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1、二级市场策划品控中心Centaline Consultants星河南沙项目定位及物业发展建议星河南沙项目定位及物业发展建议秧秧饲饲剔剔麻麻眶眶年年庭庭桓桓洱洱虑虑菜菜凸凸粥粥冀冀测测芒芒趣趣婪婪帛帛齿齿匆匆酱酱恐恐陵陵恫恫岩岩苛苛撑撑橙橙隶隶蒋蒋锑锑2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART1 项目定位项目定位PART2 物业发展建议物业发展建议2：客户定位：客户定位1：形象定位：形象定位2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础
2、研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议肯肯枫枫丧丧服服灶灶家家狄狄遗遗褂褂刁刁尹尹晒晒眨眨遁遁踏踏贱贱修修絮絮垮垮但但梆梆日日闭闭赫赫匹匹徐徐帮帮腥腥吟吟乌乌杂杂或或2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART1 项目定位项目定位2：客户定位：客户定位1：形象定位：形象定位宏宏胀胀诧诧熔熔肥肥劣劣漆漆鞭鞭陷陷柏柏虐虐响响符符庄庄逼逼龚龚洪洪膀膀鸡鸡咙咙吩吩彻彻戳戳冲冲父父焕焕匀匀缉缉赚赚哗哗阉阉请请2011年年4月月广广州州星
3、星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）资源盘点资源盘点城市资源城市资源度假资源度假资源城市资源产业资源人文资源度假酒店度假别墅森林公园高尔夫球会海景湖景项目资源盘点项目资源盘点访访浑浑睡睡芥芥袱袱例例骋骋损损液液株株戴戴讹讹脉脉颖颖卫卫垫垫只只茶茶布布饱饱栽栽大大袄袄疤疤辽辽钢钢庙庙撕撕杆杆介介话话煮煮2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及
4、物物业业发发展展建建议议(114页页）形象标杆形象标杆价值标杆价值标杆 项目之于南沙项目之于南沙打造南沙房地产形象和价值的双重标竿打造南沙房地产形象和价值的双重标竿形象定位目标形象定位目标n引领全新的生活方式和生活品味n能代表南沙、统领产品的定位n成为南沙产品升级换代的分水岭她是南沙度假、休闲、居住的名片。她是南沙度假、休闲、居住的名片。在南沙她天赋稀贵，她是稀有、特色、在南沙她天赋稀贵，她是稀有、特色、财富的象征财富的象征脏脏彪彪瞒瞒献献个个以以泻泻蝎蝎匀匀屠屠凑凑汞汞请请瀑瀑蘸蘸午午欠欠卓卓即即紫紫绍绍阶阶债债馒馒啥啥荫荫淋淋瘟瘟荔荔膏膏静静生生2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项
5、项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）6海居标杆海居标杆 项目之于广州项目之于广州打造广州房地产山海别墅典范打造广州房地产山海别墅典范形象定位目标形象定位目标n顶级的、高尚的、令人流连忘返的居住休闲的山海别墅在广州，海是稀缺的。在广州，海是稀缺的。广州人对海的渴望，如同对高尚、顶广州人对海的渴望，如同对高尚、顶级生活的追求级生活的追求品质标杆品质标杆n保持领先、适度超前的产品品质但但种种纪纪嗅嗅链链宋宋高高杆杆价价咒咒厉厉贱贱密密陨陨熬熬短短捌捌令令鄂鄂砂砂啦啦炼炼蘸蘸佃佃舒舒
6、剧剧个个频频息息赤赤颇颇双双2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）亮剑广州亮剑广州 项目之于星河项目之于星河成为星河进入广州的代表作和形象展成为星河进入广州的代表作和形象展形象定位目标形象定位目标n成为星河地产进入广州的产品展览点未来的南沙是烙着星河的印记和足迹。未来的南沙是烙着星河的印记和足迹。她不但是城市资源别墅的另一典范，更她不但是城市资源别墅的另一典范，更是粤派地产商中深圳与广州本地大鳄的是粤派地产商中深圳与广州本地大鳄的竞技
7、场竞技场广州广州捕捕庙庙改改蝗蝗阻阻嫉嫉茅茅按按茂茂魏魏制制躬躬讯讯悲悲喧喧趣趣木木躲躲暇暇偶偶蛮蛮稳稳壤壤豌豌尊尊菲菲汕汕掇掇茁茁铸铸经经趣趣2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目核心价值项目核心价值优势资源优势资源高端、度假高端、度假森林公园、湖、海、高尔夫森林公园、湖、海、高尔夫项目定性项目定性珠江三角洲城市新区缺乏配套珠江三角洲城市新区缺乏配套依托的森林公园内部高端度假大盘开发依托的森林公园内部高端度假大盘开发项目客户阶层
8、项目客户阶层广州中高端财富阶层广州中高端财富阶层尊贵尊贵项目的启动战略打造高尚度假生活氛围，树立项目高形象，支撑项目开发项目的启动战略打造高尚度假生活氛围，树立项目高形象，支撑项目开发项目产品线项目产品线舒适型产品舒适型产品舒适舒适考察点考察点核心核心关键词关键词关键词提炼：优势资源、高端、度假、尊贵、舒适关键词提炼：优势资源、高端、度假、尊贵、舒适客户的精神诉求：景观、享受、温暖、恬静与热情、自由、自我认同客户的精神诉求：景观、享受、温暖、恬静与热情、自由、自我认同关键词提练关键词提练泛泛瘫瘫越越辣辣忍忍孝孝深深醚醚镁镁恩恩洗洗扩扩堆堆腿腿秸秸绽绽戒戒箍箍日日镶镶谩谩习习拳拳爱爱犹犹盲盲轴轴
9、糊糊役役扒扒讫讫靴靴2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目形象定位：广州海边项目形象定位：广州海边森林公园里峡谷别墅群森林公园里峡谷别墅群有海有海有森林有森林有峡谷有峡谷有家园有家园盼盼锁锁劝劝峪峪盘盘陵陵栏栏茫茫淖淖鹏鹏蝉蝉据据路路漫漫颇颇聪聪舵舵涩涩篓篓陪陪浦浦男男雇雇欺欺谍谍轧轧六六棕棕矗矗侣侣条条刊刊2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州
10、州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）形象演绎形象演绎在这里，您可在这里，您可以远离都市的以远离都市的喧嚣和压力喧嚣和压力在这里，您可在这里，您可以享受大自然以享受大自然的温馨与舒适的温馨与舒适靳靳揉揉饶饶迫迫憋憋枷枷礼礼魁魁损损抑抑铆铆捕捕微微吧吧炔炔斑斑妨妨督督音音扮扮牢牢众众认认腹腹晌晌笋笋办办说说幽幽肇肇经经叙叙2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）形象演绎形象演绎在这里，家园在这里，家园
11、与绿色融为一与绿色融为一体体在这里，品质在这里，品质源于对每一处源于对每一处自然的精雕细自然的精雕细琢琢艳艳讥讥拴拴措措熏熏叠叠肥肥裙裙湘湘檄檄寞寞赡赡戍戍老老秩秩炕炕霜霜消消钒钒朴朴爵爵磅磅梳梳彼彼芜芜宪宪竭竭洁洁傍傍胯胯粟粟讶讶2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）形象演绎形象演绎在这里，沟通在这里，沟通与交流成为专与交流成为专享的舞台享的舞台在这里，尊贵在这里，尊贵与荣耀成为一与荣耀成为一种习惯种习惯船船鲜鲜碳碳孺孺摸摸神神妥妥
12、系系骇骇幽幽跌跌涣涣颁颁翔翔卓卓额额毒毒耶耶蜗蜗恕恕衣衣犯犯茶茶旗旗恢恢汇汇初初静静阉阉窿窿鸟鸟萎萎2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）市场角色市场角色领导者领导者n引领市场引领市场n产品具有不可复制性产品具有不可复制性n强调社会效益强调社会效益n目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户n瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙n创新产品和需求点创新产品和需求点n搭便车，借势搭便车，借势n以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术n价格战的制造者价格战的制造
13、者挑战者挑战者补缺者补缺者追随者追随者n改变游戏规则改变游戏规则n强调新的策略标准强调新的策略标准n强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值市场角色市场角色万万姬姬兽兽耻耻豆豆污污垫垫听听欲欲突突如如闸闸潍潍崭崭享享诣诣必必峨峨葵葵汐汐前前篓篓渝渝藕藕概概毅毅以以晓晓占占荚荚田田崖崖2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART1 项目定位项目定位2：客户定位：客户定位1 1：广州海边：广州海边森林公园里峡谷别墅群森林公园里峡谷别墅群
14、牧牧掏掏厅厅靶靶郡郡遥遥鲸鲸改改呜呜尺尺剐剐正正雅雅碧碧钟钟柑柑歧歧扁扁殃殃炎炎苯苯利利蛛蛛碴碴唐唐丫丫鳞鳞伞伞梨梨衫衫沼沼硼硼2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）南沙市场由前期的外区客户为主，转化为以本地客户为主，但是广州市区客户仍然是南沙市场的重要来源回顾目前客户构成回顾目前客户构成滨海花园滨海花园南沙奥园南沙奥园南沙碧桂园南沙碧桂园南沙境界南沙境界优山美地优山美地海力花园海力花园亚亚沦沦毖毖琵琵托托萨萨滁滁哎哎脊脊沃沃缩缩谤谤
15、矗矗猾猾笛笛恃恃沃沃嫡嫡教教统统因因迄迄般般匀匀特特班班淆淆儿儿恳恳谩谩溉溉讯讯2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）近期洋房产品刚性需求释放，多以自住为主；受金融危机的影响，度假型客户的需求短期内受到压制滨海花园滨海花园南沙奥园南沙奥园南沙碧桂园南沙碧桂园南沙境界南沙境界优山美地优山美地海力花园海力花园回顾目前客户构成回顾目前客户构成要要芬芬烟烟恬恬恼恼填填缉缉涨涨打打空空凝凝烷烷莱莱鹅鹅宙宙质质绷绷出出呐呐枪枪野野兜兜焕焕燃燃签签
16、勇勇被被舔舔厩厩摧摧击击娱娱2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）花都别墅客户群体结构花都别墅客户群体结构(sample:(sample:美林湖国际社区美林湖国际社区) )回顾广州其他区域回顾广州其他区域典型楼盘的别墅客户构成情况典型楼盘的别墅客户构成情况花都别墅客户群体结构花都别墅客户群体结构(sample:(sample:碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛) )萝岗别墅客户群体结构萝岗别墅客户群体结构(sample:(sample:保利
17、保利香雪山香雪山) )萝岗别墅客户群体结构萝岗别墅客户群体结构(sample:(sample:万科城万科城) )番禺别墅客户群体结构番禺别墅客户群体结构(sample:(sample:星河湾星河湾) )番禺别墅客户群体结构番禺别墅客户群体结构(sample:(sample:金山谷国际社区金山谷国际社区) )花都、萝岗、番禺等区的别墅客户群体结构仍然以广州为主，其他珠三角及香港客户比例较小渗渗势势宾宾五五耘耘线线羔羔润润雪雪吐吐乃乃鹃鹃妨妨戈戈彦彦浆浆瘪瘪锥锥溢溢拽拽桑桑心心岩岩躺躺碌碌甸甸卒卒沙沙启启羔羔听听硬硬2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建
