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1、商业部分营销策划报告谨呈谨呈: :华远地产长沙公司华远地产长沙公司 集团集团沙河沙河堤亚纳湾商业部分堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业规划和商业定位合富辉煌房地产（湖南）合富辉煌房地产（湖南）20102010年年8 8月月招标方：沙河实业股份有限公司 项目名称：沙河堤亚纳湾投标方：湖南合富辉煌房地产顾问有限公司（盖章）沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告第一部分第一部分商业市场概况商业市场概况第二部分第二部分消费特征分析消费特征分析第三部分第三部分分案例分析分案例分析第四部分第四部分商业定位及规划建议商业定位及规划建议第五部分第五部分商业布局设计建议商业布局设计建议第
2、六部分第六部分商业推广宣传及包装商业推广宣传及包装第七部分第七部分商业租售策略商业租售策略第八部分第八部分物业管理服务建议物业管理服务建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告第一部分：商业市场概况第一部分：商业市场概况1.长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势2.项目区域发展规划背景项目区域发展规划背景3.项目商业与周边竞争态势分析及区域特点项目商业与周边竞争态势分析及区域特点4.国内同类项目社区商业调查分析国内同类项目社区商业调查分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、
3、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势 社会消费品零售总额增长迅速，2009年长沙社会消费品零售总额1524.9亿元，中部六省会城市中，长沙仅次于武汉居第二位； 2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右；长沙是典型消费型城市，社会消费品零售额居中部第二，长沙是典型消费型城市，社会消费品零售额居中部第二，20092009年居民消费支年居民消费支持占人均可支配的持占人均可支配的74%74%。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势近近3030年来，长沙商业发展由点及面，辐射扩年来，长
4、沙商业发展由点及面，辐射扩大至全省，发展迅猛。大至全省，发展迅猛。阶段划分阶段划分时段时段发展特点发展特点代表代表第一第一阶段段80年代人群的聚集形成繁荣的街铺商业中山百货大楼/女人街/黄兴北路第二阶段第二阶段90年代前段本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主要集中在五一路及东塘中山/晓园/东百/友谊/阿波罗第三阶段第三阶段1998-2003外资巨头开始进入，本地商业渐落下风、优胜劣汰友阿集团/平和堂万达/沃尔玛目前目前2004年以后外资巨头大规模进入，四处布点，大型超市、购物中心成为竞争焦点王府井/深国投/中信新城/新世界百货/百联东方商厦从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近从小范围
5、集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近3030年来长沙的商业发生巨变。年来长沙的商业发生巨变。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势城市商圈构成逐渐完善，业态发展升级丰富。城市商圈构成逐渐完善，业态发展升级丰富。传统百货被外来百货或购物中心代替，超市成巨霸，专卖市场密集。传统百货被外来百货或购物中心代替，超市成巨霸，专卖市场密集。 业态现状状发展展购物物中心中心平和堂、通程商业中心、王府井等成功运作新兴的商业如铜锣湾、深天健、深国投等项目势头迅猛百货百货传统百货（如友谊阿波罗集团属下的百货）
6、经营状况一般，单一的购物功能已无法激发消费者的兴趣积极寻求变革，或整合提升或转战新领域大型大型超市超市外来巨头大举进驻：家乐福、沃尔玛、新一佳、麦德龙等，经营状况良好本土：步步高、家润多、华银旺和迅速成长各大超市超在酝酿多开分店，超市仍具备一定的发展空间专业专业卖场卖场家电：国美、苏宁、通程、家润多、有有、泰阳等，家居：红星美凯龙，品牌单一，经营状况一般IT：积聚在火车站一带，定向消费，竞争激烈。家电卖场继续实现在新兴区域的扩张，其他类别专业卖场的品牌、档次亟待提高沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展
7、概况及趋势随着城市商业发展，五一商圈核心地位稳固，辐射持续增强，而大型购物随着城市商业发展，五一商圈核心地位稳固，辐射持续增强，而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展，集中趋势明显。功能多依托商圈成熟商业氛围发展，集中趋势明显。黄兴步行街北延南拓，持续扩容，黄兴步行街北延南拓，持续扩容，发展业态以购物为主；发展业态以购物为主； 作为长沙唯一市级商圈，其核心地作为长沙唯一市级商圈，其核心地位逐步增加，辐射力明显增强。位逐步增加，辐射力明显增强。整个商圈拥有整个商圈拥有60006000余商家，零售余商家，零售额达长沙市零售总额的近一半以额达长沙市零售总额的近一半以上。上。商商圈圈主要主要业态代表
8、物代表物业五五一一商商圈圈购物中心、百货、专业卖场、批发市场、餐饮、娱乐万达、王府井、平和堂等东东塘塘商商圈圈百货、综合卖场、超市金色家族、友谊商城、深国投荣荣湾湾镇镇商商圈圈购物中心、超市、专业卖场通程商业广场、新一佳、国美火火车车站站商商圈圈批发市场、专业卖场、超市颐高数码广场、金太阳、金苹果精品服装超市沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态不均衡发展。长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态不均衡发展。各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，各业
9、态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展一般；社区型商业的发展一般； 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；发展状况较好；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长长沙商业街最成功的是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；沙商业街最成功的是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体电器等专
10、业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；发展状况较好；批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。目前长沙批发市场经营状况有好有差。 业态业态商圈商圈购物中心购物中心百货百货超市超市步行商业街步行商业街专业卖场专业卖场批发批发综合卖场综合卖场五一五一好好较好较好较好较好较好较好较好较好较好较好东塘东塘一般一般较好较好较好较好较好较好较好较好火车站火车站一般一
11、般较好较好较好较好较好较好伍家岭伍家岭较好较好一般一般较好较好一般一般溁湾镇溁湾镇好好较好较好较好较好红星红星较好较好较好较好较好较好较好较好沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势商业地产目标是商业地产目标是20202020年，年，建设完善建设完善1 1个市个市级商业中心、级商业中心、2 2个市级商业副中心、个市级商业副中心、1010个个区域性商业中心、区域性商业中心、3030个社区级商业中心个社区级商业中心和和1818条主要商业街。条主要商业街。目前的城市构成为：目前的城市构成为： 1 1个
12、市级商业中心个市级商业中心，即：五一广场商业中，即：五一广场商业中心；心； 2 2个市级商业副中心个市级商业副中心，即：星沙商业副中，即：星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；心和荣湾镇商业副中心； 传统商圈传统商圈则包括火车站商业中心、伍家则包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心；岭商业中心、东塘商业中心； 新型商圈新型商圈包括红星商业中心、望城坡商包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。大托商业中心。根据长沙市城市商业网点布局规划根据长沙市城市商业网
13、点布局规划，至，至20202020年，长沙商业将形成全新年，长沙商业将形成全新的商业格局，顺势而为，商业地产发的商业格局，顺势而为，商业地产发展潜力巨大；展潜力巨大；沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告长沙几大商圈未来长沙几大商圈未来5-85-8年发展特征预测年发展特征预测五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基础上，发展出中高档以上零售业态；主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起
14、目的型商业业态；主要业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；主要业态：超市、百货、建材专业卖场、等荣湾镇商圈：河西人气最旺的商圈，未来业态态次将升级换代；主要业态：超市、购物中心、专业卖场、等伍家岭商圈：由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发，伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈；主要业态：购物中心、百货、大型超市黎托商圈：由于武广通车，以及沪昆高铁建设，庞大的客流量将迅速催高片区商业价值。1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展
15、概况及趋势沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。核心，向南北两侧扩展。20102010年已知主要大型商业供应年已知主要大型商业供应序号序号项目名称项目名称1 1北辰商业中心北辰商业中心2 2喜来运达广场喜来运达广场3 3世纪金源购物中心世纪金源购物中心4 4湘腾城市广场湘腾城市广场5 5新城新世界商业中心新城新世界商业中心6 6中信商业广场中信商业广场7 7友阿
16、奥特莱斯广场友阿奥特莱斯广场8 8华远金外难项目华远金外难项目9 9奥林匹克花园广场奥林匹克花园广场1010泊富商业中心泊富商业中心1111万达商业广场万达商业广场1212中房项目中房项目1313裕田奥特莱斯裕田奥特莱斯1414铜锣湾商业铜锣湾商业MALLMALL1515世贸滨江世贸滨江13245678910111215长沙未来商业项目分布图长沙未来商业项目分布图1314沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势20102010年已知主要大型商业供应项目总量约达到年已知主要大型商业供应项目总量约达
17、到340340万平米以上，预万平米以上，预计将在未来计将在未来2-32-3年内投入市场。年内投入市场。序号项目名称所属商圈发展商项目规模商业规模1北辰商业中心伍家岭商圈北辰实业380万50万2喜来运达广场高桥高圈恒隆置业50万5万3世纪金源购物中心伍家岭商圈世纪金源400万40万4湘腾城市广场观沙岭商圈湘腾投资15万5万5新城新世界商业中心高桥高圈新世界集团50万10万6中信商业广场大托商圈中信集团220万40万7友阿奥特莱斯广场大托商圈友阿实业20万20万8华远金外滩中心商圈华远地产80万15万9奥林匹克花园广场红星商圈湘天置业50万30万10泊富商业中心伍家岭商圈珈鼎国际30万10万11万
18、达商业广场五一商圈万达100万40万12中房项目马坡岭商圈中房置业98.7万20万13裕田奥特莱斯裕田置业3100亩（占地）约35万14铜锣湾商业MALL香港铜锣湾14万14万15世茂滨江项目观沙岭商圈上海世贸建设55万10万合计:344万沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势目前长沙的社区商业发展不均衡，市中心区内社区商业发展较目前长沙的社区商业发展不均衡，市中心区内社区商业发展较成熟，但是郊区项目的社区商业仍处于起步阶段。成熟，但是郊区项目的社区商业仍处于起步阶段。以日常生活必需品以日常生
19、活必需品消费为主，如：杂货店消费为主，如：杂货店以服务社区为主要以服务社区为主要目的，业态逐渐丰富，目的，业态逐渐丰富，：干洗、家政、超市等：干洗、家政、超市等社区商业萌芽阶段社区商业萌芽阶段社区商业初级阶段社区商业初级阶段店铺面积较小，无店铺面积较小，无规划，无组织性，规划，无组织性，由业主自行将一层由业主自行将一层的住房分割部分作的住房分割部分作为商铺使用。为商铺使用。以服务社区为主要以服务社区为主要目的，业态逐渐丰富，目的，业态逐渐丰富，档次逐渐提成，并档次逐渐提成，并出现小范围辐射效应出现小范围辐射效应社区商业中级阶段社区商业中级阶段逐渐形成一定的规逐渐形成一定的规模，增加一系列服模，
20、增加一系列服务性质的商业，商务性质的商业，商业业态更为齐全，业业态更为齐全，主要以便民服务的主要以便民服务的业态为主。业态为主。形成一定的商业特色，形成一定的商业特色，辐射力更强辐射力更强社区商业高级阶段社区商业高级阶段商业档次提升，业商业档次提升，业态更加多元化，出态更加多元化，出现一些茶馆、棋牌现一些茶馆、棋牌室、洗浴、等休闲室、洗浴、等休闲娱乐业态。娱乐业态。具备了一定的商业具备了一定的商业特色，主要以辐射特色，主要以辐射周边区域消费人群周边区域消费人群为主，业态档次和为主，业态档次和规模增大。规模增大。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、长沙城市商业及同类
21、商业发展概况及趋势、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势1 1、长沙属典型的消费型城市、长沙属典型的消费型城市; ;巨大的消费需求，为商业发展提供有力支撑；巨大的消费需求，为商业发展提供有力支撑；2 2、随着城市的不断扩张，伴随外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成、随着城市的不断扩张，伴随外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成一批外围商圈一批外围商圈; ;3 3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；大商业体量；4 4、业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；
22、、业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后； 5 5、根据长沙市城市商业网点布局规划，未来商业发展势头迅猛，为商业、根据长沙市城市商业网点布局规划，未来商业发展势头迅猛，为商业发展带来了契机。发展带来了契机。6 6、 2010 2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到年已知主要大型商业供应项目总量约达到340340万平米以上，预计将在万平米以上，预计将在未来未来2-32-3年内投入市场，激烈的竞争不可避免；年内投入市场，激烈的竞争不可避免；7 7、长沙社区发展不平衡，郊区项目社区商业发展滞后。、长沙社区发展不平衡，郊区项目社区商业发展滞后。商业特点小结商业特点小结沙
