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1、复地天赋复地天赋3号楼号楼产品策划书产品策划书 汇报框架汇报框架项项 项项目目 目目开开 开开发发 发发背背 背背景景 景景分分 分分析析 析析项项 项项目目 目目面面 面面临临 临临的的 的的核核 核核心心 心心问问 问问题题 题题基基 基基础础 础础研研 研研究究 究究本本 本本项项 项项目目 目目定定 定定位位 位位产产 产产品品 品品策策 策策划划 划划建建 建建议议 议议建筑方案设计建议建筑方案设计建议户型设计建议户型设计建议公共区域设计建议公共区域设计建议产产 产产品品 品品评评 评评估估 估估设备设施建议设备设施建议项目开发背景分析项目开发背景分析 项目规划条件项目规划条件 开发
2、目标开发目标项目规划条件项目规划条件83670 项目开发项目开发背景分析背景分析项目规划条件项目规划条件总建筑面积：总建筑面积：83670其中：其中：地上建筑面积：地上建筑面积：54070地下建筑面积：地下建筑面积：29600住宅建筑面积：住宅建筑面积：47762商业建筑面积：商业建筑面积：6200地下车库及设备用房建筑面积：地下车库及设备用房建筑面积：29600绿化率：绿化率：3030容积率：容积率：4.24机动停车位：地上机动停车位：地上5辆，地下辆，地下380辆辆开发目标开发目标 本项目开发应立足于本项目开发应立足于“品品牌塑造牌塑造”和和“相应收益相应收益”。 土地价值的提炼土地价值的
3、提炼证实投资价值的提升证实投资价值的提升 。 高价值的土地创造出高价值的土地创造出高附高附加价值的产品加价值的产品。 项目开发项目开发背景分析背景分析开发目标开发目标 本项目开发应立足于本项目开发应立足于“品品牌塑造牌塑造”和和“相应收益相应收益”。 土地价值的提炼土地价值的提炼证实投资价值的提升证实投资价值的提升 。 高价值的土地创造出高价值的土地创造出高附高附加价值的产品加价值的产品。项目面临的核心问题项目面临的核心问题 3号楼与号楼与2号楼的关系与号楼的关系与和谐性？和谐性？号楼与号楼与23 “ 项目面临项目面临的核心问题的核心问题从供需市场特征考察：从供需市场特征考察： 本项目本项目3
4、号楼是否有成为号楼是否有成为“豪宅豪宅”的的可能性？可能性？ 3号楼与号楼与2号楼的关系与和谐性？号楼的关系与和谐性？基基 础础 研研 究究基基 础础 研研 究究 高端公寓市场项目的选取与分布高端公寓市场项目的选取与分布 高端公寓市场供应状况高端公寓市场供应状况 高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场销售状况与成交价格 高端公寓市场未来发展趋势预测高端公寓市场未来发展趋势预测北京房地产市场单价18000 /m2以上高档公寓分布图18000元元/m 高端公寓市场项目的选取与分布（共计高端公寓市场项目的选取与分布（共计2323个项目）个项目）北京房地产市场单价18000 /m2以上高档公寓分布
5、图Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺东部区域西部区域景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、联邦公寓、华远裘马都、新城国际华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期期、世界城、星河湾二期万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾07年年 高端公寓市场供应状况高端公寓市场供应状况 取证供应量取证供应量 取证供应量的户型配比取证供应量的户型配比 截至截至
6、07年年2月份的现供应量月份的现供应量 现供应量户型配比现供应量户型配比772311-13楼楼 取证供应量取证供应量 （以（以下数据均来自北京市房地产交易信息网）下数据均来自北京市房地产交易信息网）区域区域东部区东部区域域西部区西部区域域项目名称项目名称Naga上院上院顺景园顺景园银钻公寓银钻公寓北京花园北京花园银泰中心银泰中心东方之子东方之子昆仑公寓昆仑公寓US联邦公寓联邦公寓华远裘马都华远裘马都九号公寓九号公寓公园大道公园大道维多利亚花园维多利亚花园皇石国际公寓皇石国际公寓新城国际三期新城国际三期星河湾二期星河湾二期世界城世界城合计合计万城华府万城华府缘溪堂缘溪堂西城晶华西城晶华立方庭立方
7、庭锦官苑二期锦官苑二期融泽府融泽府长河湾长河湾11-13楼楼合计合计总计总计取证量取证量1041458701242602936502429482141664922287195555566300799675156764526178172取证面积取证面积46577.3410191761642.843610155621.9926495.1510514.6360377.19143157.870368.53227952399882574080282.1188776.9561219.71136732.23173636.2312282578892.0834151.9224990.4220090.791629
8、6.59470883.031607615.26由上表可知，截至由上表可知，截至2007年年2月份单价在月份单价在18000元元/以上的北京市高以上的北京市高端公寓的市场供应量为端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近套，取证面积接近161万平米。万平米。其中西部区域的高端公寓项目达到了其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积套，取证面积47万，万，超过总量的四分之一。超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞京高档公寓市场供应项目
9、主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。争也要大过于西部地区。 取证供应量的户型配比取证供应量的户型配比区域区域户型配比户型配比名称名称300以下以下300400400500500600600以上以上合计合计东部东部区域区域457482%69513%1112%1262%491%5555西部西部区域区域合计合计2005657976.6%80.5%498119319.1%15%581692.2%2.07%431691.6%2%13620.5%0.76%26178172 无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，300以下的户型以下的户型
10、供应量最大，共有供应量最大，共有6312套，占到总供应量的套，占到总供应量的80； 其次是其次是300400之间的户型产品，占总供应量的之间的户型产品，占总供应量的15左右。左右。 其中西部区域市场其中西部区域市场300400的产品所占比例要高于东部区域，的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。东部区域各项目供应量户型配比东部区域各项目供应量户型配比户型配比项目名称Naga上院上院顺景园银钻公寓北京花园银泰中心东方之子昆仑公寓US联邦公寓联邦公寓华远裘马都九号公寓公园大道维多利亚花园皇石国际公寓新城国际三期星河湾二期世界
11、城合计300以下以下-28870124220-28960415266321216548492671457482%3004008018-2464-446532852-7664669513%400500 -28-821-29-124-1112%500600 -68-165-3-1-33-1262%600 以上以上243-2-5-132491%合计10414587012426077232936502429482141664922287195555 东部区域高端市场中，东部区域高端市场中，300平米以下的户型供应量最大，为平米以下的户型供应量最大，为4574套，套，占东部区域高端公寓总体供应量的占东部
12、区域高端公寓总体供应量的82，为东部区域高端公寓的主流产，为东部区域高端公寓的主流产品；品； 其次是其次是300400平米之间的户型供应量为平米之间的户型供应量为695套，占供应量的套，占供应量的13； 户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。11-13楼楼西部区域各项目供应量户型配比西部区域各项目供应量户型配比户型配比项目名称万城华府缘溪堂西城晶华立方庭锦官苑二期融泽府长河湾11-13合计300以下以下245217976751566645200576.6%3004003211662-9-49819.1%400500-
