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1、 凯通国际城凯通国际城I区凯通朝庭区凯通朝庭商业租金调查及定价简案商业租金调查及定价简案商业布局及调查商业布局及调查商业布局商业布局商圈内专业商圈内专业IT市场处于饱和状态市场处于饱和状态专业专业IT市场以解放路、车站路沿线分布，部分延市场以解放路、车站路沿线分布，部分延伸至朝阳路，华海伸至朝阳路，华海3C、合峰、和国储、合峰、和国储、QQ、赛、赛博、合一、赛格、长沙数码八大市场为核心向周博、合一、赛格、长沙数码八大市场为核心向周边辐射，几大市场之间竞争激烈，火车站商圈的边辐射，几大市场之间竞争激烈，火车站商圈的IT市场已基本处于饱和状态市场已基本处于饱和状态专业市场与超百对接专业市场与超百对
2、接朝阳路遭遇业态渗透，项目所处商朝阳路遭遇业态渗透，项目所处商业业态受到家润多超市影响辐射业业态受到家润多超市影响辐射4#地项目所处位置为人民路与朝阳路交汇处西北角，地项目所处位置为人民路与朝阳路交汇处西北角，在这边在这边IT市场对业态的影响逐渐消失，业态主要受市场对业态的影响逐渐消失，业态主要受家润多朝阳店超市和家润多百货辐射影响，家润多朝阳店超市和家润多百货辐射影响，从朝阳二小开始，业态主要以满足周边居民生活配套临街从朝阳二小开始，业态主要以满足周边居民生活配套临街铺面为主，租金价格也从两头向中间呈阶梯递减自然分布铺面为主，租金价格也从两头向中间呈阶梯递减自然分布区域商铺租金调查区域商铺租
3、金调查位位置置业态业态开间开间* *进深进深层高层高m m面积面积租金租金（元（元/ /月）月）备注备注将租金按照收益还原将租金按照收益还原法还原价格（设定法还原价格（设定1515年收回成本）年收回成本）人民路（曙光路朝阳路段）霓虹灯材料4*5320911820元/月广告一条街16380花店2*234146584元/月26280奥克斯电器4*93361395004元/月25020一家通电子科技4*53201753500元/月31500饭米粒餐厅4*9336692484元/月12420将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算
4、公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）区域商铺租金调查区域商铺租金调查人民路人民路结论：结论：u人民路曙光路至朝阳路段临街铺面主要以广告制人民路曙光路至朝阳路段临街铺面主要以广告制作集中分布，临街租金价格范围作集中分布，临街租金价格范围90-175元元/平米平米月。月。u按照租金收益还原法测算价格，人民路曙光路至按照租金收益还原法测算价格，人民路曙光路至朝阳路段临街铺面价格为朝阳路段临街铺面价格为16000-32000元元/平米。平米。区域商铺租金调查区域商铺租金调查位置位置业态业态开间开间* *进深进深层高层高面积面积租金租金（元（元/ /月）月）备注备注将租金按照收益还
5、原将租金按照收益还原法还原价格（设定法还原价格（设定1515年收回成本）年收回成本）车站南路靠人民路立交桥东面不锈钢店3*33942378元/月经营业态档次较低，有拆迁预期，租金较低7560铝材店3*33921189元/月3780保健品455495元/月9900将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）区域商铺租金调查区域商铺租金调查车站路东车站路东结论：结论：u车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面主要经营业态档车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面主要经营业态档次较低，有
6、拆迁预期，租金较低，临街租金价格范围次较低，有拆迁预期，租金较低，临街租金价格范围20-55元元/平米平米月。月。u按照租金收益还原法测算价格，车站南路靠人民路立交按照租金收益还原法测算价格，车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面价格为桥东面临街铺面价格为4000-10000元元/平米。平米。区域商铺租金调查区域商铺租金调查位置位置业态业态开间开间* *进深进深层高层高面积面积租金租金（元（元/ /月）月）备注备注将租金按照收益还原将租金按照收益还原法还原价格（设定法还原价格（设定1515年收回成本）年收回成本）车站南路靠格兰康都、书香名邸酒水副食4*341788以满足周边的居民需求为主15840
7、花之林餐厅4800一楼167、二楼7030060干洗店4*542520036000烟酒2*64126912420将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）区域商铺租金调查区域商铺租金调查车站路南车站路南结论：结论：u车站南路靠格兰康都、书香名邸段临街铺面主要以以满车站南路靠格兰康都、书香名邸段临街铺面主要以以满足周边的居民需求为主，临街租金价格范围足周边的居民需求为主，临街租金价格范围69-200元元/平平米米月。月。u按照租金收益还原法测算价格，车站南路靠格兰康都、
