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1、政策解读、市场回顾与展望、重点项目解读郑东新区写字楼郑东新区写字楼市场分析市场分析漫催单球绚站苫雨级头贡夯减冶贼澡洗耻观项泉禾罗襄谓搐擒负皖椒啡柱2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p 1 1月月月月1414日日日日2 2月月月月2424日日日日3 3月月月月2525日日日日4 4月月月月2121日日日日5 5月月月月1818日日日日6 6月月月月2020日日日日1212月月月月5 5日日日日0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%p1212月月5 5日，央行近日，央行近3 3年来首次下调存款准备金率年来首次下调存款准备金率0.5%0.5%。201
2、1年央行共上调5次存款准备金率，截止6月20日，存款准备金率高达21.50%房地产调控政策进一步加剧，不少小型开发商面临资金链断裂的严重局面。此次下调存款准备金率将释放近4000亿元的流动性资金。一直绷得很紧的银行信贷终于迎来了宽松的信号，一旦信贷宽松，首先受益的会是中小企业贷款，其次是房贷。 p1-61-6月份，连续月份，连续5 5次上调存款准备金率。次上调存款准备金率。0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%转折点转折点 存款准备金率存款准备金率政策解读政策解读2011年历次上调存款准备金率时间一览：年历次上调存款准备金率时间一览：挡氖犯裴脉犬造羞喘磊向动组郧挥沙稻胶盗叛稳青哀绝班
3、触傲豆懊撩江况2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p 利率、限购令利率、限购令利率：利率：u2月9日，首次上调存贷款利率；u4月6日，第二次上调存贷款利率；u7月7日，第三次上调存贷款利率。历经三次上调利率，5年期存款利率达到5.5%，5年期贷款利率达到7.05%。加息后100万房贷贷20年月供再增118元。限购令：限购令：1月底，青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海等一线城市紧随其后。接着 ，30多个城市限购住房 ，全国进入限购新时代。 郑州限购令的出台，使得很大一部分外地客户不具备购房资格，同时限制了本市居民购房数量，住宅成交量大幅度萎缩。政策解读政
4、策解读荷字略抨囚颐晃跌曼磊镭缝定洪园汾班雷茬绿盗芦秒仔感悦碗眠共僚昏疑2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p郑州规划郑州规划 郑州市十三届人大四次会议审查的中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）提出，未来郑州市将以“郑州新区”和“中心城区”为核心，以便捷交通为纽带，以绿色生态为基础，实现生活空间与生产空间、空间开发与产业布局、城市建设与生态环境相协调的发展格局，全面推进郑州全域的城市化。 到2020年，郑州新区的建成区面积达到400平方公里左右，人口达到400万左右，GDP占全市比重达到30%以上。 郑州新城区：郑州新城区：两核中的郑州新城区的规划，将加速高
5、铁经济圈的建设，政策导向的作用将在未来5年内将日益突出。政策解读政策解读谭劫仓忆涅篓掸济充牌喉佣锋襟绩杜拢扛僚罗刹译角疟莹恢竿饿精揽裹廊2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35pp成交均价增势较大，同比增幅成交均价增势较大，同比增幅28.09%28.09%！ 05-09 05-09年郑州市办公用房销售价格稳步增长，年郑州市办公用房销售价格稳步增长，0909年以来均价更是呈飙升的态势，年以来均价更是呈飙升的态势，20112011年办公用房销售均价为年办公用房销售均价为10872.6710872.67元元/ /，相较去年增涨，相较去年增涨2384.192384.1
6、9元元/ /，增幅高达，增幅高达28.0928.09% %，郑东新区依然为成交的热点区域。近几年办公用房的稀缺性促使其销售均，郑东新区依然为成交的热点区域。近几年办公用房的稀缺性促使其销售均价一路飙升，加之商品住宅市场出现严格的限购，市场上流动资金不断流向不限购价一路飙升，加之商品住宅市场出现严格的限购，市场上流动资金不断流向不限购的商业用房及办公用房产品，预计未来办公物业成交均价会持续向好。的商业用房及办公用房产品，预计未来办公物业成交均价会持续向好。20112011年办公用房供应量年办公用房供应量93.7593.75万，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，万，在供应量增加的同时，成交量小幅
7、下挫，但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到10872.6710872.67元元/ /，同比增长，同比增长28%28%！办公市场办公市场围痊失糟呼通蜘噪赴岸腺服蚁永赚拎仙案锨捻敦伎通趾岗处直砂盂罕坟汰2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35pp市场供应增长，同比涨幅市场供应增长，同比涨幅28.59%28.59%。 2011 2011年，郑州市商业用房的市场供应量为年，郑州市商业用房的市场供应量为107.45107.45万，相较去年上万，相较去年上涨了约涨了约23.8923.89万，涨幅为万，涨幅为28.59%28.59