13、57-1-582.2%500600-43-431.6%600 以上以上-13-130.5%合计56630079967515676452617 西部区域的高端公寓产品仍然以西部区域的高端公寓产品仍然以300平米以下为市场的主流产品，供平米以下为市场的主流产品，供应量为应量为2005套，占西部区域高端公寓市场总供应量的套，占西部区域高端公寓市场总供应量的76.6； 300400平米之间的户型供应量也较大，达到了498套，占西部区域高端公寓市场总供应量的高端公寓市场总供应量的19.1； 拥有拥有400平米以上产品供应量的项目较少。平米以上产品供应量的项目较少。115540207141915911-1
14、3楼楼 截至截至0707年年2月份的现供应月份的现供应量量 截至截至2007年年2月底，北京市单价在月底，北京市单价在18000元/平米以上的高端公寓现供应量为量为4521套，占总供应量的套，占总供应量的55；区域区域项目名称项目名称Naga上院上院顺景园顺景园银钻公寓银钻公寓北京花园北京花园银泰中心银泰中心东方之子东方之子昆仑公寓昆仑公寓现供应量（套）现供应量（套）85139785 其中东部区域的高端公寓供应量其中东部区域的高端公寓供应量为为3482套，占总现供应量的套，占总现供应量的77； 其中西部区域的高端公寓供应量其中西部区域的高端公寓供应量为为1039套，占总现供应量的套，占总现供应
15、量的23； 东区供应量约为西区供应量的三东区供应量约为西区供应量的三倍，东区高端公寓的竞争要远高于倍，东区高端公寓的竞争要远高于西区。西区。东东部部区区域域西西部部区区域域US联邦公寓联邦公寓华远裘马都华远裘马都九号公寓九号公寓公园大道公园大道维多利亚花园维多利亚花园皇石国际公寓皇石国际公寓新城国际三期新城国际三期星河湾二期星河湾二期世界城世界城合计合计万城华府万城华府缘溪堂缘溪堂西城晶华西城晶华立方庭立方庭锦官苑二期锦官苑二期融泽府融泽府长河湾长河湾11-13楼楼合计合计总计总计244476166571146413482121175421111131433710394521 现供应量户型配比
16、现供应量户型配比户型配比户型配比区域名称区域名称300以下以下300400400500500600600以上以上合计合计东部区域东部区域西部区域西部区域合计合计289778236798375.381.43441745181016.811974914634.73.231052112632339135211.31.15348210394521 在在4521套现供应量中，套现供应量中，300平米以下的产品数量最多，并且东部平米以下的产品数量最多，并且东部区域约为西部区域的区域约为西部区域的3.7倍；倍； 西部区域仍然在西部区域仍然在300以上的大户型产品供应比例上要略高于东部以上的大户型产品供应比例
17、上要略高于东部区域，但实际供应套数仅为东部的一半。区域，但实际供应套数仅为东部的一半。东部区域各项目现供应量户型配比东部区域各项目现供应量户型配比项目名称300以下以下300400户型配比400500 500600 600 以上以上合计Naga上院上院顺景园银钻公寓北京花园银泰中心东方之子昆仑公寓US联邦公寓联邦公寓华远裘马都九号公寓公园大道维多利亚花园皇石国际公寓新城国际三期星河湾二期世界城合计-267851121-24043085331127141171601289783%6618-2032-44648242-7393834410%-28-718-26-117-973%-64-141-3-
18、23-1053%193-2-4-92391%851397851155402024447616657114714191596413482 东部区域东部区域3482套的高端公寓中，套的高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为平米以下的产品现供应量为2897套，占东部区域全部现供应量的83； 300400平米之间的产品现供应量为344套，占东部区域全部现供应量的供应量的10； 400平米以上的产品现供应量所占比例较少。11-13楼楼西部区域各项目现供应量户型配比西部区域各项目现供应量户型配比项目名称300以下以下300400户型配比400500 500600 600 以上以上合计万城华府缘溪堂西城
19、晶华立方庭锦官苑二期融泽府长河湾11-13合计408419111131363778275.26%81852-6-17416.75%-48-1-494.72%-21-212.02%-13-131.25%12117542111113143371039 西部区域西部区域1039套高端公寓中，套高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为平米以下的产品现供应量为782套，占西部区域全部现供应量的套，占西部区域全部现供应量的75.26； 300400平米之间的产品现供应量为174套，所占比例为16.75； 400平米以上的产品现供应量较少。07年年 高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场销售状况与成交
20、价格 整体销售状况（截至整体销售状况（截至07年年2月份的销售状况）月份的销售状况） 06年年1月月0707年年2月各项目已成交产品的月各项目已成交产品的户型配比户型配比 价格分析价格分析 西部区域总价分析（已售产品总价）西部区域总价分析（已售产品总价） 西部区域西部区域0707年年2月份当月的成交均月份当月的成交均价价 月均销售和月均回款月均销售和月均回款 整体销售状况（截至整体销售状况（截至0707年年2月份的销售状况）月份的销售状况）300以下以下300400 400500 500600 600 以上以上项目名称东部西部合计供应量555526178172销售量207315783651销售
21、率37%60%45%取证457420056579售出167712232900比率37%67%44%取证6954981193售出351324675比率50%6557%取证11158169售出14923比率13%16%14%取证12643169售出212243比率17%51%25%取证491362售出10-10比率21%-17% 在总体在总体3651套的销售量中，套的销售量中，300400平米之间的产品销售率最高，达到了平米之间的产品销售率最高，达到了57； 300平米以下的户型产品销售率位居其次，为44； 400500平米之间的户型销售率最低，为14； 500600平米之间的户型销售率较4005
22、00平米的产品销售率相比有较大提升，达到了达到了25； 600平米以上的户型产品销售率为17，高于400500平米之间的户型销售率。 06年年1月月0707年年2月各项目已成交产品的户型配比月各项目已成交产品的户型配比东部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比东部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比开盘开盘时间时间03.6项目名称项目名称公园大道公园大道供应量供应量948销售量销售量891销售率销售率94%300以下以下取证取证 售出售出663630300400取证取证 售出售出285261400500取证取证 售出售出500600取证取证 售出售出600以上以上取证取证 售出售出03.9东
23、方之子东方之子773748%6432815404.9顺景园顺景园14564%28218-28-6843-05.3北京花园北京花园12411391%12411305.9维多利亚花园维多利亚花园21410047%2121002-05.9皇石国际皇石国际1669557%165941105.1005.11银泰中心银泰中心Naga上院上院2601042051979%18%220199248041416224505.12九号公寓九号公寓2427631%152675352933-5106.05银钻公寓银钻公寓8708510%8708506.07US联邦公寓联邦公寓2934917%289494-06.08昆仑
24、公寓昆仑公寓23313%2132-06.09华远裘马都华远裘马都65017427%60417446-06.10新城国际三期新城国际三期4927315%484737-1-06.12星河湾二期星河湾二期2286930%92216627247331013407.01世界城世界城7197811%671704682-合计合计5555207337%457416776953511111412621491037%50%13%17%21% 东部高端公寓市场东部高端公寓市场300400平米之间的户型产品销售状况最佳，平米之间的户型产品销售状况最佳，销售率达到了销售率达到了50。 300平米以下的户型产品销售率其次