23、河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告项目区域人口多，底子厚，且发展空间巨大。区域居项目区域人口多，底子厚，且发展空间巨大。区域居民消费能力强。民消费能力强。2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景 北城北城片区经济人口状况区域片区经济人口状况区域( (开福区开福区) )面积面积188188平方公里，为长沙市面积最大、平方公里，为长沙市面积最大、人口最多的城区，主要经济指标均居全省前列。人口最多的城区，主要经济指标均居全省前列。 北城的人口主要集中在开福区三一大道北城的人口主要集中在开福区三一大道( (丽臣路丽臣路) )以南的旧城区，以北则为新以南的旧城区，以北则为
24、新城区。城区。 目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为主，消费能力不容小瞰。主，消费能力不容小瞰。开福区开福区新城区新城区开福区开福区老城区老城区城城市市发发展展向向北北沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据北部新城整体发展规划根据北部新城整体发展规划 ，区域有望打造成长沙最美，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。未来规划前景较好，发展潜力巨大。的宜居新城。未来规划前景较好，发展潜力巨大。2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景北部新城涵括东、北部接北部新城涵括东、北部接开
25、福区边界，南临捞刀河，开福区边界，南临捞刀河，西至湘江。捞刀河以北的西至湘江。捞刀河以北的全部行政区域为总面积全部行政区域为总面积144144平方公里。平方公里。未来未来5 5年，要力促捞刀河年，要力促捞刀河以北地区的土地利用规划以北地区的土地利用规划调整，调整，高起点制订城北新高起点制订城北新区建设发展规划区建设发展规划。开福区。开福区城市建设用地要达到城市建设用地要达到100100平方公里左右，要将开福平方公里左右，要将开福区打造成为引领长沙向北区打造成为引领长沙向北发展的龙头和发展的龙头和“3+5”3+5”城城市群的核心启动区。市群的核心启动区。 沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商
26、业部分营销策划报告目前区域商业发展已形成目前区域商业发展已形成“一圈四中心一圈四中心”的格局，但商业氛的格局，但商业氛围较差。随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈围较差。随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。将发展成区域的两大核心商圈。2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景北区将重点建设北区将重点建设2 2个商业中心，以个商业中心，以伍家岭商圈伍家岭商圈和和捞霞商圈捞霞商圈为中心进行规划。建设以每为中心进行规划。建设以每3 3万万55万人设置一个社区级商业中心，每万人设置一个社区级商业中心，每40004000人设置一个街坊商业中心。人设置一
27、个街坊商业中心。 本本 案案金霞商业中心新河三角洲商业中心伍家岭商圈四方坪商业中心影视文化中心商业中心商圈商业现状商业现状商业规划商业规划沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告区域商业现状概况区域商业现状概况区域区域业态特点业态特点辐射能力辐射能力现状现状伍家岭附近伍家岭附近齐全，较为低端，以满足周边居民生活为主，有综合卖场和专业市场，但人气不足区域级商业中心，辐射能力较强因立交桥的建立，对商圈发展造成较大影响，目前商业氛围不足，经营惨淡新河三角洲新河三角洲板块板块集商业商务、休闲娱乐、文化旅游、居住功能为一体的多功能城市核心区长沙名片，未来辐射能力强，但目前仅满足周边居民
28、基本生活正在规划中，目前除湘江世纪城有部分个体经营户，其他地块基本无商业，预计形成一定商业氛围还需3-5年四方坪板块四方坪板块以生活日用品为主，为超市带动下带来的商业布局辐射周边居民形成一定的商业氛围，但主要以满足周边居民生活配套为主捞霞板块捞霞板块水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心中南地区最大的现代化物流中心正在规划中，目前商业基本无，预计形成一定商业氛围还需3-5年金鹰月湖金鹰月湖板块板块以生活日用品为主辐射周边居民目前商业氛围较差，且商业档次较低，主要集中在马栏山，以个体小商贩为主，无大型超市或品牌店，预计形成一定商业氛围还需3-5年2 2、项目区域发展规划背景、项目
29、区域发展规划背景沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景重新振作的贵族：伍家岭商圈重新振作的贵族：伍家岭商圈等级：区域商业中心等级：区域商业中心现状现状 伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。而近年来，标志房产大厦、维多利购物商场的盘活，天健芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江君悦湘邸、佳阳悦景馨都等项目
30、的兴建，以及筹建中的伍家岭生活广场、给该区域重新注入了活力。前景前景 伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，区域内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变，而其再一次兴起将是一个必然的趋势。沙河堤亚纳
31、湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景潜力股：捞霞商圈潜力股：捞霞商圈等级：区域商业中心等级：区域商业中心现状：现状：开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，顺天北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。区域内的顺天黄金海岸、新河名居等带商业的项目，受到了市场的热捧。加上92亿长沙地
32、王北辰新河三角洲项目、万科城等大盘入驻，未来目光齐聚北城毋庸置疑。前景：前景：湖南金霞物流中心物流与交通规划初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销
33、策划报告迅速发展中的：新河三角洲商圈迅速发展中的：新河三角洲商圈城市主体核心区新河三角洲城市向北的拓展趋势城市向西的拓展趋势城市向东的拓展趋势前景：前景：2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景现状：现状： 目前商业氛围较低，主要以各社区商业为主，均以低档餐饮、建材、便利店为主，主要客户为小区居民；另依靠湘江世纪城的强大配套，逐步出现了弥补型的区域性商业，如世纪金源、居然之家建材城等；但正在筹备开业中 根据长沙市城市发展规划，东、西、北拓展的趋势明显，湘江沿线是长沙市城市总体规划确定的南北向发展轴，新河三角洲处于湘江东轴线的前端，处于承南启北的地位，承担着湘江东轴线北向发展桥头堡作用
34、。新河三角洲发展是保证城市均衡发展的重要保证，能够带动城市的西部和东部的发展，加强城市之间的联系与协调。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告进退维谷的：四方坪商圈进退维谷的：四方坪商圈2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景现状现状: : 商业形态完全以满足周边居民基本生活消费需求为主；四方小区、四季美景、德雅小区等新老社区的聚集，使四方坪的社区型商业和区域生活配套商业特征也较为明显。 目前只有麦德龙一家综合型贩量超市，以批发采购为主。但基本上衣、住、行还需到市区采购。前景：前景： 全区拥有快速便捷的水陆空交通网络；三一大道、一、二、三环桥、广电、湖南日报等汇集
35、于此；连接市区与星沙等中转路段，长沙重要的交通和信息枢纽。 城区道路拓改、高楼林立，庞大、集中的消费者，使四方坪商业供应处于让市场不断需求的状态。但是，区域商业体量较小，均以社区街铺为主，满足周边居民基本生活需求，无法吸引大型商家或商业中心进驻；仅靠麦德龙难以形成商业氛围，未来发展潜力不大。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景城市枢纽的：金鹰月湖影视文化中心城市枢纽的：金鹰月湖影视文化中心前景：前景： 八大城市稀缺资源独享 ，如月湖公园、世界之窗、海底世界、广电中心、会展中心、洪山公园、国际会展中心酒店等。 九条交通干道全
36、线围合 ，东靠京珠高速，坐拥全国南来北往的人流、车流与经济流 ，西接东二环与火星北路，南靠三一九国道与长永高速，黄花机场近在咫尺 ，北抵新世纪大道与开元路，使整个区域形成一个路网密布闭合空间，成为衔接城东、城北和星沙三大板块的核心枢纽。 现状现状: : 受广电、长大的影响，目前商业主要集中在以长大为中心的洪山桥和以广电为中心的马栏山附近，以药店、生活超市、餐饮、菜市场等业态分布较为明显，但多为中低档次。 而随着藏瓏、恒大雅苑、兴旺兰亭、财富名园、威尔士春天等中高档商品房的聚集，吸引了高档品牌商户的进驻，如博禧轩、中西餐厅、千年艺术时间及特色大型餐饮群等，随着各楼盘的逐步成熟，未来的商业氛围、商
37、业档次将更有发展。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告区域商业特点及发展前景分析区域商业特点及发展前景分析1 1、项目区域人口多，底子厚，区域居民消费能力强，根据北部新城整项目区域人口多，底子厚，区域居民消费能力强，根据北部新城整体发展规划体发展规划 ，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。2 2、目前区域商业发展已形成目前区域商业发展已形成“一圈四中心一圈四中心”的格局，但商业氛围较差，但的格局，但商业氛围较差，但随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大
38、核心商圈。心商圈。3 3、区域商业发展现状不足，商业氛围不浓，业态单一，但未来发展潜力巨、区域商业发展现状不足，商业氛围不浓，业态单一，但未来发展潜力巨大。大。2 2、项目区域发展规划背景、项目区域发展规划背景沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3 3、项目商业与周边竞争态势分析及区域特点、项目商业与周边竞争态势分析及区域特点项目目2 2公里范公里范围类，没有在建在售，没有在建在售项目，且周目，且周边商商业匮乏。乏。本本 案案2公里沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、国内同类项目社区商业调查分析、国内同类项目社区商业调查分析阳光棕榈园阳光棕榈
39、园 阳光棕榈园位于南山区前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路，占地阳光棕榈园位于南山区前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路，占地183471183471平方平方米，总建筑面积近米，总建筑面积近386830386830平方米。平方米。商业特色主题：地中海式都市闲情商业特色主题：地中海式都市闲情沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、国内同类项目社区商业调查分析、国内同类项目社区商业调查分析楼楼盘名称名称阳光棕阳光棕榈园一期园一期阳光棕阳光棕榈园二期园二期阳光棕阳光棕榈园三期园三期地理位置地理位置南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路南山
40、前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路建筑建筑类别多层、小高层、高层多层、小高层小高层开开发商商中海地产股份有限公司中海地产股份有限公司中海地产股份有限公司占地面占地面积（）（）80,54848,92354,000总建筑面建筑面积（）（）140,85695,974150,000均价（元均价（元/ /）5,5005,5005,600商商业面面积（）（）2,5046,8005,000总户数（数（户）1,1107641,072停停车位（个）位（个）570420536销售状况售状况良好良好良好项目分三期开发，一期至三期住宅销售情况良好。每一期的社区均有一定的配套商业。项目分三期开发，一期至三期住宅销售情况
41、良好。每一期的社区均有一定的配套商业。总体情况列表如下：总体情况列表如下：沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、国内同类项目社区商业调查分析、国内同类项目社区商业调查分析商业分布平面图示商业分布平面图示学府路租学府路租金金80908090元元/ / /月月前海路租金前海路租金70708080元元/ / /月月商业业态：商业业态：以餐饮、美容以餐饮、美容SPASPA及美发、服装、及美发、服装、地产类居多，配地产类居多，配以其他典型社区以其他典型社区配套业态，如银配套业态，如银行、便利店、冲行、便利店、冲印店、干洗店等印店、干洗店等沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位
42、商业部分营销策划报告4、国内同类项目社区商业调查分析、国内同类项目社区商业调查分析 阳光棕榈园的商业在经营面积需求上，餐饮、美容阳光棕榈园的商业在经营面积需求上，餐饮、美容SPASPA及美发和地产中介所占的面及美发和地产中介所占的面积较大，分析其原因，餐饮主要客户群来自附近的几个小区，辐射面较广，而美容积较大，分析其原因，餐饮主要客户群来自附近的几个小区，辐射面较广，而美容SPASPA及美发的社区服务性质比较明显，地产中介则是平均利润率较高所致。及美发的社区服务性质比较明显，地产中介则是平均利润率较高所致。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、国内同类项目社区商业调
43、查分析、国内同类项目社区商业调查分析 结合阳光棕榈园商业分布平面图及业态设置来看，其商业规划出发点是立足于结合阳光棕榈园商业分布平面图及业态设置来看，其商业规划出发点是立足于本社区住户，主要依靠业主需求支撑商业的经营，特别是商业街的设置，更能体现本社区住户，主要依靠业主需求支撑商业的经营，特别是商业街的设置，更能体现这一特点。但是在业态中占很大比例的餐饮、美容这一特点。但是在业态中占很大比例的餐饮、美容SPASPA及美发，其辐射的范围不仅仅及美发，其辐射的范围不仅仅是本社区的住户，目标更是半径是本社区的住户，目标更是半径2 2公里范围内的消费群。公里范围内的消费群。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划
44、和商业定位商业部分营销策划报告第二部分：消费特征分析第二部分：消费特征分析1.项目特点分析项目特点分析2.项目建筑与商业分析项目建筑与商业分析3.区域内消费人群分析区域内消费人群分析4.本项目消费人群分析本项目消费人群分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、项目特点分析、项目特点分析占地占地过千千亩的超的超级豪宅豪宅项目；具目；具备规模和模和档次档次优势；项目地址：开福北开福北2 2环一段环一段169169号（楚号（楚家湖公园）家湖公园）开 发 商：长沙沙河水利投资置业有长沙沙河水利投资置业有限公司限公司物业公司：第一太平戴维斯第一太平戴维斯占地面积：100010
