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1、本报告是严格保密的。文化旅游专题之文化古镇文化旅游专题之文化古镇彝人古镇彝人古镇中耀地产营销策划部中耀地产营销策划部二二0 0一三年十一月十八日一三年十一月十八日本报告是严格保密的。n宋大理国高氏相族宋大理国高氏相族890年前德江城，为古镇年前德江城，为古镇建设提供了依据建设提供了依据在890年前，宋代大理国高氏相族曾在威楚（今楚雄）西北二公里建德江城，但是由于战乱、自然灾害等原因，古城已荡然无存 大理国时期，是彝族发展过程中一个极为重要的阶段。在这一时期，彝族的社会、经济、文化都得到了全面的发展【项目背景项目背景】汇通地产为响应楚雄政府号召，以开发彝族文化产汇通地产为响应楚雄政府号召，以开发
2、彝族文化产业为切入点，在业为切入点，在“德江城德江城”旧址上打造滇西旅游的新目的地旧址上打造滇西旅游的新目的地n政府大力支持彝族文化产业的发展，为古镇政府大力支持彝族文化产业的发展，为古镇建设找到灵魂建设找到灵魂在建设旅游强省的发展过程中，各地依托地域民族文化优势，相继打造出了纳西族（丽江）、白族（大理）、藏族（迪庆）等民族文化为主题的旅游区，成效卓著然而由于历史原因，特别是广大彝族民众居住分散的情况，在楚雄彝州尚未成型一个规模化、有影响力的彝族文化载体楚雄州委、州人民政府提出了“打造彝族文化精品，发展彝族文化产业，建设彝族文化名州”的目标，想要大力开展特色旅游业 为响应省委、省政府号召，实现
3、楚雄州委、州政府的目标，为了挽救和保留那些具有历史和社会价值的民族文化；楚雄汇通古镇文化旅游开发有限公司以开发彝族文化产业作为发展切入点，在大理国德江城旧址，把民族文化、建筑文化、旅游文化相结合，开发建设集民族性、地域性、时代性为一体的地产文化精品项目本报告是严格保密的。【开发商背景开发商背景】汇通地产是以开发中国传统建筑文化、人文文化汇通地产是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的，拥有六家全资子公司的民营地产开发商为主的，拥有六家全资子公司的民营地产开发商n楚雄汇通古镇文化旅游开发有限公司是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的地产开发商公司性质：民营企业基本概况：成立于2003年2月，注
4、册资本金5000万主营业务：旅游资源综合开发、房地产开发、旅游、商贸、酒店经营的将建设10座古镇：云南大姚“石羊古镇”、重庆长寿区“长寿古镇”、河北唐山滦县“滦州古城”等n开发彝人古镇属于楚雄州政府招商引开发彝人古镇属于楚雄州政府招商引资过去的，享受了低地价的优惠政策资过去的，享受了低地价的优惠政策楚雄汇通古镇文化旅游开发有限公司楚雄彝人古镇旅游开发有限公司楚雄伟光汇通物业管理公司楚雄彝人古镇旅游商贸会展有限公司石羊古镇旅游开发有限公司重庆长寿古镇旅游开发有限公司唐山滦州古镇置业有限公司本报告是严格保密的。【区位及规模区位及规模】项目处在项目处在“滇西旅游黄金线滇西旅游黄金线”上，总占地约上，
5、总占地约30003000亩，是集商业、居住和文化的于一体的大型文化旅游地产亩，是集商业、居住和文化的于一体的大型文化旅游地产n区位极佳，交通便捷区位极佳，交通便捷位于云南楚雄市经济技术开发区，是“滇西旅游黄金线”的门户从楚雄彝人古镇东去昆明车行100分钟，西至大理车行80分钟，均为高等级公路，交通便捷n项目四至及规模：项目四至及规模：西邻龙川江，南面永安大道，东接太阳历公园，北临楚大高速公路。紧邻楚雄市开发区管委会，地处楚雄州政府政务中心旁总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元丽江丽江大理大理昆明昆明彝人古镇彝人古镇龙川江龙川江永安大道永安大道太阳历公园太阳历公园楚大高速