25、，为37，与东部区域整体的销售率持平。东部区域供应量最大的为的销售率持平。东部区域供应量最大的为 300平米以下的产品，但销售率最佳的是销售率最佳的是300400平米之间的中等户型产品。平米之间的中等户型产品。 600平米以上的户型产品销售状况也较为良好，销售率为21；由此说明由此说明600平米以上的超大面积户型产品也存在一定的市场需平米以上的超大面积户型产品也存在一定的市场需求，呈现出顶级分化的市场表现。求，呈现出顶级分化的市场表现。11-13楼楼西部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比西部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比开盘开盘时间时间04.08项目名称项目名称万城华府万城华府供应
26、量供应量566销售量销售量445销售率销售率79%300以下以下取证取证 售出售出245205300400取证取证 售出售出321240400500取证取证 售出售出500600取证取证 售出售出600以上以上取证取证 取证取证05.10缘溪堂缘溪堂30012542%211316681579432213-06.0706.0906.0706.08西城晶华西城晶华立方庭立方庭长河湾长河湾11-13楼楼锦官苑锦官苑7996754515637856482547%84%18%16%797675451563785648252-06.11融泽府融泽府763343%6630931-合计合计2617157860
27、%20051223498324589432213-67%65%16%51% 西部区域高端公寓西部区域高端公寓300平米以下的户型产品和平米以下的户型产品和300400平米之间的户型平米之间的户型产品销售率基本持平，分别为产品销售率基本持平，分别为67和和65； 500600平米之间的户型产品仅有缘溪堂存在供应，销售率也较理想，达到了想，达到了51； 由此说明西部高端公寓市场由此说明西部高端公寓市场400平米以下的中小户型产品和平米以下的中小户型产品和500600平平米之间的大户型产品是市场接受度较高的产品。米之间的大户型产品是市场接受度较高的产品。11-13楼楼 价格分析价格分析 西部区域总价
28、分析（已西部区域总价分析（已售产品总价）售产品总价）项目名称300以下以下300400 400500 500600 600 以上以上万城华府460-550万万565-740万万缘溪堂590-600万万620-800万万810-980万万1030-1190万万1240-1920万万西城晶华长河湾长河湾11-13楼楼锦官苑锦官苑立方庭110-600万万500-730万万230-500万万80-180万万620-630万万融泽府融泽府435-570万万610-710万万800万左右万左右西部区域高端公寓市场西部区域高端公寓市场300平米以下的户型产品最低总价为平米以下的户型产品最低总价为80万元，最
29、万元，最高总价为高总价为730万元，大部分的总价范围集中在万元，大部分的总价范围集中在400600万元之间。万元之间。07年年11-13楼楼 价格分析价格分析 西部区域西部区域07年年2月份当月的成交均价月份当月的成交均价区域区域项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售周期销售周期成交均价成交均价西部区域07年2月万城华府万城华府缘溪堂缘溪堂西城晶华西城晶华04.0805.1006.0730月月18月月7月月18596元元20205元元20371元元当月成交均价最高的当月成交均价最高的为长河湾为长河湾1113栋栋楼，为楼，为25852元元/平平西部西部区域区域长河湾长河湾11-13楼楼锦官苑锦官苑
30、立方庭立方庭融泽府融泽府06.0706.0806.0906.117月月6月月5月月3月月25852元元20659元元24388元元19735元元米；米； 成交均价最低的为成交均价最低的为万城华府，为万城华府，为18596元元/平米。平米。月均销售711-13楼楼 价格分析价格分析月均销售和月均回款月均销售和月均回款区域项目名称开盘时间销售周期月均销售套数（套）月均回款（万元）公园大道东方之子顺景园北京花园维多利亚花园皇石国际公寓银泰中心NAGA上院上院03.0603.0904.0905.0305.0905.0905.1005.1144月月41月月29月月23月月17月月17月月16月月15月月
31、20.30.90.24.95.95.612.81.35706.5274.718751856.41453.69909.61255.3 东部区域月均销售套东部区域月均销售套数最好的是世界城，月数最好的是世界城，月均销售套数均销售套数39套，月均套，月均回款最好的是星河湾二回款最好的是星河湾二期，月均回款额达到期，月均回款额达到东部西部九号公寓银钻公寓US联邦公寓联邦公寓昆仑公寓华远裘马都新城国际三期星河湾二期世界城万城华府缘溪堂西城晶华长河湾长河湾11-13楼楼锦官苑锦官苑立方庭融泽府融泽府05.1206.0506.0706.0806.0906.1006.1207.0104.0805.1006.0
32、706.0706.0806.0906.1114月月9月7月6月5月4月3月2月30月月18月月7月7月6月5月3月5.49.40.534.818.3233914.86.9541.14.2112.8112284.21131.92660.61381.785337319.82484694347283.25320.915937.9633.31135.513220.65461.724846万元； 西部区域月均销售套西部区域月均销售套数最好的是立方庭，月数最好的是立方庭，月均销售套数为均销售套数为112.8套，套，月均回款最好的是西城月均回款最好的是西城晶华，月均回款额达到晶华，月均回款额达到15937.
33、9万元。高端公寓市场未来发展趋势预测 2007年北京高端市场预计供应量年北京高端市场预计供应量 西部区域供需发展趋势西部区域供需发展趋势 重点关注重点关注20072007年新开盘千万级项目年新开盘千万级项目 未来发展趋势未来发展趋势-11-13楼楼 2007年北京高端市场预计供应量年北京高端市场预计供应量项目名称公园大道公园大道东方之子东方之子顺景园顺景园北京花园北京花园维多利亚花园维多利亚花园皇石国际皇石国际银泰中心银泰中心NAGA上院上院九号公寓九号公寓银钻公寓银钻公寓US联邦公寓联邦公寓昆仑公寓昆仑公寓华远裘马都华远裘马都新城国际三期新城国际三期星河湾二期星河湾二期万城华府万城华府缘溪堂
34、缘溪堂西城晶华西城晶华立方庭融泽府06年剩余供应量年剩余供应量844013928126716092175800262205184521911311924731575507年预计新增供应量年预计新增供应量-132756907年预计供应量年预计供应量84401392812671609217580026220518452191263192548157124锦官苑二期长河湾11-13世界城天安国汇光华国际291106719216272291106719216272合计54655826047 西部区域供需发展趋势西部区域供需发展趋势根据调研，西部项目已知西城晶华还有根据调研，西部项目已知西城晶华还有17
35、9套的供应量、万套的供应量、万城华府还有城华府还有132套的供应量、天安国汇有套的供应量、天安国汇有216套的供应量、御园预套的供应量、御园预计有计有67套的供应量、缘溪堂预计还有套的供应量、缘溪堂预计还有100套的供应量，由此，仅套的供应量，由此，仅西部区域单价在西部区域单价在2万元万元/平米以上的高端产品未来已知的还有累计平米以上的高端产品未来已知的还有累计至少至少694套的供应量。套的供应量。 重点关注重点关注20072007年新开盘千万级项目年新开盘千万级项目 财富中心二期：预计此项目财富中心二期：预计此项目2007年将会推出公寓产品，但现在针年将会推出公寓产品，但现在针对此项目的资料
36、较少，今后将会重点关注。对此项目的资料较少，今后将会重点关注。 盈科中心二期：该地块土地面积为盈科中心二期：该地块土地面积为14123平方米，规划建筑面积平方米，规划建筑面积46300平方米。 首都花园（巴黎城）：首都花园原规划总建筑面积首都花园（巴黎城）：首都花园原规划总建筑面积59.34万平方万平方米，其中地上建筑面积米，其中地上建筑面积41.2万平米，公寓建筑面积万平米，公寓建筑面积15.5万平方米，写万平方米，写字楼字楼13万平方米，酒店及酒店式公寓万平方米，酒店及酒店式公寓7万平方米，商业万平方米，商业9.87万平方米。万平方米。但中国接手后，根据此开发商以往的开发策略，此项目的但中
