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1、2024/9/14博山项目前期策划报告博山项目前期策划报告谨呈：泰和地产公司谨呈：泰和地产公司2项目目标项目目标项目目标项目目标实现旅游地产开发的精品项目实现旅游地产开发的精品项目突出博山鲁中城市名片形象突出博山鲁中城市名片形象打造第三产业增长极打造第三产业增长极我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。3旅游开发背景旅游开发背景城市发展分析城市发展分析开发运营定位开发运营定位产品规划策划产品规划策划报告结构报告结构4第一部分第一部分 旅游开发背景旅游开发背景旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状 旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游
2、客源分析旅游客源分析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析 Part. Part. 4 4Part. Part. 2 2Part. Part. 1 1旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析 Part. Part. 3 35国内旅游市场我国人均国内生产总值一直处于一种高速增长势头，2008年人均GDP22640元，约合3313美元，增长19.6% ，正正在在由由观观光光旅旅游游向休闲旅游转变。向休闲旅游转变。我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变100
3、0美元3000美元5000美元观光旅游休闲旅游度假旅游我国疆域广阔，各区域发展水平不一，目前国内部分一线城市，如上海、深圳、北京等地的人均GDP已超过5000美元，市民的旅游需求主要是度假休闲。单位：元6山东处于休闲旅游需求阶段；应注重休闲旅游的山东处于休闲旅游需求阶段；应注重休闲旅游的开发开发山东旅游市场山东旅游现状：山东旅游现状：山东旅游现状：山东旅游现状：“ “一点、两线一点、两线一点、两线一点、两线” ”一点：泰山两线：黄金海岸游和历史文化游。 其中黄金海岸游指青岛、烟台、威海等山东沿海景点。 历史文化游主要是孔孟线路和红色线路。目前山东旅游主要以自然风光和人文历史景点为主，山东旅游在
4、全国旅游市场中占有重要的地位。2008年山东人均GDP超过3万元，约合4763美元，处于休闲旅游的快速发展期。山山东东处处于于休休闲闲旅旅游游需需求求阶阶段段；应应注注重重休休闲闲旅旅游的开发。游的开发。本案本案泰山泰山黄金海岸游黄金海岸游历史文化游历史文化游游客旅游收入7淄博旅游资源丰富，但开发力度不够，在山东省淄博旅游资源丰富，但开发力度不够，在山东省内处于中游水平，未来发展潜力较大内处于中游水平，未来发展潜力较大淄博旅游市场淄淄淄淄博博博博旅旅旅旅游游游游现现现现状状状状： 文文文文化化化化游游游游与与与与山山山山水水水水游并行游并行游并行游并行文化游：四条文化主轴 齐文化临淄为齐国故都
5、 聊斋文化蒲松龄故居 商埠文化周村古城 陶瓷文化陶瓷发源地山水游：主要分布在博山区和沂源县，以自然形成的山体、湖泊、溶洞为主。淄淄博博旅旅游游在在山山东东省省处处于于中中游游水水平平，市市场场占占有有率率较较低低，未未来来发发展展潜潜力力较大。较大。齐文化商埠文化陶瓷文化聊斋文化自然风景本案本案8博山旅游资源较多，开发时间较早，但体量小，质博山旅游资源较多，开发时间较早，但体量小，质量低，量低，应提升旅游景区的开发档次规模。应提升旅游景区的开发档次规模。博山旅游市场博山旅游业的现状和博山旅游业的现状和存在的问题存在的问题未来旅游的发展前景未来旅游的发展前景及措施及措施现状：旅游发展比较早，19
6、85年开发博山溶洞，到目前已经形成八大旅游景点，景点集中，遍地开花。是第四批国家级风景名胜区。问题：旅游资源体量小，质量比较低。主要景区的优劣势比主要景区的优劣势比较较原山景区开发早，目前做的最好，景区配套齐全，宣传到位，促销网络发达，收入最高。鲁山规模大，景观资源好，原始保护好，发展潜力大。开元溶洞广告宣传力度较大，景观资源较好。樵岭前开发较早，但目前景区资源破环严重。淋漓湖的景观资源好、体量小、具有稀缺性。相比鲁山等周边景区更加精致化、品位高，适合开发中高端旅游项目，人均消费控制在500-1000元。淋漓湖景区未来开发淋漓湖景区未来开发方向方向首先要从体制上改革，整合各级景区管理单位，摆脱
7、地方政府约束，景区统一管理，统一经营。政府要塑造博山区的形象，加大市场营销，组团宣传，统一口号。各景区要避免雷同，各有特色。加大配套建设，解决硬件上的问题。9第一部分第一部分 旅游开发背景旅游开发背景旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状 旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析 Part. Part. 4 4PaPart. rt. 2 2Part. Part. 1 1旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链
8、分析旅游产业链分析 Part. Part. 3 310根据国内游客旅游习惯，多数游客偏好参与自然人根据国内游客旅游习惯，多数游客偏好参与自然人文、距离适中、配套完善、产品多元化的景点文、距离适中、配套完善、产品多元化的景点国内游客偏好分析旅游目标客源旅游偏好概况旅游目标客源旅游偏好概况自然风光、历史文化自然风光、历史文化出游距离要求适中出游距离要求适中度假设施舒适化度假设施舒适化出游人群对旅游项目要求丰富多样，以自然风光和历史文化为主要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用旅游产品要求多元化旅游产品要求多元化要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高由单一旅游逐渐过渡
9、为选择复合的旅游项目11游客来源：国内以京津地区游客为主，国外以日韩游客为主。2007年山东游客接待量约为2亿人次，占全国的11.5%；旅游总收入1550亿元，占全国的14%。山东旅游客源分析山东旅游市场的客源，国内以京津地区山东旅游市场的客源，国内以京津地区游客为主，国外以日韩游客为主游客为主，国外以日韩游客为主12淄博旅游市场客源主要以省内及周边县市为主。济南、淄博旅游市场客源主要以省内及周边县市为主。济南、东营为最大的客源市场，潍坊、滨州、莱芜游客较多。东营为最大的客源市场，潍坊、滨州、莱芜游客较多。淄博旅游客源分析近几年，淄博旅游收入和旅游客流数一直处于增长趋势（受非典影响，2003年
10、数据降低）。收入增长率稳定在21%左右，接待旅客人数平均增长在15%以上。2007年淄博游客接待量约为1331万人次，占山东省的6.6%，旅游总收入97.8亿元，占山东省的6.3%。2007年淄博旅游收入和游客人数在山东省内排名第九位。客源量客源量游客特点游客特点 淄博游客主要以省内及周边县市为主。 济南、东营为最大的客源市场，潍坊、滨州、莱芜游客较多。 外地游客以团体游为主，本地主要是近郊游为主。 观光游览客户为主，另有度假休闲、宗教朝拜等目的的游客。 淄博近郊游客较多，目前主要是淄博市及鲁中地区游客。 淄博旅游以一日游为主。13博山旅游客源本地主要来自张店，省内游客占博山旅游客源本地主要来
11、自张店，省内游客占95%95%以上，以上，主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜游客来源：本地主要来自张店，省内游客占95%以上，主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜。2007年博山游客接待量约为395万人次，占淄博的30%，旅游总收入7.1亿元，仅占淄博的7.3%。目前旅游收入较低，未来需开发特色旅游产品以促进博山旅游业的发展，增加博山旅游收入。 主推主推主推主推“两山两山两山两山+ + + +两洞两洞两洞两洞” 鲁山国家森林公园 原山国家森林公园 博山溶洞 开元溶洞本案本案博山旅游客源分析14第一部分第一部分 旅游开发背景旅游开发背景旅游发展现状旅游发展现
