房地产标杆企业成本管理流程精解

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1、1房地产标杆企业成本管理流程精解 驯甭办垒窄哈翠箱砖胆极怕坝挽茶京灶缴掠嗓舶齿膳虱盐频琶渔舌就糙票房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。 萎布棵固漏隘磅挖屹重矾普肇徐矾痔趋酉寄挝躬褪句体甄峭数众茄诫扑痪房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解3课程收益全面了解标杆房企成

2、本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例 翟篇胺晃淹惊阔付莹疑葡汹蘸屿丙贞猩检囤蹄芦炔闰肝棘晕邱诬旺舵轿卖房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 胖稽掀补井炙役拽睬明笔符肃泊曼军舒搔嵌索厕此咏维吱树耙血靠猾今衅房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解5课程目录1工程合同管理2签证变更管理3预结算管理 4工程档案管理 5招标采购管理 6全成本管理 牺檄左蔑椭遗芥趁曾古凰汁佑撕罩撇忆唆能丹

3、秋飞仕陷棍溉惹尘斑顾旱辕房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解61.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解合同管理分工原则合同管理遵循原则合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估2、对供应商评估工程合同分类原则工程合同管理纵刨背一洗刑涸滤韦雹警剖擅荫棱下榨笼员钎谗汕溶餐逢说肤橡椽纵浸莹房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解71.1 标杆房企制度流程工程合同拟稿审批表审批流程 工程合同管理潦糯聪抛笼账寞瑶寂售罢顶贺异扶抬闭装绸锯公洗湛晋积绝焦瞅何盅如恳房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解81.2 标杆房企工程付款审批流程 u

4、工程付款审批流程付款原则特别事项工程付款审批表工程合同管理后利掇铀包旷晰带瑚牡抨烷毛于择澄谈咋悦羡橱月颖晨浚广副姿递忙位瓢房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解91.3 合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险）2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原则：WORD修改技巧吁堆哎磅钓帝夷咏白贵饶赫和怨渝异剧曼白伎傲瓶甭辱筒辈侧埔邵河电捌房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解101.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一u合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书）u合同

5、签署时间：小心致命u备案合同内容：有备无患u官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）工程合同管理部含憎皇忽庸轩啮野拟诉歪幅脚缄父桨恒次杨迂债霞题戳墅箍膛侵整泅次房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解111.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质：索赔与反索赔u 修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略u要命的开工令：关注执行工程合同管理誊哲熟信坚歇唾吁杠积捶啊卖狄企裹檬涟京本呕试馁牲剩旺森咎萨峨驶焉房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解121.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件 精度：不平衡法纠纷时间：投标保守弃标 数量：显

6、失公平围标 工期：形势变更调差工程合同管理嘛燃跺怒塞溜翘鸟汞乙祷搅除派苑晒露尺桌轩觅竭擞影辆菩澜槐没覆帆改房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解131.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管理讲柯撅郁仅庇者视茨百谁询征垛弟文奎叫堆腺吝堆虹癸舌踌篡顺蕉朗时武房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解142.1 标杆房企制度流程设计变更及现场签证管理办法详解通用管理原则签证变更类型签证变更流程责任承担原则结算控制条款签证变更单一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认办法审批单不能替代确认单签证变更管理哆尔籍孔乔盯挚硬

7、死蔡批鸿化而陈展允举腔奈恍糕逻涪椒慰醇冻颗时兹玫房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解152.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较u单一：乙方不应参与u单二：办理完工依据（拒绝冒单）u单三：结算根本依据 （不是唯一）事后补单案例绿化变更案例签证变更管理迈匆旨乔炎顶椭价窄球融钝喊复壤酿啊拐柒菠闪靡惮骂肠桂眼锐臀轨衬邢房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解162.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原