37、国接手后，根据此开发商以往的开发策略，此项目的最终规划有可能会有很大的改动，今后将重点关注。最终规划有可能会有很大的改动，今后将重点关注。 耀辉国际城：规划建筑面积接近耀辉国际城：规划建筑面积接近10万平米，万平米，2007年预计将推出年预计将推出100套千万级豪宅。套千万级豪宅。 御园：规划建筑面积为御园：规划建筑面积为30万平方米，万平方米，2007年预计将推出年预计将推出1期产品，期产品，大约大约55套左右的千万级豪宅。套左右的千万级豪宅。 瑞城中心：瑞城中心占地面积瑞城中心：瑞城中心占地面积32900平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积256000平平方米，由国际性贵族式酒店、方米，由
38、国际性贵族式酒店、5A级智能化写字楼及两栋高档外销公级智能化写字楼及两栋高档外销公寓组成。寓组成。 未来发展趋势未来发展趋势影响房价的因素很多，除供需关系外，主要的还有政策走势、影响房价的因素很多，除供需关系外，主要的还有政策走势、城市规划、城市经济水平、居民购买力水平等因素。城市规划、城市经济水平、居民购买力水平等因素。无论全国还是北京，宏观经济都处在平稳上升阶段。而对高端无论全国还是北京，宏观经济都处在平稳上升阶段。而对高端公寓的需求群体都在不断上升。从北京的城市规划来看，目前可供公寓的需求群体都在不断上升。从北京的城市规划来看，目前可供开发高端公寓的用地在逐步减少。但是，受今年宏观调控和
39、开发高端公寓的用地在逐步减少。但是，受今年宏观调控和2008年年“奥运年”的影响，2007年将出现高端公寓集中放量的供应高峰。实际上，对高端公寓价格影响最大的是政策走势，目前的政策实际上，对高端公寓价格影响最大的是政策走势，目前的政策并没有深度触及高端公寓市场，形成不利影响的政策。并没有深度触及高端公寓市场，形成不利影响的政策。因此我们认为：因此我们认为：0707年的高端公寓市场情况应当是风险与机会并年的高端公寓市场情况应当是风险与机会并存：如果政府不针对高端公寓再出台新的政策，未来高端公寓的价存：如果政府不针对高端公寓再出台新的政策，未来高端公寓的价格依然会保持较快地上涨；但是现有政策的效果
40、显现，有可能导致格依然会保持较快地上涨；但是现有政策的效果显现，有可能导致销售率的下滑，风险有可能加大。对于北京高端项目的发展应保持销售率的下滑，风险有可能加大。对于北京高端项目的发展应保持谨慎的乐观。谨慎的乐观。基础研究结论基础研究结论 2007年北京高端公寓市场整体的供应量较大，并且随着价格的不断上涨与产品品质的提高，北京千万豪宅的时代已经来临。涨与产品品质的提高，北京千万豪宅的时代已经来临。 在现有高端市场上的供应产品，以在现有高端市场上的供应产品，以300平米以下的户型为主流产品；其平米以下的户型为主流产品；其次是次是300400平米之间的户型。平米之间的户型。 销售情况方面：销售情况
41、方面：300400平米的中等户型销售反馈情况最好，销售率平米的中等户型销售反馈情况最好，销售率最高；其次是最高；其次是300平米以下的较为保守的小户型产品；销售情况最差的为平米以下的较为保守的小户型产品；销售情况最差的为400500平米的户型销售；500平米以上的户型供应量较少，产品较为个性化，也存在一定的市场需求。性化，也存在一定的市场需求。 在销售价格方面：在销售价格方面：300平米以下的户型产品由于面积相差较大，因此各平米以下的户型产品由于面积相差较大，因此各项目的总价区间相差也较大，反馈到单价上西部区域项目的总价区间相差也较大，反馈到单价上西部区域22000元元/平米左平米左右，面积不
42、超过右，面积不超过300平米的产品较为热销；平米的产品较为热销；300400平米之间的户型，总平米之间的户型，总价范围控制在价范围控制在800万元左右的产品市场接受度较强；万元左右的产品市场接受度较强；400平米以上的户型平米以上的户型由于西部供应量较少，因此个别项目仅作为参考。由于西部供应量较少，因此个别项目仅作为参考。本本 项项 目目 定定 位位 土地价值土地价值 市场定位市场定位 产品定位产品定位 客群定位客群定位 价值定位价值定位土地价值土地价值 本项目定位本项目定位土地价值土地价值先从土地的价值对复地天赋进行认知先从土地的价值对复地天赋进行认知“第一是地段、第二是地段、第三第一是地段
43、、第二是地段、第三还是地段。还是地段。”李嘉诚李嘉诚地段直接反映土地价值，地段直接反映土地价值，那么本案的土地价值究竟如何呢？那么本案的土地价值究竟如何呢？紫禁城、古代皇家园林紫禁城、古代皇家园林永久的永久的皇皇 气气两千多年悠久历史见证，历代皇帝权威的象征，凝聚了深厚皇家贵气和历史两千多年悠久历史见证，历代皇帝权威的象征，凝聚了深厚皇家贵气和历史文化底蕴文化底蕴人民大会堂人民大会堂长安街长安街中南海中南海权威的权威的政政 气气中共中央、全国人大常委中共中央、全国人大常委会、国务院、全国政协等会、国务院、全国政协等国家首脑机关及国家首脑机关及50余家中余家中央部委所在地，是全国政央部委所在地，
44、是全国政治中心的重要载体。治中心的重要载体。聚集的聚集的金融街金融街财财 气气2005年年2月月7日，北京市发改委、财政局、地税局和人事局联合发布日，北京市发改委、财政局、地税局和人事局联合发布关于促进首关于促进首都金融产业的意见都金融产业的意见，这被视为北京市将建设金融中心、大力吸引金融机构入驻，这被视为北京市将建设金融中心、大力吸引金融机构入驻的明确信号。的明确信号。这个信号的出台将可能使不少在外地注册的金融机构迁址北京金融街。这个信号的出台将可能使不少在外地注册的金融机构迁址北京金融街。西单商业街西单商业街成熟的成熟的旺旺 气气西单商业街位于北京城市的几何中心位置。北京历史最悠久的三西单
45、商业街位于北京城市的几何中心位置。北京历史最悠久的三大商圈之一，现已发展为现代化商业中心大商圈之一，现已发展为现代化商业中心.古典的古典的中国会中国会贵贵 气气北京中国会之所以在私人俱乐部中独树一帜，尤其能吸引很多国北京中国会之所以在私人俱乐部中独树一帜，尤其能吸引很多国外公司和国外人士的青睐，就在于它特有的中国历史感和文化味外公司和国外人士的青睐，就在于它特有的中国历史感和文化味儿，而这种格调并不是仿造复制出来的。儿，而这种格调并不是仿造复制出来的。聚集的聚集的三十一中、教育资源三十一中、教育资源文文 气气三十一中，其前身崇德中学始建三十一中，其前身崇德中学始建1991年。这里诞生了年。这里
46、诞生了10位中科院院士和众多知名的艺术大师。西城区拥有诸位中科院院士和众多知名的艺术大师。西城区拥有诸多知名中、小学校，教育资源丰富。多知名中、小学校，教育资源丰富。国家大剧院国家大剧院散发的散发的中山音乐堂中山音乐堂北京音乐厅北京音乐厅雅雅 气气气气气气气气政政政政政政雅气雅气雅气雅气雅气雅气皇气皇气气气文文复复 地地 天天 赋赋的的天天 赋赋气气财财核心核心价值价值豪豪 宅宅的的天天 赋赋贵气贵气旺气旺气由此，通过对复地天赋土地价值的深刻认知，我们由此，通过对复地天赋土地价值的深刻认知，我们才能更加准确地在已有的市场研究的基础上，对复地天才能更加准确地在已有的市场研究的基础上，对复地天赋进
47、行项目定位！赋进行项目定位！市场定位市场定位 本项目定位本项目定位市场定位市场定位市场定位是指依据项目核心价值分析和市场结构特征，明确市场定位是指依据项目核心价值分析和市场结构特征，明确项目的档次和市场竞争中的角色！项目的档次和市场竞争中的角色！从项目的土地价值来看，复地天赋作为距离天安门与中南海从项目的土地价值来看，复地天赋作为距离天安门与中南海最近的高层住宅，在市场竞争中具有显著的稀缺性，这种土地价最近的高层住宅，在市场竞争中具有显著的稀缺性，这种土地价值是超乎一般土地评估值的。因此，我们认为复地天赋应该与市值是超乎一般土地评估值的。因此，我们认为复地天赋应该与市场上的普通高端公寓始终保持
48、等级的距离，领航于西部区域的高场上的普通高端公寓始终保持等级的距离，领航于西部区域的高端公寓市场。端公寓市场。由此，复地天赋的市场定位为：由此，复地天赋的市场定位为：领航西部区域，占据极度稀缺资源的顶级公寓。领航西部区域，占据极度稀缺资源的顶级公寓。产品定位产品定位 本项目定位本项目定位产品定位产品定位产品定位是指依据项目的市场定位，确定产品的设计方产品定位是指依据项目的市场定位，确定产品的设计方案，从而提升产品的属性！案，从而提升产品的属性！由此，复地天赋的产品定位为：由此，复地天赋的产品定位为：在具备深厚历史文化底蕴的土地上崛起的一座拥有奢华尺度，在具备深厚历史文化底蕴的土地上崛起的一座拥
