2005焦作项目市场分析及定位

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1、焦作项目市场分析及定位CONTENTS目录第一部分：市场分析 1、焦作市市情现状 2、房地产行业发展状况第二部分：竞争环境 1、区域分析 2、竞争分析第三部分：定位建议 1、业种定位建议 2、商业价格定位建议 3、目标客户群定位建议市情焦作市位于河南省西北部，北依太行山与山西接壤，南临黄河与郑州市、洛阳市隔河相望，东与新乡市毗连。全市辖2市（孟州市、沁阳市）4县（博爱县、修武县、温县、武陟县、）4城区（解放区、中站区、山阳区、马村区）和1个高新技术产业开发区。全市总面积6007平方公里，其中市区面积54平方公里；全市总人口368万，其中市区人口80.7万,城镇人口133.1万。2004年，焦作

2、市实现地区生产总值455.23亿元，人均生产总值达到13413元。全年完成地方财政收入24.4亿元，全社会固定资产投资187.2亿元，全部工业增加值235.1亿元，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到7286元、3374元，城乡居民储蓄存款余额为253.9亿元。交通焦作地处黄河南北之通道，扼晋豫两省。境内有焦枝（焦作-枝城）、焦太（焦作-太原）、焦新（焦作-新乡）、月侯（月山-侯马）四条铁路线，有月山、待王两个较大的货运编组站。全市公路总里程达4953公里，公路密度121.6公里/百平方公里，高于全省和全国平均水平。境内已建成焦郑、焦晋两条高速，通车里程达72.8公里，正在建设焦

3、温、新焦济、济洛三条高速。2010年末，中心城市到各县市均可实现高速连接，全市的高速公路网也将与京珠、太澳、连霍等国家干线高速公路连通，经济辐射力进一步增强。自然资源焦作自然资源丰富。一是矿藏资源丰富。有矿产资源40多种，探明储量的有煤炭、石灰石、铝矾土、耐火粘土、硫铁矿等20多种，其中煤田可开采储量6亿吨，为单一的优质无烟煤，是化工和钢铁工业的理想原料；耐火粘土埋藏浅，易开采， 是生产陶瓷、耐火材料的优质原料，已探明储量5049万吨；铁矿保有储量2726万吨，工业储量740.6 万吨，以磁铁矿为主，含铁量32%；石灰石预测储量100亿吨，是生产纯碱、乙炔、水泥等产品的优质原料；硫铁矿保有储量

4、3475.5万吨，占全省储量的41%。二是水资源充沛。境内河流众多，流域面积在100平方公里以上的河流有23条，还有引沁渠、广利渠两大人工渠，有群英、青天河、白墙、顺涧等较大水库，即将修建的南水北调工程也将从中心城区斜穿而过；特别重要的是，焦作市是一个天然的地下水汇集盆地，北部山区及晋东南山地约1400平方公里的广大地区，均为焦作地下水的补给区，形成较为丰富的岩溶水资源，目前已探明地下水储量35.4亿立方米。另外，在焦作北部太行山南麓分布着约500平方公里的山前岗地和砾石倾斜平地，地质坚硬稳固，地层耐力巨大，且近邻矿点、水源、交通干线和城镇，是极为理想的工业用地，同时也非常适宜建造高层建筑。城

5、市建设市区主要街道70多条，分布有各种建筑物、铜质雕塑、体育馆、商业贸易大厦等。城市绿化覆盖率达30.2%。能源基地、重化工基地、铝工业基地、农副产品加工出口基地和农业“一优双高”开发示范区、太行山风景名胜旅游区。城市总体规划(19952010年）一、城市性质 焦作市是以能源、化工、冶金、建材、旅游业为主的区域性中心城市。二、城市规模 1、人口规模：2010年达90万人。 2、用地规模：2010年城市建设用地为90平方公里。三、焦作市城市规划区范围 焦作市中心城以及西到月山、东到中铝，南到郑常公路的地域（含云台 山风景区），面积约600平方公里。四、各规划区发展重点 中部精品商贸区、南部生活服

6、务区、新区特色商贸区、西部物流园区五、城市组团结构 中心城区以南北新老城为主体，两翼相应发展完善，利用塌陷区、古城 遗址、高压通道和南水北调干渠，形成分隔带的组团式城市用地布局结 构。城市组团包括：老城组团（解放区、山阳区）、焦南组团、高新区 组团、中站组团、马村组团等。六、主要用地性质 项目 数量（ha） 比重（%） 人均（/人） 居住用地 2509 26.3 25.41 工业用地 1565 16.4 16.48 仓储用地 391 4.1 4.12人均收支情况（2005年）2005年9月份，城镇居民人均可支配收入为695.29元，比去年同期增长 16.54%，1-9月份累计为6317.05元

