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1、L/O/G/O周天建周天建环境与测绘学院土地资源管理系环境与测绘学院土地资源管理系二二一二年十二月一二年十二月房地产制度与政策房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies 第六章第六章第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理概述房地产交易管理概述 房地产转让管理房地产转让管理12主要内容主要内容房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基本制度，房地产交易管理机构及其职责本制度，房地产交易管理机构及其职责房地产转让概述，房地产转让的条件，房地产
2、转房地产转让概述，房地产转让的条件，房地产转让的程序，房地产转让合同，以出让方式取得建让的程序，房地产转让合同，以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定济适用住房上市的有关规定商品房销售管理商品房销售管理3商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同第六章第六章第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与
3、政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房屋租赁管理房屋租赁管理房地产抵押管理房地产抵押管理45主要内容主要内容房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转租租房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，房地产抵押登记，住房抵押贷款证券化涉及的抵押房地产抵押登记，住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，最高额抵押权，房
4、地产抵押的效力，权变更登记，最高额抵押权，房地产抵押的效力，房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现第六章第六章第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策掌握掌握 1学习要求学习要求房地产交易的基本制度房地产交易的基本制度;房地产转让的概念和分类房地产转让的概念和分类;房地产转让房地产转让的条件的条件;房地产转让的程序房地产转让的程序;以出让方式取得建设用地使用权的房地以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让产转让;以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;商品房预商品房预售的条件售的条件;
5、商品房预售许可商品房预售许可;商品房预售合同登记备案商品房预售合同登记备案;商品房现售商品房现售;商品房买卖合同商品房买卖合同;房地产抵押的概念房地产抵押的概念;房地产作为抵押物的条件房地产作为抵押物的条件;房地房地产抵押的一般规定产抵押的一般规定;房地产抵押合同房地产抵押合同;房地产抵押估价房地产抵押估价;房地产抵押房地产抵押登记登记;最高额抵押权最高额抵押权;房地产抵押的效力房地产抵押的效力;房地产抵押权的实现。房地产抵押权的实现。第六章第六章第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策熟悉熟悉 2学习要求学习要求 房地产交
6、易管理的概念和原则房地产交易管理的概念和原则;房地产转让合同房地产转让合同;已购公有住房已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定和经济适用住房上市的有关规定;商品房预售的概念商品房预售的概念;商品房销售代理商品房销售代理;商品房销售中禁止的行为商品房销售中禁止的行为;商品房屋租赁的条件商品房屋租赁的条件;商品房屋租赁合同商品房屋租赁合同;房房屋租赁的概念屋租赁的概念;房屋租赁登记备案房屋租赁登记备案;商品房屋转租商品房屋转租;住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记涉及的抵押权变更登记了解了解 3房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构及其职责第一节第一节第一节第一节 房地
7、产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则一、房地产交易管理的概念和原则一、房地产交易管理的概念和原则一、房地产交易管理的概念和原则 概念概念是指是指政府房地产管理部门及其他相关部门政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政采取法律的、行政 的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房 地产市场管理的重要内容地产市场管理的重要内容形式（三种）形式（三种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产抵押房地产抵押房屋租赁房屋租赁原则原则（民事
8、行为）（民事行为）自愿自愿公平公平诚实信用诚实信用第一节第一节第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）（三大交易基本制度）（三大交易基本制度）（三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度房地产价格申报制度为何要申报为何要申报关系到国家的关系到国家的税费税费何种情况需要申报何种情况需要申报（如实申报）（如实申报）转让申报成交价格时转让申报成交价格时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产经纪人在代办有
9、关交易手续时房地产经纪人在代办有关交易手续时第一节第一节第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）（三大交易基本制度）（三大交易基本制度）（三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度房地产价格申报制度如成交价格明显低于正常成交价格的处理如成交价格明显低于正常成交价格的处理成交价格明显低于正常市场价格的，以成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格评估价格作为缴纳税费的依作为缴纳税费的依据据并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不
10、低于房地产行并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新重新评估评估对重新评估仍有异议的，对重新评估仍有异议的，可向法院起诉可向法院起诉第一节第一节第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度二、房地产交
11、易的基本制度二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）（三大交易基本制度）（三大交易基本制度）（三大交易基本制度）2.2房地产价格评估制度房地产价格评估制度依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估2.3房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师房地产估价师执业资格证书执业资格证书个人具有执业资格，通过个人具有执业资格，通过考试取得考试取得房地产估价师房地产估价师注册证书注册证书受骋于某家评估公司，通过注受骋于某家评估公司，通过注册取得（具体执业，评估报告上可签字）册取得（具体执业，评估
12、报告上可签字）第一节第一节第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构房地产交易管理机构国务院建设行政主管部门（住建部）国务院建设行政主管部门（住建部）省级省级建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所房地产交易管理机构的职责（自学）房地产交易管理机构的职责（自学）（1）制定法规）制定法规执行
13、国家有关房地产交易管理的法规、并制定执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法具体实施办法（2）监督交易秩序）监督交易秩序整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益合法权益第一节第一节第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构的职责（自学）房地产交易管理机构
14、的职责（自学）（3）办理手续）办理手续办理房地产交易鉴证等手续办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款）协助征收税款协助财政、税务部门征收与房地产交易有协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款关的税款（5）提供信息）提供信息为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务行情等各种服务（6）发布信息）发布信息为政府宏观决策和正确引导市场发展服务为政府宏观决策和正确引导市场发展服务第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述 概念概念
15、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为将其房地产转移给他人的行为合法的转让方式合法的转让方式（本质，（本质，只要权属发生变更只要权属发生变更，即视为转让），即视为转让）买卖买卖赠与赠与房地产作价入股房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）企业被收购、兼并或合并企业被收购、兼并或合并以房地产抵债的以房地产抵债的其它其它第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转
16、让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述 实质实质房地产权属发生转移房地产权属发生转移房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述 房地产转让的分类房地产转让的分类根据根据转让的对象转让的对象地面上有建筑物的房地产转让地面上有建筑物的房地产转让（房地合一）（房地合一）地面上无建筑物的房地产转让地面上无建筑物的房地产转让土地使用权转让土地使用权转让根据根据土地使用权的获得方式土地使用权的获得方式以
17、出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让根据根据转让的方式转让的方式有偿转让有偿转让买卖、作价入股、抵债等，双务行为买卖、作价入股、抵债等，双务行为无偿转让无偿转让房地产赠与、继承等，单务行为房地产赠与、继承等，单务行为第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述一、房地产转让概述 【2009年真题年真题】下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵
18、债房地产抵债B.房地产作价入股房地产作价入股C.房地产买卖房地产买卖D.房地产继承房地产继承【2008年真题年真题】房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）权利，并承担一定的义务。（）第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 二、房地产转让条件二、房地产转让条件二、房地产转让条件二、房地产转让条件 转让的一般条件转让的一般条件（转让建筑物和在建工程）（转让建筑物和在建工程）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投
19、资总额的总额的25%以上以上（在建设工程）（在建设工程）属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地土地使用权证书使用权证书第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 二、房地产转让条件二、房地产转让条件二、房地产转让条件二、房地产转让条件 不得转让的情形不得转让的情形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地 产权利的产权利的依法
20、收回土地使用权的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的房地产权属有争议的房地产未依法登记领取权属证书的房地产未依法登记领取权属证书的房地产法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序 （六步曲）（六步曲）（六步曲）（六步曲） 程序程序转让当事人签订书面转让合同转让当事人签订书面转让合同当事人在转让合同签订后持有关文件到房地产所在地的房地产管
21、理当事人在转让合同签订后持有关文件到房地产所在地的房地产管理部门部门申报成交价格申报成交价格管理部门做出是否受理的答复管理部门做出是否受理的答复房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行进行现场查勘和评估现场查勘和评估（成交价格、是否是纯土地）（成交价格、是否是纯土地）当事人按照规定缴纳有关税费当事人按照规定缴纳有关税费房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 三、房地产转让的程序三、房地产转
22、让的程序三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序 （六步曲）（六步曲）（六步曲）（六步曲） 相关规定相关规定房地产转让，先办理房地产交易手续房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）（有交税的环节）再办理房地产的变更登记再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）（变更房屋所有权证书）再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记申请变更土地使用权登记第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 四、房地产转让合同四、房地产转让合同四、房地产转让合同四、房地产转让合同 双方当事人的姓名或者名称、住所双方
23、当事人的姓名或者名称、住所房地产权属证书的名称和编号房地产权属证书的名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限房地产的用途或使用性质房地产的用途或使用性质(与土地出让合同一致与土地出让合同一致)成交价格及支付方式成交价格及支付方式房地产交付使用的时间房地产交付使用的时间违约责任违约责任双方约定的其它事项双方约定的其它事项第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让五、以出让
24、方式取得建设用地使用权的房屋转让五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让 原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人可多次转让可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所 拥有的土地使用年限，是拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权原出让合同约定的年限减去原土地使用权 已经使用年限后的剩余年限已经使用年限后的剩余年限转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土 部门）和市、县政府部门）和
25、市、县政府规划主管部门规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出的同意，签订建设用地使用权出 让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 两种处理方式两种处理方式由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金不改变
26、原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金可以不办理出让手续的情况可以不办理出让手续的情况转让后的土地仍然符合划拨用地条件转让后的土地仍然符合划拨用地条件国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地其它其它私有住宅转让后仍用于居住的私有住宅转让后仍用于居住的第二节第二节第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地
