《长沙市嘉盛圭塘河项目整体战略初步构思》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙市嘉盛圭塘河项目整体战略初步构思（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、大长沙大长沙都市之心都市之心活力之源活力之源 东润圭塘河项目整体构思（沟通稿）1Document number目标导向决定着解决问题思考的方向。本项目的开发与运营，必须达到“政府、企业、市民等三方面利益平衡与满意”。政府方面市民方面区域中高端人口导入:借助区域较高品质的大规模项目启动与建设区域形象得以较大程度改善:区域基础设施的健全与公建配套的完善区域价值能够提升:区域经济增长的重要支撑与可持续发展的助手社会效益的实现:助力城市发展进程,创建市民满意项目项目超额利润的获取:进一步挖掘土地价值,实现项目最大化收益开发形成有效的开发模式:通过项目的开发,进行项目开发模式的凝练提升公司品牌效应:依托
2、项目品牌的塑造与,实现嘉盛品牌价值的提升提供良好的宜居环境:开发良好的居住物业，提供完备的商服设施满足更多人的品质生活需求:设计多元化物业，创造多功能复合社区企业方面项目开发政府满意企业满意市民满意项目开发满意度要求项目开发各方利益体现项目思考源点2Document number目标导向决定着解决问题思考的方向。本项目的开发与运营，必须达到“政府、企业、市民等三方面利益平衡与满意”。项目思考源点民生为本：圭塘河整治成功带来生态环境改善与城市界面的更新体现；同时伴随本项目的开发实现区域功能设施的完善吸引投资：实现成功改造，成为区域发展亮点与投资标杆打造；促进区域价值的提升与形成良好的投资环境享受
3、宜人的居住环境与较好的产品品质完善的商业服务配套设施与良好的休闲娱乐体验良好的产品开发建设带来收益回报形成有效的开发模式与提升企业品牌实现经济效益的同时回报社会优质的城市功能区圭塘河项目开发与建设市民安居乐业企业投资回报政府民生工程3Document number项目构思四步走第一步：摸清家底项目的天时与地利第二步：开拓视野类似成功案例借鉴第三步：找准卖点项目定位初步建议第四步：落地执行项目规划运营建议XX观点4Document number东南门户价值驱动长沙城市化进程加速，长沙城市经济总量和人口都在迅速增长，长沙城市空间不断外移长株潭一体化的实质性发展，长沙区域中心城市地位更为凸显，城市向
4、南发展的动力更强，项目所在的雨花区成为新的东南门户。中心城区人口疏导契机中心城区人口集聚与拥挤，开始向城市外围疏导在以“六桥三环”、城市轨道等大型城市交通设施的建设与规划，打开了中心城区人口向外延疏导的通路，为传统城市郊区的发展与跨越的实现带来可能。政府规划强势导向根据长沙城市发展现状，项目区域已发展成为城市空间向南发展主轴线的重要节点。长株潭一体化发展催生出融城，项目位于长株潭融城核心区。随着省府南迁、武广客运站动工等，政府强势主导着城市向南发展项目与城市发展1长沙长沙湘潭湘潭株州株州融城项目西西扩扩南南移移东东拓拓北北进进未来未来城市城市中心中心伴随着长沙城市化进程加速与长株潭一体化实质性
5、的发展，地处城市向南发展轴线的重要节点与融城核心区域的本项目开发建设无疑获取了极大的城市发展空间。5Document number平稳健康发展的长沙房地产市场，渐趋形成多空间层次的梯度消费格局。伴随着政府的规划导向与房地产的集聚发展，雨花区市场快速发展且供需两旺。长沙整体市场健康有序发展雨花区域市场供需两旺楼市回归理性，健康平稳发展房价持续上涨，市场渐趋形成梯度消费房地产市场发展健康，其供应量与成交量均占长沙首位，可谓供需两旺。08年1月至09年3月新增住宅供应量08年1月至09年3月住宅销售量项目与市场背景2*数据来源：XX中国房地产决策咨询系统6Document number随着项目所在区
