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1、大连湾项目产品策划报告目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区
2、介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算1、项目基本情况介绍及周边房地产市场情况介绍大连湾街道是中国版图上唯一南北横跨黄渤两大海域的街道，陆地最狭窄处仅7公里，是出入大连老城区的咽喉要道。本项目位于大连市甘井子区大连湾街道前关村，项目所处位置是大连老城区与北部新城区的重要连接点，同时也是大连市的基础设施走廊。项目南临201国道，距离轻轨3号线后盐站和沈大高速出入口约2KM、在建金州国际机场约5KM、大连北站（高铁和城市地铁枢纽）约4KM、城市CBD直线约12KM（车行距离约21KM，属于典型的半小时交通生活圈内项目）。项目位于大连城市向北发展的咽喉要道，但当前属于城乡结合部城
3、市化水平较低。1.1项目地理位置介绍1.2项目现状配套介绍大连湾项目项目周边教育和医疗机构众多，但无品质可言，整体形象和素质较为落后，公交配套系统不足。公共交通状况目前直达前关村的公交线路只有4条（青泥洼桥前、后关、大连湾青泥洼桥、518路（果菜批发市场前盐）、路港物流新星绿城），但2013初城市地铁的开通，将会对项目带来积极影响。地块四至：东至用地界线，南至201国道（含湿地公园局部），西至乡镇硬化路，北至用地界线。内部环境：地势高差不大，场地向北坡起，坡度约为5。西侧现状道路东侧三新小区场地内部待拆住宅南侧湿地公园项目周边道路情况良好，通达性和便捷程度较高。周边环境不但无明显瑕疵，而且还拥
4、有大连核心城区唯一的湿地公园，生态环境优势在大连北部城区遥遥领先。1.3项目周边环境介绍1.4项目经济技术指标大连湾项目经济技术指标：占地面积：29.48万平方米；建筑面积：46万平方米，容积率1.56。社区商业及其他配套约4.4万平未来居住人口约1万人A1地块A2地块B地块中等容积率既有实现多层产品的可能、而且规划道路横穿小区将地块形成了2个既独立又闭合的空间以及社区4.4万平商业配套，又具备社区商业规模化的优势。规划道路1.5本案周边其他房地产项目户型特点介绍项目r=5km鲲达盐岛湖半岛泉水欣座福佳新城丽湾海景本案周边在售项目产品规划以牺牲居住品质达到控制面积，从而实现户型的中小型化。福佳
5、新城鲲达盐岛湖丽湾海景泉水欣座项目名称总建面（万平）销售面积（万平）主力户型总价（万元）成交客户类型福佳国际新城150尚未开盘51-60丽湾海景8.542.5660-68首置鲲达盐岛湖242.750-60首置半岛泉水欣座7.972.5374-82首置项目r=5km鲲达盐岛湖半岛泉水欣座福佳新城丽湾海景本案周边在售项目主力总价与客户构成本案周边在售项目产品规划以低总价为核心竞争力，而且主力成交客户以受中心城区挤压的外溢型首次置业为主。1.6本案周边其他项目价格水平及成交客户类型介绍核心结论 本案所在板块处于城乡结合部，虽然未来的发展潜力较大，但目前因为基本生活配套不成熟等原 因，房地产价值尚未得
6、到充分释放； 本案周边项目的开发策略是以低总价为核心竞争力，争取中心城区受高房价挤压而产生的具有首 次置业特征的外溢型客户；在项目产品定位方面，以牺牲客户居住品质而达到控制面积的目的是 本案周边项目的共有特征。核心结论对本案开发的启示 大连城市建设方向朝着全域城市化发展。项目因为地缘优势突出，在区域房价处于谷底阶段进驻， 如果本案依靠强有力的产品塑造和高品质的社区配套，有实现较大溢价空间的价值基础。 本案住宅和商业既有规模优势又有培育成区域中心居住区的潜能，适合打造大型居住区。 本案周边项目形象较低，这些项目针对的目标客户群以支付能力极为有限的首次置业客户为主 （根据集团客户细分方法，周边项目
7、目标客户群属于典型的一档客户）。 从本案周边项目的销售情况看，未来区域市场中低价位产品扎堆供应的局面仍将维持较长一段时 间，因此本案应当避免与区域其他项目的目标客户产生同质竞争。区域便捷的交通路网和可利用的生态环境，具备避免与其他项目同质竞争的基础；同时项目中等的容积率和较大量体的商业规模以及具备形成独立商街的规划基础；而且区域项目全都在争取支付能力极为有限的刚需首置客户，而支付能力稍强的品质型首置客户和追求性价比型的首改型客户乏人问津，因此结合集团产品系列归纳方法的指导性建议，项目具备开发褐石产品的地段和客户基础。核心观点目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客