8、按照租金收益还原法测算价格，车站南路靠格兰康都、书香名邸段临街铺面价格为书香名邸段临街铺面价格为16000-36000元元/平米。平米。区域商铺租金调查区域商铺租金调查位置位置业态业态开间开间* *进深进深层高层高面积面积租金租金（元（元/ /月）月）备注备注将租金按照收益还原将租金按照收益还原法还原价格（设定法还原价格（设定1515 年收回成本）年收回成本）朝阳路食品口口香4301404200南北，4#地对面的位置25200烟酒零食430140420025200粉店上下两层90600012600蛋糕店4*84321504800靠近解放路，租金梯度升高27000新疆楼兰特产4*84321534
9、90027540文具店156500028080打印耗材店两个门面打通60200120036000将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）区域商铺租金调查区域商铺租金调查朝阳路朝阳路结论：结论：u朝阳路以满足周边的居民需求为主，朝阳路以满足周边的居民需求为主， 4#地对面的位置地对面的位置临街租金价格在临街租金价格在140元元/平米平米月；月；u朝阳路靠近解放路，项目对面往解放路，受朝阳路靠近解放路，项目对面往解放路，受IT市场影响，市场影响，逐渐以电脑及电子产品业态
10、分布，租金梯度逐渐升高，临逐渐以电脑及电子产品业态分布，租金梯度逐渐升高，临街租金价格在街租金价格在150-200元元/平米平米月。月。u按照租金收益还原法测算价格，朝阳路人民路到解放路按照租金收益还原法测算价格，朝阳路人民路到解放路段临街铺面价格为段临街铺面价格为26000-36000元元/平米。平米。类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查袁家岭袁家岭类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查地段地段项目项目具体具体位置位置业态业态开间开间（m m）进深进深（m m）面积面积（）（）卖价卖价（万元）（万元）目前租目前租金情况金情况（元（元/ /月）月）将租金按照收益将租金按照收益还原法还原价
11、格还原法还原价格（设定（设定1515年收回成本）年收回成本）袁家岭商圈湘域中央五一路往火车站的位置品牌形象店8.4约25约300529853640临街门面新华书店对面南食烟酒店3.64.817.28/16529700将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）结论：结论：u袁家岭立交桥周边商圈以大型的百货和品牌形象店为主，袁家岭立交桥周边商圈以大型的百货和品牌形象店为主，零星分布了小型生活配套店面，零星分布了小型生活配套店面， 临五一路铺面租金价格临五一路铺面租金价格在
12、在175-298元元/平米平米月；月；u袁家岭湘域中央项目一楼临五一路铺面的售价为袁家岭湘域中央项目一楼临五一路铺面的售价为5万元万元/平米；平米；u按照租金收益还原法测算价格，袁家岭立交桥周边商圈按照租金收益还原法测算价格，袁家岭立交桥周边商圈临街铺面价格为临街铺面价格为29800-54000元元/平米。平米。类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查地段地段项目项目具体位具体位置置业态业态开间开间（m m）进深进深（m m）面积面积（）（）卖价卖价（万元）（万元）目前租金目前租金情况（元情况（元/ /月）月）将租金按照收益将租金按照收益还原法还原价格还原法还原价格（设定（设定1515年收回年
13、收回成本）成本）五一商圈临街门面五一广场沿线绝味鸭脖41040/17531500五一大道202五一广场旁临街门面通程旗舰店/肯德基通程为1-4层/肯德基为部分1-2层一层卖价6万/平米集中商业/五一大道202背面内街生活配套/2集中商业/类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查五一商圈五一商圈将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）结论：结论：u五一广场周边商圈以大型的百货和集中式形象店为主，五一广场周边商圈以大型的百货和集中式形象店为主，零星分布了小型生活配套店面
14、，零星分布了小型生活配套店面， 临五一路铺面租金价格临五一路铺面租金价格在在175-300元元/平米平米月；月；u五一大道五一大道202项目一楼临五一路铺面的售价为项目一楼临五一路铺面的售价为6万元万元/平平米；米；类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查南门口商圈南门口商圈类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查地段地段项目项目具体具体位置位置业态业态开间开间（m m）进深进深（m m）面积面积（）（）卖价卖价（万元）（万元）目前租目前租金情况金情况（元（元/ /月）月）将租金按照收将租金按照收益还原法还原益还原法还原价格（设定价格（设定1515年收回成本）年收回成本）南门口商圈新大陆银座南
15、门口临街门面8171508/南门口临街门面步行街二手转让服装店面3.2311/44079200银座临街门面正南门口出步行街过街临时折扣特卖服装店817150/400（6万/月）72000将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）结论：结论：u南门口商圈周边以特色商品和集中式精品店为主，同时南门口商圈周边以特色商品和集中式精品店为主，同时分布了大量生活配套店面，分布了大量生活配套店面， 临黄兴路铺面租金价格在临黄兴路铺面租金价格在400-440元元/平米平米月；月；u新