7、，同比增长6.16%。从收入构成看， 居民收入仍以工薪收入为主。工薪收入占可支配收入的71.43%； 9月份，城镇居民人均消费性支出为500.68元，比去年同期增长 20.50%，1-9月份累计为4281.71元，同比增长19.65%。人均消费增长较快，主要表现在以下8个方面：1、食品支出，在外就餐消费增多； 2、 衣着消费支出增长；3、家庭设备用品及服务支出增长； 4、医疗保健支出上升；5、交通和通信支出增长； 6、教育、文化娱乐服务支出增长；7、居住支出增速加快； 1-9月份，焦作市居民人均居住支出为475.54元，同比增长19.07%。8、杂项商品及服务支出增长。人均收支情况（2005年

8、）1、2005年6-11月份，城镇居民人均收入与城镇人均支出稳步增加，其中城镇人均 支出涨幅大于人均收入涨幅；2、其中城镇人均支出中用于居住的支出呈现明显上涨态势，说明近期内焦作市居 民对于房地产住宅市场的需求明显增加。单位：元银行存款余额1、2005年三季度银行存款相对较少，涨幅不明显；2、到2005年第四季度，银行存款余额有大幅的增加；3、2005年下半年银行存款余额总体呈现上涨趋势。一定程度上促进了焦作房地产 市场的发展。单位：亿元结论焦作市地理位置优越、交通发达、自然资源丰富，为焦作 城市的发展提供了很好的外部条件；旅游资源丰富，但旅游收入较低。焦作市旅游收入占城市 财政收入的20%，

9、低于全国40%的平均水平；近年来人口快速增长，自然资源丰富，一定方面促进了房 地产行业的发展；另外，国民生产总值、地方财政收入、国定资产投资均呈 现快速发展的趋势；城镇居民人均收入以及银行储蓄存款余额快速增加，居民 消费水平提高，促进了房地产需求市场快速发展。房地产行业发展现状2005年1-9月份全市房地产开发完成投资 96337万元，比去年同期增长6.6 %，增幅比上月加快3个百分点。 房地产开发投资表现以下特征：一、住宅投资拉动全市房地产投资快速增长 住宅投资完成61372万元，比上年同期增长58.8%，占房地产开发投资总量的63.7%，成为拉动房地产投资增长的主要力量；办公楼完成投资68

10、0万元，下降3.1%；商业用房完成投资14992万元，下降46.2%；其他用房完成投资19293万元，下降16.6%。 二、施工面积增加 1-9月份，房地产开发房屋施工面积达137.1万，比上年同期增长5.9%， 比上月增加2.7万。住宅的施工规模达到110.1万，比上年同期增长 13.4%。其中商品住宅、办公楼、商业营业用房在建规模分别达101.32 万、1.22万、23.18万。 三、竣工面积增长加快 1-9月份，商品房屋竣工面积26.5万，增长27.8%。其中，商品住宅竣工 面积16.2万，增长10.7%。四、空置面积下降 截止7月底，全市商品房空置面积6.85万，比上年同期下降6.5%

11、。空 置面积下降主要是受住宅空置面积明显减少的影响，其中：住宅空置面 积3.20万，下降49.2%，占空置面积总量的46.7%。其中空置1-3年的 商品房面积3.71万，同比下降40.3%，占全部商品房空置面积的 54.2%。五、土地购置面积增势强劲 1-7月份全市房地产企业购置土地面积86.89万，比上年同期增长 65.9%。 1-7月份全市完成土地开发面积10.39万，比上年同期下 降53.7%。六、商品房销售趋旺 1-9月份，商品房销售面积29.3万，销售额38063万元，分别比上年同 期增长145.9%和95.3%，其中住宅销售面积和销售额分别增长199.7%和 228.9%。全市商品

12、房平均销售价格为1301元/，比上年同期下降 20.6%，其中商品住宅平均销售价格1048元/，增长9.9%。七、建设资金到位情况良好 1-9月份，累计到位资金132219万元，比上年同期增长14.1%，高于房地 产开发投资增长7.5个百分点的水平。各行政区房地产投资额趋势1、山阳区除7月份较少外，其他各月份都要远远高于其他区域；解放区房地产投资额 近期有大量的减少；同时高新区少量涨幅，但总体量较少；2、上图表明：焦作市05年下半年房地产投资主要集中在环境、交通、发展空间都比 较好的焦东山阳区、焦南高新开发区，市区内投资额有所下降。单位：万元2005年4-11月份房地产开发、销售情况单位：指指