49、有奢华尺度，为财富阶层身份标签的现代建筑。为财富阶层身份标签的现代建筑。客群定位客群定位 本项目定位本项目定位客群定位客群定位客群定位是指依据项目市场定位和产品定位、从众多类客群定位是指依据项目市场定位和产品定位、从众多类型的客群中分离出未来重点针对的主力客群。型的客群中分离出未来重点针对的主力客群。本案的客群定位：本案的客群定位：富人阶层分为：富人阶层分为：看得见的顶层（财贵阶层）：他们是公众人物，曝光率高，个性张扬。看得见的顶层（财贵阶层）：他们是公众人物，曝光率高，个性张扬。看不见的顶层（权贵阶层）：他们身份上讳莫如深，生活上深居简出，不爱抛看不见的顶层（权贵阶层）：他们身份上讳莫如深，
50、生活上深居简出，不爱抛投露面，越隐蔽越好。投露面，越隐蔽越好。非凡非凡阶层阶层复地天赋复地天赋主要主要目标客层目标客层企业主阶层企业主阶层金领阶层金领阶层中坚阶层中坚阶层白领阶层白领阶层蓝领阶层蓝领阶层本案的客群来源：本案的客群来源：第一级辐射区第一级辐射区西长安街、金融街及周边地区第二级辐射区西城区及北京西部地区第三级辐射区西部为主战场西部为主战场东部为次战场东部为次战场立足于北京市立足于北京市辐射于全中国辐射于全中国本案本案北京市各成熟商圈第四级辐射区大中国区（外埠地区及涉外客户）对政治高度敏感，具有对政治高度敏感，具有“政治交往和商务交往频繁，具有政治交往和商务交往频繁，具有“本案的客群
51、个性特征：本案的客群个性特征： 拜忙碌者：拜忙碌者：在金融街工作，惜时如金、需要就近居住的财富阶层；在金融街工作，惜时如金、需要就近居住的财富阶层； 拜景观者：拜景观者：对城市稀缺景观资源具有高度占有欲的财富阶层；对城市稀缺景观资源具有高度占有欲的财富阶层； 拜文化者：拜文化者：对地域文化具有归属感，对传统京城文化有欣赏力的财富阶层；对地域文化具有归属感，对传统京城文化有欣赏力的财富阶层； 拜政治者：拜政治者：对政治高度敏感，具有对政治高度敏感，具有“由富转贵由富转贵”心理需求的财富阶层；心理需求的财富阶层； 拜社交者：拜社交者：政治交往和商务交往频繁，具有政治交往和商务交往频繁，具有“寻找圈
52、层归属寻找圈层归属”的财富阶层。的财富阶层。价值定位价值定位 本项目定位本项目定位价值定位价值定位价值定位是指依据项目所具备的特征，通过价值定位是指依据项目所具备的特征，通过区域价值区域价值/综合评比的价值进行综合考虑，推导出综合评比的价值进行综合考虑，推导出的具有市场竞争力的项目价值区间。的具有市场竞争力的项目价值区间。东部区域高档住宅市场价格情况东部区域高档住宅市场价格情况西部区域高档住宅市场价格情况西部区域高档住宅市场价格情况项目名称项目名称NAGA上院上院国瑞城国瑞城银钻公寓银钻公寓银泰中心银泰中心昆仑公寓昆仑公寓现售价现售价3880025000230004500065665环线位置环
53、线位置2环内环内2环内环内2-3环环2-3环环2-3环环项目名称项目名称西城晶华西城晶华华荣公寓华荣公寓缘溪堂缘溪堂锦官苑锦官苑融泽府融泽府现售价现售价2550021000240001980020000环线位置环线位置2环内环内2环内环内2-3环环2-3环环2-3环环新城国际三期新城国际三期300002-3环环世界城世界城公园大道公园大道东方之子东方之子2700022000250002-3环环3-4环环3-4环环长河湾长河湾11-13楼楼立方庭立方庭万城华府万城华府2650025500270002-3环环3-4环环3-4环环顺景园顺景园245003-4环环北京花园北京花园维多利亚花园维多利亚花
54、园皇石国际公寓皇石国际公寓九号公寓九号公寓US联邦公寓联邦公寓华远裘马都华远裘马都星河湾二期星河湾二期250002100021000230002300019500310003-4环环3-4环环3-4环环3-4环环3-4环环3-4环环4-5环环由于某些个案属于非常规定位或因项目由于某些个案属于非常规定位或因项目经营属性所致，售价高于该区域市场售经营属性所致，售价高于该区域市场售价平均水平，不具有可比性，因此不列价平均水平，不具有可比性，因此不列为本项目价格定位参照样本；为本项目价格定位参照样本；价格0东部区域环线区域价格情况东部区域环线区域价格情况西部区域环线区域价格情况西部区域环线区域价格情况
55、项目名称项目名称NAGA上院上院阶段阶段售价售价38800环线环线位置位置2环内环内区域区域价格价格31900项目名称项目名称现阶现阶段段售价售价环线环线位置位置区域区域价格价格涨幅涨幅华荣公寓华荣公寓210002环内环内23250国瑞城国瑞城250002环内环内19.63%涨幅涨幅银钻公寓银钻公寓新城国际三期新城国际三期世界城世界城公园大道公园大道东方之子东方之子23000300002700022000250002-3环环2-3环环2-3环环3-4环环3-4环环26667涨幅涨幅17.65%西城晶华西城晶华缘溪堂缘溪堂锦官苑锦官苑融泽府融泽府长河湾长河湾11-13楼楼255002400019
56、80020000265002环内环内2-3环环2-3环环2-3环环2-3环环2.99%22575顺景园顺景园北京花园北京花园24500250003-4环环3-4环环40000东/西区域地域价格状况维多利亚花园维多利亚花园皇石国际公寓皇石国际公寓21000210003-4环环3-4环环2266730000200002266726667225753190023250东部区域西部区域九号公寓九号公寓US联邦公寓联邦公寓23000230003-4环环3-4环环10000华远裘马都华远裘马都195003-4环环3-4环2-3环环线区域2环内区域价值推导区域价值推导四环四环三环三环二环二环递增递增2.99
57、综合考虑综合考虑31400元元/四环四环三环三环二环二环递增递增17.65递增递增19.63东部区域东部区域西部区域西部区域区域区域3-4环环2-3环环2环内环内核心区域核心区域区域价格区域价格22667266673190038861涨幅比涨幅比17.65%19.63%21.82%区域价格区域价格225752325023945涨幅比涨幅比2.99%2.99%核心区域加权价值核心区域加权价值31400市场可比项目综合评比市场可比项目综合评比项目名称项目名称景观景观精装标准精装标准户型户型会所会所建筑形态建筑形态综合修正系数综合修正系数权重权重NAGA上院上院国瑞城国瑞城银钻公寓银钻公寓新城国际三
58、期新城国际三期世界城世界城公园大道公园大道东方之子东方之子顺景园顺景园北京花园北京花园维多利亚花园公寓维多利亚花园公寓九号公寓九号公寓US联邦公寓联邦公寓华远裘马都华远裘马都西城晶华苑西城晶华苑金融街华荣公寓金融街华荣公寓缘溪堂缘溪堂锦官苑锦官苑融泽府融泽府长河湾长河湾11-13楼楼复地天赋复地天赋0.251.000.951.000.950.951.000.950.950.951.001.000.950.950.950.951.000.950.950.9510.251.101.101.000.951.000.950.951.000.951.101.051.000.950.950.951.100
59、.951.000.9510.201.050.950.900.900.900.951.051.100.900.900.950.901.001.001.001.050.901.000.9010.201.100.951.001.151.051.101.051.101.051.051.101.051.151.051.001.051.051.001.1010.101.001.001.001.051.001.001.151.101.101.051.051.051.051.001.001.051.001.051.1011.00001.05500.99250.98000.99000.97750.99751.0
60、1001.03750.97501.02001.02750.98251.01000.98500.97501.05000.96500.99250.9850销售价格销售价格38800250002300030000270002200025000245002500021000230002300019500255002100024000198002000026500修正价格修正价格4093424813225402970026393219452525025419243752142023633225981969525118204752520019107198502610324451的价值定位为的价值定位为28