27、使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 可以不办理出让手续的情况可以不办理出让手续的情况出售公有住宅的出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条 件的件的根据城市规划土地使用权不宜出让的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形收益金的上缴收益金的上
28、缴由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应 当扣除已缴纳的土地收益当扣除已缴纳的土地收益第二节第二节第二节第二节 房地产房地产房地产房地产转让管理转让管理转让管理转让管理 七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的已购公房和经济适用住房可
29、以上市，但这两类房屋的用地大部分用地大部分 是划拨的是划拨的（1999年年4月上市限制已取消）月上市限制已取消） 国家在国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面等方面 给予优惠给予优惠第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理一、商品房预售的概念一、商品房预售的概念一、商品房预售的概念一、商品房预售的概念 概念概念指房地产开发企业将指房地产开发企业将正在建设中正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承的房屋预先出售给承购人，由承 购人购人预付定金或房价款预付定金或房价款的行为的行为（房子还未竣工
30、验收）（房子还未竣工验收）管理法规管理法规城市房地产管理法城市房地产管理法商品房预售实行预售许可，取得商品房预售实行预售许可，取得商品房商品房 预售许可证预售许可证原建设部原建设部城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法商品房预售管理的细商品房预售管理的细 化规定化规定第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件 （四条件）（四条件）（四条件）（四条件） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(建设用地规划许建设用地规划
31、许可证可证)持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期办理了预售登记，取得办理了预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证五证齐全：五证齐全： 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 、国有土地使国有土地使用权证用权证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证 、施工许可证施工许可证和和商品房预售许可证商品房预售许可证。第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销
32、售管理商品房销售管理商品房销售管理三、商品房预售许可三、商品房预售许可三、商品房预售许可三、商品房预售许可 预售许可预售许可由由开发企业开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许 可证可证申请预售许可证提交的资料申请预售许可证提交的资料商品房预售许可申请表商品房预售许可申请表开发企业的营业执照和资质证书开发企业的营业执照和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明工程施
33、工合同及施工进度说明工程施工合同及施工进度说明（证明能按时完工）（证明能按时完工）商品房预售方案商品房预售方案第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理四、商品房预售合同登记备案四、商品房预售合同登记备案四、商品房预售合同登记备案四、商品房预售合同登记备案 开发商应当与承购人签订书面预售合同开发商应当与承购人签订书面预售合同预售人（开发商）预售人（开发商）应在签约之日起应在签约之日起30日内日内持合同到县级以上政府房持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续（不是登记，不是预（不是登记，不是预售
34、合同生效的条件）售合同生效的条件）禁止禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让预售房再转让【2008年真题年真题】商品房预售合同登记备案应由（）商品房预售合同登记备案应由（）办理。办理。A.房地产开发商房地产开发商B.房地产销售代理机构房地产销售代理机构C.商品房预购人商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同房地产开发商和商品房预购人共同【2006年真题年真题】商品房预售合同由商商品房预售合同由商品房预售人办理登记备品房预售人办理登记备案手续。（）案手续。（）第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理五、商品房现售的
35、条件五、商品房现售的条件五、商品房现售的条件五、商品房现售的条件 开发企业具有营业执照和资质证书开发企业具有营业执照和资质证书(主体问题主体问题)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件取得土地使用权证书或使用土地的批准文件持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收（与预售的最重要区别）已通过竣工验收（与预售的最重要区别）征收搬迁安置征收搬迁安置已经落实已经落实供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设其他配套基础设 施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期施和公共设备具备交付使用条
36、件或已确定施工进度和交付日期物业管理方案已经落实物业管理方案已经落实第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理六、商品房销售代理六、商品房销售代理六、商品房销售代理六、商品房销售代理 概念概念是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专委托专 门的房地产中介机构门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式代为销售的一种经营方式（经纪公司）（经纪公司）特点特点必须签订委托合同必须签订委托合同房地产中介机构可以房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费
37、用中介机构的销售人员应具有相应的资格条件中介机构的销售人员应具有相应的资格条件【2009年真题年真题】房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（）以外的其他费用。（）第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理七、商品房销售中禁止的行为七、商品房销售中禁止的行为七、商品房销售中禁止的行为七、商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人 （一楼多卖）（一楼多卖）开发企业不得采取开发企业不得
38、采取返本销售或变相返本销售的方式返本销售或变相返本销售的方式销售商品房销售商品房（回（回 购）购）不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款预定款 性质性质的费用的费用（定金、排号费）（定金、排号费）商品住宅必须按商品住宅必须按套套销售，不得分割拆零销售销售，不得分割拆零销售禁止禁止商品房预购人将购买的商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行未竣工的预售商品房再行转让转让实行实名制购房，推行商品房实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案预售合同网上即时备案第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售
39、管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.1商品房买卖合同的主要内容（格式合同）商品房买卖合同的主要内容（格式合同）当事人名称和姓名、住所当事人名称和姓名、住所商品房基本情况商品房基本情况商品房的销售方式商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间交付使用条件及日期交付使用条件及日期装饰、装修标准承诺（精装修、毛坯）装饰、装修标准承诺（精装修、毛坯）供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任权益、责任第三节
40、第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.1商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同的主要内容公共配套建筑的产权归属（车位）公共配套建筑的产权归属（车位）面积差异的处理方式面积差异的处理方式（合同约定面积与产权登记面积）（合同约定面积与产权登记面积）办理产权登记有关事宜办理产权登记有关事宜解决争议的办法解决争议的办法违约责任违约责任双方约定的其他事项双方约定的其他事项第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八
41、、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.2商品房合同的计价方式商品房合同的计价方式计价方式计价方式按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套内建筑面积或按建筑面积计价按套内建筑面积或按建筑面积计价产权登记方式产权登记方式按建筑面积进行登记（仅有这一种方式）按建筑面积进行登记（仅有这一种方式）【重点重点】商品房建筑面积构成（两部分组成）商品房建筑面积构成（两部分组成）其中，套内建筑面积其中，套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内阳台面积套内阳台面积+套内墙体面积套内墙体面积第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房
42、买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.3误差的处理方式误差的处理方式衡量误差的指标衡量误差的指标面积误差比面积误差比误差的处理误差的处理合同有约定的从其约定合同有约定的从其约定合同未作约定的合同未作约定的按原则处理按原则处理【重点难点重点难点】误差的处理原则误差的处理原则面积误差比绝对值面积误差比绝对值小于等于小于等于3%的的，据实结算房价款（多退少补），据实结算房价款（多退少补）第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.3误差的处理方式误差的处理
43、方式面积误差比绝对值大于面积误差比绝对值大于3%时时买受人买受人有权退房有权退房。退房的开发企业应当在买受人。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期提出退房日期30日内日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息支付已付房价款利息买受人不退房的买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，（补）产权登记面积大于合同约定面积时，（补）面积误差比在面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足之内的房价款由买受人补足超出超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积的，（退）产权登记面
44、积小于合同约定面积的，（退）面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业以内的部分房价款由开发企业返还买返还买受人受人绝对值超过绝对值超过3%的房价款由开发企业的房价款由开发企业双倍返还双倍返还买受人买受人第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同【2008年真题年真题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价售价4000元元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未，张某交
45、付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40000B.53600C.66800D.80000第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 【2007年真题年真题】商品房买卖合同约定面积为商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为平米，价格为4000元每平米，交付使元每平米，交付使
46、用时，产权登记面积为用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同【2006年真题年真题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过商品房买卖合同中约定的面积误差
47、不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.4中途变更规划、设计中途变更规划、设计发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起发生合法的变
48、更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内日内，书面书面通知买受人通知买受人买受人有权在通知到达之日起买受人有权在通知到达之日起15日内日内做出是否退房的书面答复。如做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任开发企业承担违约责任第三节第三节第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同
49、8.5保修责任（前面章节已讲解，自己看看）保修责任（前面章节已讲解，自己看看）是指开发企业对购买人承担的保修责任是指开发企业对购买人承担的保修责任保修期从交付之日保修期从交付之日起计算起计算【辨析辨析】两种保修责任两种保修责任施工合同的中保修责任施工合同的中保修责任是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期从从工程竣工验收合格之工程竣工验收合格之日起计算日起计算购买合同中的保修责任购买合同中的保修责任是开发企业向购买人承担责任的保修期是开发企业向购买人承担责任的保修期从从商品房交付之日商品房交付之日起计算起计算第四节第四节第四节第四节 房屋租赁
50、管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 一、房屋租赁的概念及分类一、房屋租赁的概念及分类一、房屋租赁的概念及分类一、房屋租赁的概念及分类 概念概念是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承 租人向出租人支付租金的行为租人向出租人支付租金的行为（民事活动）（民事活动）分类分类按按房屋所有权的性质房屋所有权的性质分类分类公有房屋的租赁公有房屋的租赁私有房屋的租赁私有房屋的租赁按房屋的按房屋的使用用途使用用途住宅用房的租赁住宅用房的租赁非住宅用房的租赁非住宅用房的租赁办公用房租赁办公用房租赁生产经营用房的租赁生产经营用房的租赁第
51、四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策 双方持有的证明双方持有的证明出租人的证明出租人的证明公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定 的其他证明的其他证明私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证承租人承租人必须持有身份证明必须持有身份证明承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求共同居住人要求继承原租赁关继承原租赁关 系的，出租人应当继续履行原租