13、标标名称名称4月5月6月7月8月9月10月11月合计投投资额资额（万元）（万元）375934733162264725908477996337107654126447634995施工面施工面积积7589939710921126092128105113442651370521137656714299329658513竣工面竣工面积积390851454341454341896632646402646402685402929841610420销销售面售面积积58354699411140342331822685172925723301313710181737749销销售金售金额额（万元）（万元）1034

14、412131175203167834976380634306348422236197空置面空置面积积5079443849402056853997816918248469282439560158空置空置1-31-3年年1893311535105453711968221648945973659078330061空置空置3 3年以上年以上8003800379218221822182218221792164732住宅市场发展状况2005年2-11月份住宅市场发展主要表现在两个方面：1、完成投资额、施工面积、竣工面积、实际销售面积均有一定幅度的上涨，其中房屋施工面积涨幅较大。表明：潜在市场供给量较大，需

15、求市场明显上涨，大于竣工面积，但却远远小于房屋施工面积，供过于求现象严重；2、空置房屋面积呈现下降趋势。表明：住宅市场需求旺盛。单位：写字楼市场发展状况写字楼市场也表现在以下两个方面：1、施工面积、空置房屋面积不变，另外竣工面积为0。表明：写字楼市场供给 （施工、竣工）量不变；2、完成投资额、实际销售面积有小幅上涨。表明：写字楼需求市场表现一般。3、从写字楼的供给市场看，供给量较少；需求市场只有小幅上涨。表明：市场需 求较小。单位：商业市场发展状况商业市场发展有以下几个特征：1、商业施工、竣工面积涨幅较大，且在量上远远大于销售面积；2、商业的销售面积有少量上升，说明近期商业市场需求量有一定上涨

16、；3、但商业项目的空置面积，尤其是空置1-3年的面积也由明显的上涨。另外商业项目 的施工面积与销售面积的比例在2005年11月份达到3.7：1，供大于求现象严重。单位：结论住宅：住宅项目主要集中在焦南高新开发区，市区内有少量供给，高新开发区环境优越、交通便利、成熟度较高，比较适合居住，且开发的项目大多档次较高。另外整个焦作市高层住宅项目较少（太极景润、碧水蓝天），且高层项目销售情况较差；总体来看，焦作市住宅房地产市场供应结构性矛盾突出，小户型、中低价位住宅供给不足，经济适用房投资比重持续下降。商业：商业项目餐饮超市类主要集中在新区市区、建材类集中在新区西、服装类集中在市区；且2005年全年销售

17、情况一般，招商情况极差。另外个别商场同样采用小面积、低总价销售，但销售状况一般。采用返租模式的项目不能及时兑现，打击了整个商业市场的销售。写字楼：目前市区有一个，其他均分布在高新区。市区内配套完善；高新区交通便利，成熟度、档次较高。整个写字楼市场需求有限。区域商业网点分布项目往东凯悦大酒店、商业银行、焦南派出所、环南街一小、肺科医院、结核病防治所、汽贸大厦、防疫站、海泓大酒店、公交二公司、公交派出所、环境卫生管理处、焦作市绿化队、公路管理局、重庆小天鹅、中级人民法院、22中、建设局、农行、水资源管理办公室、建行等项目往西工商银行、焦作市电务医院、亚特电脑学校、平光铝业有限公司、发电厂等项目往北

18、邮政储蓄、农行、蓝十字大药房、牡丹大酒店、歌乐苑火锅城、建行、工商银行、市二院、中国银行、18中、工商银行等项目往南火车道、都市村庄区域环境描述之前，区域内分布的业种主要有图书批发、酒店旅社、涂料不锈钢加工等，目前图书批发、涂料不锈钢加工逐渐减少，主要的商业为饭店、旅社、超市百货等，但规模普遍较小，档次较低；区域内建筑外观破旧、建筑肌理乱、形象档次低，处于新老城区的结合部位，影响了项目在档次、形象上的定位；项目紧邻火车站。受各种因素影响，焦作火车站交通作用并没有很大的发挥，人气较差；相反受火车道影响，周边环境、空气质量差，整体档次较低；项目北临站前路，站前路交通、绿化一般，不如新区。项目优势：