12、状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状 旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析 Part. Part. 4 4Part. Part. 2 2Part. Part. 1 1旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析 Part. Part. 3 315旅游与饭店、餐饮、交通、通讯、地产、批发零旅游与饭店、餐饮、交通、通讯、地产、批发零售等产业紧密关联售等产业紧密关联从产业链的角度，旅游对上下游产业都具有积极的带动效用
13、从产业链的角度，旅游对上下游产业都具有积极的带动效用 旅游业与其他行业间的关系密切，旅游在各行业中广泛分布，按照其与旅游活动的关系可分为完全属于旅游业的产业部门（直接旅游产业）和部分属于旅游业的产业部门（间接旅游产业）。其中直接分布于批发零售业（G）；饭店和餐馆业（H）；交通、仓储和通讯业（I）；不动产、承租及经济活动（K）；其他社团、社会及个人服务（O）等商业性行为和非商业性行为。很显然，这些活动之间具有高度关联和复杂性，要依靠单一或某一产业单独发展，根本就是行不通的。旅游产业链旅游产业链 旅游产业链分析16博山旅游产业处于发展阶段，餐饮业发达，但产品博山旅游产业处于发展阶段，餐饮业发达，但
14、产品特色不鲜明，旅游配套缺乏是主要问题特色不鲜明，旅游配套缺乏是主要问题博山旅游产业链博山旅游产业链交通：交通：交通：交通：博山交通发展较弱，远离交通主干线及机场，未来政府需要完善区域交通配套，做大交通。居住居住居住居住：博山居住社区和宾馆较多，但档次普遍不高，景区内缺少高档宾馆、会议接待设施和旅游地产。餐饮餐饮餐饮餐饮：博山饮食文化发达，特色菜品较多，其中姚家峪集中了大量的餐饮店，但缺乏知名品牌，传统饮食仍有提升空间。购物购物购物购物：博山主要旅游景点几乎无购物环节，旅游产品比较单一，应大力开发陶琉、养生产品等特色旅游产品。娱乐娱乐娱乐娱乐：博山娱乐业较薄弱，缺少休闲娱乐设施，应不断完善娱乐
15、配套设施。游览游览游览游览：八大景区，旅游景点集中，遍地开花，以山水生态景观等静态旅游产品为主，但质量较低，产品特色不鲜明。旅游产业链分析17第一部分第一部分 旅游开发背景旅游开发背景旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状旅游发展现状 旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游客源分析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析旅游地产发展透析 Part. Part. 4 4Part. Part. 2 2Part. Part. 1 1旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分析旅游产业链分
16、析 Part. Part. 3 318板块起源分布区域客群销售方式物业类型欧洲中世纪世袭贵族的度假城堡集中在法国南部地中海沿岸欧洲及北美的贵族和富商分时销售分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅美国20世纪70年代从欧洲引入时权酒店美国五大湖及东西海岸美国本地富商分时销售分时度假酒店、海滨别墅、山地别墅、休闲别墅亚洲20世纪80年代引入旅游度假概念日本、韩国、菲律宾、马来西亚、新加坡等本地及欧美中高端客群分时销售为主假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、康体休闲亚洲旅游地产物业类型主要包括假日休闲、周末亚洲旅游地产物业类型主要包括假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、康体休闲等度
17、假、旅游度假、会议休闲、康体休闲等国际旅游地产发展现状19投资价值、休闲居住、休闲办公成为国内旅游地投资价值、休闲居住、休闲办公成为国内旅游地产发展的主流产发展的主流一方面形成了从传统长线观光型旅游转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。远郊区楼盘借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。旅游消费支出增加消费者休闲假期增加政策拉动产业发展新型办公成为可能我国实行每周5个工作日制，每年有五一、十一等长假，累计将近114天假期。随着人们可支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。地方政府一方面吸
18、引投资，对当地旅游资源进行包装和完善；另一方面制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供良机。自由职业者追求安静、闲适的创作空间，休闲地产成为新的办公场所。国内旅游地产发展现状旅游地产迈向成长期产品类型丰富、投资多样化。未来开发应利用地域条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合。郊区市场发展强劲市场细分更加突出旅游地产开发目的是实现享有与回报的双重模式，体现分时度假与投资回报的完美结合，市场细分更加突出。20项目项目旅游带动地产开发模式旅游带动地产开发模式地产带动度假开发模式地产带动度假开发模式旅游与地产互融开发模旅游与地产互融开发模式式主要功能旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合旅游住宅
19、为主，辅以旅游景区地产及配套设施旅游景区与住宅、度假功能的综合体、注重体验式生活产品构成主题公园、酒吧街、民俗街、高尔夫球场、Shopping mall、别墅、酒店等独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、美食街、会所等独特风貌居住组团、风情商业街区、文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等主题风格第二居所/度假/休憩生态居住/健康居住中西式风貌/古典、国际风貌分期物业开发重点演变初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高端住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端第一居所开发组团式开发各期围绕相异主题各组团采取综合式开发国内案例深圳华侨城/国色天
20、香广州祈福新村/广州凤凰城 芙蓉古城/万达滇池卫城旅游地产开发有三种主流模式，应根据旅游资源合旅游地产开发有三种主流模式，应根据旅游资源合理选择理选择旅游地产开发模式21本章内容小结本章内容小结1、我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变。2、博山旅游资源较多，开发时间较早，但体量小，质量低，应提升旅游景区的开发档次与规模。3、博山旅游客源中，本地游客主要来自张店，省内游客占95%以上，主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜。4、博山应采取旅游与地产互融开发模式。产品构成包括独特风貌居住组团、风情商业街区、文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等。22旅游开发背景旅游开发背景城市发展分析城市发展分析开
21、发运营定位开发运营定位产品规划策划产品规划策划报告结构报告结构23第二部分第二部分 城市发展分析城市发展分析城市发展状况城市发展状况城市发展状况城市发展状况城市发展状况城市发展状况 房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况Part. Part. 2 2Part. Part. 1 124博山区人均收入水平难以支撑中高档旅游地产的博山区人均收入水平难以支撑中高档旅游地产的开发开发2006-2008年博山城市人均可支配收入和支出均呈增长态势，年均增长率各为14.27%和8.99%。与淄博和山东省比，博山人均可支配收入和支出低于山东省