8、户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算2、项目客户定位及产品系列归类2.1项目客户调研结论初判阶段，我们通过广泛的客户调研得知:项目客户属性以中青年客户群体为主、受过正规高等教育、以首次置业和首次改善型需求为主。本次产品策划阶段，在重视对客户基本属性调研的基础上，重点针对受访客户的价值观、面积需求及产品风格进行深度访谈，通过本次的深度调研我们得知项目客户，基本属性愈加突出：消费主体是25
9、-45岁的高知中青年、消费动机为品质型首次置业和追求性价比的改善居住条件型的二次置业、面积需求集中在80-140之间；客户档次属性愈发统一：传统型二三档客户为主、奋斗型二三档客户为补充；客户价值观属性更加清晰：注重性价比，追求安逸、闲适、有品位、有文化的生活格调，喜欢经典的事物，享受家人在一起的浪漫、温馨的生活情怀。产品风格喜好突出：褐石风情社区认可度超过5成。大连湾项目客户调研成果分析2.2项目客户调研结论对产品策划的启示客户属性消费主体是25-45岁的高知中青年、消费动机为品质型首次置业和追求性价比的改善居住条件型的二次置业、面积需求集中在80-140之间；在同等项目户型功能规划的对比下，
10、本项目更着重强调居住舒适度；加强项目自身配套，为业主打造便利的生活条件。产品特征客户价值观属性注重性价比、追求闲适、有品位、有文化的生活格调，喜欢经典的事物，享受家人在一起的温馨和浪漫的生活氛围。产品价值整体规划方面：运用经典的立面风格和强调生活格调的园林景观，打造浪漫的和充满异域文化情调的社区；户型规划方面：在控制面积的前提下，适当增加面宽，突出家人在一起生活的温馨场景。客户建筑风格喜好褐石街区产品表现充满异域格调的褐石街区2.3项目客户定位根据项目客户的价值观属性，结合地块的基本特征，判断项目目标客户主要为：经济能力有限但追求生活品质与乐趣的格调中产根据项目客户定位，按照集团对客户档次的划
11、分，项目目标客户档次为：传统三档传统二档 为主奋斗三档奋斗二档 补充2.2.1项目客户档次归类首改型客户首改型客户业主特征：业主特征：30-40岁；家庭结构：家庭结构：三代同堂或三口之家购房精神需求：购房精神需求：他们大多受过高等教育，是这个时代的中坚。他们是家庭的脊梁、父母的希望、儿女的榜样和爱人的依靠。他们珍视传统、关爱家庭、崇尚家人在一起的温馨，他们具备一定的文化修养和生活品味，他们喜欢异域风情街区、他们喜欢居住在自然和谐和宁静的城郊，讨厌都市钢筋水泥的拥挤和生冷，他们对生活有理想但不盲从，他们为他们为了自己和家人具有更好的生活质量，在同等的经济了自己和家人具有更好的生活质量，在同等的经
12、济条件下，条件下，愿意用时间换取更好的居住空间。愿意用时间换取更好的居住空间。档次特征：档次特征：传统三档为主、奋斗三档补充。传统三档为主、奋斗三档补充。2.2.1.1项目洋房客户素描2.2.1.2项目洋房客户档次归类客户分类特征描述核心客户55%重要客户30%次要客户15%客户档次传统三档为主，奋斗三档补充传统三档奋斗三档原住区域沙河口、西岗、中山甘井子（华南、泉水、机场、南关岭、大连湾板等块）金州新区职业特点金融保险机构、新闻传播、网络通信等企事业单位中高层管理者；收入较高的现代服务业中高层管理者；私营企业主等私营企业主、公务员、制造业主、周边大中型企业高级管理者或部分金领职员私营业主、公
13、务员以及现代服务企业的中高层管理者置业目的自住，改善居住环境自住，改善居住环境自住、改善居住环境基本特征年龄30-40岁，家庭人口3-5人年龄30-50岁年龄30-40岁经济能力家庭年收入20万以上家庭年收入15万以上家庭年收入15万以上置业特征品质首改为主，再改为辅品质首改品质首改置业动机在追求居住品质的前提下，更注重性价比同原板块项目相比，更重视性价比和居住品质，对生活情趣和格调更有追求。注重居住舒适度，享受型置业项目洋房主要客户为传统三档，但会有少量客户为奋斗三档，甚至会产生下溢奋斗二档客户定位类型客户属性项目初判阶段项目产品策划阶段（现在）客户属性客户细分奋斗、传统三档传统三档为主、奋
14、斗三档补充所占比例核心客户55%、重要客户30%次要客户15%核心客户55%、重要客户30%次要客户15%客户身份核心城区居民未变客户地域来源中山、西岗、沙河口为主，周边区域次之未变客户年龄30-40为主未变家庭结构喜得贵子、少年子女为主未变家庭收入1520万为主未变购房目的改善居住环境未变置业次数二次置业为主，首次置业为辅未变主要交通工具私家车及公共交通未变2.2.1.3项目洋房客户定位与初判阶段比较首置型客户首置型客户业主特征：业主特征：25-35岁；目前居住情况：目前居住情况：多为新婚家庭，也有部分单身人士；购房精神需求：购房精神需求：他们可能是一些比较有情调，有追求的年轻人，他们在这里