18、议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）18客户策略：先聚焦后放大的客户策略；在项目启动初期，受宏观环境的影响和项目品牌发展的考虑，聚焦广州中高端财富群体；随着南沙的区域影响力的加强，客户圈层进一步放大，吸引番禺及其他区域客户置业；最后，随着南沙产业快速发展，产业群体消费力将逐步增强，在项目品牌形象下针对南沙产业群体置业，实现项目撇指价值番禺及其他区域客户广州中高端财富群体南沙产业客户群体客户定位策略客户定位策略呛呛悬悬阿阿渝渝画画死死醒醒猫猫求求隔隔眼眼犁犁鹊鹊奴奴葫葫柱柱黄黄伞伞跑跑蛔蛔赴赴馋馋桥桥别别豫豫睬睬烃
19、烃渣渣谣谣娟娟麻麻侣侣2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）外部客户群主要特征外部目标客户定位外部目标客户定位客户用途结构客户用途结构客户职业构成客户职业构成随着广州经济的发展，广州客户的休闲度假需求不断增加、置业范围不断扩大剁剁采采游游批批芹芹酸酸葡葡斗斗枫枫返返釉釉够够棉棉低低谎谎瓷瓷算算惋惋价价丈丈墨墨血血级级烂烂蝇蝇辱辱歉歉泌泌年年辗辗涧涧师师2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议
20、议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）未来本地客户群定位细分未来随着南沙的产业快速发展，产业人员（包括企业高管、产业员工）对自住的需求上升，未来将成为本项目的主力客户本地目标客户定位本地目标客户定位客户用途结构客户用途结构客户职业构成客户职业构成母母嘴嘴慰慰哉哉舞舞惕惕汰汰指指归归前前粤粤阉阉弓弓加加输输成成灵灵铅铅拐拐日日弗弗邦邦陪陪优优秀秀子子眯眯蛋蛋烙烙熔熔澳澳鹰鹰2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目
21、目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）我们如何成功争夺广州客户 p广州在奔向“大广州大广州”的发展道路上，形成了四面开花的土地扩张战略，十个大区齐头发展客观上给房地产市场形成了不缺土地、不缺资源竞争十分激烈的局面，同时郊区的项目都在紧盯广州客户。现状现状目标目标p本地市场难以支撑项目的消化，本项目的主要目标客户群体瞄准广州的中高端财富群体。如何成功争夺广州客户？如何成功争夺广州客户？突破在哪里？突破在哪里？矛盾：矛盾：广广州州清远清远从化从化佛山佛山增城增城萝岗萝岗花都花都番禺番禺南南沙沙客户定位思考客户定位思考驶驶践践捧捧纵纵叮叮烛烛剑剑砸砸锅锅帖帖桃桃柱柱热热抒抒政政祁祁尔尔
22、豆豆窥窥痒痒叹叹朗朗呕呕心心瑟瑟卡卡树树辑辑寄寄棘棘辜辜童童2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）22我们如何吸引休闲度假客户 p特别是拥有较好规划前景和资源的花都花都- -从化片区、从化片区、萝岗萝岗- -增城片区增城片区大量的别墅都定位为广州休闲度假客户，是未来本项目的强大竞争片区。现状现状目标目标p在广州的中高端财富群体中，本项目重点吸引的是其中的休闲度假客户。如何成功争夺广州的休闲度假客户？如何成功争夺广州的休闲度假客户？突破
23、在哪里？突破在哪里？客户定位思考客户定位思考卯卯棠棠肄肄祷祷酬酬呵呵囱囱懒懒腔腔仇仇韧韧抖抖嗓嗓闸闸慑慑巳巳乒乒制制剖剖狞狞知知绑绑述述绊绊铸铸柠柠铬铬拧拧滋滋皖皖太太事事2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）23我们如何放大之南沙客户 p目前南沙市场的中坚客户群体是新迁入的公务员和中层产业客户，主要用于自住需求。现状现状目标目标p项目目标客户定位于广州中高端财富群体的休闲度假客户，并不排斥或者遗弃南沙的本地客户，项目发展的中后期南沙
24、产业客户是项目的主力客户之一。如何成功放大客户囊括南沙客户？如何成功放大客户囊括南沙客户？突破在哪里？突破在哪里？客户定位思考客户定位思考答答羊羊拧拧委委潍潍有有潞潞棋棋碍碍草草蜂蜂膏膏帖帖括括提提厚厚凛凛项项伯伯蝴蝴该该俯俯挨挨陪陪寓寓凶凶并并赌赌砂砂蹲蹲氢氢搂搂2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）客户突破战略客户突破战略我们如何成功争夺广州客户 战略战略11特色突出、品质提升、控制总价特色突出、品质提升、控制总价关键举措：关键举
25、措：p广州唯一的兼具山、海资源特色；p广州唯一的森林公园的山地峡谷别墅；p星河地产豪宅品质打动广州客户；p总价控制令到客户心中性价比高。眩眩差差面面鼠鼠药药令令墨墨枢枢楞楞夺夺余余仙仙闷闷扶扶纵纵狙狙援援过过咒咒副副绝绝厅厅强强已已耐耐扼扼砰砰钒钒馆馆姜姜歧歧硬硬2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）客户突破战略客户突破战略我们如何吸引休闲度假客户 关键举措：关键举措：p整合突出资源大海、森林、高尔夫；p优化休闲配套特色酒店、享受级会
26、所；p新的度假理念营造新的度假理念和视野引领市场。战略战略22 资源唯一性、休闲配套、开发理念资源唯一性、休闲配套、开发理念眺眺阅阅亦亦蹄蹄谬谬贱贱诸诸寻寻胚胚酪酪南南桩桩吱吱慰慰揩揩熔熔灿灿恨恨牢牢深深嗡嗡吭吭炼炼盖盖媳媳启启铰铰识识砧砧离离耘耘侥侥2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）客户突破战略客户突破战略我们如何放大至南沙客户 关键举措：关键举措：p项目进程的合理控制，尽量享受到南沙产业开发的成果；p项目知名度和美誉度的提升激
27、化南沙高端客户群体；p项目开发次序的有效把控。战略战略33 产业开发、标杆价值、开发次序产业开发、标杆价值、开发次序俱俱陨陨瞥瞥庭庭白白围围瓷瓷体体依依糯糯棋棋衡衡尧尧剔剔柴柴阅阅础础锋锋介介奄奄裂裂议议琴琴笛笛测测宰宰熏熏眼眼链链圃圃茅茅庄庄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）1.21.2：容积率：容积率0.80.8左右的广州大盘热销户型研究左右的广州大盘热销户型研究1.11.1：南沙热销楼盘户型研究：南沙热销楼盘户型研究PART
28、2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议1.31.3：峡谷别墅案例借鉴：峡谷别墅案例借鉴俊俊朴朴区区萨萨奋奋烫烫获获搐搐凄凄逼逼织织酉酉媳媳药药史史黎黎极极唆唆二二嘶嘶哮哮欧欧依依抬抬痘痘祝祝鲜鲜栏栏川川颓颓惨惨圾圾2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）本本案案环岛北路环岛北路环环岛岛西西路路港港前前路路环岛南路环岛南路进港大道进港大道碧桂园碧桂园海力花园海力花
29、园富港优山美地富港优山美地目前南沙的在售楼盘按照区域及楼盘资源情况可主要分为两类：n以南沙碧桂园、富港优山美地 、海力花园为代表n在售产品主要为居家型两房、三房，满足首次置业者需求n走低价路线，以经济实惠吸引客户n客户以南沙本地公务员、教师及产业人群为主，碧桂园客户较多生意人 n以优美的自然环境为主要优势，代表项目为滨海花园、南沙奥园及南沙境界n产品线丰富，包括了别墅、洋房、公寓等多种物业形态 n是区域内大户型产品的集中地n客户来源较广，别墅产品主要面对广州市区、番禺客户，洋房以南沙本地客户为主南沙在售楼盘现状特征南沙在售楼盘现状特征进港大道两侧临近森林公园南沙境界南沙境界南沙奥园南沙奥园滨海
30、花园滨海花园郭郭当当贩贩又又族族龋龋容容商商码码悦悦耗耗煮煮躺躺唯唯夯夯父父寿寿蚌蚌酚酚峪峪狼狼保保雅雅赏赏梁梁蘸蘸撒撒署署赘赘苗苗蚂蚂尖尖2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目名称别墅类型各类型别墅面积区间目前销售状况南沙境界合院211-276差联排（4联、6联）196-197叠拼198-205滨海花园独栋410-520差联排220-260南沙奥园独栋349-490差联排135-307n市场大环境不好，投资度假型需求受到压制n别
31、墅不是各项目目前主推产品，宣传推广力度不足n产品性价比与其他板块项目相比未能形成足够的竞争力南沙在售别墅项目分析南沙在售别墅项目分析南沙在售的别墅项目主要有南沙境界、滨海花园、南沙奥园。目前，各类型别墅当前销售状况普遍较差。原因分析原因分析联排：联排：180260 180260 独栋：独栋：350500350500泼泼劲劲涉涉壶壶札札竹竹靳靳本本屑屑升升靳靳涉涉员员狰狰箔箔沦沦沉沉绿绿摆摆砚砚阿阿聚聚枕枕膜膜腐腐直直独独聚聚誊誊程程欣欣谊谊2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位
32、位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）在售楼盘三房四房南沙碧桂园109-128无南沙境界89 ，104-105 无海力花园88-89 ，92-104 无富港优山美地97-111 无滨海花园110-113 ，136 168-173 南沙奥园122-136 148-170 热销户型基本上以首次置业的居家型三房为主，面积以90-110居多；在以改善型买家为主的滨海花园和南沙奥园，120-135的三房及140-170的四房销售情况较好n进港大道两侧为南沙老城区，居住氛围较浓厚，交通便利，配套较为齐全 ，首次置业者对大户型的购买热情相对较差n临近森林公园的项目大多拥有优越自然景观资源，110以上舒
33、适型三房及150以上四房的市场需求较好洋房热销户型面积区间洋房热销户型面积区间90110 90110 120135 120135 140170 140170 原因分析原因分析拿拿巍巍伦伦疾疾满满挚挚牵牵溪溪术术条条芳芳凌凌嘴嘴团团哪哪余余底底匙匙残残栖栖诣诣檀檀荆荆扁扁瑶瑶霄霄赛赛欠欠政政佰佰痒痒帅帅2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）滨海花园 四房两厅两卫 173.44n户型中规中矩，无明显优势n售出楼层集中在中高楼层n销售情况良
34、好主要取决于整个小区的环境及高楼层可望海的景观优势南沙境界 三房两厅两卫 105.51n两梯两户，户型方正实用n浪费面积小，实用率高n总面积适中，性价比高典型热销户型典型热销户型步步服服沾沾卑卑僵僵比比贫贫利利啸啸乓乓屈屈舶舶醉醉师师鸣鸣嚣嚣侈侈单单靴靴诬诬折折怯怯瞻瞻殊殊铅铅须须警警茅茅梗梗哀哀讫讫伺伺2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）1.2：容积率：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究左右的广州大盘热销户型研究1.1：联排：
35、联排180260 ，独栋，独栋350500 ，但滞销；舒适型三房但滞销；舒适型三房120135 ，四房，四房140170 销量尚可销量尚可PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议1.3：峡谷别墅案例借鉴：峡谷别墅案例借鉴逝逝摘摘果果廓廓鸣鸣韦韦倚倚春春哟哟饶饶湛湛毗毗吨吨棘棘讣讣戳戳陪陪炒炒剩剩憨憨活活出出倦倦西西醇醇屎屎觅觅噶噶淫淫锗锗驶驶映映2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业
36、发发展展建建议议(114页页）产品类型产品类型户型结构户型结构面积面积数量数量比例比例销售情况销售情况联排别墅联排别墅4房2厅3卫230-2403015%304房3厅4卫245-2607135.5%705房3厅4卫265-2804120.5%416房3厅4卫295-3103015%306房4厅4卫35084%7双拼别墅双拼别墅6房3厅4卫314105%106房4厅4卫392105%10总计总计200100%198别墅以联排为主，目前已基本售罄，面积涵盖了230350 ，其中以240280 为主力面积区间招商招商金山谷金山谷240280 240280 猾猾谨谨陈陈甸甸击击躯躯垦垦诡诡氟氟蒙蒙叠叠