22、平均水平，反映出博山生活水平相对较低，亟待提高。博博山山区区人人均均收收入入水水平平难难以以支支撑撑中中高高档档旅旅游游地地产的开发。产的开发。人均收入与支出25博山老工业衰败，第三产业发展滞后，大力发展旅博山老工业衰败，第三产业发展滞后，大力发展旅游业是未来博山城市产业结构调整的出路之一游业是未来博山城市产业结构调整的出路之一博山老工业衰败，产业结构亟待升级改造。博山第三产业发展滞后，近年来产业结构未发生显著优化。反映出博山区目前在生活居住、文化教育、娱乐购物、游览观光等方面尚存在滞后性，有待于抠门一步提升。 博山历史悠久、山水秀丽，旅游资源丰富，大大力力发发展展旅旅游游业业是是博博山山区未
23、来产业结构调整出路之一。区未来产业结构调整出路之一。产业结构26博山区城市化率仅为博山区城市化率仅为55.43%55.43%，城市人口比重偏低，城市人口比重偏低，对中高档旅游地产的潜在需求不足对中高档旅游地产的潜在需求不足博山区城区人口25.5万，城市化率为55.43%，但是作为一个区来讲，其城市化率偏低，城市人口比重偏低。博山区总人口46万多，2006-2008年间，博山区人口出现负增长，人口拉动需求不足，潜在市场需求空间不足。城市化55.43%27博山固定资产投资加速增长，城市基础设施不断博山固定资产投资加速增长，城市基础设施不断完善，博山度假旅游发展的硬件条件得到提升完善，博山度假旅游发
24、展的硬件条件得到提升与淄博、山东省比，博山市固定资产投资呈加速增长态势，尤其是2008年。2006-2008年博山市固定资产投资由60亿元增至89亿元，反映出博山城市建设正以突飞猛进之势向前发展。与淄博、山东省比，博山市固定资产投资呈加速增长态势，尤其是2008年。2006-2008年博山市固定资产投资由60亿元增至89亿元，反映出博山城市建设正以突飞猛进之势向前发展。博山区基础设施投资近19亿元。项目大部分村庄所属的山头镇目前正在进行新博北路、新博东路等道路建设。博山固定资产投资的加速增长使城市基础设施不断完善，城市硬件环境得到优化。基础设施投资博山区 电力、燃气、水的生产和供应1050万元
25、；水利、环境、公共基础设施188993万元（2007年）山头镇 新博北路、新博东路等重点路段建设，抓好山头路、新博路、新博南路、南过境路等重点区域的环境综合整治城市建设28城市发展状况城市发展状况城市发展状况城市发展状况城市发展状况城市发展状况 房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况房地产市场发展状况Part. Part. 2 2Part. Part. 1 1第二部分第二部分 城市发展分析城市发展分析29博山房地产施竣工面积呈减小态势，城区房地产博山房地产施竣工面积呈减小态势，城区房地产发展放缓发展放缓房地产还处于发展的初期阶段，但受限于山区
26、的地理特点，城区平坦面积有限，旧城区内可开发面积不多，主要以旧城改造为主，致使拆迁成本高，整体开发量一直不大。2006-2008年，房地产施竣工面积出现小幅下降。房地产业整体已呈现发展速度放缓的趋势，甚至有小幅回落。房地产发展30博山成交的居住用地多分布于城郊，郊区房地产博山成交的居住用地多分布于城郊，郊区房地产逐步活跃，山区旧村改造开发力度不断加大逐步活跃，山区旧村改造开发力度不断加大位置面积/公顷 地价（万元/亩）成交时间博山区山头镇土门头村 0.113936.782008-9-11博山区沿河西路81号0.526224.752008-8-28淄博市博山区李家窑中街113号村 1.05131
27、9.842008-7-14淄博市博山区秋泉路32号 0.404631.482008-7-14博山开发区孟家顶村 5.333334.062008-6-26博山双山路16号 0.449130.512008-6-23博山区李家窑北街12号 0.424923.412008-4-11博山区城西办街道事处李家窑社区居民委员会卧龙坡 1.657313.602008-3-19博山区人民路61号 0.17824.202008-3-11博山区北博山镇朱西村村西 0.0426.782008-1-112008年博山区成交居住用地统计博山区成交地块已从城区向西部城郊方向扩展，成交地块多零散小地块，地价一般在15-25万
28、元/亩。博山区土地交易情况反映出博山区城区面积狭小，城区范围存在向城郊扩张的趋势。博山山区开发力度、旧村改造力度不断加大。博山山区开发力度、旧村改造力度不断加大。房地产发展31本章小结：本章小结：1、博山区人均收入水平难以支撑中高档旅游地产的开发。2、博山老工业衰败，第三产业发展滞后，大力发展旅游业是未来博山城市产业结构调整的出路之一。3、博山区城市化率仅为55.43%，城市人口比重偏低，对中高档旅游地产的潜在需求不足。4、博山固定资产投资的加速增长使城市基础设施不断完善，博山度假旅游发展的硬件条件得到提升博山度假旅游发展的硬件条件得到提升。5、博山成交的居住用地多分布于城郊，郊区房地产逐步活
29、跃，博山山区开发力度、旧村改造力度不断加大。32旅游开发背景旅游开发背景城市发展分析城市发展分析开发运营定位开发运营定位产品规划策划产品规划策划报告结构报告结构33第三部分第三部分 项目开发运营定位项目开发运营定位博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位Part. 2Part. 1项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位Part. 334博山区定位现状分析博山区定位现状分析博山区定位现状博山区定位现状核心定位：核心定位： 鲁
30、中休闲居住城鲁中休闲居住城子定位系统：子定位系统： 新兴工业城市 生态园林城市 文化旅游城市博山区定位分析l定位原则定位原则立足城市发展现状寻找城市定位唯一性全面打造城市差异性特色p鲁中休闲居住城缺乏足够的支撑鲁中休闲居住城缺乏足够的支撑鲁中休闲居住城是博山的总体定位，目前博山的休闲、居住特色并不是特别突出，缺乏足够的支撑，需要有相关的功能载体来支撑这一定位。休闲居住的基本支撑要素：休闲居住的基本支撑要素：休闲产业、休闲文化、休闲设施、休闲品牌、休闲地产、休闲休闲产业、休闲文化、休闲设施、休闲品牌、休闲地产、休闲旅游。旅游。目前的博山还缺乏相应休闲要素的支撑，通过姚家峪休闲旅游度假区的开发建设
31、，打造一个养生、居住、旅游、休闲、度假等为一体的度假区，为鲁中休闲居住城的城市定位提供定位依据和现实支撑。35博山区定位现状分析博山区定位现状分析博山区现状定位博山区现状定位核心定位：核心定位： 鲁中休闲居住城鲁中休闲居住城子定位系统：子定位系统： 新兴工业城市 生态园林城市 文化旅游城市l定位原则定位原则立足城市发展现状寻找城市定位唯一性全面打造城市差异性特色博山区定位分析p新兴工业城市定位有待提升新兴工业城市定位有待提升新兴工业城市是产业定位。主要通过老工业的升级改造、新兴工业的发展实现新兴城市的定位。大力发展循环型产业、高科技产业，发展循环型工业经济。p生态园林城市定位需要不断完善生态园
32、林城市定位需要不断完善生态城市包括城市产业、城市景观、城市观念、城市住宅、城市经济、城市消费等的生态化。园林城市就是“城在林中，林在城中”的概念，建议修复建设博山怡园、因园、涧园、池上园等四大园林，增强博山文化园林城市的色彩。p文化旅游城市的定位需要优化文化旅游城市的定位需要优化文化旅游城市的定位需要特别强调文化属性，突出文化主题，博山的应以“养生文化”和“山水文化”为主题，不断深挖城市的文化资本内涵，做大、做强城市的文化资本。36第三部分第三部分 项目开发运营定位项目开发运营定位博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析项目区域功能定位项目区域功能定
33、位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位Part. 2Part. 1项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位Part. 337功能定位商务接待功能商务接待功能项目区域淋漓湖、林岭沟、天星湖、王母池、博山溶洞等景区，能够承担旅游度假功能。旅游度假功能旅游度假功能养生养心功能养生养心功能项目区域山体绵延、森林覆盖，淋漓湖穿越在山间，原生态山居零星点缀，是天然的氧吧，是养身养心之所。旧村改造示范功能旧村改造示范功能项目涉及6个村庄，约1300多户的拆迁改造。该片区的成功开发，将会树立博山区旧村改造的示范样板。 项目区域有樱桃、核桃等农副产品种