61、000通过区域价格推导测算得出,本项目所处核心区域的区域价值为31400元/；通过市场可比项目综合评比，测算得出本项目的价值为24450元/；通过区域价值/综合评比的价值进行综合考虑，因此得出3#楼精装修后的价值定位为楼精装修后的价值定位为28000元元/注明：此推导价格为复地天赋注明：此推导价格为复地天赋3号楼的当前价值评估，即现价；考虑到号楼的当前价值评估，即现价；考虑到相关附加值的再提升，以及随着高端市场整体的发展，未来将有价值相关附加值的再提升，以及随着高端市场整体的发展，未来将有价值上涨空间，复地天赋的价格也将产生动态的递增趋势。上涨空间，复地天赋的价格也将产生动态的递增趋势。产品策
62、划建议产品策划建议 建筑方案设计建议建筑方案设计建议 户型设计建议户型设计建议 公共区域设计建议公共区域设计建议 设备设施建议设备设施建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 产品策划建议产品策划建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 建筑风格倾向性建筑风格倾向性 建筑平面设计建筑平面设计 单体结构处理单体结构处理 建筑细节处理建筑细节处理 标准层与非标准层定位标准层与非标准层定位建筑方案设计建议建筑方案设计建议因此因此3建议建议3 产品策划建议产品策划建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 建筑风格倾向性建筑风格倾向性 当前的豪宅公寓建筑风格大多以欧陆和现代风格为主，并且豪宅买家对于这当前的豪宅公寓
63、建筑风格大多以欧陆和现代风格为主，并且豪宅买家对于这类建筑风格是完全接受的。因此类建筑风格是完全接受的。因此3号楼应抓住主流风格的同时结合地域特征进行号楼应抓住主流风格的同时结合地域特征进行建筑风格设计。建筑风格设计。 由于由于2号楼的风格已经基本确定，因此从小区整体考虑，建议号楼的风格已经基本确定，因此从小区整体考虑，建议3号楼的风格与号楼的风格与之对应，以现代风格为主之对应，以现代风格为主,在细节上加入中式元素进行差异性处理，在细节上加入中式元素进行差异性处理， 使使3号楼成为区域内的住宅极品和长安街上的视觉亮点，同时区别于周围的公号楼成为区域内的住宅极品和长安街上的视觉亮点，同时区别于周
64、围的公建项目，现代中透露着庄重，具备充分的视觉感染力，达到目标客群对豪宅的价建项目，现代中透露着庄重，具备充分的视觉感染力，达到目标客群对豪宅的价值衡量标准。值衡量标准。建筑方案设计建议建筑方案设计建议 产品策划建议产品策划建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 建筑平面设计建筑平面设计 保证豪宅买家的居住舒适度，以此为原则确定合理的单位面积和功能保证豪宅买家的居住舒适度，以此为原则确定合理的单位面积和功能区面积，不应为了追求居室的数量而侵占整体居住的舒适尺度空间。区面积，不应为了追求居室的数量而侵占整体居住的舒适尺度空间。 为了提高整体居住品质感，可适当降低套内使用率，扩大公共空间的为了提高整
65、体居住品质感，可适当降低套内使用率，扩大公共空间的尺度，强调整体的奢华感，如电梯厅、公共大堂和公共走廊等。尺度，强调整体的奢华感，如电梯厅、公共大堂和公共走廊等。建筑方案设计建议建筑方案设计建议七层以上增加空间尺度感和居住的舒适度七层以上增加空间尺度感和居住的舒适度 产品策划建议产品策划建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 单体结构处理单体结构处理在实际销售当中，各种情况都有可能发生，为了使客户有更大的挑选余地，减少居室多少之间的矛盾，建议在结构处理上可以满足未来客户余地，减少居室多少之间的矛盾，建议在结构处理上可以满足未来客户的不同需求，如：通过套内户型的更改，甚至多套之间进行拆分或组合的不
66、同需求，如：通过套内户型的更改，甚至多套之间进行拆分或组合的办法等，以此促进项目的顺利销售。的办法等，以此促进项目的顺利销售。由于3号楼的豪宅定位，因此建议减少一层以提高每层的层高，从而增加空间尺度感和居住的舒适度。由此减少的销售面积将通过增加空间尺度感和居住的舒适度。由此减少的销售面积将通过阳台和飘窗的面积进行平衡。阳台和飘窗的面积进行平衡。建筑方案设计建议建筑方案设计建议 产品策划建议产品策划建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 建筑细节处理建筑细节处理 立面造型可通过阳台、窗户等，使简约的立面同样有好的光影效果。立面造型可通过阳台、窗户等，使简约的立面同样有好的光影效果。 主阳台可与建筑
67、立面相结合，以此达到规整统一的效果。主阳台可与建筑立面相结合，以此达到规整统一的效果。建筑方案设计建议建筑方案设计建议建议维持建议维持23.1-3.2米作为标准层。米作为标准层。 产品策划建议产品策划建议建筑方案设计建议建筑方案设计建议 标准层与非标准层定位标准层与非标准层定位依据依据3号楼的豪宅定位，在限高的规划条件下为了提高品质需要减少一号楼的豪宅定位，在限高的规划条件下为了提高品质需要减少一层，即总共层，即总共15层的条件下，由于层的条件下，由于16层层受视野因素的影响，建议维持受视野因素的影响，建议维持2号楼的号楼的层高作为非标准层；层高作为非标准层；7层以上无遮挡，视野较佳，因此适宜
68、提高层高作为标准层以上无遮挡，视野较佳，因此适宜提高层高作为标准层，通过计算层，通过计算7层以上每层的层高为层以上每层的层高为3.1-3.2米作为标准层米作为标准层户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 户型配比关系户型配比关系 户型面积区间户型面积区间 户内功能布局户内功能布局 主力户型要点主力户型要点 辅助户型要点辅助户型要点 实用户型要点实用户型要点 装修标准建议装修标准建议户型设计建议户型设计建议1314两层设计为一梯两户的户型产品；两层设计为一梯两户的户型产品； 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 户型面积区间户型面积区间户型设计原则
69、子上而下，确保结构的可操作性和初吻管线的上下贯通以及相关设计规范。户型设计原则子上而下，确保结构的可操作性和初吻管线的上下贯通以及相关设计规范。实用户型产品（实用户型产品（16层）层）根据周边视觉景观因素的影响，建议根据周边视觉景观因素的影响，建议3号楼的号楼的16层为非标准层，亦为非景观层。由于此六层受到相应层为非标准层，亦为非景观层。由于此六层受到相应的局限性，为了促进其良好的销售，建议设计为一梯六户的局限性，为了促进其良好的销售，建议设计为一梯六户一梯六户的实用户型产品。一梯六户的实用户型产品。主力户型产品（主力户型产品（712层）层）经过考察，经过考察，3号楼号楼7层以上的景观视野较理
70、想，因此以层以上的景观视野较理想，因此以7层为标准层，上至层为标准层，上至13层。此七层具备了成为豪宅层。此七层具备了成为豪宅的必要条件，因此最为符合的必要条件，因此最为符合3号楼的项目气质，建议将其设计为一梯三户号楼的项目气质，建议将其设计为一梯三户一梯三户的主力户型产品，其中一梯三户的主力户型产品，其中78层层也可拆分为一梯四户，以增加销售弹性。也可拆分为一梯四户，以增加销售弹性。辅助户型产品（辅助户型产品（1315层）层）3号楼的高层拥有得天独厚的优越景观，某种意义上也象征着个人权力和地位的巅峰，因此应赋予此楼层应有的尊荣和价值，建议将层应有的尊荣和价值，建议将13和和 两层设计为一梯两
71、户的户型产品；两层设计为一梯两户的户型产品；1515层顶层单独为一户，拥有层顶层单独为一户，拥有360的全方位景观。的全方位景观。3号楼号楼 16层层3号楼号楼 712层层3号楼号楼 1314层层户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 户型面积区间户型面积区间如两图所示，如两图所示，3号楼号楼16层层共计共计22套户型的面积区间与套户型的面积区间与2号楼主力户型面积区间构成竞号楼主力户型面积区间构成竞争。为了避免两栋楼同一面积争。为了避免两栋楼同一面积区间内的户型产生竞争，将通区间内的户型产生竞争，将通过两栋楼不同的装修标准、硬过两栋楼不同的装修标准、硬件配
72、置、总价范围以及销控手件配置、总价范围以及销控手段上进行区隔和规避。段上进行区隔和规避。2号楼标准层平面图号楼标准层平面图3号楼号楼16层平面图层平面图户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 户型配比关系户型配比关系2号楼号楼100以下以下100200200300300400400500360平平层产品层产品合计合计供应供应套数套数（套）（套）供应供应面积面积（）（）24套套21140310.6%88套套76999375.7%4套套3180613.7%116套套10013202100户型设计建议户型设计建议3 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议
