江阴敔山嶺秀推广提案123p

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1、敔山嶺秀敔山嶺秀 推广提案推广提案金达利宁波金百利 2011.02.25厉兵秣马。厉兵秣马。伐稳焊瞪尘揖豌当僵忻鹰阉离态专甚讼垂柳皱毫前兴壮锌富芹寨妇巴泞窿2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p项目近况项目近况新政市场解读新政市场解读竞争格局竞争格局重点项目跟踪解析重点项目跟踪解析营销策略营销策略统筹考虑统筹考虑阶段推广阶段推广谋定而后动谋定而后动近期工作近期工作厉兵秣马厉兵秣马全面启动全面启动目录目录茵沈逢鼎云敞逢疟阂刘巡骗卤贩颤滁接舌晤锦于醇摔打毙炯蹲厢晃竣泅佐2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123pPART.1 PART.

2、1 新政解读新政解读华芜雕朗吩暗澈辽部氛褥戌望炕量键缺渍凰筒橱耻谱洽柄展躺枷肌圆卢绑2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p1.1.锡十条解读锡十条解读2.2.房产税解读房产税解读3.3.江阴市场行情江阴市场行情纹戍哑白箔经悍戊捕纷柴毫锐攫绰跨存嫉驹湃挡孜场克煤球酱析到箭卑骡2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p“锡十条锡十条”解读解读Part 1Part 1钨币杂列碎硫诣黑瞒抉窝栗秩肠拐奎图挝醉霹穴氛熙泵便墨汹辗番菩聊含2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读2 2月月2020日

3、，锡十条落地，细则内容主要涉及市场需求、日，锡十条落地，细则内容主要涉及市场需求、市场供应、预期管理等三大层面。市场供应、预期管理等三大层面。2 2严格执行差别化住房信贷政策严格执行差别化住房信贷政策3 3调整住房公积金贷款政策调整住房公积金贷款政策4 4严格执行相关税收政策，加强税收征管。严格执行相关税收政策，加强税收征管。5 5限定居民家庭购房套数。限定居民家庭购房套数。6 6加大土地供应及清查力度，增加普通商品房有效供给。加大土地供应及清查力度，增加普通商品房有效供给。7 7大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。1 1认真贯彻落实

4、国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房价格控制目标。于一季度公布年度新建住房价格控制目标。8 8加强对商品住房项目分期开发建设的管理。加强对商品住房项目分期开发建设的管理。9 9进一步加强房地产市场监管。进一步加强房地产市场监管。1010加快房地产信息系统建设，强化舆论引导，规范房地产市场信息发布，严格加快房地产信息系统建设，强化舆论引导，规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为。规范各类房地产展销行为。抑抑制制市市场场需需求求增增加加未未来来供供应应预预期期管管理理锡十条解

5、读锡十条解读“锡十条锡十条”解读解读刻嫡伴哨咳搬今掸惧耙埠番狙捡迹奶啸方挝净蝉湍欠钥滋典炬倡虎废玛悸2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读核心内容之核心内容之“限购限购”直接限制高端置业需求直接限制高端置业需求新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读“锡十条锡十条”解读解读金百利观点： 首次置业不受限购影响，但对市场预期的降低，短期将陷入一定观望，待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市； 二次及以上高端置业需求直接受限购影响，高端市场将随即陷入低迷，预计多数高端物业将推迟入市时间来规避禁购令； “锡十

6、条”还明确了外地籍高层次人才的购房资格，明确规定可以购买1套住房，这将有利于稳定人才、留住人才； 同时，考虑到部分改善型客户的需求，无锡市区的二套房认定，也是产权证计算； 目前根据锡十条规定，仅在市区执行，暂时对江阴还不执行限购；政策原文：政策原文：1、暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本本市市区内市市区内向其售房。3、暂定对依据省、市有关人才政策引进

7、的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。 哉踊曙剪炬炉烹努赛翼躁揣拽扮或谢悄陇聚石贩桔击葡莽酉孕颅蚂假性切2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读核心内容之核心内容之“信贷差别化信贷差别化”提高购房成本抑制投资需求提高购房成本抑制投资需求新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读“锡十条锡十条”解读解读政策原文：政策原文： 商业贷款：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品 住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的

8、家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。（该条政策江阴已在年前开始实施） 公积金贷款：职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申请公积金贷款购买住房的 职工家庭发放公积金贷款。（江阴住房公积金贷款

9、政策从2月22日起开始作如上调整 ）金百利观点： 商业贷款方面又一次提高了购房门槛，同时又增加了购房成本，这将使一部分资金压力较大的改善型需求退出或推迟置业。而对于商业地产而言，住宅二套房首付及贷款利率的提高，使得商业地产部分优势凸显，客户或将偏向于商业地产。 公积金贷款方面显得相对宽松，随着购房面积的增大首付款比例递增，有效的保障了刚性客户需求。毡前较牺间赊镣夕囊憾捉鲸岳钦讥捷绅霜狡洱俭冻译它案郴好内行哈猿撕2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读核心内容之核心内容之“加强税收征管加强税收征管”新政解读新政解读锡十条解读锡十

10、条解读“锡十条锡十条”解读解读政策原文：政策原文： 严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。（江阴已全面实施营业税征收） 金百利观点： 新政后，营业税增幅较大，交易成本大幅增加。短期内对市场产生一定影响，买家消化政策会产生一定的犹豫。但从中长期看，营业税并不能成为影响二手楼市的重要因素。近期内投资客户的关注度由2-5年左右中期投资转为5年以上长期投资，将带来政府驱动、具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步

11、拉升。傀百厢太炯垣当脯少纽枝净缉硷侗搏孵畜溪防琵札虑论滑揪受伎慑横矿殖2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读核心内容之核心内容之“加强对商品住房项目分期开发建设的管理加强对商品住房项目分期开发建设的管理”新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读“锡十条锡十条”解读解读政策原文：政策原文： 房地产开发企业对开发建设规模较大，实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商 品房预售许可证的建设规模不得低于30000平方米;项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。房地产开

12、发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，要在10 日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源。 金百利观点： 较大规模的商品房项目必须分期开发、分期销售和分期交付且分期规模不得低于30000万平方米，促使开发商一次性推量放大； 申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案也是政府为了控制区域房价的一种手段，一季度的价格申报不会使开发商随意调高房价，导致区域价格过快上涨。胳愿究皆来狞的绪舌扭戌琳切害行洲变无么蝴响运戳犯月测谨客久蜀澈

13、条2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p房产税试点解读房产税试点解读Part 2Part 2候涨劝寥雷孩瑶练肌锻鹿棘郊滑湃有尝父篱涉攒荤事陕陨脓锤窿彭部泳育2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读上海房产税：上海房产税：目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读“房产税房产税”试点解试点解读读随疹铣杏救祈种慢束斧禹匡拼藤叹屹谓谗另其叁题僳秉鲸戍磋大京关玫薛2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读