45、00亩亩建筑面积：8383万万物业类型：双拼、联排、叠拼洋房、双拼、联排、叠拼洋房、小高层小高层配 套：商业街、双会所、幼儿园、商业街、双会所、幼儿园、中小学中小学容 积 率：1.111.11绿 化 率：43%43%物 业 费：2 2元元/ / /月月项目 分 期：4 4期期当前 期 数：一期一期沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、项目特点分析、项目特点分析处城郊位置，且公交系城郊位置，且公交系统不便，不便，项目商目商业发展吸收区展吸收区域外人群消域外人群消费较困困难；项目位于二环以内，项目位于二环以内，但在二环离市中心较但在二环离市中心较远的东北角，远的东北角，
46、属属“远远郊郊”地段地段；项目虽然仅临北二环，项目虽然仅临北二环，南临双河路，南临双河路，驾车出驾车出行较为便利行较为便利；但是公交系统非常落但是公交系统非常落后，目前后，目前仅一条公交仅一条公交线路线路，149149路公交经过路公交经过项目。项目。本案沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告项目周目周边荒荒芜，居住人口，居住人口较少，缺乏人气；商少，缺乏人气；商业配套缺乏，商配套缺乏，商业氛氛围不不浓； 属城郊区域，居住人口少，项属城郊区域，居住人口少，项目周边全为农田、民宅和低端小区，目周边全为农田、民宅和低端小区，环境条件较差；周边商业配套仅湖环境条件较差；周边商业配套
47、仅湖松岩食府和燕南超市，缺乏商业氛松岩食府和燕南超市，缺乏商业氛围。围。1 1、项目特点分析、项目特点分析湖松岩食府湖松岩食府燕南超市燕南超市本本 案案沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告项目独占目独占2323万平米的万平米的“楚家湖楚家湖”资源，位于源，位于长沙首家沙首家城市生城市生态湿地公园之中，生湿地公园之中，生态环境得天独厚；境得天独厚；1 1、项目特点分析、项目特点分析 项目独占项目独占2323万平米的万平米的“楚家湖楚家湖”、3.23.2公里湖岸线，公里湖岸线，临湖特色是项目的一大先决的资源条件；临湖特色是项目的一大先决的资源条件； 楚家湖湿地公园与外围的城市
48、公园绿地，包括捞刀楚家湖湿地公园与外围的城市公园绿地，包括捞刀河风光带、桃花港公园、鹅羊山公园等将形成对接，公河风光带、桃花港公园、鹅羊山公园等将形成对接，公园向城市扩散、渗透，将与其他城市绿地元素构成一个园向城市扩散、渗透，将与其他城市绿地元素构成一个完整的城市绿地生态系统。完整的城市绿地生态系统。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告项目开目开发商，沙河商，沙河实业股份有限公司，属国内上市公司，股份有限公司，属国内上市公司，经济实力雄厚，目前一期力雄厚，目前一期项目已基本目已基本实景呈景呈现；1 1、项目特点分析、项目特点分析沙河实业股份有限公司（沙河实业股份有限公司（
49、.000014.000014）是一家由深圳市沙河实）是一家由深圳市沙河实业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本2 2亿多股，亿多股，公司经营范围包括房地产开发以及配套工程开发建设、新型建公司经营范围包括房地产开发以及配套工程开发建设、新型建材的生产与销售、物业租赁与管理、物资供销、国内外商业。材的生产与销售、物业租赁与管理、物资供销、国内外商业。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告项目物目物业管理公司引管理公司引进“第一太平戴第一太平戴维斯斯”国国际顶级物管物管公司，公司，为项目商目商业的档次提升提供充足保障；的档
50、次提升提供充足保障； 项目引进项目引进“第一太平戴维斯第一太平戴维斯”，国际顶级的物管公司，该公司具有丰国际顶级的物管公司，该公司具有丰富的物业管理操作经验，为项目发展富的物业管理操作经验，为项目发展中、高端的商业物业提供了强大的保中、高端的商业物业提供了强大的保障。障。1 1、项目特点分析、项目特点分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、项目建筑与商业分析、项目建筑与商业分析项目一期、二期商目一期、二期商业体量比例体量比例为4.3%4.3%，而人均商，而人均商业面面积为3.173.17。栋号栋号建筑类型建筑类型建筑面积建筑面积面积（面积（2 2）备注备注一期1#
51、4#1#商业2168.778158其中1#商业为体育会所，4#商业为营销中心2商业1491.103商业1886.124商业2612.052#3#商业商业门面2926.47门面34户二期会所2009.86一期、二期商业总体量：13094.3313094.33项目一期总建筑面积：项目一期总建筑面积：190000190000 总户数：约总户数：约659659户，总人口：约户，总人口：约24002400人。人。项目二期总建筑面积：项目二期总建筑面积：111380111380，总户数，总户数，493493，总人口，总人口17251725人。人。项目一、二期商业体量占总体量比重约：项目一、二期商业体量占总
52、体量比重约：4.3%4.3%，人均商业面积为：，人均商业面积为：3.173.17。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、项目建筑与商业分析、项目建筑与商业分析项目一期、二期的商目一期、二期的商业，均，均为内街商内街商业，昭示性不足；，昭示性不足；一期商一期商业与二期商与二期商业相距相距较远，相，相对独立，缺乏独立，缺乏联动性。性。一期商业为一期商业为4 4栋商业楼，其中含栋商业楼，其中含1 1号栋为会所，号栋为会所，4 4栋目前作栋目前作为营销中心使用；为营销中心使用；二期商业仅二期商业仅1 1栋会所。栋会所。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报
53、告2 2、项目建筑与商业分析、项目建筑与商业分析一期商一期商业，呈，呈带状分布，沿内街面状分布，沿内街面较长，但是，但是单栋体量体量较小。小。一期商业，成带状一期商业，成带状分布，各栋商业楼分布，各栋商业楼的体量均不大，单的体量均不大，单栋面积仅栋面积仅1491149126122612左右，左右，不具不具备发展集中式商业备发展集中式商业的条件。的条件。但是商业部分沿内但是商业部分沿内街面较长，具备发街面较长，具备发展街区商业特性；展街区商业特性；沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、项目建筑与商业分析、项目建筑与商业分析项目南北方向可达性目南北方向可达性较为便利，便
54、利，东向交通需要向交通需要绕行行较为不便，外部人不便，外部人流，需流，需经北二北二环方能方能进入入项目商目商业；河西，通过西二环，可达项目河西，通过西二环，可达项目项目以东，需绕行至东二环可达项目项目以东，需绕行至东二环可达项目项目以南通过项目以南通过芙蓉路、双河路芙蓉路、双河路、东二环、未来的、东二环、未来的地铁地铁1 1号线可达号线可达项目项目项目以北通过项目以北通过芙蓉路、双河路芙蓉路、双河路、东二环、未来的、东二环、未来的地铁地铁1 1号线可达号线可达项目项目沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、项目建筑与商业分析、项目建筑与商业分析项目采用目采用“地中海地
55、中海风格格”的外立面的外立面设计，独具特色，独具特色风情；情；沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3 3、区域内消费人群分析、区域内消费人群分析对于于项目周目周边区域居住区域居住进行了商行了商业消消费者需求者需求调查调查数量：数量：500500份份调查问卷。卷。调查区域：区域：浏阳河以北区域。阳河以北区域。调研主要内容：研主要内容：1 1、对于区域消于区域消费者消者消费习性性调查；2 2、区域商、区域商业现状的状的认识；3 3、对于于项目商目商业认识；调查时间：20102010年年8 8月月1818日日沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告调查结果显示
56、：调查结果显示：消费者普遍在高中以上，文化水平不消费者普遍在高中以上，文化水平不低；低；家庭年收入以家庭年收入以5-105-10万居多；万居多；家庭多由家庭多由2-42-4人组成，人组成，消费群体整体以中端层次为主。消费群体整体以中端层次为主。3 3、区域内消费人群分析、区域内消费人群分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告调查结果显示：调查结果显示： 消费者对现有社区的商业配套不尽消费者对现有社区的商业配套不尽满意，认为满意，认为区域内商业配套比较缺乏区域内商业配套比较缺乏，不能满足居民对购物的需求，消费者希不能满足居民对购物的需求，消费者希望能在望能在娱乐、购物、餐饮
57、娱乐、购物、餐饮等方面有新的等方面有新的商业补充。商业补充。3 3、区域内消费人群分析、区域内消费人群分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告调查结果显示：调查结果显示：消费者通常选择去消费者通常选择去五一路商圈进行购物消费五一路商圈进行购物消费，其次是伍家商圈；其次是伍家商圈；影响消费者购物的主要因素是交通是否便捷，影响消费者购物的主要因素是交通是否便捷，其次是价格和购物环境，其次是价格和购物环境，交通通达性对商业发交通通达性对商业发展至关重要；展至关重要；消费者大多选择一周购物一次，说明购物频次消费者大多选择一周购物一次，说明购物频次较高。较高。3 3、区域内消费人群
58、分析、区域内消费人群分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告调查结果显示：调查结果显示：消费者日常支出以生活用品为主，服饰其次，消费者日常支出以生活用品为主，服饰其次，消费主要以衣、食的基础生活需求为消费主要以衣、食的基础生活需求为主；主；日常消费支出以日常消费支出以200200元以下为主，其次元以下为主，其次200-600200-600也占一定比重，区域消费者也占一定比重，区域消费者具备一定具备一定的消费能力的消费能力。3 3、区域内消费人群分析、区域内消费人群分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告调查结果显示：调查结果显示： 消费者对于项目认知
59、度较低，消费者对于项目认知度较低，通过了解后，消费者愿意通过了解后，消费者愿意接受中高接受中高端以上的娱乐、餐饮、百货为主题端以上的娱乐、餐饮、百货为主题的业态形式，的业态形式，表示偶尔会去消费。表示偶尔会去消费。3 3、区域内消费人群分析、区域内消费人群分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、区域认识：、区域认识：区域消费者，对于区域商业的发展现状感到不满，认为区域配套商业过少且服务水平较低，但是未来区域的发展潜力认为还是很大的。认为周边较缺乏的商业：认为周边较缺乏的商业：娱乐、购物、餐饮娱乐、购物、餐饮；1 1、消费习性：、消费习性：区域消费水平为较高，大多每
60、周都会去购物一次，主要回去黄兴路步行街消费，其次会考虑距离比较近的伍家岭附近。选择该区域购物的主要原因是交通便利且交通便利且购物环境较好；购物环境较好；3 3、对于项目商业认识：、对于项目商业认识：区域消费者对于项目区域认知度不高，通过了解后希望能发展通过了解后希望能发展娱乐、餐饮、百娱乐、餐饮、百货货业态，以弥补区域商业空白，业态，以弥补区域商业空白，对于业态档次认为需要具备中高档居多，而对于是否去该区域消费，表示偶尔会去的占绝大多数。娱乐、百、百货、和和餐餐饮都有都有较好的市好的市场前景，有利于前景，有利于项目目进行的差异化定位；行的差异化定位；3 3、区域内消费人群分析、区域内消费人群分
61、析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、本项目消费人群分析、本项目消费人群分析共分四期开共分四期开发，预计居住居住总人口可达人口可达8000-90008000-9000人，人，业主消主消费档次以中高档和高端档次以中高档和高端为主，主，经济力雄厚。力雄厚。项目总居住人口：预计可达项目总居住人口：预计可达8000-9000人人项目项目居住人口居住人口项目一期项目一期别墅住户：约别墅住户：约1085人人;高层住户：约高层住户：约1350人人项目二期项目二期别墅住户：约别墅住户：约1725人人;项目三期（未规划）项目三期（未规划）预计约预计约2000人人项目四期（未规划）项
62、目四期（未规划）预计约预计约2000人人沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、本项目消费人群分析、本项目消费人群分析2 2公里范公里范围内覆盖人口内覆盖人口约9 9万人，以万人，以项目目为中心，中心，辐射周射周边村村镇为主，涵主，涵盖周盖周边单位。位。人口主要来源于捞刀河镇。捞刀人口主要来源于捞刀河镇。捞刀河镇辖：彭家巷、捞刀河、高源河镇辖：彭家巷、捞刀河、高源3 3个社区个社区 ，下辖人口约，下辖人口约7 7万人。万人。周边单位：周边单位：猴王茶叶出口加工厂；猴王茶叶出口加工厂；湖南高岭建设集团；湖南高岭建设集团；协河医院；协河医院；长沙市第一医院；长沙市第一医院
63、；中雄精工机械公司；中雄精工机械公司；长沙电镀表厂有限公司；长沙电镀表厂有限公司；金城人防工程有限公司；金城人防工程有限公司；湖南水产科研所；湖南水产科研所；中远混凝土公司；中远混凝土公司；人口约人口约1 1万人万人项目小区：项目小区：0.90.9万人万人本案本案2 2公里公里本项目商业辐射范围：本项目商业辐射范围：沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4 4、本项目消费人群分析、本项目消费人群分析项目消费人群：项目消费人群：以高端和中高端人群为主，主要以企业主，企事业单位的领导、大型企业的高层管人员为主。消费习性：基本都是有车一族，无区域交通限制；对于生活品质要求较高，消
64、费档次较高，对于价格并不看重，看重的是品牌与品质注重消费环境。项目周边人群：项目周边人群：以中端人群为主，主要周边企业员工，周边村镇居民为主。消费习性：消费喜就近原则，对于购物区域的交通便利性较为依赖；注重商品品质的同时，更看重的是价格因素；对于品牌、购物环境要求不高。百货超市娱乐休闲美容美发会所名品服饰餐饮健身培训百货超市餐饮市场项目目业主消主消费，与，与项目周目周边人群消人群消费，消，消费档次上有一定差异，但是在消档次上有一定差异，但是在消费习性上有重叠部分，性上有重叠部分，百百货、超市、餐、超市、餐饮、和、和娱乐休休闲，有共通性。，有共通性。娱乐休闲沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位
65、商业部分营销策划报告第三部分案例分析第三部分案例分析1.同类商业案例分析同类商业案例分析2.社区商业案例分析社区商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告万科城万科城1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析深圳万科城深圳万科城沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告万科城万科城万科城万科城 风情步行街策划思想风情步行街策划思想风情步行街策划思想风情步行街策划思想 打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、LoftLoft空间为一体的富有西班牙风情的空间为一体的富有西班牙风情的, ,以商业步行街为以商业步行街为
66、表现形式的区域型商业中心。表现形式的区域型商业中心。 填补片区中高档消费目的地空白填补片区中高档消费目的地空白 1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告时尚消费时尚消费主动消费主动消费超超 市市社区精品店社区精品店感受消费感受消费情趣爱好情趣爱好西班牙风情西班牙风情1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告中餐系列商务酒楼中式酒楼风味餐厅中式快餐西餐系列咖啡语茶西式快餐特色西餐国际美食坊国际美食坊1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商