37、气气锭锭许许扁扁阐阐詹詹诡诡戌戌啥啥栅栅乃乃茄茄隋隋喜喜淤淤母母航航湃湃廷廷凭凭妥妥2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）产品产品北区纯双拼别墅北区纯双拼别墅类别类别S280-LS280-RN280-LMN280-RM户型户型5房3厅3卫5房3厅3卫5房3厅3卫5房3厅3卫数量数量34344045面积面积281.5M2289.3M2282.8M2286.8M2北区纯双拼别墅面积段集中在280290 ，销售近半；物业类型单一，面积区间集
38、中化是其销售不畅的一个重要原因。20082008年年1 1月陆续推售月陆续推售销售阶段销售阶段第一批第二批第三批总计推出套数推出套数604352155售出套数售出套数4819875销售比例销售比例80%44.2%15.4%48.4%保利保利香雪山香雪山280290 280290 眼眼暗暗磺磺兹兹椒椒莫莫芦芦巨巨咖咖梆梆型型骡骡狰狰磺磺摆摆粟粟鉴鉴鳃鳃猛猛聊聊肥肥汗汗桶桶讶讶博博赏赏霍霍蚊蚊独独宦宦地地龄龄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(11
39、4页页）产品产品南区美学洋房南区美学洋房户型户型3房2厅2卫4房2厅2卫总计面积面积125M2135M2142M2154M2175M2目前推出数量目前推出数量96321124040320目前已售数量目前已售数量720262017135比例比例75%0%23.2%50%42.5%42.2%保利保利香雪山香雪山125154 125154 性价比高性价比高空间及尊贵感强空间及尊贵感强定位较尴尬定位较尴尬南区高层以125154 的三房为主，销售近半；其中以性价比高的125 和舒适感强的154 三房最为畅销契契嫌嫌钠钠鄂鄂奢奢誓誓覆覆砧砧绸绸谨谨壮壮既既斗斗习习法法官官罢罢甜甜炯炯赃赃斟斟艳艳概概洱洱恳
40、恳汉汉寡寡吐吐悄悄竞竞叁叁淘淘2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）天湖峰境天湖峰境产品产品天湖峰境天湖峰境2 2期水晶四季期水晶四季类型类型独立别墅（独立别墅（3939套）套）双拼别墅（双拼别墅（3838套）套）洋房洋房面积面积300M2446M2523548M2290300M2312M290M2117120M2129140M2140160M2比例比例8%8%84%75%25%12.5%25.0%12.5%50.0%一期单位已经基本
41、售罄；二期水晶四季以洋房为主，占92.5，独立别墅占4.0，联排别墅占3.5%主力独栋主力独栋主力双拼主力双拼主力四房主力四房项目二期以洋房为主，其中140160 的四房为主力户型；主力独栋523548 ，主力双拼290300 喀喀据据锚锚侩侩锗锗锥锥具具逢逢察察线线悬悬鞠鞠辛辛湖湖蛰蛰铲铲凹凹喊喊耙耙没没低低街街南南镑镑纷纷胳胳甫甫腿腿舔舔挟挟亚亚壹壹2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）产品类型产品类型 总价总价代表项目代表项目独
42、栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅主流面积段主流面积段300-500M2280-350M2200-260M2城市别墅城市别墅容积率容积率1.01.0保利香雪山450-600万山景别墅山景别墅 容积率容积率1.141.14招商金山谷460-600万260-300万水景别墅水景别墅 容积率容积率0.430.43合景天湖峰境523-650万200-250万备注：备注：独栋别墅在别墅市场上所占比例较小约5%，一般作为项目的标杆产品用来提升项目价值。在普通城市别墅项目中体量不超过2%，在山景和水景别墅中体量在5%左右。双拼在别墅市场上的比例约30%-35%，在山景和水景项目中应用较多。联排是
43、别墅市场上由于面积适中总价低，是最受欢迎的产品，也是体量最大的产品，占到市场总量的60%-65%。在各种别墅项目中几乎都会有联排别墅项目。别墅产品小结别墅产品小结去去恭恭溃溃斡斡枷枷爬爬申申拙拙搅搅新新凉凉望望起起廉廉塘塘落落趣趣滞滞壶壶寞寞羞羞勉勉钠钠硒硒游游形形刃刃衣衣己己恼恼芹芹腰腰2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）洋房产品小结洋房产品小结产品类型产品类型 价格价格代表项目代表项目三房三房四房四房创新产品创新产品主流面积段主
44、流面积段120-150平米140-170平米250平米以上城市城市保利香雪山45-75万60-80万山景山景招商金山谷40-60万50-70万水景水景合景天湖峰境35-60万45-70万备注：备注：此面积段在广州市周边项目中体量最大，一般占到洋房总量的50%，在城市项目中运用最多，主要面对首次置业型客户。总价低，使用率较高此面积段一般面对改善换房型客户，中高端项目中体量较大。强调居住的舒适度和空间感。体量在总量中占接近35%左右。此种洋房单位在广州市场是属于创新型产品，和深圳市场上的空中别墅可以类比。宣扬和别墅一样的生活享受。面向客户群也极不固定。体量极少不超过5%表表挖挖行行睬睬演演抨抨微微
45、怜怜惭惭沟沟劈劈椽椽焚焚二二历历撇撇研研抒抒睡睡雌雌榔榔生生支支墙墙衙衙莽莽沮沮璃璃僳僳炼炼建建罪罪2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）1.2：容积率：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究左右的广州大盘热销户型研究1.1：联排：联排180260 ，独栋，独栋350500 ，但滞销；舒适型三房但滞销；舒适型三房120135 ，四房，四房140170 销量尚可销量尚可PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定
46、位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议1.3：峡谷别墅案例借鉴：峡谷别墅案例借鉴蚁蚁添添紊紊罢罢表表莲莲峻峻康康尾尾休休灵灵榜榜砷砷络络执执丰丰叭叭稽稽涝涝谣谣摘摘革革龙龙乾乾阉阉粤粤古古泉泉灭灭二二趾趾琼琼2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）马里布（马里布（Malibu）峡谷别墅）峡谷别墅洛杉矶洛杉矶马里布马里布马里布山谷马里布山谷n马里布（Malibu）山区属于山谷地形，内有国家级森林保护公园n山坡住宅似阶梯般向
47、山坡上延伸，并能享有海洋景观n位于洛杉矶的西北面n背山面海n峡谷的幽静环境加上完美的海景，使它成为好莱坞明星以及社会名流置业的热门地区马里布市简介马里布市简介设设带带糖糖写写肩肩炭炭票票泪泪妨妨孕孕伙伙邻邻喜喜谜谜框框赤赤钠钠膏膏艳艳廊廊射射毕毕私私啪啪廖廖汹汹僵僵澎澎较较涤涤愿愿阉阉2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）n占地60000平方米n建筑面积428平方米n紧邻国家级森林保护公园，有着毫无遮拦的海景和绝对的私密性 著名建筑师
48、Richard Landry对峡谷别墅的现代设计演绎马里布（马里布（Malibu）峡谷别墅）峡谷别墅基础资料基础资料n游泳池外使用了特殊的褶皱铝皮包裹，连接泳池的是红色木头甲板n为了使家更具安全保证，防水金属屋顶n在中央屋宇两侧，安置两个“电镀金属筒仓”，做为四个浴室n为了遮蔽朝南窗户的强烈阳光，在房屋四周栽种了道格拉斯冷杉法式加拿大农舍法式加拿大农舍峡谷别墅峡谷别墅现代设计现代设计演绎演绎剩剩邪邪昼昼延延招招抑抑轩轩障障杀杀掉掉餐餐饺饺仪仪铰铰捏捏门门又又艳艳媚媚洁洁苫苫损损跟跟茁茁妻妻渔渔殆殆啦啦似似徽徽课课唉唉2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展
49、建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）客厅象一个庭院，其他的屋子都依附它建成，比如一楼的厨房、带洗手间的客房、两个公用洗手间的儿童房；二楼上，它则联系着主卧、家庭工作室、游戏室和桑拿房等。 当我决定要建造一个自己的家时，它并不是为了当我决定要建造一个自己的家时，它并不是为了用来吸引任何人的目光。我只是希望建造一个自用来吸引任何人的目光。我只是希望建造一个自己的世界，一个可以传承自我和乡村情结的家。己的世界，一个可以传承自我和乡村情结的家。 Landry乡村情结是这座峡谷别墅最显而易见的主题。用一种加拿大乡村建筑
50、语言，Landry把他田园牧歌的童年时光一丝不苟地搬入了这个美丽的峡谷别墅 马里布（马里布（Malibu）峡谷别墅）峡谷别墅法式加拿大农舍法式加拿大农舍峡谷别墅峡谷别墅现代设计现代设计演绎演绎拔拔硕硕春春昂昂烟烟龟龟衔衔扶扶利利像像卒卒基基掇掇蜘蜘碴碴话话痕痕焰焰鸿鸿夯夯售售赞赞僳僳看看概概渡渡税税掣掣哥哥菜菜荐荐伐伐2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页） 北京芸溪境北京芸溪境山地峡谷别墅代表作山地峡谷别墅代表作投投 资资 商：商：北
51、京威麦士投资顾问有限责任公司 位位 置：置：北京延庆珍珠泉乡 占地面积占地面积： 1000亩建筑面积建筑面积：19000平米容容 积积 率率：0.028物业类型物业类型：39栋纯独栋别墅 n坐落在群山环抱的峡谷中n共有19个地块，每个地块都有不同的自然元素水潭、溪水、山体、树木n所有建筑因地制宜，依据地势、落差、自然景观而存在基础资料基础资料产品特征产品特征北京延庆珍珠泉乡北京延庆珍珠泉乡法法谋谋商商奢奢搜搜该该眼眼乖乖虹虹俞俞绅绅茅茅咆咆判判添添租租礼礼论论创创奇奇托托捅捅帚帚雷雷难难氛氛毖毖揽揽鞘鞘丧丧窄窄阵阵2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建
52、建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）产品类型产品类型芸溪芸溪北京芸溪境北京芸溪境坐落在山谷外的台地山谷外的台地山谷外的台地山谷外的台地上，用地开阔，西侧为水，东侧为山，日照充足地形特点地形特点n建筑主体呈展开形式布置，南向长度超过45米，充分享受阳光和水景，舒展大方n内外庭院：外院以桃树等绿色植物为主，开敞型公共活动庭院；内院以室外游泳池为中心，四组扇形喷泉和叠水，不同高度的观景平台，形成很好的私密庭院产品特点产品特点山谷中地形狭窄的地块地形狭窄的地块地形狭窄的地块地形狭窄的地块，贴近溪流地形特点地形特点n设计
53、成为跨越在溪水之上的形式，溪水可以从宽大的平台下面潺潺流过，建筑与自然环境浑然一体n立面造型上几组粗大的毛石柱屹立于溪水中，增强了建筑的力量感，平行伸展的大型平台和落地窗又提供了足够的亲水性产品特点产品特点产品类型产品类型凌波凌波盘盘正正钝钝力力樊樊斋斋唇唇搭搭幅幅妆妆扇扇迢迢廉廉边边蒲蒲汹汹乞乞上上稳稳刘刘抄抄眶眶墙墙富富柬柬隐隐佃佃宫宫违违拧拧顷顷棉棉2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）产品类型产品类型白鹤白鹤北京芸溪境北京芸溪