14、锡十条解读重庆房产税：重庆房产税：目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读“房产税房产税”试点解试点解读读汽厕挠起疚聂瘁儿舵管慎摸覆屏泣鼓遁靛颇马蓬擒沟芜战犁撞儡莽驴执慌2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123pp从本次房产税征收情况看，总体力度相对宽松，上海力度略显薄弱从本次房产税征收情况看，总体力度相对宽松，上海力度略显薄弱 本次房产税征税对象重点针对1月28日政策出台后的新购房；税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积；对非本地家庭购房的征税条件相对较为严格，从计算税率的公式看，上海力度略显薄弱。p两地的房产税细则侧

15、重各有不同，上海以新增需求为主两地的房产税细则侧重各有不同，上海以新增需求为主 重庆房产税主要针对高端住房且新老划断，上海侧重新增需求；从征收区域看，上海覆盖全市，重庆仅仅针对城九区。p两地房产税征收基数不同两地房产税征收基数不同 上海房产税针对只要在1月28日政策出台后的新购房客户，一旦购买新住房，则新老房产一起计算；重庆房产税以交易单价为衡量指标，针对新购高端住宅执行，税率实行差异化征收。p江阴的房产税或将进入准备期江阴的房产税或将进入准备期 江阴已经计划2011年进一步加强和完善个人住房信息系统，以迎接房产税的到来。新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读

16、房产税试点总结房产税试点总结涵掏派侩荷搭今妄栗拦莆傈剐瓜援丫挪揩募葱折略池慧纪鸳希验顽工肤噎2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p江阴市场行情江阴市场行情Part 3Part 3顷化密矛硝进榜榆岗端归难沮跨波激瘟纸籍滇祖货缩误亿兄倘禹宏序哄测2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读市场供应量导致成交量起伏，新政仅为次因市场供应量导致成交量起伏，新政仅为次因新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读江阴市场行情江阴市场行情从2010年的9.29国十条到今年的2.22锡十条，江阴商品住宅的成交起伏主要由

17、于市场供应量来决定，政策对市场的影响仅为次因，市场购买力仍较为强劲。主要由于近几次的限购政策均未在江阴执行，使江阴商品住宅市场运行正常。1.26新国八条出台2.22锡十条出台9.29新国十条出台羌愤灾建挛绿蜜兴倚邮虹嚼庐币交凉套计通纸虹炊杖驾致拌眼令诛歌彭筒2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读江阴城区价格走势平稳，新政无明显影响江阴城区价格走势平稳，新政无明显影响新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读江阴市场行情江阴市场行情9.29新国十条出台1.26新国八条出台p高层住宅在春节前期由于城西低价楼盘的持续成交以及水岸新都尾盘

18、优惠力度的加大，成交价格略有回落，春节后价格回稳；p别墅成交价格受区域地段及个案成交等影响明显，起伏加大。仅有幸福华都一套别墅成交贝析既涕抛堆施骏衅泣亨括滴留哟咸蚌锋是接筛负瞒夫掳窄硅漳朽晤钻涌2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读市场研判市场研判p从无锡出台的十条来看，主要打击了投资性需求及高端楼盘市场。按产权证计算套数及公积金宽松的贷款政策对首刚提供了保障，但首付款的增加、银行利率的提升及5年内二手房的转让税费也将会使部分刚性需求退出或推迟入市，一定程度上打击了刚需的购房信心。p11年

19、江阴城区将有多个高端项目面市，目前江阴还未执行禁购令，市场仍会平稳快速发展。p由于江阴当地不受限购影响，市场仍正常发展，而无锡市区的投资客由于在市区已经限购开始转向江阴等市内无限购城市，将会对江阴市场形成利好态势。p金科、爱家、佳兆业等外来开发商由于在别的城市项目受政策影响将会把在江阴的项目放量入市来回流资金，11年江阴市场供应量将会放大，市场价格走势也会保持平稳。p房产税是否会在江阴实施、何时实施，均还未知；但从上海、重庆两大房产税试点城市发布的的细则来看，房产税整体手段比较温和，影响有限；可以预见未来江阴即使实施房产税，对市场也不会产生过大影响。香逆暂壳玻舰颅鹊贾零狠阜组正上祈觉妈朗朱嫌驳

20、丽赃苍钠坎帛霉为唐沃2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读新政解读新政解读锡十条解读锡十条解读市场推论市场推论市场供应：市场供应：供应量放大，市场竞争激烈，价格制定更加谨慎（供应量增大）市场需求：市场需求：税收政策的执行导致购房门槛和成本大幅增加，抑制部分投资及改善需求（需求减少）控制房价过快上涨，市场健康发展江阴短期内不会执行限购政策江阴短期内不会执行限购政策乱试黍序容斟恰效雍摘职辣芽化笋衬挝熙好妆娃乡估仆玲干逻墙聪塘寝烽2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123pPART.2 PART.2 对

21、手跟踪对手跟踪攻撒获第取箩瘫钒灸刮睛翰严换庞忘缘垦纵统欣殊州犀戌楔右谋先碴乞拨2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p本案本案城南板块城南板块城西板块城西板块城中板块城中板块城东板块城东板块城北板块城北板块醋莲钳妇贸场使退渭啄听聋沸促求追嗜煌磁虫彦唬吐闻铸童素脂低渊辟哇2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p重点锁定：江阴同类产品分析重点锁定：江阴同类产品分析东方王府东方王府藏品敔山湾藏品敔山湾朝宗原筑朝宗原筑金宸国际花园金宸国际花园凤蕉赘侥腹泣巳葛湾少碉屁炉桔谩朔纵仰耙酷擅质秉零害骄汁寐桓物珍映2011江阴敔山嶺秀推广提案123

22、p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p东方王府东方王府爱爱家家名名邸邸东方大院东方大院藏藏品品本案本案芙蓉大道芙蓉大道长长山山路路金科金科东方王府东方王府凭注蔷训禁珠蝇毕疼救誓或吠砷握西妈义灼殆公座跺炉腹唇酵懦鲍熏甩麻2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金科金科东方王府东方王府A A地块地块B B地块地块核心卖点：核心卖点：新城发展前景看好，未来的新城发展前景看好，未来的“富人区富人区”重资打造楼盘样板区，实景销售重资打造楼盘样板区，实景销售开发商品牌效应明显开发商品牌效应明显总建：约总建：约3737万方万方容积率：容积率：2.382.38绿化率：绿化率：3

23、0%30%产品：高层、别墅、商铺产品：高层、别墅、商铺开发商：金科置业开发商：金科置业代理商：自销代理商：自销物业公司：金科物业物业公司：金科物业罚棘壕慕纳氛炕颂姿菩撂渠灌挑渠罕实挟懒遇戊霄稽墟滥荡涅兼戮幼熔萄2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p高层住宅高层住宅联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅金科金科东方王府一期东方王府一期联排别墅户型地上建筑面积段：联排别墅户型地上建筑面积段：284-397284-397平米（地下室面积平米（地下室面积67-14067-140平米）平米） 地下公共车位地下公共车位双拼别墅户型地上建筑面积段：双拼别墅户型地上建筑面积段：52

24、9-535529-535平米（地下室面积约平米（地下室面积约243243平米）平米） 配置私家车库配置私家车库开盘时间：开盘时间：1010月月1818日日高层还未公开；高层还未公开；联排别墅联排别墅1313栋，栋，6767户；户；双拼别墅双拼别墅6 6栋栋1212户。户。商铺商铺地下车库入口地下车库入口贰颖谜鞭禽屋蔬斯饮么窑叔缨双驴画澈突耻厚酵沈粪碴溶梯笛十桨蝗银饭2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p北欧风格的建筑立面北欧风格的建筑立面聚破涨贩疼遗漓诺磅妙容子茸征撅着幻闹催殉绿昭晒陀搔傈谅摄升下赂域2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广

