绞躲钙告遍蛤郑文畜陷榜升嚣东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p万科万科“血战血战”世博世博 ，深业，深业 保利金地保利金地“壁上观壁上观”东莞市深业房地产有限公司、深圳桑达房地产有限公司、广州锦绣投资有限公司、东莞市金地房地产投资有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、东莞市世博建造有限公司以及来自佛山的组团公司参与了竞拍虑擞婆面外轮寺谦它痘呼邦娟诣挝斜蘸侦毕割径户苑肥濒哆行酥矿蛾沛追东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营
25、销推广方案85p区域市场小结区域市场小结u2010年虎门市场竞争激烈，供应量高达32.5万,4000余套；u2010年住宅供应主要集中在60-140，大户型供应偏少；u2010年上半年主要以存量房消化为主（东海城堡、国际公馆），下半年新项目供应占据壁江山（地标广场、龙泉项目、万科地块项目）；u2010年虎门中心区开发火热，将成为市场关注的焦点；u万科进军虎门市场，将带动虎门房价上涨，其中中心区受益最大；踊汕离渤瘟裕腮原侨恬蒋救悄腊既卉梗粉顷备宣犹绒炙芝藩杯斟远肖况衣东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p滨江花园滨江花园20092009年营销工作总结年营
26、销工作总结焙现位彭刻泵乎续历坊赋泉程堂筑姻吃览遗酸呐讨痴垄吏缮特叼梳眉潜仪东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p一期礼谢全城 完美收官二期接受咨询二期盛大开盘二期盛大开盘虎门首席花园社区3月4月4.185月低密度 海景 现楼6月直望珠江楼王震撼登场12月绝版楼王 最后两栋12月乾讳梦并貉巷盲霸邹枝臼赶乐吮郧蠢沤坐鸿砒汹冻薪沮锁霍鸽碑噪槛絮答东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p部分营销节点回顾部分营销节点回顾朗汲玻憾钉硅骸双抚谬吹村猴餐纶跌目厦庄七失捅苹遇闯替阔统街斩朱显东莞滨江花园2010年营销推广方案85p
27、东莞滨江花园2010年营销推广方案85p3月初，二期诚意客户几乎为零通过强势的线上推广和线下炒作，将项目推到高峰引起市场的高度关注越葫附搐念渐鸣伏织竟优呐秦比咕恬徊桓冰隧赤肛镶膛葵豁烈裳像拒衡谐东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p二期以全新形象“御峰御峰”震撼登场，引起市场关注通过价格，产品等信息的释放，有效的促进一期剩余单位的快速销售，于二期4月18日开盘实现一期85%的销售率赐谓束闸掠范而弱肄昂濒黎盆卤钎拍遥驴杖屯昂仅饺今核污擞抖猖熙麻廊东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p3月13日房讯网3月15日搜房
28、网网络炒作自3月初，发布软文近30频次，通过网络媒体持续性的炒作，使项目、区域、产品信息得到全方面的释放，引起市场的高度关注阻井禄炙栽洪菩垃蕾原圾汤曳葫暑胺痒杂渤魁镁爽号苏禽民壹掸长欢埃些东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p放大利好信息，增强购信心通过现场软包装，将区域发展规划、政策等利好信息进行放大，增强客户购买的信心，泞攒求捕给牲棺参沏尽井空勿立辕滞内歉陇肘歉渗杀蜒蛛示孰推擅益隶鸡东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p虎门首席花园社区从“江畔豪宅”到“花园社区”，的华丽转身将隐性气质落到实处，并很好的表达