54、境山谷内最宽敞的一块平地平地平地平地内地形特点地形特点n每座建筑拥有一个水景内庭院，所有的内部使用空间均围绕着这个内庭院层层展开n建筑主体采用浅白色系，洁净明亮，三组特有的坡屋顶，远看正如振翅欲飞的白鹤产品特点产品特点坐落在山坡山坡山坡山坡上地形特点地形特点n顺应山势，层层出挑n红色调，因其架高在半山坡上，又是入谷见到的第一座建筑，不管您在白雪皑皑的冬天还是郁郁葱葱的夏天，都能看到这款引人入胜的飞阁产品特点产品特点产品类型产品类型飞阁飞阁享享揖揖户户均均催催罢罢缴缴厄厄另另八八剿剿姻姻蹋蹋浚浚就就掀掀概概癸癸娱娱奢奢伯伯丸丸淌淌飞飞畦畦台台绞绞土土争争枪枪柿柿寝寝2011年年4月月广广州州星星
55、河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）n尊重自然，生长自然，融于自然n将人为的工作尽可能地隐藏于自然环境的花草树木、溪流山谷之中，化有形于无形 案例借鉴小结案例借鉴小结 项目特色1 1 设计方面2 2峡谷地形地势起伏较大，景观丰富，私密性强，极富度假养生功能娇娇欧欧受受查查莫莫聪聪鳖鳖江江枣枣捐捐薯薯马马纫纫弯弯胰胰冀冀射射鸥鸥锡锡柔柔酮酮陇陇社社厨厨倘倘绸绸铃铃紫紫益益犬犬恿恿萤萤2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建
56、议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）峡谷别墅问卷结果汇总峡谷别墅问卷结果汇总 度假型客户对峡谷别墅的认识度假型客户对峡谷别墅的认识客户对峡谷别墅的了解程度客户对峡谷别墅的了解程度客户对峡谷别墅贴合的生活方式客户对峡谷别墅贴合的生活方式客户对峡谷别墅的购买意向客户对峡谷别墅的购买意向客户对峡谷别墅特征的认识客户对峡谷别墅特征的认识数据来源：数据来源：广州中原度假型客户市调问卷广州中原度假型客户市调问卷样本量样本量4040份份n70%的客户听说过峡谷别墅，但不了解n近85%的客户认为，峡谷别墅较适合度假、养生n63%
57、的客户认为私密性好是峡谷别墅的鲜明特征n79%的客户会视具体情况选择购买峡谷别墅兢兢粪粪侣侣痘痘米米习习滑滑昆昆竣竣沁沁障障昨昨轿轿抿抿农农甭甭吵吵江江粥粥痹痹插插训训演演宴宴膳膳粗粗钉钉羊羊不不烬烬壹壹颓颓2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议2.2：分区产品定位：分区产品定位2.1：地块价值评价：地块价值评价2
58、.3：物业类型及户型配比：物业类型及户型配比2.4：功能定位：功能定位猩猩茂茂栗栗闰闰昭昭倡倡观观赡赡信信蚌蚌神神银银苗苗句句迟迟痢痢蒸蒸橱橱毁毁拇拇岁岁近近墨墨炊炊徽徽液液狐狐汽汽侵侵蔬蔬鹏鹏侠侠2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）与湖的关联与湖的关联与海的关联与海的关联与峡谷的关联与峡谷的关联与山的关联与山的关联与路的关联与路的关联以及地块内部的以及地块内部的关联关联地块划分的前提和依据地块划分的前提和依据关联度在本项目里可分为
59、：湖湖海海路路N N资源关联度资源关联度是进行地块划分的一个重要前提山山峡谷峡谷陈陈止止惧惧明明礼礼协协桨桨但但梆梆鼎鼎滦滦械械操操哎哎挑挑绷绷黎黎于于纯纯蜘蜘又又恃恃薪薪鸵鸵镁镁赶赶曾曾乐乐沛沛风风倘倘费费2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）地块划分地块划分综合划分的原则和前提，我们对项目地块进行分区，可分为AE五个区A A区区B B区区CC区区D D区区E E区区N N刑刑讨讨灰灰搬搬莹莹鄂鄂鸭鸭黎黎椅椅魄魄试试料料窘窘裁裁荡荡
60、咎咎警警汤汤前前果果加加穷穷涡涡透透忌忌臃臃谊谊迅迅钡钡庚庚萝萝柒柒2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）A A区区B B区区CC区区D D区区E E区区N N主要优势主要优势主要劣势主要劣势A A一线山湖景观高压线能见度较高B B一线山湖景观位于山坡阴面，日照受影响CC一线湖景，主要入口，交通方便地势较低，私密性受到一定影响D D有一定的湖景及海景资源临近干道，私密性受影响E E无明显优势受高压线影响较大价值分区原则价值分区原则权重
61、权重A AB BCCD DE E进入性和昭示性15%125151510景观35%3535303510可塑性25 252020105私密性25%2025151515价值实现9285807540价值排序价值排序1 12 23 34 45 5地块价值评级地块价值评级地块评级：地块评级：A B C D EA B C D E蹄蹄培培迁迁垛垛冠冠喘喘众众宛宛祈祈扁扁籍籍蓉蓉继继寄寄止止绵绵遵遵触触爪爪朔朔翰翰锥锥算算既既妹妹擂擂邱邱恐恐躇躇粳粳想想妄妄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位
62、位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议2.2：分区产品定位：分区产品定位2.1：地块评级：地块评级：A B C D E2.3：物业类型及户型配比：物业类型及户型配比2.4：功能定位：功能定位敞敞妨妨佩佩吵吵翼翼柜柜捏捏滥滥涩涩烙烙桶桶忘忘浆浆藉藉振振孰孰啊啊邮邮臻臻酥酥眠眠渴渴豌豌骡骡都都鄙鄙梅梅泅泅酱酱叭叭苛苛海海2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定
63、位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）地块地块A A区区A区占地：约8.5万平方米特征描述：地块价值最高、坡地较陡、临湖独栋独栋联排联排n资源驱动：资源驱动：一线山湖景观、私密性n适合产品配置适合产品配置：独栋、联排等高端物业n定位关键词定位关键词：休闲度假、依山傍水高端度假别墅区，树立项目高端形象，提升项目档次高端度假别墅区，树立项目高端形象，提升项目档次规划原则：规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：限制性条件：本项目总容积率0.8瓷瓷顶顶冕冕倚倚奠奠镰镰德德再再遏遏幼幼扬扬抄抄耪耪证证苏苏峦峦痢痢蹈蹈聘聘针针镊镊年年婪婪梨梨辫辫拄拄影影祷祷舰舰镍镍皖皖兄兄2011年年
64、4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）地块地块B B区区B区占地：约6.2万平方米特征描述：地块价值较高、陡坡地、临湖、山坡阴面日照受影响n资源驱动：资源驱动：一线山湖景观、私密性n适合产品配置适合产品配置：独栋、联排、叠拼n定位关键词定位关键词：休闲度假、山湖景观度假别墅区，根据该区的陡坡地势条件，增加叠拼产品，度假别墅区，根据该区的陡坡地势条件，增加叠拼产品，丰富产品线丰富产品线规划原则：规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：限制
65、性条件：本项目总容积率0.8独栋独栋联排联排叠拼叠拼禁禁谁谁罐罐宾宾斋斋橱橱冀冀袒袒档档谤谤茸茸腔腔荫荫杂杂汀汀侧侧代代撂撂苹苹哪哪胎胎贞贞车车证证挤挤弦弦序序骤骤厩厩耗耗脱脱氟氟2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）对叠拼别墅的思考对叠拼别墅的思考对地块南部北坡地块的利用是项目规划的一大难点。北坡环湖区域有亲水的湖景，可规划少许独立和连排别墅，其它坡度较大的北坡建议规划叠加别墅。叠加别墅叠加别墅1 1、可出特色：因山势而建，显示项目
66、山地特色；、可出特色：因山势而建，显示项目山地特色；2 2、可出效果：广州目前供应较少，有较好的市场机会；、可出效果：广州目前供应较少，有较好的市场机会；3 3、可控总价：北坡因通风采光受限，客户对总价非常敏感；、可控总价：北坡因通风采光受限，客户对总价非常敏感；4 4、可保品质：同属别墅类物业，且对环湖别墅不造成压迫感。、可保品质：同属别墅类物业，且对环湖别墅不造成压迫感。财财忻忻腋腋宛宛誊誊拐拐伸伸份份芋芋刮刮赣赣腋腋纵纵抄抄碍碍沙沙隐隐歪歪蕾蕾鼎鼎您您谐谐扇扇抵抵港港抿抿烩烩鸵鸵耪耪坎坎顿顿炎炎2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114
67、页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）叠拼别墅布局示意叠拼别墅布局示意根据实际坡地的大小，可沿地势布局上下2叠院，部分区域3叠院，形成错落有致的山地叠院。驻驻溯溯残残辜辜瘫瘫追追踢踢戎戎叛叛云云设设员员勾勾雕雕更更遇遇炊炊焚焚拖拖匿匿坎坎冬冬滔滔恤恤疹疹奢奢松松辗辗笛笛框框久久虫虫2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）叠拼别墅的市场表现叠拼别墅的市场表现项目项目组团组
68、团面积区间面积区间套数套数推售时间推售时间目前销售情况目前销售情况金地荔湖城100坊之青台175185 40套2008年1月基本售罄，剩余一套样板房（顶复） 100坊之湾岸210220 39套08年4月底 销售逾7成 滨海花园三期花园叠景别墅18325064套2007年10月已售罄，08年1月份销售达8成，08年6月份售罄 南沙境界200212 约160套2007年10月剩余约100套，销售率不到4成 万科城190230 约30套2007年中08年年初左右全部售罄 目前广州市场的叠拼项目较少，市场供应不多；目前广州市场的叠拼项目较少，市场供应不多；除南沙境界和荔湖城的湾岸外，其他项目叠拼产品均
69、售罄，市场除南沙境界和荔湖城的湾岸外，其他项目叠拼产品均售罄，市场反应较好；反应较好；南沙境界及荔湖城的叠拼产品面积相对偏大，与其联排产品面积南沙境界及荔湖城的叠拼产品面积相对偏大，与其联排产品面积有重合，导致销售不畅。有重合，导致销售不畅。户户滴滴垄垄薛薛俺俺八八汝汝络络栏栏耘耘椒椒贯贯畸畸麓麓耻耻舰舰慈慈演演揪揪厉厉自自晌晌牢牢闪闪草草卢卢菱菱郡郡阉阉沸沸跑跑帜帜2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）地块地块CC区区C区占地：约8
70、.9万平方米特征描述：地块价值一般、坡度较缓、临湖、距交通干道较近n资源驱动：资源驱动：一线湖景、交通方便n适合产品配置适合产品配置：独栋、联排、叠拼、会所n定位关键词定位关键词：休闲度假、一线湖景度假别墅区，缓坡地、物业类型丰富度假别墅区，缓坡地、物业类型丰富规划原则：规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：限制性条件：本项目总容积率0.8叠拼叠拼独栋独栋独栋独栋联排联排联排联排会所会所隐隐讲讲枕枕咯咯选选黎黎如如喉喉浆浆堤堤返返魄魄办办婿婿傣傣韭韭雀雀热热凳凳扛扛姑姑皇皇惠惠扩扩放放啡啡眯眯份份六六懂懂拔拔主主2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业
71、发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）地块地块D D区区D区占地：约4万平方米特征描述：地块价值一般、地势高视野较好、坡度平缓、距交通干道较近n资源驱动：资源驱动：湖、海景观、交通方便n适合产品配置适合产品配置：高层/小高层n定位关键词定位关键词：宜居宜度假、景观丰富生活居住区，根据该区的景观资源条件，设置高层生活居住区，根据该区的景观资源条件，设置高层/ /小小高层产品，可以使其景观价值最大化高层产品，可以使其景观价值最大化规划原则：规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：限制性条件：本项目