6、域的开发项目相继入市，区域板块渐趋成形。在板块价值空间有望得以进一步释放的同时，区域内项目亦面临一定的市场竞争项目与市场背景21234591176810圭塘河版块序号项目名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）1融科中南海28.7882.792香樟鑫都约8233金房玲珑湾1.98.64香格里.香樟小区4.2305东方花园13.89336新华盛丽园5.7914.857长房.半岛蓝湾38.832.458长福花苑5.5430.819创元汇景4.0110.5110中天瑞景12.6125.7311高峰御园3.078.4雨花区板块发展分析圭塘河板块未来陆续供应入市项目*数据来源：XX中国房地产决策咨询系统
7、7Document number项目为城市近郊大型滨水旧改项目，承担着区域入驻人口、空间形态、功能服务等多方面的更新，其依托良好的快速交通路网能够快速通达长沙市中心及其他区域。区位特质：位于二环边缘，处城市近郊规模特质：总占地面积1932亩，约130万区域现状：滨水治污、动拆迁、棚户区改造、政府期望：长沙市十一五重点项目与雨花区重点明星项目项目宗地属性区位交通3京珠高速直通市区的湘府路通往市区的香樟路惯穿长沙南北的万家丽路建设中的武广铁路拓宽提升的圭塘路建设中的新河路市区中轴韵山路约约3100M约约1100M8Document number圭塘河，承担污水排放与泄洪功能圭塘河西畔现状圭塘河东畔
8、现状项目宗地属性用地现状3项目整体用地具规模，且较为平坦规则。于企业而言，这是“超大型建筑体量、高等开发强度、以居住物业为主导兼具规模商业的综合型房地产开发项目”。项目地块天然为圭塘河分成东西两侧，整体地形较为平坦规则。区域内圭塘河段因承担污水排放功能，致使水质较差。但不久政府将考虑清污处理，弱化其排污功能。圭塘河东侧地块现有不少棚户区待动迁；而西畔则显得相对平整。居住物业商业物业项目地址用地面积规划容积率规划建筑面积其他要求雨花区香樟路与湘府路之间圭塘河畔200米内约443亩约170亩不大于3.0不大于5.5约89万约62万保证控规面积不变的情况下，可以考虑不同性质用地间的置换项目规划指标9
9、Document number项目宗地属性周边资源3基于项目自身，立足其周边，通过项目资源梳理与整合，项目具备良好的先天资源禀赋与未来发展的政策导向。1雨花区政府2森林公园、植物园3武广客运站4省府、天心区政府5红星会展中心资源梳理生态环境南部区域上风上水依河：独拥圭塘河傍山：零距离天际国家森林公园靠园：长沙植物园政策导向融城核心区市区两级政府重点工程景观资源滨水景观资源公园景观坡地景观政府公建区政府所在地毗邻省府与天心区政府近距离红星会展中心领近武广客运站10Document number天时地利人和123依河傍山靠园交通条件好。政府公建资源丰富项目具备良好的开发条件与发展前景，天生上等璞玉
10、。综合项目用地条件分析与梳理，我们认为项目具备良好的开发条件与外部机遇，可谓“天时、地利、人和”均具。东南门户价值规划强势导向梯度消费空间区域市场聚焦板块价值释放市区两级政府重点工程公司具实力与决心11Document number项目构思四步走第一步：摸清家底项目的天时与地利第二步：开拓视野类似成功案例借鉴第三步：找准卖点项目定位初步建议第四步：落地执行项目规划运营建议XX观点12Document number我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，通过研究借鉴为本项目的功能主题寻找方向。功能性案例选择标准滨水旧改项目大规模建筑体量建筑综合体非传统城市核心区上海上海浦东张家浜旧改
11、项目浦东张家浜旧改项目伦敦伦敦金丝雀码头改造项目金丝雀码头改造项目上海上海中远两湾城项目中远两湾城项目13Document numberDocument number14p张家浜是浦东新区中心区域的一条骨干河道，全长23.5km，西连黄浦江，东接长江口。原来是“臭水浜”，自1998年开展整治以来获得过“中国人居环境范例奖”等称号，接待过132批国内外贵宾，被联合国副秘书长托普弗赞为“城市规划的典范”，现在已是上海有名的景观河道。历时3年半年半投资投资6.17亿元亿元张家浜浦东区位图过去的张家浜是一条典型的“臭水浜”，与浦东新区的开发开放形象极不相称；历时3年半的综合整治，张家浜旧貌换新颜，成为