73、号号 户型配比关系户型配比关系楼楼户户3号楼号楼供应供应套数套数（套）（套）供应供应面积面积（）（）100以下以下4套套6.43372.1%10020018套套28.6259615.8%2003006套套9.5165210.1%30040024套套38.1596036.3%4005006套套9.5253515.4%5006004套套6.3222013.5%360平层平层产品产品1套套1.611106.8%合计合计63 套套10016410100%型型配配比比整整体体示示意意图图户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 户型配比关系户型配比关系2号楼号楼3号楼号
74、楼供应供应100以下以下28100200106200300630040024400500105006004360平平层产品层产品1合计合计179套数套数15.659.23.413.45.62.20.6100供应供应面积面积17405.9%1258942.5 %16525.6 %596020.1 %434114.7 %22207.5 %11103.7%29612100%通过北京市高端公寓的市场研究，在复地天赋的户型配比上迎合了市场规律：通过北京市高端公寓的市场研究，在复地天赋的户型配比上迎合了市场规律：当2号楼和3号楼作为一个整体时，主力户型设置在100200平米之间，共106套占2、3号楼整体
75、供应量的59.2，按照北京市高端公寓市场300平米以下的户型平均销售率44来计算，则100200平米之间的主力户型至少能销售47套； 100平米以下户型供应量为28套占整体供应量的15.6，200300平米之间的户型供应量为供应量为6套占整体供应量的套占整体供应量的3.4，按照北京市高端公寓市场，按照北京市高端公寓市场300平米以下的户型平平米以下的户型平均销售率均销售率44来计算，则来计算，则100平米以下的户型至少能销售平米以下的户型至少能销售12套，套，200300平米之间的平米之间的户型至少能销售户型至少能销售3套；套； 300400平米的户型供应量为24套占整体供应量的13.4，按照
76、北京市高端公寓市场同类产品场同类产品57的平均销售率计算，则的平均销售率计算，则300400平米的户型至少能销售平米的户型至少能销售17套；套； 400500平米的户型供应量为10套占整体供应量的5.6，按照北京市高端公寓市场同类产品场同类产品14的平均销售率计算，则的平均销售率计算，则400500平米的户型至少能销售平米的户型至少能销售1套；套； 500600平米的户型供应量为4套占整体供应量的2.2，按照北京市高端公寓市场同类产品同类产品25的平均销售率计算，则的平均销售率计算，则500600平米的户型至少能销售平米的户型至少能销售1套；套； 由此，由此，2、3号楼的户型配比在互相补充的基
77、础上，可保证最终销售量至少达到号楼的户型配比在互相补充的基础上，可保证最终销售量至少达到81套以上，占整体供应量的套以上，占整体供应量的45。户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 户内功能布局户内功能布局豪宅的户内布局应在保证空间舒适宽敞的前提下尽可能做到功能配豪宅的户内布局应在保证空间舒适宽敞的前提下尽可能做到功能配置齐全，并且在功能分区上不能随意混淆，需进行如下分区：置齐全，并且在功能分区上不能随意混淆，需进行如下分区： 公共活动区，供起居、交谊使用。如客厅、家庭室、餐厅、门厅等；公共活动区，供起居、交谊使用。如客厅、家庭室、餐厅、门厅等； 秘密休息区
78、，供处理私人事务、睡眠休息用。如卧室、书房等；秘密休息区，供处理私人事务、睡眠休息用。如卧室、书房等； 辅助区，供以上两部分的辅助支持作用。如厨房、卫生间、储藏间、辅助区，供以上两部分的辅助支持作用。如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。阳台等。注：下一步将按户型面积进一步细化空间和功能的布局。注：下一步将按户型面积进一步细化空间和功能的布局。以上分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的以上分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。在户型设计中需注意以下几点：要求。在户型设计中需注意以下几点：一动静分区。活动频繁的空间与休息的空间应严格分开，保证休息的空一动静分区。活
79、动频繁的空间与休息的空间应严格分开，保证休息的空间最大程度地得到静谧；间最大程度地得到静谧；二公私分区。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访二公私分区。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人的家庭生活一览无余，这就不仅要求卧室（主卧、次客在进门后将主人的家庭生活一览无余，这就不仅要求卧室（主卧、次卧和儿童房）与客厅、餐厅、保姆间等进行区位分离，而且应注意各房卧和儿童房）与客厅、餐厅、保姆间等进行区位分离，而且应注意各房间门的方向；间门的方向；三主次分区。豪宅购房者是事业奋斗有成，生活品质提高的体现。为了三主次分区。豪宅购房者是事业奋斗有成，生活品质提高
80、的体现。为了彰显购房者的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅彰显购房者的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应与父母或子女房略有应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应与父母或子女房略有距离分隔，而保姆房又应与家庭成员的房间有所分离，可在辅助产品考距离分隔，而保姆房又应与家庭成员的房间有所分离，可在辅助产品考虑主仆出入口分离；虑主仆出入口分离；四干湿分离。即厨房、卫生间等应进行干湿分离。四干湿分离。即厨房、卫生间等应进行干湿分离。户型设计建议户型设计建议产产品品细细分分 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议主
81、力产品主力产品CBA6层层DFEG71212层层HI辅助产品辅助产品实用产品实用产品JK31414层层L15层层户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 主力户型要点主力户型要点强调景观性的高舒适度户型强调景观性的高舒适度户型大户型并非简单的将每一个房间按比例放大，而是应该将功能进行进一步大户型并非简单的将每一个房间按比例放大，而是应该将功能进行进一步细分。主力户型除了满足基本的功能需求外，还应具备以下功能空间：细分。主力户型除了满足基本的功能需求外，还应具备以下功能空间： 健康室健康室 ，可供家庭成员进行身体锻炼，如瑜珈、器械运动等；，可供家庭成员进行身体锻
82、炼，如瑜珈、器械运动等； 主卧带有独立梳妆间，豪宅的主卧无一例外地都带有独立的步入式衣主卧带有独立梳妆间，豪宅的主卧无一例外地都带有独立的步入式衣帽间和卫生间，但有独立梳妆间的公寓类豪宅较为少见，为了强调女主帽间和卫生间，但有独立梳妆间的公寓类豪宅较为少见，为了强调女主人的尊贵，可在尺度充裕的情况下考虑设置独立梳妆间；人的尊贵，可在尺度充裕的情况下考虑设置独立梳妆间； 由于主力户型的面积较大，因此有局部区域的采光比较弱，在户型设由于主力户型的面积较大，因此有局部区域的采光比较弱，在户型设计上可以通过功能需求和空间利用之间的关系进行巧妙的布局处理；计上可以通过功能需求和空间利用之间的关系进行巧妙
83、的布局处理； 针对主力户型进行高品质的豪华精装修，提高性价比，获取市场中的针对主力户型进行高品质的豪华精装修，提高性价比，获取市场中的竞争优势，精装修建议采用新古典风格。竞争优势，精装修建议采用新古典风格。户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 辅助户型要点辅助户型要点强调拥有独一无二景观资源的奢华户型强调拥有独一无二景观资源的奢华户型豪华型的景观住宅给予业主的空间尺度感非常强，因此功能分区也豪华型的景观住宅给予业主的空间尺度感非常强，因此功能分区也要做得十分到位。要做得十分到位。 在标准层户型的基础上更加强调功能分区以及功能设置的完善，如影在标准层户型的基