34、植，可在此基础上，丰富生态体验产品，打造生态体验区。原生态体验功能原生态体验功能旅游景区内的商务接待是现代区域开发的一大趋势，本项目区域内有优质的原生态资源和旅游景区，可开展商务接待。休闲居住功能休闲居住功能项目东部部分村落距离城区较近，地面较为平整，具有开发住宅产品的条件，承载着城区部分人口转移功能。通过项目的建设，打造泰和、博山以及淄博的品牌，打造养生地产品牌。泰和的创新产品将使淄博人眼前一亮，为后续的旧村开发奠定坚实基础。养生品牌营造功能养生品牌营造功能 淄博全新的城市名片：休闲养生居住城淄博全新的城市名片：休闲养生居住城38第三部分第三部分 项目开发运营定位项目开发运营定位博山区定位分
35、析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析博山区定位分析项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位项目区域功能定位Part. 2Part. 1项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位Part. 339SWOTSWOT优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak自然优势景观资源良好区位优势距离城区较近先期开发优势景点的开发开发商品牌及资金优势本地资源整合优势旧村改造程序复杂，交易成本高旅游项目投资周期长，见效慢 周边配套现状不够完善 城区人口增长缓慢区域认知度低 机会机会 Opportu
36、nityOpportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势城区向外扩展博山区产业升级改造休闲度假型旅游热潮已经形成公园地产模式方兴未艾现有开发商规模较小，综合实力较弱利用项目自然资源优势，突出项目的休闲度假功能利用项目区位优势以及城区扩展契机，发展公园地产模式充分利用开发商实力雄厚特点，完善项目配套，提升区域认知度协调项目旅游和地产的关系，克服旅游地产项目见效慢缺点威胁威胁 ThreatenThreaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减
37、小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁旅游格局已经形成旅游客源定位严重趋同发挥项目景区和地产结合的优势，打破景区在现有旅游格局中的定位通过分批分期开发的示范作用，降低旧村改造的难度项目旅游走差异化路线，规避已形成的旅游格局带给项目的威胁【结论】充分发挥泰和地产品牌优势，抓住城区产业升级、旧村改造、休闲度假游成热潮、区域没有实力竞争开发商等有利时机，通过合理定位和产品组合，达到片区运营目标。开发运营定位项目项目SWOTSWOT分析分析40项目定位线索分解项目定位线索分解项目机会点项目机会点项目差异性项目差异性线索一：衰落的重工业城，产业亟待升级改造，旅游业是重点扶
38、持对象。线索二：繁忙的都市生活，崇尚静谧、休闲的生活体验。线索三：旅游地产、公园地产兴盛。结结论论：根根据据博博山山城城市市发发展展机机会会以以及及人人们们对对休休闲闲、度度假假的的需需求求，本本项项目目可可以以发发展展休闲度假产品。休闲度假产品。线索四：原生态山居村落格局。线索五：区别于周边七大景区，原生态景观具有可拥有的属性。线索六：与自然环境融为一体，具有立体式的沟峪商业街区的特质。线索七：原生态的景观资源具有休闲度假，养身、养心的功能。结结论论：结结合合项项目目与与周周边边景景区区的的差差异异性性，项项目目适适合合挖挖掘掘项项目目本本身身山山居居村村落落、原原生生态体验等特质，将旅游和
39、房地产结合，打造休闲、养生体验区。态体验等特质，将旅游和房地产结合，打造休闲、养生体验区。开发运营定位前提41 项目主题诉求项目主题诉求核心提示项目主题诉求森林养生康体森林养生康体森林养生康体森林养生康体示范基地示范基地示范基地示范基地主题诉求经济发展增长极，带动区域价值提升完善城市功能，树立城市形象承载城市旅游功能完善和价值提升的使命本案应该是本案应该是本案应该是本案应该是山水价值的不可复制性具有饮食、商业、住宅等完善配套修身养性的绝佳场所原生态山居生活模式42项目形象定位项目形象定位国国 家家 级级 森森 林林 养养 生生 康康 体体 示示 范范 基基 地地 【养生居住养生居住】【】【养生
40、旅游养生旅游】【养生产业养生产业】【】【养生保健养生保健】【】【养生餐饮养生餐饮】 自然风景资源自然风景资源(山、湖、林)区位交通条件区位交通条件(滨博高速，西过境线)人文历史积淀人文历史积淀(孝、齐、食)1 12 23 3( (差异化定位策略差异化定位策略) ) 本项目定位模式图本项目定位模式图国家级森林养生康体示范基地森林养生国家级森林养生康体示范基地森林养生（居住旅（居住旅游度假商业休闲体验游度假商业休闲体验+ +会议）会议）项目形象定位43项目形象定位博山位于山东“山水画廊”旅游热线上，景点集中，山水资源丰富；博山“八大景区”的现有旅游市场格局主要以自然景观为主，从现状出发进行水平思考
41、，我们认为淄博和山东缺少养心养生康体的旅游项目，由此得出本案差异化定位：项目以养心养生为主要功能，充分发挥项目山水资源优势，在保护原有山居生活模式的基础上，合理开发利用，营造原生态养心养生康体基地，给人以精神层面的满足，因此形象定位以养心养生康体为主。美食街、酒店、住宅等作为主题功能的补充，实现景区功能的完善和借势，因此项目定位为：国家级森林养生康体示范基地。国家级森林养生康体示范基地。形形象象定定位位释释义义“国家级森林养生康体示范基地国家级森林养生康体示范基地”项目形象定位项目形象定位44形象定位的延伸思考形象定位的延伸思考 p延伸思考一：国际养生居住的头等舱延伸思考一：国际养生居住的头等
42、舱一个具有国际养生居住水平的圣地将呈现在世界的面前，所以将这样的定位提炼称为“国际养生居住的头等舱”。 国际养生居住的“头等舱”，言简意赅的阐释出休闲居住城未来在国际世界重要地位。p延伸思考二：中国养生主题情延伸思考二：中国养生主题情景景度假基地度假基地该案是以养生为主线的一个主题休闲居住示范基地，通过养生主线元素的整体注入，打造养生专区，提供养生、休闲、度假、会议的功能。p延伸思考三：中国养生居住示范区延伸思考三：中国养生居住示范区通过养生居住物业和休闲养生景区的建设组合，打造成中国养生、旅游、休闲、居住的示范区，把它的功能放大。 项目形象定位45p延伸思考四：中国北方典型的山居模式体验区延
43、伸思考四：中国北方典型的山居模式体验区重庆是典型的山城，房屋建筑依势而建，错落有致，层次分明。中国北方纯山居模式城不多，只存在一些原生态山居村落。本案就是在原生态散布的农村聚落的基础上建城，实现区域板块的功能转变，打造中国北方的山居模式样板城。p延伸思考五：鲁中休闲养生会都延伸思考五：鲁中休闲养生会都度假中心和会议中心是面向鲁中地区的产业，故“会都”明确了这样的产业定位，标明了特色。“会都”这一概念，不仅表明了新城的大致位置而且突出了文化表征，还阐明了特色产业定位，有力于后期的宣传和推广。项目形象定位形象定位的延伸思考形象定位的延伸思考 46p延伸思考六：中国山地新市镇开发模式示范区延伸思考六
44、：中国山地新市镇开发模式示范区把姚家峪休闲养生度假区打造成山区新市镇开发建设的成功模式，树立新市镇开发建设的样板，通过样板城的建立，为中国北方山区新市镇的建设提供借鉴和帮助。p延伸思考七：北中国森林城市延伸思考七：北中国森林城市按照森林城市、山水城市的建设理念，把姚家峪休闲养生度假区打造成为一个典型的森林城市，成为淄博市建设森林城市的典范。p延伸思考延伸思考八八：淄博城市休憩度假功能区：淄博城市休憩度假功能区 姚家峪休闲养生度假区承载着博山的城市休闲、休憩功能，可以在这里旅游、休闲、养生疗养、居住、会务接待等。通过城姚家峪休闲养生度假区的打造，为博山主城区服务的功能区，完善博山的城市功能。项目