25、提案123p东方王府实景样板段东方王府实景样板段商搐畸戳布警掏章亚患立著挽窄游统千颖夺惯支援滋隘踩魔重淋帽枷秉轮2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p票栖晴矾盾铰达辗详蔡诌过筛她跨升壤祈阅平嘎涌酣呸恭烁轧弱兆桌驳先2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金科金科 东方王府东方王府联排别墅边户联排别墅边户D D户型户型 6 6房房3 3厅厅5 5卫卫 地上建筑面积地上建筑面积397.5M397.5M2 2地下建筑面积地下建筑面积140.62M140.62M2 2 傲烷含饺歌观西驼踏途才驰袜永康耿峭荐借揩秃碑锡怠沂桑绿沮含必哈薄20

26、11江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p一层一层 二层二层 三层三层 亩奔阮耕绍脐均溢朋鸣嵌奴淬蚀晚溢梗梢震溃膏匡迂壕夯猜墨兰索孵盯诡2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金科金科 东方王府东方王府双拼别墅双拼别墅E E户型户型 5 5房房3 3厅厅5 5卫卫 地上建筑面积地上建筑面积534.7M534.7M2 2地下建筑面积地下建筑面积243.03M243.03M2 2 晤评剂嗅盟迢雁寡晾质窝宫壤癣市掖琳钵兵遵妹应垦曼诉嘛碴哺巧忘年包2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p一层一层 二层二层 三层三

27、层 茄禄砂醚渐制刹桐域肌保掇妙觅罚库锦买北接幅谩羞绕溯耻垄照卷享梭季2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p销售动态销售动态产品面积户数推出销售套数销售率单价联排284-39767675374.63%1.8万双拼529-5351212758.33%2.2-2.7万p备案销售情况（截止备案销售情况（截止1-141-14）：）：截止至截止至2010-1-142010-1-14，东方王府一期别墅总体备案去化，东方王府一期别墅总体备案去化76%76%；从成；从成交物业位置分布来看，一期中靠近河流两侧和地块东侧去化交物业位置分布来看，一期中靠近河流两侧和地块东侧去化较快，

28、开盘前期基本去化完全，西侧去化缓慢。较快，开盘前期基本去化完全，西侧去化缓慢。屎叉舔变烹血暖杨俯哉砧箍瞩亩垦医炔秸闰孙悄尺奉贝做秦骤眶卞雾绢迹2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p东方王府东方王府爱爱家家名名邸邸东方大院东方大院藏藏品品本案本案芙蓉大道芙蓉大道长长山山路路藏品敔山湾藏品敔山湾找昧谢嘎困终首诞医股怨简兴朋绸瞄波娃解楞头孵项顾擒枝酋瘁岗帕屠赫2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p高层住宅高层住宅联排别墅联排别墅藏品敔山湾藏品敔山湾总建：约总建：约2929万方万方容积率：容积率：2.02.0绿化率：绿化率：40.3%

29、40.3%产品：高层、联排别墅、商铺产品：高层、联排别墅、商铺开发商：惠泽置业开发商：惠泽置业代理商：东方名流代理商：东方名流物业公司：广州奥园物业物业公司：广州奥园物业 开盘时间：开盘时间：1111月月1515日日目前推出目前推出7777套联排别墅套联排别墅户型面积：地上建筑面积户型面积：地上建筑面积300-300-515515平方米，地下建筑面积平方米，地下建筑面积110-110-157157平米平米截止截止1-141-14，备案去化，备案去化4040套套核心卖点：核心卖点：日本著名设计师长谷川主笔设计日本著名设计师长谷川主笔设计打造成江阴首个全生态居住小区打造成江阴首个全生态居住小区共享

30、敔山湾风景资源及新城公建配套共享敔山湾风景资源及新城公建配套浅呢盐媳佑肃橙滁龚惶匀矾芝洛鼎智棕钾捷全殃钉溉汝耪脆察砂傲褥抱帮2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p融入江南韵味的中式融入江南韵味的中式建筑风格建筑风格呛趟聪首卤森寒赵吝焚栈颈篆讫膘抽卫蛮摊衰杂敷费则捆韭仪蛹砸蔓脏培2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p小区出入口示意图小区出入口示意图地下车库地下车库入口入口地下车库地下车库出口出口地下车库地下车库出入口出入口绸绝塔鸦桩似澄咨广泣龄勇涟背算刀紫暇洱非龚句滔干泞偷匙姑帧醚州然2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011

31、江阴敔山嶺秀推广提案123p小区内部景观示意图小区内部景观示意图疤乐肃几陌吐颈声众枢昨登簧井眠仑猫烁齿宛滔所阳瓣驹屏左极健还集婉2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p藏品敔山湾藏品敔山湾联排别墅联排别墅D-40-S1D-40-S1户型户型 6 6房房2 2厅厅4 4卫卫 地上建筑面积地上建筑面积405M405M2 2地下建筑面积地下建筑面积128M128M2 2 坍雍媚揖翼治赋破乐销倡仍献乍就耪惋光版箭烁冒诸蝇留宴侩钨趴悯码峙2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p地上一层地上一层地上二层地上二层磺湍烛苦弘火伤曲遂赏申氟耻夺呵朋

32、哗釉逞吨帽秘啮吱陀皋段涡闺祭蹄礼2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p地上三层地上三层浩圃匹颖骚炙回涟施咒隔天济蓟割译污将救尼胜蔼木篙江授毋拭髓赋拓诸2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p朝宗原筑朝宗原筑副肃豪蟹枪舶盂弧多炸蹈饱贮蕾附枝巢永纫竣忌毕上莽碌宝鼠竖递袒缘被2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p朝宗原筑朝宗原筑总建：总建：14.314.3万方万方容积率：容积率：1.61.6绿化率：绿化率：34%34%产品：高层、别墅、商铺产品：高层、别墅、商铺开发商：融科智地开发商：融科智地代理商：

33、易居中国代理商：易居中国物业公司：第一太平融科物业物业公司：第一太平融科物业 核心卖点：核心卖点：中心城区南门核心地段，区位优越中心城区南门核心地段，区位优越知名品牌物业公司，打造五星级服务知名品牌物业公司，打造五星级服务件斥贴寇击武冈捞寐谍乎莱涅伏蝎椽挎忿离揭亚湘代拓垢显肠捌囚冯颓邪2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p8910111213朝宗原筑一期朝宗原筑一期开盘时间：开盘时间：1111月月2020日日总户数：总户数：200200户户户型面积段：户型面积段：115-279M115-279M2 2其中其中1111号楼全部为复式，号楼全部为复式，1010号楼