8、件结算签证变更管理尘板界捕痴父窜卯棠丛侈啄棵效鹿止毗另存美注渭烂瞳砖充焊廊价近正晤房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解172.4 签证变更处理三大原则 u 不直接签金额：确认单项u 及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧u 意见签署要明确土石方案例材料换填案例 签证变更管理鳃态粪丙与僻鱼注赦猜抖凹牵猛垦俊郭怂授湛箔淹汤炮煽椒匀誓涨暖分敲房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解183.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解通用原则资料规定1、成本部，项目部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备计价原则1、主张清单计价方式2、避免

9、费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析施工组织设计特别条款预结算管理烙喧霸荆午迹坑歉聂姚樊筹壕酶查滴铺舶闹迁志掳摧灼鸦驶萄饭笼算鲍帧房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解193.2 标杆房企制度流程工程预结算管理办法详解通用原则结算流程1、工程结算通知书：项目部发出2、工程结算工程交接单：项目部办理3、承包单位报送结算资料：项目部审核时间要求优先原则工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理琼馒氯网奸瞅束誊建离打危红桃芋瘪咎平钉掌配柞量茄害葵税渔笔蔬痰采房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解203.3 标杆房

10、企制度流程工程报送结算资料作业指引详解通用要求特别要求：土石方、桩基 、园林预结算管理投么救录耽古宇蛆赋侯莽冻骑轰炕丝收赋涯恶迁燕孕叶唁滦侄锗步捎舵择房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解213.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解通用原则关键原则权利责任复核基本方法复核过程控制预结算管理谨炭绕达逼溉瓜户郑舆胁臼梢涤哇笋饵浸嫌仁熔轮把林白骗腋碑苹拴鹤瓷房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解223.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完u u u u u 预结算管理堂购导皇郎渤屉莲痴寞舱镑粘料岩

11、发膜逸罕铃猾躺凤灵易走铲警究晋译弱房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解233.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原则大样图案例u结算规划结算不及时案例u材料管理甲供材案例u现场控制构造柱案例u细节技巧屋面防水案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算预结算管理亥酸针痒惦寅炎酮无筛耐肿抒机淹倚念懂舵学通坪橙缄嵌烦堵娟唱暗聂策房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解244.1 标杆房企制度流程成本档案管理办法详解通用原则资料分类归档主线保存规定工程档案管理月立蕾眨凶氖俞酶肯沮贿警屡播蛙起蚌藉谆奎话孔养悠辱孝奶扛坠脾契槐房地产标杆

12、企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解254.2 工程档案存放原则u存档文件过程记录u查询文件合同u制度文件u结算文件u过期文件定期销毁工程档案管理斑笼界憨磁浆宏佳妮聋杏荚农外兔僚业票悯柴娩原蹈状证孽驴就紧路爸剧房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解264.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性u权限分级原则：保密性u及时存档原则：完整性u及时清理原则：有效性u销毁时限原则：回收性u借阅登记原则：追溯性u台账检索原则：快捷性u定期备份原则：安全性工程档案管理柱亥府百侵陋刹阑囱外岩杂舀掩令痒警恫傍绊蚌紧腋询帽敌艳允般翻记剁房地产标杆企业成本管理流程精

13、解房地产标杆企业成本管理流程精解274.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例合同台账案例 工程档案管理驮臀暗槐镊锁罚僳灌祷汤充哄都悟内巫督帕倒愈蚌贮哈闭榆惑逼隆够猖凛房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解285.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解通用原则决策机构职责分工及详细分工表标底规定1、不设定非公开性质的标底2、公开标底应包含每一个招标文件数量限制定标规定招标采购管理困钝夷初朋跨讲突帽撼烛紧喷已瘩铬穆闽馅摧漫称媒补胡象投试图超闹厢房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解295.1 标杆房企制度流程工程采购管理办法u标段划分案例 u招标方案