15、购房想要的是一种在别的地方所找不到的认同感、尊崇感，因而他们对于项目的档次以及所呈现出来的品质感尤为看重，他们大多缺乏购房经验，如果项目在形象、面子上的一点点加分就会让他们认定不放。他们通过置业来满足自己的尊重需求和自我实现需求、。典型客户：“大连湾给我的感觉已经出大连了，周边配套等啥都没有，不如市区方便。但话说回来，如果房价便宜，而且房子形象上能够显得高档有面子，配套设施完善的话，我还是会考虑来这边购买的。市内房价已经成为不能承受之重了，尤其是现在的贷款政策还这么严厉，与其买小户型过渡，还不如一步到位，买个适中的户型，短期内就可以不再为了房子而折腾了。2.2.2.1项目高层及小高层客户素描档
16、次特征：档次特征：传统二档为主、奋斗二档补充。传统二档为主、奋斗二档补充。客户分类特征描述核心客户60%重要客户30%次要客户10%客户档次传统二档为主、奋斗二档为辅传统二档奋斗二档原住区域甘井子（华南、泉水、机场板块、南关岭）、沙河口区、西岗区北部金州开发区、大连湾西岗、中山职业特点高收入的现代服务型企业白领、普通公务员周边制造企业的中高层管理管理人员或拥有较高收入水平的蓝领工人高收入的现代服务型企业白领、普通公务员置业目的自住，改善居住环境自住，实现居住条件一步到位自住，实现居住条件一步到位基本特征年龄25-35岁，家庭人口2-3人年龄30-40岁年龄25-35岁经济能力家庭年收入8万以上
17、家庭年收入7万以上家庭年收入10万以上置业特征品质首置追求性价比的首次改善型品质首置品质首置置业动机外溢型客户，注重性价比的同时对美好生活有较高的向往、注重家庭责任感对高品质生活的追求高于对性价比的要求外溢型客户，注重性价比的同时对美好生活有较高的向往和追求2.2.1.2项目高层及小高层客户档次归类小高层及高层住宅主要客户为传统、奋斗二档，会有少量上溢至奋斗、传统三档、下溢至奋斗一档定位类型客户属性项目初判阶段阶段项目产品策划阶段客户属性客户细分奋斗、传统二档各占50%传统二档为主，奋斗二档为辅所占比例核心客户60%、重要客户30%、次要客户10%核心客户60%、重要客户30%、次要客户10%
18、客户身份收入较高的企业白领及普通公务员收入较高的企业白领及普通公务员客户地域来源周边居民为主，城市核心住区为辅未变客户年龄组成25-35为主未变家庭结构组成二人世界、喜得贵子为主未变客户收入1015万为主未变购房目的婚房、改善居住环境未变置业次数首次置业为主，二次置业为辅未变主要交通工具公共交通为主，私家车为辅未变2.2.2.3项目小高层及高层客户定位与初判阶段比较3、项目产品主张介绍3.1项目产品系列归类褐石系列名仕系列世家系列天境系列传统、奋斗类人群为主传统类人群为主传统偏逍遥人群为主逍遥、现代类人群为主高端五档人群为主中高端四档人群为主三档人群为主大连湾项目二档人群为主目录一、市场定位部
19、分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算3.2项目面积及户型配比构成产品类别户型楼层房型面积（）套均面积（）户型套数（套）套数合计套数比5层洋房四房两厅二卫首层155-16516011055020%四房两厅二卫第二层140-15014511020%三房两厅二卫第三层130-14013511020%三房两厅二卫第四层130-14013511
20、020%三房两厅二卫第五层115-12512011020%7层洋房四房两厅二卫第一、二层140-15014526893829%三房两厅二卫第三至五层130-14013540243%两房两厅一卫第六、七层88-909026829%11层住宅两房两厅一卫85959036246877%两房两厅两卫(东户)第10至11层100-110105204%三房两厅二卫(东户)第1至9层120-1301258619%高层住宅（二梯三户）两房两厅一卫(中间户)80-908522868433%三房两厅一卫（西户）110-12011522833%三房两厅两卫（东户）120-13012522833%高层住宅（二梯四户）
21、两房两厅一卫(中间户)85-959046893650%三房两厅一卫（西户）110-12011523425%三房两厅两卫（东户）120-13012523425%合计3576大连湾项目各物业类型开发户型配比表3.2.1大连湾项目各物业类型开发户型配比表3.2.2大连湾项目户型配比总表大连湾项目户型配比表户型房型面积（）户型套数（套）合计（套）比例合计两室两厅一卫85-951326132637.08%37.08%两室两厅两卫100-11020200.56%0.56%三室两厅一卫110-12046246212.92%12.92%三室两厅两卫115-12511012803.08%35.79%120-13