67、业部分营销策划报告娱乐休闲广场娱乐休闲广场表现形式小镇风情娱乐表演足浴桑拿咖啡茶艺特色酒吧广场文化健身美容1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告娱娱乐乐物物业业载载体体万科城市政广场万科城市政广场人工湖园林人工湖园林建筑艺术小品建筑艺术小品娱乐休闲广场娱乐休闲广场1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告关键词回顾：关键词回顾：6 6米层高：米层高：为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约5.6-65.6-6米的层高，商铺可隔成
68、米的层高，商铺可隔成2 2层空间使用。层空间使用。一站式服务：一站式服务：更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的MALLMALL，同时与，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。室外平台：室外平台：为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色风情。风情。1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、同类商业案例分析、同类商业
69、案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告全球风行的全球风行的全球风行的全球风行的“ “步行街步行街步行街步行街” ”商业模商业模商业模商业模式式式式1 1、同类商业案例分析、同类商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告周边环境周边环境位于月湖公园内，靠近省广电、世界之窗，北临长沙大学，周边楼盘较集位于月湖公园内，靠近省广电、世界之窗，北临长沙大学，周边楼盘较集中：月湖小区、财富名园、兴旺兰亭、学府华庭、恒大雅苑等，但目前楼中：月湖小区、财富名园、兴旺兰亭、学府华庭、恒大雅苑等，但目前楼盘档次一般、入住率不高，周边生活配套档次较低，且不成熟
70、盘档次一般、入住率不高，周边生活配套档次较低，且不成熟销售情况销售情况一期商业、二期已拿预售证商业全面售罄一期商业、二期已拿预售证商业全面售罄业态构成业态构成中西餐厅、韩国料理、个性家居定制、美容中西餐厅、韩国料理、个性家居定制、美容SPASPA、茶馆、生活超市、便利、茶馆、生活超市、便利店、航模店、建材店、移动联通等店、航模店、建材店、移动联通等租金租金（元（元/M/M2 2月）月）免租期免租期3-243-24个月，租金个月，租金30-6030-60元元/ / /月不等，按照月不等，按照8%-10%8%-10%逐年递升逐年递升商户经营状况商户经营状况一期招商完成中，各门店正在装修期；二期正在
71、招商中一期招商完成中，各门店正在装修期；二期正在招商中物业持有与经营物业持有与经营私人持有。私人持有。氛围包装氛围包装外立面统一装修材料，铺面区间灵活分隔，形象高档外立面统一装修材料，铺面区间灵活分隔，形象高档物管费（元物管费（元/M/M2 2）4.54.5元元/ / / 月月评价评价定位准确，先卖后招，且招商商家档次高，既保持高端调性，与楼盘档次定位准确，先卖后招，且招商商家档次高，既保持高端调性，与楼盘档次匹配，又满足基本生活需求，后期投资回报率高，具有很好的借鉴意义匹配，又满足基本生活需求，后期投资回报率高，具有很好的借鉴意义藏瓏积聚聚居大量高收入人群、社会名流、政府官员，藏瓏积聚聚居大
72、量高收入人群、社会名流、政府官员，以中高档社区综以中高档社区综合配套为基础，兼具强辐射性的特色商业。合配套为基础，兼具强辐射性的特色商业。藏瓏藏瓏湖上国际花园湖上国际花园2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析1.1.项目商业体量少，不利于项目整体招商，且不易于大规模进行推广？项目商业体量少，不利于项目整体招商，且不易于大规模进行推广？2.2.项目部分商铺不规整，层高有限，对商家引进有限制条件？项目部分商铺不规整，层高有限，对商家引进有限制条件？3.3.月湖公园商业招商基本处于停滞状态，如何有
73、效结合催促月湖公园管月湖公园商业招商基本处于停滞状态，如何有效结合催促月湖公园管理处进行招商，带动月湖公园人气？理处进行招商，带动月湖公园人气？4.4.如何与月湖公园商业业态进行差异化，同时进行有效结合？如何与月湖公园商业业态进行差异化，同时进行有效结合？5.5.项目入住率低，且周边商业氛围不足，如何吸引目标商家入住？项目入住率低，且周边商业氛围不足，如何吸引目标商家入住？藏瓏商业发展之初，所面临的系列艰巨的问题藏瓏商业发展之初，所面临的系列艰巨的问题沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析片区弥补性的片区弥补性的社区商业社区商业+
74、+特色商业特色商业项目的自身特性决定了项项目的自身特性决定了项目只能是社区商业；目只能是社区商业；项目蝶式底商的特殊性，决项目蝶式底商的特殊性，决定需走差异化道路；定需走差异化道路；n必备性业态：必备性业态：满足居民日常基本生活需求的业态。 n选择性业态：选择性业态：满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告以内向型与外向型商业相结合的形式，在满足本项目业主的商以内向型与外向型商业相结合的形式，在满足本项目业主的商业配套需求的同时，业配套需求的同时，以特色经营最大限度提升项目价值。以特色经营最大限度提升项目价值。充分利用区域商业可借之
75、势，深入挖掘区域内商业市场需求和充分利用区域商业可借之势，深入挖掘区域内商业市场需求和商业空白点，并在此基础上结合项目特质进行商业定位。商业空白点，并在此基础上结合项目特质进行商业定位。以新型的集特色化与时尚感于一体的业态进以新型的集特色化与时尚感于一体的业态进行差异化经营，行差异化经营，提升物业形象力和吸引力。提升物业形象力和吸引力。分别寻找一家内外分别寻找一家内外主力店带动项目商业主力店带动项目商业，提升项目商业价值。，提升项目商业价值。内外兼顾内外兼顾内外兼顾内外兼顾借势造势借势造势借势造势借势造势特色经营特色经营特色经营特色经营开发示范开发示范开发示范开发示范通过楼盘的住宅带动商业销售
76、，再通过楼盘的热销及居住人群通过楼盘的住宅带动商业销售，再通过楼盘的热销及居住人群的档次招商，可迅速回笼资金。的档次招商，可迅速回笼资金。先卖后招先卖后招先卖后招先卖后招2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析商业定位的原则商业定位的原则沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告以引进以引进中小型品牌超市中小型品牌超市为商业磁石，吸引生活配套商家进驻为商业磁石，吸引生活配套商家进驻以以特色经营、新型业态特色经营、新型业态为特色为特色以外向型商业推广为主、以内向型商业配套为辅以外向型商业推广为主、以内向型商业配套为辅营造长沙首个社区创意生活空间港营造长沙首个社区创意生活空间港2
77、 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析n功能定位：内外兼备，在满足社区商业需求的基础上，以更好的业态组合和商业品质、形象，全面吸引周边区域的目标客群。n主题定位：以城市创意文化艺术群落、中西式特色餐饮、中型品牌超市为特色，辅以娱乐及其他生活配套。n档次定位：中档、中高档为主，追求消费环境氛围和服务品质，突出其品质化、特色化、休闲化。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告总体功能定位为：总体功能定位为： 一个集购物、休闲、文化、餐饮等为一体的城市创意生活空间港一个集购物、休闲、文化、餐饮等为一体的城市创意生活空间港城市创意文城市创意文化艺术中心化艺术中心社区邻里中心社区邻里
78、中心内外兼具型高端内外兼具型高端区域商业中心区域商业中心社区邻里中心社区邻里中心高端休高端休闲中心闲中心中型生活超市中型生活超市购物中心购物中心项目商业分主题定位项目商业分主题定位2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告部分大铺自留部分大铺自留其余售罄其余售罄已售罄已售罄筹建中筹建中筹备销售中筹备销售中保留保留商业商业筹建中筹建中除开发商自持部分，其余已全部售罄除开发商自持部分，其余已全部售罄2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告目前招商状况目前招商状况一期社区邻里中心：一
79、期社区邻里中心：承担项目前期首批业主承担项目前期首批业主基本基本生活需求生活需求，以，以社区服务类社区服务类商商业业态为主。业业态为主。社区邻里中心主要以社区服务类业态为主，社区邻里中心主要以社区服务类业态为主，目前已有移动自助缴费厅、联通电信营业厅、目前已有移动自助缴费厅、联通电信营业厅、建材店、二手房服务中心为主。建材店、二手房服务中心为主。藏瓏藏瓏湖上国际花园湖上国际花园2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告中型生活购物超市中型生活购物超市承担项目及周边项目业主承担项目及周边项目业主日日常生活必需品消费常生活必需品消费。目标对
80、象为：珊珊超市、千惠超市、联华超目标对象为：珊珊超市、千惠超市、联华超市等。市等。2 2、社区商业案例分析、社区商业案例分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告蝶式商业：特色商业蝶式商业：特色商业街区，街区，与营销中心快与营销中心快乐购频道及千年时间乐购频道及千年时间艺术长廊捆绑打包成艺术长廊捆绑打包成长沙首个城市创意文长沙首个城市创意文化艺术街区化艺术街区现已有千惠超现已有千惠超市、藏瓏尚宫市、藏瓏尚宫料理馆、韩国料理馆、韩国个性服饰店、个性服饰店、个性家居定制个性家居定制店、千惠超市、店、千惠超市、美容美容SPASPA、航、航模店等；模店等；2 2、社区商业案例分析、
81、社区商业案例分析 合富辉煌在合富辉煌在20092009年年1212月前将商铺售罄，并已在月前将商铺售罄，并已在20102010年年7 7月月2323日前达成日前达成95%95%招商。共计约招商。共计约1600016000平方米。平方米。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告第四部分商业定位及规划建议第四部分商业定位及规划建议1.商业整体定位概念建议商业整体定位概念建议2.各组团商业定位规划建议各组团商业定位规划建议3.消费群体及档次定位消费群体及档次定位4.商业主题定位商业主题定位沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势占地
82、过千亩超级大盘，规模突出、别墅物业为主，档次高端；占地过千亩超级大盘，规模突出、别墅物业为主，档次高端；周边路网发达，驾车出行便利；周边路网发达，驾车出行便利；独享独享2323万楚家湖资源，生态景观资源宜人；万楚家湖资源，生态景观资源宜人；开发商经济实力雄厚，目前项目一期已基本实景呈现；开发商经济实力雄厚，目前项目一期已基本实景呈现；第一太平戴维斯，顶级物业公司；第一太平戴维斯，顶级物业公司；商业呆状分布，临内界面长；商业呆状分布，临内界面长；建筑风格采用建筑风格采用“地中海风格地中海风格”；项目项目SWOTSWOT分析分析1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议沙河堤亚纳湾商业部分
83、商业规划和商业定位商业部分营销策划报告机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势城市远郊，项目周边荒芜、商业氛围不浓；城市远郊，项目周边荒芜、商业氛围不浓；全内街商业，昭示性差；全内街商业，昭示性差；仅仅1 1条公交线路，公交出行不便；条公交线路，公交出行不便；一、二期商业相距较远，相对独立；一、二期商业相距较远，相对独立；单栋体较小，不利于集中商业规划；单栋体较小，不利于集中商业规划；项目项目SWOTSWOT分析分析1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势城市化进程加速，开福区北拓战略，使得项目所在区域
84、发展较城市化进程加速，开福区北拓战略，使得项目所在区域发展较快；快；政府高起点制定北城新区发展规划，使项目区域的未来的发展政府高起点制定北城新区发展规划，使项目区域的未来的发展具备高水准；具备高水准；项目周边项目一已别墅和高层为主，周边消费群档次较高；项目周边项目一已别墅和高层为主，周边消费群档次较高；项目周边两公里范围内没有在建在售项目，竞争较小；项目周边两公里范围内没有在建在售项目，竞争较小；周边周边 “ “娱乐、购物、餐饮娱乐、购物、餐饮”业态呈不饱和状，有发展机会；业态呈不饱和状，有发展机会；项目项目SWOTSWOT分析分析1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议沙河堤亚纳湾
85、商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告机会机会威胁威胁劣势劣势优势优势区域商业品质低，业态单一，商业氛围较差；区域商业品质低，业态单一，商业氛围较差；区域发展度较低，居住人口较少；区域发展度较低，居住人口较少；项目项目SWOTSWOT分析分析1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议SOSO战略战略（发挥优势，抢占机会）WOWO战略战略（利用机会，规避劣势）n以项目品牌、规模、档次优势，抓住区域发展契机，抢占区域商业市场份额；n项目商业以全实景呈现，且周边无竞争对手，可迅
86、速抢占周边区域市场份额；n展示区域未来规划，消除公共交通限制带来的影响；n以特色打造小而精的商业主题，消除规模小，无法发展集中式商业的弊端，STST战略战略（发挥优势，转化威胁）WTWT战略战略（规避劣势，避免威胁）n凸显中高档的消费圈层，弱化周边人口较少问题；n强化展示，利用现成包装营造氛围，弥补区域发展现状不足的问题；n科学规划业态，提升项目商业的内部关联性和互助性；n引进高辐射力业态，扩大项目商业覆盖区域；n合理的招售策略，控制投资者和经验者之间的利益平衡，提升商业存活率；项目项目SWOTSWOT分析分析沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告基于基于项目自身和周目自身
87、和周边条件影响，条件影响，项目适宜目适宜发展展“中高端、中高端、临水、水、风情、情、商商业街街”，而不利于，而不利于发展展“集中式商集中式商业”；350350亩原生态活水湖亩原生态活水湖“楚家湖楚家湖”湖景资源湖景资源带状商业规划，利带状商业规划，利于街铺形商业的发展于街铺形商业的发展地中海风情地中海风情的建筑风格的建筑风格适宜发展适宜发展“中高端、临水、风情、商业街中高端、临水、风情、商业街”远郊位置远郊位置区域缺乏商业氛围区域缺乏商业氛围不利于发展不利于发展“大型集中式商业大型集中式商业”：如大型超市、大型购物中心等：如大型超市、大型购物中心等单个商业楼体量较小单个商业楼体量较小有利条件：
88、有利条件：限制条件：限制条件：内街商业内街商业商业昭示性差商业昭示性差项目及周边，具备项目及周边，具备中高档、高端消费群中高档、高端消费群1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告符合中高端人群消费的符合中高端人群消费的“娱乐娱乐”、“购物购物”、“餐饮餐饮”业态，顺应区业态，顺应区域市场商业发展的需求域市场商业发展的需求；1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议项目周目周边2 2公里氛公里氛围内内约9 9万人万