8、%。0909年、年、1010年商品房市场出现投资热年商品房市场出现投资热导致两年内商业市场供不应求，在一定程度上刺激了导致两年内商业市场供不应求，在一定程度上刺激了20112011年商业用房供年商业用房供应，随着郑州市应，随着郑州市“两核六城十组团两核六城十组团”规划的实施，预计未来郑州市商业规划的实施，预计未来郑州市商业用房供应量持续上涨。用房供应量持续上涨。20112011年商业用房供应量年商业用房供应量107.45107.45万，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，万，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到14
9、65614656元元/ /，同比增长，同比增长40%40%！商业市场商业市场搂谎厕组食炒获宏刨的懊腾旭景犊戎冶肄鲜冈冉筷成窑就勺铝穿锯痰伙柿2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35pp市场供应同比下降市场供应同比下降21.2%21.2%，供求比增大！，供求比增大！ 2011 2011年郑州市商品住宅供应量为年郑州市商品住宅供应量为659.52659.52万平方米，相比万平方米，相比20102010年下跌了年下跌了177177万，同比下降万，同比下降21.2%21.2%。从整体上看，郑州市商品住宅供应量受政策影。从整体上看，郑州市商品住宅供应量受政策影响较为明显
10、，在响较为明显，在0808及及1111年出现较为明显的下滑。从供求比方面来看，在年出现较为明显的下滑。从供求比方面来看，在0909、1010年住宅市场出现连续两年的供不应求后，年住宅市场出现连续两年的供不应求后，20112011年住宅整体供大于求，供年住宅整体供大于求，供求比达求比达1.341.34。20112011年商品住宅无论供应量、成交量均出现大幅下挫，再次跌入低谷，同比年商品住宅无论供应量、成交量均出现大幅下挫，再次跌入低谷，同比降幅达到降幅达到49.1%49.1%，同时，商品住宅的库存量进一步增多，同时，商品住宅的库存量进一步增多，20122012年的市场格局仍年的市场格局仍将笼罩在
11、将笼罩在“限购限购”的阴影中求生存。的阴影中求生存。住宅市场住宅市场蒲浆摆癌孔武昨拿捉嗅圣囱查哗威宏丧缸宠辩抡敷瞧此妨裹包室李捕仅酒2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p20112011年房地产政策年房地产政策调控更加严厉，房地产市场扑朔迷离调控更加严厉，房地产市场扑朔迷离投资地产市场客户观望情绪严重投资地产市场客户观望情绪严重 “捂钱不出捂钱不出” 房地产市场不稳定客户预期降低房地产市场不稳定客户预期降低 房地产市场资金量减少房地产市场资金量减少 客户观望情绪严重，购买期较长客户观望情绪严重，购买期较长 商业地产不再是限购令下的宠儿商业地产不再是限购令下
12、的宠儿住宅市场住宅市场商业市场商业市场 限购令下无处可逃限购令下无处可逃 刚需客户是市场唯一宠儿刚需客户是市场唯一宠儿 贷款政策提高置业门槛贷款政策提高置业门槛 开发商与政策的博弈已出现端倪开发商与政策的博弈已出现端倪房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定键缠跳憾户斧叶者暑耘位梧踞泛天勒逢期疾透并塌握时优切作嗓钙脾巍奈2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p市场预测市场预测20122012年度入市写字楼一览表：年度入市写字楼一览表：区域区域楼盘名称楼盘名称位置位置开发企业开发企业项目简介项目简介金水区兰德国际中心花园
13、路丰产路河南兰德置业有限公司建筑面积10万，地上30层商业写字楼，地下3层车库瀚海濮丽黄河路与经二路交汇处河南瀚海置业有限公司涵盖写字楼、商业商务综合体瀚海北金文化路与北环交汇处河南瀚海置业有限公司占地46亩，两栋高150米的25层写字楼郑东新区楷林IFC金水东路与心怡路交汇处深航（郑州）置业有限公司四栋高层写字楼和商务裙房组成永和宇宙星广场商鼎路南、心怡路东、和谐路西、榆林路北河南省永和置业有限公司占地14.89亩，总建面10万，集五星级酒店和高档写字楼于一体凯利大厦高铁站南400米，站西二路和谐路交汇处铁科赛德置业有限公司郑东新区高端双核纯商务写字楼二七区华润万象城民主路与解放路交汇处华润
14、置地以高端商业为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅为一体的城市综合体高新区龙汇国际高新技术开发区玉兰街16号郑州东方汇富置业有限公司集酒店、商业、甲级写字楼、soho、高档公寓于一体n根据同致行研究中心监控数据显示，预计2012年郑州市入市写字楼项目7个，写字楼市场供应量依旧不小，且据不完全统计，未来两年内，郑州市场将有200多万，40多个写字楼项目入市。充足的供应量面对有限需求的市场，必然会加剧市场竞争，从而优胜劣汰。n与此同时，国内经济去库存现象依旧持续，GDP增速与CPI的双降，虽有可能导致货币政策的转向，但通胀因素依然存在，市场对于高性价比投资项目的追捧仍将继续，如何在众多竞争
15、对手中成功突围，是投资地产2012的首要课题。郑州写字楼市场郑州写字楼市场兽渊示酵尺肩琼皂啊烤个频笛厉儒莽么猾韶呢豹览属疗苗足纱烘斥寨匀衣2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p20122012年，受政策导向及市场需求引导，年，受政策导向及市场需求引导，写字楼新秀齐聚新客运东站商务圈。写字楼新秀齐聚新客运东站商务圈。20122012年政府力挺新客运东站商务板块，绿地之窗、升龙广场、广地和顺中心、美盛中心等众多写字楼先后开售，以低价格、年政府力挺新客运东站商务板块，绿地之窗、升龙广场、广地和顺中心、美盛中心等众多写字楼先后开售，以低价格、高配置抢占市场。高配置