16、大陆银座项目一楼临黄兴路铺面的售价为约新大陆银座项目一楼临黄兴路铺面的售价为约8万元万元/平平米；米；u按照租金收益还原法测算价格，南门口步行街口临黄兴按照租金收益还原法测算价格，南门口步行街口临黄兴路铺面价格为路铺面价格为54000元元/平米。平米。类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查地段地段项目项目具体具体位置位置业态业态开间开间（m m）进深进深（m m）面积面积（）（）卖价卖价（万元）（万元）目前租金目前租金情况（元情况（元/ /月）月）将租金按照将租金按照收益还原法收益还原法还原价格还原价格（设定（设定1515年年收回成本）收回成本）东塘商圈临街门面东塘华都旁木木服装店41040
17、/30054000类比竞争商圈租金调查类比竞争商圈租金调查东塘商圈东塘商圈将租金按照收益还原法还原价格（设定将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）年收回成本）计算公式为：计算公式为：15年年*12个月个月*租金（元租金（元/月）月）结论：结论：u东塘商圈周边以集中式商业为主，同时分布了大量生活东塘商圈周边以集中式商业为主，同时分布了大量生活配套店面，配套店面， 华都旁临劳动路铺面租金价格在华都旁临劳动路铺面租金价格在300元元/平米平米月；月；u按照租金收益还原法测算价格，华都旁临劳动路铺面价按照租金收益还原法测算价格，华都旁临劳动路铺面价格为格为54000元元/平米。平米。项目概
18、况项目概况项目商铺基本数据项目商铺基本数据栋号栋号楼层楼层面积（平米）面积（平米）套数套数层高层高开间（米）开间（米）进深（米）进深（米）7#栋一楼1915.21275.8米3.5-6.44.2-8.5二楼1579.03293.6米3.1-9.42.6-12.1小计:3494.24568#栋一楼781.96166米3.3-5.13.5-13.8二楼951.61164米3.5-5.13.5-13.8小计:1733.5732合计：5227.8188定价策略定价策略定价关键词定价关键词潜潜 销销-项目不推向市场销售、不做推广、项目不推向市场销售、不做推广、不不 做蓄客仅针对关系客户销售做蓄客仅针对关
19、系客户销售资金回笼资金回笼-项目以资金回笼为导向，不考虑商项目以资金回笼为导向，不考虑商业业 培育；不坐等商业升值培育；不坐等商业升值价格走势价格走势低开高走低开高走底报差吸引客户底报差吸引客户定价方法定价方法最最终终定价定价市场比较法市场比较法租金测算法租金测算法价格推导价格推导-市场比较市场比较法法商业类型商业类型合峰电脑城合峰电脑城赛博电脑城赛博电脑城合一电脑城合一电脑城都市都市E E站站长沙数码步长沙数码步行街行街专业市场专业市场专业市场专业市场专业市场专业市场零售零售专业市场专业市场物业形态物业形态裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业街铺街铺裙楼商业裙楼商业层高一楼4m4
20、.5m4m3.5m4.8二楼2.5m3m2.5m/4.5开间一楼4.5m7.6m3m5m产权式销售二楼7m5m6m/产权式销售进深一楼10m7.6m11m7m产权式销售二楼6m6m5m/产权式销售租金一楼200元/月/平米260元/月/平米121元/月/平米160元/月/平米218/月/平米二楼50元/月/平米85元/月/平米27元/月/平米/148/月/平米售价一楼4万元/平米5.2万元/平米2.4万元/平米3.2万元/平米4万元/平米二楼1万元/平米1.2万元/平米5500元/平米/2万元/平米参照权重一楼879109二楼55508加权平均一楼32020元/平米二楼13625元/平米价格推
21、导价格推导-租金测算还原法租金测算还原法市场竞争对比市场竞争对比范围范围位置位置租金租金（元（元/ /月）月）权重权重项目周边人民路90-17510%10%车站路东69-20010%10%朝阳路140-20055%55%类比竞争袁家岭立交桥175-29810%10%五一广场175-3005%5%南门口步行街口400-4405%5%东塘华都旁3005%5%按按15年租金回报的比例测算得出售价为：年租金回报的比例测算得出售价为：一楼：一楼：27720-41220元元/平米平米根据市场调查数据加权平均，得出项目商业租金为：根据市场调查数据加权平均，得出项目商业租金为：一楼：一楼：154-229元元/
22、平米平米根据商业递减价值规律，二楼商业租金约为一楼的根据商业递减价值规律，二楼商业租金约为一楼的45%，则二楼租金为：，则二楼租金为：70-100元元/平米平米按按15年租金回报的比例测算得出售价为：年租金回报的比例测算得出售价为：二楼：二楼：12600-18000元元/平米平米结论结论按照收益还原法测算项目按照收益还原法测算项目u一楼均价约为一楼均价约为34000元元/平米平米u二楼均价约为二楼均价约为15000元元/平米平米价格总结论价格总结论商业楼层收益还原法市场比较法取平均价格取平均价格上下浮动上下浮动2000元元/平米平米一楼3400032020335003350031500-35500二楼1500013625145001450012500-16500