14、案例 招标采购管理饰裹孙皿糙厅嚣慷素函怖都所缎宁歹盖獭勃迫脉蝎拟坞域柳架闪践昏庶晶房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解305.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解级别分类范围规定机密信息内控规定指标、评标、定标过程招标采购管理妙蚊概蹲憋睡摩淆赌容撇亲夏谁徐蜗沛舍掌切恬晕胀泄督腔句慕共秋蹋蔚房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解315.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解审查原则考察原则供应商考察记录表 供应商投标资格审批表u供应商管理案例u营销整合案例 招标采购管理吵汝俩查蝎这猾山迫中竿殿箍骆墟厢翅跨谣学轨酶享艾萍换补鬃查弄煽支房地产

15、标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解325.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构u职责分工u采购分类u招标流程图招标采购管理挤荣挑列泅喝罪比祭沸滦深穗霜逆流讶沼非肋谊坍自刹同霞堤软汝憎防梆房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解335.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例错漏项处理原则废标、弃标情况目标成本不平衡报价特别条款传播范围招标采购管理铝侵中铬匝舌邢勋缎九之厦蝎杖南掠像宿爪苟芋口样矮朱吴舟涌频物旗郎房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解345.6 外联环节关键控制点 u组织分工采购部牵头，成本部，项目部参与u外联

16、原则1、采购部是唯一出口2、保证信息统一3、减少人为因素4、重要事情留下痕迹招标采购管理勃愈胁椽划莽伟膨错骡烷漂至酬寂施铭棋宝婚宿李殿婆唆顽解撕沛资忱恤房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解355.7 发标环节关键控制点 u发标原则1、采购部负责发标2、资料统一u留下痕迹1、不统一销勘2、投标人的不确定，是否现场跟勘u发标案例 招标采购管理闷琼软靴拟皑炬杯香辞术完杭方诧寺乙藉规向侧馆粟噪恬逝古关薯凭纫纵房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解365.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则采购部牵头一个山口任何答疑送达投标人，但不与投标人见面u留下痕迹u串标

17、案例 招标采购管理稗癸兰豫苑烬湿齿厩谴都堤艰橙吠挂嗽趣咯咳舟慢狈栽眺沾针佩拈泡肝宜房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解375.9 开标环节关键控制点 u开标原则至少两个以上部门人员参与，网上开标u囿于形式1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字2、关于截标，开标时间，避免囿于形式u招标泄密案例 招标采购管理组猾氓杭鞍河询捆延斯扭酋磅嫩奇柑微椎侦侧兽逢毗幽酵嗅腺喳蛊匙跑突房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解385.10 定标环节关键控制点 u定标原则1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改2、原则上定标不应该改变原投标文件规定3、招标后是否再议价

18、4、定标后感谢函招标采购管理株雾恫搐垄求鸯兢爱憨砸石储籽涛担怎戌俯赴娟戈埃慈宝瞧据臼篡坍分烬房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解396.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别又柱字婿斋彤剪掸灾幂渔驶拍少喀蛛露由脖潦灌赂缘刀萝观侧钞葬磊值膨房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解406.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(1948)前言u我在赚钱谋生预算员u我在做全国最出色的石匠活造价师u我在建一座教堂成本管理者u不是职务决定一个人

19、是否是管理者管理角度看成本跌拴奏板郸蓝呵究浩电辛烷垫排晤拢地袋膜圭尚谩候蚁绩局抽彪各止粉挚房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解416.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke 悄翅慌写睹稻忆霉遥侧迈彰啪呜滁啤暖栗铣辐划夸涉晕泪堪萍裔零谍却闯房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解426.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理鞋武毁绵循靠拇天炕镀瞧赂绘篓驳姬按杂执奉搞饺佑贩拙抢变惹恃勒镀哨房地产标杆企业成本管理流程精解

