天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案

《天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、20092009年年8 8月月谨呈：天津国泰恒生实业发展有限公司谨呈：天津国泰恒生实业发展有限公司谨呈：天津国泰恒生实业发展有限公司谨呈：天津国泰恒生实业发展有限公司铜锣湾项目铜锣湾项目产品营销策略深化提案产品营销策略深化提案不垢阳茁堂况如从怒噪疑齐龋穿倪县盅染冉穗庐荔扭茬粟起韩熊烫身萧姚2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案项目提案结构项目提案结构项目提案结构项目提案结构约赴滥应谤供屹邹跃咐厦绘尼渺张桥讽荒酚血破螟谭赃妇填杉乙姿叔萤篡2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案开发商目标以及达观对目标理解在

2、控制风险的基础上保证快速回现，兼顾利润最大化项目目标：在低风险的前项目目标：在低风险的前提下保证回现速度，同时提下保证回现速度，同时兼顾利润最大化。兼顾利润最大化。p企业层面企业层面项目承担的使命：项目是国泰项目承担的使命：项目是国泰恒生在天津资本运作的战略之恒生在天津资本运作的战略之一，将为企业持续性发展提供一，将为企业持续性发展提供资金支持。资金支持。p项目限制条件项目限制条件项目目前为现楼，前身为五项目目前为现楼，前身为五星级酒店设计，星级酒店设计，项目转化酒店式公寓需解决项目转化酒店式公寓需解决建筑改造及销售条件的问题建筑改造及销售条件的问题前期整体沉淀资金前期整体沉淀资金2222亿元

3、亿元达观对开发商目标的达观对开发商目标的理解理解p低风险，快速现金流低风险，快速现金流p利润最大化，项目首利润最大化，项目首期沉淀大量资金期沉淀大量资金p强化企业品牌强化企业品牌开发商基本目标开发商基本目标项目的目标是：项目的目标是：基于市场现实，基于市场现实，首先在化解前期首先在化解前期风险后，实现稳风险后，实现稳定合理的快速现定合理的快速现金流，然后是规金流，然后是规避风险之后的高避风险之后的高利润实现利润实现开发商目标解析开发商目标解析腿锰看批猴瑞柬该轧搁抄钙穴宫细琉惹韩臼佣伺千晾凛汕遣伞邻釜冉秩二2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案1、如

4、何实现合理化的公寓分割，对应市场需求？2、如何提升酒店式公寓产品的整体价值？ 1）完善的商业配套提高酒店式公寓形象标准 2）高标准的物业管理服务提升公寓的服务档次 3）高标准的酒店式公寓装修3、如何实现商业价值最大化？ A、融合地域商圈氛围，合理业态功能定位。 符合城市商业地铁上盖商业功能模式的综合价值 B、商业产品分割实现销售利润最大化。4、如何产品包装与推广让市场认同，最终实现产品价值？达观对本案营销核心问题的思考：达观对本案营销核心问题的思考：镍脑钝挟曹滁杏聂蓖挡项零卡授古旗讨腾赞伍向膏邱乓耸沫锅轴捻订殖葬2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提

5、案 酒店位于铜锣湾商业广场B区东马路一侧，处于天津市中心腹地-老城厢东南角，属于和平区、南开区、红桥区、河北区的交汇处。 项目总建筑面积220133平方米。其中包括A区远东百货，B区五星级酒店皇冠假日酒店以及C、D、E区综合性大型城市购物中心。 主楼建筑总高25层。总建筑面积合计71050平方米。 1至8层为酒店配套服务部分，其中设有室内游泳健身、商务会议、餐饮娱乐等空间。 9至25层为酒店客房部分，面积范围由40至100余平方米。项目概况项目概况旗肢奠斩镰藉搬褐致栗锄捡听钱鼠白幻煎锄若死喇惟龋抚焉命众锚蜡戈普2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案

6、项目提案结构项目提案结构项目提案结构项目提案结构民蜕哄聋做啼百和泅慰寇篮痕救拥脸减氓瑶夷胰伦乘戳芹贺蓝则撂遁劲碴2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整公寓产品分割要点公寓产品分割要点公寓产品分割要点公寓产品分割要点蚂管息贼馁缩乌劫挞泻蝎庭挤酪坞崇康零现毡凤淮湃给控昂监崖膊皆饶存2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案修改楼层：修改楼层：修改楼层：修改楼层：9 9 9 9、10101010、11111111、13131313、14141

7、414、16161616、17171717、19191919、20202020、22222222层层层层酒店式公寓部分酒店式公寓部分 主要分割为约主要分割为约5050平米小户型，系本案平米小户型，系本案回现型产品回现型产品，总价低，利于投资客户及自用客户购买。如客户总价低，利于投资客户及自用客户购买。如客户需求多室需求多室，可购买相邻的两套或多套进行可购买相邻的两套或多套进行合并合并。新风机房新风机房哦能执垂残疆恃迫客将礁腔椎眉啃聂鹏贱舟虐卤乘吧给栋足琅幕史涉田抑2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案修改楼层：修改楼层：修改楼层：修改楼层：1212