12、上海有名的景观河道。获“中国人居环境范例奖”上海浦东张家浜项目概况114Document numberDocument number15张家浜发展定位为多功能的绿色景观走廊和滨水RBD，满足浦东城区发展需要。一期开发中，先行导入大型公建绿化，然后发展创意产业、住宅等功能性物业。上海浦东张家浜功能主题1张家浜一期低密度住宅容积率0.2-0.6大型公建绿化普通住宅容积率2-3商业容积率0.8-2.5p张家浜整治分为西段、中段、东段三段。一期西段工程，西起黄浦江，东至三八河，全长6.8公里。目前河道沿岸开发已较为成熟。p一期公建建有占地140万平方米的世纪公园，建面9.8万平方米的上海科技馆等。p一
13、期商业建筑体量总计约10万平方米，包含逸飞创意街，功能有水上游览、精品购物、科普博览、影视会议、艺术创作、艺术展览、健身美容、特色餐饮、主题游憩。p一期沿岸住宅体量总计约150万平方米，分为低密度住宅区和普通住宅区。陆家嘴中央公寓高层公寓逸飞创意街沿街商铺逸飞创意街沿街商铺世纪亚太盛汇购物广场上海科技馆世纪公园15Document numberDocument number16p充分认识地块属性，在充分了解区域规划和周边环境后，对项目进行合理准确定位，如谋求区域商业休闲中心定位。p应进行高标准的项目总体规划与创新的产品设计理念。如引进外脑、进行国际国内规划招标、创新住宅产品设计等。p考虑项目的
14、大规模与综合体属性，充分整合项目内外部资源，确定项目的启动引擎，以提升土地价值，如可先行建设大型公建设施等。p公建绿化建设应充分考虑驻足停留性、公共开敞性，休憩功能完备，避免只是建设一条绿色通道。对本项目的发展启示关键成功要素（KSF)分析地处优质区位：地处国际城区上海浦东，区域高标准发展远景和高素质人群为沿河发展提供要求。强大的整治开发力度：张家浜河道整治具体由浦东新区政府实施，政府从规划、拆迁、建设等各个环节投入力度较大，确保改造成功。高标准的规划：充分考虑项目的高标准与高起点建设要求，打造“游憩、景观、生态”三元素相结合的城市RBD。确立有效运营模式：先行开发建设世纪公园、上海科技馆等大
15、型公建项目，通过公建先行带动区域土地价值提升。创新的产品设计理念：沿河产品规划设计中注重对区域资源的利用，沿河产品类别丰富，高层、低层等产品相混合。上海浦东张家浜借鉴启示1“以商业休闲功能为主导的”的张家浜发展模式给本项目借鉴的启示16Document numberDocument number17政府于20世纪80年代中期开始对其进行改造，历经十余年，衰落废弃的旧伦敦金丝雀码头区域已发展成为伦敦新兴的中央商务区。p在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，英国港口曾经是世界贸易的集散地，繁华而先进。金丝雀码头就是伦敦出色的码头。p在上世纪60年代，由于海运事业的萎缩，伦敦的原有港口码头有些就衰落
16、下去，到1980年，码头已经停止了运营，彻底废弃了。p20世纪80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区。p从1990年金丝雀码头第一栋244米的超高层办公楼“第一加拿大广场”建成。到1992年一期建成了42万平方米的商业办公建筑。p花旗银行大厦（1998年）和汇丰银行大厦（2001年）的建成，花旗、汇丰等银行总部入驻标志着本地区的金融中心地位终于确立。码头区金融城政治中心英国伦敦金丝雀码头项目概况217Document numberDocument number18轻轨线及车站Jubilee线地铁站公共绿化广场地区景观轴线车行干道p码头区的中心区是金融中心区，建成有1