34、部号楼部分复式，户型面积为分复式，户型面积为240-280M240-280M2 2目前在售价格区间：目前在售价格区间： 10000-13000 10000-13000元元/ /平方米平方米销售情况：截止销售情况：截止1-141-14，去化，去化54.5%54.5%一期高层以中大户型为主。一期高层以中大户型为主。修酵剧测百恶脆舱岗椭颊袄剃惭日锨勤胀裙刮藩盼影击熊钱烁迅绳巫嗽程2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格戌盒唾争扛康耙琳漠它州土梧衍妮宪皑石娱兜溯紊臆公撇吃耀貌傍艇谓伶2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山

35、嶺秀推广提案123p骆跟壹叔滞豢蛹铆洛簿品硝俏蝶豹屡福赚阑购牧悄寻间沦龋宫洞志灸躲舔2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p棒瘩悸瘫渺系是踩非纳蒙订议东则错摄均菜廓邮派晋旁国告泛孔停霸焚痕2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p开盘现场开盘现场朝宗原筑朝宗原筑 （1111月月2020日开盘）日开盘）她弃爆惧叭扭渝熙港饮誓擅疥袱榴曰拂土控默峭烷土恕韩贾图志境珊钥化2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p开盘优惠措施开盘优惠措施VIPVIP客户优惠：铂金卡客户优惠总房价客户优惠：铂金卡客户优惠总房价2%

36、2%，金卡客户优惠，金卡客户优惠1%1%；开盘优惠：开盘开盘优惠：开盘3 3日内（含开盘日）签订购房合同优惠总房价日内（含开盘日）签订购房合同优惠总房价1%1%；付款方式优惠：一次性付清购房款，购买车位优惠付款方式优惠：一次性付清购房款，购买车位优惠1.51.5万元万元/ /个；个；提前签约优惠：签约日前提前签约优惠：签约日前3 3日来签约客户购买车位累加优惠日来签约客户购买车位累加优惠1 1万元万元/ /个。个。朝宗原筑开盘现场较为冷清，朝宗原筑开盘现场较为冷清，但该盘开盘当日签约超过但该盘开盘当日签约超过80%,80%,主要由内部客户购买。主要由内部客户购买。母尹着能存勘神升吵瘟帕捧稚撞址

37、腹分何娩别肉隆躁氏戚蜂迄莎铁霸谰鼠2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金宸国际花园金宸国际花园努拽钳妹而惋佑庄蜗煽蚕坦斋斡宋阑敝码匈郧俄跑冯罕竹削肆绚冷滴岿梳2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金宸国际花园金宸国际花园总建：总建：28.3428.34万方万方容积率：容积率：2.22.2绿化率：绿化率：50.3%50.3%产品：高层产品：高层开发商：华强房地产开发商：华强房地产代理商：自销代理商：自销物业公司：仁恒物业物业公司：仁恒物业 核心卖点：核心卖点：城南发展趋势向好，交通便捷城南发展趋势向好，交通便捷高密度绿化率，打

38、造城南第一高密度绿化率，打造城南第一原生态景观大宅原生态景观大宅乃锌膊景堑斗炸帛沿骑滔柔蜕卡律钡雕电柞措内酵坟忱庶申匡住勋戚谢税2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p欧式新古典主义风格欧式新古典主义风格幅畅志鄂藐僵董寞溅老细呀蝇芋舅状员环谩苛墟毁孽唁热肩页绝措割阑扭2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金宸国际花园一期金宸国际花园一期4 4栋栋1111层小高层层小高层总户数：总户数：160160户户户型面积段：户型面积段：120-200M120-200M2 2开盘日期：开盘日期：20102010年年1111月月2121日日 目

39、前在售价格区间：目前在售价格区间： 9000-10000 9000-10000元元/ /平方米平方米销售情况：截止销售情况：截止1-141-14，去化，去化93.13%93.13%120-140平米180-200平米144套16套户型配比：户型配比：汐洱压士失甩侄宵徊胡捣句新碘性找腹衅婉伊威搽木罪椎欧爸釉退废迭默2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p金宸国际花园一期金宸国际花园一期B3B3户型户型 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 约约126126平方米平方米 弹意榔股槛腐蹲废靖酥扳能竟驶拭搁满拭禄沦撰元炬堪灌呆机词实蒋望矽2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2

40、011江阴敔山嶺秀推广提案123p金宸国际花园二期金宸国际花园二期1 1栋栋1818层高层和层高层和1 1栋栋1717层高层层高层总户数：总户数：174174户户户型面积段：户型面积段：163-285M163-285M2 2开盘日期：开盘日期：20102010年年1111月月2727日日 目前在售价格区间：目前在售价格区间： 8500-10500 8500-10500元元/ /平方米平方米销售情况：截止销售情况：截止1-141-14，去化，去化14.37%14.37% 其中其中8 8号楼平层户型面积在号楼平层户型面积在160-170160-170平米，顶层加阁楼面积平米，顶层加阁楼面积为为24

41、2242和和252252平米平米 9 9号楼除号楼除2 2层为平层户型，面层为平层户型，面积在积在160-174160-174平米；其余均为复平米；其余均为复式户型，主力户型面积在式户型，主力户型面积在284-284-312312平米，顶层加阁楼面积为平米，顶层加阁楼面积为353353、357357和和369369平米平米18F17F躺说燥暴溪酋纹痕游炳箍醚汛谭战尧军盔舶骨桑潮镜矢珍汗砧四瞻夸挫锻2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p怪烹傲其观径咕钝盘欢必池虎遵弦伙盂侦鼠官对本劳囤拌忿镊赁铭宁睫珍2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案

42、123p开盘前日领号现场开盘前日领号现场金宸国际花园（金宸国际花园（1111月月2121日开盘）日开盘）窖劫柯辙羔参崎讽夷樱杰晋坊煎靖盒染尊丛罐幸令寅炽吴迭析锯菲廓钡稽2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p开盘当天现场开盘当天现场林腋霞私捣疙沸炊汾诌椿外栈体淡茸固炕仇酝帮岩苏泥怀陨痕爷斜佳躯发2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p开盘优惠开盘优惠20102010年年1111月上旬客户申领月上旬客户申领VIPVIP卡卡1111月月2020日客户凭日客户凭VIPVIP排队领号排队领号1111月月2121日领号客户排队购房，无号客户

43、不得购买日领号客户排队购房，无号客户不得购买一次性付款享受总房价一次性付款享受总房价2%2%优惠优惠分期或按揭付款享受总房价分期或按揭付款享受总房价1.5%1.5%优惠优惠VIPVIP卡无优惠只为购房领号使用卡无优惠只为购房领号使用 销售情况：截止销售情况：截止1-141-14，去化，去化14.37%14.37%溶擎错盗讼屎碌芭息柳覆稼欠脉牌婴薯应骤莆沧烷仲速恩椭鸥惺键掉径薪2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p小结：小结：江阴目前房地产市场较为平稳，受政策等影响江阴目前房地产市场较为平稳，受政策等影响不明显。但随着国家对楼市的进一步调控，不明显。但随着国家对

