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1、北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况天朗地产北京公司天朗地产北京公司2011年年12月月28日日北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目本体状况项目本体状况12区域市场房地产发展区域市场房地产发展北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目介绍项目介绍u项目位于昌平小汤山镇中心区南侧，大柳树环岛西项目位于昌平小汤山镇中心区南侧，大柳树环岛西1000米；米；u项目为汤山庭院项目三期用地，占地面积项目为汤山庭院项目三期用地，占地面积67270平米，规划建筑面积约平米，规划建筑面积约5万平万平米。米。u目前项目报价目前项目报价6.45亿元，折合楼面地价亿元，折合楼面地价12900元元
2、/平米；平米；u 目前项目一期、二期已经完工入住，三期地块土地证已经取得，我司如合作，目前项目一期、二期已经完工入住，三期地块土地证已经取得，我司如合作，直接进行土地转让即可；直接进行土地转让即可；u项目由中介转介，需要支付中介费用。项目由中介转介，需要支付中介费用。项目位于北京市昌平区小汤山镇，是北京著名的温泉度假区域项目位于北京市昌平区小汤山镇，是北京著名的温泉度假区域北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目位置项目位置 奥北别墅区小汤山镇位于北京市正北，是北京市传统的别墅聚集区小汤山镇位于北京市正北，是北京市传统的别墅聚集区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目位置项目位置项目地块是汤山庭院项
3、目的三期用地，地块被二期已有建筑分项目地块是汤山庭院项目的三期用地，地块被二期已有建筑分成两个地块，占地面积为成两个地块，占地面积为67270平米平米 项目一期 项目二期北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目位置项目位置 项目项目一期一期已完已完工工 项目项目二期二期北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目证件项目证件北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目证件项目证件北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目证件项目证件北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况项目本体状况项目本体状况12区域市场房地产发展区域市场房地产发展北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况别墅市场板块别墅市场板块11234567八达岭高速京承高速机场
4、高速京通快速路京津唐高速京开高速京石高速234567北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况市场特征市场特征 北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量的三分之二城别墅总量的三分之二n东北部别墅项目众多的原因：东北部别墅项目众多的原因： 开发历史长，市场氛围较浓：开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。 经济地理位置与自然地理位置双优经济地理位置与自然地理位置双优：北通首都机场，南靠涉外商务使馆区；同时东北部区域绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、
5、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观；且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施，为高档别墅开发提供了有利条件。n西北部别墅项目众多的原因：西北部别墅项目众多的原因： 得益于得益于ITIT业的发展：业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求。 城市绿化的新面貌：城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河