17、00万平方米以上的办公商业建筑。p高层办公建筑集中在轴线中央，河岸边布置底、中层住宅、酒店和休闲设施。p金丝雀码头建筑布置方式是：一组建筑围绕一个公共绿化广场形成组团，并以此为基础布置商业和配套设施。改造后金丝雀码头定位为以现代金融和传媒业为主的都市滨水商务区。码头的金融中心区以办公、商业为主，周边布置住宅、休闲娱乐等设施。英国伦敦金丝雀码头功能主题2住宅公共绿化广场办公区酒店购物中心18Document numberDocument number19对本项目的发展启示关键成功要素（KSF)分析金融业发展带来的机遇：网络技术、信息技术的发展带来金融业的巨大革新，金融业迅速发展为区域开发带来机遇
18、。政府强大的支持力度：政府通过出台各种政策支持片区发展，并通过先行建设基础设施来使得区域开发条件成熟。注重区域功能的完善：项目开发集办公、商业、住宅、酒店等多种物业于一体，打造功能完善的生活工作片区。先进的规划布局：建筑和公共绿化空间组团布局。确立有效运营模式：引入国际财团，先行高起点高标准开发建设商业办公、基础设施，以商办地标启动“以商务办公功能为主导的”的英国伦敦金丝雀码头发展模式给本项目借鉴的启示英国伦敦金丝雀码头借鉴启示2p迎合市场发展与城市产业发展的趋势，寻找与发现符合本项目发展的定位方向。p考虑到项目为结合城市公共空间改造进行，应尽量争取“更多的政府支持”。p注重区域功能的完善与集
19、聚p项目的启动，是否可以考虑以适当的地标性建筑震撼启动，从而为项目快速聚集人气。19Document numberDocument number20中远两湾城是上海苏州河畔棚户区改造的一个大型项目；区域紧靠上海火车站，经过合理开发建设，成为上海市的热销楼盘。p苏州河是上海的母亲河。长期以来，大量的生活污水和工业废水肆意排入苏州河，苏州河水质逐渐遭到污染，市区河段终年黑臭。上世纪末，上海市政府开始对苏州河进行整治。p中远两湾城是临苏州河北面而建、在上海中心城区典型棚户区旧址上建造的超大型住宅小区。这里原来是上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，亦是一个上海有名的“脏乱差”地区。p项目于1999年开
20、始开发建设，总建筑面积160万平方米，2000、2001年连续两年蝉联上海市商品房预售面积冠军。整治前的苏州河开发前的棚户区中远两湾城苏州河上海市政府上海火车站上海中远两湾城项目概况320Document numberDocument number21项目定位“充分注重人与自然和谐统一的、突出绿色生态环境的都市田园风光韵味的依傍上海的“母亲河”的国际都市特大型居住社区上海中远两湾城功能主题3三期一期四期二期二期三期梦清公园p中远两湾城占地面积49.5公顷，总建筑面积160万平方米，容积率3.3，分为四期开发。p中远两湾城以住宅为主，一二期有少量商业，业态有超市、药店、面包房等，三期设有裙房商业
21、，业态以餐饮为主，四期建有2000平方米的幼稚园、5000平方米的健康生活馆和1300平方米的室外游泳池，以及近7000平方米的商业街。21Document numberDocument number22p适度的完善商业设施，是打造高品质社区的必备要求p注重绿化建设，打造生态社区，可聘请知名景观规划设计公司对项目进行景观设计。p注重河道景观的利用，设置亲水岸线。p依据市场需求，调整产品户型，满足客户需求。p适当控制社区容积率，以保证产品品质，保证项目与周边片区的和谐，如项目商业建筑可适当牺牲容积率。对本项目的发展启示关键成功要素（KSF)分析正值房地产业发展良机：2000年以来，上海房地产业快
22、速发展，房地产市场极为火爆，为项目去化提供良好基础。区位较好：是上海中心市区的少见大盘，区域交通便利，便于上班族出行。注重绿化建设：项目聘请国际知名景观设计公司易道公司进行景观设计。充分利用河道景观：在靠河道一侧建筑高度稍低，并在河道边设置亲水岸线。依据市场变化，调整产品户型：根据市场需要，不断调整户型，满足客户需求。商业配套不够完善，影响居民生活便利。容积率过高影响城市形象：项目容积率过高，整个社区全是高层，影响产品通风通光，影响城市形象。上海中远两湾城借鉴启示3“以滨水居住功能为主导的”的上海中远两湾城发展模式给本项目借鉴的启示22Document number案例借鉴与项目功能主题建议以