89、人，项目一期、二期商目一期、二期商业体量比例体量比例为4.3%4.3%，项目目仅适宜适宜发展内向型社区商展内向型社区商业 ；1 1公公里里2 2公公里里3 3公公里里范范围围人人口口5 5万万1010万万1515万万内内向型社向型社区商业区商业中间型社中间型社区商业区商业外向型社外向型社区商业区商业分类分类商业面积与商业面积与住宅面积的住宅面积的比比内向型内向型小于小于2%2%中间型中间型2 25%5%外向型外向型6 611%11%沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议项目档次必目档次必须维持在中高端水平，保持与持在中高端水
90、平，保持与项目整体目整体调性的一性的一致性，致性，为将来将来项目目发展打下基展打下基础，主要，主要锁定以中高端以上的定以中高端以上的消消费群体，群体，项目商目商业的的辐射力必射力必须提升；提升；中间型商业中间型商业服务社区服务社区辐射项目周边辐射项目周边辐辐射射整整个个片片区区辐辐射射全全市市范范围围生活配套生活配套娱乐休闲娱乐休闲主力业态主力业态 特色餐饮特色餐饮服务社区为主，辐射项目较近区域服务社区为主，辐射项目周边区域突出项目特色，以社区为核心，辐射整个北城区域突出项目特色，打造特色主题业态，提升项目品质，提升跨区域辐射力沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、
91、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议我们需要创立一种高尚、高雅的业态，它必须能够顺应中高端、高端消我们需要创立一种高尚、高雅的业态，它必须能够顺应中高端、高端消费群的喜好，它必须是目前长沙市绝无仅有特色业态！费群的喜好，它必须是目前长沙市绝无仅有特色业态！如何提升档次，适应项目主基调如何顺应中高端消费需求如何提升商业辐射力，乃至辐射全城? ? ? ?主力业态主力业态我们找到：我们找到：这是一种天然优雅的活动，它原本只服务于宫这是一种天然优雅的活动，它原本只服务于宫廷贵族，有廷贵族，有“贵族运动贵族运动”之称。之称。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告高尔夫？高尔夫？
92、 目前长沙已有多个高尔夫练习场，仅凭目前长沙已有多个高尔夫练习场，仅凭“高尔高尔夫夫”，尚不足以形成差异化，扩大商业辐射力。，尚不足以形成差异化，扩大商业辐射力。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告水上高尔夫充分利用项目滨水特色顺应中高端消费需求长沙绝无仅有辐射全市范围我们需要的：我们需要的：亲水高尔夫+ += =沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告 投资分析投资分析投资一个投资一个4040个打位的水上高尔夫练习场个打位的水上高尔夫练习场1 1、 场地规划：场地规划：（1 1） 打位规划：打位长：打位规划：打位长：6060米，宽：米，宽：4 4米，米
93、，面积为：面积为：480480平方米，上面采用遮阳篷平方米，上面采用遮阳篷（2 2） 会所规划：可以采用一层普通建筑，会所规划：可以采用一层普通建筑，简单装修，里面规划为：前台、用品专卖简单装修，里面规划为：前台、用品专卖区、休息区、食品饮料区等，面积在：区、休息区、食品饮料区等，面积在：20002000平方平方 投投资一个一个4040个打位的水上高个打位的水上高尔尔夫夫练习场，投入，投入约合合18024001802400元。元。投入项目投入项目投入费用投入费用备注备注会所建筑及装会所建筑及装修修8080万万20002000平方米平方米高尔夫打位建高尔夫打位建造、安装造、安装5050万万404
94、0个个办公设备采购办公设备采购3030万万电脑、座椅电脑、座椅人员费用人员费用6240062400元元/ /年年服务生服务生5 5名中包括两名回名中包括两名回收球，前台一名收球，前台一名不可预计费用不可预计费用2020万万合计约：合计约：18024001802400元元沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一个一个4040个打位的水上高个打位的水上高尔尔夫夫练习场，不含高，不含高尔尔夫周夫周边产品消品消费，预计年收益可达预计年收益可达40-6040-60万。万。 收益分析收益分析1、 专卖店租金：2、 打球收费采用几种方式结合的方法（1） 按客户打的球的个数来计算价格：30
95、个球一盒 节假日、周末：20元/盒 其他时间:15元/盒（2） 租高尔夫球杆:20元/只（3） 垂钓:鱼竿 10元/根,钓上的鱼按10元/斤购买.（4） 采用实名会员卡制，分为：月卡、季卡、半年卡、年卡、公司卡月卡:660元/月 季卡:1800元 半年卡：2800元 年卡：4800元 以上仅供个人使用公司卡：16800元/年 公司人员可以一起过去打项目项目单价单价数量数量收益收益月卡月卡66066040402640026400季卡季卡1800180040407200072000半年卡半年卡280028004040112000112000年卡年卡480048003030144000144000公
96、司卡公司卡16800168002020336000336000年收益：年收益：690400690400元元以上投资回报率，仅根据营业中的水上高尔夫球馆以上投资回报率，仅根据营业中的水上高尔夫球馆VIPVIP卡的平均水平计卡的平均水平计算，其中不含散客消费、高尔夫周边产品消费（如球具、球服）、饮品、算，其中不含散客消费、高尔夫周边产品消费（如球具、球服）、饮品、垂钓等收益，预计年收益可达垂钓等收益，预计年收益可达7070万。万。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告其他其他亲水运水运动经营建建议1、水上单车、双人车说明：说明：在高尔夫水少年宫练习场在高尔夫水少年宫练习场没建好
97、之前，建议先投入以上没建好之前，建议先投入以上经营项目，投入小，见效快，经营项目，投入小，见效快，而且对营销和商业的带动都有而且对营销和商业的带动都有良好效果。良好效果。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告其他其他亲水运水运动经营建建议2、水上碰碰船3、水上跷跷板沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告其他其他亲水运水运动经营建建议4、水上玩具手摇船水上滚筒水上充气蹦床水上冰山沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议合富辉煌认为：水上高尔夫是本案商业定位之关键所在，合富辉煌认为：水上高尔
98、夫是本案商业定位之关键所在，她的建成将给本案商业乃至整个小区产生她的建成将给本案商业乃至整个小区产生5 5大影响力。大影响力。免费广告渠道免费广告渠道扩张商业辐射力扩张商业辐射力带动销售业绩带动销售业绩提升小区价值提升小区价值体现业主尊贵感体现业主尊贵感5 5大影响力大影响力沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议中、高端休闲消费场所中、高端休闲消费场所享受生活型商业街区享受生活型商业街区中间型社区商业中间型社区商业定位关键词：沙河品牌、地中海风格、楚家湖、中间型社区定位关键词：沙河品牌、地中海风格、楚家湖、中间型社区商业、商
99、业、 中、高端客户群、水上高尔夫、第一太平戴维斯中、高端客户群、水上高尔夫、第一太平戴维斯 沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议强调强调“生活消费生活消费”概念而不概念而不 “ “偏重购物偏重购物”的概念，的概念，以以“享受享受 休闲休闲”替代替代“购物和娱乐购物和娱乐”。LIVING-STREETLIVING-STREET全生活享乐街区全生活享乐街区享受消费享受消费享受环境享受环境享受服务享受服务享受休闲享受休闲沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业整体定位概念建议、商业整体定位概念建议卡
100、西斯湾商业街卡西斯湾商业街地中海风情地中海风情全生活体验全生活体验享乐新概念享乐新概念水上高尔夫水上高尔夫企业名：西西里风情街区笔画和五行分别：6(金) 6(金) 7(火) 9(水) 12(金) 12(木) 11(木) 此企业名数理为 63 ，其暗示的信息：万物化育，繁荣之象，专心一意，始能成功 。(吉)案名建议：卡西斯湾是个很美的小城，以其美丽纯净的海滩著称，用作本案名建议：卡西斯湾是个很美的小城，以其美丽纯净的海滩著称，用作本项目商业案名，与项目风格一致，与定位概念暗合，与五行数理相济。项目商业案名，与项目风格一致，与定位概念暗合，与五行数理相济。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业
101、部分营销策划报告3 3、消费群体及档次定位、消费群体及档次定位社区业主：社区业主：来至项目别墅业主和高层业主；来至项目别墅业主和高层业主； 别墅部分客户档次较高，属社会高端人群，职业涵盖：企业主，政府单位领导、大中型企业的高层管理人员为主；具备极强的消费力； 项目高层产品，以中端、中高端、高端人群为主，置业涵盖：私营企业主、政府单位公务员、大型企业高管和中高层管理人员，高级技术人员；项目周边：项目周边：来至周边村镇和周边单位；来至周边村镇和周边单位；以村政府干部，高收入农民，和周边单位中高层管理人员为主；北城区域：北城区域：以北城区域为核心，辐射整个开福区以北城区域为核心，辐射整个开福区；区域
102、私营业主、开福区政府单位公务员、开福区大型企业中层以上群体、金融保险行业高收入人员、区域高校教职工人员、高档小区业主等；其他区域：其他区域：来至长沙市范围来至长沙市范围；高级白领、政府单位公务员、私营企业主、企事业单位中高层、高级技术人员等。项目主力消费群体以中高端以上人群构成项目主力消费群体以中高端以上人群构成沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3 3、消费群体及档次定位、消费群体及档次定位【项目高端消费群定位】沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3 3、消费群体及档次定位、消费群体及档次定位【项目中高层消费群定位】沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商
103、业定位商业部分营销策划报告4 4、商业主题定位、商业主题定位地中海风情全生活享乐街区地中海风情全生活享乐街区3232万水上高尔夫万水上高尔夫地中海风情地中海风情享乐主义享乐主义沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告第五部分商业布局设计建议第五部分商业布局设计建议1.商业建筑形态与商业业态契合关系商业建筑形态与商业业态契合关系2.人流动线分析人流动线分析3.业态组合布置业态组合布置4.商家品牌分析及建议商家品牌分析及建议5.各类租户需求和工程需求各类租户需求和工程需求6.公共空间设计建议公共空间设计建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1#1#，共三层
104、，总面积共三层，总面积35103510，根据规划，不适宜分割。且已经按照，根据规划，不适宜分割。且已经按照航海主题运动会所主题航海主题运动会所主题完成装修，可变性不大完成装修，可变性不大；1 1、商业建筑形态与商业业态契合关系、商业建筑形态与商业业态契合关系负一层：负一层：12611261一层：一层：14291429二层：二层：819819目前规划：目前规划：标准篮球场、壁球场，负一层大厅、层高4.5米；目前规划：目前规划：室内游泳池、一层大厅（咖啡、茶座）、层高4.5米；目前规划：目前规划：健身房、棋牌室（物管）、会所办公室，层高4.5米；1号栋规划为项目会所，主要以运动休闲设置为主，目前以
105、基本完成装修。号栋规划为项目会所，主要以运动休闲设置为主，目前以基本完成装修。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2#2#，共二层，总面积共二层，总面积14711471，共，共1717个铺面，个铺面，一层铺面可隔断两层一层铺面可隔断两层使使用，单铺面积可增加用，单铺面积可增加60-70%60-70%；二层铺面较小，可达性较差；二层铺面较小，可达性较差；二层：二层：339339一层：一层：11321132330908065656511065657055708575606060一层：层高在5.6-6米，可以隔断两层使用，最大单个铺面330，其它铺面面积：65-110。二层：层
106、高在3.5米，单个铺面较小，可达性、可视性较差。1 1、商业建筑形态与商业业态契合关系、商业建筑形态与商业业态契合关系沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3#3#共两层，总面积共两层，总面积20932093，共，共1818个铺面，负一层门面为临户面较宽，个铺面，负一层门面为临户面较宽，景观资源极好，一层铺面左右对称呈景观资源极好，一层铺面左右对称呈小型街道小型街道分布。分布。负一层：负一层：847847一层：一层：124612461 1、商业建筑形态与商业业态契合关系、商业建筑形态与商业业态契合关系9090909090901101101101101101101401401
107、40140140140负一层：层高约负一层：层高约4.5米，单个铺面面积在米，单个铺面面积在140左右，左右，。一层：层高约一层：层高约4.5米，共米，共12个铺面，对称分布，单个铺面，对称分布，单铺面积在铺面积在90-110。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4#共三层，总面积2719.69，按照设计规划，设计初衷为大型餐饮而准备，配备有2台升降电梯，6个包厢；一层7米层高，三层仅137不适宜分割使用。负一层：负一层：1515二层：二层：137一层：一层：10651 1、商业建筑形态与商业业态契合关系、商业建筑形态与商业业态契合关系层高4.5米、临水景观面较好，有6个
108、小4560小铺；层高7米，中间部位设计有花池；(目前作为营销中心使用)层高4.5米、面积狭长，；沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告二期会所二期会所共二层，总面积：共二层，总面积：2035.97.规划为二期会所，目前规划为二期会所，目前尚未建成。尚未建成。二层：二层：864864一层：一层：117111711 1、商业建筑形态与商业业态契合关系、商业建筑形态与商业业态契合关系一层：层高一层：层高4.5米，规划为会所大堂、餐饮、米，规划为会所大堂、餐饮、商铺商铺一层：规划为客房，规划为一层：规划为客房，规划为17间小房间，单间间小房间，单间面积在面积在36左右，配备独立卫浴
109、；左右，配备独立卫浴；沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、人流动线分析、人流动线分析人流动线人流动线车流动线车流动线小区业主小区业主人流动线人流动线一期商业街外部人流动线一期商业街外部人流动线外来外来消费消费者人者人流动流动线线沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、人流动线分析、人流动线分析一期商业街内部人流动线一期商业街内部人流动线主人流动线，又小区入口处至湖边层线型组织模式，中部广场及沿湖位置辅以放射组织模式沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、人流动线分析、人流动线分析一期商业街交通节点一期商业街交通节