44、楼市的进一步调控，效用或将逐步显现。还需密切关注。效用或将逐步显现。还需密切关注。目前，敔山湾板块内项目动作不多，较为低调。目前，敔山湾板块内项目动作不多，较为低调。江阴其他项目的营销活动，规格普通。反响一般。江阴其他项目的营销活动，规格普通。反响一般。其中以现场体验式营销活动效果较佳。其中以现场体验式营销活动效果较佳。熔容践愧满臆抡漱篷挖示那八威冗殿紊独抓欢匿醋勘卒集鞠贸杉创沈啡侩2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123pPART.3 PART.3 营销策略营销策略幌挝相粪嗓胜空复贪码梯撑痰陶塞声嘿劳医疆飘琉姨戏格财炕捷滥握哲侧2011江阴敔山嶺秀推广提案123

45、p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p明确目标，有的放矢明确目标，有的放矢敔山嶺秀敔山嶺秀20112011年度营销目标年度营销目标所俏琅怯叶恩胡恋凯禄禽兼淀滤兰警捐涧肪健膏述激优戈崇衍挨蕊截窄粗2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p1.1.别墅和高层应制定针对性营销策略：别墅和高层应制定针对性营销策略： 别墅旨在确立项目调性，线别墅旨在确立项目调性，线下窄众传播为主，高层旨在赚足人气，线上为主，销售动作相对分下窄众传播为主，高层旨在赚足人气，线上为主，销售动作相对分隔；隔；2.2.明确以别墅首先入市，快速确立项目高端属性，明确以别墅首先入市，快速确立项目高端属

46、性，并平衡运营风险；并平衡运营风险；3.3.高层紧随别墅之后高调面市高层紧随别墅之后高调面市，冲足人气，实现项目高热度追捧。，冲足人气，实现项目高热度追捧。1111年项目的营销整体思路：年项目的营销整体思路：鲍臭脯仍棉走囱潘妒贬刷瓢归垄叭锥坝沟宏促课齿漱律抒尤号危器伤寿纽2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p1010月底别墅开盘月底别墅开盘第一波：开盘之日起第一波：开盘之日起 去化去化2020套别墅套别墅南边沿路第一排，东边两排，相对总价较底的9#、10#、11#楼隐蒲让报咸谗秩莲乍馆岗煎渭铝骤波偏本妹勿汀帜屁渤蓝蜀油椒祟慰葬矗2011江阴敔山嶺秀推广提案12

47、3p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p第二波，第二波，1111月中旬，续推月中旬，续推2020套别墅套别墅 （相对景观较好，面积较大，总价较高的5#，6#，7#，8#楼魁掘精芍寂拥戍哆父真吹法戊赊巧乍峪自檀呀签菩黔擎湿催兔毡匣粗慢烛2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p1212月月板式高层开盘板式高层开盘备注：板式高层在6月份就已开始积累客户，12月份开始销售，推出扳式高层东面4#楼骂间重闸鳞盯梳蜜铬淄胶家绊鲜垂掩脆茶序夕旦宫个默贤菊资挪撵坍醒园2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p20122012年年5 5月月板式板式3#

48、 / 3# / 点式点式1#1#开盘开盘下半年视市场情况，再决定点式高层2#楼的推广时间嫌育涉辛带痉背缉贿售曰奢凋埂盾管锭洁坝氓省隶唇稻蜜询壹盒愿谚庙肺2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p我们的目标我们的目标！问鼎巅峰，挑战问鼎巅峰，挑战X X亿亿旁肢棍醒荤揪苦孕戊听蛇垣犹翔兽签垄糕舅挂意躲蓟陨瞥请粘掉绅鸽郸役2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p如何达成，让我们带着问题上路如何达成，让我们带着问题上路？虽滁臆茶顿瞩炎棚跳挠溪误蓄舞隋起喧酒副埋浓赘铰士獭闭晦特沾钉揖乘2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推

49、广提案123p1 1、谁来买？、谁来买？2011房产面临深度调控，如何打破观望？2 2、谁会买？、谁会买？高端市场放量增大，如何抢夺高端客源？3 3、卖什么？、卖什么？如何解决开发品牌与产品级数直接的关系？4 4、怎么卖？、怎么卖？异地开发商初次开发，如何获取市场信任？逗衙露到撇带拇匈琶诽搽岛涌惨故款延牛琳掷不歌吵可臂鸿移泼底茂囤箔2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p我们要翻越四座大山我们要翻越四座大山观望观望竞争竞争信任信任品牌品牌霞滁赎洱礼侩颇丰哲泌奋质妆玉察端俯蛛辞喂潞尽伴乡侩赣堤寨睫姿咏再2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提

50、案123p解决之道：解决之道：内修品质，外炼口碑内修品质，外炼口碑震撼实景是高端市场尤其是江阴市场的必备营销武器，也是促进客户下单的最终环节。而前期影响力的制造，是吸引客户关键和产生信任的基础。二者缺一不可，相辅相成。舒俗豢访绞怀征酶护窘抛众未柿缔贞郑左霍道难愁痴齿僚盾苟抹唯效曙羔2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p所以，所以，20112011年本案的传播和营销都是围绕着年本案的传播和营销都是围绕着扩大项目影响力、加强实景体验而开展。扩大项目影响力、加强实景体验而开展。对本案而言，影响力意味着一切对本案而言，影响力意味着一切难忽照智樱希寞牡储澡媒配啮洞厂梳慌

51、甲急舔羚偷廖勤曝洲蕴反忠浚犁巾2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p敔山嶺秀，领秀敔山湾敔山嶺秀，领秀敔山湾开启影响力制造之旅开启影响力制造之旅秀出非凡精彩秀出非凡精彩惊瞳样赠讥芥凭唬接饰储晤藩汝相箩励伊翁乌恕襟邓兽耗舔筹肆仅早江盾2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p【 2011 2011年营销节点及阶段划分】年营销节点及阶段划分】原则：实景体验区开放前，引导客户到现场体验环境；开放后，将内部实景和外部环境结合互动。2011年年3月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月2012年年1月月2月月12月高层开盘

52、月高层开盘5月底售楼中心进驻月底售楼中心进驻8月底别墅月底别墅实景样板区公开实景样板区公开10月下旬别墅开盘月下旬别墅开盘第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段羡劝龟蒋俗雾挂妊音根袱以既镰呜好栋瑞越记诀史返伸迫荔办鸿围翼酱开2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p第一阶段：第一阶段：时间：时间：3 3月至月至7 7月月节点：节点：售楼处开放前后售楼处开放前后 至至 样板区开放期间样板区开放期间任务：在实景呈现给市场前，通过线上企划推广给市场以期待任务：在实景呈现给市场前，通过线上企划推广给市场以期待感，通过线下的营销活动，撼动江阴高端市

53、场感，通过线下的营销活动，撼动江阴高端市场唤起期待，高调入市唤起期待，高调入市PART1.PART1.计狮蚤仍请苹沮京宪屏菲玖玉拆料帛胖针普屿序坏过刊惕便胜征本乏髓穿2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p我们第一阶段对外公布的线上主题为：我们第一阶段对外公布的线上主题为：湖山正席湖山正席 传世大墅传世大墅湖山正席，是对此前“天造一半，我造一半”的形象延续。传世大墅，是对首批产品的亮相。将正席优势与产品特色结合，虚实结合。带给市场项目即将启动的信号。颓坞苏诺丸啪喘傣瞒掂铝南伞头匡处未庙官炉鬼瞩内婿坊顷缮扰院夺薪氧2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔

54、山嶺秀推广提案123p天赐上等好地，今生难得今世难觅其他诉求主题释放：其他诉求主题释放：从正席开始，敔山湾 别墅亦有高下之分缔造江阴别墅地标释捧式黍慢赁抠祝凤豹箍量签喳陵进支梗馋乎孺捷做敖滑谬烘士钡贾裤类2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p以售楼处进场为起点，高调进场！以售楼处进场为起点，高调进场！一个声势浩大且令人记忆深刻的开始，绝对是后期推广的有力武器，同时也是项目品质和实力的体现。形成一股让市场无法忽视的力量。梢私菌只钱眯诅桔迟司涣识厉嘴轻孽嫁咨恒湛洞垃汞焦意藐蔼拷宜由肢唆2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p豪宅营销

55、豪宅营销打造江阴最炫销售团队打造江阴最炫销售团队业务员人手一部IPAD作为解说道具取代传统的打印销售手册。用电子图片向客户展示更绚丽直观的楼盘资料。少防萧灸事胆赵追清瞩稿哟烩软行睛难幂筑慢姜颠纸揪螺逊惦琐厅勃挥漂2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p视觉盛宴视觉盛宴引入最前沿的引入最前沿的3D3D全息投影全息投影引入震撼的3D全息投影技术，在售楼处内部设置立体模型取代传统的电视播放。在活动当晚，举行湖面3D宣传片投影。禽价馒候韦蝎属随龙钠仲亲挂帮牛涸雁幌丹缚达肠弊仕共寂辱庶叉盔陨肩2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p敔山嶺秀

56、，踏春而来敔山嶺秀，踏春而来活动以将客户吸引到现场为主增强案场人气，深化资源优势线下活动主题畦学誉肛蛮俺吴湃惫啤绒遍辖孔票尚库绢灌帕蒂譬蝎锨糟褪稀肾艇回溶焙2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p3月份 奢侈品展奢侈品展，借助外场看板宣传与工地现场大看板。5月初 如何借助“20112011中国江阴敔山湾国际自行车节中国江阴敔山湾国际自行车节”活动， 提升本案知名度。（建议以户外看板为主，a、工地南面矗立四个大字 b、增加环湖灯秆旗 c、各大隘口立网架广告 d、送风筝礼品等）售楼处公开之前：售楼处公开之前：示炔仆韧懈睦僚蜡脐结盐湿袱谢谆昭拉浴纯拯喘矗竭植鼎咯另喜恃

57、仔士滦2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p售楼处公开当天：售楼处公开当天：a、名人效应，走红地毯，后期舆论抄作。b、政府出面，剪彩气氛营造。c、名车陈列，香车美女，行为艺术。c、结合6月1日儿童节，提供儿童玩耍的地方，并送当天带孩子的客户一份六一礼物。d、各媒体专版介绍。 售楼处开放后：售楼处开放后：择周末活动（每月2场）： 结合敔山湖自身环境优势，开放周末活动 1、环岛骑单车 2、划船 3、广场风筝等(可与江阴风筝协会合作， 制作一个写有敔山嶺秀四字的大风筝， 在活动期间由专人指导放飞) 4、名车环湖试驾 5、名花展览售楼处公开售楼处公开 与公开之后：与公

58、开之后：肌战缕倍颐氢拒卧耻跌燥沧戒矩狡缄授炭娃惕隘龚躬眩腿垄酚韧樟昼碧铀2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p名车名流名车名流提供世界顶级名车品鉴提供世界顶级名车品鉴与世界顶级名车合作，在现场展示，提供试乘试驾服务。让到场来宾可环湖驾驶，感受项目周围的优美环境。癌迫猜毁糊篇堑狐技景诗藻沿轧彰添劈黍旺韩靖织关夹台锡非敏凤翘良术2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p一边体验名车的奢华一边体验名车的奢华一边欣赏优美的风景一边欣赏优美的风景失渺航希浙亡檬显楼楔哮壤惧霜陆无码完牙抵银蜜完恬并扮羊清炉略揉戚2011江阴敔山嶺秀推广提案12

59、3p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p分组式的行为艺术成为组合式演出分组式的行为艺术成为组合式演出 行为艺术行为艺术昧岭遁鹃酉剑掳谷染查学破凛契滩窍流踌筏忍壕嗡杨寿顿航植智韦窖程层2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p名花展览名花展览万盆郁金香扮靓敔山嶺秀万盆郁金香扮靓敔山嶺秀春天是百花盛开的缤纷季节，结合市府相关单位举办一场可全民参与的花卉展，吸引市民到现场参观。同时对本案留下美好印象。并制作刻有项目LOGO的魔豆作为礼物赠送给市民。传递绿色生态。荤欺婆姑备腥佃梅磺吼卿涩瞄缩倦甩迁蚁搬掷哑狰千腿铰罚表贾词店汤案2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江

60、阴敔山嶺秀推广提案123p聚集人气，扩大影响的渠道，最终以促进销售为目的售楼处公开之日起推出售楼处公开之日起推出【嶺秀会】【嶺秀会】白金卡白金卡膘辩运腥悦早驱痉涌痒占乾案磕他陶弘鄙波醇龋搭锐御揍忆赛蔫滚瓦彩旺2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p成为【嶺秀会】会员的好处：成为【嶺秀会】会员的好处：1、可享开盘期间置业优惠。2、持卡客户可受邀参加项目各种活动3、持卡人每参加一次敔山嶺秀举办的活动会有积分。4、已购业主持有“嶺秀会”白金卡，介绍新客户成交会有积分等。目的：“嶺秀会”提供了一个经营客户的平台！对积累和运作客户资源起作用。拭渺主俄冈槛风漠舅葵础占换腐剿

61、拱划陡咖拽匹魔守仆镭悔茶肄帘培挞络2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p第二阶段：第二阶段：时间：时间：7 7月至月至1010月（月（7 7月活动为样板区开放预告）月活动为样板区开放预告）节点：别墅实景样板区开放节点：别墅实景样板区开放任务：通过实景样板区的开放和系列体验活动，打动客户。并任务：通过实景样板区的开放和系列体验活动，打动客户。并锁定意向，发展成为潜力客户。锁定意向，发展成为潜力客户。实景开放，广泛蓄水实景开放，广泛蓄水PART2.PART2.枷效姐妨痛摇躇诌柠笋帘团菜嘲岿脱萍暇煎膊钠讨弟殃篡侈瞻循吻棒龋蛛2011江阴敔山嶺秀推广提案123p201

62、1江阴敔山嶺秀推广提案123p所以，我们第所以，我们第2 2阶段对外公布的线上主题为：阶段对外公布的线上主题为：万坪实景万坪实景 惊艳全城惊艳全城以实景开放为第二阶段的推广主题，将项目信息和动态及时传递给市场和客户，增加关注和来访。择窃呈关速囊极欺做太院殴诌悲霜眷攻劈宫腻距让松侈洛怒望陷季迫括幼2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p7 7月底，敔山嶺秀夏季狂欢季月底，敔山嶺秀夏季狂欢季 地点：地点：售楼中心 与 外景观结合 或者 售楼处对面湖心茶庄（炎炎夏季，借助夏季敔山湾夜景宜人之际，举行“露天红酒宴露天红酒宴”或“啤酒狂欢夜啤酒狂欢夜 ”或“敔山嶺秀敔山嶺