45、形象定位形象定位的延伸思考形象定位的延伸思考 47形象定位其他延展分析形象定位其他延展分析“国际化阳光养生度假新城国际化阳光养生度假新城”“中国首席纯生态休闲养生城中国首席纯生态休闲养生城”“北中国最适宜养生的山居城北中国最适宜养生的山居城”“环渤海经济圈森林养生度假首选地环渤海经济圈森林养生度假首选地”“中国山地养生住区典范中国山地养生住区典范”“中国首席原生态养生谷中国首席原生态养生谷”项目形象定位48项目案名建议项目案名建议项目案名首选案名：中国首选案名：中国博山博山姚家峪森林养生城姚家峪森林养生城案名释义案名释义案名释义案名释义 中国博山明确了本案的空间区位和地理位置。 姚家峪是一个典
46、型的规划风景区，风景秀美。 森林体现了本案的绝佳卖点资源，利用森林的原生态景观打造养生居住休闲胜地。 养生是本案的核心诉求点。利用独特的自然、原生态景观、养生产业链的培育、养生住宅的建设、养生产品的交易、养生餐饮系列、养生健身系列、养生旅游、养生体验等，达到养身、养心、养气、养神养身、养心、养气、养神的目的。 城是指本案是一个完整的城市建成区，具有城市相对完整和独立的功能。49项目案名建议项目案名建议项目案名备选案名：中国备选案名：中国博山博山姚家峪姚家峪U U谷养生度假区谷养生度假区案名释义案名释义1、中国博山明确了本案的空间区位和地理位置。2、姚家峪是一个典型的规划风景区，风景秀美。3、U
47、谷有两层含义：一是将度假区的空间格局立体化，呈U形。二是讲求“幽静、幽雅”的森林养生的意境。4、养生是本案的核心诉求点。利用独特的自然、原生态景观、养生产业链的培育、养生住宅的建设、养生产品的交易、养生餐饮系列、养生健身系列、养生旅游、养生体验等，达到养身、养养身、养心、养气、养神心、养气、养神的目的。5、度假区将是一座集养生、人文、历史、文化、自然、休闲于一体的文化之城。 50项目案名建议：项目案名建议： 其他备选案名：其他备选案名： “中国博山中国博山姚家峪休闲旅游度假区姚家峪休闲旅游度假区” “中国博山中国博山姚家峪森林养生度假区姚家峪森林养生度假区”项目案名51案名推广语案名推广语“生
48、态区，文化地，养生城生态区，文化地，养生城” “生态型居住新城生态型居住新城 体验式养生乐园体验式养生乐园”“住山地养生住宅住山地养生住宅 坐拥私家园林坐拥私家园林”“鲁中养生谷鲁中养生谷 博山新地标博山新地标”“休闲养生谷休闲养生谷 格调居住城格调居住城”“森林之都森林之都 养生山城养生山城”“山水画廊山水画廊 养生胜地养生胜地”“森林幽谷森林幽谷 雅居山城雅居山城”“森林逸谷森林逸谷 幽居山城幽居山城” “山湖林城，养生胜地山湖林城，养生胜地” “天地山水，养生逸都天地山水，养生逸都”“依山傍水，养生福地依山傍水，养生福地”“出尘之隐，山林之逸出尘之隐，山林之逸”项目案名52中国极品养生独
49、栋山居别墅中国极品养生独栋山居别墅山湖林墅山湖林墅 纯山上流别墅区纯山上流别墅区 符合项目现状的休闲养生别墅，作为第二居所的功能而存在。为了能够扩大客源，应通过降低面积的方式来降低总价，从而降低购房门槛。别墅面积建议控制在约110300。考虑到客户的接受度，建筑风格建议以原汁原味的中式风格为主。养生居住产品定位养生居住产品定位产品定位53中国养生高品质住宅中国养生高品质住宅山湖幽谷城山湖幽谷城山湖养生林城山湖养生林城 低密度中式养生住宅是别墅产品的另一种补充。其一则较别墅拥有更低的进入门槛，利于吸引更多客户；二则其拥有相对于别墅的高度和景观优势，这将使独特的景观资源得以最大程度的利用，进而获取
50、项目价值的最大化。住宅面积建议控制在100150平米之间，建筑风格与度假别墅统一的中式风格。产品定位养生居住产品定位养生居住产品定位54中国养老高品质多层住宅中国养老高品质多层住宅 带电梯的多层公寓，2房1厅，老年活动中心，设置室外健身、休闲、邻里交往、娱乐场地和各项设施，住房设计的无障碍化等，这种养老型住宅成为众多中老年者选择的物业类型。产品定位养生居住产品定位养生居住产品定位55产品定位养生产品交易基地养生产品交易基地 全国各地的养生产品，比如保健椅、保健锤、足底按摩仪、健身球等各种养生产品的展览和交易。还包括养生食品的展览和交易、养生日用品的展览和交易、养生穿着用品、养生保健品的展览和交
51、易等。东方养生文化街区东方养生文化街区 以中国传统文化中具有代表性的琴棋书画为四大组成元素。另外可以加上中国传统的瓷器加工和展览。把代表中国东方养生文化的元素放在这个空间区域，进行养生文化的展示宣传。生态养生旅游景区生态养生旅游景区 具有某类生态养生核心主题，有基本项目和要素配套的旅游景区。此类景区一般拥有较为独特的生态养生资源。养生旅游产品定位养生旅游产品定位56生态养生农庄生态养生农庄 在农庄里可以种植纯天然无公害蔬菜、养生水果等，业主可以自由采摘和食用，既能劳动养生，又能食用养生，达到养生体验的特殊功能。养生中药材种植园养生中药材种植园 种植和采摘养生中草药，既可以观光游览，还可以参与体
52、验。生态养生茶园生态养生茶园 茶园设计服从总体规划功能及形象要求，从形态上以大面积茶树为背景，点辍富于茶文化气息的建筑小品，以谦和的建筑形象呼应环境，反映人性中拥抱自然的欲望。同时提供茶文化展示空间及服务空间。展示茶艺发现过程，加工过程。 陶琉体验馆陶琉体验馆 展现博山陶琉精品，体验陶琉产品的博大精深，通过陶琉体验馆，了解陶琉的制作过程，并能亲身体会陶琉制作的乐趣，在潜移默化的熏陶中达到精神的升华。 产品定位养生旅游产品定位养生旅游产品定位57养生主题假日酒店养生主题假日酒店 酒店式别墅是一种大面积的独栋别墅产品。内部可以分割成小面积（70120平米）的长期租赁式客房，别墅可以设有大堂、商务会
53、馆等商务功能，此类产品满足了项目的商务功能要求，并且既可自己经营，作为长期回报，又可出售给投资客户。此外，此类物业在项目前期品牌未能树立、客户导入较为困难的阶段是有效吸引客户，提升项目品质的重要方式。产品定位养生度假产品定位养生度假产品定位58东方养生疗养院东方养生疗养院 利用独特的山、林、湖的自然景观，在适当的区域建设养生疗养院，调理、静养身心。疗养院按周易八卦布局，以东方文化的儒、释、道为主题的休闲疗养院，主要是中医养生和传统养生保健、疗养。产品定位养生度假产品定位养生度假产品定位59养生康体会务接待中心养生康体会务接待中心 可以围绕生态养生的理论探讨、生态养生的实践总结来设置，同时该场所
54、的设计和功能配套可以按养生主题特色来打造。 产品定位养生度假产品定位养生度假产品定位60古代养生堂古代养生堂 可以展示古代养生的心经、做法等。还包括中医推拿、中医针灸等。中式茶馆中式茶馆 中国的茶文化历史悠久，茶社内，每天聘请茶道“高手”现场表演茶艺，游客可以边看边模仿，也可以请教“高手”。养生休闲健身会馆养生休闲健身会馆 SPA、瑜伽健身、太极、武术、气功、足浴、水疗、温泉药浴、传统养生美容技法、小型室内健身场馆、健康评量测验、病情诊断、伤病治疗、专家特约门诊等。产品定位养生休闲产品定位养生休闲产品定位61A、怡情阁、怡情阁现代医学认为：不同节奏的音乐对人会起到不同的效果。主要弹奏古筝、古琴
55、、笛子、二胡、琵琶等，陶冶情操，修养性情。B、养心阁养心阁围棋是具有悠久历史的艺术活动，静心、养心。健身象棋，用青石刻制，棋子直径30-40厘米，可健身，可益智。C、书法阁、书法阁书法是中国传统文化中的一个重要元素。写字如同打太极拳，既能舒筋活血、促使新陈代谢，又可娱乐身心、寄托精神，确实是延年益寿的好办法。D、国画阁国画阁国画：名画展览，邀请画坛耆宿前来当场泼墨挥毫。国画，尤其是中国山水画更能起到修身养性的功能。东方养生文化长廊东方养生文化长廊产品定位养生休闲产品定位养生休闲产品定位62仿古酒肆仿古酒肆 酒保古代装束，酒具古色古香，觥筹交错间，以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。养生博物馆养
56、生博物馆 建造具有浓郁中国特色的养生博物馆，包括传统养生书籍、传统养生器械、传统养生食品、传统养生活动、传统养生故事、养生传说等。参悟禅台参悟禅台 给业主和游客提供打坐静养的场所，有禅师专门进行现场指导、交流，悟道，进行心灵和精神的洗礼，清心寡欲，放松心灵。 产品定位养生休闲产品定位养生休闲产品定位63清心道观清心道观 道观一般位于安静、空旷、风景优美的山林之中，与世俗繁华隔绝，极力营造出道教中的十大洞天，三十六小洞天，七十二福地的境界。修道者在这样的环境清修，返璞归真，清心寡欲，达到“清静无为”、“离境坐忘”，集天地灵气于自身，成就仙风道骨，益寿延年。在山水意境中发掘道教养生文化，体验“清静