23、商业休闲为主导的张家浜项目以商务办公为主导的金丝雀码头项目以滨水居住为主导的中远两湾城滨水旧改案例借鉴片区居住属性突出片区发展长期以房地产项目开发为主板块项目云集，居住氛围开始积聚商业、商务氛围稀缺居住用地占主导周边生态环境佳长沙南部生态较好项目零距离滨水带建设毗邻国家级森林公园建议圭塘河项目以”生态居住“为主导的功能开发主题。123类似滨水旧改项目功能开发案例借鉴基本项目用地属性特质基于项目用地属性特质，结合类似滨水旧改项目开发案例，初步建议圭塘河项目”以生态居住“为主导的功能开发主题。23Document number项目构思四步走第一步：摸清家底项目的天时与地利第二步：开拓视野类似成功案
24、例借鉴第三步：找准卖点项目定位初步建议第四步：落地执行项目规划运营建议XX观点24Document number项目定位的过程就是发现项目核心竞争力的过程也是寻找项目的根本卖点落实到开发运营层面那就是项目的核心驱动引擎项目定位思考125Document number岳麓岳麓山山湘江湘江水水橘子橘子洲洲城城市繁华市繁华区域：岳麓区代表大盘：香格里麓山别墅区域：岳麓区、天心区、开福区代表大盘：北辰项目、湘江世纪城区域：岳麓区、天心区代表大盘：阳光100区域：岳麓区、天心区代表大盘：北辰项目*数据来源：XX中国房地产决策咨询系统与最具特色的山/水/洲/城相比，我们认为绿色生态与滨水景观资源仅是项目的
25、比较优势，而非以居住功能主导的本项目的核心竞争力体现所在。项目定位思考126Document number项目有品质，但不够精彩！项目有卖点，但还不够独特！给项目一个支点，我们要撬动长沙！我们应该把目光放远，寻找项目独特的聚焦点抑或核心引擎！项目定位思考127Document number项目表现香港YOHOTOWN尚海湾豪庭上海北岸长风地处苏州河沿岸，毗邻长风公司国际生态商务综合体位于黄浦江沿岸，地处徐汇区二流地段国际级湾区豪宅远离香港传统中心城区，具有较好山景资源完备的年轻人自成长社区案例研究结合类似的成功开发案例研究与梳理，在基于各项目自身良好的用地条件基础上，他们均导入了具有独具特色的
26、优质商服设施作为核心驱动，形成项目独特卖点。类似案例借鉴与启示2核心驱动引擎在上海率先导入美高梅、玩具王国等国际品牌体验娱乐设施第一次在上海导入“凯宾斯基酒店“等国际领先的商业资源区域率先开发10万平方米大型集中商业设施与“YOHO无时限区”高端会所28Document number他山之石，可以攻玉！对于项目而言，不正是缺少了这样的震撼吗？面对足够多商业操作空间，我们豁然开朗项目核心引擎建议329Document number浦东地标性商业街分为东、中、西三段，东段以时尚品牌为主、中段以手工制品为主、西段以餐饮为主建筑风格十分独特入驻的店家如何在醒目的建筑中突出自己的招牌和装饰风格？只租不售
27、的商业，需要实力和资源，还有经验为消费者创造消费价值，吸引足够数量的中高档消费者需要出色的策划方案。张家浜：艺术与商业的融合，有时仅仅是个梦想“时尚消费”“纯艺术”25%75%项目核心引擎建议330Document number一种象征、一个符号、一个时髦的形容词300多年来，左岸的咖啡不但加了糖，加了奶，而且还加了文学、艺术以及哲学的精华，加了一份像热咖啡一样温暖的文化关怀。“左岸”因此而成为一笔文化遗产。人们在这里“品尝”真正的精神慰藉在塞纳河的左岸，在这文化知识先贤们曾经光顾和满足过的街道、公园、咖啡馆、美术馆、旧居里寻找一种精神上的东西，一种充满着人文主义的东西，一种从历史遗传下来的经
28、久不衰的东西。“穿戴着右岸的名牌，品尝着左岸的咖啡”。随便走进一家咖啡馆，也许一不留神就会坐在海明威坐过的椅子上、萨特写作过的灯下、毕加索发过呆的窗口。从这点讲，左岸似乎不错项目核心引擎建议331Document number为什么它更受欢迎？但，我们更欣赏香港“兰桂坊”项目核心引擎建议332Document number住宅区商业中心区可达度高地铁、巴士、电车、的士、小巴酒吧及商铺特色和气氛自由自在酒吧及商铺富有欧陆风味和异国情调商业商业迅速发展，造就一群有消費能力的人附近上班族下班就会去兰桂坊人流类别参观的人衣着时尚，打扮时髦有明星效應历史香港曾经被英国统治，而且兰桂坊曾经是英军的玩乐场所