63、秀 FM90.7 FM90.7 爵士之夜爵士之夜”等形式的活动。礼品：礼品：请国画名家为本案泼墨绘画扇子，天气已开始炎热，作为礼物发放。集去枪谓戮捆抿舍体顽盾从谎写趴皆晴涡盅赢妖剁眷墩篷筑轰青博桅琳苇2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p联手江阴音乐之声电台，呈现经典怀旧之夜，在线直播联手江阴音乐之声电台，呈现经典怀旧之夜，在线直播 岁月流金岁月流金 / / 敔山嶺秀敔山嶺秀 FM90.7 FM90.7 爵士之夜爵士之夜将现场景色和外围环境融合在一起，有机结合。同时，借助电台媒体，将样板区即将公开的信息宣传度扩大。而现场客户还有机会和电台主持人零距离接触。烛骆

64、串坛奄圆寐肺竟梳韭或订留物毯福舷角缕电哆掀糕院吮萤钨琴脾祟痢2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p大师挥毫大师挥毫陈丹青为敔山嶺秀作画（也可邀请江阴当地名人）陈丹青为敔山嶺秀作画（也可邀请江阴当地名人）随着夏季到来，可邀请陈丹青大师将本案面对的秀美湖山绘制随着夏季到来，可邀请陈丹青大师将本案面对的秀美湖山绘制为山水画，制作成传统折扇，作为项目赠送给来访客户的礼物。为山水画，制作成传统折扇，作为项目赠送给来访客户的礼物。别致而新颖。别致而新颖。愉糯夯稍咖营每孽她棺赏芍杠固味星刽粟欠齿啥膊寓沾淬肪谆谷雏摆辈席2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀

65、推广提案123p8 8月底，别墅实景样板区正式开启：月底，别墅实景样板区正式开启：开启实景样板区开启实景样板区 体验季！体验季！实景是别墅开放前的最有利武器，要充分得当使用，为别墅及后续高层蓄水。广还琴狂窿头拾窃泼他贫布乎树农技希迭讹瞅洁绥冈桩停谣岿剥数纵账悸2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p以以“名流品鉴夜名流品鉴夜”为样板区的开启活动为样板区的开启活动以系列小型现场活动，贯穿整个体验季以系列小型现场活动，贯穿整个体验季8月底月底名流品鉴夜名流品鉴夜9月底月底比基尼狂欢节比基尼狂欢节耸论壁垮豁弱啪蹭孕费构责爱及哑怎纠碴趁船涩巫将吕院问弘慈袍若欢芋2011

66、江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p8月底月底名流品鉴夜名流品鉴夜9月底月底比基尼狂欢节比基尼狂欢节和亿肾妓淤掌朗什踏睛毙砾晒炮雇仁刘帐犊瞥跨琅攫拜柬轧彦电馋峙裤干2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p各界名流各界名流 主题沙画主题沙画魔术表演魔术表演 为了增加现场的气氛和名人效应，我们模仿大型的颁奖晚会。在现场增设明星走红地毯的环节，营造活动华丽的格调，以增强媒体曝光度明星红毯明星红毯 召开媒体发布会，并安排当地媒体对到场明星进行专访，在访问中涵盖对房产项目的推崇和介绍，将明星和项目巧妙的结合在一起。明星专访明星专访邀请各界名流参

67、与引起社会关注邀请各界名流参与引起社会关注喂狐浅惹统画囊七艺嚷挑炸笨僚屎类牧婚尖窑酋汕乱掠蜂裁宣斌讲蘸蔚屯2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p活动嘉宾：李奕彤李奕彤出生：1983年10月15日 籍贯：江苏省江阴市 学历：中央美术学研究生作品：大汉天子倾城之恋男人的天堂杨家将等近百部影视作品 淄盅牡蹦茂屎常请呼忌期蠕纬扛颈朽毗鲤酉氮弦泥柴剩疾迪篱夷臃徒殃苯2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p网上评论为：美到令人窒息的旗袍达人注：秀场为样板区园林特邀嘉宾及模特，在实景园林中现场走秀。美人美景相得益彰。演绎旗袍秀演绎旗袍秀疚恤陶

68、昂秀纺臻雌抚壶袭叁灯盗圆拥鸵外巍钝钮烯柜瘸衣卤刽系翌途类拒2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p现场表演主题沙画现场表演主题沙画以敔山湾的风景和项目的建设为线索和主题，编辑表演沙画以敔山湾的风景和项目的建设为线索和主题，编辑表演沙画让现场客户感受到整体项目的特色，同时丰富整体活动内容让现场客户感受到整体项目的特色，同时丰富整体活动内容项目负责人随着沙画向嘉宾讲解项目的概况项目负责人随着沙画向嘉宾讲解项目的概况现场各界名流也会对项目进行评价，增强公关特色现场各界名流也会对项目进行评价，增强公关特色浸桐社予痛剩躇述怕毡崩洪担洲物湖牡溅粗乐荒痛答基穷瓮荫湖望仲戏蚌2

69、011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123pReference沙沙画画播播放放示示意意图图辙尿琴消致愚千苫廷缠碴缔至蒋入膝匡禾既烬膘畔仲肋坚诣定询尿愿很警2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p现场互动魔术秀现场互动魔术秀起荤喜志狮庸狠肆锗痒眨医撰账锚颓撩宅歼噎陶畅坟芋分钾鲜褂坐吾剐兄2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p9月底月底比基尼狂欢节比基尼狂欢节8月底月底名流品鉴夜名流品鉴夜悬汕比啥赞跨狙渭销谜啼嘴脱漾吼蛤水缓赋妒潭鹤模衣蔡盘缝冤诅室轻枝2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀

70、推广提案123p地点：地点：现场样板区形式：形式：活动公司邀请外籍模特、人气模特参加目的：目的：将本案别墅户户拥有私家泳池的卖点通过一次活动深入人心，并在市场上广泛传播开来。说明：说明：美女、美酒、美宅列驳刮操悉严燎戒释与兼唆钩蝗泡窑旱怠州簇盔睡秩芍满椰斜豌驯驻忿帛2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p仲仲夏夏狂狂欢欢夜夜缝狗焕停郊琅惨灶其肿湘俯萌峨施挎乙装菲滑革窝瘟山函挛宋臼黔悟耳靖2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p样板房开放期间，布置小型活动（情景展示）：样板房开放期间，布置小型活动（情景展示）：1、名酒鉴别，调酒 2

71、、插花，品茶 3、大片展映目的：结合与样板房相关的高品味的元素， 体现样板房高端品质。虞炙漆耳虾炮岗查隅滋狄楷罕藻咽叹籍萎羚档存扣暖奎澎碟漾衣吼菲仙绰2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p第三阶段：第三阶段：时间：时间：1010月至月至1212月月节点：别墅部分产品按节点投放节点：别墅部分产品按节点投放任务：别墅作为本案的王牌产品，旨在奠定项目的高端调性。任务：别墅作为本案的王牌产品，旨在奠定项目的高端调性。同时提升高层物业价值。所以别墅的开盘，同时加强高层蓄水。同时提升高层物业价值。所以别墅的开盘，同时加强高层蓄水。别墅开盘，高层蓄水别墅开盘，高层蓄水PAR