57、无为”、“离境坐忘”的养生境界。产品定位养生休闲产品定位养生休闲产品定位64东方养生餐饮街区东方养生餐饮街区 中华传统文化经典符号：八大菜系。中国是世界公认的美食大国，中国的饮食文化远播世界，深受喜爱。本区将这个中国传统养生文化的代表形式提出来进行放大。在本区聘全国的鲁、川、粤、闽、苏、浙、湘、徽等八大菜系的名厨到此制作八大名菜，而且菜品的选择以养生保健为主。还可以在每个养生主题酒店设立餐饮养生图书专柜，尽览古今关于饮食养生的图书。产品定位养生休闲产品定位养生休闲产品定位65中华养生大讲堂中华养生大讲堂 邀请全国著名的营养师、健康咨询师等定期授课，传统养生之道，提高养生的质量。中华养生研究会所
58、中华养生研究会所中华养生餐饮会所中华养生餐饮会所中华养生气功会所中华养生气功会所中华养生武术会所中华养生武术会所 通过养生教育、培训产品的设计，加强养生中华文化的交流和培训，传播中华源源流长的养生文化。产品定位养生科研产品定位养生科研产品定位66养生居住类养生居住类客户定位客户定位客户定位核心客户：约4050%区域来源：淄博市年龄层：3550岁消费目的：自住消费特征：消费承受能力较强，厌倦城市生活，向往原始山居生活，崇尚“5+2”生活模式，热爱大自然。客户策略：以原生态的山居环境吸引客户重要客户：约20-40%边缘客户：约5-10%潜在客户：约10-20%核心客户区域来源：山东省其他区域年龄层
59、：45-65岁消费目的：自住或投资消费特征：消费能力很强，属于事业有成者，愿意亲近大自然，崇尚山居生活模式，具有强烈的养心养生康体需求。客户策略：满足客户养生需求，以完善的养生配套打动客户区域来源：国内其他区域及日韩客户年龄层：60岁以上消费目的：自住消费特征：具备很强的消费承受能力，以度假的方式放松身心，愿意在山水画廊的意境中养老，实现人生修炼的场所。客户策略：以高档养生产品和中国养生文化吸引客户区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：4060岁消费目的：自住或投资消费特征：消费能力较强，向往原始的山水资源，注重养生保健，体验大自然的感觉。客户策略：以稀缺的自然资源吸引客
60、户67养生休闲类养生休闲类客户定位客户定位核心客户：约4050%区域来源：社区内部消费目的：业主养生休闲消费消费特征：消费承受能力较强，消费频率较高，以日常消费为主，体验。客户策略：完善养生休闲产品，满足社区业主养生休闲需求重要客户：约20-40%边缘客户：约5-10%潜在客户：约10-20%核心客户区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：35-60岁消费目的：养生消费特征：消费能力很强，在社会上有身份有地位，愿意亲近大自然，具有强烈的养心养生康体需求。客户策略：突出养生休闲特色，以完善的产品配套打动客户区域来源：国内其他区域年龄层：40-60岁消费目的：养生、休闲度假消费
61、特征：具备很强的消费承受能力，以度假的方式放松身心，愿意在山水画廊的意境中体验人生感悟，着重精神上的修炼。客户策略：以高档养生休闲产品和养生文化吸引客户区域来源：博山年龄层：3060岁消费目的：休闲养生消费特征：消费能力较强，注重消费的自然环境，看重消费带来的精神享受，注重养生保健，体验大自然的感觉。客户策略：以稀缺的自然资源和养生产品吸引客户客户定位68旅游度假类旅游度假类客户定位客户定位核心客户：约3040%区域来源：淄博市年龄层：3060岁消费目的：休闲旅游消费特征：消费承受能力较强，以一日游为主，注重养生旅游特色，看重消费带来的精神上的愉悦。客户策略：以养生旅游产品吸引客户重要客户：约
62、20-40%边缘客户：约10-20%潜在客户：约20-30%核心客户区域来源：山东省其他区域年龄层：45-65岁消费目的：旅游、度假消费特征：消费能力很强，会议旅游是一个重要形式，愿意亲近大自然，具有强烈的养生旅游需求。客户策略：将会议与生态旅游结合，满足客户高层次的需求区域来源：国内其他区域及日韩客户年龄层：40-60岁消费目的：度假消费特征：具备很强的消费承受能力，单纯的旅游资源很难吸引此类客户，以度假的方式实现养生。客户策略：将养生文化融入到旅游产品中，满足高端客户需求区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：4060岁消费目的：旅游、度假消费特征：消费能力较强，注重消
63、费的内在价值，向往原始的生态旅游资源，注重在旅游中养生。客户策略：以稀缺的养生旅游吸引客户客户定位69养老类养老类客户定位客户定位核心客户：约4050%区域来源：淄博市年龄层：50岁以上消费目的：养老居住为主消费特征：消费承受能力较强，厌倦城市生活，向往原始山居生活。客户策略：主打爱晚工程，吸引中老年客户重要客户：约20-40%边缘客户：约5-10%潜在客户：约10-20%核心客户区域来源：山东省其他区域年龄层：60岁以上消费目的：度假、养老消费特征：消费能力很强，处于人生暮年，愿意亲近大自然，崇尚山居生活模式，具有强烈的养心养生康体需求。客户策略：满足客户养生需求，以完善的养生配套打动客户区
64、域来源：国内其他区域及日韩客户年龄层：60岁以上消费目的：养老、度假消费特征：具备很强的消费承受能力，崇尚养生文化，珍惜人生时光，期望在原生态的山水环境中养老，实现人生的最后价值。客户策略：以高档产品和传统养生文化吸引客户区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：60岁以上消费目的：养老、度假消费特征：消费能力较强，注重消费的内涵，向往原始的山水资源，期望在大自然中养老。客户策略：以优越的自然资源吸引客户客户定位70旅游开发背景旅游开发背景城市发展分析城市发展分析开发运营定位开发运营定位产品规划策划产品规划策划报告结构报告结构71第四部分第四部分 项目产品规划策划项目产品规划
65、策划宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念Part. 2Part. 1区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议Part. 372宗地价值分析用地范围：用地范围： 总体涵盖岭西、姚家峪、马公祠、樵岭前、乐疃、池子等六个原始山居村庄。可建设范围以这六个村庄现有建设用地为基础做适当延伸。区域位置：区域位置： 西过境线（G2
66、05）以西，博山区西南方向。自然环境：自然环境： 区域为山地地形，山体植被覆盖优良，地形高低起伏，流水潺潺，自然景观错落有致。现状概况：现状概况： 内部山体景观及村落基本保持原始状态，无大规模现代化开发。 项目概况紧邻紧邻市区，自然风景优美的市区，自然风景优美的2121平方公里山地区域平方公里山地区域项项目目区区域域村子镇户数人口/人人均收入/元姚家峪域城镇2626575053岭西域城镇2788435528白杨河山头镇692096900樵岭前山头镇51015227503马公祠山头镇1865697200池子城西街道办事处50150合计13553950 73案例分析华盛顿州米尔克里克峡谷华盛顿州米
67、尔克里克峡谷融合融合“大地艺术大地艺术”的代表作的代表作匹配度分析：匹配度分析： 华盛顿州的米尔克里克峡谷改造项目，将本是一片荒凉的山地，通过景观改造，建设成避暑胜地和动人的旅游区。区域内有溪流、有环形地、有山丘、共占地1.01公顷。功能规划：功能规划： 以“大地 艺术”为指导思想，通过环境景观的再造，为人们提供聚会、野餐的场所，供人们游憩。同时周围还建有许多别墅，成功提升了区域价值。亮点特色亮点特色 在一定的地形范围内，利用并改造自然地形地貌或者人为开辟和美化地形地貌，结合植物栽植或艺术加工，从而构成一个供人们观赏、游憩的环境项目概况项目启示 合理改造自然地形，通过修葺原有地貌，结合现代景观
68、营造手法，改造并建设区域环境74案例分析广州碧水湾温泉度假村广州碧水湾温泉度假村“森林海，养生泉森林海，养生泉”匹配度分析：匹配度分析： 广州从化市，距离广州市75公里，四周山峦叠嶂，温泉资源十分丰富，有“广州的后花园”之称。项目为城市“流溪温泉旅游度假区”中的一部分。功能规划：功能规划： 按五星级标准建造的以大型露天苏打型温泉为特色，集住宿、餐饮、休闲娱乐、会议、商务等功能为一体的综合性豪华温泉度假村。亮点特色亮点特色 传承中西方传统养生理论，精心打造了36个养生特色温泉浴池。以项目自身资源为基础，强化优势，做足温泉文章。荣誉：荣誉： “广东十佳温泉度假酒店”、“国内最佳旅游目的地”、“最佳