22、054815.32%130-14062217.39%四室两厅两卫140-15037848810.57%13.65%155-1651103.08%合计35763576100.00%100%3.3项目产品主张介绍人文风格人性功能人情社区不过时的经典不过时的经典不经意的浪漫不经意的浪漫不淡陌的都市不淡陌的都市大连湾项目产品主张大连湾项目产品主张是历史的积淀与延续同时又是历史的继承与发展历久弥新，永不过时为此造就经典。人文风格之建筑立面人性功能之产品体验开放的商业街区洋房产品专属的私家庭院顶层的老虎天窗为中产阶层邂逅浪漫而生人情社区之社区规划邻里之间的沟通和交流在开放的社区里进行。它是都市生活的代言，
23、是中产阶级对时代进步与自身富足的适度享受。目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算4、项目价值树及价值点建议产品价值产品价值立面立面景观与外景观与外部空间部空间室内公共室内公共空间空间户型户型精装修精装修设备与智设备与智能化技术能化技术材料档次材料档次商业及配商业及配套套会所与活会所与活动场所动场所服务服务工艺与质工艺与
24、质量量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线综合前面对于产品主张的分析结论以及主要竞争产品的价值树结论可以得出：褐石系列的产品价值树的以下留六个要素需要成为标杆要素：立面、景观与外部空间、商业街、户型、服务、工艺与质量。4.1项目价值树立面价值点主张及格线标准线标杆线立面4.2项目价值点主张4.2.1项目立面主张经典的褐石红、考究的铁艺栏杆、底部石材、凹入的门厅、外露的飞檐、铜质坡屋顶等多重元素的组合映衬出建筑立面永不过时的经典。经典的褐石红立面考究的铁艺门栏外挑的飞檐铜质屋顶凹入门厅褐石洋房褐石高层景观与外部空间价值点主张及格线标准线标杆线景观与外部空间4.2.2项目景观与外部空间主张社区内随
25、处可见的制作精美的景观、雕塑小品和组团式绿化以及私家庭院、中央景观轴和私属湿地公园等形成多重景观空间，目的就是为业主打造一个温馨、浪漫、品位、格调的人情社区。业主专属的万余平方米专属私家湿地公园中央主景观轴充满格调和生活情趣的园林景观私家庭院及组团院落充满艺术气息的景观雕塑户型价值点主张及格线标准线标杆线户型4.2.3项目户型主张利用适当的赠送面积（飘窗或露台）和大尺度的开间，在保证客户居住品质的前提下适当的压缩面积，既能满足客户对性价比的追求，又能尊重客户对人性功能的要求。洋房利用大尺度的开间，提升项目的采光度和视觉观感，同时层层退台形成大小不等的露台，实现户户能与大自然接触的生活场景。高层
26、突破大连常规板式高层多户平面布局中中间户南北不通透的规划思路，拆分核心筒，将中间户型做到南北通透，提升居住舒适度。同时利用内飘窗等面积赠送，提升性价比。商业及配套价值点主张及格线标准线标杆线商业及配套4.2.4项目商业及配套主张完善的商业及其他配套和充满浓郁气息的褐石商业街区，既体现了对业主生活便利性的考虑，同时又用异域风情提升业主的生活品味和视觉享受。4.2.4.1 利用经典的商业立面和高档次的立面造型培育褐石风情商业氛围4.2.4.2.1社区配套小学4.2.4.2项目其他配套利用社区内规划有一所小学的机会，结合到本项目目标客户群体年龄偏向年轻化的判断，引进大连市知名重点小学，采用开设分校的
27、方式，加强项目社区教育配套水平，提升项目竞争力。4.2.4.2.2业主配套会所在项目内规划大型业主配套会所，以休闲运动为主题，提升社区配套品质，满足业主追求格调生活的需要。项目服务及格线标准线标杆线项目服务4.2.5项目服务在硬实力全面领先于市场的同时，软实力让客户进一步体验褐石社区带给其与众不同的居住感受和追求的温馨生活氛围。从参观引导、销售中心内部服务、信息告知等细节着手，建立为业主或客户全面细致的服务体系，体现金地“以人为本”的开发理念和服务理念，让其提前感受项目对业主细致入微的关心，让项目的服务在大连树立标杆。工艺与质量及格线标准线标杆线工艺与质量4.2.6工艺与质量精细化施工杜绝顶层