110、点一级交通节点一级交通节点二级交通二级交通节点节点二级交通二级交通节点节点根据人流动线及建筑排布情况，商业街人流主要集中在中部广场位置，其次以商业街入口和沿湖位置。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、人流动线分析、人流动线分析二期会所人流动线二期会所人流动线二期会所人流主要来自小区内部，虽然临一条规划路，但是该规划路主要供社区使用，外来人流极少。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告二期商二期商业业生活配套区生活配套区休闲娱乐休闲娱乐二期商业二期商业特色餐饮区特色餐饮区主题会所主题会所一期商业一期商业高端生活配套区高端生活配套区中高档生活配套中
111、高档生活配套（高尔夫俱乐部）（高尔夫俱乐部）3 3、业态组合布置、业态组合布置根据建筑形态条件，与人流动线情况，一期商业业态布置作出如下根据建筑形态条件，与人流动线情况，一期商业业态布置作出如下规划。规划。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告各业态互相补充，既能生存亦可发展，形成链条式的连锁商各业态互相补充，既能生存亦可发展，形成链条式的连锁商业体系。既满足项目业主生活需要，又兼具对外辐射功能。业体系。既满足项目业主生活需要，又兼具对外辐射功能。生活配套生活配套娱乐休闲娱乐休闲特色餐饮俱乐部俱乐部为为餐餐饮饮带带来来消消费费群群与与俱俱乐乐部部互互动动，增增强强吸吸引引力
112、力为为餐餐饮饮带带来来消消费费群群完完善善服服务务配配套套满满足足基基本本生生活活需需求求完完善善服服务务配配套套服务于社区服务于社区服务于社区服务于社区辐射于区域辐射于区域辐射于区域辐射于区域3 3、业态组合布置、业态组合布置沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3 3、业态组合布置、业态组合布置2号栋商业，位于小区主入口右侧，临内接面较长，分割为17个单个铺面，单个铺面面积较大，昭示性较好，适宜发展高端的社区配套商业，并兼顾部分辐射形商业。高端生活配套，兼顾辐射型商业3号栋商业，为18个分割铺面组成，一层商业布局形成小街区风格。但是昭示性较差，负一层，临近楚家湖，景观优
113、势凸显，建议规划为高尔夫俱乐部中高档生活配套商业，俱乐部1号栋商业，规划为运动会所，目前整体装修已初步完成运动主题会所4号栋商业，根据规划，适宜整层作为大型餐饮使用。餐饮业态一期商业一期商业一期商业主要业态：生活配套、特色餐饮、娱乐休闲一期商业主要业态：生活配套、特色餐饮、娱乐休闲沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告二期商业二期商业3 3、业态组合布置、业态组合布置2期商业深居项目内部，虽然临规划路，但该规划路仅为小区内部使用，对外意义不大，且1期商业，距离2期项目距离较远，对于2期业主的生活便利性造成一定影响，所以，2期会所主要讲针对于服务于项目2期的生活配套为主。生活
114、配套，休闲娱乐二期商业主要业态：生活配套、娱乐休闲二期商业主要业态：生活配套、娱乐休闲沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告五大主题业态全力塑造地中海风情全生活享乐街区五大主题业态全力塑造地中海风情全生活享乐街区主题区主题区面积面积业态定位业态定位功能区功能区1#1#商业商业3465.8平米航海主题运动会所篮球场、游泳池、壁球馆、健身房、棋牌室2#2#商业商业1471.44平米生活配套特色餐饮、便民服务店3#3#商业商业2094.81平米高尔俱乐部，生活配套生活街区4#4#商业商业2720.49平米主题餐饮中国传统餐饮国外风情餐饮（二期）（二期）2009.86平米生活配套生
115、活配套、娱乐休闲3 3、业态组合布置、业态组合布置沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1#1#，根据规划设计为航海主题的运动会所根据规划设计为航海主题的运动会所业态定位业态定位：休闲配套：休闲配套档次定位档次定位：中高端、高端：中高端、高端客群构成客群构成：小区居民、项目周边居民：小区居民、项目周边居民篮球场篮球场游泳池游泳池壁球壁球咖啡茶座健身房健身房棋牌室棋牌室3 3、业态组合布置、业态组合布置沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2#2#，小型生活配套商业，需求面积与该栋商铺不符，且商业街整体小型生活配套商业，需求面积与该栋商铺不符，且商业街整体
116、档次感将受到一定影响，建议以大型高端的生活配套与小型特色餐饮为档次感将受到一定影响，建议以大型高端的生活配套与小型特色餐饮为主。主。业态定位业态定位：社区配套、特色餐饮：社区配套、特色餐饮 档次定位档次定位：中高档：中高档客群构成客群构成：小区居民、项目周边居民：小区居民、项目周边居民模模型型店店巴巴西西烧烧烤烤雪雪茄茄吧吧婴儿婴儿用品用品SAPSAP生活馆生活馆（与一楼连体）（与一楼连体）红红酒酒吧吧家居家居饰品饰品SPA生生活活馆馆饮饮吧吧韩国韩国料理料理日本日本料理料理3 3、业态组合布置、业态组合布置美美容容美美发发超超市市沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3#
117、3#位于商业街最内部，负一层临湖，可作为高尔夫俱乐部，一层作为小位于商业街最内部，负一层临湖，可作为高尔夫俱乐部，一层作为小区必须的生活配套商业。负一层与一层相对独立，区必须的生活配套商业。负一层与一层相对独立，业态定位业态定位：俱乐部、生活配套商业：俱乐部、生活配套商业档次定位档次定位：中高端、高端：中高端、高端客群构成客群构成：小区居民、项目周边居民：小区居民、项目周边居民高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部干干洗洗店店五五金金店店肉肉联联店店果、蔬果、蔬超市超市餐餐点点店店诊所诊所 药店药店花花艺艺店店烟烟酒酒店店进口进口食品食品店店糕糕点点店店3 3、业态组合布置、业态组合布置沙河堤亚纳湾商业部分
118、商业规划和商业定位商业部分营销策划报告业态定位业态定位：餐饮：餐饮档次定位档次定位：中高端、高端：中高端、高端客群构成客群构成：全市范围中高端、高端人士：全市范围中高端、高端人士4#景观资源突出，观湖面较好，且三层之间相互联通，规划设计具备承载大景观资源突出，观湖面较好，且三层之间相互联通，规划设计具备承载大型高端餐饮条件，但是单独一家大型餐饮经营及招商难度较高，经营难度大，建型高端餐饮条件，但是单独一家大型餐饮经营及招商难度较高，经营难度大，建议将负一层分割四个铺面引，二三层连体引进高端西餐；议将负一层分割四个铺面引，二三层连体引进高端西餐；西餐厅西餐厅特色中餐特色中餐西餐厅西餐厅3 3、业
119、态组合布置、业态组合布置450420320320沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告业态定位业态定位：休闲娱乐、生活配套：休闲娱乐、生活配套档次定位档次定位：中高端、高端：中高端、高端客群构成客群构成：小区居民：小区居民（二期）（二期）一期会所以一期会所以“动动”为主，二期会所以为主，二期会所以“静静”为主，二期会所需要为主，二期会所需要与一期形成差异性，一层原规划餐饮业态，将对一期商业街餐饮有分散作用，与一期形成差异性，一层原规划餐饮业态，将对一期商业街餐饮有分散作用，建议考虑便利店及休闲茶座，二层单层作为客房使用，招商及经营难道较大划建议考虑便利店及休闲茶座，二层单层
120、作为客房使用，招商及经营难道较大划分出一部分作为物业管理用房后，剩余部分建议与棋牌娱乐融合，结合一层的分出一部分作为物业管理用房后，剩余部分建议与棋牌娱乐融合，结合一层的休闲茶座联动经营。休闲茶座联动经营。便利店休闲茶座休闲茶座休闲茶座棋牌客房二期物管用房3 3、业态组合布置、业态组合布置沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告业态定位业态定位：休闲娱乐、生活配套：休闲娱乐、生活配套档次定位档次定位：中高端、高端：中高端、高端客群构成客群构成：小区居民：小区居民（二期）（二期）一期会所以一期会所以“动动”为主，二期会所以为主，二期会所以“静静”为主，二期会所需要为主，二期会所
121、需要与一期形成差异性，一层原规划餐饮业态，将对一期商业街餐饮有分散作用，与一期形成差异性，一层原规划餐饮业态，将对一期商业街餐饮有分散作用，建议考虑便利店及休闲茶座，二层单层作为客房使用，招商及经营难道较大划建议考虑便利店及休闲茶座，二层单层作为客房使用，招商及经营难道较大划分出一部分作为物业管理用房后，剩余部分建议与棋牌娱乐融合，结合一层的分出一部分作为物业管理用房后，剩余部分建议与棋牌娱乐融合，结合一层的休闲茶座联动经营。休闲茶座联动经营。便利店休闲茶座休闲茶座休闲茶座棋牌客房二期物管用房3 3、业态组合布置、业态组合布置沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1#1#，
122、航海主题会所，建议自持自营航海主题会所，建议自持自营篮球场篮球场游泳池游泳池壁球壁球咖啡茶座健身房健身房棋牌室棋牌室4 4、商家品牌分析及建议、商家品牌分析及建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2#2#，主力店以高端超市、美容美发、主力店以高端超市、美容美发、SPASPA生活馆为主。生活馆为主。模模型型店店美美容容美美发发雪雪茄茄吧吧婴儿婴儿用品用品SAPSAP生活馆生活馆（与一楼连体）（与一楼连体）红红酒酒吧吧家居家居饰品饰品SPA生生活活馆馆冰冰吧吧韩国韩国料理料理日本日本料理料理建议：百佳超市“international”店、华润万家Ole旺和超市；4 4、商家
123、品牌分析及建议、商家品牌分析及建议建议：漂亮宝贝、尚艺建议：百莲凯国际美容美体spa养生会馆西姿美容SPA瑜伽生活馆巴西巴西烧烤烧烤超市其它店家品牌建议：创意家居、大力士餐饮、德川家日本料理、拉菲酒庄，大卫杜夫雪茄吧，哈根达斯，咿呀。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3#3#负一层主力店以高尔夫俱乐部为主，建议自持自营，一层为生负一层主力店以高尔夫俱乐部为主，建议自持自营，一层为生活配套商业街；活配套商业街；高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部干干洗洗店店五五金金店店诊诊所所果、蔬果、蔬超市超市餐餐点点店店通信通信营业营业厅厅药店药店花花艺艺店店烟烟酒酒店店进口进口食品食品店店糕糕
124、点点店店俱乐部涵盖水上高尔夫经营、高尔夫器材销售、垂钓经营、垂钓器材销售。并配置一个小型咖啡吧，供客户休息。4 4、商家品牌分析及建议、商家品牌分析及建议建议：罗莎蛋糕、都市花乡、约瑟芬干洗、心健大药房、斯纳克欧美零食糖果主题店、高尔夫器材钓鱼器材休闲商务茶吧沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4#一层以特色中餐为主，二层、三次以豪华西餐为主，一层以特色中餐为主，二层、三次以豪华西餐为主，西餐厅西餐厅西餐厅西餐厅建议：丽廊、普罗旺斯、北极光aurora、希姆莱特西餐厅建议：长沙窑、胖子活鱼城、PK虾蟹、问客杀鸡、钱粮湖土鸭馆、广佬鹅盛坊、穆斯林餐厅、何氏排骨4 4、商家品
125、牌分析及建议、商家品牌分析及建议特色中餐特色中餐450420320320沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告（二期）（二期）将休闲茶座与棋牌客房融为一体，二楼布置豪华客房式的棋牌客将休闲茶座与棋牌客房融为一体，二楼布置豪华客房式的棋牌客房，在不改变客房功能的前提下，更好的顺应了长沙人好玩的习性。房，在不改变客房功能的前提下，更好的顺应了长沙人好玩的习性。便利店休闲茶座休闲茶座休闲茶座棋牌客房二期物管用房建议：7&11便利店，千惠4 4、商家品牌分析及建议、商家品牌分析及建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进
126、标准超市。根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。5 5、各类租户需求和工程需求、各类租户需求和工程需求超市超市要素要求物业要求建筑最好框架结构最好框架结构面积面积传统食品超市面积：传统食品超市面积：300500；标准食品超市作为面积在；标准食品超市作为面积在10001500；大型综合超市面积：；大型综合超市面积：25005000平方米；超大型综合超市面积为：平方米；超大型综合超市面积为：600010000；仓储式商场面积在；仓储式商场面积在10000以上；以上；层高楼层不超过三层，首层层高楼层不超过三层，首层层高5.5m，二层以上层高，二层以上层高4.5m柱距8米米8米为宜米为宜
127、物业纵深以以30-50米为佳米为佳楼板承重800kg/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期免租期1年左右年左右租赁年限租赁年限1020年年沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。5 5、各类租户需求和工程需求、各类租户需求和工程需求便利店便利店要素要求物业要求产权清晰且至少可使（租）用产权清晰且至少可使（租）用6年年楼层楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米米面积面积60120平方
128、米平方米配套设施配套设施同时配备上水和下水；同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森的总电量，而全家、罗森等需要要有等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限电量的上限其他其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：租金：3-8元元/平米平米.天；天；租期：一般租期：一般5年以上年以上沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。根据超
129、市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。5 5、各类租户需求和工程需求、各类租户需求和工程需求餐饮餐饮要素要求物业要求建筑最好框架结构最好框架结构面积中型：中型：800-2000，大型：，大型：2000以上以上层高楼层不超过三层，首层层高楼层不超过三层，首层层高5.5m，二层以上层高，二层以上层高4.5m供水管径管径50mm、水压、水压2.5-4.0kgf/cm2排污管径为管径为150mm排烟1m2的排油烟专用管井，排烟量的排油烟专用管井，排烟量1600l/s楼板承重厨房区地面承载力应不小于厨房区地面承载力应不小于400Kg/m2。其他区域地面承载力应不小于。其他区域地面承载力应不小于2
130、50Kg/m2。停车场设有与商店营业面积相适应的停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期免租期1年左右年左右租赁年限租赁年限1020年年沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。5 5、各类租户需求和工程需求、各类租户需求和工程需求餐饮店餐饮店要素要求物业要求产权产权产权清晰且至少可使（租）用产权清晰且至少可使（租）用6年年楼层楼层1-2层，层高净高不小于层，层高净高不小于3.6米米面积面积800-2000配套设施配套设施同时配备上水和下水；同时配备上水和下水；一
131、般可的、快客等需要一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森的总电量，而全家、罗森等需要要有等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限电量的上限其他其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：租金：3-8元元/平米平米.天；天；租期：一般租期：一般5年以上年以上沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告第六部分第六部分商业推广宣传及包装商业推广宣传及包装1.整体目标和策略整体目标和策略2.项目推广宣传节点项目推广宣传节点3.