52、赁合同（如夫妻双方）系的，出租人应当继续履行原租赁合同（如夫妻双方）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权共有人有优先承租权租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履 行行（即买卖不破租赁）（即买卖不破租赁）第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策 【2006年真题年真题】承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住
53、人要求继承原租赁关系的，出租人（）。关系的，出租人（）。A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B.可以收回房屋出租给其他人可以收回房屋出租给其他人C.可以要求增加租金可以要求增加租金D.应当继续履行原租赁合同应当继续履行原租赁合同【2007年真题年真题】房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）转让房屋所有权。（）第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件不得
54、出租的情形不得出租的情形未依法取得未依法取得房屋所有权证房屋所有权证的的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地 产权利的产权利的共有房屋未取得共有人同意的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的权属有争议的属于违章建筑的属于违章建筑的不符合安全标准的不符合安全标准的抵押未经抵押权人同意的抵押未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租
55、赁合同4.1租赁合同的一般内容租赁合同的一般内容当事人姓名或者名称及住所当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落、面积、装修及设施状况房屋的坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁用途租赁期限租赁期限租金及交付方式租金及交付方式房屋修缮责任房屋修缮责任转租的约定转租的约定变更和解除合同的条件变更和解除合同的条件违约责任违约责任当事人约定的其他条款当事人约定的其他条款第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同4.2租赁合同必备条款说明（四项）租赁合同必备条款说明（四项）租赁期限租赁期限租赁期限租赁期限不得超
56、过不得超过20年年，超过，超过20年的年的部分部分无效无效租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起续订之日起不得超过不得超过20年年租赁用途租赁用途应按合同约定的应按合同约定的用途使用用途使用，确需变动的，应当征得出租人，确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同同意，并重新签订租赁合同承租人与第三人互换房屋时，承租人与第三人互换房屋时，应事先征得出租人同意应事先征得出租人同意，原，原租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同第四节第四节第四节第四节 房屋租赁
57、管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同4.2租赁合同必备条款说明（四项）租赁合同必备条款说明（四项）租金及交付方式租金及交付方式房屋的修缮责任房屋的修缮责任出租住宅用房，出租住宅用房，自然损坏自然损坏一般由出租人负责修复一般由出租人负责修复经营用房，修缮责任由双方当事人约定经营用房，修缮责任由双方当事人约定房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以折抵租金或由出租人分期偿还折抵租金或由出租人分期偿还第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管
58、理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同4.3租赁合同的终止租赁合同的终止自然终止自然终止租赁合同到期，续租的应提前租赁合同到期，续租的应提前三个月提出三个月提出符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的因因不可抗力不可抗力致使合同不能继续履行的致使合同不能继续履行的人为终止人为终止无效合同的终止无效合同的终止租赁双方的原因终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自转租的（经同意可转租）将承租的房屋擅自转租的（经同意可转租）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的第四节第四节第四节
59、第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同4.3租赁合同的终止租赁合同的终止人为终止人为终止租赁双方的原因终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自拆改结构或将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途改变承租房屋使用用途的的无正当理由、拖欠房租无正当理由、拖欠房租6个月以上个月以上的的公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上个月以上的的承租人利用承租的房屋从事非法活动的承租人利用承租的房屋从事非法活动的故意损坏房屋的故意损坏房屋的其它其它第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租
60、赁管理房屋租赁管理 五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案 概念概念租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登记记备案备案时间时间租赁合同租赁合同签订后签订后30日内日内申请应提交的文件申请应提交的文件书面租赁合同书面租赁合同房屋所有权证书房屋所有权证书当事人合法身份证件当事人合法身份证件其他其他第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案 备案审查的主要内容（自己看）备案审查
61、的主要内容（自己看）合同主体是否合格合同主体是否合格租赁客体是否允许出租租赁客体是否允许出租合同的内容是否齐全、完备合同的内容是否齐全、完备租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策是否按有关部门规定缴纳了税费是否按有关部门规定缴纳了税费第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 六、房屋租金六、房屋租金六、房屋租金六、房屋租金 理论理论成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金 五项组成五项组成商品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八商
62、品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八 项组成项组成市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成具体具体未售公房租金：由政府制定，带有未售公房租金：由政府制定，带有福利性福利性其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定（市场行为）（市场行为）以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中 所含所含土地收益上缴国家土地收益上缴国家第四节第四节第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 七、房屋转租七、房屋转租七、房屋转租七、
63、房屋转租 经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利房屋转租应订立转租合同，也应房屋转租应订立转租合同，也应备案备案转租合同的终止日期转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念 概念概念房地产抵押是指房地产抵押是指抵押人抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向以合法的房
64、地产以不转移占有的方式向抵抵 押权人押权人提供债务履行担保的行为。提供债务履行担保的行为。债务人债务人不履行到期债务或者发生不履行到期债务或者发生 当事人约定的实现抵押权的情形时，当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人抵押权人有权就抵押的房地产有权就抵押的房地产 优先受偿优先受偿第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念 两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；如贷款合同如贷款合同 抵押人和抵押权人的抵押合同。抵押人和抵押权人的抵押
65、合同。特点特点不转移占有不转移占有抵押人抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人可以是债务人本人，也可以是第三人抵押权人抵押权人和债权人是和债权人是同一人同一人类型（两大类）类型（两大类）预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押（按揭抵押）（按揭抵押）在建工程抵押在建工程抵押（开发贷款）（开发贷款）第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.1城市房地产管理法城市房地产管理法规定的抵押条件规定的抵押条件依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用
66、权同时依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的设定抵押的无论土地使用权是出让还是划拨，无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法只要房地产权属合法，即可，即可作为统一体同时设定抵押作为统一体同时设定抵押以单纯的土地使用权抵押的以单纯的土地使用权抵押的土地必须以出让方式取得土地必须以出让方式取得第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.2物权法物权法规定可以抵押和不得抵押的财产规定可以抵押和不得抵押的财产可以抵押的
67、财产（与房地产有关的项目）可以抵押的财产（与房地产有关的项目）建筑物和其他土地附着物建筑物和其他土地附着物建设用地使用权建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物正在建造的建筑物第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.2物权法规定可以抵押和不得抵押的财产物权法规定可以抵押和不得抵押的财产不得抵押的财产（与房地产有关的项目）不得抵押的财产（与房地产有
68、关的项目）土地所有权土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权集体所有的土地使用权，但法，但法律规定可以抵押的除外（集体荒山土地承包经营权）律规定可以抵押的除外（集体荒山土地承包经营权）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施所有权、使用权不明或者有争议的财产所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产其它其它第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地
69、产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.3城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产规定的不得抵押的房地产权属有争议的房地产权属有争议的房地产用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产依法不得抵押的其他房地产依法不得抵押的其他房地产【2008年真题年真题】下列房地产中，不得抵押的有（）。下列房地产中，不得抵押的有
70、（）。A.集体所有的土地使用权集体所有的土地使用权B.村办企业厂房村办企业厂房C.列入城市房屋搬迁范围的房屋列入城市房屋搬迁范围的房屋D.宅基地宅基地E.已经设定抵押权的房地产已经设定抵押权的房地产【2006年真题年真题】下列房地产中，不得设定抵押的下列房地产中，不得设定抵押的有（）。有（）。A.共有房屋共有房屋B.未解决权属争议的房屋未解决权属争议的房屋C.己出租的房屋己出租的房屋D.被执法机关查封的房屋被执法机关查封的房屋E.经济适用住房经济适用住房第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产
71、抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定 可可合并合并抵押，还可以抵押，还可以再抵押再抵押房随地走，地随房走。房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和 收益的份额为限收益的份额为限（房改，标准价，不具有完全产权）（房改，标准价，不具有完全产权）抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定（国资委）（国资委）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企
72、业以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会职工大会 通过通过，并报上级主管机关备案，并报上级主管机关备案中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董董 事会通过（不是股东大会），事会通过（不是股东大会）， 但企业章程另有约定的除外但企业章程另有约定的除外十七条十七条十七条十七条第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须
73、经以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董事会或董事会或 股东大会股东大会通过，但企业章程另有约定的除外通过，但企业章程另有约定的除外有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企履行期限不得超过企 业的经营期限业的经营期限以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得履行期限不得 超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩 余年限余年限以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的以共有房地产抵押
74、的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意书面同意预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件 并取得并取得商品房预售许可证商品房预售许可证订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的 影响影响（抵押不破租赁）（出租在前，抵押在后）（抵押不破租赁）（出租在前，抵押在后）第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定 企业
75、事业单位法人企业事业单位法人分立或合并分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死后，原抵押合同继续有效。抵押人死 亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者房地产合法继承人或者 代管人代管人应当继续履行原抵押合同应当继续履行原抵押合同订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未 受清偿时，受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容所有的内容抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保抵押人投保，保险