28、漏水、底层返潮等施工通病，先进的施工组织和管理让项目成为样板工程，让项目的施工工艺与质量成为行业标杆。目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算项目产品价值树梳理项目产品价值树梳理产品价值产品价值立面立面景观与外景观与外部空间部空间室内公共室内公共空间空间户型户型精装修精装修设备与智设备与智能化技术能化技术材料档次材料档次
29、商业及配商业及配套套会所与活会所与活动场所动场所服务服务工艺与质工艺与质量量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线根据产品价值树及前面给出的价值点建议，接下来设计部分会分别介绍各个要素的价值点落实情况。其中价值树的标杆要素将会作为重点进行介绍。5.1目前方案与投资决策阶段对比物业类型配比投资决策阶段产品策划阶段同投资决策方案对比，产品策划阶段的各类物业开发比例和配置更趋合理：n高层物业物业减少，而且实现了组团式规划，对社区整体品质有所提升；n增加11层小高层物业，增加社区90平左右的两室两厅户型比例，保障未来社区此类物业的充足供给；n相对于投资决策阶段各类物业的过度稍显突兀，产品策划阶段的社区布
30、局让空间过度更为顺畅、合理，n优化褐石商业街区，在项目西侧褐石商街入口规划大型商业广场，增加褐石商街的情趣感以及民众参与感。5.2产品配比经济测算5.3总平面布置规划设计价值点：规划设计价值点：n依据北高南低的地势，物业层数实现由低到高依次排列，形成了具有典型褐石建筑特征的高低院落，提升了社区品质和物业形象；n以多层洋房为主要物业形态，搭配精致的园林景观，实现类别墅的居住氛围。同时最大程度开发多层物业，满足了项目开发效益最大化的商业追求；n住宅区分设社区入口大堂、楼栋分设入户大堂，地库入户大堂（双大堂），开创大连普通住宅先河；n南侧万余平社区私享湿地公园和项目中央景观轴结合，满足社区居民最大限
31、度亲近自然的要求，实现了景观视觉效应和参与感相融合；n4万余平的褐石风情商街和3200平社区私属会所，提升配套的同时，为业主邂逅浪漫增添一处风景。5.4产品分布5层洋房产品分布特点：产品分布特点：n褐石风情商业街位于社区中央，以东西呈“一”排布，既满足商业价值最大化，又满足了社区居民的便利要求；n多层洋房物业分布于建设用地的中央位置和景观视野最佳区域，既提升了社区多层物业的居住品质，又最大限度的开发多层物业，从而实现了项目经济效益最大化的利益价值追求。n大量的高层物业位于项目最后一个开发周期内用地的东北侧，既有利于资金的运用，又有利于利用时间差满足高层经济效益的提升。7层洋房褐石风情商业街32
32、层高层其他图例请参照上图示意18层高层11层高层5.5景观资源评价景观规划亮点：景观规划亮点：n最大程度的发挥社区内私属湿地公园的景观优势，利用中央景观轴线联系社区内部的各个组团，让社区业主充分参与；n利用褐石风情商业街也是社区景观的重要组成部分，提升社区景观配置，让商业街的立面成为社区的一道亮丽风景。n规划一条环项目用地A2区的电车，将老大连的城市风景移植，为社区增添一种人文风情。n组团绿化充分融合私家庭院与公共园林，让园林不再孤单。A2区A2区5.6交通分析交通规划亮点：交通规划亮点：n社区实现人车分流，车行道路入口沿市政规划道路分布（进入社区后，直接由地库停车回家），最大程度降低机动车对
33、行人的威胁。n社区规划有三个人行酒店门廊式入户大堂。5.7日照分析地块日照要求：1、住宅南面满足大寒日日照累计超过2小时，连续1小时。2、幼儿园满足冬至日三小时日照5.8会所位置以及功能简述会所功能以休闲与运动为主题，横向平面和纵向立面的会所功能以休闲与运动为主题，横向平面和纵向立面的分割上实行动静分区，运动类主要配置瑜伽、乒乓球室、分割上实行动静分区，运动类主要配置瑜伽、乒乓球室、健身馆、游泳馆等参与度较高的功能；休闲类主要配置健身馆、游泳馆等参与度较高的功能；休闲类主要配置棋牌室、咖啡下午茶、社区阅览室、微型影院等功能。棋牌室、咖啡下午茶、社区阅览室、微型影院等功能。目录一、市场定位部分1
34、、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算户型户型 标杆要素标杆要素及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线户型户型6项目单体户型6.1项目洋房户型设计要素要素分类产品要素细分功能配置内容功能配置内容褐石系列，褐石系列，5/7层洋房层洋房单体及主力户型户型特征及面积四室两厅两卫，160平米功能空间客厅/家庭厅客厅开间6.8米，餐厅与客厅相连，视觉上