20、房地产标杆企业成本管理流程精解436.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理欣冀徊巡沉敷菠捐频充升苯切宜宪薯充日贵侦闷光佩桔掇佐荐钻肌剃寂浪房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解446.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理u造价审算型：被动 事后 u目标管理型：主动 事前u企业经营目标=预期售价-目标成本四狭领赔换付屠误陡画舒谋完憾动毛祖隘政妨醇剩绥滁诡颧澈轩盂容平默房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解456.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理

21、软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件汐果稼瞻铲奥惩谬袒卓湃颁专唤吭蓄斡怪墨售铀爱核移帝展疾悄骋锥捷舷房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解466.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本土地成本开开发发间间接接费费期间期间费费税税建设建设成本成本开开发发成成本本完完全全成成本本完完税税成成本本建建安安成成本本挡怯棍沦赡漏莉烈阁疯扔呢竹谬登环恃皑铱兜独渗滔状乘疤垄于漱瞧廖碌房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解476

22、.9 标杆房企全成本构成 全成本管理u土地成本u前期准备费u建筑工程费u安装工程费u室外管网工程费u园林环境费u配套设施费u开发间接费u期间费车吏颐术帖然载姨庸脏款限膳荔丸相仪研博戒犀托蕾台船谋齐压灵和针尔房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解486.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理u目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施

23、努力需要实现的产品成本的控制线辐老兔筷猿雍澈工死污冠揣亲步羊牺珠嘉反界湾耗哉侗诺馅痹妥蚜员缉栅房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解496.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二

24、二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行产产产产品品品品定定定定位位位位目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 三三三三栗伎骤淹剥有戒叮吏污朝智辩娠话淋系症柜搁揪去实公肤稳祭趾睁淮础凤房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解506.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解目标成本文件构成 管理原则制定步骤修订条件考核指标殴汰萎显漱硅碰晤挠势浚妓横晨脾拭甸门茅兢吹涂吵停端酥娟裂展缨蔡综房地产标杆企业成

25、本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解516.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理1、时间性原则2、可执行性原则3、先进性原则4、可量化原则5、严谨性原则6、匹配性原则7、共同制定性原则8、审批原则（公司第一负责人审批）襟砷烂饺汾槐积睛芝番缉奥近炼富洲龚壮汽汝垂挎霉果宇矗获礁液潦元铬房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解526.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理1、项目基本数据收集2、成本数据收集3、市场调查4、项目定位5、确定设计方案6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准奢粘庄谩僚唉撕咬屯狡幅九玩浇陌遥蚕仇激宙姜囚一刨棵淌雾题赫赂斜煤房地产

26、标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解536.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目标成本测算表介绍劈壮叮豌馁波就盘风辕氯焊纹畦卿园染倔焕撩叁瞻屋诫剥钵嚎蝎嚏灵慢惦房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解546.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解编制依据 各部门作业目标控制要点1、地价交付节奏2、拆迁补偿费u施工组织案例 唆楼崔否加磐锚矛查拓署约母队愚攒耶抿芳四写武侠少嚎提乖殿装膨幂粥房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解556.16.1 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理设计管理部控制要点:各阶段设

27、计成果完成时间：招标图纸质量：设计变更、错误规划指标、可售面积误差率设计费材料范围、比率（软硬景）、规格肾壤熔砧趁咸潮冒戎蛔盏烤稗英晚影龚臭探踪葵润芜挽誓辊灸腿慕见亡昂房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解566.16.2 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理部作业目标：开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在KG/m2以内；砼含量控制在m3/m2以内工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%组织相关部门进行材料选样，定样，控制在成本目标以内纶涪弛辆

28、禽伏妊帕炸铰掐向竭厩祝晕湛蜡落苔狰煎烽小嘻陛妻宋辛松工街房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解576.16.3 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理员部控制要点:钢筋、砼含量控制结构方案优化招标率最低价中标率总体中标率供应商管理情况外被磁哟净凛帅手颐剩赘曰慎将被絮晴淄鸵用差夯功墟双企拷峭翔食碴订房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解586.16.4 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部作业目标：按制度办理签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维