19、火车站，依据火车站广场，商业可见度较高，且有一定的发展空间。太极景润花园开发商：河南建丰科技产业有限公司营销代理：重庆汇丰国联项目位置：塔南路与人民大道交叉口总占地面积：110亩总建筑面积：15万住宅总套数：856套住宅：8栋19层楼、4栋17层楼、2栋16层楼商业总体量：3万均价：2000元/（住宅）6500元/（临街商铺）4500元/（小区内铺）业种定位：外铺为高档餐饮、娱乐、金融、证券等；内铺为休闲、娱乐（饰品、咖啡厅、茶楼等）主题定位：购物、休闲、娱乐集约式经营的综合性大型高品位商场 碧海云天开发商：焦作市灏景置业有限公司项目名称：人民大道丹尼斯商场东侧高层总套数：120套面积范围：1

20、40.80-247.80商铺间数：69间铺位面积：105（上下两层）价格：1900元/ 6500元/（商铺）销售情况：商铺已售完，住宅剩余8套；远大财富大厦开发商：南通远大置业有限公司行销企划：动力营销策划机构项目位置：解放路中段原市委北院价格：2800元/面积范围：50-900（框架结构自由分隔）丰收社区高层住宅楼项目位置：塔南路龙源建材超市南侧总占地面积：10485总建筑面积：28332（其中住宅25308）总户数：158户户型面积：4-2-2 189.59 3-2-2 159.31 3-2-1 131.59客户构成：只针对电业局职工各楼层价格：楼层价格（元/）楼层价格（元/）楼层价格（元

21、/）1138811157821167821398121588221688314981315982316984150814160824170851518151618251718615281616282617287153817163827166881548181648B座C户1层128891558191658B座南楼C户2层1298101568201668平均1578丹尼斯生活广场位置：人民路与塔南路交叉口东南角。总建面积：40857.6楼层：3层+地下室开业时间：2006年元月15日左右山阳商城批发广场开发商：焦作市市场发展局项目位置：塔南路与人民大道西南角总占地面积：130亩 总建筑面积：9万

22、总投资：1.8亿元 经营面积：15万铺位面积：最小面积20价格：东、北楼12000元/ 南楼10000元/ 西楼9500元/ 1层9000元/ 2层6500元/销售率：40%左右返租年限：10年返租比例：7%（第一年）、8%（第二年）、9%（第三年）、9%（第四年）、10%（第五年）、10%（第六年）、11%（第七年）、11%（第八年）、12%（第九年）、13%（第十年）返租情况：前三年一次性返款24%冲抵房款，后七年每年返款一次；优惠政策：一次性优惠5%，分期无优惠，不能按揭业种定位：烟酒、副食品、日常用品、食品批发等滨湖生活广场位置：丰收路与焦东路交叉口北200米路东占地面积：4000龙鑫

23、药城一期开发商：焦作全鑫房地产开发公司项目位置：东环路与新安路交叉口总占地面积：110亩（一期+二期）总建筑面积：6万价格：1-4号楼号楼1层（外铺6680元/，内铺5980元/） 2层3980元/ 3层3380元/ 4层1880元/ 5-8号楼号楼 1层5680元/ 2层3980元/ 3层3380元/ 4层1280元（住宅）项目定位：中国最大的“四大怀药”交流中心，同时也是中西药、医疗器械、保健品、食品销售为一体的集散地 ；动工时间：2003年10月投入使用时间：2005年5月SP活动：1、已经购买龙鑫药城的老客户12月20-28日，凭有效手续到龙鑫药城 到售楼部领取新年礼物； 2、即日起，

24、到龙鑫药城认购的新用户，更有大礼相送！（空调、彩 电、冰箱、洗衣机、电暖器等）二期运河通园小区：总占地168亩，总建筑面积17万，28栋多层，总套数1400套，容积率1.54，绿化率40%，建筑密度24%三期科技文化城：总建筑面积10万，投资1.5亿元，建成后将成为焦作乃至豫北地区科技、文化商品交流中心 摩登市开发商：河南中海房地产开发有限公司全程代理：北京盛联阳项目位置：塔南路与人民大道交叉口向北300米总建筑面积：13万一期规模：5栋价格：1400-8500元/铺位面积：6-418销售情况：60%返租年限：10年返租比例：10%返租时间：每年返一次业种定位：服饰、餐饮、休闲娱乐、特色专业类

25、（休闲品、箱包、配饰、布艺、文体用品、花廊）、其他类（图书音像、通讯器材、家用电器、服务中心、广告装潢）春天购物广场开发商：焦作市碧海云天酒店有限公司策划代理：深圳市兴智业房地产经纪有限公司项目位置：解放中路东方红广场南侧总建筑面积：16000总层数：5层均价：3120元/ 1层5000元/ 2层3800元/ 3层2800元/ 4层2200元/ 5层1800元/开始销售时间：2005年8月3日公开选铺销售率：50%销售模式：先试后定，3年后不买就退返租年限：3年返租比例：8%（第一年）、9%（第二年）、10%（第三年）业种定位：1-4层为商场，5层为美食城、健身俱乐部及美容美体中心；1F：品牌