35、开阔厨房及餐厅正对餐厅，使用效率比较高主卧3.9米开间，可设置1.8宽大床，1米宽凸窗次卧3米开间，可设置1.5宽床其他特色空间阳露台/入户花园/空中庭院户户均赠送露台其他第二层及以上住户均有私家入户电梯厅赠送面积方式首层送院公共空间电梯厅及电梯精装修大堂首层及地库均设大堂，但地库装修标准低于首层大堂层层退台院落南向6.8m宽厅双南卧户型设计私家入户电梯厅多功能洗衣房6.1.1单体户型5层洋房之1楼约160，四室两厅两卫层层退台院落南向6.8m宽厅双南卧户型设计私家入户电梯厅多功能洗衣房6.1.1单体户型5层洋房之2楼约145，四室两厅两卫南北双露台南向6.8m宽厅双南卧户型设计四室两厅两卫私
36、家入户电梯厅多功能洗衣房6.1.1单体户型5层洋房之3楼约137，四室两厅两卫双南露台南向6.8m宽厅双南卧户型设计四室两厅两卫私家入户电梯厅多功能洗衣房6.1.1单体户型5层洋房之4楼约133，四室两厅两卫6.1.1单体户型5层洋房之5楼+阁楼约120（阁楼不计算面积），三室两厅两卫南北三露台赠送阁楼双南卧户型设计阁楼13.8米开间，豪华气派私家入户电梯厅6.1.2单体户型7层洋房之1楼约145，三室两厅两卫南北双院落南向7.8m宽厅南向小茶室退台院落餐厅客厅南北通透双南卧户型设计私家入户电梯厅6.1.2单体户型7层洋房之2楼约140，四室两厅两卫退台院落餐厅客厅南北通透双南卧户型设计私家入
37、户电梯厅6.1.2单体户型7层洋房之3楼约132，三室两厅两卫6.1.2单体户型7层洋房之4/5楼约130，三室两厅两卫餐厅客厅南北通透双南卧户型设计私家入户电梯厅6.1.2单体户型7层洋房之6楼约95，两室两厅一卫南北三露台餐厅客厅南北通透双南卧户型设计私家入户电梯厅赠送阁楼双南卧户型设计阁楼12.9米开间，豪华气派私家入户电梯厅6.1.2单体户型7层洋房之7楼+阁楼约95（阁楼不计算面积），两室两厅一卫6.2小高层户型设计要素要要素素分分类类产品要素细分产品要素细分 功能配置内容功能配置内容褐石系列，小高层褐石系列，小高层单单体体及及主主力力户户型型户型特征及面积户型特征及面积三室两厅两卫
38、，110平米及两室两厅一卫90平米功能空间功能空间客厅客厅/家庭厅家庭厅客厅开间4.4/4.2米，餐厅与客厅相连，视觉上开阔厨房及餐厅厨房及餐厅U形厨房，正对餐厅，使用效率比较高主卧主卧3.8米开间，可设置1.8宽大床，1米宽凸窗次卧次卧3.3米开间，可设置1.5宽床其他其他特色空间特色空间 阳露台阳露台/入户花园入户花园/空中庭院空中庭院其他其他赠送面积方式赠送面积方式飘窗公共空间公共空间电梯厅及电梯电梯厅及电梯精装修大堂大堂首层及地库均设大堂，地库装修标准低于首层大堂；110经典三室两厅两卫入户玄关4.4米宽厅超宽U型厨房双南卧户型规划主卧套房设计飘窗赠送面积卫生间干湿分离6.2.1单体户
39、型11层小高层约110，三室两厅两卫经典90两室两厅一卫独立入户玄关超宽U型厨房大面宽客厅与主卧6.2.2单体户型11层小高层约90，两室两厅一卫6.3高层户型设计要素要要素素分分类类产品要素细分产品要素细分 功能配置内容功能配置内容褐石系列，高层褐石系列，高层单单体体及及主主力力户户型型户型特征及面积户型特征及面积三室两厅一卫，116平米及其他户型功能空间功能空间客厅客厅/家庭厅家庭厅客厅开间4/4.1米，餐厅与客厅相连，视觉上开阔厨房及餐厅厨房及餐厅U形厨房，正对餐厅，使用效率比较高主卧主卧3.6米开间，可设置1.8宽大床，1米宽凸窗次卧次卧3.6米开间，可设置1.5宽床其他其他特色空间特
40、色空间 阳露台阳露台/入户花入户花园园/空中庭院空中庭院其他其他赠送面积方式赠送面积方式飘窗公共空间公共空间电梯厅及电梯电梯厅及电梯精装修大堂大堂首层及地库均设大堂，地库装修标准低于首层大堂餐厅客厅南北通透超宽U型厨房赠送约3飘窗次卧双面采光6.3.1单体户型18层高层约115，三室两厅一卫经典90两室两厅一卫超宽U型厨房大面宽客厅与主卧赠送约6.66.3.2单体户型18层高层约90，两室两厅一卫餐厅客厅南北通透超宽U型厨房赠送约3飘窗次卧双面采光6.3.3单体户型18层高层约125，三室两厅两卫入户玄关12使用面积大型餐厅主卧赠送面积约3次卧双面采光次卧双面采光独立采光大堂独立采光大堂6.3
41、.4单体户型24/31层高层约116，三室两厅一卫中间户南北通透，大连稀缺主卧赠送面积约3大面宽主卧大面宽主卧卫生间通风卫生间通风U型厨房，高使用率型厨房，高使用率6.3.5单体户型18/31层高层约89，两室两厅一卫入户玄关12使用面积大型餐厅主卧赠送面积约3次卧双面采光次卧双面采光独立采光大堂独立采光大堂6.3.6单体户型24/31层高层约125，三室两厅两卫目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含