76、费由抵，保险费由抵 押人负责，保险单应移送抵押权人保管押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为。在抵押期间，抵押权人为 保险赔偿的保险赔偿的第一受益人第一受益人学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以 其其社会公益设施以外社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押（如校办企业）的房地产为自身债务设定抵押（如校办企业）第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定 抵押权
77、设立后抵押房屋的出租，该租赁关系抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的不得对抗已登记的 抵押权（抵押在前，出租在后）抵押权（抵押在前，出租在后）如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵 押物造成承租人的损失承担赔偿责任押物造成承租人的损失承担赔偿责任如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行 承担损失承担损失【2007年真题年真题】以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）许可证。（）第五
78、节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 四、房地产抵押合同四、房地产抵押合同四、房地产抵押合同四、房地产抵押合同 概念概念是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议义务的协议是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效抵押合同的一般内容（抵押合同的一般内容（11条）条）抵押合同的相关规定抵押合同的相关规定如有保险，则需在保险合同中将如有保险，则需在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受抵押权人作为保险
79、赔偿金的优先受偿人偿人在债务履行届满前，双方在债务履行届满前，双方不得约定不得约定债务人不履行到期债务时债务人不履行到期债务时抵押房抵押房地产归债权人所有（变相转让）地产归债权人所有（变相转让）第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的 抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值如委托评估，一般由如委托评估，一般由商业银行委托
80、商业银行委托，也可以约定由任一方委托，也可以约定由任一方委托房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受设立法定优先受 偿权利下的市场价值偿权利下的市场价值，减去，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款房地产估价师知悉的法定优先受偿款第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先 受偿款，主要包括发包人受偿款，主要包
81、括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保 的债权数额的债权数额及其他法定优先受偿款及其他法定优先受偿款房地产抵押报告房地产抵押报告应用有效期应用有效期从估价从估价报告出具之日报告出具之日起计，不得起计，不得超过一超过一 年，年，市场价格变化较大时，可缩短市场价格变化较大时，可缩短第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价五、房地产抵押估价 【2009年真题年真题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不
82、包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权抵押担保债权D.出租房屋租金出租房屋租金【2007年真题年真题】房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（）筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（）第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记规定规定抵押权抵押权自登记时设立自登记时设立，而非抵押合同签订时，而非
83、抵押合同签订时，他项权利证书他项权利证书当事人应在抵押合同签订后当事人应在抵押合同签订后30日内办理登记日内办理登记抵押登记部门抵押登记部门房地合一房地合一房地产管理部门房地产管理部门地上地上无定着物的出让无定着物的出让土地使用权抵押土地使用权抵押土地管理部门土地管理部门办理抵押登记所需的文件办理抵押登记所需的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明抵押当事人的身份证明或法人资格证明抵押登记申请书抵押登记申请书抵押合同抵押合同权属证明权属证明第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记
84、办理抵押登记所需的文件办理抵押登记所需的文件可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料可以证明抵押房地产价值的资料可以证明抵押房地产价值的资料抵押当事人认定的抵押价值书面协议抵押当事人认定的抵押价值书面协议房地产估价机构出具的估价报告房地产估价机构出具的估价报告登记机关认为必要的其他文件登记机关认为必要的其他文件登记机关审查的主要内容登记机关审查的主要内容抵押物是否符合准许抵押物是否符合准许抵押的条件抵押的条件抵押物抵押物是否已经抵押是否已经抵押抵押人提供的抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符房地产权利证明文件与权属档案记录内容
85、是否相符第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记六、房地产抵押登记【2006年真题年真题】设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证房屋所有权证应由（）收执。应由（）收执。A.抵押人抵押人B.抵押权人抵押权人C.房屋权属登记机关房屋权属登记机关D.公证机关公证机关第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记七、住房
86、抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 概念概念住房抵押证券化是指由银行业金融机构作为住房抵押证券化是指由银行业金融机构作为发起机构发起机构，将，将个人个人住房抵押贷款资产住房抵押贷款资产信托给信托给受托机构受托机构，由受托机构，由受托机构以资产支持证券的以资产支持证券的形式形式向投资机构发行向投资机构发行受益证券受益证券，以该财产所产生的，以该财产所产生的现金支付资产支现金支付资产支持证券收益持证券收益的结构性融资活动。的结构性融资活动。债权的转让，即银行将自己的拥有的抵押权以证券的形式转让债权的转让，即银行将自己的拥有的抵押权以证券的形式转让第五节第五
87、节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 规定规定抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。债权抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。债权 转让的，担保该债权的抵押权一并转让。转让的，担保该债权的抵押权一并转让。证券化时，必须办理抵押权证券化时，必须办理抵押权变更登记，变更登记，批量办理时，只对批量办理时，只对抵押权抵押权 人人做变更，其他登记事项不作变更（银行业金融机构
88、做变更，其他登记事项不作变更（银行业金融机构 ，受托机，受托机 构构 ）第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 八、最高额抵押权八、最高额抵押权八、最高额抵押权八、最高额抵押权 概念概念是为是为将来将来发生的债权提供担保，是对发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生一定期间内连续发生的债权的债权 做担保，做担保，最高债权额最高债权额是确定的，但是确定的，但实际发生额实际发生额不确定，不确定，是为担保是为担保 将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。（授信额度内（授信额度内 优先受偿）优先受偿） 最高额
89、抵押权设立前已经存在的债权的处理最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理当事人同意的，可以转入当事人同意的，可以转入最高额抵押担保的债权范围最高额抵押担保的债权范围部分债权转让的部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，有约定的除外，最高额抵押权不得转让，有约定的除外抵押权人与抵押人可以通过协议抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围变更债权确定的期间、债权范围 以及最高债权额以及最高债权额，但，但变更的内容变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响不得对其它抵押权人产生不利影响第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 八、最高额抵押权八、最高
90、额抵押权八、最高额抵押权八、最高额抵押权 有下列情况之一，抵押权人的债权确定（重点）有下列情况之一，抵押权人的债权确定（重点）约定的债权确定期间届满约定的债权确定期间届满没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自自 最高额抵押权设立之日起最高额抵押权设立之日起满二年后满二年后请求确定债权请求确定债权新的债权不可能发生新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销其它其它第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管
91、理 八、最高额抵押权八、最高额抵押权八、最高额抵押权八、最高额抵押权 【2008年真题年真题】甲银行以甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司借给乙公司3000万元和万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 八、最高额抵押权八、最高
92、额抵押权八、最高额抵押权八、最高额抵押权 【2008年真题年真题】最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可转入最高额抵押担保的债权范围（）意，可转入最高额抵押担保的债权范围（）【2007年真题年真题】某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得年连续获得总额总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了若
93、银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元亿元D.若银行实际发放了若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效该抵押可以不经登记即产生合同效第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 九、房地产抵押的效力九、房地产抵押的效力九、房地产抵押的效力九、房地产抵押的效力抵押物的权属抵押物的权属抵押人设定抵押后，抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对，抵押人仍可对 抵押物行使占有、使用、收益、处分
94、的权利，但抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制其所有权受到限制抵押物的转让抵押物的转让抵押人经抵押人经抵押权人同意抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提 前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部份归抵押人所有，不前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部份归抵押人所有，不 足由债务人清偿足由债务人清偿第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 九、房地产抵押的效力九、房地产抵押的效力九、房地产抵押的效力九、房地产抵押的效力抵押物价值减少时的处理抵押物价值减少时的处理如抵押人的行
95、为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人 停止其行为停止其行为抵押物价值减少时，抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值， 或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提提 前清偿债务前清偿债务第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现10.1抵押权的实现抵押权的实现（先
96、协商，后诉讼）（先协商，后诉讼）双方有协议的双方有协议的（先协商）（先协商）可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿受偿协议损害其它人利益的，可在协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权一年内行使撤销权双方未达成协议的双方未达成协议的（后诉讼）（后诉讼）抵押权人可以请求法院抵押权人可以请求法院拍卖、变卖拍卖、变卖房地产房地产第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现【2008年真题年真题】
97、物权法物权法规定房地产抵押权实现的方式有（规定房地产抵押权实现的方式有（）。）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人抵押权人
98、与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产民法院变卖抵押房地产第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现 10.2同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下抵押权已登记的，按照抵押权已登记的，按照登记的先后顺序登记的先后顺序清偿清偿顺序相同时，按照顺序相同时，按照债权比例债权比例清偿清偿已登记的先于未登记已登记的先于未登记的受偿（登记的重要性）的受偿（登记的重要性）均未登记的，按照债
99、权比例均未登记的，按照债权比例清偿清偿第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现 10.3对抵押物拍卖对抵押物拍卖拍卖保留价拍卖保留价由人民法院确定由人民法院确定有评估的，有评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价评估价即为第一次拍卖的保留价无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿债务人清偿【2
100、007年真题年真题】人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构房地产估价机构B.人民法院人民法院C.抵押权人抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同人民法院和房地产估价机构共同第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现 10.3对抵押物拍卖对抵押物拍卖拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人
101、民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定自自2009年年11月月20日起施行日起施行人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。的数额不得超过前次保留价的百分之二十。最