29、形象国际化化、香港地标、不夜城兰桂坊人多的原因项目核心引擎建议333Document number面向长沙及周边区域的中高端消费人群集酒店、美食、酒吧、艺术沙龙、观光体验于一体以特色酒店、休闲餐饮、个性酒吧为主的中高档餐饮休闲街区我们的思路建设“长沙国际美食MALL”,构筑项目独特卖点项目核心引擎建议334Document number商业业态构思:酒店会所特色酒店/商务会馆/私人会所大型中餐俏江南、采蝶轩、张生记、谭氏官府菜等特色餐饮火宫殿、釜山料理、味千拉面、赤板亭等休闲美食汉堡王、一茶一座、哈根迪斯、星巴克等个性酒吧BrownSugar、M-BOX、宝莱纳、官邸等3项目核心引擎建议建议以
30、项目商业部分开发为主要契机，引进与导入国际级商业资源，建设“长沙国际美食MALL”,构筑项目独特卖点与核心竞争力。35Document number由此，项目的总体发展脉络浮现项目市场及形象定位建议436Document number项目市场及形象定位建议4基于之前的思考，我们重新界定圭塘河项目的发展方向与未来远景目标大长沙大长沙都市之心都市之心活力之源活力之源城市清水腰带与都市绿肺城市新客厅与新名片长沙标志性滨水休闲区项目发展核心引擎与价值诉求点构筑城南休闲商业中心引领长沙滨水体验型商业发展项目核心功能区滨水生态国际居住社区新特区宜居典范大长沙中央居住区大长沙首席滨水休憩区大长沙国际美食娱乐
31、街区（集观光游览、滨水休闲、餐饮娱乐、生态居住为一体的中央休憩式城市多功能区）37Document number嘉盛嘉盛长沙湾长沙湾CHINA CHANGSHA BUND OF JIASHENG滨水生态湾畔名宅活力街区休闲体验都市之心，活力之源项目市场及形象定位建议438Document number项目功能定位建议5城市休憩区商业娱乐区生态居住区建议设置在圭塘河畔东侧，其功能以都市休闲、观光旅游、生态体验、等为主，建筑以公园绿地、滨水小品、公建服务设施产品为主建议设置在圭塘河东侧，与城市休憩区有机融为一体，其主要以休闲娱乐、餐饮体验功能为主建筑以商业街区、滨水休闲设施为主建议设置在圭塘河西侧
32、，与河对岸相对形成动静分区，其主要以生态养生居住功能为主以居住物业产品开发为主，兼具商业配套服务设施结合项目定位与区域实际情况，我们初步建议将项目分为“城市休憩区、商业娱乐区、生态居住区”等三大功能区域城市休憩生态居住商业娱乐“静静”区域：以生态居住功能为主，营造相对私密静谧空间区域：以生态居住功能为主，营造相对私密静谧空间“动”区域：以商业娱乐与城市休憩功能为主，营造高尚休闲的城市开放空间。39Document number结合项目定位与功能建议，我们初步构思项目产品发展应力求“提供独具特色的多元产品，塑造长沙市区大规模城市生态休闲综合体”城市休憩区商业娱乐区生态居住区产品构思花园住宅服务公
33、寓都市绿肺市民休闲街区商业滨水休闲城市别墅项目产品定位建议640Document number项目分项定位建议休憩区（圭塘河风光带）7建议将圭塘河建设成为“防汛防洪、不通航不排污的长沙首条集生态、休闲、娱乐为一体的多功能景观河道“第一层面：河道本源第二层面：都市绿肺第三层面：城市休憩区功能描述水清岸绿防汛防洪不通航不排污景美游畅长沙首条集生态、休闲、娱乐为一体的多功能景观河道营造体现湖湘文化元素的城市又一标志性的滨水休憩区打造生态雨花区的“清水腰带”与长沙城区内又一“都市绿肺”成为项目整体的核心节点，力助提升与实现项目价值概念定位41Document number建议将项目的居住物业部分定位为
34、“大长沙中央居住区”。湖南省内其他县市长沙郊县与株州、湘潭区域长沙市区客户圈层全龄化客户发现中高端养老人群中高端消费者及投资者新长沙人与都市白领50-60岁35-50岁26-35岁6项目分项定位建议居住区大长沙中央居住区新特区宜居典范，引领长沙居住未来服务长沙的大规模、国际生态聚居区项目核心功能区，区域优质居住区域花园住宅服务公寓城市别墅132产品构思42Document number考虑到项目的滨水与品质特性，建议居住物业的建筑风格融现代与古典为一体，可取简约古典主义风格，立面呈现代明快特性为主。6项目分项定位建议居住区43Document number建议将项目的商业部分定位为“大长沙国际