42、会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算立面立面 标杆要素标杆要素及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线立面立面7项目立面风格及效果介绍鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图外立面效果图（一）钟塔及周边商业街立面透视钟塔及周边商业街立面透视钟塔及周边商业街立面透视钟塔及周边商业街立面透视外立面效果图（二）商业的单体立面透视商业的单体立面透视商业的单体立面透视商业的单体立面透视外立面效果图（三）商业的立面透视商业的立面透视商业的立面透视商业的立面透视外立面效果图（四）商业的单体立面透视商业的单体立面透视商业的单体立面透视商业的单体立面透视外立面效果图（五）商业立面透视
43、商业立面透视商业立面透视商业立面透视外立面效果图（六）会所单体立面透视会所单体立面透视会所单体立面透视会所单体立面透视外立面效果图（七）会所及中心广场立面透视会所及中心广场立面透视会所及中心广场立面透视会所及中心广场立面透视外立面效果图（八）五层洋房立面透视五层洋房立面透视五层洋房立面透视五层洋房立面透视外立面效果图（九）七层洋房立面透视七层洋房立面透视七层洋房立面透视七层洋房立面透视外立面效果图（十）十一层单体立面透视十一层单体立面透视十一层单体立面透视十一层单体立面透视外立面效果图（十一）高层单体立面透视高层单体立面透视高层单体立面透视高层单体立面透视外立面效果图（十二）目录一、市场定位部
44、分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算景观与外部空间价值点主张及格线标准线标杆线景观与外部空间8项目景观与外部空间8.1景观总平面p 利用“一轴三带”和褐石商业风情街及湿地公园，打造社区园林景观，主要强调空间情趣和格调感。8.2景观轴线分析景观轴周围道路尽可能以高大乔木围合，住宅A1与B区之间的规划道路，重视车内的景观视觉效果，以高大乔
45、木，配以层次灌木，形成具有厚度的绿地景观空间形象。东西向商业街建筑，具有19世纪美国褐石建筑风情，本规划重视并凸显建筑本身的景观效果，以现代时尚风格的景观演出配合，形成整体的景观风情街的特色氛围。南侧的湿地公园，沿国道东西向，为整体开发区域的重要绿地景观资源。由于规模较小，主要凸显出重视其观赏性，重视从国道的移动视觉角度，重视从建筑的俯视角度，规划具有观赏性的湿地公园p 利用宅间道路的宽窄变化、沿途布置景池、小型水系通过与植物和地面装饰的对比形成景观节点变化。8.3宅间景观分析p 利用商业古典和深邃的立面色彩搭配道路两侧的修景大树与中央喷泉想融合，体现出社区景观的格调和品味感。8.4商业街景观
46、分析p 规划大尺度的湿地公园，突出养生与休闲的景观环境，弥补社区缺乏大尺度绿化空间的缺陷。8.5湿地公园景观分析目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算9项目商业与配套商业及配套价值点主张及格线标准线标杆线商业及配套A区“日光悦动”生活空间B区“月光灵动”印象空间利用中心广场将东西两侧商业街区分割，通过对消费人群和业态规
47、划的分析，分别塑造“动态空间”和“静态空间”。其中“日光悦动”生活空间，代表活力、快乐、休闲、动感，配合业态规划（购物、休闲娱乐、餐饮等业态），塑造“动态”业态魅力的精髓；“月光灵动”印象空间，代表智慧、生态、教育、环保，配合业态规划（休闲餐饮、培训教育、生活配套等业态），塑造“静态”业态的主题空间。9.1项目商业功能划分围合式商业街区规划，打造褐石商业街区的异域风情，而且社区商业业态规划齐全，业主期盼的温馨、浪漫的格调生活在项目中得到体现。9.2项目商业业态划分9.3项目商业动线划分9.4项目商业立面效果9.5项目主要单体商业立面效果9.6项目会所功能示意健身馆台球室游泳馆咖啡吧目录一、市场
48、定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算10、分期示意一期二期三期一 期二 期三 期注：为了保证褐石商业街区的效果，项目示范区开工时，将二期南侧的商业计入首期开发面积。目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（