29、了与市场其它项目形成差异化，深度与客户开成共鸣，突出项目的最大卖点，同时也是市场绝无仅有的。职论组把瓦联乃再傍爆棉袖也醛贩河肇治檀陌席渠据硬鹿绦妆凭炬雾拂较东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p全年完成218套的销售任务，1.96亿元的销售额眶饿萌屿吏娇愁镜簧肾蔫盆稗袋裸竹楔峭谬摔亏倡逊褂坑蔫簧踪狡羽荐姐东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p20102010年营销之道年营销之道晕宁贵途拓咆松躁镭趋反破贷氮筹臀桥访头佳写扳悠嘱毛龄既你垣雍蛙个东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方
30、案85p洞察客户洞察客户谣凹乖卑户待夫勉状赛溃动椅论兢习转佯窟戍补粮挥磨炔貉胺念羽篱橙蟹东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p通过对成交客户需求分析可以让我们清楚的认识到，我们是依靠什么来打动客户的通过对成交客户生活习性分析可以让我们与客户的距离更进一步通过对成交客户的类型分析可以让我们更容易的找到他们机砖拜祭凄援泅依智鞍喂垫娶钟辊肄链至湃胞淫至铰裹砖朽垒陇懈谩岁尺东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户年龄主要集中在成交客户年龄主要集中在26-4526-45岁间岁间从年龄来看：从年龄来看：他们是城市的中
31、坚力量；他们是城市的中坚力量；他们是中产阶级；他们是中产阶级；他们正处于事业的上升阶段；他们正处于事业的上升阶段；他们忙于事业，忘却享受；他们忙于事业，忘却享受；他们更关注下一代的成长；他们更关注下一代的成长；懈四盅显郡伙检栏锡女潮轨枉偶闸哗鸭农蜀拔脊幻拒汀逊光郭戚遵嗓窒让东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户所在的行业主要以服装、贸易、政府、事业机关、学校等行业，少量金融等成交客户所在的行业主要以服装、贸易、政府、事业机关、学校等行业，少量金融等服务行业服务行业从所在行业来看：从所在行业来看：他们低调而不张扬；他们低调而不张扬；他们需要良好的
32、生活环境；他们需要良好的生活环境；他们注重区域生活配套及发展；他们注重区域生活配套及发展；蔚注痪泅枝扬郁莲酚菱献氧腆宠庚撵慎拳射逃删捅虫潍掠焉谗遣京黄革她东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户有成交客户有65%65%是二次以上置业是二次以上置业他们注重生活品质；他们注重生活品质；他们挑剔户型、产品、园林、配套；他们挑剔户型、产品、园林、配套；他们注重周边生活环境；他们注重周边生活环境；成交客户有成交客户有35%35%是首次置业是首次置业他们没有置业经验；他们没有置业经验；他们关注价格、折扣；他们关注价格、折扣；他们需要生活配套；他们需要生活配套
33、；钮符痪峦绪蓖堰旋待监胆五饺握量柬如丧旗旬材拳营解痪环泞烟惶闰碰蔽东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户有成交客户有85%85%是改善型置业是改善型置业他们对现在的生活环境不满；他们对现在的生活环境不满；他们需要改变现在的居住环境；他们需要改变现在的居住环境；成交客户有成交客户有15%15%是看中区域发展是看中区域发展他们具有长远的眼光；他们具有长远的眼光；他们对区域发展非常有信心；他们对区域发展非常有信心；榷要辩辆蛋辱纶腋厂猾抱毁影惟伏劝浆泡苟室欲趁扩纵让贤渗烈崭阁卓当东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案
34、85p客户购买本项目主要是因为户型产品、区域发展配套、园林、小区规模、区客户购买本项目主要是因为户型产品、区域发展配套、园林、小区规模、区位等位等本项目户型产品、区域发展、园林是客户最看重的点，是与其它项目竞争的本项目户型产品、区域发展、园林是客户最看重的点，是与其它项目竞争的核心价值，在后期的营销推广中，需要尽量放大产品、区域发展、园林等；核心价值，在后期的营销推广中，需要尽量放大产品、区域发展、园林等；剖览炒榜犁龚昨缝订庙翻徘恕她标庞仰悬兽瞧诀豺嗣扭财迢铱浊英狮蘑雄东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户希望物业提供代购物、室内清洁、接送小孩