35、美食娱乐街区”。集中式商业以商业街区的形式，形成较高覆盖率、较低层的建筑格局。产品构思线性商业结合滨水特性与圭塘河公共空间，设置高尚休闲娱乐设施客户发掘与建议消费客群经营客户购买客户初期以区域周边为主，中长期将发展成为长沙市及周边的消费客群。国内一线商业品牌为主，区域特色品牌与国际一线品牌为补充以个体投资者为主，机构投资（如基金）与商户自购为辅6项目分项定位建议商业区大长沙滨水国际美食娱乐街区引领长沙滨水体验型商业发展构筑城南休闲商业中心项目发展核心引擎与价值诉求点44Document number项目构思四步走第一步：摸清家底项目的天时与地利第二步：开拓视野类似成功案例借鉴第三步：找准卖点项
36、目定位初步建议第四步：落地执行项目规划运营建议XX观点45Document number以圭塘河为中心轴线，力求将沿河两岸打造成为集滨水居住、休闲、购物、娱乐为一体的优质生活集聚区项目规划建议总体布局建议1滨水居住区城市休憩区商业核心区“静”区域生态居住带“动”区域商业休闲带沿河景观生态轴p规划原则生态性良好的水域环境与安全格局可达性确保交通的可达与感官的可知适配性功能的匹配与空间的合理布局亲水性岸线空间与活动的亲水文化性城市文脉的传承与发扬p总体结构“一轴、两带、三区”的总体框架“一轴”：沿河景观生态轴“两带”：生态居住带商业休闲带“三区”：滨水居住区商业娱乐区城市休憩区46Document
37、 number从自然生态与人文景观角度出发，保护和开发有机结合，通过景观有序组织，巧妙处理人与自然的的关系，建设多层次、富于地方特色的城市滨水景观。p发展目标从生态优先角度出发，对滨水区自然景观潜质的充分利用，建设多层次富于地方特色的城市滨水空间p规划原则自然生态和人文景观敏感度的保护原则；局部设计与整体性的有机联系原则；滨水休闲空间地段设计中的整体连续性原则；人文景观的特色性和可识别性原则；滨水空间中以人为本的可达性和舒适性原人文景观休闲空间的多样性原则。项目规划建议滨水景观建议147Document number与滨水区良性互动，通过对生态环境、文化内涵的挖掘，体现多动能的空间环境，营造宜
38、人、XX的滨水住宅区。p发展目标加强住宅区与滨水区之间有机联系，打造宜人XX的滨水住宅区p规划原则整体性原则使整个滨水区成为城市公共空间的有机组成部分特色原则挖掘本土文化特质，强化滨水区域的地方特色。可持续原则项目实施须考虑各方利益，先选取局部地块先期开发，营造环境，先易后难，循序渐进。 项目规划建议滨水住宅带建议148Document number商业核心区建议：采用街区式商业集中布置，通过亲水环境、建筑小品等细节塑造，打造综合商业街区p发展目标打造集特色餐饮、娱乐及购物、观光、休闲为一体的商业街区p设计建议商业核心区采用街区式商业布局，打造多功能购物中心，积聚人气多功能亲水环境的营造，将水
39、景引入商业街区，与建筑、小品形成良性互动，营造轻松、活泼的购物氛围项目规划建议商业休闲带建议149Document number休闲娱乐区建议：提供多层次的生活形态，从本土湖湘文化内涵着手，打造聚会、交流、放松的休闲新天地，从而强化区域地方特色p设计建议休闲娱乐区提供多层次的生活形态。力求为城市居民提供聚会、交流、放松的场所挖掘湖湘文化内在的特质，以地方特有的传统建筑形式及空间模式为依托创造城市居民喜闻乐见的建筑形式，从而强化滨水区域的地方特色。项目规划建议商业休闲带建议150Document number项目启动期项目启动期快设建设期快设建设期全面推进期全面推进期走向成熟期走向成熟期阶段阶段