69、会议会展温泉酒店”、“中国十佳温泉酒店”、 “中国最佳温泉度假胜地”。项目概况项目启示 立足自身优势资源，将区域特色最大化，区域功能多元化，保证项目发展的可持续性75宗地价值评价及发展方向研判结合宗地建设现状，进行简单区块划分，并通结合宗地建设现状，进行简单区块划分，并通构建评价指标体系对各部分发展方向进行初判构建评价指标体系对各部分发展方向进行初判 通过分析宗地现状条件，结合对未来发展方向判断产生影响的因素，给出以下评价因子：宗地评价指标体系 自然资源 区位交通 建设条件 配套设施76宗地价值评价及发展方向研判结合宗地建设现状，进行简单区块划分，并通结合宗地建设现状，进行简单区块划分，并通构
70、建评价指标体系对各部分发展方向进行初判构建评价指标体系对各部分发展方向进行初判发展方向初判:根据对各片区资源的分析，结合功能分区需求条件，给出初步的发展方向判断。区域区域自然资源自然资源区位交通区位交通建设条件建设条件基础配套基础配套发展方向发展方向姚家峪片区山体植被良好，沟峪地形显著临西过境线（G205），327省道从村口经过。距离市区10分钟车程左右村庄建设用地较为平坦，内部主要道路状况良好水电通，“姚家峪美食峪”已经初具规模，假日酒店也在此区域内住宅类、商业、配套服务、度假休闲马公祠片区山体植被生长茂盛，自然环境优于同区域其他村庄临西过境线，有道路直达淋漓湖景区村庄建设用地高低错落，村内
71、主要道路为水泥路面，路况较好水电通，村内有小型商店等，其他配套匮乏公寓、酒店、度假休闲、住宅、配套服务樵岭前片区位于樵岭前景区内，自然景色优美，距离淋漓湖几分钟车程距离西过境线较近，为通往淋漓湖与王母池景区道路节点村庄房屋建设较好，初具小镇形态水电通、内有小型商贸交易中心，有一定配套基础。商业贸易、休闲旅游、产业基地、住宅池子片区山体植被较好，内部村庄地势较为平坦位置较偏僻，距离樵岭景区较近，道路较狭窄村庄建设用地处较为平坦，路面状况较差配套设施较为落后种植基地、培训中心、加工中心岭西片区自然景观较好，山间溪流通向淋漓湖，山体错落有致有327省道通过，道路崎岖，但整体交通较为方便村庄依山而建，
72、房屋高低错落，水泥路面，交通状况良好水电通，村庄内有小型交易市场及商店。其他配套匮乏高档住宅、配套服务淋漓湖片区山、林、湖相互呼应，拥有绝佳的自然风光景色位于博山区西南10公里处，从樵岭前村进入整体占地160亩，湖水海拔400多米，三面为山一面临壑内部现建有淋漓湖宾馆、缘湖滨舍商务会所、豪华别墅等康体养生、旅游度假、酒店宾馆77第四部分第四部分 项目产品规划策划项目产品规划策划宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念
73、区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念Part. 2Part. 1区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议Part. 378区域空间发展目标打造打造“鲁中山水画廊鲁中山水画廊”上的上的养生养生度假核心区度假核心区 博山位于山东省中部，旅游资源丰富，有“鲁中山水画廊”和“淄博后花园”之称。全区共有八大景区，200多个景点，多以旅游观光为主题，目前面临景区性质雷同，缺乏持续发展的生命力。打造以养生度假为核心的旅游度假区，寻找景区发展的差异化动力，为项目整体开发带来活力79区域空间发展目标形成集康体养生、休闲度假、商务接待、特色餐饮、商形
74、成集康体养生、休闲度假、商务接待、特色餐饮、商业配套、生态居住为一体的城市休憩功能区业配套、生态居住为一体的城市休憩功能区城市休憩自然景观区城市休憩自然景观区城市休憩康体养生区城市休憩康体养生区城市休憩休闲度假区城市休憩休闲度假区城市休憩商务会晤区城市休憩商务会晤区城市休憩特色餐饮区城市休憩特色餐饮区城市休憩旅游产业区城市休憩旅游产业区城市休憩生态居住区城市休憩生态居住区 综上所述各功能区依托城市可利用资源，形成城市功能区域的横向延伸，深化拓展城市发展空间，注重与城市功能及空间发展的结合，最终打造集多种功能于一体的城市休憩功能区，80区域空间发展目标打造博山区第三产业新的增长极打造博山区第三产
75、业新的增长极博山区是老工业城市，曾有“瓷城” 、“琉璃乡”之称，经历煤矿、机械、化工等一系列重工业的繁荣后，目前进入矿产资源匮乏，工业区衰败的时期，产业结构亟待升级改造。大力发展第三产业，是老工业区升级改造的出路，未来产业结构的调整将为第三产业的发展提供更为广阔的空间。做为集康体养生、休闲度假、商务接待、商业餐饮为一体的旅游中心区，以淋漓湖景区为核心的项目区域板块，势必将成为博山第三产业新兴的增长极。81区域空间发展目标建设环城自然休憩带中心区建设环城自然休憩带中心区环城自然休憩带中心区环城自然休憩带中心区 Ring with the Central Area of Natural Open
76、SpaceRing with the Central Area of Natural Open Space 旅游资源区域整合旅游资源区域整合 景景区区土土地地利利用用规规划划与与都市旅游圈层构造都市旅游圈层构造 区域旅游联动发展区域旅游联动发展 发展核心,带动边缘,是区域旅游发展的重要战略举措。发展中地区要注意培育旅游核心区,形成旅游创新活动基地,带动边缘区域发展,壮大整个区域的旅游竞争力。主要依托博山城区客群，为周边城市居民提供的旅游休憩中心。城市中心区城市边缘的自然景观带82区域空间发展理念p从城市发展的长远利益出发，经营城市应当从简单的“资金导向”向“功能导向”转变，即对城市资源进行服务
77、于城市功能的资本资产运作与管理，以提升城市价值和城市竞争力为根本目标。而在这其中，空间是一种重要的、可资经营的资源。u城市经营的空间构想城市经营的空间构想p生态竞争力，是现代城市的核心竞争力。将生态竞争力的理念渗透在城市的规划、建设、管理之中，在城市不同空间单元中实现生态平衡，使城市发展获得持久的支撑 。u生态竞争力的空间渗透生态竞争力的空间渗透p在某种意义上说，城市规划也是一种生产力。通过以政府的主动推动而形成的规划先期引导效应，可以对市场形成各种有效预期，从而激励空间开发、促进规划实施。合理有效的规划先期引导策略，对于空间运作有着决定性影响。u先期引导的空间运作先期引导的空间运作p实现区域
78、空间发展效益的整体最优，就必须实施选择性的区域空间管制和封闭战略。收放有度，通过局部的收，赢得局部的放，以实现持续发展。当前国外广泛采用的生长管理（Growth Management）、精明增长（Smart Growth）等，都是行之有效的空间管理手段 。u收放有度的空间管理收放有度的空间管理整个旅游规划区域被视为整体，进行统一的规划，将多整个旅游规划区域被视为整体，进行统一的规划，将多种功能融合、并保留自然景观与开放空间种功能融合、并保留自然景观与开放空间83区域空间重组的总体框架区域发展的五大板块区域发展的五大板块空间、产业、文化、社会与生态空间、产业、文化、社会与生态的整合递进：的整合递
79、进：区域空间重组的总体框架区域空间重组的总体框架区域的发展，势必会带来城市经济结构、社会结构和空间结构的重组，由此产生人口集聚流动、土地利用的变化、区域中心与边缘区的相互作用，对城市和区域内的经济、社会、环境产生强烈的带动效应。本项目区域地块，应结合本身特定条件、独特的资源禀赋与多样化的产业发展。把把整整个个博博山山城城市市空空间间发发展展、产产业业结结构构的的调调整整与与区区域域地地块块的的形形态态模模式式和和运运作作方方式式等等精精密密地地联联系系在在一一起起，充充分分发发挥挥区区域域地地块块在在城城市市空空间间增增长长、产产业业功功能能结结构构优优化化过过程程中中的的积积极极作作用用，以
80、形成区域共生的协同发展以形成区域共生的协同发展84区域空间重组空间 改变区域建设现状，加速推进区域城市化进程,结合淋漓湖度假风景区建设，充分挖掘此地区的经济和环境效益，作为新的经济增长点带动区域经济。本项目将以在淋漓湖景区为圆心，呈环状放射向外延伸扩展，结结合合景景观观营营造造、道道路路修修建建、旧旧村村改改造造、旅旅游游开开发发等等项项目目综综合合规规划划，统统一一设设计计，建建成成高高标标准准、高高品品位位的的以以休休闲闲养养生生为为核核心心的的城市自然休憩区城市自然休憩区。空间空间发展形成以景区建设为核心的环状辐射延伸发展形成以景区建设为核心的环状辐射延伸85区域空间重组产业通过区域内通