26、专卖、化妆品、香水吧、流行服饰、鞋类、皮具箱包、办公用品、数码产 品、土特产品；2F：时尚丽人馆、精品女装、休闲女装、贵妇装、内衣、SPA3F：时尚运动馆、男士用品、户外运动器械、休闲男装4F：品牌回顾折扣店、家居饰品、小家电、水吧、休闲书吧5F：美食城、健身俱乐部、美容美体中心南方商贸中心（浙南温州商贸城）开发商：河南浙南房地产开发有限公司项目位置：焦作市丰收路与西环路交叉口行销企划：福州彤春代理总占地面积：108亩总建筑面积：10万商铺间数：1000余间商铺层数：2.5-3.5层铺位面积：75-300均价：3000元/定位：6条主体商业街，集豪华大酒店、休闲娱乐、办公、居住为一体的大型商业

27、综合体，商业部分定位时装、鞋革、眼镜、电器、小百货等，力求打造晋东南、豫西北最具规模，首屈一指的商贸集散基地；新城国际-不夜天开发商：焦作市城新置业有限公司整合推广：郑州英协中则置业咨询有限公司项目位置：新区塔南路与丰收路交叉口总占地面积：243亩总建筑面积：30万总体定位：集金融、商务、办公、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型、综合性中央休闲商务领地一期商业街总占地：40000商业街体量：全长600米，17栋（2-3层）面积范围：300-2600价格：3700-3800元/销售率：30% 开街时间：2006年元月1日业种定位：特色餐饮、咖啡、酒吧、茶楼、洗浴、足疗、健身、KTV优惠政策：1、享受焦

28、作政府新区的各项优惠政策；2、需要在当地政府部门办理有关执照、税务登记证的租户可以由开发商协调统一办理，相 关费用自理；3、试营业期间免交租金；4、优先享受“已租代售”政策，即先祖在销售，租户如要购买所租商铺，享有优先购买权，以 前所交租金可折抵总放款；5、合作经营，城新置业以所开发物业作价出资入股，双方共同经营。众盛大杨树开发商：焦作市众盛房地产开发有限公司项目位置：新华街与和平街交汇处总占地面积：53.92亩一期价格：吧街4000元/，其他5500元/铺位面积：90-2000业种定位：大型餐饮、娱乐、特色吧街、美容院二期：两栋集住宿、办公为一体的综合楼、大型洗浴中心销售情况：一期已售完，二

29、期未开始销售。商城大厦位置：人民路与塔南路交叉口西南角项目紧邻山阳商城批发市场、丹尼斯，交通便利，位置优越。西建材装饰批发市场位置：人民大道与南通路交叉口商户数：304家（243个品牌）铺位面积：D区64/间，特区95/间租金：临街16元/月 内铺15元/月 D区12.4-14元/月 特区16-19元/月租金一年交一次各区功能及商户数：区号功能商户数A区 铝塑板、实木门、橱柜、防盗门、不锈钢、铝型钢 区，玻璃灯具区、56B区 木线、板材、卫生洁具、地板砖区64C区 卫生洁具、地板砖、板材区58D区 大理石、铁艺、水暖、吊顶材料、壁纸、工艺品、装 潢材料、五金、电料、油漆区73特区 木龙骨、板材

30、区3东区 铝型材、木地板、板材、吊顶材料、水暖、实木门、 油漆、装饰公司区32北大棚区 板材区18合计：304新发地建材超市位置：人民路与西环路交叉口总占地：68900（一期）商户总家数：433家（217个品牌）租金：单层12元/月 1-2层10元/月（1层15元/月，2层5元/月） 卖场9元/月 拐角处：15元/月业种定位：家具、家庭用品、陶瓷、洁具、地板、板材、玻璃、不锈钢、 灯饰、五金机电、橱柜厨具开业时间：2005年4月30日新天地洁具大卖场：总占地：4500入驻品牌：吉事多、箭牌卫浴、尚高、美国雅之杰、TOTO（日本东 陶）、万斯敦、英国席丹、小白杨宜家家居建材超市：经营品种：墙地砖