102、高人民法院关于人民法院民最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定事执行中拍卖、变卖财产的规定自自2005年年1月月1日起实施。日起实施。第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现 10.4其它其它以划拨方式以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿的款额后，抵押权人
103、方可优先受偿抵押合同签订后地上新增房屋的处理抵押合同签订后地上新增房屋的处理新增房屋不属于抵押财产新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿增房屋所得，抵押权人无权优先受偿土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定地使用权抵押的规定实现抵押权后，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途用途第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押
104、管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现 10.4其它其它抵押物灭失的处理抵押物灭失的处理抵押权因抵押物灭失而消灭，抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得赔偿金，应作为抵押财产因灭失所得赔偿金，应作为抵押财产抵押权实现的时限抵押权实现的时限应在应在主债权主债权诉讼时效期内行使抵押权诉讼时效期内行使抵押权（一般是（一般是2年内行使）年内行使）宽限期宽限期法院对抵押法院对抵押被执行人及其所抚养的家属被执行人及其所抚养的家属居住居住的房屋，在裁定后应给的房屋，在裁定后应给予予六个月六个月的宽限期的宽限期（不能立即处理）（不能立即处理）强制执行强制执
105、行六个月宽限期满后六个月宽限期满后，方可以强制执行，方可以强制执行被执行人属于被执行人属于低保对象低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不应强制且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出迁出第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现10.4其它其它强制迁出后被执行人居住问题的解决强制迁出后被执行人居住问题的解决（强制迁出应人性化）（强制迁出应人性化）可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房临时住房其房屋
106、品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，面积面积按人均按人均廉租住房面积标准确定廉租住房面积标准确定提供临时住房应当提供临时住房应当收取租金收取租金租金标准双方协商租金标准双方协商协商不成的由法院参照当地协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准同类房屋租金标准确定，也可参照当确定，也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准地房屋租赁市场平均租金标准确定确定已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除 第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产
107、抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现1.该项目该项目2006年年3月月12日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。A.0B.6000C.6475D.80002.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（）参照评估确定。人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（）参照评估确定。A.人民法院人民法院B.估价机构估价机构C.拍卖师拍卖师D.开发商开发商【2009年真题年真题】综合分析题综合分析题2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积综合用地，面积35亩，出让
108、价亩，出让价185万元万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从定最高年限，出让年限从2005年年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。行抵押贷款。2006年年3月月12日，经评估，在建工程的市场价值为日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，万元，其中在建工程拖欠工程款其中在建工程拖欠工程款2000万元。万元。2009年年8月，人民法院查封其土地及地月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为680
109、0万元。万元。第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现3.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（）万元。首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（）万元。A.4352B.4800C.5120D.54404.如果拍卖最终应价为如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（）。万元，则该应价为（）。A.无效应价无效应价B.有效应价有效应价C.可以成交的价格可以成交的价格D.不确定不确定【2009年真题年真题】综合分析题综合分析题2005年，甲房地产开发公司（
110、以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积综合用地，面积35亩，出让价亩，出让价185万元万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从定最高年限，出让年限从2005年年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。行抵押贷款。2006年年3月月12日，经评估，在建工程的市场价值为日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，万元，其中在建工程拖欠工程款其中在建工程拖欠工程款2000万元。万元。2009年年8月，人民法院查封其土地及地月，人民法
111、院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。万元。第五节第五节第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现十、房地产抵押权的实现3.正确答案正确答案A答案解析答案解析评估价评估价6800万元，首次拍卖不低于万元，首次拍卖不低于80%，5440，再次拍，再次拍卖，最多下降卖，最多下降20%，不低于，不低于5440*80*43524.正确答案正确答案BC1.正确答案正确答案B答案解析答案解析房地产抵押价值，为
112、抵押房地产在估价时点假定未设立房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。受偿款。800020006000（万元）（万元）2.正确答案正确答案A课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题1.房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。A.出租价格出租价格B.抵押价格抵押
113、价格C.成交价格成交价格D.评估价格评估价格2.原建设部原建设部城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定中规定：中规定：房地产转让当事人在房地房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.30B.60C.90D.1203.未取得（）的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。未取得（）的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。A
114、.房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书B.房地产估价师注册证房地产估价师注册证C.房地产估价师继续教育证书房地产估价师继续教育证书D.营业执照营业执照 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题4.下列关于房地产转让，表述错误的是（）。下列关于房地产转让，表述错误的是（）。A.因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让产权属随之转移的，则不属于房地产转让B.房地产买卖属于双务行为，房房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行地产赠
115、与属于单务行C.房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移屋所占用的土地使用权发生转移D.凡房地产转让或变更的，必须按照规定凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记5.房地产买卖（）。房地产买卖（）。A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以
116、一定价是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为格转让给他人的行为B.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为义务的行为C.属于单务行为属于单务行为D.其受让人不需承担任何义务其受让人不需承担任何义务6.房地产转让的分类中，根据（）将房地产转让分为有偿方式的房地产转让房地产转让的分类中，根据（）将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。和无偿方
117、式的房地产转让。A.土地使用权的获得方式土地使用权的获得方式B.转让的对象转让的对象C.转让的方式转让的方式D.转让的时间转让的时间 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题7.房地产转让的实质是（）。房地产转让的实质是（）。A.未发生房地产权利人转移未发生房地产权利人转移B.房地产权利人发生转移房地产权利人发生转移C.未发生房地产权属转移未发生房地产权属转移D.房地产权属发生转移房地产权属发生转移8.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取
118、得原土地出让方和（）的同意。权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和（）的同意。A.市、县人民政府市、县人民政府B.市、县人民政府城市规划行政主管部门市、县人民政府城市规划行政主管部门C.市、县人民政府城市建设行政主管部门市、县人民政府城市建设行政主管部门D.市、县人民政府城市房产行政主管部门市、县人民政府城市房产行政主管部门9.土地使用权出让合同约定的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用年，原土地使用者使用28年后转让，年后转让，受让人的使用年限只有（）年。受让人的使用年限只有（）年。A.20B.42C.50D.70 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课
119、堂练习题一、单项选择题一、单项选择题10.经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。A.招标出让招标出让B.拍卖出让拍卖出让C.挂牌出让挂牌出让D.划拨划拨11.房地产开发企业取得（）方能预售商品房。房地产开发企业取得（）方能预售商品房。A.商品房预售许可证商品房预售许可证B.商品房开发许可证商品房开发许可证C.商品房经营许可证商品房经营许可证D.商品房销售许可证商品房销售许可证12.A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商
120、品房计算，其投入在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到（）万元以上，政府有关部门才有可能为其核发开发建设的资金应达到（）万元以上，政府有关部门才有可能为其核发商品房预售许可证商品房预售许可证。A.300B.600C.750D.1500 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题13.商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.30B.45
121、C.60D.9014.国务院决定，禁止（）。国务院决定，禁止（）。A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房15.中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（）。（）。A.商品房销售广告书商品
122、房销售广告书B.商品房销售协议书商品房销售协议书C.商品房销售意向书商品房销售意向书D.商品房销售委托书商品房销售委托书 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题16.下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是（）。下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是（）。A.房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同B.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中
123、约定C.按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积使用面积和分摊的共有使用面积D.面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比17.商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（）。积部分为（）。A.独立产权独立产权B.单独产权单独产权C.共有产权共有产权D.双方产权双方产权18.按照规定，房地产开发企业在变
124、更事项书面通知买受人后，买受人在规定时按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未做出书面答复的，（）。间内未做出书面答复的，（）。A.视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B.视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C.视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D.视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 课堂练
125、习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题19.按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A.15B.30C.45D.6020.某商品房售价为每平方米建筑面积某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面，合同约定的建筑面积为积为10
126、0。该商品房的成交价格为（）元。该商品房的成交价格为（）元。A.500000B.515000C.520000D.53000021.经批准，经批准，A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。按规定，房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。按规定，A房地产开发企业应当在变更确立之日起（）日内，书面通知买受人。房地产开发企业应当在变更确立之日起（）日内，书面通知买受人。A.10B.15C.30D.60 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题22.误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对