6、流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北区别墅。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况具有优先发展的绝对优势，高端别墅区形象深入人心具有优先发展的绝对优势，高端别墅区形象深入人心中央别墅区中央别墅区 指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的最早的高档别墅群落。 中央别墅区最早被称做天竺旅游度假天竺旅游度假别墅区别墅区，1992年丽京花园别墅掀起了温榆河畔别墅的开发热潮，也为中央别墅区打下了第一块基石。 发展初期的项目地块都非常方正，设计以香港模式为主，社区内的绿地、水系很少。客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。 20
7、02，“莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅”和和“优山美优山美地地”定义顺义别墅区为中央别墅区，以后中央别墅区便成为顺义别墅区的标准称谓。目前中央别墅区已经形成了一处高端居住带。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况发展纯熟，配套齐全，部分区域开始呈现一定的饱和状态发展纯熟，配套齐全，部分区域开始呈现一定的饱和状态后沙峪后沙峪区区天竺空天竺空港港京顺路京顺路 后沙峪板块是中央别墅区最先发展区域，后沙峪板块是中央别墅区最先发展区域，当前已趋于饱和，开始向天竺板块和京顺路发展。当前已趋于饱和，开始向天竺板块和京顺路发展。以优山美地，中粮祥云国际生活区，MOMA万万树及澳景园围合而成，以ISB为代表的多家国际学校及荣祥
8、广场，欧陆广场和龙湾的商业配套使其商业配套最为完善。目前在售的有万通新新家园，丽宫，丽高，誉天下二期等等，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其主要的教育资源。京顺路沿线目前在售别墅较多，如上东假日、晴翠园、阿凯迪亚庄园、财富公馆等等，其最大的优势就是与机场高速的距离优势。中央别墅区中央别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况西山别墅区西山别墅区围绕西部诸山，逐渐向北发展扩散至整个海淀区围绕西部诸山，逐渐向北发展扩散至整个海淀区四四季季青青香山玉泉山香山玉泉山 主要集中在西山附近，西山是北京西部诸山的总称，原来主要包含香山、玉泉山、万寿山以及八大处周边的区域，后来将北部的百旺山也包含在
9、内。 目前所说的西山别墅区已经突破了西山原有的地理范围，实际上泛指海淀区的所有别墅项目。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况景观优势最为突出，是天然的别墅居住地景观优势最为突出，是天然的别墅居住地西山别墅区西山别墅区著名的三山五园排布其间，而闻名遐耳的“燕京八景”，西山就占居其二：西山晴雪、玉泉垂虹玉泉山玉泉山颐和园颐和园京密引水渠京密引水渠香山红叶香山红叶西山晴雪西山晴雪北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况八达岭别墅区八达岭别墅区老牌别墅区随着交通的日益便捷开始向北扩散发展老牌别墅区随着交通的日益便捷开始向北扩散发展昌平八达岭别墅区昌平八达岭别墅区指的是八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原来
10、主要范围是北四环-北六环区域，现在随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。四六环六环以外北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况城南别墅区城南别墅区北京新兴别墅区，逐渐形成气候北京新兴别墅区，逐渐形成气候 城南别墅区城南别墅区属于新兴的别墅区之一，主要泛指沿京开路聚集的别墅。 随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发新兴区域。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况世界公园榆垡万亩森林公园北普陀影视城 区域周边有中华文化园、北京野生动物园、世界公园、榆垡万亩森林公园、半壁店森林公园、北京留民营生态农场、南海子麋鹿苑等自然景观资源。 拥有北京大兴京城高尔夫俱乐部、北普陀影
11、视城、北京东方骑士休闲娱乐中心、团河行宫、北京窑上高尔夫球场俱乐部、金丰国际企业家俱乐部等休闲娱乐设施配套。城南别墅区城南别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况亦庄别墅区亦庄别墅区 亦庄别墅区通常指亦庄及其附近的别墅聚集区。亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况交通距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里；距三环分钟寺桥7公里，距国贸开车20分钟，距首都机场30分钟车程；三条大道（西线向北抵成寿寺；中线向北通南四环路；东部由京津塘高速路向北）直通市区，南部的六环路（大兴至通州段1）已通车；地铁5号线延长线、规划中