31、类、卫浴类、水电类、油漆类、散热器类、门类、木地 板类、五金、板材、锁具、浴霸、龙头、饰品、窗帘、换气 扇、橱柜、家具、PVC扣板、铝合金扣板、石膏板、墙纸、电 动工具等二期：总占地面积29150，2006年年底开工物资城建材市场位置：建设路与朝阳路交叉口西南角总占地：2万多铺位面积：最小面积20租金：22-30元/月，平均租金25元/月商户家数：312家开业时间：98年大卖场面积：东卖场1485（单层） 西卖场8528（1-2层）卖场开业时间：2006年3月业种分布：橱柜、灯饰、实木门、瓷砖、洁具、石膏板、木地板、免漆板、油漆、木线、铝塑板、板材扣板、五金电料锁具、塑钢门窗、石材、板材、陶瓷

32、、壁纸、超市架、广告材料、海棉、轻钢龙骨、PVC管件、景艺、石膏制品、装饰设计、地毯、水暖气材、玻艺铁艺、不锈钢防盗门加工、茶炉等鑫朝阳建材港位置：建设路与朝阳路交叉口东南角商铺间数：40间（1-2层）铺位面积：最小180租金：1层20元/月，2层10元/月 平均租金15元/月业种定位：木门、木地板、窗帘开业时间：2006年4月份朝阳精品陶瓷城位置：朝阳路鑫朝阳建材港南侧商户家数：38家（单层）铺位面积：大棚内300/间，其他30/间租金：25-30元/月据了解，春节后大棚区向东扩建 龙源建材市场位置：塔南路与丰收路交叉口北300米路东占地面积：18128商户家数：115家（79个品牌）商铺面

33、积：30/间，大棚100/间（单层）租金：15元/月业种定位：陶瓷、卫浴、洁具、油漆、管 件、不锈钢扣板、瓷砖豪美家居广场位置：丰收路与焦东路交叉口西北角总建筑面积：14355商户家数：42家租金：1层15元/月 2层10元/月 3层8元/月开业时间：2004年10月1日经营品种：1、2层品牌套用家具 3层办公家具商业营业面积统计1、据焦作市商务局商业科统计，目前全市共有营业面积在 500以上的商场102家，营业面积共计33.9万；2、从总体上看，焦作市商贸业增长较快，其中餐饮、住宿 业增长最快，新开工商家23家，市场供给量大。500-50005000-1万万1万以上万以上根据焦作市统计局统计

34、数据显示：2005年2-11月份 焦作市商业施工面积共计194万。目前焦作市区人口为80.7万人，平均每人商业面积 2.4；按照商业平均价格5000元/计算，每人需要1.2万 元的商业投入。2005年焦作市城镇居民人均收入7286元，可以推算 出平均每人需要1.65年的收入才可以消化完市场上投放的商业体量。因此，目前焦作市整个商业市场供过于求现象严 重。商业项目的开发、销售、招商、运营难度不断 加大，竞争更加剧烈。结论项目业种定位假设服装、鞋类百货超市类家电、数码科技类餐饮娱乐类批发类专业市场建材家居类业种定位分析考虑因素整个商业市场情况区域内市场需求业种、业态专业需求业种、业态经营风险大小出

35、租难度及风险租金收益水平服装、鞋类定位分析有利因素： 靠近市区，依托火车站优势，停车位不利因素： 1、交通条件不如新区、市区 2、没有市中心的人流、车流量大 3、出租难度较大、客户较少、行业专业度较高 4、片区形象较差，使行业收益水平降低、风险扩大 5、整体租赁出租风险大 6、市区现有类型商业招商艰难，且我们项目位置不如市 中心项目。 7、与市区、新区此类商业竞争激烈 8、后期经营管理较难结论：考虑项目位置，区域消费特征，竞争关系等不建议此类业种定位百货超市类分析有利因素：1、项目规模2、靠近火车站，具备一定的升值潜力，停车位不利因素：1、交通条件，人流量、车流量较小2、主力店招商，整体租赁出

36、租风险较大3、市场启动难度较大，启动时间长4、与其他大型的百货类商场竞争较大，如丹尼斯等结论：结合项目特征、区域环境、竞争关系等，不建议此类业种定位。批发类专业市场分析有利因素：1、项目紧邻火车站2、项目规模不利因素：1、租金收益较低2、片区形象差3、人流、车流量没有市区大4、影响项目的整体形象，降低项目商业价值5、专业性较强，招租困难结论：结合项目特征，不建议定位此类业种。餐饮娱乐类分析有利因素：停车位，容易招租，风险分散，租金收益高，行业发展态势好不利因素：1、项目位置，交通条件2、区域内形象欠佳3、人流、车流量不如市中心、新区4、几个大的此类项目，如新城国际招商情况极差5、与市中心几个项