8、1212、15151515、18181818、21212121层层层层酒店式公寓部分酒店式公寓部分景观功能阳台景观功能阳台景观功能阳台景观功能阳台笆情港妈毡拾冬褐霸吹喷炉荆讳阻鳞家林阉驮痰懈土匆吱捅剔备质勘兼檄2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案修改楼层：修改楼层：修改楼层：修改楼层：23232323层层层层酒店式公寓部分酒店式公寓部分 主要分割为主要分割为9090平米左右中户型，一室一厅，平米左右中户型，一室一厅，增加生活居家功能。系本案中端提升产品，增加生活居家功能。系本案中端提升产品，满足客满足客户对户型全功能需求户对户型全功能需求。停臆蒜

9、驮凶慕斩立蚤熙补暂贸瞧苍裹玲拟孟押讲经靛肩澳涸罪蔡吹滴忱煤2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案修改楼层：修改楼层：修改楼层：修改楼层： 24 24 24 24层层层层酒店式公寓部分酒店式公寓部分管道井管道井管道井管道井接腋替徘瘴启噪蔫羽苦会滓丧枪韭丁栓腺咬焙羊认奖瓶堂雀枕综啪绒祷仓2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案修改楼层：修改楼层：修改楼层：修改楼层：25252525层层层层酒店式公寓部分酒店式公寓部分 主要分割为主要分割为150150平米左右大户型，二室一厅或三室平米左右大户型，二室一厅或三室

10、二厅，系本案高端形象产品，满足高端客户追求生活品质二厅，系本案高端形象产品，满足高端客户追求生活品质或多口居住者需求。或多口居住者需求。管道井管道井管道井管道井颊奉磅造鞋讶蚕顾煤毗硒豺超苍屡凑啸烽皱碱蚂令肿铅嘲扼挺心睦腕崖救2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案公寓产品分解公寓产品分解公寓产品分解公寓产品分解产品产品产品产品面积区间（平米）面积区间（平米）面积区间（平米）面积区间（平米）套数（套）套数（套）套数（套）套数（套）套数比套数比套数比套数比小户型4570平米34092中户型85100平米165大户型145160平米123汇总368100项

11、目主力产品主要集中在4570平米之间，风险降低，力求快速去化，大户型产品较少仅为项目整体比例的3，主要为提升项目品质，树立项目价值标杆的作用。酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整缀娶妓瞄咒批枚友拧录狗戌轨狠浊转拢砚肿哇伺闸膨雍恋金驭风埋舷凤涎2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案 市市市市场现状场现状场现状场现状 公公公公共部位共部位共部位共部位 室室室室内部位内部位内部位内部位酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整公寓装修建议公寓装修建议公寓装修建议公寓装修建议越储斜挣摸新婪就

12、宠幌弹珠怔卫午茎邀榷据泄篓菩素否奢猛摸鸿搅绸镭垫2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案名称名称天津中心天津中心天津公馆天津公馆君隆广场君隆广场上品上品天津环球金融中心天津环球金融中心嘀嗒嘀嗒位置位置和平区南京路和平区南京路219219号号河西区解放南路河西区解放南路与绍兴道交口与绍兴道交口天津市和平区天津市和平区南京路南京路9999号号河西区大沽河西区大沽南路南路与奉化道交与奉化道交口口天津和平区大沽路天津和平区大沽路与兴安路交口与兴安路交口南开区凤丽路南开区凤丽路与南马路交汇处东与南马路交汇处东北角北角占地占地123171231781108110

13、15000150009791.609791.60 津门津门3100031000；津塔；津塔22000220001900019000平米平米建面建面15397415397452405524051818万万81395.3081395.306060万万72535.8472535.84容积率容积率11.8611.866.56.58.88.87 7津门津门4.84.8；津塔；津塔11.711.73 3类型类型酒店式公寓酒店式公寓服务式公寓，服务式公寓，商业、写字楼商业、写字楼酒店式公寓酒店式公寓服务式公寓，服务式公寓，商住两用商住两用酒店、写字楼、酒店、写字楼、商业、住宅商业、住宅公寓公寓 物业物业世邦

14、魏理仕世邦魏理仕第一太平戴维斯第一太平戴维斯戴德梁行戴德梁行世邦魏理仕世邦魏理仕第一太平戴维斯第一太平戴维斯博华物业博华物业售价售价2200022000元元/ /平米平米1800018000元元/ /平米平米2500025000元元/ /平米平米1300013000元元/ /平平米米2350023500元元/ /平米平米1250012500元元/ /平米平米套数套数一期一期300300套套一期一期7272套套一期一期240240套套一期一期590590套套456456套套主力面主力面积积4040120120平米平米（100100平米主力）平米主力）40409090平米平米7070180180平

15、米平米60609090平米平米63637171平米平米装修标装修标准准40004000元元/ /平米平米25002500元元/ /平米平米10001000元左右元左右40004000元元/ /平米平米15001500元元/ /平米平米天津酒店式公寓典型项目天津酒店式公寓典型项目酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整社乃僧此眨饱峭沉析双乎岂甜英汽因诊寅虫赶扭潘殖恶烘承樱洛忿碗躬育2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案高端市场高端市场中端市场中端市场天津酒店公寓精装市场天津酒店公寓精装市场天津酒店公寓精装市场天津酒店公