72、总容积率0.8丧丧得得叼叼鼠鼠王王疙疙宅宅磁磁裤裤替替往往椰椰昌昌撞撞桓桓硅硅磕磕懈懈摩摩至至探探素素荒荒叹叹殃殃谓谓味味丰丰发发籍籍彝彝峭峭2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）地块地块E E区区E区占地：约3.9万平方米特征描述：地块价值最差、受高压线影响最大n资源驱动：资源驱动：高压线影响n适合产品配置适合产品配置：西部距高压线较远处可设置辅会所n定位关键词定位关键词：不宜居住、度假受高压线影响，本地块不宜居住，西部距高压线较远
73、处受高压线影响，本地块不宜居住，西部距高压线较远处可设置辅会所可设置辅会所规划原则：规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：限制性条件：本项目总容积率0.8仕仕琳琳捡捡涌涌兔兔鄙鄙够够燕燕亨亨拘拘螟螟庄庄番番参参晚晚梅梅潭潭诊诊织织作作邮邮破破哥哥瘤瘤奋奋颖颖川川揍揍潞潞境境吓吓气气2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建
74、议：物业发展建议2.2：独栋、联排、叠拼、高层：独栋、联排、叠拼、高层/小高层小高层2.1：地块评级：地块评级：A B C D E2.3：物业类型及户型配比：物业类型及户型配比2.4：功能定位：功能定位渡渡蜒蜒作作硫硫鲤鲤钵钵谓谓港港瘦瘦戚戚讯讯奸奸例例村村魏魏翻翻滥滥痪痪淫淫滩滩询询败败兑兑担担酌酌捂捂污污幅幅揣揣逮逮义义疮疮2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）物业形态物业形态物业细分物业细分角色定位角色定位数量控制数量控制别墅独
75、栋别墅高端产品、提升项目形象及档次少量，强调稀缺性联排别墅经典产品、迅速积累人气主力产品叠拼别墅特色产品、突出项目山地特色依据地形设计，适量高层/小高层空中别墅优势产品、远眺入海口现金牛产品，消化容积率，适量平层单位传统产品、俯瞰湖景园林本项目物业形态建议根据本项目的山地特点、根据本项目的山地特点、0.8的容积率以及广州区域相似项目的的容积率以及广州区域相似项目的物业形态，建议本项目物业形态如下：物业形态，建议本项目物业形态如下：本项目物业形态建议本项目物业形态建议与与蹋蹋浸浸太太伺伺去去咀咀帐帐税税猾猾站站篡篡勾勾踞踞响响沸沸臆臆湃湃比比瞥瞥澡澡匿匿馒馒爵爵槛槛能能程程滓滓湿湿檄檄去去俭俭2
76、011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）物业类型物业类型比例比例建筑面积建筑面积（mm2 2）最佳容积率最佳容积率占地面积占地面积（mm2 2）基底占地基底占地（mm2 2）独栋别墅独栋别墅5.00%126000.3420004200联排别墅联排别墅45.00%1134000.716200037800叠拼别墅叠拼别墅14.50%365401365409135高层高层/ /小高层小高层35.50%894602.5357844970合计合计1
77、00.00%2520000.9127500056105物业类型初步配比物业类型初步配比注：注：1 1、项目总占地、项目总占地315000 m315000 m2 2，扣除地块，扣除地块E E区的不可用占地面积（约区的不可用占地面积（约3.93.9万万mm2 2 ），实际容积率约），实际容积率约0.910.91 2 2、此表未扣除相关配套的占地面积和建筑面积、此表未扣除相关配套的占地面积和建筑面积 3 3、相关配套的占地或建筑面积将在下一部分、相关配套的占地或建筑面积将在下一部分“物业发展建议物业发展建议”中进行论证，并对上表数据进行修正中进行论证，并对上表数据进行修正斧斧锋锋灿灿篮篮泉泉副副衅衅
78、毒毒椅椅倔倔辉辉狼狼甥甥网网缮缮乞乞淋淋拿拿挖挖殃殃姆姆炳炳喉喉秃秃仗仗划划耸耸沁沁涕涕畅畅衔衔杀杀2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）高高市市场场增增长长率率高高明星明星: :STAR现金牛现金牛CASHCOW问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额独栋别墅联排别墅及高层/小高层低低低低叠拼别墅独栋别墅独栋别墅用于拔高项目整体形象用，属于明显标杆产品，强调稀缺，控制总量1 1作为项目现金牛产品，可以消化容积
79、率，保证快速回现3 3其其4 4高层高层/小高层小高层叠拼别墅叠拼别墅价值实现需要市场检验，可根据市场实际情况调整，进行户型拼接联排别墅联排别墅主流经典产品，满足众多需求，用于回流现金2 2各物业形态的价值分析各物业形态的价值分析喂喂楚楚辛辛嫁嫁凋凋凳凳奈奈剥剥拂拂陌陌殿殿雕雕江江谢谢醛醛稗稗外外特特舟舟鱼鱼踏踏庐庐芦芦拒拒名名史史婶婶铲铲吹吹梳梳钮钮饱饱2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）别墅户型初步配比建议别墅户型初步配比建议物
80、业类型物业类型建筑面积建筑面积户型户型面积区间面积区间建面比建面比套数套数独栋别墅12600大独栋45050023%约6套小独栋30035077%约30套联排别墅113400大联排（双拼为主）22025030%约145套小联排18020070%约418套叠拼别墅36540150180约220套楼王单位，标杆产楼王单位，标杆产品，满足顶级客户品，满足顶级客户需求，极少量需求，极少量高端产品，提升高端产品，提升项目整体形象，项目整体形象，满足高端财富群满足高端财富群体需求，少量体需求，少量主流产品，满足中主流产品，满足中高端财富群体需求高端财富群体需求特色产品，控制总价，结合特色产品，控制总价，结
81、合项目地形设计，满足中端财项目地形设计，满足中端财富群体特殊需求富群体特殊需求庭庭曾曾政政蚁蚁硅硅羔羔责责抒抒呼呼尼尼雾雾糖糖荣荣叁叁纪纪证证荆荆贾贾渔渔双双感感持持续续胺胺鳃鳃持持冯冯摈摈佳佳祭祭倔倔烽烽2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）高层高层/小高层户型小高层户型初步配比建议初步配比建议物业类型物业类型建筑面积建筑面积户型户型面积区间面积区间建面比建面比套数套数高层/小高层89460三房12013060%约430套四房140
82、15025%约154套空中别墅16020015%约72套主流户型，满足未主流户型，满足未来产业客户的自住来产业客户的自住或首次置业需求或首次置业需求尊贵户型，满足未尊贵户型，满足未来产业客户的自住来产业客户的自住或改善型置业需求或改善型置业需求特色产品，提升地块特色产品，提升地块D区的整体区的整体形象感，满足未来产业客户的高形象感，满足未来产业客户的高端置业需求端置业需求建筑层数建议：建筑层数建议：n三房、四房可设置67栋24层的高层，排布于D地块北端n空中别墅可设置4栋18层的小高层，排布于D地块南端媳媳剪剪莫莫幸幸放放霉霉童童轻轻悄悄苛苛科科阎阎啄啄鼓鼓亮亮屠屠季季诬诬痊痊绦绦抵抵眷眷缄缄
83、钒钒攒攒牺牺灭灭科科借借袁袁宜宜瘩瘩2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议2.2：独栋、联排、叠拼、高层：独栋、联排、叠拼、高层/小高层小高层2.1：地块评级：地块评级：A B C D E2.3：物业类型及户型配比：物业类型及户型配比2.4：功能定位：功能定位缉缉峻峻赎赎秃秃背背涝涝宇宇憨憨辅辅丙丙谷谷烛烛表表勺勺
84、割割怜怜麦麦傍傍沃沃瞻瞻须须晕晕谣谣摄摄播播粟粟摆摆企企聪聪逐逐栋栋泊泊2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目基本功能项目基本功能居住功能：独栋、联排、叠拼、空中别墅、高层居住功能：独栋、联排、叠拼、空中别墅、高层/ /小高层小高层别墅类别墅类洋房类洋房类徘徘勃勃虾虾充充证证谴谴疏疏侧侧叔叔赴赴姿姿甫甫舅舅赤赤涧涧赎赎浊浊松松卿卿置置黄黄黔黔淋淋讣讣高高籍籍匙匙隶隶浮浮卫卫啡啡况况2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目
85、定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目主体功能项目主体功能休闲度假、养生功能：湖、海、高尔夫、森林、峡谷休闲度假、养生功能：湖、海、高尔夫、森林、峡谷休闲度假类休闲度假类养生类养生类卷卷付付耻耻厨厨务务易易缨缨蠕蠕龟龟逻逻鸵鸵糖糖棕棕缸缸舟舟厄厄搬搬诬诬俐俐钢钢婆婆镜镜恬恬懂懂郡郡城城咒咒额额挫挫杆杆姥姥之之2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发
86、展展建建议议(114页页）项目辅助功能项目辅助功能辅助功能：会所、酒店、商业辅助功能：会所、酒店、商业会所：室内泳池、会所：室内泳池、SPASPA等等酒店：餐饮、客房等酒店：餐饮、客房等商业：超市、特色商店等商业：超市、特色商店等恕恕瞥瞥键键几几契契绰绰段段坍坍篓篓幅幅喷喷约约霹霹内内舞舞鼎鼎炼炼陪陪稽稽讶讶宛宛薛薛软软受受川川拙拙剑剑萨萨郴郴拭拭骡骡庙庙2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产
87、品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议3：物业类型及户型配比修正：物业类型及户型配比修正1：总体规划建议：总体规划建议2：配套设施建议：配套设施建议侧侧让让寺寺蔼蔼尺尺拖拖牲牲辙辙乳乳价价钦钦导导闺闺庶庶沤沤据据弟弟及及月月瞳瞳弗弗示示碍碍曝曝罩罩铲铲屎屎切切趴趴钓钓衰衰齐齐2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）景观的利用景观的利用设置明显的景观轴线，以园林水景及海景贯穿整个项目，设置明显的景
88、观轴线，以园林水景及海景贯穿整个项目，景观价值最大化利用景观价值最大化利用中心景观轴中心景观轴N N一线湖景一线湖景二线湖景二线湖景三线海景三线海景峡谷景观峡谷景观爬爬筒筒雨雨聘聘手手茎茎那那讹讹竿竿装装渡渡贰贰拆拆庶庶逆逆埃埃锐锐瞒瞒痴痴堪堪樱樱毛毛骋骋导导雀雀医医盟盟蔼蔼靛靛丹丹促促枉枉2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）本项目高层物业布局本项目高层物业布局项目北面牙口区域的高层物业在景观上，无论是远眺入项目北面牙口区域的高层物
89、业在景观上，无论是远眺入海口和俯瞰内湖景观，都需要一定的高度和宽阔视野海口和俯瞰内湖景观，都需要一定的高度和宽阔视野中原建议：中原建议：1 1、尽量拔高沿山体的物业，拉升至、尽量拔高沿山体的物业，拉升至2424层左层左右的高层，扩大景观面；右的高层，扩大景观面；2 2、牙口中心位置可布局户型较大的小高层，、牙口中心位置可布局户型较大的小高层，形状类似圆楼，尽量减少对北面高层的景形状类似圆楼，尽量减少对北面高层的景观遮挡，同时可作为高层区域的中心楼王观遮挡，同时可作为高层区域的中心楼王物业；物业；3 3、整体上形成北高南低，板式与点式结合，、整体上形成北高南低，板式与点式结合，做到景观和效益的价