16、抢占市场。20122012新客运东站及省政府商务板块写字楼新盘云集、竞争将进入白热化，新客运东站及省政府商务板块写字楼新盘云集、竞争将进入白热化，但白热化的竞争同时也吸引了市但白热化的竞争同时也吸引了市场的高密集关注，上上国际中心作为新东站商务圈的首席场的高密集关注，上上国际中心作为新东站商务圈的首席7A7A甲级写字楼，扩大化炒作项目配套及品质优势，抢夺市场份额，甲级写字楼，扩大化炒作项目配套及品质优势，抢夺市场份额，将成为项目取胜的关键！将成为项目取胜的关键！建业总部港建业总部港千玺广场千玺广场绿地之窗绿地之窗商都世贸中心商都世贸中心升龙环球广升龙环球广场场曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心天明国
17、际广场天明国际广场格林融熙国际格林融熙国际居易摩根中心居易摩根中心兴达国兴达国贸贸索克索克9号号升龙广场升龙广场豫航中心豫航中心中科金座中科金座美盛中心美盛中心绿地中央广场绿地中央广场广地和广地和顺中心顺中心上上国际中心上上国际中心升龙金中环升龙金中环永和宇宙星永和宇宙星在售项目在售项目待售项目待售项目富田财富广场富田财富广场行署国际广场行署国际广场汇艺时代汇艺时代广场广场郑郑州州市市写写字字楼楼楼楼盘盘竞竞争争格格局局竞争市场竞争市场郑州写字楼市场郑州写字楼市场陡号碾渡碾滑枚聘尝馏玩粱赵苞事僳害肚丧意钦癸窄候滇蝉作缮悬咙蔚席2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告
18、 35p项目项目总体量总体量/ /万万剩余体剩余体量量推售节点推售节点推售产品推售产品竞争说明竞争说明竞争关系竞争关系美盛中心美盛中心17.212.7未售25层写字楼强销：140-300 报价：30000元/ ；区位唯一性，推广力度大、价格高；较大升龙广场升龙广场6058.5首期强销A座22层写字楼；90-300 ；成交均价14000-15000元/ ；规模优势、品牌号召力强、价格优势；大绿地之窗绿地之窗48已售罄已售罄一栋24层准甲级写字楼，91-260；一栋36层准甲级写字楼销售均价：15000元/区位优势，品牌优势大绿地中央广场绿地中央广场4545未售/品牌优势大广地和顺中心广地和顺中心
19、5.355首期强销A、B两栋写字楼强销：400 售价：15000元/ ，房管局备案价11000元/；价格竞争优势、配置低，综合竞争力较弱较大天明国际广场天明国际广场1.961强销两栋写字楼，整层面积736，网签均价：17500元/区位优势，但体量较小小永和宇宙星广场永和宇宙星广场8.428.42未售1栋30层的高层区位类同，体量类同较大豫航中心豫航中心7.27.2未售2栋20层高层，标准层1700区位类同中楷林楷林IFCIFC23.4823.48未售4栋25层高层，标准层1400区位类同，楷林国际带动较大合计合计193.13193.13161.3161.3区域在售及预售项目较多，竞争压力大，据
20、数据显示，区域在售及预售项目较多，竞争压力大，据数据显示，20122012年新客站年新客站商圈入市写字楼总量将达到商圈入市写字楼总量将达到161.3161.3万，仅现有项目消化周期已将超过万，仅现有项目消化周期已将超过两年。两年。在如此市场环境下，如何抢夺市场份额是项目能否成功突围的关键！在如此市场环境下，如何抢夺市场份额是项目能否成功突围的关键！郑州写字楼市场郑州写字楼市场崔疑帛龋靛槐觅眷化宣魂苫铃绒弱彰溪毯侯旋播喂怂沾容授宽铱必拙批蓝2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p年份20072008200920102011.1-9供应销售价格供应销售价格供应销
21、售价格供应销售价格供应销售价格郑东新区35.732.3614132.119.5486320.337.4503154.875.2873825.140.315931金水区12.612.0524918.814.753161913.786976.215.110580二七区1.10.561140.70.537110.82.516362.61.752231.70.97884中原区3.80.636520.90.83442020.661901.91.941781313.56798管城区02.3481100.3410900.640370.20.431847.74.89276惠济区0.20.1184100.220
22、3202.2351100.12137000供销价走势供销价走势近近5 5年来，郑州市年来，郑州市6 6大行政区中大行政区中郑东新区无论是成交量还是郑东新区无论是成交量还是售价都名列前茅售价都名列前茅，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区凝聚力凸显！凝聚力凸显！近近5 5年郑州市年郑州市5 5大区域写字楼市场供、销、价格对比表大区域写字楼市场供、销、价格对比表 （单位：万（单位：万 元元/ /）启示郑州市写字楼市场区域发展极不均衡，郑东新区占据市场的绝大部分，在2007-2010年供应和销售占比均高达90%以上，未来随着金水区可用土地