40、2009-2010年2011-2012年2013-2015年2015年以后河床河堤修缮工作进行项目动拆迁全面推进项目发展方向与策略确定首期住宅地块启动重点重点措施措施阶段阶段目标目标项目控规确定圭塘河水质清澈项目产生现金流河岸绿化景观设施推进结合绿化与商业娱乐设施，河岸东侧休憩区建设住宅地块启动项目休憩功能区实现宜居氛围开积呈现河岸东侧集中商业区建设生态居住区用地全面建设项目区域内可供开发建设用地基本完成，区域内项目销售招商进入尾声工作城区空间形态初具商业体验中心形成居住品质较佳项目区域趋向成熟，区域形象定格根据我们的服务经验，基于项目动拆迁工作能够较为顺利地推进前提，初步预估项目开发建设周期
41、在7年左右项目运营建议开发时序251Document number初步建议项目整体建设开发分为三期，整体开发相对由北至南推进。一期二期三期三期二期项目一期项目二期项目三期全面推进区域动拆迁工作，大力实施河道河堤修缮工作，初步实现圭塘河水清岸绿进行首期住宅地块建设，实现项目现金流，为后续建设开发提供滚动资金投入结合圭塘河整治工作，建设河岸东侧城市休憩区主体区程建设，同时适当营造相关商业娱乐社施进行二期住宅地块建设，获取合理的利润回报进行三期住宅地块建设，建设河岸东侧集中商业区域建设一期项目运营建议开发周期252Document number建议项目采取“住宅+公建的双引擎驱动“，即圭塘河西侧、香
42、樟路以南住宅用地为启动建设用地，圭塘河全面整治为启动公建引擎快速启动公建先行居住驱动项目启动策略建议项目启动区考虑到项目开发的急迫性，项目启动引擎对项目的快速开发建设尤为显得重要采纳圭塘河全面整治的公建引擎，将能够为项目在短期内聚急足够的社会各界的注意力，在为项目震撼启动高调出场的同时，也能够实质性地促进项目价值提升同时，项目开发的周期较长，且涉及到的资金需求大。选择部分居住物业的开发，既是目前最具可操作的市场，又是能够快速为项目建设带来现金流支撑的利器。项目运营建议启动策略253Document number根据项目现状与XX服务经验，项目现处于区域婴儿期与青春期之间，建议项目启动前形象推广
43、以“结合区域营销与项目营销”方式进行。雨花圭塘河开发区域，周围配套尚不完备，区域印象不佳，但资源丰富，已开始崛起区域特征区域所处阶段成功营销方向区域“婴儿”期与“青春期”之间重新定义区域价值，提升形象；基于区域价值，重新定义产品营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大建议项目当前营销方向下一阶段进阶方向项目运营建议前期推广思路建议2营造时尚感营造稀缺感陌生区域，认知度低区域发展迅速，拥有一定区域价值区域成熟，区域价值被充分认可区域“婴儿”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象区域“青春”期“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品区域“成年”期“告诉别
44、人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大区域特征区域发展阶段成功营销方向营造身份感成功营销动作54Document number如前期形象推广示意：结合城市滨水区域发展与世界湾区名宅启示，凝炼出“世界始于湾，世界是湾的”“长沙湾，献给长沙的未来”等阶段推广主题。胜利、成功财富权力逐水而生缘水建城文明源起长沙湾世界是湾的长沙是湾的未来是湾的文化缘起长沙湾献给长沙的未来世界始于湾长沙尚于湾名宅缘于湾时空源起长沙湾长沙湾区名宅柏林莱茵河巴黎塞纳河美国长岛日本东京湾香港深水湾美国长滩项目运营建议前期推广思路建议255Document number长沙湾，承载长沙新梦想！长沙湾，承载长
45、沙新梦想！长沙湾，献给长沙的未来！长沙湾，献给长沙的未来！56Document numberMajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoC
46、K8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz
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