6、公路楚大高速公路本报告是严格保密的。n分分8期开发建设：期开发建设：1、2期占地243亩，建面约15万平（商业面积约5万平）总投资3.2亿元，于2005年初动工，已在2006年底建成并投入使用；3、4、5、6、7期占地1109.5亩，建面约70万平（其中商业建面16万平，住宅建面52万平，公建面积2万平），于2007年春动工，于2011年底全部竣工8期划出专用地200亩，拟投资6000万元，成立专业的会展中心【规划布局规划布局】项目整体规划设计，分项目整体规划设计，分8 8期实施建设；利用威楚大期实施建设；利用威楚大道和两条水系形成道和两条水系形成“中间商业、两侧住宅中间商业、两侧住宅”的商住
7、分区格局的商住分区格局3-7期期1-2期期8期期威楚大道住宅住宅住宅住宅商业商业茶花溪清明河本报告是严格保密的。【核心设施核心设施】以以“高氏相府高氏相府德江城德江城”彝族文化为主线，集观光、彝族文化为主线，集观光、会议、住宿、影视拍摄等功能于一体，形成古镇的景观主轴会议、住宿、影视拍摄等功能于一体，形成古镇的景观主轴高氏相府：婚宴高氏相府文化 望江楼：博物馆观光楚雄历史文化土司府：营销展示中心、电影基地室内戏拍摄彝族土司文化彝人部落村：旅游、观光、购物彝族建筑、市井、原生态生活文化毕摩文化广场（雕塑）：举办节庆活动彝族民间传说核心设施及功能核心设施及功能彝族文化分类表达彝族文化分类表达3-7
8、期期1-2期期8期期德江城（望江楼）庙会广场祖庙高氏相府毕摩文化广场威楚楼（彝王宫）彝人部落土司府清明河桃花溪茶花溪威楚楼：五星级酒店（会议、住宿）彝族歌舞、服饰文化祖庙及庙会广场：举办节庆活动彝族祭祀活动演出本报告是严格保密的。【功能业态功能业态商铺及酒店商铺及酒店】建面占比约为建面占比约为2525，成功塑造环境，成功塑造环境，为地产搭建价值平台为地产搭建价值平台商业业态商业业态画室娱乐项目餐馆 酒店、客栈商铺（手工艺品、餐饮）酒吧、茶吧水上娱乐儿童游乐画廊客栈酒店酒吧珠宝玉器烧烤美食街餐馆住住宅宅住宅住宅住宅住宅商商铺铺及及酒酒店店本报告是严格保密的。【功能业态功能业态住宅住宅】 建面占比
9、约为建面占比约为7575，按照物业形态的不同，按照物业形态的不同，区分为别墅、多层和高层住宅区区分为别墅、多层和高层住宅区高档别墅区高档别墅区多层住宅区多层住宅区高层住宅区高层住宅区产品形式面积区间特色院落：云南民居半颗印、一颗印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一进院、北京四合院两进院等别墅：联排、双拼、独栋特色院落：230-900平方米/户，别墅：230-300平方米/户5.6层多层80-150平方米/户，40多种户型17-18层的小高层和25-33层的高层40-140平方米/户高高档档别别墅墅区区多层住多层住宅区宅区高层住高层住宅区宅区本报告是严格保密的。【运营管理运营管理
10、】成立各类管理公司；按照经营业态分区销售，必要成立各类管理公司；按照经营业态分区销售，必要时对商铺采用时对商铺采用“售后返租售后返租”的经营管理模式的经营管理模式建成后期统一运作，成立专门的管理公司，成立了专门的旅游公司、会展公司、招商公司和物业公司按经营业态分区销售，有选择性地对商铺采用“售后返租”的经营模式，既保证了业主的收益问题，也保证了古镇商业业态的规范化 缺乏统一运作和管理：古镇虽然打着“古镇”的招牌，但是并不是仿古建筑，或者是在大景点里面做一个小景点，亦或者只是负责建设和销售如大理南国城，珠江源古城，以及昆明的官渡古镇本报告是严格保密的。【盈利模式盈利模式】开发商低地价拿地，通过联
11、动资源、大力营销提升开发商低地价拿地，通过联动资源、大力营销提升人气，全盘销售快速回笼资金从而实现滚动开发人气，全盘销售快速回笼资金从而实现滚动开发n楚雄政府提出大力发展彝族文化产业，对彝人古镇的开发给予大力支持n属于州政府招商引资的项招商引资的项目目，2004年汇通地产享受了20万万/亩亩低地价等优惠政策，解决了启动资金问题低价拿地，成功起步低价拿地，成功起步联动资源，大力营销联动资源，大力营销全盘销售，滚动开发全盘销售，滚动开发n以转让部份股份的形式，与以转让部份股份的形式，与康辉集团（旅行社康辉集团（旅行社17强）合强）合作作，将古镇纳入滇西旅游黄金线，形成重要旅游景点，吸引人气n古镇的