127、值超过3时，买时，买受人有权（）。受人有权（）。A.退房退房B.换房换房C.买房买房D.卖房卖房23.误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在（）的，误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在（）的，据实结算房价款。据实结算房价款。A.1以内（含以内（含1）B.2以内（含以内（含2）C.3以内（含以内（含3）D.5以内（含以内（含5）24.李某与李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记
128、建筑面积为95。其面积误。其面积误差比为（）。差比为（）。A.-3B.3C.-5D.525.某商品房售价为每平方米建筑面积某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积，合同约定建筑面积97.该商品房的成交价格是（）。该商品房的成交价格是（）。A.388000元元B.388640元元C.399640元元D.400000元元课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题26.面积误差比的计算公式为（）。面积误差比
129、的计算公式为（）。A.面积误差比面积误差比=（合同约定面积（合同约定面积-产权登记面积）合同约定面积产权登记面积）合同约定面积100B.面积误差比面积误差比=（产权登记面积（产权登记面积-合同约定面积）产权登记面积合同约定面积）产权登记面积100C.面积误差比面积误差比=（合同约定面积（合同约定面积-产权登记面积）产权登记面积产权登记面积）产权登记面积100D.面积误差比面积误差比=（产权登记面积（产权登记面积-合同约定面积）合同约定面积合同约定面积）合同约定面积10027.下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是（）。下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是（）。A.公有房屋租赁，出租人
130、必须持有公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证房屋所有权证和城市人民政府规定的其和城市人民政府规定的其他证明文件他证明文件B.私有房屋出租人必须持有私有房屋出租人必须持有房屋所有权证房屋所有权证，承租人必须持，承租人必须持有身份证明有身份证明C.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同D.共有房屋出租时，在同共有房屋出租时，在同等条件下其他共有人有优先承租权等条件下其他共有人有优先承租权28.下列关于房屋租赁期限，表述错误的是（）。下列关于房屋租
131、赁期限，表述错误的是（）。A.房屋租赁期限超过房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效年的，其房屋租赁合同无效B.租赁期限届满当事人租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年年C.承租人变更承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意D.出租人在租赁期出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题29.中华人民共和国合同
132、法中华人民共和国合同法规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）年。合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）年。A.10B.20C.25D.3030.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益D.
133、租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是中华人民共和国中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款规定的房屋租赁的必备条款31.公有住宅用房无正当理由闲置（）个月以上的，属于由于租赁双方公有住宅用房无正当理由闲置（）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。的原因而使合同终止的情形。A.1B.3C.5D.6课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题32.按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，持
134、有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门（）日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。办理登记备案手续。A.30B.45C.60D.9033.承租人经（）同意，可以依法将承租房屋转租。承租人经（）同意，可以依法将承租房屋转租。A.政府政府B.政府职能部门政府职能部门C.出租人出租人D.中介人中介人34.下列关于房屋转租，表述不正确的是（）。下列关于房屋转租，表述不正确的是（）。A.出租人可以从转租中获得收益出租人可以从转租中获得收益B.在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或
135、全部转租给他人转租给他人C.房屋转租应当订立转租合同房屋转租应当订立转租合同D.转租合同不用办理登记备案手续转租合同不用办理登记备案手续 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题35.（）是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。（）是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。A.房屋出租房屋出租B.房屋转租房屋转租C.房屋承租房屋承租D.房屋租赁房屋租赁36.下列不属于在建工程抵押特点的是（）。下列不属于在建工程抵押特点的是（）。A.目的是取得在建工程继续建造资金的贷款目的是取得在建工程继续建造资金的贷款B.以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款
136、履行以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保担保C.以转移占有的方式抵押给贷款银行以转移占有的方式抵押给贷款银行D.以不转移占有的方式抵押给贷款银行以不转移占有的方式抵押给贷款银行37.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。务履行担保的行为。A.不转移占有不转移占有B.转移占有转移占有C.转移房屋所有权转移房屋所有权D.转移土地使用权转移土地使用权 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题38.以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押
137、的前提条件是，土地必须是以（）以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以（）方式取得的。方式取得的。A.划拨划拨B.出让出让C.出租出租D.抵押抵押39.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由（）负担。费由（）负担。A.抵押权人抵押权人B.抵押人抵押人C.中介公司中介公司D.保险公司保险公司40.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经（）通过，但企以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经（）通过，但企业章程另有约定的除外。业章程另有约定的除外。A.工会工会
138、B.职工（代表）大会职工（代表）大会C.董事会或者股东大会董事会或者股东大会D.监事会或者股东大会监事会或者股东大会 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题41.以中外合资企业的房地产抵押的必须经（）通过，但企业章程另有约定以中外合资企业的房地产抵押的必须经（）通过，但企业章程另有约定的除外。的除外。A.工会工会B.职工（代表）大会职工（代表）大会C.股东大会股东大会D.董事会董事会42.以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。A.集体所有制企业工会集体所有制企业工会B.集体所有制企业职工（代表）大会集体所有制企
139、业职工（代表）大会C.集体所有制企业股东大会集体所有制企业股东大会D.集体所有制企业董事会集体所有制企业董事会43.物权法物权法规定抵押权自（）时设立。规定抵押权自（）时设立。A.签订签订B.登记登记C.起草起草D.签字签字 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题44.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（
140、）。（该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。（2007年试题）年试题）A.甲银行优先受偿甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿按两家银行的债权比例受偿45.折价处置抵押房地产的，应当参照（）。折价处置抵押房地产的，应当参照（）。A.原购买价原购买价B.重建价格重建价格C.重置价格重置价格D.市场价格市场价格46.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是（）。说法不正确的是（）。
141、A.抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的先于未登记的受偿抵押权已登记的先于未登记的受偿D.抵押权未登记的，按照债权比例清偿抵押权未登记的，按照债权比例清偿 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题一、单项选择题一、单项选择题47.人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的（）。价的（）。A.50B.60C.70D.80 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二
142、、多项选择题二、多项选择题1.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括（）三种形规定，房地产交易包括（）三种形式。式。A.房地产转让房地产转让B.房地产抵押房地产抵押C.房屋租赁房屋租赁D.房地产权属房地产权属E.房地产经营房地产经营2.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即规定了三项房地产交易基本制度，即（）。（）。A.土地有偿有期限使用制度土地有偿有期限使用制度B.房地产价格申报制度房地产价格申报制度C.房地产价格评估制度房地产价格评估制度D.房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认
143、证制度E.住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题3.房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。评估。A.各类房屋的抵押价格各类房屋的抵押价格B.各类房屋的租赁价格各类房屋的租赁价格C.各类房屋的重置价格各类房屋的重置价格D.基准地价基准地价E.标定地价标定地价4.房地产转让是指房地产权利人通过（）或者其他合法方式将其房房地产转让是
144、指房地产权利人通过（）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。地产转移给他人的行为。A.买卖买卖B.出租出租C.抵押抵押D.质押质押E.赠与赠与5.下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。（下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。（2003年试题）年试题）A.房地产买卖房地产买卖B.房地产入股房地产入股C.房地产继承房地产继承D.房地产抵债房地产抵债E.房地产赠与房地产赠与 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题6.以下对房地产赠与的理解正确的是（）。以下对房地产赠与的理解正确的是（）。A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无是指房地产
145、所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为B.属于双务行为属于双务行为C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务D.属于单务行为属于单务行为E.其受让人不需承担任何义务其受让人不需承担任何义务7.根据转让的对象房地产转让可分为（）。根据转让的对象房地产转让可分为（）。A.有偿有偿B.无偿无偿C.地面上有建筑物的转让地面上有建筑物的转让D.地面上无建筑物的转让地面上无建筑物的转让E.出让方式取得的土地使用权转让出
146、让方式取得的土地使用权转让8.房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方（）房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方（）关系的协议。关系的协议。A.抵押抵押B.租赁租赁C.权利权利D.义务义务E.赠与赠与 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题9.下列关于房地产转让，表述正确的是（）。下列关于房地产转让，表述正确的是（）。A.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申人的合法证明
147、、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格请，并申报成交价格B.房地产转让时应当签订书面转让合同房地产转让时应当签订书面转让合同C.以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限同约定的年限D.划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E.按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使
148、用按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续权出让手续10.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即（）。两种不同的处理方式，即（）。A.需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金出让金B.需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不须缴纳土地出让金不须缴纳土地出让金C.不改变原有土地的划拨性
149、质，对转让方征收土地收不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金益金D.改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金E.不改变不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题11.下列属于商品房预售条件的有（）。下列属于商品房预售条件的有（）。A.取得土地使用权证书取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的按建设的商品房计
150、算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期并已经确定施工进度和竣工交付日期D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E.取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证12.下列关于商品房销售的说法正确的是（）。下列关于商品房销售的说法正确的是（）。A.商品住宅必须按套销售商品住宅必须按套销售B.商品住宅不得分割拆零销售商品住宅不得分割拆零销售C.商品住宅不必按套销售商品住宅不必按套销售D.