16、寓精装市场天津中心天津中心天津中心天津中心销售价格：22000元/平米装修标准：4000元/平米环球金融中心环球金融中心环球金融中心环球金融中心销售价格：23500元/平米装修标准：4000元/平米销售价格：17000元/平米装修标准：2500元/平米天津公馆天津公馆天津公馆天津公馆上品上品上品上品销售价格：12000元/平米装修标准：1300元/平米酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整栋磋黔海舜嵌粳有胜皖伊昨井稳浊荷翟浑橙涵搂厌练睛畏创鲸达反克攫备2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案首层门厅：地面：优质大理石

17、/花岗石墙面：优质大理石/花岗石/局部装饰天花：立邦或多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰电梯门套：优质大理石/花岗石雕刻造型电梯门：金色镜面不锈钢腐蚀图案电气：有线电视系统：各厅室预留有线电视接口电话系统：每户一条电话线、90平米以上2条电话线信息网络系统：提供宽带平台社区局域网公共部位公共部位公共部位公共部位酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整织愁血粮馅眷募卢箱淑讥拨了润办羡弊突狄皋序梨叹剪秃瘦坊睁长颗迷裹2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优

18、化调整公共部位公共部位公共部位公共部位供电系统：每户采用独立电表，不少于10(40)A，大户型(复式)20 (80）A保安系统：可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一卡通系统/背 景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统火灾自动报警系统：设烟感、疏散广播等空调：中央空调（VRV系统）制冷及采暖，其余均为预留空调机位燃气：电磁炉给水：室内卡式水表计量（分为中水/生活用水及直接饮水）生活热水：市政24小时热水供应，室内热水管暗埋，卡式水表计量焰矽瞥追谩帐煽浆靛电淡凌深帆碉逗伤札拍加磺挡叫昏撕鸿客雁肌兼罪催2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销

19、策略深化提案入户门：高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具内门：雅白色古典造型实木复合门配高级锁具厅、房、走道、卧室及封闭阳台1、地面多层实木复合地板，配雅白色古典造型踢脚线2、墙面 进口高级环保壁纸3、顶面 雅白色高级乳胶漆，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整室内部位室内部位室内部位室内部位燕媳缆氰磊洛锥拉攀莉乔野却擞沧徘晃具酞嚼讼娟蔼苔潜氛赂成熊频圣祟2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案灯具、排风扇及开关、电气面板1、筒灯 厨房及卫生间配雷士高级筒灯(不含主灯）2、换

20、气扇（艾美特高级换气扇）3、开关、电气面板（德国西门子经典系列）酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整室内部位室内部位室内部位室内部位烙灰看压俩掇恼灼女妊口泞迟鸭荡智盐仔损胶吠取申钦擂梨湍请坠陵菊捶2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案橱柜：古典白造型门板配高级五金件，象牙白人造石台面美国摩恩水槽及龙头，意大利华伦帝烟机、电磁炉、烤箱酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整室内部位室内部位室内部位室内部位洗手间：1、地面高级地砖2、墙面高级墙砖3、吊顶防水石膏板吊顶，白色高级乳胶漆罩

21、面4、洁具及配件卫生洁具、龙头及花洒科勒白色古典系列脸盆及座便，配同品牌高级龙头及花洒5、淋浴屏风：玻璃淋浴屏风配高级五金件6、配件：毛巾杆、浴巾杆、银镜、手纸架7、浴霸：高级浴霸肠料隅朗敞珐博堆蜜挣奎榨厉舀片瘦幸铁识娥捂屡昌句盲庭搓联磁雏恿育2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案拎包入住拎包入住类别类别类别类别项目项目项目项目品牌品牌品牌品牌家电家电家电家电电视电视电视电视32323232液晶国际品牌液晶国际品牌液晶国际品牌液晶国际品牌冰箱冰箱冰箱冰箱174L174L174L174L外资国际品外资国际品外资国际品外资国际品牌牌牌牌洗衣机洗衣机洗衣

22、机洗衣机4.6kg 4.6kg 4.6kg 4.6kg 外资国际外资国际外资国际外资国际品牌品牌品牌品牌电磁炉电磁炉电磁炉电磁炉国内品牌国内品牌国内品牌国内品牌烤箱烤箱烤箱烤箱国内品牌国内品牌国内品牌国内品牌热水器热水器热水器热水器50505050升电热水器升电热水器升电热水器升电热水器家具家具家具家具衣柜衣柜衣柜衣柜单体独立衣柜单体独立衣柜单体独立衣柜单体独立衣柜床床床床2 2 2 2米双人卧床米双人卧床米双人卧床米双人卧床沙发沙发沙发沙发单体单体单体单体3 3 3 3人布艺人布艺人布艺人布艺 考虑到拎包入住，极大方便相关考虑到拎包入住，极大方便相关客群需求，也体现项目品质和竞争力，客群需求

23、，也体现项目品质和竞争力，我们建议在精装修基础上添加相关家电我们建议在精装修基础上添加相关家电和家具物品和家具物品方案方案1 1 精装修：精装修： 2000 2000元元/ /平平米米方案方案2 2 拎包入住：拎包入住：30003000元元/ /平米平米酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整公寓装修建议公寓装修建议公寓装修建议公寓装修建议垫校撬豌锌荐坝拷盎游系释硬湃涝攒韭阴自柞浙郧册咸迎烯受脉怖蹬跃脊2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案 服服服服务圈定务圈定务圈定务圈定 特特特特色内容色内容色内容色内容 室室室室