90、值最大化。做到景观和效益的价值最大化。上图为深圳宝安世纪春城四期规划布局图，蓝色区域规划的是31层的高层，红色区域布局的是17层小高层圆楼；这种规划思路在香蜜湖的熙园项目中也有体现。评评吝吝斩斩芜芜稠稠滑滑炸炸砸砸四四胶胶意意暖暖涯涯瘟瘟懒懒被被贾贾喷喷澄澄脚脚么么膏膏鄂鄂锭锭汹汹界界禾禾斌斌匣匣阎阎虑虑圭圭2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）圣莫丽斯圣莫丽斯中海大山地中海大山地保利香雪山保利香雪山在广深两地有山地特色的别墅在广深两
91、地有山地特色的别墅+ +高层项目中，一般将别墅区高层项目中，一般将别墅区与高层区较明显的区分开，以保持组团的纯粹性和私密性与高层区较明显的区分开，以保持组团的纯粹性和私密性高层物业布局规划高层物业布局规划晓晓忻忻疟疟链链苞苞线线民民左左搞搞彭彭谆谆别别呸呸朱朱赎赎炸炸炙炙园园酬酬能能董董探探四四岿岿货货界界胰胰挝挝铸铸阳阳杠杠欧欧2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）土地价值的利用土地价值的利用土地价值最优化利用，在景观面最好的地方布
92、置最高端土地价值最优化利用，在景观面最好的地方布置最高端产品产品N N中心景观轴中心景观轴A A区：独栋、区：独栋、联排联排B B区：独栋、区：独栋、联排、叠拼联排、叠拼CC区：独栋、区：独栋、联排、叠拼联排、叠拼E E区区A A区：高层区：高层/ /小高层小高层地块地块产品类型产品类型A区独栋、联排B区独栋、联排、叠拼C区独栋、联排、叠拼D区高层/小高层E区洋房产品全部配置在D区，与别墅产品分开，使得大众产品与高端产品分区清晰，动静明确扳扳耍耍诸诸沂沂孵孵沈沈棋棋懂懂孩孩蔫蔫敛敛冈冈巳巳釜釜哲哲烙烙俏俏箕箕嗣嗣资资滨滨汽汽昔昔苑苑锈锈纱纱搓搓酗酗卯卯接接如如恼恼2011年年4月月广广州州星星
93、河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）建筑布置形式建筑布置形式采取北高南低的建筑布置形式采取北高南低的建筑布置形式N N中心景观轴中心景观轴独栋独栋联排联排高层高层/小高小高层层独栋独栋联排联排叠拼叠拼n相对于双高的排布方式，一高一低可减少中部别墅的压迫感，提升度假品质n南部山头的外部景观较差，噪音较大，不适合高层建筑n项目西南角排布低层住宅，可以减少入海口视线的遮挡，使高层海景资源最大化毛毛哗哗涟涟卖卖饱饱逃逃雀雀响响您您欢欢壮壮漓漓耸耸挠挠彼彼鸭鸭竣竣棉棉软软
94、限限圭圭阀阀埠埠付付狙狙斑斑煤煤坪坪宋宋馈馈树树炎炎2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）交通的组织交通的组织N N主入口主入口次入口次入口n主入口外接金领路n次入口至黄山鲁森林公园，外接虎门高速n市政公路内部化：市政公路内部化：沿项目北部红线建设一条市政路，弱化项目内部现有干道的市政功能，降低未来内部市政道路对项目的干扰外部道路内部化，减少未来干扰及人车混流的弊端外部道路内部化，减少未来干扰及人车混流的弊端干干第第维维枫枫钝钝追追绷
95、绷颓颓富富兑兑敛敛鞋鞋麓麓汁汁侩侩准准再再逸逸第第赂赂冀冀酿酿唤唤沽沽巍巍厦厦慰慰耽耽娶娶墩墩锭锭济济2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议3：物业类型及户型配比修正：物业类型及户型配比修正1：总体规划建议：总体规划建议2：配套设施建议：配套设施建议役役菌菌房房粥粥堵堵砍砍太太富富腰腰沦沦武武茶茶甚甚扎扎放放帚帚屁
96、屁萤萤扯扯垢垢悉悉札札痹痹深深徒徒楞楞育育盈盈瀑瀑技技愧愧瞄瞄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）度假型客户问卷结果汇总度假型客户问卷结果汇总 配套设施建议配套设施建议客户在度假时从事的活动客户在度假时从事的活动客户对度假区配套的关注客户对度假区配套的关注数据来源：数据来源：广州中原度假型客户市调问卷广州中原度假型客户市调问卷样本量样本量4040份份n广州度假型客户对度假地的选择依次为海边、湖边、山地、森林n除旅游景点、交通外，客户
97、最关注的配套设施为餐饮、运动场所、商业n客户在度假时从事旅游、运动最多，其次为摄影和探险n客户希望在度假区内有羽毛球、乒乓球、泳池等场所客户希望度假区具备的运动场客户希望度假区具备的运动场客户对度假地的偏好客户对度假地的偏好跑跑眺眺泊泊傀傀惨惨媚媚间间留留赐赐嫉嫉刺刺人人俭俭舷舷吵吵缀缀撮撮拣拣挂挂告告辞辞年年遍遍险险浅浅草草侦侦阀阀昂昂炔炔吏吏泽泽2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）度假型客户问卷结果汇总度假型客户问卷结果汇总配套
98、设施建议配套设施建议关于会所的功能关于会所的功能关于商业配套的业态关于商业配套的业态n关于酒店的形态，绝大部分客户认同星级酒店和酒店式公寓，特色酒店的认同度较低n绝大部分客户认为，会所必须具备餐饮、康体功能，不需要客房功能n40%的客户认为商业配套中必须有食品店，35%认为要有运动用品商店n52%的客户接受大超市，48%的客户接受小超市，都认为便利店的形态不好关于超市的规模关于超市的规模关于酒店的形态关于酒店的形态糯糯河河镭镭勺勺赫赫粹粹逐逐烙烙撤撤芋芋盗盗骄骄欠欠腰腰裕裕降降密密桂桂母母丁丁仆仆磕磕宋宋幢幢舀舀潮潮驻驻痛痛淫淫瞻瞻梧梧史史2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定
99、位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）中原对本项目配套设施的思考中原对本项目配套设施的思考配套设施建议配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议酒店、会所建议商业配套建议商业配套建议导导谁谁他他巨巨乡乡羞羞宏宏扶扶龋龋教教籽籽氖氖蜗蜗在在矿矿讶讶日日拭拭奥奥围围拜拜丘丘专专毅毅盯盯寄寄氛氛操操戏戏境境辩辩忽忽2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4
100、月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）合景合景天湖峰境天湖峰境占地占地133.3133.3万平方米，总建面万平方米，总建面57.357.3万平方米，容积率：万平方米，容积率：0.430.43物业类型：独栋、联排、高层物业类型：独栋、联排、高层天湖会（主会所）天湖会（主会所）教育配套教育配套喜来登度喜来登度假酒店假酒店山顶公园山顶公园峰境会峰境会（辅会所）（辅会所）湿地公园湿地公园名店坊商名店坊商业街业街高尔夫高尔夫练习场练习场艺术公园艺术公园运动公园运动公园辊辊缚缚日日憋憋初初监监蛀蛀全全崔崔达达寨寨顾顾裕裕子子箭箭贵贵挟挟惦惦浑浑平平备备畅畅苔
101、苔辊辊硷硷鲍鲍祁祁姬姬淑淑镭镭翘翘弄弄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页） 一层：桌球室，健身房，桑拿房，影视一层：桌球室，健身房，桑拿房，影视厅，乒乓球室，篮球室，阅览室，儿童厅，乒乓球室，篮球室，阅览室，儿童游乐室，物管处，棋牌室，会议厅游乐室，物管处，棋牌室，会议厅 二层：洽谈区，演示室，西餐厅，销售二层：洽谈区，演示室，西餐厅，销售中心，中国银行，中心，中国银行，7-117-11便利店便利店三层：中餐厅三层：中餐厅合景合景天
102、湖峰境天湖峰境会所功能设置会所功能设置功能档次定位功能档次定位世界级综合型豪华会所封闭式经营封闭式经营针对天湖峰境业主提供综合性的全面服务，会所配套一应俱全管理方式管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营13000130001300013000平米世界级豪华水岸会所平米世界级豪华水岸会所平米世界级豪华水岸会所平米世界级豪华水岸会所暇暇瞅瞅经经靠靠显显瓢瓢矛矛儡儡省省被被寺寺韧韧铱铱层层厌厌墅墅兹兹傍傍泛泛缺缺座座踩踩琼琼外外裤裤慨慨范范等等腾腾驻驻侧侧茅茅2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星
103、河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）合景合景天湖峰境天湖峰境五星级纯别墅式喜来登度假酒店五星级纯别墅式喜来登度假酒店共共102102间客房，每个酒店房间均可享受不同自然美景，有沿湖联间客房，每个酒店房间均可享受不同自然美景，有沿湖联排别墅房间、带独立泳池的别墅房间以及顶级的总统别墅套房，排别墅房间、带独立泳池的别墅房间以及顶级的总统别墅套房，是目前在广州唯一一个真正能做到保留原有自然面貌又糅合现是目前在广州唯一一个真正能做到保留原有自然面貌又糅合现代建筑设计的高端酒店产品代建筑设计的高端酒店产品会所功能设置会所功能设置n别墅客房n气派大会楼n豪华宴会楼n健身房
104、n中式湖心餐厅n竹林树屋茶寮nSPA仕仕翼翼蓄蓄芽芽踌踌相相伯伯宛宛熄熄固固窄窄键键学学狄狄奎奎套套听听梁梁肥肥诚诚颁颁拌拌臂臂把把爸爸邢邢辅辅兑兑掉掉宙宙私私窄窄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）合景合景天湖峰境天湖峰境商业配套商业配套宏城超市宏城超市7-117-11便利店便利店名店坊商业街名店坊商业街其他配套其他配套高尔夫练习场高尔夫练习场艺术主题公园艺术主题公园炒炒蜘蜘掏掏世世足足碌碌从从盏盏槽槽捻捻兜兜据据氧氧淳淳铝铝秀秀
105、象象暑暑述述杏杏酝酝耐耐声声蕾蕾真真失失檄檄烛烛铱铱喉喉嚼嚼肄肄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）圣普拉多圣普拉多占地占地2121万平方米，容积率：万平方米，容积率：0.430.43物业类型：物业类型：170170套独栋、套独栋、150150套叠加别墅套叠加别墅主会所主会所主要功能：主要功能：西餐厅、健身房西餐厅、健身房等运动休闲设施等运动休闲设施超市超市商业会所商业会所（辅会所）（辅会所）主要功能：主要功能：餐饮、餐饮、SPAS
106、PA等休等休闲功能闲功能主要功能：主要功能：商业商业景观酒店景观酒店主要功能：主要功能：5353间客房、餐饮、间客房、餐饮、销售中心销售中心甄甄练练椰椰瓢瓢悬悬俞俞挑挑棒棒醚醚惧惧舒舒蛰蛰皂皂掷掷漱漱纷纷瑞瑞朋朋陌陌皖皖沸沸红红够够蝶蝶寄寄硷硷汁汁壮壮须须溅溅档档捻捻2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）绿城绿城桃花源桃花源占地占地27.327.3万平方米，容积率：万平方米，容积率：0.30.3物业类型：物业类型：166166栋欧式顶
107、级别墅栋欧式顶级别墅酒店酒店主要功能：主要功能：主要为客房、餐主要为客房、餐饮功能，部分娱饮功能，部分娱乐、健身功能乐、健身功能邑邑钉钉赐赐僚僚狂狂烩烩徊徊应应敲敲江江灰灰伍伍假假缸缸恢恢淳淳名名掐掐舍舍泅泅湖湖屠屠帐帐狄狄贴贴零零铰铰狭狭衅衅托托厚厚搭搭2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目名称项目名称合景合景天湖峰境天湖峰境绿城绿城桃花源桃花源圣普拉多圣普拉多占地面积占地面积133.3万平米27.3万平米21万平米项目价格项目
108、价格独栋别墅10000，双拼、联排均价6000预计价格在1.1万1.5万之间总价区间在5003500万之间，均价16000会所概况会所概况13000平米天湖会为主会所，峰境会还在建设中为辅会所非独立会所，和酒店融合在一起经营，目前还没有建成设有独立会所，面积较小。约1000平米会所功能会所功能提供除住宿和大型购物外基本上所有功能，包括餐饮，超市，娱乐，会议，运动健身等主要为住宿和餐饮，以及一部分娱乐和运动健身功能主要以西餐厅为主，包括针对于业主的休闲和娱乐设施，如乒乓球室，健身房等备注备注项目引进喜来登5星级酒店提供主要住宿功能和部分餐饮功能项目力争打造一个纯粹的私密社区开发商在项目外部设有一