151、商品住宅可以分割拆零销售商品住宅可以分割拆零销售E.商品住宅在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式商品住宅在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式13.房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。A.分期付款分期付款B.预售商品房预售商品房C.销售商品房销售商品房D.返本销售返本销售E.变相返本销售变相返本销售 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题14.商品房的建筑面积由（）组成。商品房的建筑面积由（）组成。A.套内建筑面积套内建筑面积B.套外建筑面积套外建筑面积C.套内使用面积套内使用面积D.套外使用面
152、积套外使用面积E.分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积15.商品房销售计价方式包括（）。商品房销售计价方式包括（）。A.按均摊建筑面积计价按均摊建筑面积计价B.按套内使用面积计价按套内使用面积计价C.按建筑面积计价按建筑面积计价D.按套（单元）计价按套（单元）计价E.按套内建筑面积计价按套内建筑面积计价16.下列有关商品房买卖合同的内容，表述正确的是（）。下列有关商品房买卖合同的内容，表述正确的是（）。A.2000年原建设部、国家工商行政管理局对年原建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本商品房购销合同示范文本进行进行了修订，并更名为了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本商品房买卖合
153、同示范文本B.根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3以内（含以内（含3）的，据实）的，据实结算房价款结算房价款C.根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受时，买受人有权退房人有权退房D.当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定E.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题
154、二、多项选择题17.房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是（）。原则是（）。A.买受人无权退房买受人无权退房B.买受人有权退房买受人有权退房C.买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同D.买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任E.买受人退房的，由规划部门承担违约责任买受人退房的，由规划部门承担违约责任18.合同未作约定的，面积误差比绝对值超过合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房
155、，产权时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是（）。登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是（）。A.面积误差比在面积误差比在3以内（含以内（含3）的房价款由买受人补足）的房价款由买受人补足B.面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3以内（含以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人买受人C.绝对值超出绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人D.绝对值超过绝对值超过3的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人E.绝对值超过绝对值超过
156、3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题19.合同未作约定的，面积误差比绝对值超过合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是（）。登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是（）。A.面积误差比在面积误差比在3以内（含以内（含3）的房价款由买受人补足）的房价款由买受人补足B.面积误差比在面积误差比在5以内（含以内（含5）的房价款由买受人补足）的房价款由买受人补足C.面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3以
157、内（含以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人买受人D.超出超出3部分的房价款由买受人补足，产权归买受人部分的房价款由买受人补足，产权归买受人E.超出超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人20.按房屋所有权的性质将房屋租赁分为（）。按房屋所有权的性质将房屋租赁分为（）。A.公有房屋的租赁公有房屋的租赁B.私有房屋的租赁私有房屋的租赁C.住宅用房的租赁住宅用房的租赁D.非住宅用房的租赁非住宅用房的租赁E.公共房屋的租赁公共房屋的租赁 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题
158、21.（）是（）是中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条规定的房屋租赁合同必备条款。款。A.当事人姓名或者名称及住所当事人姓名或者名称及住所B.租赁期限租赁期限C.租赁用途租赁用途D.租金及交付方式租金及交付方式E.房屋的修缮责任房屋的修缮责任22.下列房屋属于不得出租的情形的有（）。下列房屋属于不得出租的情形的有（）。A.依法取得依法取得房屋所有权证房屋所有权证的的B.司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的C.共有房屋，取得共有人同意的共有房屋，取得共有人同意的D.不符合安全标准的不符合安全标准的E.
159、属于违章建筑的属于违章建筑的 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题23.下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有（）。下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有（）。A.租赁合同到期，合同自行终止租赁合同到期，合同自行终止B.符合法律规定可以解除合同条款的符合法律规定可以解除合同条款的C.符合合同约定可以解除合同条款的符合合同约定可以解除合同条款的D.承租人利用承租的房屋从事非法活动的承租人利用承租的房屋从事非法活动的E.因不可抗力致使合同不能继续履行的因不可抗力致使合同不能继续履行的24.（）租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）租赁合同的，房屋租赁当事人应
160、当在租赁合同签订后30日内，持有关日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A.签订签订B.变更变更C.终止终止D.执行执行E.遵守遵守 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题25.下列关于房屋转租，表述正确的是（）。下列关于房屋转租，表述正确的是（）。A.是指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为是指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为B.转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明租证明C
161、.承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意提下，还必须征得房屋出租人的同意D.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外协商一致的除外E.转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止终止26.房屋租金可分为（）。房屋租金可分为（）。A.公定租金公定租金B.廉租租金廉租租金C.市场
162、租金市场租金D.成本租金成本租金E.商品租金商品租金 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题27.抵押权人包括（）。抵押权人包括（）。A.接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民B.接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人C.接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织D.将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织法人或者其他组织E.
163、将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织民、法人或者其他组织28.下列房地产不得设定抵押权的有（）。下列房地产不得设定抵押权的有（）。A.权属没有争议的房地产权属没有争议的房地产B.学校用于教学的房地产学校用于教学的房地产C.列入文物保护的建筑物列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产被依法查封的房地产 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题二、多项选择题二、多项选择题29.物权法物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。规定房地
164、产抵押权实现的方式有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民
165、法院变卖抵押房地产求人民法院变卖抵押房地产 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题三、判断题三、判断题1.房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（）房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（）2.城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，但城市土城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，但城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动除外。（）地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动除外。（）3.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
166、（）（）4.房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（）房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（）5.以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。（）使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。（）6.以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。（）权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承
167、担的义务范围相一致。（） 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题三、判断题三、判断题7.以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益完全由转让人获得。（）包含着土地使用权转让收益，这部分收益完全由转让人获得。（）8.开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示商品房预售许可证商品房预售许可证。（）。（）9.未取得未取得商品房预售许可证商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。（）的，不得进行商品房预售。（）10.商品房预售是指房地产
168、开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（）购人预付定金或房价款的行为。（）11.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）12.不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取任何预定款性质的费用。（）人收取任何预定款性质的费用。（） 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题三、判断题三、判断题13.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作
169、为合同标的物房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）的商品房再行销售给他人。（）14.按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。（）当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。（）15.按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价，会影响用建筑面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价，会影响用建筑面积进行产权登记
170、。（）面积进行产权登记。（）16.经批准，经批准，A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。按规定，按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日日内，电话通知买受人。（）内，电话通知买受人。（）17.房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（）后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（）18.合同未作约定的，面积误差比绝对值超过合同未作约定的，面
171、积误差比绝对值超过1时，买受人有权退房。时，买受人有权退房。（）（） 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题三、判断题三、判断题19.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。（）行。（）20.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定：规定：“房屋租赁，是指房屋所房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人向承租人支付租有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行为。金的行为。”（）（）21.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共
172、和国城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。（）任等条款，以及双方的其他权利和义务。（）22.租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（）定。（）23.张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为为25年。根据年。根据中华人民共和国合
173、同法中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过房屋租赁期限不得超过20年年”的的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）24.商品租金是在成本租金的基础上，根据供求关系而形成的。（）商品租金是在成本租金的基础上，根据供求关系而形成的。（） 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题三、判断题三、判断题25.成本租金是由商品租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成。（）成本租金是由商品租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成。（）26.商品租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成。（）商品租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成。