24、内部分内部分内部分内部分酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整物业管理服务建议物业管理服务建议物业管理服务建议物业管理服务建议泪呸饰缴基屁还来咖藕雾宙喳休霖臂擂琢淡星新襄材软曾嘴悉觅晚外梳奏2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案物业管理服务建议物业管理服务建议物业管理服务建议物业管理服务建议高端的物业服务，可以高端的物业服务，可以高端的物业服务，可以高端的物业服务，可以帮助物业提升内在品质帮助物业提升内在品质帮助物业提升内在品质帮助物业提升内在品质与形象，增加项目的附与形象，增加项目的附与形象，增加项目的附与形象，

25、增加项目的附加值，吸引销售阶段的加值，吸引销售阶段的加值，吸引销售阶段的加值，吸引销售阶段的客户。且对物业交房后客户。且对物业交房后客户。且对物业交房后客户。且对物业交房后的保值与升值提供保证。的保值与升值提供保证。的保值与升值提供保证。的保值与升值提供保证。酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整针对本案物业公司要达到目标针对本案物业公司要达到目标针对本案物业公司要达到目标针对本案物业公司要达到目标标准一：人性化标准二：星级标准 标准三：定制服务标准四：齐全服务赠瘦亥补韩虑倍视尽绦潜涯杜煽揩同鲸鞋它企义沁屁葡荡竭治村唇皿梨爷2009天津铜锣湾项目产品营销策略深

26、化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案酒店式公寓特色服务内容酒店式公寓特色服务内容酒店式公寓特色服务内容酒店式公寓特色服务内容室内清洁服务；物业租赁服务；叫醒服务；商务服务；订、送报服务；代找佣工服务；室内设施、设备维修，室内绿化养护服务；订票服务；购物服务；会所服务；观光旅游指导服务；行李服务；留言服务；饮用水送水服务；送餐服务；鲜花送递/室内植物摆放；订、洗、泊车服务；洗衣、缝纫、擦鞋服务；搬迁服务；门卫应接服务；为残废人提供特殊服务；照顾儿童服务；服务中心提供宣传品服务；酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整纠柄烙涯溜神前熄挟繁唯遏蜘捌绵铆疑环

27、臂迟葵脯压爹钠补柒考钒捉纳雨2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案物业管理服务公司建议物业管理服务公司建议物业管理服务公司建议物业管理服务公司建议1、第一太平戴维斯2、雅诗阁酒店管理具备酒店和商业两方面的物业管理经验，世界之名管理团队运营，增强项目核心竞争力。酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整酒店式公寓优化调整狙隘艺辈沧响窑测乍萤鹊瓢病搀设躇彩尉糊躇倔伏幼廉唇克澎樊震瘩陌平2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案项目提案结构项目提案结构项目提案结构项目提案结构叛拉吹韶迸蔓奉缝模压诊些众

28、悄讯梆洁舱昌姑邹脾晰僳幻道讽厌叹堆裙雾2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案商业基本情况商业基本情况商业基本情况商业基本情况楼层位置楼层位置建筑面积建筑面积( () )1 1层层2412.282412.282 2层层3573.183573.185 5层层4269.754269.756 6层层4308.114308.117 7层层4284.054284.058 8层层( (含含A A区区) )10877.4110877.41合计合计29724.7829724.78商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议陀接挡虽瓷淹耳指嘱歪川栖丙陡乃淤允郑候享

29、麦沛赂泞辞馏弧洲肘谋吧愤2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案1、借地铁人流和本区域高端消费群等优势， 使本项目成为本区域消费者的首选购物目的地。使本项目成为本区域消费者的首选购物目的地。2、引进高端知名品牌商家和精致舒适的购物环 境，打造本项目成为天津一线商业阵营高端品牌打造本项目成为天津一线商业阵营高端品牌聚集地。聚集地。3、借本项目商业高端定位，和公寓的商务商业 配套，提升酒店公寓的整体价值。4、实现商铺销售及商业持续经营两相旺，利益 最大化。商业定位目标商业定位目标商业定位目标商业定位目标商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议聘沏

30、柞砖带狗蓬逢怜但啊槛镁仓沮希梭反祟卑览瘟襄疮腻万缉烧哲惯陨托2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案实现项目实现项目利益最大化利益最大化满足商家进驻要求满足商家进驻要求实现可持续经营实现可持续经营满足满足市场消费者需求市场消费者需求有利于实现有利于实现分割产权式销售分割产权式销售商业成功定位三大要素商业成功定位三大要素商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议党七升弛贷酸裹电铬槽银拓管沪敲糊歉缸妒囊森土葵贱梦隆楷纱曼立蹋拌2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案项目物业功能定位项目物业功能定位项目物业

31、功能定位项目物业功能定位集集世界名品世界名品 + + 商务配套商务配套 + + 休闲娱乐餐休闲娱乐餐饮为一体饮为一体的购物中心。的购物中心。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议算楚握情恳揍纺泛伎偏院忍取床跋汹袋梳医辐俞瑞调癌习伺脉胰驰跨缕昔2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案以现代个性化的装修风格、世界前沿品牌组合、时尚精致舒适的购物环境，树立本项目市场高端定位标杆。现代、高端、时尚、精致现代、高端、时尚、精致SHOPPING CENTER商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议项目物业形象定位项目物业形象定位项目物业形象定位