12、物业管理公司小投入小投入举办节庆举办节庆（利用物业费用举办小型节庆娱乐活动），提升人气，促进物业销售n住宅和商业的销售收入约占住宅和商业的销售收入约占90，场租收入占比较低，场租收入占比较低住宅销售收入：出售高端别墅、多层住宅和高层，快速回笼资金商业销售收入：将商铺和少量别墅出售，开发商一次性获得销售收入场租收入：德江楼提供影视拍摄；斗鸡等赌博项目收取提成注：2004年商业用地51万/亩，住宅用地30万/亩，综合用地40万/亩楚雄州国土局注：入滇旅行团中的70%，都将彝人古镇列为必到景点 楚雄州旅游局本报告是严格保密的。【开发策略开发策略】早期通过旅游开发为地产搭建价值平台，后期通过早期通过旅
13、游开发为地产搭建价值平台，后期通过地产回现促进旅游滚动开发地产回现促进旅游滚动开发2005 2006.7 2007.11（3期） 2008.7（4期） 2009（5-8期） 2010-至今时间时间设施建设设施建设旅游开发旅游开发地产开发地产开发开发特点开发特点以文化旅游产品为主，不断推出新的旅游项目地产销售旅游开发为先，低投入的景观、体验及展示项目，为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发土司府、彝人部落主题公园和雕楼、虎门、小牌坊等景观德江城（威楚楼、毕摩文化广场、祖庙及庙会广场）环境塑造：原德江古城的建筑风格/彝风、江南水乡的园林景观会展中心荷花塘3期开盘，10万平住宅（多层、别墅）；5
14、.5万平商业2006年7月1、2期开盘：5.3万平商业；10万平住宅（别墅）4-7期，42万平住宅（别墅、多层）；10万平商业8期，14万平，纯住宅，高层本报告是严格保密的。【综合效益综合效益】在价格和消化速度上领跑了楚雄房地产市场，客户在价格和消化速度上领跑了楚雄房地产市场，客户结构多元化保证了项目快销结构多元化保证了项目快销社会效益：社会效益：截止到2010年，接待的游客量总计630万人；年游客达到120万-150万人次，景点门票收入达到3亿元，营业额达到6亿元，并为当地带来5000万元以上的税收，解决当地就业5000人经济效益：经济效益：彝人古镇8期高层3800元/平，而楚雄其他楼盘均价
15、2500元/平客户结构多元：客户结构多元：项目前期本省人居多，整体外省人居多；投资客户占80，有15%本地人购房自营，5度假时间轴时间轴2006年1、2期2007年10月3期产品产品n多层住宅n别墅n商业商铺1-3层n别墅n商铺价格价格n住宅2500元/平米n商铺3000-4000元/平米n市场平台水平1500-2000元/平2008年月4期n住宅n客栈n纯商铺、n商住别墅面积面积n200-300平米/套n100-150平米/套n200-500平米/套n200-600平米/套n100平米n认筹卡n住宅10000/张n商业50000/张n住宅2000-2700元/平米3200元/平米n商铺400
16、0-5500元/平米n市场平台水平1500-2000元/平n住宅5000-6000元/平米n市场平台水平2000-2200元/平2010年n别墅n商铺n酒店式公寓n商铺50200平n酒店式公寓6300元/平n商铺7000元/平n市场平台水平：2200-2600元/平n住宅3800元/平米n商铺6000元/平n市场平台水平：2500-3000元/平n高层n商铺n住宅75-140平n商铺86平n认筹卡10000元/张，持卡可抵18000元NOW客户客户昆明等云南省内客户，投资居多60%以上的业主来自浙江、广东、上海、北京、哈尔滨，而省内主要以昆明、大理居多美国、德国等国外客户增多，客户结构多元，投
17、资2006.7-2008.6前三期整体销售达到90%左右：住宅共20万平，销售了80，年消化量8万平；商业共11万平，均售罄，年消化量5.5万平市场平台水平本报告是严格保密的。文化表达方式：文化表达方式：在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情123文化情景化文化情景化文化商业化文化商业化文化活动化文化活动化将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，满足游客消费体验需求通过生活场景的还原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，达到民族节日常态化本报告是严格保密的。文化情景化：在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、文化情景