23、的减少，市场的主要发展方向当属郑东新区，在CBD商圈基本定形的前提下，加之政府力挺新东站，不难预计2012年，新东站商圈将成为投资客追捧之地！郑东新区比金水区价格高出5000元/平米!郑东新区写字楼年均增幅30%以上，价格为5年前2.6倍郑州写字楼市场郑州写字楼市场续科萤磐撅臃泵驱掀丙咕蛀蛊灌型连纫络灿家闯赫攒贿注女运拔秩段荫鼠2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p绿地之窗站前广场基本信息绿地之窗站前广场基本信息项目 名称区域物业类型总建面积(万）写字楼面积(万）写字楼已售面积（万）物业费写字楼均价（元/）绿绿地地之之窗窗郑东新区写字楼、酒店、商业4810
24、基本售罄8.514000标准层面积（）外立面楼面格局大堂层高标准层高车位数量车位建面比中央空调电梯数量2500玻璃幕墙单元分割9.8米3.9/3.4米3000140:1是8配套设施商务中心会议室银行休闲餐饮车库商超推出量（万）销售率消化量（万）已售均价（元/）开盘时间销售月月均销售量（万）1.795%1.7149442011.11.6开盘售罄1.7绿地之窗交通图绿地之窗交通图绿地之窗效果图绿地之窗效果图绿地之窗绿地之窗重点项目解读重点项目解读块刃责怨承窑财必持遂占赴狞宪攫烁排懂彪委澈睬躯琳孔炕佛摘剖佐不臃2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p绿地之窗绿地之
25、窗新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼、公寓为主，新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼、公寓为主，写字楼基本售罄，商业大部分自持。项目虽已进入尾盘，但其自身优劣势写字楼基本售罄，商业大部分自持。项目虽已进入尾盘，但其自身优劣势及营销亮点值得借鉴。及营销亮点值得借鉴。p优势优势 紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京广、徐兰两大高铁交汇于此；此，京广、徐兰两大高铁交汇于此； 以多种形态的写字楼为主，及以多种形态的写字楼为主，及“商业、办公、商业、办公、酒店酒店”于一体，是高铁商圈的一个商务综合体；于一体，是高铁商圈的一个商务综合体； 高铁商
26、圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区域围合，所处地段的潜在功能价值巨大。域围合，所处地段的潜在功能价值巨大。p劣势劣势 目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及 生活配套不完善，在未来几年或长时间内无法生活配套不完善，在未来几年或长时间内无法使用；使用； 离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制； 紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；隐患； 只有原盛国际与
27、其遥遥相望，写字楼办公环境只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。单一。D3D4D1D2酒店、商业、酒店、商业、2栋酒店式公寓栋酒店式公寓甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼、商业甲级写字楼、商业地地块块规规划划西西北北绿地之窗绿地之窗重点项目解读重点项目解读掩眠辊平幸锑闺普哦弘缕册搂亲蓄稠款驱麻轿皑螺蹈谊胰匡豹仙彭钒箭谬2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p绿地之窗产品定位和营销战略1.目前规划写字楼共三栋， 包括甲级写字楼、准甲级 写字楼。标准层面积 2000，单元分隔；2. 开发商营销团队；3. 倾向整层推售；4. 绿地公司积累客户资源较多，通 过内
28、部整合，实现快速销售目标；5. 一期写字楼2010年8月21 日开盘，已售罄，实现均价 11000元/；6. 二期写字楼2011年11月6日开盘，已售罄，表现价格1450016000元/之间，实际成交价14000元/。绿地之窗绿地之窗20112011年实现销售套数年实现销售套数724724套，销售套，销售面积面积131161131161，销售额达到，销售额达到23.823.8亿元，成亿元，成为为20112011年度单项目销售冠军。年度单项目销售冠军。绿地之窗绿地之窗重点项目解读重点项目解读留磺肛抽雨闻丈诺鸽膛凉匣悲赁瓢钉俏腹炙苹杰崭狡毛糊忠韩撇场睛凳峰2012郑东新区写字楼市场报告 35p20
29、12郑东新区写字楼市场报告 35p月份月份 诉求语诉求语销售信息销售信息营销活动营销活动6郑州高铁站广场上的商务综合体绿地之窗与高铁时代一同到来7距高铁站50米的准甲级写字楼91260写字楼耀世登场，现正接受咨询中7距高铁站50米的准甲级写字楼距高铁站50米的准甲级写字楼91260写字楼耀世登场，现正接受咨询中8绿地之窗3小时分天下距高铁站50米/91-260空间，准甲写字楼，现正接受咨询推广主线推广主线主要推广诉求为高铁广场与高铁时代，强调项目与高铁时代主要推广诉求为高铁广场与高铁时代，强调项目与高铁时代的同步到来。的同步到来。绿地之窗绿地之窗重点项目解读重点项目解读儒兴富虹干察加洲士控杠瓮
30、寓尔逞掉链少钎育痛硷茶艺便李糙毗挚糯导抒2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p产品及推广分析产品及推广分析 项目11月6日开盘推出D2地块11层建筑的611层写字楼部分，共123套房源，标准层高3.4米，大堂层高5.5米。户型面积分别为120、140、160，开盘当天推出房源基本售罄。 此次推售产品从产品线上看，与一二期差距较大，层高、配置等均有落差，但与此同时，与产品对应的价格优势成为其热销的一大原因。绿地之窗在推广上大力炒作区位，以“紧邻新客站”为项目突出卖点。绿地之窗地处东风东路与七里河路交汇处，紧邻高铁站，地理位置优越，加之开发商的品牌效应，且其整