81、过区域内产业产业的有机整合，提升区域价值，实的有机整合，提升区域价值，实现可持续发展的目的现可持续发展的目的 项目整体开发建设，以核心景区的开发为根本动力，以旧村改造升级、房产开发为辅助，两者相互带动，提升区域价值。同时通过对绿色生态种植、旅游餐饮住宿、商务会议接待、旅游相关产业、地产开发等的有机整合，实现区域的可持续发展。旅游业与其他行业间的关系密切，旅游在各行业中广泛分布，按照其与旅游活动的关系可分为完全属于旅游业的产业部门（直接旅游产业）和部分属于旅游业的产业部门（间接旅游产业）。其中直接分布于批发零售业（G）；饭店和餐馆业（H）；交通、仓储和通讯业（I）；不动产、承租及经济活动（K）；
82、其他社团、社会及个人服务（O）86区域空间重组文化 文化，作为项目开发的精神层面的因素，其作用不言而喻。“养身、养心”作为项目的主题，应充分挖掘中国传统的“修身养性”文化，并通过合适的旅游方式进行表现和应用，使之成为具有一定魅力的旅游吸引物。 现代体验式文化作为文化的另一种形式，与传统文化形成互补，吸引游客的参与已成为目前景区建设的核心内容。将传统的将传统的养生文化养生文化与现代与现代体验式文化体验式文化结合，共同结合，共同完成项目开发的软实力建设完成项目开发的软实力建设 康体养生文化休闲养生文化美食养生文化中医养生文化陶艺制作体验琉璃制作体验水果采摘体验养生产品制作体验养生文化养生文化体验式
83、文化体验式文化87区域空间重组社会 任何精心打造、成为设计经典的作品，都与所处的社会大环境密不可分。本项目的成功开发同样离不开社会各阶层力量的大力支持。 通过“政府主导、村为主体、企业参与、市场运作”的方式，进行原始村落的成功改造，使土地资源、景区开发、社会安定三者协调统一，和谐发展，切实解决原住村民的生活保障等问题。通过对原始村落的改造，使土地资源、景区开发、通过对原始村落的改造，使土地资源、景区开发、社会安定三者协调统一，和谐发展社会安定三者协调统一，和谐发展 村落作为区域发展的原始动力，除了作为开发建设用地的提供者，通过与其合作开发并对村民进行妥善安置，以实现项目以及区域的可持续发展。
84、就地回迁安置就地回迁安置 在原所在村庄进行就地安置，对于失去土地的村民，可为其提供相应工作，解决其生计问题。 区域内集中搬迁区域内集中搬迁 在区域内寻找合适地块，对其进行集中安置，有利于区域的规模化开发，及空间的功能划分。 区域外搬迁区域外搬迁 在乡镇或城区进行安置，被征地村庄成立公司，与发展商合作开发，盈利以分红的形式发送给村民。88区域空间重组生态 随着社会经济的高速发展，给人类的生存环境带来了严重威胁。城市犹如一片“钢筋水泥”的森林，生活其中的人们，怀有无限对自然生态的渴望之情。 生态并不仅仅指自然环境，其中还包含有对当地原始居民生活环境的生态保护。生态旅游作为现代旅游业的发展趋势，其优
85、势突出表现在以下三个方面： 1）提供旅游者高质量的旅游经历；2）保护当地原始的自然生态资源；3）提高当地居民的收入水平和生活质量，带动当地的经济发展。将原始的旅游资源与科学的旅游景区再造相结合，将原始的旅游资源与科学的旅游景区再造相结合，才具有长久的吸引力和生命力才具有长久的吸引力和生命力89第四部分第四部分 项目产品规划策划项目产品规划策划宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判宗地价值及发展方向研判区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目标与理念区域空间发展目
86、标与理念Part. 2Part. 1区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议区域规划策略建议Part. 390区域规划重构改变区域规划版图，成为城市总体规划的延伸，改变区域规划版图，成为城市总体规划的延伸，成为拓展城市发展空间的先驱成为拓展城市发展空间的先驱 根据对未来规划了解，博山片区整体划分为三大片区，及北部的工业区、中心的商业综合服务区、以及南部的特色工业区。 本区域位于城市总体规划版图之外，但我们可以发现，博山城市的发展，除了另选开阔用地，只能进行东西向延伸。而本区域的开发，将旧村改造与城市发展相结合，在拓展城市发展空间上做有益的尝试。工业区工业
87、区商业综合服务区商业综合服务区特色工业区特色工业区91区域功能结构规划结合现状及建设用地分布，对区域进行功能划结合现状及建设用地分布，对区域进行功能划分，整体分为六大功能区分，整体分为六大功能区 生态疗养度假区（淋漓湖景区及淋漓沟） 康体休闲居住区（姚家峪片区） 旅游度假居住区（马公祠片区） 高尚养生居住区（岭西片区） 生态种植体验区（池子片区） 旅游休闲配套区（樵岭前及白杨河片区）92淋漓湖及淋漓沟的原生态自然景观为主的休闲度假、淋漓湖及淋漓沟的原生态自然景观为主的休闲度假、康体养生，形成以康体养生，形成以“养心、养身养心、养身”风景度假中心风景度假中心生态养生景区生态养生景区养生文化展示长
88、廊养生文化展示长廊清心道观清心道观养生疗养会馆养生疗养会馆中式茶道馆中式茶道馆山泉养生山泉养生SPASPA馆馆养生研究协会会所养生研究协会会所企业疗养度假会所企业疗养度假会所93住宅类产品、商业街区。建设综合居住社区，成为住宅类产品、商业街区。建设综合居住社区，成为城市功能的延伸城市功能的延伸居住综合社区：居住综合社区：小高层、多层洋房、类别墅、别墅产品。休闲娱乐配套：休闲娱乐配套：仿古酒肆、商务会所、养生SPA馆。“爱晚工程爱晚工程”社区社区特色商业街区特色商业街区养生餐饮街区养生餐饮街区会务接待中心会务接待中心94公寓、星级酒店、商务酒店、企业疗养会所、会晤接待中公寓、星级酒店、商务酒店、
89、企业疗养会所、会晤接待中心等，主要为景区提供相关的配套服务心等，主要为景区提供相关的配套服务养生主题酒店养生主题酒店分时度假酒店分时度假酒店会务接待中心会务接待中心商业休闲配套商业休闲配套高尚居住社区高尚居住社区95特色山体别墅、配套服务。建设以高档山体及坡地别墅为特色山体别墅、配套服务。建设以高档山体及坡地别墅为主要特色的居住及度假区主要特色的居住及度假区山居别墅山居别墅高档住宅小区高档住宅小区高档度假公寓高档度假公寓特色山区餐饮特色山区餐饮商业服务配套商业服务配套96种植基地、特色农产品加工基地、青少年素质培训基地、山种植基地、特色农产品加工基地、青少年素质培训基地、山地野营基地等以绿色种
90、植及培训参与为主的原生态山地区域地野营基地等以绿色种植及培训参与为主的原生态山地区域生态种植基地：生态种植基地：茶田、药材园、果园。特色农产品加工基地特色农产品加工基地青少年素质培训基地青少年素质培训基地拓展培训中心拓展培训中心山区野营基地山区野营基地97民俗商业街、特色工艺产品制作基地，包括琉璃、陶艺等具有地方民俗商业街、特色工艺产品制作基地，包括琉璃、陶艺等具有地方特色工艺品的加工制作展示及销售，可以考虑引入高等院校的艺术特色工艺品的加工制作展示及销售，可以考虑引入高等院校的艺术实践基地、建设整个博山的旅游体验中心实践基地、建设整个博山的旅游体验中心民俗商业街民俗商业街陶艺制作体验馆陶艺制
91、作体验馆琉璃加工体验馆琉璃加工体验馆高校艺术实践基地高校艺术实践基地旅游工艺品产业基地旅游工艺品产业基地养生产品交易基地养生产品交易基地98道路交通系统建议依托现有道路系统，以淋漓湖景区为核心，形成依托现有道路系统，以淋漓湖景区为核心，形成区域环形通道区域环形通道 依托现有道路状况，结合地形地貌，进行区域道路系统的修葺及新建。 局部地段，考虑采用隧道形式进行连通，以方便区域交通状况。 最终形成以姚家峪岭西淋漓沟淋漓湖马公祠环线，及岭西池子樵岭前乐疃姚家峪环线，两条环线。 淋漓湖西北侧的三条山峪地形区域，修建环山道路，为后期深化开发解决交通问题。99环境景观建议形成核心景区、生态保护区、外围开发
92、区的三层形成核心景区、生态保护区、外围开发区的三层自然景观系统，分区域进行保护性开发建设自然景观系统，分区域进行保护性开发建设 以保护性开发建设为指导思想，形成三层保护系统 核心保护区位为淋漓湖景区及淋漓沟，以最少的开发建设保证景区最大的原始风貌，从而保证景区发展的持续活力 生态保护区，作为核心区的缓冲地带，以生态种植和低密度建设为主，享有自然资源的同时降低对其的开发。 外围开发区，进行地产建设、旅游度假接待、旅游体验等功能性建设。核心保护区生态保护区外围开发区核心景区岭西片区、池子片区姚家峪片区、马公祠片区、樵岭前片区报告结束报告结束感谢泰和地产公司提供的支持与帮助！感谢泰和地产公司提供的支持与帮助！