37、目，如大杨树等竞争关系激烈结论：结合项目特征，依据火车站广场，考虑作为配套性引进少量此类业种。家电、数码科技类分析有利因素：1、项目靠近火车站广场，停车位2、项目规模3、大型主力店效益不利因素：1、片区形象较差，交通环境不如新区2、人流量、车流量3、市中心、新区几个成熟的科技类市场4、大型主力店招商困难5、租金收益水平较低，尤其是主力店租金收益6、行业市场需求有限结论：作为补充业种，引进少量大品牌，提升项目形象建材家居类分析有利因素：1、项目地理位置，规模2、市中心几个项目的拆迁3、邻近火车站，靠近西建材区域4、招商难度一般，风险较为分散不利因素：1、现有此类商场租金水平较低2、项目区域片区形

38、象较差3、与西建材，新发地两个建材市场竞争关系直接结论： 结合项目特征，区分现有市场特点，为减少竞争关系，规避风险，首先应该考虑此类业种，其次在项目形象、档次上应该区别于其他同类商业项目。业种定位建议1、以建材、家具家居饰品类为主、以建材、家具家居饰品类为主2、以家电、科技数码产品类为辅、以家电、科技数码产品类为辅3、以少量餐饮、休闲、娱乐类为配套，提升项目形、以少量餐饮、休闲、娱乐类为配套，提升项目形 象及档次。象及档次。业种定位建议整体形象定位： 焦作市首座精品建材家居一站式购物生活馆定位目标：1、吸引人流目标以精品、享受、特色市场为炒作点，以品牌、质量、服务、特色为依 托，吸引大量的本地

39、消费人群、地市消费人群以及外来务工、旅游者。2、延长消费者停留时间目标商业区的商气是否兴旺除依靠人流量外，还得靠消费者长时间停留来营 造，品牌、特色、服务的商业氛围可吸引大量客户在此边购物，边休 闲，从而延长停留时间。3、提高顾客消费水平目标特色、精品市场对高收入顾客及外地客户有极强的吸引力，并因此带动 了市场的消费水平，从而提高项目的商业价值。4、促销目标特色、精品的商业市场可有效扩大目标客户群，并可依托市场特色，实 施差异化营销，达到促销的目标。业种定位建议整体运营方式定位 以零售为主、批发为辅的精品建材家居购物生活馆整体建筑风格定位：特色精品购物，品牌化经营商业符号定位1、总目标 焦作市

40、首座精品建材家居、一站式购物生活馆2、分目标 集建材、家居家具、餐饮、购物、娱乐 于一体的商业生活馆 以精品建材、家具家居饰品为主；以床上用品、家电、数码类产品类为辅；百货、餐饮、娱乐类为配套，最终形成先购物、后消费（饮食、娱乐）的一站式休闲购物生活馆。整体功能定位：项目各区功能定位一、中心街区以西：A馆、C馆 依托火车站站前广场，定位为：高档、特色、精品建材，提升项目整体形象。二、中心街区：金街、银街 中心街区：金街。以精品家居、床上用品、窗帘、饰品等为主；同时在街区内 部、中心广场处设置休闲座椅、小品等，增加消费者的消费时间，有效聚集商业 人气。三、中心街区以东： 1、B馆：主要以高档、品

41、牌、特色家具家居为主，以小家电、数码类产品为辅； 2、D馆：作为B馆、A馆和C馆的补充业种； 3、E、F商住楼：针对建材商户、部分投资户以及其他有写字楼需求的客户，在东 南位置开发“L”型、层高为4.9米、总层数为12层的小户型商住楼。其中E楼以办 公为主，F楼以住宅为主。建筑采用全框架结构，可以任意分割，以满足不同 客户需求；另外，-1层做地下停车场，满足写字楼停车需求。 4、E楼底商：以生活配套类商业为主，如百货超市、银行、特色餐饮、美容娱 乐、洗衣店等。作为整个项目配套的同时可以有效提升商业部分的价值。四、EF商住楼开发依据： 1、整个写字楼市场发展缓慢，市场需求量有限； 2、小户型层高

42、为4.9米，即买一层送一层，即可住又可办公，满足不同需求； 3、项目区域位置比较适合此类产品，如：时尚PARTY、长江银座等； 4、有效区分市场的同时，抢占市场空白点及市场先机。项目总体经济指标测算商业部分A-D馆单层商业3层按3500元/计算80002.4万8400万元住宅部分E-F楼单层商住12层按3000元/计算1296155524666万元合计合计3955213066万元万元测算说明：1、所有面积为初步测算，具体面积另算；2、商业、商住楼均价为暂定测算价格，具体根据市场另定。1、广场风格使项目广场能够充分利用火车站广场，起着带动人流、聚拢 人流和疏散人流的作用，建筑风格极为重要，因此在