12、S6线直抵亦庄 四环路五环路六环路京津塘高速亦庄别墅区亦庄别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况泛泛CBDCBD别墅区别墅区东部泛CBD别墅区，一般是指东四环以东，京沈高速、京通快速沿线的别墅，涵盖朝阳、通州、顺义区。京沈高速京沈高速通州区通州区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况交通 目前，通州到市区的交通线路主要有条：市内的朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起；朝阳路通过京哈高速公路与通州的北关大街相连；而京通快速路则将长安街和通州的主干路新华大街相连，还有一条尚未完全接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。 配套 整个区域内拥有20余所高档俱乐部及运动会所
13、等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池休闲度假村、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部及潮白河旅游度假村、金港汽车俱乐部、北京马术俱乐部、珠江国际城运动会所等发展前景 通州被称为CBD的后花园，地铁八通线开通、配套逐步完善，CBD东扩方案的公布，使得通州房价一路高企，产品定位也逐步向高端靠拢，未来这一区域国际化、规模化趋势将逐步显现。泛泛CBDCBD别墅区别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况潮白河别墅区潮白河别墅区潮白河别墅区，指沿潮白河流域分布的别墅群落，主要位于顺义区。 潮白河别墅开发渐旺，不外乎城市规划与交通条件改善两大利好。奥运水上公园的修建不能给潮白河别墅区带来直接利益，但有很多
14、间接利好。比如会提高潮白河的知名度，带旺人气；带来大量市政配套等等。顺义新城规划，在顺义中心北部，以马坡为中心将形成一个以旅游、度假为核心的低密度高尚住宅区。顺义新城新城焕发生机生机北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况亚奥核心区亚奥核心区北部小汤山片区北部小汤山片区奥北别墅区奥北别墅区 亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，跨越朝阳区、昌平区、海淀区等各区。 经过多年蛰伏，由于奥运盛会的深远影响，这里完成了从“亚北”到“奥北”的转变，随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范
15、围正不断扩大。奥运会的深远影响使其范围不断向北继续扩散奥运会的深远影响使其范围不断向北继续扩散北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况奥北别墅区奥北别墅区板块板块项目名称项目名称产品形态产品形态总建面总建面开盘时间开盘时间特色特色亚奥核心区亚奥核心区温哥华森林北郡独栋16.72010.10 1.2万平米北美风情北美风情商业街，3000平米会所，温莎双语幼儿园。京基鹭府独栋、双拼、联排6预计2011.8英伦别墅英伦别墅，多层次水景英式园林景观紫玉山庄联排、独栋、双拼14.6四期2006.18万平米的生态湖生态湖，3万平方米的中央公园润泽庄园联排、双拼、叠拼142007.11与朝阳实验小学签约，将重点小学
16、引入亚运新新家园别墅联排28三期2011年底南区规划有奥运会临时比赛场馆、奥运村国际区等奥运赛时临时设施华贸城铂金墅叠加62预计2011年7月赠送地下室或花园，规划7万方商业中心小汤山小汤山远洋傲北（巴摩梭罗双拼、联排232011.6.12托斯卡纳与西班牙风格西班牙风格兼容并蓄御汤山独栋21.52010.10 由美国著名的F+A设计公司规划设计龙脉温泉花园独栋8三期2008.9康体健身中心，游泳馆珠江紫宸山（壹仟栋四期）独栋102009.12北京规模最大、配套最为齐全规模最大、配套最为齐全的纯独栋东方普罗旺斯独栋22二期2008.5设计了55%单位临水，市场第一水景社区第一水景社区金科王府独栋
17、，联排15预计2011.7建筑形式为法式宫殿法式宫殿风格，配以精心雕琢的社区宫廷园林北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况板块板块项目名称项目名称产品形态产品形态均价（元均价（元/ /平米）平米）面积（平米）面积（平米）总价总价亚奥核心区亚奥核心区温哥华森林北郡独栋3万400-660960-2400万京基鹭府联排联排410-560紫玉山庄联排、独栋联排6万独栋8万联排270，独栋500联排2100万独栋4000万润泽庄园联排、双拼、叠拼5万叠拼245，联排250-370，双拼550叠拼1200万，联排1200-1800万，双拼2700万亚运新新家园联排6万400-5002000万起华贸城铂金墅叠加未