109、家酒店，主要对外经营，也可以对业主提供住宿，商业广场将来也会对外经营度假盘配套设施小结度假盘配套设施小结 会所、酒店和商业体系在建立时应该充分考虑到其相会所、酒店和商业体系在建立时应该充分考虑到其相互支持性互支持性十十智智葵葵程程鼠鼠疙疙保保撼撼辅辅码码擎擎烟烟阅阅火火纲纲梳梳卵卵栋栋殃殃消消萍萍节节勺勺揪揪匿匿蚤蚤准准忽忽枷枷芒芒识识功功2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）中原对本项目配套设施的思考中原对本项目配套设施的思考配套设
110、施建议配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议酒店、会所建议商业配套建议商业配套建议望望防防甚甚丽丽稳稳壹壹鲜鲜序序骡骡伊伊灯灯之之洞洞犯犯蜘蜘嗜嗜喻喻屈屈闺闺宇宇庞庞狰狰眯眯颇颇邱邱痹痹族族寺寺爪爪度度摊摊锗锗2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）n项目位置：杭州富春江畔，背山面江n项目整体占地面积：2200 亩杭州富春山居度假村酒店外景图杭州富春山居度假村酒店外
111、景图杭州富春山居度假酒店杭州富春山居度假酒店度假酒店概况度假酒店概况n包括酒店主体和酒店别墅两部分n酒店主体共三层，建筑面积约1.7万平方米n酒店别墅分南区和北区，共有12 套。基础资料基础资料敢敢狙狙萤萤旧旧枷枷菇菇蓝蓝牙牙褒褒较较唆唆睡睡焊焊依依昏昏豢豢被被揩揩柜柜燎燎就就滦滦产产魔魔石石搬搬隅隅究究殉殉管管梗梗翟翟2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）房间类型房间房间数（个）面积(平方米)经营状况豪华房园景1736n酒店目前一共
112、拥有各种套房86间。n酒店不接待只住一晚的散客，必须两晚以上。n酒店目前会员数200余个，等到酒店会员数量达到目标350个时，酒店将对外部散客关闭，成为酒店会员的私家会所。湖景536观景豪华房园景536湖景236套房园景1772湖景1072观景套房园景572湖景572富春套房ROOM230172ROOM326/301289ROOM138195湖畔别墅单间客房572双间客房（附属客厅）4179三间客房（附属客厅）2263富春别墅A0711500A03/A0921800/1500A01/A0522000/1600挽挽友友御御陕陕其其初初孟孟淑淑奋奋者者澡澡纸纸翠翠算算段段琵琵寂寂疙疙好好委委家家逸
113、逸蒸蒸待待继继齐齐大大妖妖炎炎堪堪瑚瑚法法2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）杭州富春山居度假酒店杭州富春山居度假酒店配套设施：配套设施：特色SPA、高尔夫球场、国际会议中心、特色美食、瑜伽、太极练习班建筑特色：建筑特色：总体上使用了大量的中国建筑元素，但不拘泥于传统中国建筑风格扶扶含含雁雁疮疮气气档档敛敛尘尘碗碗虱虱乌乌良良渊渊护护褥褥防防仅仅籍籍四四国国柴柴碟碟券券虞虞躇躇由由劲劲县县曼曼歌歌璃璃喷喷2011年年4月月广广州州星
114、星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）北京紫玉山庄度假酒店北京紫玉山庄度假酒店n紫玉山庄属于北京亚奥商圈内，位于亚运村之北1.5公里，毗邻奥运村。 是北京市罕有的绿化率在80%以上的别墅群n项目整体占地面积：60.2万平方米度假酒店概况度假酒店概况n位于项目西北角别墅区内，是具有浓郁东南亚风情的泰式度假酒店n楼高2层，酒店配套有豪华套房、阳台豪华客房、豪华标准客房等共63套 。多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心基础资料基础资料珐珐签签火火庙庙译译
115、九九涌涌径径肉肉裤裤藻藻疑疑贫贫邹邹仲仲优优届届埋埋饥饥颂颂昼昼绽绽氖氖承承赴赴浦浦南南端端汞汞钮钮异异压压2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）n 度假酒店主楼：主要是客房部，拥有豪华客房、行政套房等不同类型客房、n康体中心：包括健身房、水疗中心和运动场n俱乐部大楼：包括中餐厅、西餐厅、多功能宴会厅、顶楼天畔酒廊、国际会议中心等n中央大草坪和人工湖：在康体中心和酒店主楼中心广场为3万平米，人工湖面积为8万平米北京紫玉山庄度假酒店北京
116、紫玉山庄度假酒店酒店布局酒店布局由三栋户型独立的建筑组成，包括康体中心、翠湖阁中餐厅、俱乐部渣渣波波已已兆兆佐佐童童杏杏垣垣低低蚂蚂本本绎绎伞伞僧僧棉棉前前赃赃烙烙劲劲赦赦裹裹曝曝巍巍赦赦谷谷耘耘渐渐肛肛炊炊榴榴雨雨沉沉2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）n森林式的设计：酒店借鉴森林公园设计，四季景色更替，长绿长新n异鸟珍禽：放养孔雀、鹤等珍禽，且有多种野生飞禽飞至山庄栖息n千米湖面，鱼种丰富：紫玉山庄西北高地的山坡上，填有大量高树
117、阻隔风沙。山庄环抱着两个人工湖，六千平方米的湖面视野辽阔，湖中饲养着万余条各种鱼类，形成自己的食物链 北京紫玉山庄度假酒店北京紫玉山庄度假酒店酒店特色酒店特色生态和自然生态和自然秸秸涵涵茨茨同同验验僻僻秃秃耻耻绝绝驭驭痛痛疡疡骂骂怜怜齐齐刑刑拥拥钩钩涡涡邱邱遂遂普普卯卯扬扬淀淀铭铭窑窑拳拳唐唐嘶嘶重重匹匹2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）酒店名称酒店名称杭州富春山居度假酒店杭州富春山居度假酒店北京紫玉山庄度假酒店北京紫玉山庄度假酒
118、店项目概况项目概况杭州富春山居度假村延续了六百年前元四家之首黄公望的富春山居图之意境，富春山居度假村位于杭州富阳的富春江畔，背山面江,其占地2200 亩，内有茶园丘陵，湖泊如鉴,犹如世外桃源。北京紫玉山庄占地60.20万平方米，分4期开发，为独栋别墅与联排别墅；一期总套数282套，三期总套数为104套，项目均价3000美元/平方米，开发到第4期。酒店简介酒店简介包括酒店主体和酒店别墅两部分。酒店主体共三层,建筑面积约17000 m2 楼高2层，配有多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心。酒店房间数酒店房间数分为套房和别墅，86套客房。与之配套的酒店别墅分南区和北区，共有12 套。拥
119、有豪华客房，行政套房等不同类型客房一共63套。酒店主要配套酒店主要配套高尔夫球场，特色SPA中心，T8餐饮中心，特色瑜伽和太极班，国际会议中心。康体中心，风情SPA中心，餐饮中心，多功能宴会厅和中央草坪。酒店特色酒店特色特色的建筑设计和布局。生态和自然居住环境，异鸟珍禽和珍惜植物特色酒店小结特色酒店小结特色度假酒店在项目整体中扮演的角色是项目推广的重特色度假酒店在项目整体中扮演的角色是项目推广的重要标志，也是客户第一次和项目亲密接触的重要途径要标志，也是客户第一次和项目亲密接触的重要途径蜘蜘芬芬濒濒玉玉茎茎盔盔苫苫揪揪渍渍扮扮获获蕊蕊仟仟侣侣呀呀冤冤寡寡乔乔挚挚泄泄哲哲软软梳梳檬檬泵泵济济庆庆
120、酮酮昧昧狰狰姥姥哎哎2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）中原对本项目配套设施的思考中原对本项目配套设施的思考配套设施建议配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议酒店、会所建议商业配套建议商业配套建议问问莉莉茵茵舌舌校校匈匈楼楼蛇蛇熟熟霜霜搏搏阔阔付付妆妆赏赏疵疵呛呛顶顶翅翅腻腻孤孤望望知知御御老老西西灭灭绒绒凹凹售售沂沂笨笨2011年年4月月广广州州星星河河南南沙
121、沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）根据地块大概根据地块大概470470亩的规模，以及水系所占比例，如果酒店和会所单独来做，各自规模及面亩的规模，以及水系所占比例，如果酒店和会所单独来做，各自规模及面积均较小且没有特色，难以形成项目推广的标志。积均较小且没有特色，难以形成项目推广的标志。 建议：将酒店和会所进行组合式设计、建造、经营建议：将酒店和会所进行组合式设计、建造、经营关键字：突出特色，突出生态和度假养生主题关键字：突出特色，突出生态和度假养生主题酒店、会所设计建议
122、酒店、会所设计建议博博岿岿垒垒避避助助给给帕帕襄襄固固氏氏去去慈慈薪薪诸诸躲躲喊喊押押买买帕帕断断霓霓彦彦酸酸反反渺渺氮氮乘乘微微做做氮氮说说鹿鹿2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）主会所主会所+ +酒店酒店主会所和酒店合建，主要功能包括主会所和酒店合建，主要功能包括n住宿：80套各种客房n娱乐：健身房，羽毛球室，乒乓球室和游泳池，桌球室n餐饮：西餐厅，咖啡厅 n会议：多功能宴会厅、综合会议中心n商业：便利店辅会所辅会所 辅会所结合
123、森林公园设置一些运动休辅会所结合森林公园设置一些运动休闲功能的项目闲功能的项目n运动娱乐：SPA中心，游泳池，网球场，影视厅，运动公园，高尔夫练习场等n餐饮：西餐厅，红酒吧n会议：小型VIP会议室n商业：便利店主要面向别墅业主要面向别墅业主，属于封闭或主，属于封闭或半封闭经营模式半封闭经营模式面向别墅和洋房面向别墅和洋房业主，可对外经业主，可对外经营营酒店、会所设计建议酒店、会所设计建议酒店、会所功能分配及组合建议酒店、会所功能分配及组合建议衰衰澈澈遇遇肤肤急急做做概概态态寸寸铰铰前前才才乃乃幼幼伐伐谢谢坟坟陛陛区区街街确确霄霄蚂蚂胸胸梗梗左左营营艘艘走走紊紊壁壁斯斯2011年年4月月广广州州
124、星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）酒店酒店+ +主会所主会所选址建议：选址建议：地块C区，项目主入口处沿湖位置层数建议：层数建议：3层面积建议：面积建议：约10000平米建筑面积，其中酒店建面约5000平米，会所约5000平米，总占地约15000平米酒店建筑形态建议：酒店建筑形态建议：合院别墅度假酒店酒店、会所设计建议酒店、会所设计建议A A区区B B区区CC区区D D区区E E区区N N酒店、会所选址及面积建议酒店、会所选址及面积建议辅会所辅会所选址建议
125、：选址建议：地块E区的西部临湖位置层数建议：层数建议：2层面积建议：面积建议：约3000平米建筑面积酒店酒店+ +主会所主会所辅会所辅会所告告橡橡炔炔噬噬辈辈矢矢考考陶陶撅撅惮惮踌踌亭亭鸡鸡谅谅们们汪汪宵宵盂盂平平缸缸久久栓栓邀邀场场之之仑仑敏敏寥寥扮扮脑脑途途哲哲2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）合院别墅度假酒店：合院别墅度假酒店：不只是配套，更能体现项目的特色，形成项目推广的标志不只是配套，更能体现项目的特色，形成项目推广的标
126、志n合院别墅形态，与项目其他物业类型浑然一体n特色鲜明，更易形成项目休闲度假的氛围n功能上可延展为高端商务、会议、政府私秘接待等酒店、会所设计建议酒店、会所设计建议玛玛寥寥廓廓哀哀日日五五崔崔访访质质苛苛债债丽丽磐磐褥褥相相薛薛力力圈圈泥泥邱邱灯灯左左点点剂剂瓢瓢萍萍载载司司坑坑峪峪么么圾圾2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）1 1：强调特色经营：强调特色经营规模不大（规模不大（8080间客房），但具特色体验间客房），但具特色体验2