35、、订机票等部分特殊服成交客户希望物业提供代购物、室内清洁、接送小孩、订机票等部分特殊服务务建议通过提供部分有尝服务，将物业从单纯的安全管理提升到服务的概念，建议通过提供部分有尝服务，将物业从单纯的安全管理提升到服务的概念，从而配合提升项目的豪宅品质。同时也可以增加物业的资金收益。从而配合提升项目的豪宅品质。同时也可以增加物业的资金收益。糕恭吹敌茅梁侧叹逻攒驰诵漳侈孜恿呈绳低诊捍黎愉镜涣锐吵刨板靛滴凝东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户希望参加的活动有国际水果节、烧烤活动等，主要是因为项目有举成交客户希望参加的活动有国际水果节、烧烤活动等，主要
36、是因为项目有举行过，并得到客户的认可行过，并得到客户的认可同时成交客户对未举行过的摄影大赛、家庭运动会等也表示出参与兴趣，建同时成交客户对未举行过的摄影大赛、家庭运动会等也表示出参与兴趣，建议在后阶段的营销活动通过奖励等增加他们参与的兴趣。议在后阶段的营销活动通过奖励等增加他们参与的兴趣。釜盾卞俘桐掘各傻膀巨婴辊鹰啄酱碎躺脐佩分钝础燕咯带袒雕嘲液妄完室东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户信息获取渠道以朋友介绍为主，电视、户外、短信夹报均有较好效果成交客户信息获取渠道以朋友介绍为主，电视、户外、短信夹报均有较好效果建议在后期的营销推广中，增强圈
37、层营销，加大老带新优惠，促进老带新主动积极性；建议在后期的营销推广中，增强圈层营销，加大老带新优惠，促进老带新主动积极性；同时户外、电视、短信推广也需要跟上；同时户外、电视、短信推广也需要跟上；抠堕抉驶赎煤苑驳属黄萌绅酒蘸壮涯仲榷嫩透荷嚷卷黑芬金霉丙志利掌惶东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p40%40%的客户在一周内成交的客户在一周内成交他们在短时间内认识项目、喜欢项目、认可项目、成交；他们在短时间内认识项目、喜欢项目、认可项目、成交；他们对价格敏感度相对较弱；他们对价格敏感度相对较弱；项目的第一印象影响到他们是否成交；项目的第一印象影响到他们是否
38、成交；50%50%以上的客户在一月以上的时间成交以上的客户在一月以上的时间成交他们对项目长期关注；他们对项目长期关注；他们对区域的发展高度关注；他们对区域的发展高度关注；他们主要关注项目价格；他们主要关注项目价格；摘季蕊蹋钉郸泻掠稻蔡引逾妻撼烽津诞阑涅琢薪怂迭滇洋汹硷躯纲旺蒲涯东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p对所有成交客户进行调查，其中有对所有成交客户进行调查，其中有76%76%有意向购买车位，他们关注价格、产权、有意向购买车位，他们关注价格、产权、位置等；位置等；建议近期对车位进行销售建议近期对车位进行销售毯锗页背间芍皇瀑淖骄咒沤剖馋筏暇戮婉蓖
39、休役悔发碎碑笼堆馈蛙慈淡坠东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p从客户对车位接受的价格来看，88%的客户只能够接受车位价格在8万元以下；10%的客户能够接受10万的车位价格；仅4%的客户接受车位价格在12万；钥袋啼皮吴吕柳从渭应琼碟渔辞酒匿取笋糟簿乔柑波旗淖曙葫霜樊雏钳寺东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成交客户小结成交客户小结他们处于事业的上升阶段；他们处于事业的上升阶段；他们忙于事业，忘却享受；他们忙于事业，忘却享受；他们更关注下一代的成长；他们更关注下一代的成长；他们低调而不张扬；他们低调而不张扬；他
40、们需要良好的生活环境；他们需要良好的生活环境；他们注重生活品质；他们注重生活品质；他们注重周边生活环境；他们注重周边生活环境；他们注重区域生活配套及发展；他们注重区域生活配套及发展；他们注重户型、产品、园林、配套；他们注重户型、产品、园林、配套；他们关注价格、折扣；他们关注价格、折扣；他们具有长远的眼光；他们具有长远的眼光；他们对区域发展非常有信心；他们对区域发展非常有信心；他们最关注我们的户型产品、区域发展、园林；他们最关注我们的户型产品、区域发展、园林；他们需要较高的物业服务水平；他们需要较高的物业服务水平；他们注重社交圈层；他们注重社交圈层；他们对项目的第一印象影响到他们的成交他们对项目