18、化：在建筑上融入了彝族特色文化，承载了酒店、客栈、餐馆等功能（餐馆等功能（1/21/2）n整个古镇的建筑外观集中展示了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化n在酒店、客栈、住宅开发及商铺的打造上，都集中体现了彝族建筑样式酒店酒店餐馆餐馆四合院别墅四合院别墅+ +外围临街商铺外围临街商铺临水联排商住别墅临水联排商住别墅 临街公寓（客栈）临街公寓（客栈）+ +商铺商铺本报告是严格保密的。文化情景化：在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情文化情景化：在绿化、水体和景观小品的打造上，突显彝族风情（2/22/2）广广场场、雕雕塑塑小小桥桥、流流水水绿绿植植装装饰饰、小小品品地地铺铺、路路牌牌阿
19、阿普普湖湖威威楚楚大大道道本报告是严格保密的。文化商业化：将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，文化商业化：将文化融入不同的商业业态，展示传统文化的同时，延展异域风情文化，形成文化多元化延展异域风情文化，形成文化多元化n彝族餐饮、手工艺：餐饮：酒铺、豆腐房（制作工艺展示、酒具展示）；药铺（制药、看病）展示彝族的医药文化；茶铺（制茶、品烤茶）展示彝族的茶文化彝族手工：刺绣房（织布、染布、刺绣工艺展示）；木器、竹器、乐器、银器、漆器、铁葫芦等工艺品制作和展示n异国异域风情：其他特色餐饮：滇菜系列、南粤海鲜、北方风味、成都小吃其他手工艺品：缅甸翡翠玉等珠宝玉石烧烤美食街大型餐饮街彝人部落村商
20、业街缅甸风情街东南亚特产专卖店泰国商贸街东盟风情街成都小吃街酒吧咖啡馆韩国烧烤一条街东盟风情街彝族商业街区镇宅石缅甸珠宝本报告是严格保密的。文化活动化：通过生活场景的还原和民俗活动的演绎，同时延展文化活动化：通过生活场景的还原和民俗活动的演绎，同时延展现代的节庆活动，达到民族节日常态化现代的节庆活动，达到民族节日常态化祭祀活动演出祭祀文化茶花展茶文化彝乡千人宴彝族年祭火大典彝乡恋歌大型歌舞n彝族传统节日元旦、春节、元宵节、插花赛装节、端午节、火把节、鬼节、中秋节、彝族年n特别节庆活动彝族歌舞及婚俗表演、民族体育竞技表演、百人对山歌、千人彝乡宴、万人左脚舞、太阳女选拔大赛暨彝族赛装节 本报告是严
21、格保密的。【成功成功KPIKPI】在该项目众多成功因素中，良好的区位条件以及省在该项目众多成功因素中，良好的区位条件以及省级、州政府的支持，成为项目成功的关键级、州政府的支持，成为项目成功的关键成功KPI天时地利人和统一管理，营销包装楚雄房地产市场利好地理位置优越省级、州政府支持统一管理运作联动旅行社，大力宣传古镇一二期开发完后，正值楚雄房地产市场快速发展期，在旅游地产开发占尽先机地处“彝族文化大走廊”的中心部位，是“滇西旅游黄金线”上的门户云南省政府及楚雄州政府想要大力发展彝族文化产业，利用低地价和解决融资等优惠方式招商引资建成后期统一运作，成立专门的管理公司，必要时售后返租以求控制业态联动
22、旅行社，大力宣传古镇，将彝人古镇设置为滇西旅游黄金线上的关键旅游节点，成功地将古镇推向市场重要性重要性本报告是严格保密的。【项目小结项目小结】文化与旅游、旅游与地产都形成了很好的结合，但文化与旅游、旅游与地产都形成了很好的结合，但是文化对地产并未产生实质的影响，仅仅成为营销的噱头是文化对地产并未产生实质的影响，仅仅成为营销的噱头n文化成为旅游灵魂和支柱，人文旅游资源对游客的吸引具有重复性n在旅游项目上融入文化，大大提升了古镇的知名度，促进古镇旅游收入的增加文化文化旅游旅游地产地产n在房地产开发中，引入旅游产业，形成房地产与旅游业的互动n彝人古镇是云南起步最早、发展最快、业态发展最完善的旅游地产n彝人古镇中，文化和地产不能很好的结合，文化对居住并未产生实质的影响，更多是的充当了概念营销的噱头n文化并不是客户置业关注的首要因素，置业客户多以投资为主，看重的古镇较低的投资门槛和区域未来的发展潜力本报告是严格保密的。ThanksThanks