18、定叠加240-280小汤山小汤山远洋傲北（巴摩梭罗双拼、联排2.5万300-500800万御汤山独栋3-5万460-6101200-3000万龙脉温泉花园独栋25500460-6101100-1500万珠江紫宸山（壹仟栋四期）独栋3.9万737-16002900-1亿东方普罗旺斯独栋4万520-17662000-13000万金科王府独栋，联排联排4万，独栋4.5万联排300-420，独栋550-1000联排1500万，独栋2500-3000万奥北别墅区奥北别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况独栋：独栋：亚奥核心区在售仅2个独栋项目，均价分别为3万和8万；小汤山景观资源充足，均价在4万/平米左
19、右；面积在400-600平米之间，小汤山部分项目达到1000平米以上；独栋总价在1500-3000万之间，受面积影响，部分项目总价可达1亿以上。联排、双拼：联排、双拼：主要集中在亚奥中心区，均价在5-6万/平米，小汤山则相对较低，在3-4万/平米；联排面积在300-400平米之间，双拼为500平米左右；联排总价在1500-2000万之间，双拼在售仅2个项目，价格稍高。叠拼：叠拼：有别于前两个板块，该板块出现叠加产品，在售仅一个项目，均价5万，面积在250平米左右，总价相比较其它产品会较低，在1200万左右奥北别墅区奥北别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况 两横（北五环、北六环）、三纵（立汤路
20、、京承高速、八达岭高速）、机场北线、七北路以及南丰路（从五环林萃桥向北至昌平新城东区，平行于八达岭和立汤路），共同形成了立体交通网络。 纵横交错的道路交通已经使得奥北区域成为北京道路交通网络最为密集的区域之一，多条出行路线大大缩短了区域内项目与首都机场、亚运村、中关村、及燕莎商圈等核心区的时间距离。北六环北五环立汤路京承高速奥北别墅区奥北别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况小汤山温榆河八达岭长城温都水城具有一定的自然景观，相对优势不明显具有一定的自然景观，相对优势不明显奥北别墅区奥北别墅区北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况别墅板块别墅板块板块属性板块属性板块档次及标签板块档次及标签产品评价产品
21、评价主力总价主力总价( (万元万元) )西山别墅区西山别墅区历史人文型贵族、皇家园林、豪门大院以独栋、联排产品为主2000-3000中央别墅区中央别墅区区位+涉外型起步早、国际化、国际人士高品质独栋产品为主1500-2000奥北别墅区奥北别墅区奥运人文型奥运、规划、温泉以独栋、联排产品为主1500-2000潮白河别墅区潮白河别墅区景观规划型潮白河、空港、生态港高品质的独栋产品为主1000-2000八达岭别墅区八达岭别墅区历史人文型名胜古迹、早期豪宅度假型别墅、乡间别墅900-1500东部泛东部泛CBDCBD别墅区别墅区区位扩展型CBD后花园、经济型别墅经济型别墅、Townhouse700-18
22、00亦庄别墅区亦庄别墅区产业导入型产业支撑、花园洋房经济型别墅、花园洋房为主500-1000城南别墅区城南别墅区改造规划型旧城改造、价格低经济型别墅500-1000板块比较板块比较北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况别墅成交别墅成交2011年9月监控别墅网签成交148套，成交金额12.81694098亿元，成交总面积52543平方米，成交均价24393，成交套均总价877.8726万元每套.北京别墅市场成交持续低迷，传统“金九”没有出现。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况别墅价格别墅价格2011年9月监控别墅成交均价24393元每平米，与上月相比，微涨919元每平米，3.91%，与去年同期相比，降7
23、177元每平米，-23%，这与去年同期有单价较高项目在售有关；与2009年同期相比，涨5838元/平米，31%。一年来，别墅价格走势呈稳定状态。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况别墅去化量别墅去化量2011年9月，网签量排名前5位的有，富力丹麦小镇25套，龙熙顺景20套，天竺新新小镇19套，龙山新新小镇7套。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况别墅价格别墅价格2011年9月，网签销售金额排名前5位的有，远洋傲北202,879,900元，天竺新新小镇158,419,800元，龙熙顺景135,000,000 元，富力丹麦小镇80,297,220 元，龙山新新小镇74,617,360 元。成交均价排名靠前的为金科王府66118元每平米，檀香山55130元每平米，丽宫44489元每平米，燕西台38853元每平米，中海九号35642元每平米。北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况THE ENDTHANK YOU！北京小汤山项目暨奥北别墅市场概况