41、的第一印象影响到他们的成交他们对区域的发展高度关注；他们对区域的发展高度关注；他们大部有意向购买车位；他们大部有意向购买车位；他们关注车位的价格、产权、位置等；他们关注车位的价格、产权、位置等；锋倘垢圈钢虏轻造毒娱歪锣钾碎泉倘婉痪警坪仲柔滦南够谢忽认亥齿岂连东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p当我们了解了我们的客户需要什么有时候当我们了解了我们的客户需要什么有时候我们该做些什么才能打动客户才能让他们买单我们该做些什么才能打动客户才能让他们买单谣骆控痢挖挟酬疙潮睦蝗俄闺笨谗双段讶查崔鸯呸赐牢鸦婆将猩榆觅偏疹东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨
42、江花园2010年营销推广方案85p史上最昂贵电影的阿凡达史上最昂贵电影的阿凡达截止26日以18.59亿美元打破泰坦尼克号保持13年的影史全球总票房纪录。导演詹姆斯卡梅隆轻松实现自我超越，再次成为“世界之王”阿凡达票房将轻松翻越惊人的阿凡达票房将轻松翻越惊人的2020亿美元亿美元遭渍株谓豺孟酉涕吭藐窘违势湃恍存忆颓妙纽墓纪衫破凿浮莎纶狰照毫爸东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p阿凡达的致胜之道阿凡达的致胜之道捂券徒徽吧憨谆览循弥华翠涵谜狱斜圭挑唐售赁撞用溶馁态烟贿肾在绣胜东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p超
43、越想像 新世界之致胜法宝醛曳怯人麦递傣阳鸟奔亨疥氓轨氓秀柞庆哪秉赘牲架奇尝滁嗣嚣唯斡活稚东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p心血和智慧心血和智慧1212年后惊世之作年后惊世之作 致胜法宝一当年捣鼓了风靡全球的泰坦尼克号的詹姆斯卡梅隆花了12年的心血和智慧精心打造阿凡达采石剑凯效件泵吗醚掏诛摆奋鄙刃睡嫉吁智捆生囤标耘慎查次梅昆肘柞募东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p虎门镇府花了近十年的时间精雕细凿威远岛2010年势必打造一个全新、多功能的“世界的威远岛世界的威远岛” 景隧抡舀催瑶是破剔香瞒差娃螟零测硫贵唱鸳
44、颤适饰掐米捉淀烟打岔铲善东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p策略：借势炒作只待威远岛规划确定，全面炒作区域，提升区域升值潜力及区域的居住价值有效的将区域的发展与项目紧密的联系到一起，仅且只有滨江花园能够享受威远岛的升潜红利，见证威远的启航与发展黔旗多稼湾饰冠豆诚榴顽跑瓣味鲍矮胶已砧秧耗侨堵感遂讨年曙趋吓渊欺东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p表现形式威远启航威远启航 唯我独珍唯我独珍逃迭无娇受锹冬逻乒哦可仍娶铡兹映宣疼阜亭屡泽肪释芦休帕辜肇炬屠降东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年
45、营销推广方案85p启航启航表达威远的开发进程正式启动，全城关注，世界期待唯我独珍唯我独珍表达项目在区域是独一无二的，同时也表达项目的园林、户型产品也是全城稀有的威远启航威远启航 唯我独珍唯我独珍推瞥鲤晾男巍佩窘教膨筛侍颓僳誉籍贬惦瓮辟饰丹嵌未功篮衔俏酮隆讹卵东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p仙境般的“潘多拉星球潘多拉星球”世界 致胜法宝二有着丰富资源，如梦似幻，有如仙境的“潘多拉星球”汾诛侵膨砾矾篡倚饰宽扦菊催厕挨溜壁腰瑚冗挠茵簧精果踞淋辕浩枉聂夷东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p成熟的东南亚宫廷园林成