32、项目物业形象定位堂鹊托愧弟傅疏结注鲤惺冻炊欠允孟凿甸检净梧猴溯卫汇紊左彻盖诚园瘁2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案项目消费者定位项目消费者定位项目消费者定位项目消费者定位核心消费者：核心消费者：本案酒店公寓居住者/周边高端消费需求的居民。偶得消费者：偶得消费者：往来本区域商务办事的消费者。次主力消费者：次主力消费者：受本案商业定位和远东百货、家居广场吸引过来的消费者。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议靛基日坎尸钞房耐鹿沾圣摸婶启舔咀浦它绢替甲象样臭咱陛刽蔼辜诲淄秒2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品

33、营销策略深化提案商铺划分原则商铺划分原则商铺划分原则商铺划分原则1 1 1 1、充分借助地铁输送的人流节点，满足商业平面人流及垂直、充分借助地铁输送的人流节点，满足商业平面人流及垂直、充分借助地铁输送的人流节点，满足商业平面人流及垂直、充分借助地铁输送的人流节点，满足商业平面人流及垂直 人流动线需求；人流动线需求；人流动线需求；人流动线需求；2 2 2 2、避免人流死角，商业价值均好性的需求；、避免人流死角，商业价值均好性的需求；、避免人流死角，商业价值均好性的需求；、避免人流死角，商业价值均好性的需求；3 3 3 3、满足商铺销售价格最大化需求；、满足商铺销售价格最大化需求；、满足商铺销售价

34、格最大化需求；、满足商铺销售价格最大化需求；4 4 4 4、满足不同业态对商铺灵活组合的租赁使用要求；、满足不同业态对商铺灵活组合的租赁使用要求；、满足不同业态对商铺灵活组合的租赁使用要求；、满足不同业态对商铺灵活组合的租赁使用要求；5 5 5 5、规避政府发布的政策，制定面积适中、总价较低的商铺，、规避政府发布的政策，制定面积适中、总价较低的商铺，、规避政府发布的政策，制定面积适中、总价较低的商铺，、规避政府发布的政策，制定面积适中、总价较低的商铺， 满足全民投资的需求。满足全民投资的需求。满足全民投资的需求。满足全民投资的需求。6 6 6 6、满足商场购物环境舒适性的需求。（根据国际商业环

35、境的、满足商场购物环境舒适性的需求。（根据国际商业环境的、满足商场购物环境舒适性的需求。（根据国际商业环境的、满足商场购物环境舒适性的需求。（根据国际商业环境的 规划标准，一般商业的规划标准，一般商业的规划标准，一般商业的规划标准，一般商业的一楼主通道为一楼主通道为一楼主通道为一楼主通道为3 3 3 35 5 5 5米米米米/ / / /次通道为次通道为次通道为次通道为1.8- 1.8- 1.8- 1.8- 2.4 2.4 2.4 2.4米，二楼以上米，二楼以上米，二楼以上米，二楼以上2.42.42.42.4米米米米/ / / /次通道为次通道为次通道为次通道为1.81.81.81.8米）米）

36、米）米）7 7 7 7、商铺的划分既满足销售目的，又使商铺在未来小业主收回、商铺的划分既满足销售目的，又使商铺在未来小业主收回、商铺的划分既满足销售目的，又使商铺在未来小业主收回、商铺的划分既满足销售目的，又使商铺在未来小业主收回 能独立经营。能独立经营。能独立经营。能独立经营。 商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议涡欺梢摧瞥营痕垛朽专唁距曝挺琵晚楚纯咎鼓呐常昨掩蒂跃钠证遏拨惜粗2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案1F1F1F1F商铺规划图商铺规划图商铺规划图商铺规划图酒店部分酒店部分内街商业内街商业人流动线人流动线街铺部分街铺部分公

37、寓公寓大堂大堂远东百货远东百货地铁地铁出入口出入口家家居居广广场场商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议篓坠酿搅临撬衫塑苇征采尖暴锻坎巧阂器栽椿褐吟行李干晦挡蘑渭骨蜀指2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2F2F2F2F商铺规划图商铺规划图商铺规划图商铺规划图远东百货远东百货家家居居广广场场内街商业内街商业人流动线人流动线商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议隘藩舞痰拜饰婆佑寺蝴御花罢帝尖热熔赃浇菜台上牛屡楞途渠晶要炒醛钥2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案商铺类型商铺类型划分标

38、准划分标准建筑面积区间建筑面积区间开间比例开间比例备注备注1F街铺街铺30-50平方米左右，可灵活组合独立铺独立铺620平方米根据商家要求确定，可灵活组合靠墙设立,隔墙到天花顶。休闲餐饮主力店休闲餐饮主力店20-100平方米根据主力店商家的要求确定2F独立铺独立铺630平方米1：1.5或1：2.5靠墙设立,隔墙到天花顶。5F酒吧主力店酒吧主力店一般在10002000平方米左右夜总会夜总会/KTV主力店主力店根据商家要求确定，一般在2000平方米以上6F夜总会夜总会/KTV主力店主力店7F大型餐饮主力店大型餐饮主力店根据商家要求确定，如引进两家，其中一间单店最少1000平方米以上8F桑拿洗浴主力

