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1、第三章物业管理制度学习目标：1、了解管理规约的制定程序原则。2、掌握物业服务合同签订的依据、内容和效 力。3、理解物业服务公司制度、物业服务公司核心竞争力。第一节管理规约管理规约是物业管理领域最基础、最重要的管理规约之一。一、管理规约对业主具有普遍约束力管理规约是以一个业主自我管理、自我规范的最基础规约，一般在首次召开业主大会之前，规范与约束业主行为的是建设单位制定的临时管理规约，在召开业主大会后，业主们可以通过业主大会指定正式的管理规约。管理规约对全体业主均有约束力京华时报2009年7月6日报道：某小区的业主管理规约里约定，一定要随手关好单元防盗门。但一租户就是不听，说自己不是业主，不用遵守
2、规约。思考：1这位租户的言行是否正确？ 2你若是物业管理方如何处理？参考1案例中涉及管理规约的效力问题，租户称自己不是业主，不遵守管理规约是不正确的。因为根据物权法最新司法解释，小区里专有部分的承租人，借用人等物业使用人和其他业主一样，享有和业主同样的权利，同样履行和业主一样的义务。2首先进行制止、批评教育等，如果在管理规约中明确规定了处罚措施，物业公司还可以用给于违规业主或租户约定的处罚。对于严重违反规约拒不改正的，物业公司应该及时通知业主委员并报告有关行政管理部门依法处理。管理规约的制定要有法可依物业区域内的各项管理办法各项管理办法是物业服务公司为行使其物业管理服务职责而制定的公开文件，与
3、管理规约是不同的。物业服务公司制定管理办法必须以管理规约为基础为依据。参考答案1认清管理办法和管理管理规约有本质区别2王女士签订的是临时管理规约，适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段，若临时管理规约不合理，待业主大会后，可以进行修改。3物业管理公司不能有这样行为，应该道歉解释。 2005年12月份，家住杭州的王女士突然接到西湖法院的一张开庭传票与一份诉状，原来是她购买的写字楼的物业公司要求她交纳自2003年以来的物业管理费及滞纳金13万多元。为此，她来到金华找了温律师，请求法律帮助。温律师看了材料后，发现法院对本案不具有管辖权，因为合同中双方有仲裁的约定。于是给写了一份管辖异议申请书，让她交给法院。不久，法院认为异议成立就下了裁定，驳回原告的起诉。鉴于此，过了月余原告又申请仲裁，杭州市仲裁委员会受理了本案。此时，温律师应王女士聘请不得不来到杭州进行调查、应诉。温律师发现，该物业存在迟延交付的情况，依据事实与法律，该物业费不仅无须王女士交纳，而且王女士还有权向开发商要求支付迟延交房的违约金。于是，同时又向房地产商起诉要求赔偿。经过一年多的努力，王女士起诉房地产商的赔偿之诉获得法院98万多元的支持，本仲裁案又获得了驳回物业公司仲裁请求的全面胜诉。因“祸”得福，王女士因此反而得到了98万元的补偿。