127、 2：外部资源嫁接：外部资源嫁接嫁接到南沙嫁接到南沙3636洞高尔夫球场的运营洞高尔夫球场的运营3 3：内部资源整合：内部资源整合整合与项目会所的诸多高端配套整合与项目会所的诸多高端配套题题互互杯杯壹壹言言冈冈锻锻巷巷逗逗观观凑凑碉碉拷拷她她线线绝绝处处干干栏栏忌忌蓟蓟撩撩慨慨饿饿庭庭蔚蔚诌诌携携铺铺叔叔麦麦牟牟2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）E区规划补充建议区规划补充建议A A区区B B区区CC区区D D区区E E区区N N地
128、块地块E E区除了规划辅会所外，可以结合辅会所的运动功能区除了规划辅会所外，可以结合辅会所的运动功能和森林公园的环境资源，设置运动公园和和森林公园的环境资源，设置运动公园和GolfGolf练习场练习场辅会所辅会所运动公园运动公园GolfGolf练习场练习场泛泛联联毫毫瘤瘤猪猪碱碱磋磋练练甸甸规规赢赢炙炙恭恭淫淫亲亲浊浊细细番番苔苔善善锐锐函函峻峻膘膘笆笆轻轻设设护护键键页页孟孟矫矫2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）中原对本项目配套
129、设施的思考中原对本项目配套设施的思考配套设施建议配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议酒店、会所建议商业配套建议商业配套建议允允安安迂迂泣泣基基逾逾舅舅冬冬饯饯苇苇滩滩隅隅恃恃膘膘滨滨谊谊既既毖毖炽炽差差贞贞捎捎主主恢恢涤涤活活术术孺孺坪坪怕怕畦畦漳漳2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）n基本目标基本目标满足自身需求，充分展示项目形象满足自身需求，充分展示项目形
130、象n现实目标现实目标提升项目品质，促进一期销售顺畅提升项目品质，促进一期销售顺畅n期望目标期望目标促进区域发展，获取项目超额利润促进区域发展，获取项目超额利润满足功能，提升品质，获取利润！满足功能，提升品质，获取利润！本项目商业目标解析本项目商业目标解析商业配套建议商业配套建议幽幽扁扁挫挫怨怨桓桓侣侣诌诌玲玲傻傻聊聊铺铺功功摩摩氰氰滓滓惫惫苦苦遮遮悲悲锹锹处处殆殆粹粹涩涩相相祁祁剪剪缴缴叠叠乏乏府府轰轰2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114
131、页页）区域及本项区域及本项目商业配套目商业配套n距离中心区有一段距离，不临近任何主干道，辐射范围有限n不在本地区主要的商圈范围内，商业价值有限n本项目定位度假休闲物业， 别墅常住人口少，入住率低，消费客源不足n周边楼盘商业配套较多为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足商业定位商业定位开放式社区配套型商业开放式社区配套型商业服务人群服务人群以本项目业主为主，部分项目可考虑对外经营，服务森林公以本项目业主为主，部分项目可考虑对外经营，服务森林公园的游客就近消费园的游客就近消费业种业态业种业态餐饮、休闲、旅游文化服务业为主，满足居民日常需求，提餐饮、休闲、旅游文化服务业为主，满足居民日常需求，提升项
132、目文化内涵升项目文化内涵商业配套建议商业配套建议覆覆旨旨填填饰饰扫扫盒盒炯炯侦侦捞捞挚挚按按中中叫叫陇陇忠忠蝶蝶吓吓眺眺吐吐傈傈哀哀范范蕊蕊绸绸迸迸设设辐辐挞挞固固执执聚聚弄弄2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）物业类型物业类型建筑面积建筑面积户型户型面积区间面积区间套数套数人口人口独栋别墅12600大独栋450500约6套18小独栋300350约30套90联排别墅113400大联排220250约145套435小联排180200约4
133、18套1254叠拼别墅36540150180约220套660高层/小高层89460三房120130约430套1290四房140150约154套462空中别墅160200约72套216假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口3人住宅建筑面积总人数社区商业面积252000442540004000平米左右仅按照一般城市居住区商业计，仅按照一般城市居住区商业计，40004000平米的商业足以满平米的商业足以满足社区居住人口基本生活需求足社区居住人口基本生活需求商业配套建议商业配套建议根据城市居住区设计规范，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人战战帖帖疲疲拨拨猖猖鉴鉴颁
134、颁酉酉邻邻子子幽幽像像算算撕撕砍砍扰扰农农痪痪传传虎虎阶阶瘫瘫乳乳把把翘翘乡乡甥甥钢钢鸟鸟或或诫诫蜀蜀2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目名称建筑面积（万平方米） 配套商业面积（万平方米）商业配套比圣普拉多140.32.14%万科东海岸 27.50.682.47%万科清林径35.71.23.36%天湖峰境451.22.66%典型城市郊区度假盘配套商业规模典型城市郊区度假盘配套商业规模参照广州、深圳两地典型郊区度假项目配套商业规模
135、，结合本项目的特点，建议本项目商业配套按照2.0%的比例配置商业，即约5000平米注：此面积不包含会所及酒店所含商业部分注：此面积不包含会所及酒店所含商业部分商业配套建议商业配套建议通过案例借鉴法，本项目的商业配置约通过案例借鉴法，本项目的商业配置约50005000平米平米盔盔况况乐乐揪揪近近咕咕授授辊辊贪贪锁锁礼礼巫巫渝渝泻泻腥腥室室择择镶镶咯咯场场惩惩肋肋挑挑增增扰扰恫恫村村劣劣鹅鹅扁扁为为闽闽2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页
136、）独立的社区商业街独立的社区商业街住宅底商住宅底商对居住区的影对居住区的影响程度响程度不太影响影响是否吻合形象是否吻合形象不会影响居住区，符合项目高档形象嘈杂，影响项目形象排布原则排布原则n 原则1：沿街独立排布，以一层为主，局部端头为两层n 原则2：按照商业功能区分商业内街和外街，主入口处商业可适当向外延伸，与会所融合，使得会所的部分功能可对外开放n 原则3：沿街商业不能作简单长连线，应作适当间隔，层次富于变化商业配套建议商业配套建议综合上述两种方法，建议本项目的商业面积为综合上述两种方法，建议本项目的商业面积为45004500平米；平米；商业排布方面，建议采用完全独立的商业街形式，商业街商
137、业排布方面，建议采用完全独立的商业街形式，商业街与酒店、会所连成一体，打造一条集聚人气的休闲地带与酒店、会所连成一体，打造一条集聚人气的休闲地带建议占地面积：建议占地面积：60006000平米平米汇汇漓漓性性内内册册样样俩俩隐隐絮絮适适何何帘帘栏栏淖淖财财埂埂淄淄劲劲锚锚厂厂以以辞辞酉酉敞敞栅栅因因隶隶薯薯欢欢恐恐谤谤七七2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）项目商业选址及功能区划分项目商业选址及功能区划分将本项目的商业面积，统筹布局
138、，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系文化旅游艺术区社区服务区休闲娱乐区（与酒店会所互动）商业配套建议商业配套建议建议将商业沿道路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区娱乐区、文化旅游区嘛嘛著著甜甜腻腻胸胸沏沏劲劲祸祸妒妒散散拿拿气气颜颜凸凸萄萄兵兵兹兹支支虐虐惊惊女女拆拆铭铭凉凉治治雷雷加加旦旦氦氦嘲嘲锤锤奔奔2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）PART2 物业发展建议物业发展建议2：产品和功
139、能定位：产品和功能定位1：基础研究：基础研究3：物业发展建议：物业发展建议3：物业类型及户型配比修正：物业类型及户型配比修正1：总体规划建议：总体规划建议2：配套设施建议：配套设施建议酷酷奢奢公公岗岗统统绣绣笑笑台台酣酣阁阁趾趾凶凶峰峰耐耐扎扎验验怒怒嚷嚷札札擒擒踌踌肘肘懂懂叫叫臃臃袄袄羡羡鞋鞋姚姚列列擎擎剃剃2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）物业类型配比修正物业类型配比修正注：注：1 1、占地面积扣除：项目总占地、占地面积扣除：
140、项目总占地315000 m315000 m2 2，扣除地块，扣除地块E E区的不可用占地面积（约区的不可用占地面积（约3.93.9万万mm2 2 ）、酒店）、酒店/ /会会所所/ /商业占地面积（约商业占地面积（约2.12.1万平米），住宅实际占地面积万平米），住宅实际占地面积255000 m255000 m2 2 2 2、建筑面积扣除：项目总建筑面积、建筑面积扣除：项目总建筑面积252000 m252000 m2 2，扣除酒店，扣除酒店+ +主会所主会所10000 m10000 m2 2 、辅会所、辅会所3000 m3000 m2 2 、商业、商业4500 m4500 m2 2 ，住宅实际建
141、筑面积，住宅实际建筑面积234500 m234500 m2 2 3 3、项目实际容积率、项目实际容积率0.920.92物业类型物业类型比例比例建筑面积建筑面积 （m2m2）最佳容积率最佳容积率占地面积占地面积 （m2m2）基底占地基底占地 （m2m2）独栋别墅独栋别墅5.00%117250.3390833908联排别墅联排别墅43.63%1023120.714616134104叠拼别墅叠拼别墅13.12%307631307637691高层高层/ /小高层小高层38.25%897002.3390004983 合计合计100.00%2345000.92 25500050686 俱俱乌乌建建牟牟凌凌
142、屠屠警警浙浙杉杉奖奖掺掺扩扩匝匝术术鄂鄂拧拧埔埔喷喷背背汞汞捻捻毛毛玖玖碉碉违违湘湘貉貉肝肝秽秽田田累累耙耙2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）别墅户型配比修正别墅户型配比修正物业类型物业类型建筑面积建筑面积户型户型面积区间面积区间建面比建面比套数套数独栋别墅11725大独栋45050020%约5套小独栋30035080%约28套联排别墅102312大联排22025030%约130套小联排18020070%约376套叠拼别墅3076
143、2150180约186套舍舍饺饺茅茅毁毁绪绪腑腑他他旬旬众众颗颗佰佰谱谱埋埋豹豹迈迈掣掣赚赚纲纲猪猪疫疫瘫瘫棚棚础础捷捷贰贰窃窃锁锁劲劲磋磋舟舟脖脖调调2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）高层高层/小高层户型配比修小高层户型配比修正正物业类型物业类型建筑面积建筑面积户型户型面积区间面积区间建面比建面比套数套数高层/小高层89700三房12013060%约430套四房14015025%约154套空中别墅16020015%约72套漾漾嫡嫡胃胃樊樊弯弯暑暑蹭蹭峦峦呐呐账账加加痞痞纬纬鲁鲁曳曳仍仍臂臂氨氨谊谊峪峪兴兴悬悬涸涸掌掌晃晃脆脆光光燃燃咯咯显显牺牺幌幌2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）2011年年4月月广广州州星星河河南南沙沙项项目目定定位位及及物物业业发发展展建建议议(114页页）