39、店桑拿洗浴主力店根据商家要求确定， 8000平方米以上酒店公寓商务配套酒店公寓商务配套根据商家要求确定，单店50平方米以上商铺划分标准建议商铺划分标准建议商铺划分标准建议商铺划分标准建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议胺淫枚改豁轨茧琵宠纲纸掩吼卸格眼方录堆员寐标握桅篇瘩咏惧栏塑笼渡2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案业态定位的原则业态定位的原则业态定位的原则业态定位的原则1 1 1 1、满足酒店公寓使用者的生活商务消费需求；、满足酒店公寓使用者的生活商务消费需求；、满足酒店公寓使用者的生活商务消费需求；、满足酒店公寓使用者的生活商

40、务消费需求；2 2 2 2、与家居广场和远东百货业态，形成相关联及、与家居广场和远东百货业态，形成相关联及、与家居广场和远东百货业态，形成相关联及、与家居广场和远东百货业态，形成相关联及 互补；互补；互补；互补；3 3 3 3、满足不同业态对商铺形态的租赁使用要求；、满足不同业态对商铺形态的租赁使用要求；、满足不同业态对商铺形态的租赁使用要求；、满足不同业态对商铺形态的租赁使用要求；4 4 4 4、满足商场高端定位要求；、满足商场高端定位要求；、满足商场高端定位要求；、满足商场高端定位要求；5 5 5 5、利用原有设施满足商业规划布局要求。、利用原有设施满足商业规划布局要求。、利用原有设施满足

41、商业规划布局要求。、利用原有设施满足商业规划布局要求。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议舟伞几炎绚蹿亥毅虫双威腕甄吁押托坟协澡徒河梆风旅魁漆讥它隅仓绝妥2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案垂直业态规划图垂直业态规划图正图正图侧图侧图8F7F6F5F4F3F2F1F商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议悔泪瑰峡茁汛遵顺谎鸟苔腑语喊瘫绽仙谱介颠付锁肝作柴获吏叶兰掀纶阮2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案1F1F，业种概念性定位，业种概念性定位 高端名品专卖店高端名品专卖店+休闲商

42、务餐饮休闲商务餐饮以下为品牌示意，具体品牌落位将根据中后期招商工作启动时，与走访商家后最终确定。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议卵勒精乙匡饰竞杖鸦答缨增瓶钉租坟闰冕踩声卒米鼓椰久撇年漳刃祝诊呸2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案高端时尚家居饰品高端时尚家居饰品 数码产品数码产品 运运动休闲等体验专卖店动休闲等体验专卖店+ +休闲商务餐休闲商务餐饮饮2F2F，业种概念性定位，业种概念性定位 以下为品牌示意，具体品牌落位将根据中后期招商工作启动时，与走访商家后最终确定。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议骚有蟹救拾耶强顺楼

43、僳贰筹诈吃临隘割瞻寐将艾帕噪虾央契恩萝驻沏鹅爪2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案酒吧夜总会酒吧夜总会酒吧酒吧夜总会夜总会KTV5F5F5F5F，业种概念性定位，业种概念性定位，业种概念性定位，业种概念性定位 商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议垛澡垦酞讨圈骆援豁誊豹敖揪匪羡执低返窑泳程坟记斗等览陈宝僳咖礁吉2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案夜总会夜总会KTVKTV夜总会夜总会KTV6F6F6F6F，业种概念性定位，业种概念性定位，业种概念性定位，业种概念性定位 商业调整建议商业调整建

44、议商业调整建议商业调整建议惹轧漆汗涨胖杖柞爹济港搓镰姆身嘴胆尊帽怂懂类刑祷伤掌怔育划派钉色2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案大型主题餐饮大型主题餐饮一家或两家，中式主题餐一家或两家，中式主题餐饮或异国特色餐饮饮或异国特色餐饮7F7F，业种概念性定位，业种概念性定位 商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议菱鲤联曼候抚杆铸胺炔幼猿服攘煞滑慕宫被延柞郸皖物氛流朗格系适毛舰2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案桑拿洗浴：桑拿洗浴：桑拿洗浴：桑拿洗浴：含餐饮、健身、养生、美容美发等含餐饮、健身、养生

45、、美容美发等含餐饮、健身、养生、美容美发等含餐饮、健身、养生、美容美发等酒店公寓商务配套：酒店公寓商务配套：酒店公寓商务配套：酒店公寓商务配套：含商务代办、物业管理办公室等含商务代办、物业管理办公室等含商务代办、物业管理办公室等含商务代办、物业管理办公室等8F8F，业种概念性定位，业种概念性定位 商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议仟砌革斟咖幅榴旅归锭忻帅撑斤惹斌全密候闪茹牧夯厉图镐蘸傅牢杨毛逮2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案经营方式定位经营方式定位经营方式定位经营方式定位建议建议1 1：委托远东百货作为本项目商业运营管理公司；建

46、议建议2 2：聘请国内商业管理公司作为本项目商业运营管理顾问，同 时自行组建商业经营公司及招聘专业人士为项目中后期招 商管理团队。确保统一经营、统一管理，增加投资及经营者信心及持续经营提供保障确保统一经营、统一管理，增加投资及经营者信心及持续经营提供保障商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议委托管理公司进行经营管理委托管理公司进行经营管理委托管理公司进行经营管理委托管理公司进行经营管理本嚼撅疵殿芦蚜须灼忱房湛怨龟膘研怯践支砌佛乾歇睛胜学遍镶俊莲强嚼2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案销售和招商节奏策略销售和招商节奏策略销售和招商节奏策略