43、广场的 建筑上，即要充分利用，又要与火车站广场相依托，进而突 出项目特色的同时，突出现代化、人性化、潮流化。2、雕塑、小品雕塑建议从新设计理念上突出人性化、现代化，科学设计， 能够浓缩当地旅游、地域特色以及现代特色两大优势。各种 小品主要以突出其适用性、特色性为主，兼具一定观赏价 值，提升项目形象。3、环境在环境布置上充分考虑停车位，进入广场的主动线等，同时 应提供大片绿地及休闲座椅，为消费者提供休闲购物的同 时，吸引广大市民休闲娱乐，从而提升项目人气。项目建筑环境定位项目建筑环境定位4、出入口以商业中心区域为朝向形成购物人流的东、西、北三大主 入出口，以北主出入口为主，同时以商业规划方向形成

44、购 物人流的次出入口。5、停车场： 商业部分以地上停车场为主，同时在写字楼以及部分商 业-1层做地下停车场。6、商业部分与写字楼的融合 在后期写字楼的开发中，应充分考虑与商业景观与小区 的融合。7、外部环境的延展商业部分的墙面及地面铺砖均应有精品、文化特色，以强 化观赏性，并加强路两侧的绿化及灯光美化，每隔10米配 备休闲椅为方便消费者休息，延长消费者的停留时间。焦作市在售高层项目价格对比项目名称工程进度总占地总套数均价（元/）太极景润花园一期：现房二期：在建110亩8562000碧海云天现房1201900丰收高层住宅待建104851581578远大财富大厦在建自由分隔2800住宅价格：1、焦

45、作市多层平均价格在1400-1600元/之间；2、高层高档次住宅平均价格在1900-2000元/之间；3、目前写字楼市场投放较少，市中心繁华地段平均价格在2500-3000元/之间。焦作市在售商业项目价格对比项目名称总占地总建筑面积（）层数面积范围（）价格（元/）南方商贸中心108亩1000002.5-3.575-3003000众盛大杨树53.92亩390-20004750新城国际243亩3000002-3300-26003750春天购物广场1600053120摩登市1300003-46-4181800-8500山阳商城40亩90000最小面积207500龙鑫药城110亩60000240001

46、、焦作商业项目价格以解放区（市中心）为最高，一般在8000-1万元/之间；2、其次为高新区，最高的摩登市达到8500元/左右；3、其他一般的位置在4000-5000元/之间。焦作市专业市场租金对比市场名称总面积（）总户数层数租金（元/月）西建材市场3041临街16元，内铺15元，D区12.4-14元特区16-19元新发地建材市场689004331、1-2单层12元，1-2层12元，卖场9元物资城建材市场20000多312122-30元（平均25元）鑫朝阳建材港401-215元朝阳精品陶瓷城38125-30元龙源建材市场18128115115元豪美家居广场143554231层15元，2层10元，

47、3层8元1、建材类专业市场，租金相对最高的为朝阳路精品陶瓷城，在25-30元/月/之间；2、最低的为新发地建材市场，单1层12元/月/。3、影响租金的因素除了商业位置以外，与其商业的成熟度有直接的关系，另外也与 商业的业种、定位、档次有关。商业部分价格定位：根据焦作市各建材市场目前的租金水平，结合我们项目的定位，建议租金水平在25-30元/月/左右；建议商业入市价格3500-4000元/。目标客户定位依据市场调研分析，我们将项目的目标客户定位为三类：1、现有经营客户主要集中于各种建材、家具家居饰品、家电、餐饮、百货等行业现有 客户，他们将是我们项目的主力目标客户，包括本地、各地市以及外 地客户；2、行政单位、企事业单位领导 主要为焦作市区、周边地市行政单位领导、企事业单位领导等，他们 有很强的经济实力。3、投资客户这部分客户以投资为主要目的，主要是一些专门的投资户和资金较为 宽裕的经营户，另外包括其他高收入人群。4、新进入商户此部分客户以前未从事过商业经营活动，现计划进入商业经营行业， 特别是建材、家居、家电类行业，以待业家属及待业青年为主，家境 较好，具备投资能力。专业专业创新创新口碑口碑本次提报结束，谢谢！本次提报结束，谢谢！