31、体成交价格并不算高，产品热销有必然性。绿地之窗绿地之窗重点项目解读重点项目解读话精月操燎隐鉴蜡蒂耘淳杨塑晒尼沂刨鹏胯舍伸枯斡胜悦惨亢驱接粱碗虫2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p升龙广场位置图升龙广场位置图升龙广场效果图升龙广场效果图升龙广场升龙广场升龙广场基本信息升龙广场基本信息项目 名称区域物业类型总建面积(万）写字楼面积(万）写字楼已售面积（万）物业费写字楼均价（元/）升升龙龙广广场场郑东新区写字楼、酒店、商业54101.58.814000标准层面积（）外立面楼面格局大堂层高标准层高车位数量车位建面比中央空调电梯数量1100玻璃幕墙单元分割10米4
32、.2米4329125:1是配套设施商务中心会议室银行休闲餐饮车库商超推出量（万）销售率消化量（万）已售均价（元/）开盘时间销售月月均销售量（万）2.275%1.5140002012.1.111.5重点项目解读重点项目解读迫龄坑闻侄途圆伯仲警衫不爸岂矫逐剔忱躇拭冗漂暮伯录辑柳吹景添遵操2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p升龙广场升龙广场新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼为主，整体体量新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼为主，整体体量较大，且与本项目区位类同，为上上国际近期主要竞争对手。较大，且与本项目区位类同，为上上国际近期主要竞争对手。优势优势
33、1、紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京、紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京广、徐兰两大高铁交汇于此；广、徐兰两大高铁交汇于此；2、以多种形态的写字楼为主，及、以多种形态的写字楼为主，及“商业、办公、酒店商业、办公、酒店”于一体，是高铁商圈的一个商务综合体；于一体，是高铁商圈的一个商务综合体；3、高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科技物流、高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区域围合，所处地园区、商住物流区、经济开发区五大区域围合，所处地段的潜在功能价值巨大；段的潜在功能价值巨大；4、升龙品牌及积累客户优势。、升龙品牌及积累客
34、户优势。劣势劣势1、目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及生活配套、目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及生活配套不完善，在未来几年或更长时间内无法使用；不完善，在未来几年或更长时间内无法使用；2、离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；、离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；3、紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；、紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；4、只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。、只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。升龙广场升龙广场重点项目解读重点项目解读乎裙冲并正披熙五们郡诧狸膨昨癸裤塞盂遂辨辜匪刊撂例甲模攀庙潭苇汐2012郑东新区写字
35、楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p活动及推广分析活动及推广分析升龙广场2011年12月10日认筹A座写字楼322层，5梯10户，面积区间831100，整层约1100，层高4.2米，当天认筹102组；2012年1月1日，升龙广场开盘，当天到访客户60组，选房86套，开盘销售1.6亿。其中4个整层，成交均价1400015000元/，一次性优惠2%，按揭优惠1%购买100优惠5万元，购买100-300优惠10万元，购买300以上优惠15万元。 升龙广场售楼处升龙广场售楼处20112011年年3 3月份开放，月份开放，20112011年年1111月月3 3日开始报广，报日开始报广
36、，报广主诉求为广主诉求为“升龙广场领舞郑东商务新时代升龙广场领舞郑东商务新时代”，以新客站商圈领航者，以新客站商圈领航者自居，突出项目高端定位及在区域中的独特性。自居，突出项目高端定位及在区域中的独特性。 自首次报广亮相至开盘，自首次报广亮相至开盘，2 2个月时间共投放报广个月时间共投放报广1919次，推广力度次，推广力度极大，但密集推广也在短时间内提升了项目知名度和影响力，为项目极大，但密集推广也在短时间内提升了项目知名度和影响力，为项目开盘热销奠定了基础。开盘热销奠定了基础。升龙广场升龙广场重点项目解读重点项目解读蕊卷碍测巨翔甥颗姥母捻纷浪雕稠砖魔颜宪粱折格闺弦晾卸捎请砷勒撞仍2012郑东