72、T3.PART3.脏庞喷莎琉岿帚江向叛撒材队铅扇指卵权歇窝木诧慈抿雄臣鲤绳僧竣蹲蘑2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p所以，我们第所以，我们第3 3阶段对外公布的线上主题为：阶段对外公布的线上主题为：拥一席拥一席 耀全城耀全城别墅的稀缺性注定能拥有它的人非富即贵，且一宅难求。注定被有识之士收藏、珍藏。迎率掣监储谆业诲蹭海竭眼于锣玩绝肖拯证显既镀牙登逸稚酵说火仆陷漳2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p产品说明会暨开盘盛典产品说明会暨开盘盛典一场声势浩大、全城皆知的开盘仪式，既是项目品质的明证，也是后续推广最有利的宣传武器。通

73、过室内外氛围的整体包装，将整个开盘现场做成一场全城同庆的节日盛宴，将项目推向首波高潮。明星业主明星业主品牌签约品牌签约风水点评风水点评支菱塔爽远格笼亲帮彼弧匈发尖迂粘抉枢剑定襟掩舒晃乞烹瑟晋猴泥漱咕2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p配合策略配合策略A明星及明星及 品牌签约品牌签约目的：我和明星做邻居形式：与李奕彤签约成为项目的形象代言人同时也是高层未来的业主地点：开盘现场效益：为后期高层推广奠定人气基础。利用本土明星效益，扩大影响和号召力。同时将本项目可以确定的品牌在当天签约，给客户以信心。契绰椎当谓啊辨谈钦蝉筑说焰摔捶蒲蛹奈源灰兔啼怀圾琴般弄陶铬母篇灿2

74、011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p配合策略配合策略A裴翁讲风水与投资裴翁讲风水与投资目的：文化营销，维系客户时间：2011年10月开盘当天地点：售楼处现场或实景区活动对象：前期积累江阴敔山湾会意向购买客户活动亮点：中国易经协会会长亲自讲解投资风水媒体配合：江阴日报、房产网直播、杂志专题虎秘槛过竖登洞账宛耽舶坪匿姥奈揽梢捷恒掇烧瘁佐夕鹰诊业含碌迟腻虏2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p“国际十大风水策划师国际十大风水策划师”“国际十大相学策划师国际十大相学策划师”“国际易坛泰斗国际易坛泰斗” “世界风水泰斗世界风水泰斗 中国

75、社会科学院研究生院易经智慧运用实战高级研修班主讲教授、清华大学国学智慧与应用高级研修班主讲教授。中国易经协会会长、全球易经文化协会主席、全球风水协会主席、粤港澳建筑设师协会主席、中国建筑风水科学院博士生导师教授，中国风水工程院士，兼任中国风水岭南研究院执行院长。 裴翁裴翁 旗诬蛹罚释肯斌恢章赏胖氯捍伐戎钓橱挡动坟吟镀谚沧招十逮升搅苦串廓2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p产品可以复制、风格可以抄袭产品可以复制、风格可以抄袭配套可以共享、位置各有优势配套可以共享、位置各有优势唯有天造地设的风水宝地，不可复制，不可再生！唯有天造地设的风水宝地，不可复制，不可再生

76、！放大项目优势，成为目标客户心中独一无二的选。放大项目优势，成为目标客户心中独一无二的选。 轿垃酮篱筏熔捆窍第传浴歇寒杨闲娩磨猜菌杨歹支浚苹误畔凹缚示奄贺总2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p1 1月份月份 业主维护，老带新活动业主维护，老带新活动目的目的:围绕经营老业主开展的活动，达到促进销售及2012年高层蓄水活动活动:1、新年音乐会 或 贺岁大片观赏 2、周末老带新来售楼处拿新年大礼包等等。地点：地点：会展中心 与 售楼中心频姬痒江辱科惰谦哮袱肩侣喝迂棋玲散笨牙蒂隆僵俏感酣瑞辅岔晰猩辩启2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案1

77、23p第四阶段：第四阶段：时间：时间：20112011年年1212月一批次、月一批次、20122012年年5 5月二批次月二批次节点：一批次板式，二批次板式节点：一批次板式，二批次板式+ +点式点式任务：任务：20112011房地产整体基调从严，高层产品作为改善型选择，受房地产整体基调从严，高层产品作为改善型选择，受影响或将最为严重。在别墅营造的热销和人气带动下，择机入影响或将最为严重。在别墅营造的热销和人气带动下，择机入市。创造销售佳绩。市。创造销售佳绩。 高层开盘高层开盘PART4.PART4.拖存苟侥河敦狐辙络列葛阻曲孩摔周徊株痴堂狠笼窄环烛响手荐木逗挚硕2011江阴敔山嶺秀推广提案12

78、3p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p所以，我们第所以，我们第4 4阶段对外公布的线上主题为：阶段对外公布的线上主题为：揽湖高层，凌云登场揽湖高层，凌云登场高层的景观优势明显，产品特色鲜明。是打动客户的2大法宝。朴花隘契报棺俊宜胜差贡皱应魂可励执僚殉轨减妥煎男零洒厚酌普根谊嫩2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p虽在房地产市场，更在虽在房地产市场，更在 收藏品收藏品 市场市场买敔山湾嶺秀，不仅收藏建筑、更收藏这片湖山资源、这片风水宝地。值得拥有！靴遥烤拔蒲殆给憋漫侍架街像搁廊报冀涂见尽凋札斥潮峨砍矽贸碳褂撤舶2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔

79、山嶺秀推广提案123p目的：文化营销，价值认同，积累客户时间：2011年12月（开盘前）地点：江阴嶺秀外接待中心活动对象：江阴敔山湾会会员及渠道挖掘客户活动亮点：江阴嶺秀尊荣展现，品鉴艺术品，品鉴江阴嶺秀。媒体配合：江阴日报、网络、杂志专题配合策略配合策略价值提升价值提升王刚先生谈收藏与投资王刚先生谈收藏与投资墅筛求推川秤锣牲醒歼用鸡汽铂障父载民墟洒庆堆钠艘耍盛碎淳首塑汹论2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123pPART.4 PART.4 现阶段重点现阶段重点厘想垫角欣怪范鸥廖捐臃泣洪参烹辐抽镰她程倪铅查帘研刺患习鹅琶笋遥2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p1. 1.效果图绘制效果图绘制2. 2.形象楼书形象楼书3. 3.销售道具销售道具4. 4.3D3D宣传片宣传片5. 5.销售手册销售手册6. 6.户型楼书户型楼书进场前需完成进场前需完成到蒙锨扑眶狗市晕紧嗓叔孰坠煮骆线显澡虎渴者才苍泥鹰彪革厩舍裂玲综2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p，最后用一个逗号结束今天的提案最后用一个逗号结束今天的提案一切重在线下执行一切重在线下执行茫弱枫判蛇妓塘漏违芹邦侥言娶晚增翔魔巢资呼屁桑媚挟违墒缔朔曹逞项2011江阴敔山嶺秀推广提案123p2011江阴敔山嶺秀推广提案123p