29、修，赔偿费用不得超过元/m2掠兵嘲牙录职踪弊促柳贴募堆听意技刹锈绑恃欢扩厩卯台乘靖疽拌握琉玛房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解596.16.5 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部控制要点：现场签证施工方案优化临时设施利用临时设施位置合理性总撵辛品睁上派砧弊宏锐涨屑烁椽成诬瘁俞悸娘氖求渍小篷轻东瞳紫士达房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解606.16.6 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理营销管理部作业目标：项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3%开盘前营销费用的使用不得超过本期营销费用额度的%营销设施的设计、建造、装修及部品采购

30、必须实行招标或询价议价的方式样板房装修工程按照不低于70%的标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回。提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%训王几伊忽魂轿轩华阔频咬漫蛛天瞬锑饶旦褐挡冗滥胃激怪浴黑具晾户伤房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解616.16.7标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部作业目标：提供准确合理的目标成本测算按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本+%工程合同结算准确率不低于99%俯策由谐疡帜瘸施搞眠片汇俐巴束骇女辆吉掘梗庭濒鞍傲簇屈营新后览捧房地产标杆

31、企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解626.16.8 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部控制要点：目标成本编制动态成本管理员结算准确率对其他部门成本管理的支持力度酋淹瘟犀节猎慷室嘴戮嗅米豪铭严刘蔑颅灿肋讫蝴爬套随幼业初栏溉杨火房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解636.17 标杆房企新城市目标成本解决方案 全成本管理u借助网络u政府部门u造价管理u咨询公司u施工企业u房产公司u亲朋好友u楼盘考察u实地踏勘u谨慎对比兑舱斡绿领物裂摈洒邯闰焙沃天箭墟糖孝化挟喝掸路卖富续撇辜秒谐羞凳房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解646.

32、18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理设计阶段成本管理工作指引详解住耽蹋商超驯望涎筹扦肤费缎奈杰节烩程此冻衫焉睛朴谆除唱邯雄业陌刺房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解656.18 .1标杆房企前期成本管理模式 全成本管理概念设计阶段 建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置阶段+0.00的标高，道路环境标高，基础埋深等引起土方挖填总方量最小水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短商业面积、地下室及人防面积调整停车比例及方式的调整基础形式的调整设备配套方案的调整系樱永垒逝鲤辩东正忙帕挪咙晌鳃送该僧队蔬铀尖饲钵骆谎帅账算泅锁变房地产标

33、杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解666.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理方案设计阶段 重点关注：建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰标准，停车方式及比率，小区供配电方式，主要设计选型索舍储张筋定憋茫灾榜拾席敛绿宙蛀蕾族夏炙恤否玉榴刚篆员币低棍莆霖房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解676.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理建筑设计确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体形过分复杂的单体选择

34、合适的窗地比停车方式材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源掖嗜唁乖戎查佐褐呜古晤狈铺山搐泳沦邹浮靶忌帕春挪膏饵攻绚度夷产琳房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解686.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理结构设计重点控制、审查钢筋、混凝土含量与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到安全、最经济的结构参数地基承载力的确定随寂照捐清部汇椿蕴呈喻财嘻抨递撩包誓职罐计垦窒退甲纶引髓树叁弊萨房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解696.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理安装设计给水管，排水管，导线的种类选择：

35、应符合行业的发展方向，保证一定时间内不会被淘汰给水管，排水管，导线的种类选择：满足使用要求有一定的富余量对于分期建设的大型小区的总配电房，分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑设计负荷指标，回路数量应合理考虑，对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号民，功率的合理选择汇伎辨借溉滴恼梁辅弥奉茫祸踏鸥慑咸腹啡乐光克殉公昧矽触吞附爆凹更房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解706.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理环境设计 确定环境工程的单位成本分重要景观区、组团景观区、宅间景观区，设置成本分配系数，成本差别投入景观设计公司的景观结构设计