49、含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算将A2区作为重要展示区为了体现褐石风情商业街的效果，将A1区地块南侧商业街并入示范区开发，与A2地块形成充满情趣感的风情商业街，利用地块南侧超万平米的湿地公园、格调会所（售楼处）、实体样板房等，集中体现项目褐石社区充满温馨和异域情调的浪漫调性；引导客户参观动线（漫步线路），从项目外围到展示区内部的各个动线节点，全方位体验褐石街区良好的居住和生活的社区氛围。11.1展示区设计原则11、示范区建议11.2示范区选址示范区迎宾大道项目示范区包括：迎宾
50、大道、5层和7层洋房、11层小高层住宅及褐石商业街，以及南侧湿地公园和实景园林。11.3示范区参观动线示范区迎宾大道项目示范区参观动线：客户由A（迎宾大道）经B（褐石商业风情街）抵达C销售中心（会所），经过销售人员的相关讲解后，参观D/D（实景样板房）和E(主景观轴）以及F(湿地公园） 。ABCEDFD11.4示范区效果及参观动线示例A：迎宾大道B：褐石商街C：销售中心D：实景样板房D：实景样板房E：主景观轴F：湿地公园11.5本项目展示区四大亮点建议l区域内乃至全大连最具震撼性、参与性的万平米社区私享湿地公园l经典褐石建筑售楼处以及会所功能的实景展示l迎宾大道、褐石商业街区（氛围）、超大规模
51、的实景样板区的视觉震撼l样板房体现居住的舒适性、细节关怀11.5.1 区域内乃至全大连最具震撼性、参与性的万平米社区私享湿地公园11.5.2 经典褐石建筑售楼处以及会所功能的实景展示11.5.3迎宾大道、褐石商业街区（氛围）、超大规模的实景样板区的视觉震撼A户型160平米四室两厅两卫（附带地下室及私家庭院），低层洋房逐渐成为城市稀缺物业。南北双面私家庭院和1:1的地下赠送面积突出洋房媲美别墅的居住品质，13.8米超宽南向采光面、6.8米宽厅、双南卧提升家人在一起的温馨场景，体现出对家人的关心与呵护。此类客户年龄一般在40-45岁之间，生活阅历丰富，比较强调档次，因此建议以古典欧式风格为主，重点
52、强调居住的厚重感和最贵豪华感。客户身份模拟：客户身份模拟：男女主人事业初成，孩子逐渐长大懂事，无需更多操心，而父母却逐渐老迈，他们开始关注家人在一起生活的温馨，事业的高度使得客户更加关注居住质量和生活品质，他们希望能在一个温馨浪漫的家庭里享受一家人在一起的其乐融融的生活场景。11.5.4样板房体现居住的舒适性、细节关怀B户型120平米三室两厅两卫（五层洋房顶层），私家入户电梯厅体现业主的尊贵，顶层带露台及赠送阁楼，多了一种生活情调。关注此类产品的客户多以年轻人为主，因此建议注重突出现代欧式风格，以浅色调为主要色彩，突出现代欧式的稳重感。客户身份模拟：男女主人即将步入婚姻的殿堂，他们都是时尚的客
53、户身份模拟：男女主人即将步入婚姻的殿堂，他们都是时尚的拥趸。宽敞的阁楼，让小夫妻拥有了更私密的空间，让这对年轻拥趸。宽敞的阁楼，让小夫妻拥有了更私密的空间，让这对年轻人更加喜欢，老人来了，也有南向卧室可住。人更加喜欢，老人来了，也有南向卧室可住。C户型90平米两室两厅一卫（小高层），南北通透，功能齐全，动线清晰。客户群年轻、时尚、不拘一格、个性鲜明，家不仅是居所，更是无拘无束，释放自我的空间。客户身份模拟：男女主人新婚燕尔，女主人喜欢画画，虽不专客户身份模拟：男女主人新婚燕尔，女主人喜欢画画，虽不专业，但能看着窗口风景一坐就是半天，男主人喜欢摄影；他们业，但能看着窗口风景一坐就是半天，男主人喜
54、欢摄影；他们闲暇时会出去旅行，并且在每个去过的地方留下自己回忆闲暇时会出去旅行，并且在每个去过的地方留下自己回忆目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算12、初步测算结果：成本：在可售面积降低0.67%的情况下，总建安成本增加8.61%，单位销面建安成本增加9.34%；销售：可售面积降低0.67%，通过调整售价和阶段周期
55、内销售指标，总销额增加5.36%，净利润增加8.64%。项目可售面积(）单位销面建安成本建安成本销售收入净利润IRR销售净利率成本利润率售价(元/)（元/）(万元)(万元)(万元)住宅商业可研4472584449198973544088 99277 25.74%18.25%49.89%10870 16988 当前4442574864 216105 573241 107858 25.90%18.82%49.91%11569 17097 增加-3001415.4117131.6229153 8581 0.16%0.57%0.02%699 109 增长-0.67%9.34%8.61%5.36%8.64%0.62%3.12%0.03%6.43%0.64%注：为保证与现阶段的可比性，可研阶段指标为全项目不计开发服务费的情况