47、销售和招商节奏策略招商先行招商先行, ,销售在后销售在后主力店招商先行主力店招商先行, ,散户在后散户在后 在商业定位方案论证确定和招商宣传资料制作到位后,在9月份先启动主力店的招商,在有两到三家主力店签定进驻意向协议后,启动商铺的销售（预计在11月底12月初）； 同时以品牌主力店的已进驻为噱头进行全面的销售及招商宣传炒作,全面启动散户招商和销售，达到销售和招商的“短、平、快”售磬目的。整体策略：整体策略：二层和街铺先行二层和街铺先行, ,一层在后一层在后销售策略：销售策略：招商策略：招商策略：商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议蛀木膀痒野盗挽捻颖础株骂哇弃墒捡姆恶千膘辐格伤种蜜干

48、估砍冕瞧减簧2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案各楼层产品销售策略各楼层产品销售策略楼层楼层业态业态销售模式销售模式1F1F街铺街铺直接销售直接销售主力特色餐饮主力特色餐饮只租不卖或带已租商家的租约销售只租不卖或带已租商家的租约销售内铺主力店内铺主力店带带3 3年年8%8%租约，租约，24%24%一次性冲抵总价，一次性冲抵总价，以后按实际市场租金计算以后按实际市场租金计算2F2F商铺商铺5F/6F5F/6F酒吧酒吧只租不卖或带已租商家的租约销售只租不卖或带已租商家的租约销售夜总会夜总会/KTV/KTV7F/8F7F/8F主题餐饮主题餐饮/ /桑桑

49、拿洗浴拿洗浴目的：目的： 以带租约销售模式，满足本项目前期统一招商策略的顺利执行。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议壹研兽割到校勤坊省隆隔刹寅觉幂募砷翱墒燥榔圾穆润眉徒梁耕受赦豢较2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案天津商业项目销售价格天津商业项目销售价格项项 目目销售模式销售模式价价 格格新世界花园街铺新世界花园街铺直接销售直接销售目前转手23万元/壹街区街铺壹街区街铺直接销售直接销售在售新盘，一二层整体销售均价3.5万元/新安花园街铺新安花园街铺直接销售直接销售临远东百货和铜锣湾花园街铺转手2.5万元/临新世界百货家乐福超市的街

50、铺转手2万元/鼓楼北路街铺鼓楼北路街铺直接销售直接销售目前转手2.5万元/说明：说明：因目前项目周边竞品较少，现收集以下个案作为制定本项目的销售价格的参照个案。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议涎快闰实弛软氢市较啦源颐匹漱洗僻搽叠猪很尚割势军之倦债秦盛赫皋馏2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案销售价格建议销售价格建议 运用市场比较法评估原理 ，及综合结合本项目为地铁商业、成熟商圈等优势因素，厘定本项目的市场测算价格；再将根据销售策略进行拟定最终的销售价格。 根据我司历往成功操作商业项目的经验，如本项目采用“带租约模式销售策略”，其价

51、格的定位应在市场测算价格的基础上提升1520%，以确保发展商的实际收益。商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议楼层楼层业态业态市场测算价格市场测算价格 （万元（万元/ /）返租销售价格返租销售价格（万元（万元/ /）1F1F街铺街铺45454545内铺内铺2.532.532.83.52.83.52F2F商铺商铺1.72.11.72.122.522.55F/6F5F/6F酒吧酒吧1.51.81.51.81.51.81.51.8夜总会夜总会/KTV/KTV7F/8F7F/8F主题餐饮主题餐饮/ /桑拿洗浴桑拿洗浴1.51.81.51.81.51.81.51.8惨戊凄乓归牌祝睡酸鞭验调赣禁

52、沏例忱萎芍考瑞漂遣溶缉友砷奔匡扦阶盅2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案商业布局功能调整建议商业布局功能调整建议1F1F2F2F商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议增加增加一至二层扶一至二层扶手电梯手电梯，盘活人，盘活人流盲点。流盲点。秸歼赫墨诲薄羹饥这赏絮揪惶戊置郑婴肖御剧情辊蹋称闹摧障耸羹眷秀调2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案借助借助原有内部垂原有内部垂直电梯直电梯，满足商，满足商业的送货和人流业的送货和人流垂直引导，盘活垂直引导，盘活人流盲点，增加人流盲点，增加商业经营的价值商

53、业经营的价值, ,和提供支持销售和提供支持销售价格均好性的有价格均好性的有利条件。利条件。1F1F2F2F商业布局功能调整建议商业布局功能调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议息窗坊叠锦鹰仕呛柯磺壕磁矫洋钦镇山点曾阜联激容舞扩潦厘侍藻许潞篱2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案把此处的把此处的新新风机房，改风机房，改迁别处，将迁别处，将此处改为街此处改为街铺铺，增加收，增加收益益商业布局功能调整建议商业布局功能调整建议把此处的把此处的机机房，改迁别房，改迁别处，将此处处，将此处改为街铺改为街铺，增加收益增加收益商业调整建议商业调整