37、新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p中原地标，集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体，目前已经尾盘，是郑州商务综合体标杆项目！项目位置郑东新区CBD中心湖南侧发展商河南绿地广场置业发展有限公司物业费19.8元/月/总建筑面积24万写字楼/商业面积7.5万/楼栋格局1-4层为商业，5-35层为国际5A甲级写字楼，36-37层为避难层，38-55层为五星级万豪酒店，58层为空中观光层，59层为顶级私人会所。标准层面积2500主力户型160，320，360标准层高4.2米大堂层高9米物业总高度/层280米/60层楼
38、面格局单元分割外立面玻璃幕墙，金属丝网结构，高效遮阳系统以及节能防火涂层配置中央空调，28部原装进口三菱电梯，劲性混凝土结构，四管制冷暖离心机组，5A智能系统，独立区域安防车位数量/车位建面比400个/187:1商务及生活配套商务中心、会议室、银行、票务中心、餐饮、车库、商超、休闲交房时间2012年12月30日销售情况2010年5月份开盘，2011年7月份推出最后6层写字楼（30-35层），截至2011年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售。千玺广场千玺广场重点项目解读重点项目解读殊鹤达请捕减橇沮授羚扮蔓楼寓隔诲斑芬糯镭廷镀搞芳离幽误坯讣处宰票2012
39、郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p产品推售及价格走势集中造势、营造开门红，阶段性挤压客户，拉高价格，保持高价热销。值得上上国际项目深入借鉴！4.14.1012.11首次认筹推出5-19层，共66套高区认筹推出20-35层，交30万认筹金办理会员卡5.8举行媒体推介会首次开盘，成交价格2万元/，实现3亿元的销售额，其中有6个楼层为整层购买2.22高区开盘，均价30000元/3.13开盘推出25、28、29层，整层面积2600，共38间，价格在3.7-3.8万元/8月份均价25000元/，9月初一次性优惠1%，9月底按揭优惠1%7.15封顶庆典，JW万豪酒店入驻，
40、楼体激光秀7.19最后六层开售（30-35层），截至2011年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售2010年2011年蓄客期1个月n20102010年首批推出认筹至开盘仅年首批推出认筹至开盘仅1 1个月的时间，集中造势，首次开盘成功热销个月的时间，集中造势，首次开盘成功热销3 3亿，一举点爆市场。亿，一举点爆市场。20102010年底开始宣传二年底开始宣传二批批20-3520-35层高层推出信息。今年以来，营销节点排布相对密集，随着万豪酒店的入住以及项目封顶等，项目愈加成熟，层高层推出信息。今年以来，营销节点排布相对密集，随着万豪酒店的入住以及项目封顶
41、等，项目愈加成熟，在售价方面呈现直线上升，至目前售价达到在售价方面呈现直线上升，至目前售价达到4000040000元元/ /左右，楼层基本售罄。左右，楼层基本售罄。重点项目解读重点项目解读千玺广场千玺广场肇峪额程凤褒千烷役巧昨汁倒几沉睡慢论泻蒂躺辐以蒋帕讣赚罚设硝念攫2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p项目销售情况根据统计数据显示，2010年项目销售177套，销售面积34665，销售均价达到24460元/；2011年项目销售100套，销售面积21513，销售均价一举上升到36000元/。整体销售277套，销售面积56178，销售均价29000元/。201
42、0年销售177套，销售面积34665，销售金额实现8.5亿元，销售均价达到24460元/。8月、12月未销售2011年销售100套，销售面积21513，销售金额实现7.8亿元，销售均价达到36000元/。6月、9月未销售月均销售套数：17套月均销售面积：3511月均销售金额：1.02亿元月均销售均价：29000元/千玺广场千玺广场重点项目解读重点项目解读娥炮痊肿摸陶停鹤辕替蹬犊鲜抓露臭怖微板湃扣玄累毁玫琢篡涕舜邪吊锤2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p项目营销推广项目自2010年4月入市至今仅有19个月，项目成功塑造“中部第一”地标形象，成为“名鼎四方”
43、的推广名片，采用户外、短信、营销事件等多渠道辅助推广，推广联动效应极佳。上上国际项目可在集中推广期有效借鉴，组合有效渠道，塑造项目”唯一”形象！2010年5月报广2次2010年6月报广1次2010年9月报广4次l中流砥柱，永恒地标；l峰聚，领袖的力量；l开盘当天销售过4亿，入主中原地标的机会，现正数秒争藏；2011年7月报广5次2011年8月报广1次2011年9月报广1次专家眼中的中原高度从项目起始至2011年10月份共报广14次，其中在200年9月份即将推出20-35层时推广4次，在2011年7月工程封顶报广5次即将推出20-35层工程封顶千玺广场千玺广场重点项目解读重点项目解读灶闷焊瞥燃狙
44、潜圆蹬乒轰问绳届耘晃恼池歹椒赎晤翰沸慧扮金撞拨喂早坏2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p美盛中心基本信息美盛中心基本信息项目 名称区域物业类型总建面积(万）写字楼面积(万）写字楼已售面积（万）物业费写字楼均价（元/）美美盛盛中中心心郑东新区写字楼、酒店、商业17.280.2-26000标准层面积（）外立面楼面格局大堂层高标准层高车位数量车位建面比中央空调电梯数量3600玻璃幕墙，石材单元分割10米3.7米100080:1是配套设施商务中心会议室银行休闲餐饮车库商超推出量（万）销售率消化量（万）已售均价（元/）开盘时间销售月月均销售量（万）82.5%0.2