174、（）27.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押。（）乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押。（）28.以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（）（会通过。（）（2004年试题）年试题）29.订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（）30.抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。
175、（）抵押人为保险赔偿的第一受益人。（）31.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的口头同意。（）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的口头同意。（）32.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限。（）使用权出让合同规定的使用年限。（） 课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题四、案例分析四、案例分析1.在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的开发的S住宅小
176、区预购一套商品住房。住宅小区预购一套商品住房。2001年年8月，李某与甲公司签订了购买该月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为建筑面积的价格为3000元元”。2002年年2月，月，S住宅小区综合验收合格住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计套住房，套内建筑面积总计
177、3000，需分摊的共，需分摊的共有建筑面积为有建筑面积为450。2002年年3月，李某将房屋出租给王某。月，李某将房屋出租给王某。2003年年8月，王某月，王某将房屋转租给张某。（将房屋转租给张某。（2003年试题）年试题）(1).李某实际应支付的房价为（）万元。李某实际应支付的房价为（）万元。A.28.50B.30.00C.30.90D.32.76(2).下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有（）。下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有（）。A.王某转租该套住房，必须经李某同意王某转租该套住房，必须经李某同意B.王某已支付房租给李某，故王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获
178、益李某不可以从房屋转租中获益C.李某与王某签订的房屋租赁合同已登李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案D.房屋转租期房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除间，转租合同随原租赁合同解除而解除课堂练习题课堂练习题课堂练习题课堂练习题2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余层商场，其余部分建设商品住宅。部分建设商
179、品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。资金。A房地产开发公司取得房地产开发公司取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，发公司代理预售商品房，预售期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定元，合同约定建筑面积为建筑面积为
180、100。后。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发房地产开发公司将该商场租给公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(1).A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可
181、以是（）。房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是（）。A.划拨方式划拨方式B.拍卖方式拍卖方式C.招标方式招标方式D.挂牌方式挂牌方式 2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；
182、另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登
183、记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(2).下列关于下列关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金，表述正确的是房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金，表述正确的是（）。（）。A.A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给房地产开发公
184、司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保贷款银行作为偿还贷款履行担保B.A房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保履行担保C.A房地产开发公司只能以在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款房地产开发公司只能以在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保履行担保D.A房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，
185、取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售
186、期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经
187、营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(3).A房地产开发公司在申领房地产开发公司在申领商品房预售许可证商品房预售许可证时，投入开发建设资金应达时，投入开发建设资金应达到（）万元以上（其他条件完全具备），才符合现行商品房预售许可政策。到（）万元以上（其他条件完全具备），才符合现行商品房预售许可政策。A.800B.1250C.1500D.1600(4).A房地产开发公司申领房地产开发公司申领商品房预售许可证商品房预售许可证，应向（）提出申请。，应向（）提出申请。A.W市人
188、民政府土地管理部门市人民政府土地管理部门B.W市人民政府房地产管理部门市人民政府房地产管理部门C.Z市人民政府土地管理部门市人民政府土地管理部门D.Z市人民政府房地产管理部门市人民政府房地产管理部门2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资
189、金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王有关部
190、门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(5).按照规定，按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在（）之房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在（）之前办理商品房预售合同登记备案手续。前办理商
191、品房预售合同登记备案手续。A.2008年年3月月31日日B.2008年年4月月28日日C.2008年年5月月31日日D.2008年年9月月30日日(6).按照规定，按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是（）。售合同登记备案手续的责任方应是（）。A.王某王某B.王某的代理人王某的代理人C.B房地产开发公司房地产开发公司D.A房地产开发公司房地产开发公司2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项
192、目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房
193、预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商
194、场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(7).按照规定，按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应到（）部房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应到（）部门办理商品房预售合同登记备案手续。门办理商品房预售合同登记备案手续。A.W市人民政府土地管理部门市人民政府土地管理部门B.W市人民政府房地产管理部门市人民政府房地产管理部门C.Z市人民政府土地管理部门市人民政府土地管理部门D.Z市人民政府房地产管理部门市人民政府房地产管理部门(8).A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报（）批准。房地产开发公司要对商品房户型进行变更
195、，必须报（）批准。A.W市人民政府土地管理部门市人民政府土地管理部门B.W市人民政府规划管理部门市人民政府规划管理部门C.Z市人民政府土地管理部门市人民政府土地管理部门D.Z市人民政府规划管理部门市人民政府规划管理部门2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金
196、融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。
197、经确权登记，王有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(9).下列关于下列关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述，符合现行政策的房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述，符合现行政策的有（）。有（）。A
198、.A房地产开发公司应当在变更确立之日起房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通日内，可以以电话通知的形式通知买受人知买受人B.购房者王某有权在购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起房地产开发公司通知到达之日起15日内作出日内作出是否退房的书面答复是否退房的书面答复C.买受人在买受人在A房地产开发公司通知到达之日起房地产开发公司通知到达之日起15日内未日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更D.如果如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应房地产
199、开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由王某承担违约责任由王某承担违约责任(10).王某所预购的商品房产权登记建筑面积为王某所预购的商品房产权登记建筑面积为104，试计算其面积误差比的绝，试计算其面积误差比的绝对值为（）。对值为（）。A.3B.4C.6D.72.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融
200、贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经
201、过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为104。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(11).王某购买该商品房，最终应付总房价款为（）元。王某购买该商品房，最终应付总房价款为（）元。A
202、.200000B.203000C.206000D.208000(12).在代理商品房预售中，下列关于在代理商品房预售中，下列关于B房地产开发公司的要求的表述不正确的房地产开发公司的要求的表述不正确的是（）。是（）。A.房地产代理销售企业应当在商品房预售合同签订之日起房地产代理销售企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续B.应当向买受人出具商品房的有关证件应当向买受人出具商品房的有关证件C.不得收取佣金以外的其他费用不得收取佣金以外的其他费
203、用D.发布商品房预售广告，但不得涉及装修内容发布商品房预售广告，但不得涉及装修内容2.Z市市A房地产开发公司在房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商层商场，其余部分建设商品住宅。品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发
204、公司房地产开发公司取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证后，委托后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，期间，2008年年3月月1日，日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为元，合同约定建筑面积为100。后。后A房地产开发公司经过房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为某所预购的商品房建筑面积为1
205、04。2009年年5月月1日该项目建成。日该项目建成。2009年年7月月1日日A房地产开发公司将该商场租给房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而公司进行经营；而D公司由于自身原因，又公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：根据上述背景回答下列问题：(13).下列关于下列关于D公司的转租行为，表述不正确的有（）。公司的转租行为，表述不正确的有（）。A.经经A房地产开发公司同意，房地产开发公司同意，D公司可以依法将承租的商场转租公司可以依法将承租的商场转租B.该转租合同不必须再办理房屋转租登记备案手续该转租合同不必须再办理房屋转租登记备案
206、手续C.该转租合同的终止日期可以超过原该转租合同的终止日期可以超过原A房地产开发公司与房地产开发公司与D公司所签租赁合同的公司所签租赁合同的终止日期终止日期D.转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止课后思考题课后思考题课后思考题课后思考题1、房地产交易包括哪几种形式？、房地产交易包括哪几种形式？2、房地产交易的基本制度有哪几个？、房地产交易的基本制度有哪几个？3、简述房地产价格申报制度的内容及作用？、简述房地产价格申报制度的内容及作用？4、什么是房地产转让？包括哪几种形式？、什么是房地产转让？包括哪几种形式？5、哪些情形下的房地产不得转让？
207、、哪些情形下的房地产不得转让？6、房地产转让的程序是什么？、房地产转让的程序是什么？7、以划拨方式取得的土地使用权时，哪些房地产转让可以不办理出让手续、以划拨方式取得的土地使用权时，哪些房地产转让可以不办理出让手续？8、商品房预售的定义及条件？、商品房预售的定义及条件？9、申请商品房预售许可应提供的证件及资料包括哪些？、申请商品房预售许可应提供的证件及资料包括哪些？10、什么是房地产抵押，作为抵押物的房地产应具备什么条件？、什么是房地产抵押，作为抵押物的房地产应具备什么条件？11、房地产抵押登记审查的内容有哪些？、房地产抵押登记审查的内容有哪些？12、房地产抵押权实现有哪些规定？、房地产抵押权
208、实现有哪些规定？课后思考题课后思考题课后思考题课后思考题13、房屋租赁的概念、转租的概念？、房屋租赁的概念、转租的概念？14、哪些情况下房屋不能转租？、哪些情况下房屋不能转租？15、对住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有哪些规定？、对住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有哪些规定？16、房地产抵押权实现有哪些规定？、房地产抵押权实现有哪些规定？17、由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有哪些？、由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有哪些？18、简述房屋租赁登记备案？、简述房屋租赁登记备案？19、房地产转让合同包括哪些内容？、房地产转让合同包括哪些内容？20、房屋租赁合同包括哪些内容？、房屋租赁合同包括哪些内容？21、租赁合同的自然终止和人为终止主要包括哪几种情形？、租赁合同的自然终止和人为终止主要包括哪几种情形？22、房屋租赁中的违法行为主要有哪些？分别应进行什么样的处罚？、房屋租赁中的违法行为主要有哪些？分别应进行什么样的处罚？23、房地产交易中的合同主要有哪几种？、房地产交易中的合同主要有哪几种？24、房地产买卖、抵押和房屋租赁中，房屋所有权、使用权，土地使用权分、房地产买卖、抵押和房屋租赁中，房屋所有权、使用权，土地使用权分别发生什么变化？别发生什么变化？