132、活动安排建议活动安排建议4.商业包装方案商业包装方案沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1、整体目标和策略、整体目标和策略销售目标：开售后半年内销售面积超销售目标：开售后半年内销售面积超90%90%。招商目标：进场后半年内实现招商目标：进场后半年内实现90%90%出租率。出租率。从9月30日起进场10月01日：销售蓄客、主力商家招商11月01日：销售蓄客、全面撒网招商12月31日：开盘达40%、招商达50%02月01日：销售达55%、招商达70%03月01日：销售达70%、招商达80%04月01日：销售达80%、招商达90%05月01日：销售达90%、招商达95%06月0
133、1日：销售达95%、试营业目标分解：目标分解：沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1、整体目标和策略、整体目标和策略n钱景一：钱景一：全生活享乐街区，高尚配套商业价值全生活享乐街区，高尚配套商业价值; ;n钱景二：钱景二：高端物业群，沙河品牌价值；高端物业群，沙河品牌价值；n钱景三：钱景三：纯独立式商业街铺，实用价值高；纯独立式商业街铺，实用价值高；n钱景四：钱景四：今天买铺，明天收租，看得见的收益今天买铺，明天收租，看得见的收益; ;n钱景五：钱景五：水上高尔夫吸引区域中高端消费群体；水上高尔夫吸引区域中高端消费群体；n钱景六：钱景六：双首层设计加倍凸显商铺投资价值双首
134、层设计加倍凸显商铺投资价值; ;n钱景七：钱景七：投资原始铺面，升值速度最快商铺投资原始铺面，升值速度最快商铺; ;n钱景八：钱景八：统一业态规划，人车分流，保障可持续经营统一业态规划，人车分流，保障可持续经营; ;八大八大“钱景钱景”护航护航沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1、整体目标和策略、整体目标和策略n秘诀：秘诀：快、准、狠。快、准、狠。n快快招商销售同时启动，开售起半年内销售招商均达到招商销售同时启动，开售起半年内销售招商均达到90%90%。n准准以小众活动、大客户拓展、合富辉煌资源库，直击目标客户群。以小众活动、大客户拓展、合富辉煌资源库，直击目标客户群。
135、n狠狠前期以较大幅度的优惠力度吸引商家进驻，待商业氛围浓厚以前期以较大幅度的优惠力度吸引商家进驻，待商业氛围浓厚以后再收取较高租金。后再收取较高租金。 租售并举，以租代售；全面撒网，重点捕捞租售并举，以租代售；全面撒网，重点捕捞沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告主力商户优先招商：主力商户优先招商：采取采取“前期确定主力店，再全面招商前期确定主力店，再全面招商”的基本策略。的基本策略。主力客户带动招商：主力客户带动招商：超市、大型餐饮、高尔夫俱乐部等主力商家的引进能够大超市、大型餐饮、高尔夫俱乐部等主力商家的引进能够大大增强其他客户进驻的信心，在考虑到项目未来极大的升值潜
136、力，项目主力店大增强其他客户进驻的信心，在考虑到项目未来极大的升值潜力，项目主力店进驻以后，招商已经成功一大半。进驻以后，招商已经成功一大半。增大特色业态的比例：增大特色业态的比例：项目目前商业氛围不足，在招商中，增大长沙缺乏的业项目目前商业氛围不足，在招商中，增大长沙缺乏的业态（比如长沙仅此一家）以及特色的业态比例，增加目的性消费，以增强项目态（比如长沙仅此一家）以及特色的业态比例，增加目的性消费，以增强项目的辐射能力。的辐射能力。其他策略：其他策略：分行业招商：根据项目的业态划分，分不同业态进行主力店的招商。品牌连锁招商：品牌有拓展需求，需要发展加盟，而本地区的投资者也希望能加盟知名品牌，
137、以此在市场上立足并打开市场，也是其长远发展的保证，品牌连锁店的进驻对本项目商业的提振有很大作用，因此我们建议招商中可优先考虑品牌连锁店的招商。定向招商：周边商业相对较淡，而本项目业态划分当中，分别对各楼层的业态划分较清晰，在通过现场招商将难以满足本项目定位的要求前提下，可以采用定向招商的方式。1、整体目标和策略、整体目标和策略沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2.2.项目推广宣传节点项目推广宣传节点沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告住宅联动住宅联动 高举中打高举中打 频繁出击频繁出击住宅联动：整合住宅推广资源，搭车上路，最大化利用媒体资源；住宅联
138、动：整合住宅推广资源，搭车上路，最大化利用媒体资源；高举中打：高调是项目本身决定的，中打是目标客户群体决定的；高举中打：高调是项目本身决定的，中打是目标客户群体决定的；频繁出击：小幅度蓄积客户，多次活动营销，小步快走，快速去化。频繁出击：小幅度蓄积客户，多次活动营销，小步快走，快速去化。2、项目推广、项目推广总思路总思路沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2、项目推广、项目推广销售节点以及布署销售节点以及布署根据我司对投资客调研情况看，开盘时间定为今年年底，并以此时间节点制定推广计划。根据我司对投资客调研情况看，开盘时间定为今年年底，并以此时间节点制定推广计划。 9 9月
139、月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 年底年底 11年年3月月 11 11年年4 4月月 1111年年5 5月月 1111年年6 6月月项目推广准备阶段蓄势待发造势而动项目强销及推广持续期引爆核心开盘开盘正式开业正式开业试营业试营业水上高尔水上高尔夫开放夫开放沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告n阶段：蓄客期阶段：蓄客期n时间：时间：2010年年9月月-2010年年12月月31日日n推广主题：地中海全生活享乐街区，把握长沙未来财富的脉搏；推广主题：地中海全生活享乐街区，把握长沙未来财富的脉搏；地中海全生活享乐街区，坐享升值地中海全生活享乐街区，坐享升值n策略
140、：项目目前处于区域发展初期，在城市扩容带动下，未来策略：项目目前处于区域发展初期，在城市扩容带动下，未来升值潜力巨大，在推广初期，我们主打升值和水上高尔夫概念，升值潜力巨大，在推广初期，我们主打升值和水上高尔夫概念，完成完成蓄客工作。完成完成蓄客工作。n活动配备：垂钓大赛、美食街第一季（可与住宅相结合）活动配备：垂钓大赛、美食街第一季（可与住宅相结合）n媒体支持：报广、夹报、单张派发、软文、分众媒体支持：报广、夹报、单张派发、软文、分众2、项目推广、项目推广各阶段销售推广各阶段销售推广沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告n阶段：开盘强销期阶段：开盘强销期n时间：时间：20
141、11年年1月月-2011年年1月月3月月n推广主题：地中海全生活享乐街区，买一送一；地中海全生活推广主题：地中海全生活享乐街区，买一送一；地中海全生活享乐街区受投资者抢购享乐街区受投资者抢购n策略：在项目形象得到后，推广深入到产品卖点，以买一送一策略：在项目形象得到后，推广深入到产品卖点，以买一送一强化项目的超值概念，同时释放项目热销信息，保持项目热度。强化项目的超值概念，同时释放项目热销信息，保持项目热度。n活动配备：开盘活动、美食街第二季（可与住宅相结合）；经活动配备：开盘活动、美食街第二季（可与住宅相结合）；经常性的小众活动常性的小众活动n媒体支持：报广、夹报、单张、软文媒体支持：报广、
142、夹报、单张、软文2、项目推广、项目推广各阶段销售推广各阶段销售推广沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告n阶段：持续强销期阶段：持续强销期n时间：时间：2011年年4月月-2011年年6月月n推广主题：商家纷纷进驻地中海全生活享乐街区；地中海全生推广主题：商家纷纷进驻地中海全生活享乐街区；地中海全生活享乐街区，把握最后的财富机会活享乐街区，把握最后的财富机会n策略：在项目取得热卖以后，继续向外释放热销信息，此次招策略：在项目取得热卖以后，继续向外释放热销信息，此次招商工作已经接近尾声，利用招商带动销售商工作已经接近尾声，利用招商带动销售n活动配备：慈善拍卖会、美食街第三季（
143、可与住宅相结合）；活动配备：慈善拍卖会、美食街第三季（可与住宅相结合）；经常性的小众活动经常性的小众活动n媒体支持：报广、夹报、单张、软文、分众、夹报媒体支持：报广、夹报、单张、软文、分众、夹报2、项目推广、项目推广各阶段销售推广各阶段销售推广沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一、完善商业规划内容一、完善商业规划内容1、年度总体招商方案细化2、商业平面功能规划细化，拟定业态分布商户组合；3、提交租赁价格及优惠政策方案；4、协助制定项目VI标识；二、完善相关租赁资料二、完善相关租赁资料1、制定具体招商工作制度、工作流程；2、拟订租赁意向协议书：3、设计招商手册内容；4、拟
144、订承租须知；5、拟订租赁合同书：2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42012.52012.62012.8三、客户跟进三、客户跟进1、回访新旧登记客户，落实初步意向租赁面积2、继续收集、筛选、整理、联系品牌客户；3、协助筹建经营管理公司；四、宣传推广四、宣传推广1、确定媒体推广计划2、确定户外广告计划；锁定目标客户3、协助选定商业广告公司、推广活动公关公司4、完成商业街包装2、项目推广、项目推广招商节点布署以及任务招商节点布署以及任务沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一、广告宣传及招商推广强势推出一、广告宣
145、传及招商推广强势推出1、主题一：主力商家强势进入本项目；2、结合商业销售媒介进行推广二、客户跟进二、客户跟进1、全面对外招商，拜访目标客户；2、主力商户确定租赁意向；3、在市区设立招商点，进行招商推介；三、招商主题活动（待定）三、招商主题活动（待定）50%2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42012.52012.62012.82、项目推广、项目推广招商节点布署以及任务招商节点布署以及任务沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一、宣传推广计划一、宣传推广计划1、广告宣传及招商推广本月继续强势推出,内容以项目卖点
146、为主题，同时强调项目招商的优惠；2、城市的报纸、电视媒体宣传及各行业专业报刊的媒体宣传；3、网站广告投放及招商信息发布；二、客户跟进二、客户跟进1、举办招商推介会；2、与主力商户进行深度访谈，与客户签定意向。三、招商主题活动（待定）三、招商主题活动（待定）60%2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42012.52012.62012.82、项目推广、项目推广招商节点布署以及任务招商节点布署以及任务沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一、通过与主力客户签定合同，带动本地招商；一、通过与主力客户签定合同，带动本地招
147、商；二、主力店牵头商家组团进驻；二、主力店牵头商家组团进驻；三、根据市场情况及客户意见，及时调整招商策略；三、根据市场情况及客户意见，及时调整招商策略；四、招商主题活动（待定）四、招商主题活动（待定）80%2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42012.52012.62012.82、项目推广、项目推广招商节点布署以及任务招商节点布署以及任务沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一、与所有商家签定合同；一、与所有商家签定合同；二、完成商家接头工作；二、完成商家接头工作；三、吸纳零散商户及促成小业主由投资转为自营；
148、三、吸纳零散商户及促成小业主由投资转为自营；四、招商主题活动（待定）四、招商主题活动（待定）90%2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42012.52012.62012.82、项目推广、项目推广招商节点布署以及任务招商节点布署以及任务沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告一、协助客户办理有关开业的一切事宜；一、协助客户办理有关开业的一切事宜；二、交付已签合同的商铺给客户；根据交铺情况组织好招商人员协调，帮助二、交付已签合同的商铺给客户；根据交铺情况组织好招商人员协调，帮助客户解决疑难问题；客户解决疑难问题；三、
149、协助物业管理公司做好客户进场装修的有关手续，及时解决现场出现的三、协助物业管理公司做好客户进场装修的有关手续，及时解决现场出现的问题；问题；四、招商主题活动（待定）四、招商主题活动（待定）100%2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42012.52012.62012.82、项目推广、项目推广招商节点布署以及任务招商节点布署以及任务沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2、项目推广、项目推广双线结合，逻辑图。双线结合，逻辑图。线上传播为辅线下推广为主现场包装现场包装媒体媒体户外广告牌户外广告牌接待中心接待中心道旗
150、道旗高炮高炮报纸广告报纸广告网站网站电台电台活动营销活动营销点对点直销点对点直销配合住宅的配合住宅的销售针对投销售针对投资意向客户资意向客户在重要节点在重要节点做公关活动做公关活动高端客户短信群发高端客户短信群发大客户拓客大客户拓客商会直邮商会直邮商界热销杂志商界热销杂志堤亚纳湾堤亚纳湾地中海风地中海风情商业街情商业街物料准备物料准备楼书楼书折页折页招商手册招商手册单张单张配合支持：电梯广告电梯广告夹包夹包1、整体目标和策略、整体目标和策略各阶段销售推广各阶段销售推广沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告媒体建议媒体建议1.1.平面媒体建议选择长沙晚报、潇湘晨报平面媒体建议
151、选择长沙晚报、潇湘晨报 三大报广中，长沙晚报主要面对的是市直机关、市属企事业单位、高端客三大报广中，长沙晚报主要面对的是市直机关、市属企事业单位、高端客户针对性相对较强，而辐射范围广、宣传力度好的是潇湘晨报，建议以长沙户针对性相对较强，而辐射范围广、宣传力度好的是潇湘晨报，建议以长沙晚报为主，潇湘晨报为辅进行平面推广。晚报为主，潇湘晨报为辅进行平面推广。 2.2.网站媒体建议选择搜房网、网站媒体建议选择搜房网、0731fdc0731fdc网、红网网、红网 现点击率、知名度、权威性较高是搜房网，受众较广，而红网是政府旗下的新现点击率、知名度、权威性较高是搜房网，受众较广，而红网是政府旗下的新闻媒
152、体，且分众传媒也有红网新闻的滚动播出，传播效果好。闻媒体，且分众传媒也有红网新闻的滚动播出，传播效果好。3.3.电台媒体建议选择音乐电台媒体建议选择音乐89.389.3、金鹰、金鹰955955、湖南交通频道、湖南交通频道 电台主要针对有车一族，在整点报时或路况信息时插播商业广告，效果较好。电台主要针对有车一族，在整点报时或路况信息时插播商业广告，效果较好。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告总营销费用预算总营销费用预算周期周期开开盘销售完售完毕备注注商商铺销售售2010年12月30日2011年8月周期开始100%完成任务招商招商2010年12月30日2011年6月项目的营
153、销费用按照项目总销售额的项目的营销费用按照项目总销售额的2%2%计算。计算。销售预计：销售预计：本项目可售面积约本项目可售面积约 5536 5536，项目商业总销售额为，项目商业总销售额为 72632961 元元，项目商业总的营销推广费用控制指，项目商业总的营销推广费用控制指标为标为145145万元（万元（2%2%计提）。计提）。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3.3.活动安排及建议活动安排及建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告活动建议活动建议 2010.9.30 2010.10 2010.11 2010.12 2011.12.30 2011
154、.1 2011.2 2011. 3-4月月 2011.5-6月月 商商会会垂垂钓钓大大赛赛秋交秋交会，会，配合住宅打入市场开开盘盘活活动动旺铺招商，大客户拓客地中海风情美食节第一季新新年年迎迎春春活活动动商商业业街街开开业业庆庆典典活活动动推推广广第一阶段：蓄客期第二阶段：开盘强销期第三阶段：持续强销期慈慈善善拍拍卖卖大大会会地中海风情美食节第二季沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告主要活动建议主要活动建议垂钓大赛垂钓大赛n活动时间：活动时间：2010年9月30日n活动地点：活动地点：堤亚纳湾楚家湖n活动对象：活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、社区业主（鼓励老带
155、新）n活动目的：活动目的：吸引高端客户对本项目商铺的关注，寻求诚意客户，并宣传后期商业将会围绕水上高尔夫等一系列亲水运动来招商引资，配合媒体的大量报道，将项目商业街高调打入市场。n活动内容：活动内容：楚家湖岸进行垂钓大赛；售楼部冷餐沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告主要活动建议主要活动建议地中海风情美食节地中海风情美食节n活动时间：活动时间：2010年11月n活动地点：活动地点：项目现场n活动对象：活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、诚意客户n活动目的：活动目的：通过此次活动充分挖掘诚意客户，并结合销售现场实现快速消化。n活动内容：活动内容：项目会所内举办地中海
156、风情美食节，现场表演西餐烹饪过程，客户享用冷餐，乐队演奏交响乐，广场上盛放烟花。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告主要活动建议主要活动建议慈善拍卖会慈善拍卖会n活动时间：活动时间：2011年3月n活动地点：活动地点：项目现场n活动对象：活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、诚意客户n活动目的：活动目的：通过此次活动吸引高端客户到访，促进商铺销售。n活动内容：活动内容：名人捐赠的名酒名品进行拍卖，筹得善款捐给红十字会。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4、商业包装方案由广告公司出专题方案商业包装方案由广告公司出专题方案沙河堤亚纳湾商业部分商业
157、规划和商业定位商业部分营销策划报告第七部分第七部分商业租售策略商业租售策略1.人员架构和流程建议人员架构和流程建议2.销售价格建议销售价格建议3.租金短、中长期建议租金短、中长期建议4.项目短期及中长期租金测算项目短期及中长期租金测算5.租赁或销售模式建议租赁或销售模式建议6.经济测算经济测算沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告公司营销策划智囊团：华中区域各区项目策划总监、销售总监项目总监 招商经理： 待定 招商专员大客户拓展部招商团队：招商团队：1 1、人员架构及流程建议、人员架构及流程建议项目经理沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、人员架
158、构及流程建议、人员架构及流程建议项目招商整体流程目招商整体流程图确定招商对象确定招商对象确定经营模式确定经营模式制定招商优惠策略制定招商优惠策略制定招商流程制定招商流程商商业业项项目目部部进进行行市市场场调研和目标客户分析调研和目标客户分析商业项目部进行客户商业项目部进行客户招商月计划实施招商月计划实施商业项目部对商业项目部对客户信客户信息归档完善、招商资息归档完善、招商资料准备就绪料准备就绪招商主管进行目标客招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽户开发、拜访、接洽商业项目部进行客户商业项目部进行客户分类、确定重点分类、确定重点商业项目部商业项目部、客、客户填写招商意向户填写招商意向表表考察、评