45、23000-3-美盛中心美盛中心美盛中心效果图美盛中心效果图美盛中心位置图美盛中心位置图重点项目解读重点项目解读膀埃晨哺本韧柱妒蓄募居颠启脓胆减挠星钒傈崎蹋挂公永陋过彝汤鲁晓贷2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p2011.11.242011.12.03美盛中心项目营销推广与千玺广场截然不同，开盘前期并未做足形象铺垫。项目于美盛中心项目营销推广与千玺广场截然不同，开盘前期并未做足形象铺垫。项目于1111月取得预月取得预售证后匆忙开售，因定价过高，首次内购销售业绩欠佳，售证后匆忙开售，因定价过高，首次内购销售业绩欠佳，1212月份开始高强度营销推广，塑造产月
46、份开始高强度营销推广，塑造产品高端形象，频繁挤压客户，较为被动！品高端形象，频繁挤压客户，较为被动！建议上上国际中心在取得预售条件前，提前造势，达建议上上国际中心在取得预售条件前，提前造势，达到首次开盘热销景象，为后期顺畅销售做好铺垫！到首次开盘热销景象，为后期顺畅销售做好铺垫！2011.12.10售楼中心开放售楼中心开放借售楼中心开放借售楼中心开放节点再次挤压客节点再次挤压客户，效果不佳！户，效果不佳！产品推介会产品推介会中州皇冠假日酒中州皇冠假日酒店举行写字楼投店举行写字楼投资论坛和项目推资论坛和项目推介会！介会！内购：内购：20112011年年1111月月6 6日日在正方元锦江国在正方元
47、锦江国际饭店举办际饭店举办“内内部关系客户部关系客户VIPVIP专场购房会专场购房会”。销售销售2 2层房源，层房源，价格价格26000-26000-2900029000元元/ /平米！平米！2011.11.6产品推售及营销推广产品推售及营销推广美盛项目定位高端，主打美盛项目定位高端，主打“省政府门前唯一省政府门前唯一一块地一块地”，以稀缺性营造项目价值，并推出，以稀缺性营造项目价值，并推出TBDTBD概念，对区域的炒作概念，对区域的炒作值得项目借鉴！值得项目借鉴！美盛中心美盛中心重点项目解读重点项目解读走秩磋狠烙拓勋溃嗜冯榷室寺笋说分舒庇祁赚稠算汗少允琶锌介笔烷财植2012郑东新区写字楼市场
48、报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p区域项目区域项目团购情况团购情况项目名称项目名称开盘开盘价格价格（元（元/ /平米）平米）优惠方式优惠方式优惠后优惠后均价均价（元（元/ /平米）平米）团购方式团购方式团购效果团购效果美盛中心美盛中心320001、开盘优惠9折2、付款优惠，一次性付款折后92折280001、在开盘价格基础上折扣形成团购价格；2、项目获得预售证，正常销售。未能积累足够客户而仓促开盘，开盘仅销售2套整层客户。 美盛中心于美盛中心于20112011年年1111月举行过一次内部团购。当时，项目已经取得预售证，但是当时客户积累情况不佳，月举行过一次内部团购。当时，项目已经
49、取得预售证，但是当时客户积累情况不佳，开发商担心开盘效果不好，因此，举行小型团购会。开发商担心开盘效果不好，因此，举行小型团购会。 团购当天成交团购当天成交2 2各整层客户，都为公司高层关系户。开盘表价各整层客户，都为公司高层关系户。开盘表价3.23.2万元万元/ /平米，实际成交价平米，实际成交价2.82.8万元万元/ /平米，平米，优惠方式为开盘优惠加上付款优惠。优惠方式为开盘优惠加上付款优惠。 由于前期预热不足，客户积累数量有限，同时，临近项目豫航中心推出价格明显低于美盛中心，因此，由于前期预热不足，客户积累数量有限，同时，临近项目豫航中心推出价格明显低于美盛中心，因此，部分客户流失。部
50、分客户流失。 整体来说，美盛中心团购活动相当失败，没有达到预期目标。项目在当次团购活动后至今未组织开盘活整体来说，美盛中心团购活动相当失败，没有达到预期目标。项目在当次团购活动后至今未组织开盘活动，也未销售。但据内部人士了解目前为散售状态。动，也未销售。但据内部人士了解目前为散售状态。 美盛中心团购情况美盛中心团购情况景诈丑骂隶添批喝泰崭隧涂抗铆车侧倚惊颊模奏贞扔躬毒昌骡挠磊孙坷偷2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p项目名称项目名称开盘价格开盘价格（元（元/ /平米）平米）优惠方式优惠方式优惠后均价优惠后均价（元（元/ /平米）平米）团购方式团购方式团购
51、效果团购效果中科金座中科金座27000-29300一次性8折，按揭85折，若客户提高首付比例每提高10%，多优惠1%。10、12层为散户销售，价格较高；14、15、16、20为整层销售21600-234401、在开盘价格基础上折扣形成团购价格；2、未签署正式合同，跟客户签订借款协议，约定保留房源与成交价格。客户反映价位过高。截止目前未有整层客户成交，销售将近2层，4000平米。实收6000万左右。区域项目区域项目团购情况团购情况 中科金座团购情况中科金座团购情况 中科金座项目团购活动效果一般，但相比其他项目已经算不错了。开始集中内部认购的时候卖了一层多中科金座项目团购活动效果一般，但相比其他项
52、目已经算不错了。开始集中内部认购的时候卖了一层多点，点，20002000多平方，随后通过策略调整目前成交近多平方，随后通过策略调整目前成交近2 2层。团购当天成交价格不佳的主要原因为价格过高。相当层。团购当天成交价格不佳的主要原因为价格过高。相当一部分客户认为团购价格会远低于开盘价格，因此对于团购价格抗性较大，导致团购当天效果不佳。一部分客户认为团购价格会远低于开盘价格，因此对于团购价格抗性较大，导致团购当天效果不佳。驻郑潜朝砌蝴欲舔芭株订赴绊算裔赊奏凶堑摹个勒猎适宇小窥掺须瓣门惑2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p根据图表发现:客户关注度自10月份起出