54、建议商业调整建议商业调整建议郑烂剪舅单庄哀镶千挛迪刘蛇媳雌习擞匙骨裂厅济涡琉宅概嚣伤茄剔床芥2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案把原规划的把原规划的洗洗手间手间取消，取消，改改为商铺为商铺，增加，增加商业统一性和商业统一性和提升形象，增提升形象，增加收益。加收益。商业布局功能调整建议商业布局功能调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议商业调整建议喉梦状虏生委阀诞给过菲炬榆奏岁烙烧殆胞义胜宛肺貉咀涟致企洛锹歌民2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案项目提案结构项目提案结构项目提案结构项目提案结构聚刃

55、污我型焊魂饥渣程翅室衙焰唁湾甄森讲肄融陪谱励篆寝都提蜘势息拴2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案项目核心价值提炼项目核心价值提炼项目核心价值提炼项目核心价值提炼区位：核心区位区位：核心区位区位：核心区位区位：核心区位商圈：多重商圈交汇商圈：多重商圈交汇商圈：多重商圈交汇商圈：多重商圈交汇附加值：地铁上盖附加值：地铁上盖附加值：地铁上盖附加值：地铁上盖外部：外部：酒店公寓：拎包入住酒店公寓：拎包入住酒店公寓：拎包入住酒店公寓：拎包入住5 5星标准星标准星标准星标准商业：旗舰进驻，首层开售商业：旗舰进驻，首层开售商业：旗舰进驻，首层开售商业：旗舰进驻

56、，首层开售附加值：国际物业，高端品质附加值：国际物业，高端品质附加值：国际物业，高端品质附加值：国际物业，高端品质内部：内部：多重商圈云集区，地铁上盖稀有地多重商圈云集区，地铁上盖稀有地5星酒店拎包入住，国际物管成熟品星酒店拎包入住，国际物管成熟品营销推广概念营销推广概念营销推广概念营销推广概念攫应节媚矛纹用焙晤芹髓昔甄垮营竿候岂津劫欣窖磐售僚枝孟遮场醋归媚2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案推广定位推广定位推广定位推广定位酒店式公寓酒店式公寓尚品寓尚品寓聚商区聚商区商业商业高层建筑，风帆式设计，高高层建筑，风帆式设计，高尚商务人群聚集，宜商宜住

57、尚商务人群聚集，宜商宜住地铁上盖，繁华都市商圈，地铁上盖，繁华都市商圈，多种商业经营业态共存多种商业经营业态共存领航国际公寓的商住新天地领航国际公寓的商住新天地推广概念推广概念形象定位形象定位营销推广概念营销推广概念营销推广概念营销推广概念单耀贯粕蚤迈棒钓注氏粤线篡柒戏野损描谤般侯帽是谈锰列淫诫捍佰凋蛇2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案 作为一个成功的项目，主要在市场市场市场市场、客群客群客群客群、以及项目整体形象形象形象形象 3个方面着手，如何利用现有资源，在营销周期内的不同节点进行引爆及释放，是我们销售策略中主要解决的问题。销售策略销售策略

58、销售策略销售策略营销推广概念营销推广概念营销推广概念营销推广概念磋赁恳谩脱歌疟弛局肇必辰棱哈盘术勿雹牲梳秋它纬簿半陷妖囊十灌晃禄2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案小户型产品低总价，高受众，回流快中户型产品大户型产品树品质，立标杆风向标，多重性树立项目形象树立项目形象快速占领市场快速占领市场适合不同客群适合不同客群营销推广概念营销推广概念营销推广概念营销推广概念丫扳掸酌怨俺蝇糯渗卒剩碴较较厅廓壳凳纺儿星妥捉烧钎擦拟软旱巨屯戍2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案10月 11月 12月 1月 2月 3月

59、 4月 5月酒店式公寓价格走势酒店式公寓价格走势小户型产品4570平米中户型产品85100平米大户型产品145160平米1.7万元/平米1.6万元/平米1.5万元/平米1.8万元/平米1550015500元元/ /平米平米1600016000元元/ /平米平米1700017000元元/ /平米平米1600016000元元/ /平米平米1650016500元元/ /平米平米1750017500元元/ /平米平米1800018000元元/ /平米平米1850018500元元/ /平米平米1950019500元元/ /平米平米注：整体销售价格含精装修部分注：整体销售价格含精装修部分说明：本价格推导在

60、基于均价说明：本价格推导在基于均价16000元元/平米基础上进行的价格走势预测，后期会详细分解平米基础上进行的价格走势预测，后期会详细分解2.0万元/平米营销推广概念营销推广概念营销推广概念营销推广概念阴邢砖案韦止晃小谊脏驭轻暇伏把咐碗台漠葡彪翘兔拈缆销掐办辑锑预构2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案推广节点排期推广节点排期 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段关键词：形象、造势关键词：热销、顺势关键词：联动、保温关键词：稀缺、展现酒店公寓开盘热销主力店招商展开商业开盘、持续热销、招商工作全面开展商业持续销售酒店公寓尾盘营销推广概念营销推广概念营销推广概念营销推广概念掩南五娩盖涩矛杖先戚坦捂削蚊刘渠瓶森眩搬咬桶爵疾富酉觅抛谊甜脂豢2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案THINKS修漂渺氰莉限呢眶亲动蔼您膝沪及玩锨解及似爽弛畜补款耗脂间帝臼囊练2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案