159、估核准考察、评估核准签定招商意向书、签定招商意向书、交纳定金交纳定金沟通、谈判、方沟通、谈判、方案修改与认可案修改与认可提供租赁面积认定书、租提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证赁许可证和装修入场证进场装修、备货、进场装修、备货、上柜、营业上柜、营业客户提供装修方客户提供装修方案及电脑效果图案及电脑效果图正式签定招商协议正式签定招商协议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告外场来沪自动上门电话接听登记在案回访沟通品牌大客户由招商人员引至现场经理接待销讲签订租赁合同提供身份证复印件及品牌代理证书发开业装修通知装修手续办理营业执照税务登记办理预付租金和物业管理费同步开业看
160、房租赁政策了解支付履约保证金并销控1 1、人员架构及流程建议、人员架构及流程建议项目招商目招商现场接待接待图沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、人员架构及流程建议、人员架构及流程建议对外拓展流程对外拓展流程合富内部资源挖掘合富内部资源挖掘2010.910月月合富内部资源挖掘长沙各大商圈拓展2010.11月月长沙各大商会拓展2010.12-2011.1长沙各大银行高端客户拓展2011.1-4沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2、销售价格建议、销售价格建议n由于项目周边目前人流量较少，商铺商业价值暂无有效体现，藏瓏项目引进业态租金由于项目周边目
161、前人流量较少，商铺商业价值暂无有效体现，藏瓏项目引进业态租金在在30-60元元/平米之间，租金偏低，因此我们决定通过类比法得出本项目价格，经过比平米之间，租金偏低，因此我们决定通过类比法得出本项目价格，经过比较我们发现，本项目商业价值稍微低于藏瓏项目商业价值，大概为较我们发现，本项目商业价值稍微低于藏瓏项目商业价值，大概为5%。n目前藏瓏商业可分成二类，一楼商铺和二楼商铺，通过比较得出本项目的实收均价，目前藏瓏商业可分成二类，一楼商铺和二楼商铺，通过比较得出本项目的实收均价，具体如下：具体如下：因素地段城市规划发展前景品牌规划层高面积工程进度合计权重30%10%10%10%10%15%10%5
162、%100%藏瓏一楼959595951001109510098二楼959595951001009510096.5项目评分表项目评分表沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告藏瓏楼层藏瓏楼层藏瓏实收藏瓏实收价格价格本项目楼本项目楼层层本项目实收价格本项目实收价格面积（除去一期运面积（除去一期运动会所和二期会所）动会所和二期会所）整体实收价格整体实收价格一楼一楼16093元元/一楼一楼15520元元/3544.6813119元元/二楼二楼9207元元/负一楼和负一楼和二楼二楼8856元元/二层：二层：1515.06负一层：负一层：576项目整体实收价格为项目整体实收价格为13119
163、元 /，总销售额为，总销售额为72632961元；此价格为目元；此价格为目前市场下的初步建议，具体销售时价格，我司以专题给出。前市场下的初步建议，具体销售时价格，我司以专题给出。2、销售价格建议、销售价格建议一类面积二类面积三类面积一类实收价二类实收价三类实收价整层实收金额负1层606.28606.28303.1381056085806000885613422951一层1417.81417.8708.9241680015600129601552055125930二层4760085800085804084080合计合计2500.12024.11012.06272632961项目商业分类实收均价项
164、目商业分类实收均价沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告 根据根据业态定位情况，我定位情况，我们将将经营客客户分分为主力店、次主力店、普通主力店、次主力店、普通商商户和填充商和填充商户，根据，根据藏瓏项目招商情况来看，市场承受租金在藏瓏项目招商情况来看，市场承受租金在30-60元元/月之间，市场租金偏低，为了保证投资者未来利益，我们建议：月之间，市场租金偏低，为了保证投资者未来利益，我们建议：首次采取短租约的形式，以两年为签约租（主力店酌情额外考虑）首次采取短租约的形式，以两年为签约租（主力店酌情额外考虑）以便于项目商业氛围浓厚后提高价格，而租户进驻后，考虑到装修成本以便于
165、项目商业氛围浓厚后提高价格，而租户进驻后，考虑到装修成本等问题，议价能力较低等问题，议价能力较低。3 3、租金短、中长期建议、租金短、中长期建议首签两年，以便于后期提高租金价格；一年经营免租免物业管理费，以首签两年，以便于后期提高租金价格；一年经营免租免物业管理费，以吸引商家进驻！吸引商家进驻！沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告4、项目短期及中长期租金测算、项目短期及中长期租金测算商家类型现在第五年第五年第10年主力店30-3540-50100-120次主力店35-4050-60140-180普通商户40-5070-90180-220填充商户50-60100-12022
166、0-280随着商业氛围的浓厚以及区域不断的发展我们预计未来随着商业氛围的浓厚以及区域不断的发展我们预计未来10商铺租金价格如商铺租金价格如下：下：十年内，租金约可翻十年内，租金约可翻3-4倍！倍！沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告优势优势劣势劣势对开发商的要求对开发商的要求运营模式一：只租不售保证商家的档次和业态有利于合理分区和规划有利于打造特色商业便于业态的调整和变换着眼后期的更高价值资金回笼困难开发商背负较大的经营压力和资金压力需要成立专门的经营管理公司对整个商业街区进行统一的招商和经营管理运营模式二：全部销售有利于资金回笼不需要背负经营压力不利于打造有特色的商业街
167、价值提前兑现无法实现价值最大化售完不管，不需要成立专门的经营公司进行统一的招商和经营管理运营模式三：部分销售，部分持有保持商家的档次和业态有利于合理分区和规划有利于打造特色商业前期可回收资金后期业态功能调整部分受限开发商仍需背负经营压力需要成立专门的经营管理公司进行统一的招商和经营管理不建议可以考虑推荐推荐从可持续经营方面综合考虑分析，我司建议：一期运动会所、二期会所从可持续经营方面综合考虑分析，我司建议：一期运动会所、二期会所部分、高尔夫俱乐部持有，以保证小区服务质量，其余部分对外销售。部分、高尔夫俱乐部持有，以保证小区服务质量，其余部分对外销售。5 5、租、租赁或或销售模式建售模式建议沙河
168、堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告模式直接销售售后返租（或约定回购）带租约销售整体销售产权式带租约操作特征直接推出销售，不提供任何附加价值及服务客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品质，主导社区商业的前期发展将商业项目整体出售给大投资客或经营机构.将已经出租给大型商家的整体集中商业物业，分隔成产权式的小商铺销售，客户获得较长时期内的稳定租金收入收益方式销售收入
169、销售收入租金收入+销售收入销售收入销售收入优势开发商无商业运营压力；操作简单增强投资者信心，实现快速销售；分割相对灵活；保证前期开发商对商业功能和业态的控制，有利于实现成功招商，从而保证项目的可持续经营；实现溢价可控制商业业态和业种.使布局合理.保证社区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的利益达到一个较好的平衡点；便于统一管理，培育出铺位商业价值；租约促进销售。商铺销售速度较快；资金回收期较短.快速销售、回笼资金；分割灵活，客户层面广；投资的收益明确；如果主力店品牌好，则有较强的安全感劣势推售行为主动性差，难以溢价实际租金收益不能满足返租所需，需要开发商在返租期补贴返租回报，财务上风险较高；
170、政策上有所限制；社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运营能力要求很高实现难度大难以寻找买家单价难以提升难于说服客户接受；政策所限制；容易引发所有权和经营权的矛盾纠纷适用街铺、小规模社区商铺主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售和大型商业中心适用大型社区开发的配套商业销售集中商业写字楼裙楼商业核心区域的集中商业项目目前市场主要销售方式：目前市场主要销售方式：5 5、租、租赁或或销售模式建售模式建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告销售方式与本项目结合优劣势分析本项目匹配度直接销售优势：减少发展商的财务问题；销售方式简单、直观，客户容易理解好好劣势：失去对商业的控制
171、，容易使整个项目的商业经营陷入困境，影响项目整体形象和价值的提升，以及后面商业的销售；内街及二楼以上的商铺难以销售；增加客户对价格的敏感度返租销售优势：适用所有商铺；吸引投资客户，可以增加客户的信心；可以在前期确保开发商对商业的控制，在很大程度上保障项目的商业运营成功较好较好劣势：有一定财务风险；对招商招商要求较高返租回购优势：可以完全增加投资客户的信心，属于完全的融资行为一般一般劣势：财务风险非常高，经营后比较被动产权销售优势：如有大型品牌商家保障，容易吸引投资者一般一般劣势：没有实际铺位，难于说服投资者；有较高发生纠纷的风险带租约优势：如有品牌保障，让投资者省心一般一般劣势：没有实际铺位，
172、难于说服投资者整体销售优势：有利于商业的可持续经营较好较好劣势：谈判过程长，实现难度大，价格低本项目销售模本项目销售模式的选取式的选取：由于项目体量较小，我们采用直接销售的方式5 5、租、租赁或或销售模式建售模式建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告面价计算说明：面价计算说明：实收均价：实收均价： 13119元元/ / （按建筑面积计算）（按建筑面积计算）折返内容：折返内容：付款方式优惠：一次性付款方式优惠：一次性95%95%，按揭，按揭98%98%（综合按（综合按97%97%计算）计算）发展商关系客户预留优惠：发展商关系客户预留优惠：97%97%（最大幅度）（最大幅度
173、）面价计算举例：面价计算举例： 13119元元/ /97%97%97%97%1394313943元元/ /销售出街面价折返说明：销售出街面价折返说明：6 6、经济测算、经济测算给开发商算一笔账给开发商算一笔账最终出街面价最终出街面价：1394313943元元/ /平米平米沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告上述可售面积仅为估算面积，价格为实收价格，最终以发展商统计为准。上述可售面积仅为估算面积，价格为实收价格，最终以发展商统计为准。销售资金回笼目标：开售后销售资金回笼目标：开售后半年半年70007000万，万，8 8个月售罄个月售罄项目资金回笼计划如下：项目资金回笼计划如
174、下：6 6、经济测算、经济测算给开发商算一笔账给开发商算一笔账均价面积半年度销售率回款总金额一层15771元/ 3444.68100%54326048负一层8856元/ 1515.9690%12082808二层8580元/ 476100%4084080合计5436.6470492936项目一期销售计划项目一期销售计划沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告第八部分第八部分物业管理服务建议物业管理服务建议1.商业物业管理模式及方法建议商业物业管理模式及方法建议2.商业物业管理收费标准及收取形式建议商业物业管理收费标准及收取形式建议3.商业物业管理人员要求建议商业物业管理人员要求
175、建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1. 1. 商业经营管理筹划建议商业经营管理筹划建议2. 2. 具体确定营业场所的经营布局建议具体确定营业场所的经营布局建议 3. 3. 商业内部管理方案的设计商业内部管理方案的设计项目项目筹备期筹备期运营管理工作重运营管理工作重点点 1. 1. 商业店级评估建议商业店级评估建议2. 2. 商业购物环境设计原则提出建议商业购物环境设计原则提出建议项目项目试业期试业期管理工作重点管理工作重点 1. 1. 开办费用的预算开办费用的预算 2. 2. 商业整体装修风格定调商业整体装修风格定调3. 3. 管理公司内部信息系统管理管理公司内部信
176、息系统管理 4. 4. 商业整体形象设计商业整体形象设计 5. 5. 协助招商与组货协助招商与组货6. 6. 商户装修管理商户装修管理7. 7. 商业管理信息系统咨询商业管理信息系统咨询 8. 8. 协助筹备商业开业庆典活动协助筹备商业开业庆典活动 1. 1. 设施、设备的养护及维修管理设施、设备的养护及维修管理 2. 2. 环境卫生管理环境卫生管理3. 3. 安全防范管理安全防范管理4. 4. 客流、车流的合理调配客流、车流的合理调配5. 5. 广告管理广告管理6. 6. 租赁管理及商户优化租赁管理及商户优化 7. 7. 硬件配合指示引导服务硬件配合指示引导服务项目项目前期前期物业管理工作重
177、点物业管理工作重点项目项目正常运营期正常运营期物业管理物业管理 运营管理工作节点与重点措施运营管理工作节点与重点措施运营管理工作节点与重点措施运营管理工作节点与重点措施沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告1 1、商业物业管理模式及方法建议、商业物业管理模式及方法建议1顾客流量大顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重2服务要求高服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；
178、同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则3管理点分散管理点分散出入口多，分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。4营业时间性强营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。5车辆管理难度大车辆管理难度大来商铺的顾客，自驾车较多，大量的机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商
179、场物业管理水平的整体体现。商铺物业的管理5大特点沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据商业街经营特色，建议采用根据商业街经营特色，建议采用“分散经营，统一管分散经营，统一管理理”的管理模式，重在统一。的管理模式，重在统一。1 1、商业物业管理模式及方法建议、商业物业管理模式及方法建议“分散经营分散经营”是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。“统一管理统一管理”要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。统统一一招招商商管管理理统
180、统一一营营销销统统一一服服务务监监督督统统一一物物管管沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告2 2、商业物业管理收费标准及收取形式建议、商业物业管理收费标准及收取形式建议“统一招商管理统一招商管理”“品牌审核管理品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。指：签定租约、合同关键条款必须进入
181、。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告“统一的营销管理统一的营销管理”由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计
182、划。组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。“大节大过、小节小过、无节造节过大节大过、小节小过、无节造节过”1 1、商业物业管理模式及方法建议、商业物业管理模式及方法建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告“统一的服务监督统一的服务监督”1 1、商业物业管理模式及方法建议、商业物业管理模式及方法建议商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。指导项目：店铺布置指导、促销活
183、动安排；协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。“协调、服务、监督协调、服务、监督”三项并重三项并重沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告“统一的物业管理统一的物业管理”商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。建筑空间的维护和保养建筑空间的维护和保养1 1、商业物业管理模式及
184、方法建议、商业物业管理模式及方法建议沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告根据我们调查，类似项目的商业管理费数额以及收取方式如下：根据我们调查，类似项目的商业管理费数额以及收取方式如下：2 2、商业物业管理收费标准及收取形式建议、商业物业管理收费标准及收取形式建议项目名称商业街物管费用收取形式藏珑4.5元/月一年阳光100国际新城对外：4元/月长期：2元/月季度中信新城城市广场3元/月季度岳泰理想城2.5元/月一年从上表我们可知，市场管理费用在从上表我们可知，市场管理费用在2-4.5元之间，以年度收取和季度收元之间，以年度收取和季度收取方式为主，因本项目首次采取短约的方式，
185、我们建议物业管理费为取方式为主，因本项目首次采取短约的方式，我们建议物业管理费为3.5元元/月，收取方式为季度收取。月，收取方式为季度收取。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告商业管理组织架构图商业管理组织架构图3、商业物业管理人员要求建议、商业物业管理人员要求建议总经理业务服务部维修服务部保洁绿化部保安服务部经营服务部（兼活动策划）沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3 3、商业物业管理人员要求建议、商业物业管理人员要求建议1、业户服务部、业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人
186、事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。2、维保服务部、维保服务部设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位商业部分营销策划报告3、保安服务部、保安服务部设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。4、保洁绿化部、保洁绿化部设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。5、经营服务部、经营服务部设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发、活动策划等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。沙河堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位