53、现明显下滑趋势，尤其是11月份后，周来电量基本在50组上下，这跟推广力度和推广内容有关。项目预售证2012年才到，现推广力度减弱，并且长期以来项目都在推广形象，客户感观疲惫。市场刺激点不够，来电、来访逐渐减少中科金座内购回顾黑装懂浑愈聘诉退斗肖逸唬述坞峰念纫活葡荤泞慈快腐仓筛聘佰晋墓肯券2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p根据图表发现:推广渠道较为完善，关注度渠道基本来自大河报和短信平台。下年投放计划将侧重这两渠道，在公开认筹、开盘前后即上半年，各渠道都应该大量释放产品价值信息，辅助推广。今报效果极差，可不于考虑。围广根据节点即时更换。朋友、业主介绍数据
54、良好。从渠道上看，短息效果显著中科金座内购回顾羚莎决舆吱民鸟神粟哇彻好倪觅注茎利踪锭席墅幌伟次歼脐吸脖煤摄兰所2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p根据图表发现:关注项目客户基本来源于金水与郑东2个区域，两区来电占比78%，来访占比38%。而管城区相比其他剩余区域关注客户较多，来访量占总量的48%，来电占到0.8%。地市也有这相当的关注客户。以上数据可确定我们明年的主要渠道投放方向，重点已四大块区为主：金水、郑东、管城及地市。来访客户主要分布在金水区、管城区中科金座内购回顾淌琳尧塑阎汁骤嚷啤痪仑皇屿吊璃湍宦辖淘燃左植傍稿驶度茁矛二失与歌2012郑东新区写字
55、楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p根据图表发现:总体呈现小面积需求集中。100-400平米客户数量居多，基本符合我项目的户型划分；半层、整层需求客户意向较低，600-1000大面积需求客户最低。数据显示，半层、整层大客户来电、来访量相对项目推出产品并不算少，并且来访转换率高于其他房源，基本可认定以上关注半层或整层客户为准意向客户，可再次跟进挖掘。来访客户主要分布在金水区、管城区中科金座内购回顾炎役准伞俊接瑟利瞧汞跃旷愚跺佑啦统臼池屠莎剥冰氓氢挛匹蜒氟涂饿瘩2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p短信成为成交的主要渠道，有资源针短信成为成
56、交的主要渠道，有资源针对性，更直接直观的反应了项目情况，对性，更直接直观的反应了项目情况，而且更经济，会持续派发；广告好，而且更经济，会持续派发；广告好，不如口碑好，所以朋友介绍老带新的不如口碑好，所以朋友介绍老带新的策略需要深挖；报纸、户外、网络等策略需要深挖；报纸、户外、网络等虽然成交一般，但他们是提升项目形虽然成交一般，但他们是提升项目形象是必不可少有利桥梁。象是必不可少有利桥梁。购置面积基本在购置面积基本在400400以下，以下，105105占比占比50%50%，也是项目，也是项目最小面积。而此类面积的购置者为投资型客户，反应了最小面积。而此类面积的购置者为投资型客户，反应了业主在购置
57、对写字楼时信心不足，担心投资回报率问题。业主在购置对写字楼时信心不足，担心投资回报率问题。而而200200以上客户基本可以投资或自用相结合。更方便以上客户基本可以投资或自用相结合。更方便了以后对物业的利用。了以后对物业的利用。中科金座内购回顾钳惺吸印术蔫黄淫丢党缠舌斤涵胰锋卑眶单稼刑艳浓鸽踌鼎西线沫橱嚏抖2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p 通过对于美盛中心和中科金座项目团购情况的分析，可以发现，价通过对于美盛中心和中科金座项目团购情况的分析，可以发现，价格是影响团购效果的主要因素。通过对于中科金座项目客户资源的分析，格是影响团购效果的主要因素。通过对于
58、中科金座项目客户资源的分析，可以发现团购客户集中在金水区和郑东新区。需求面积集中在可以发现团购客户集中在金水区和郑东新区。需求面积集中在100-400100-400平平米户型。从推广渠道来看，短信是最有效的推广方式。米户型。从推广渠道来看，短信是最有效的推广方式。价格是团购成功的关键因素！价格是团购成功的关键因素！涕汰坐蝎弦抠待倒韧饱韩脂炬尽帜缨钾臻鲸汐爪悍懦朴钻挤太鬃腺喂褥肚2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p1 1、郑州的战略规划发展决定了郑州房地产市场中长期良好的发展、郑州的战略规划发展决定了郑州房地产市场中长期良好的发展态势，但是短期市场比较被动
59、；态势，但是短期市场比较被动；2 2、房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定，商业地产不再、房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定，商业地产不再是限购令下的宠儿；是限购令下的宠儿；3 3、20122012年，郑州写字楼市场供应量加大，区域竞争加大，将会造年，郑州写字楼市场供应量加大，区域竞争加大，将会造成节点滞后的开发商在面对资金压力的情况，销售难度加大；成节点滞后的开发商在面对资金压力的情况，销售难度加大；4 4、内部认购形式的写字楼项目普遍表现不佳，这和认购价格、工、内部认购形式的写字楼项目普遍表现不佳，这和认购价格、工程进度、客户放心度都有着很大的关系。程进度、客户放心度都有着很大的关系。市场总结市场总结删恍猜右所渤焰潜奉艾厕境染族家貌择榷鹰幂贞崎碴桅百畴校近知渔凯腐2012郑东新区写字楼市场报告 35p2012郑东新区写字楼市场报告 35p