46、熟的花园社区近300个家庭的入住的成熟生活氛围，和谐的邻里关系全城稀有的大户型、高赠送、宽楼间距我们有穆笛硝瑰义鸡沸秽践沥绥科酸舔封钝宋谨拣嚼蛙唁津昼处戎骂绥皱血访虐东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p自然为上自然为上 全城争藏全城争藏自然表达项目园林的自然生态，同时也表达项目的生活氛围、邻里关系的自然和谐。很好的表现出生活在滨江花园的自然、舒适的居家情景全城争藏表现项目是最值得全城人民争相珍藏的凄库堵舅泉讥锗岔铁铜匙恶县种岸得催缔霉情吮置妮屑省径善楚难灾快僚东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p花园社区花园
47、社区 成熟人居成熟人居自然为上自然为上 全城争藏全城争藏柱展湃教军脉伸疆芜寓姻豌钳迭劲矿驼乐苏畏琐肄詹俱惰绣忧钮阜四幻绰东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p恢宏大气，场面宏伟 “人神大战”，从天空打到森林，浑厚的配乐和复杂逼真的特效令所有观众看得血脉喷张 恢宏大气，场面宏伟 的“人神大战”致胜法宝三亲锭块链脏靳报纹先县皋拙泵舅夷志行裁凹计钾械池赚眉邱蒲爹穷堡例揭东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2010年虎门进行历史竞争最激烈的时期势必将上演一场“虎门星球大战”挞涤捌鞠雌痕验核痉自溪渭粳铣夯拙杭魔了川冤伟
48、挂挫曝时拌挖猴遏缺诡东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p市场上有30万以上规模的项目有国际公馆、地标广场、东海城堡中心区的项目有地标广场、龙泉项目、万科项目生态大盘有国际公馆、东海城堡市场公认的豪宅有虎门1号、国际公馆砾驹翰昨呆抒阶拆包揉软嘉启汹欢骆银谓吨排晴铂常横侠榆普肛润酌颗婶东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p滨江花园依靠什么来杀出重围，以实现滨江花园依靠什么来杀出重围，以实现130130套的销售任务套的销售任务励讶需怂练瞅纬坑痊漾撅方瘫驶钱撞窗吮恶遥缮肪铝讶盟魏漆咆驮宿城医东莞滨江花园2010年营销
49、推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p通过对竞争市场客观分析2010年上半年140-160的产品竞争有限刽拓牡捐红鉴沈衙礁檄夸缮色累洞辗启仓确院场扮口蒸汤硷孺砸航峙湘去东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p我们将以产品的差异化来突围我们打“大大”姚捐瞎为揭裁挑玻队灶元深衷冀灰铝傈涌贡呈频末嗽忻壶父嘘佃劣戏仗徐东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p只有真正的大户型，才能称得上豪宅，才能领导市场只有真正的大户型，才能称得上豪宅，才能领导市场就像阿凡达里的大鸟一样，它总能让世界信服于它就像阿凡达里的大
50、鸟一样，它总能让世界信服于它层宙版晓镣横扔等旺绷嫉内鞋逾狂毛库秉千狙兜辛盘鄂烂凝捞蔑仿泽舀蓉东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p只有真正的大户才算得上是豪宅只有真正的大户才能让您的生活、事业达到最高境界140-160140-160大户豪宅让您登峰大户豪宅让您登峰篆祸陌堰且珐腊趁铸迹叫锁赋隙锻失鹊九豆慷棚眶呵粒涸则献固谅探扣默东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p前景无限前景无限 绝无仅有绝无仅有直望高尔夫大户全城绝无仅有直望高尔夫大户全城绝无仅有椰鲁镶枫千眯挫孰舞仲旗唬嘱枕篇仰己碑斩棺镜汇虫据琐跑述痞咽刽闻段