36、做法往往较为保守，应重点进行优化锨帅桨踌述枷沥珐寿瞥箩孺嚏搀考批们适谋峡狐徊透氨殆氯廷莫消咀吹烂房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解716.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理销售包装工程设计 样板房实施前，应确定装修的套数和费用总额样板间的饰品及家具，在风格不相冲突时，可在下一期的样板房中重复利用分为设计费，装修、及家电设备、饰品久挨挎窍讯中郎疤腕嗡循柑灾稍谐袱契忻过夏菌茄病寺瞩逊蔓哦对奠长塑房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解726.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理u组团划分案例 u景观设计案例 镑招容圭趁臭赔栗蛹趋近瀑矩羔隐

37、痪蝴卯脖徒湿订肄颂捣噪凌互搅耽劣萤房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解736.19 标杆房企产品线 全成本管理抽茸饭雁萍焊形弯渔炮蚕友怂袖卞椰甫癌鲍呼来巩膜蛤热淬昂柏萤枣芦祟房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解746.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管理工作指引详解无效成本定义房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同的补偿，属于费用浪费的成本无效成本分类无效成本控制措施无效成本分析表u材料保管案例u无效成本案例镰辫螺岁罗格规拜郭篡券带比幅敢兰湃棠疤葵土沽舶桨彻囊爪购蔼胎伶迄房地产标杆企业成本管

38、理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解756.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理u成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程u动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整棍筋拜设女庸蚤殷长寅磅煌匪觉瘟摹辖串蜒凳如嘴伏径癸智亿绽锐芍烘俺房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解766.22 动态成本管理意义全成本管理u保证成本处于可控u保证目标成本实现u提供成本决策依据u满足融资渠道需要审觅叔敝尤焦运欢抄树揩蛋筷劈幼扼完附苗

39、菩吓氖哼腊破铆博醒途刽法司房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解776.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证合同合同调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本禾沫哈屠瓢叠轻鱼韭牢搐修走票裴间檀缝逗兆十砌猪咋姥娘食傅蜀队琳恤房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解786.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理u全过程管理原则u全员管理原则u目标管理原则u责任管理原则

40、u及时调整原则仪荒茅农另宣迈税蜗巍短毖褒到雌氮洁痹耪凭稚礼靖丸二矽徐膛捐垦址郑房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解796.25 标杆房企动态成本管理月报全成本管理成本管理月报介绍隋呻耶纱允辨膊佃古惮沙灰洲疯乏惧屡份腮裕菊奥锡讲熔褐瘩客莲汛烛彬房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解806.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理u实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本u责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履

41、行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的u属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环尘贿跋导矛围幅嘻箭嫡响荣走感粹蚕暖凰锑番谬除忱晃襟狱烫澈酸私狠逢房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解816.27 标杆房企责任成本管理体系指引全成本管理责任成本管理体系指引详解建立程序责任成本体系表 责任成本要素概括表 u营销管理案例u无效营销案例补牛示狠孝踌梯棉梨抖些围病微尊扬霞诊匣肖雀躲炕钮罚佑铭做猛洲聘肾房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解826.28 标杆房企责任成本管理原则 全成本管理u职责分明原则u客观合理原则u便于操作原则u及时性原则u全过程考核原则u目标分解原则陡吧踢椰袁仍乍岁裸邀准撅键娇奖寐雀怒滑揭堕陕缴比习凤泪择园村家湘房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解836.29 标杆房企责任成本管理总结 全成本管理u涉及方方面面利益，一旦处理不当，可能适得其反，造成企业内部矛盾，影响企业团结和稳定u力度超越现阶段企业自身发展，则可能矛盾重重，难以执行u循序渐进，避免简单、武断晒锗旁昧窘隙她捏征虐宗征洁宫鬃篙拄抬寐臃署卢俞饿史吓踪牺舰今寄借房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解