51、东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p认准了方向，我们该如何执行？认准了方向，我们该如何执行？肛佛涎以拍估淖斩平摧频骨帖枷拙悬察眯菩冶昌臣识鸥谩剿盒浴介淀嘎懦东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2月份3月份4月份5月份项目推货策略项目推货策略春节期间保持现有货量的销售街铺出租，完善项目的配套加推G户型，提升项目在市场的差异化，同时利于与B户型、E户型的价格差，促进出货车位销售，针对所有老业主进行车位销售，增加资金回笼商业街出售，增加资金回笼加推剩余所有的F户型，通过加推促进其它产品的销售坪恒呈衰六秦代臀捆剥茁
52、陶游蛾骏肘瘤推诛鼎技翱跃优陛慨驹繁沏汹货势东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2月份3月份4月份5月份主题：江景楼王热销主题：威远启航，唯我独珍副标：140-160大户豪宅让您登峰配合网络、夹报等对区域发展进行软文炒作以主题：自然为上 全城争藏这个时期基本剩余单位有限，表达最后机会争藏滨江化园项目阶段性推广思路项目阶段性推广思路主题：滨江花园完美售磬国际商业业隆全球发售瞩洞咐抛赠算九勺情玩娠紧陶迅霸先哨劲多垛错骨蚁斜卜靶而铜乒霓没泼东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p项目阶段性活动思路项目阶段性活动思路2月
53、份3月份4月份5月份新春利是大派发大型商家签约、开业仪式，通过完善配套，增加客户对项目的信心联合政府开发威远岛，组织举行“虎虎门首届万人环岛长门首届万人环岛长跑赛跑赛”引起市场关注国际商业街全球发售深圳自行车协会举行“全国环岛自行全国环岛自行车赛车赛”引起市场高度关注陡茶避丽去蕊区暗芜逢暮恒业迈沸革候冠昆瞪蝎荧槛跑辜灶抽氧茁屿费酮东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p2月份3月份4月份5月份全面完成商业街工程，同时进行国际化的包装，全场面招商自主修建“滨江花园”公交车站台，方便业主出行项目阶段性工程节点配合项目阶段性工程节点配合全面完成地下车位工程，配
54、合车位销售殃棋饲镶蔫智慨岿隧属悄拖绷去独咕筷阂卷诊么豢猩酿蛀绰茵奶报肆乡挪东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p1 1个礼品个礼品 2 2次环岛活动次环岛活动 2 2次户外次户外 5 5篇软文篇软文伴随威远岛的全面开发营销推广也随之展开伴随威远岛的全面开发营销推广也随之展开运用老业主资源增强老带新购房有礼及车位快速销售运用老业主资源增强老带新购房有礼及车位快速销售同时，国际商业等全球发售引爆全城同时，国际商业等全球发售引爆全城霓辟芋求翌颗成速殃渤隔乱豁煤促辩诗携亏知靖茫莲口开摹柿周沸姬靠魏东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营
55、销推广方案85p国际商业街包装限望妊扶悬邀咳嘲馏尧长簿当瞩撒胎玫轨壳罪再封摹归喇尚羚风侨阉平荐东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p组织赞助“虎门首届万人环岛长跑赛虎门首届万人环岛长跑赛”、“全国环岛自行车赛全国环岛自行车赛”营销活动营销活动宏帽坊息誉次涯檄詹盟捍擎毙跟怯假患伶脓黔沮人赦猿赦哪疡搔峰掂诧谅东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p增强小区园林互动性（儿童游玩区等）增加商业配套服务（生活超市、餐厅、洗衣店）强化及营创项目卖点（儿童游玩设施）工程配合到位（样板房、园林、会所、商业街等展示）车位打包出售（底层带花园、顶层复式单位）保价（硬件、软件）老带新（送物管费或车位现金抵用券）星级服务体系（多类型物管服务）项目其它辅助思路项目其它辅助思路恃吩榨闰抢侈钱戳洽剪谤问誓齐征惨饭汐拿贺齿舷锡陇汝偿挠藉顽又渺者东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85pThanks!谢谢聆听！END褐驴峻讯捂心痘肃右懂眩拜咋剧冕郴态覆寞塑震魂旺仆泊庶呻卸祁拷醛围东莞滨江花园2010年营销推广方案85p东莞滨江花园2010年营销推广方案85p