84、础上更加强调功能分区以及功能设置的完善，如影音室、收藏室、才艺室（供子女学习绘画、舞蹈、钢琴等艺术的空间）音室、收藏室、才艺室（供子女学习绘画、舞蹈、钢琴等艺术的空间）都应具备。都应具备。 由于豪华型景观住宅的特殊性，建议采用毛坯交房。由于豪华型景观住宅的特殊性，建议采用毛坯交房。户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 实用户型要点实用户型要点强调布局紧凑、使用率高的实用型户型强调布局紧凑、使用率高的实用型户型实用户型受到面积的制约，应在设计时提高使用率，适当删减不必要的实用户型受到面积的制约，应在设计时提高使用率，适当删减不必要的功能空间（如独立梳妆间、健
85、康室等），满足基本的住宅功能。实用户型的功能空间（如独立梳妆间、健康室等），满足基本的住宅功能。实用户型的空间较为紧凑，因此需要更多地进行巧妙的布局设计，避免户型结构存在硬空间较为紧凑，因此需要更多地进行巧妙的布局设计，避免户型结构存在硬伤对未来的营销形成障碍，并且在结构上可以采用户户之间可以组合的弹性伤对未来的营销形成障碍，并且在结构上可以采用户户之间可以组合的弹性设计。实用产品的一层可以考虑与地下一层结合做成下沉式复式住宅，并且设计。实用产品的一层可以考虑与地下一层结合做成下沉式复式住宅，并且以下沉式庭院作为产品附加值，提高产品亮点。在这种营销思路下，地下一以下沉式庭院作为产品附加值，提高
86、产品亮点。在这种营销思路下，地下一层将不计入公摊面积。由于实用户型的总价相对较低，因此建议实用户型可层将不计入公摊面积。由于实用户型的总价相对较低，因此建议实用户型可参照参照2号楼的标准进行精装修。对于面积较小的户型，精装修建议采用现代简号楼的标准进行精装修。对于面积较小的户型，精装修建议采用现代简约风格。约风格。户型设计建议户型设计建议 产品策划建议产品策划建议户型设计建议户型设计建议 装修标准建议装修标准建议2号楼的装修标准大约为2000元/平米，由于3号楼的项目定位为豪宅，档次比宅，档次比2号楼高，因此号楼高，因此3号楼在装修标准上应当在号楼在装修标准上应当在2号楼的基础上再次号楼的基础
87、上再次进行升级，如进行升级，如3号楼标准层的精装修为新古典风格、号楼标准层的精装修为新古典风格、3号楼的标配电器品号楼的标配电器品牌以及卫浴洁具等品牌的进一步升级等。由此，牌以及卫浴洁具等品牌的进一步升级等。由此，3号楼的精装标准建议为号楼的精装标准建议为3000元元/平米。平米。公共区域设计建议公共区域设计建议 产品策划建议产品策划建议公共区域设计建议公共区域设计建议 公共大堂公共大堂 电梯厅及楼道电梯厅及楼道 停车场通道停车场通道 园林景观园林景观 会所关系会所关系公共区域设计建议公共区域设计建议 产品策划建议产品策划建议公共区域设计建议公共区域设计建议 公共大堂公共大堂由于由于3号楼的项
88、目定位，在规划限高的要求下，建议减少一层用以号楼的项目定位，在规划限高的要求下，建议减少一层用以提高每层的层高，以此满足提高每层的层高，以此满足3号楼成为豪宅的必须具备的舒适条件。号楼成为豪宅的必须具备的舒适条件。在已经减少一层的情况下，首层的公共大堂可以考虑局部做出挑在已经减少一层的情况下，首层的公共大堂可以考虑局部做出挑空效果，即：将二层的最小户型删减，作为首层大堂的挑空部分。大空效果，即：将二层的最小户型删减，作为首层大堂的挑空部分。大堂的装修更应注重设计，从细节上展现品质，给人以良好的视觉享堂的装修更应注重设计，从细节上展现品质，给人以良好的视觉享受，但不设置停留的空间，以避免面积过小
89、的缺陷。受，但不设置停留的空间，以避免面积过小的缺陷。另外为了弥补公共大堂面积有限的缺憾，可以将公共大堂的门厅另外为了弥补公共大堂面积有限的缺憾，可以将公共大堂的门厅进行豪华设计，作为视觉上的过渡。进行豪华设计，作为视觉上的过渡。公共区域设计建议公共区域设计建议 产品策划建议产品策划建议公共区域设计建议公共区域设计建议 电梯厅及楼道电梯厅及楼道鉴于鉴于3号楼的豪宅定位，建议扩大电梯厅和楼道的空间感，牺号楼的豪宅定位，建议扩大电梯厅和楼道的空间感，牺牲一定的使用率，以此增强公共区域的舒适度和尺度感，与牲一定的使用率，以此增强公共区域的舒适度和尺度感，与3号楼号楼的项目定位相匹配。的项目定位相匹配
90、。 建议设置建议设置3部部/层的电梯配置，并且其中层的电梯配置，并且其中2部电梯为载重部电梯为载重1250的的豪华型智能电梯，另外豪华型智能电梯，另外1部为普通工人梯，并且工人梯的出入口应部为普通工人梯，并且工人梯的出入口应与两部主梯形成回避，以此体现身份的差异；与两部主梯形成回避，以此体现身份的差异； 由于由于3号楼标准层与非标准层的定位差异，建议号楼标准层与非标准层的定位差异，建议1部电梯为部电梯为16层的区间电梯，层的区间电梯，1部为部为7层以上的区间电梯，从而达到上下不同客群层以上的区间电梯，从而达到上下不同客群的有效分离，也提高电梯的使用率。的有效分离，也提高电梯的使用率。公共区域设
91、计建议公共区域设计建议 产品策划建议产品策划建议公共区域设计建议公共区域设计建议 停车场通道停车场通道 豪宅更多的是需要强调细节和品质，豪宅更多的是需要强调细节和品质，3号楼的停车场通道也应该号楼的停车场通道也应该是舒适的一道亮丽风景，有人工雕琢过的痕迹，而绝非普通的几是舒适的一道亮丽风景，有人工雕琢过的痕迹，而绝非普通的几堵大白墙平淡无味，相应的门禁系统也应具备。堵大白墙平淡无味，相应的门禁系统也应具备。 自行车下地库通道尽可能远离住户窗前，以避免干扰。自行车下地库通道尽可能远离住户窗前，以避免干扰。公共区域设计建议公共区域设计建议分隔分隔/休闲休闲/ 产品策划建议产品策划建议公共区域设计建
92、议公共区域设计建议 园林景观园林景观外围景观外围景观分隔分隔/观赏观赏 分离、弱化外部环境的影响，强化高尚社区领地形象；分离、弱化外部环境的影响，强化高尚社区领地形象； 注重景观的观赏性，避免人的直接参与；注重景观的观赏性，避免人的直接参与； 由于由于81号院的历史价值，因此取消拆迁进行保护，在这样的情况号院的历史价值，因此取消拆迁进行保护，在这样的情况下，园林景观的设计既要将其自然地融入为一体，建议对其外装饰下，园林景观的设计既要将其自然地融入为一体，建议对其外装饰重新修整。重新修整。 公交场站位于本园区北侧，视觉感官不佳，建议用园林对其进行公交场站位于本园区北侧，视觉感官不佳，建议用园林对
93、其进行区隔，尽可能降低干扰。区隔，尽可能降低干扰。中心景观中心景观休闲休闲/观赏观赏 增加内部景观价值，与社区整体风格相统一；增加内部景观价值，与社区整体风格相统一； 注重景观的视觉性，但不设计过多的活动空间，以此避免人员注重景观的视觉性，但不设计过多的活动空间，以此避免人员长时间的停留；长时间的停留；在南、北两侧种植较高的成在南、北两侧种植较高的成年灌木，起到内、外部隔离年灌木，起到内、外部隔离的作用，从而弱化外部小环的作用，从而弱化外部小环境对项目内部安全隐患，以境对项目内部安全隐患，以及从内而外的视觉形象负面及从内而外的视觉形象负面影响影响园林景观示意图园林景观示意图分隔分隔观赏观赏在南
94、、北两侧种植较高的成在南、北两侧种植较高的成年灌木，起到内、外部隔离年灌木，起到内、外部隔离的作用，从而弱化外部小环的作用，从而弱化外部小环境对项目内部安全隐患，以境对项目内部安全隐患，以及从内而外的视觉形象负面及从内而外的视觉形象负面影响影响分隔分隔观赏观赏公共区域设计建议公共区域设计建议 产品策划建议产品策划建议公共区域设计建议公共区域设计建议 会所关系会所关系京城四大高端会所之一京城四大高端会所之一中国会就在项目的北侧，本案可中国会就在项目的北侧，本案可以充分地与中国会展开合作，达到资源、空间的共享。中国会对以充分地与中国会展开合作，达到资源、空间的共享。中国会对于本案而言是个非常难得的
95、利益共同体，合作上的成功能极大地于本案而言是个非常难得的利益共同体，合作上的成功能极大地促进本案的销售，因此在会所关系处理上，建议开发商充分利用促进本案的销售，因此在会所关系处理上，建议开发商充分利用中国会的影响力，与其达到双边共赢。中国会的影响力，与其达到双边共赢。设备设施建议设备设施建议 产品策划建议产品策划建议设备设施建议设备设施建议 强弱电设计强弱电设计 智能化设计智能化设计 电梯配置电梯配置 安防系统安防系统设备设施的选用仅提供参考，一切本着符合豪宅客设备设施的选用仅提供参考，一切本着符合豪宅客群的身份特征和使用需求做出的相关建议，开发商在每群的身份特征和使用需求做出的相关建议，开发
96、商在每一处细节的选用上都应注重使用的方便性。一处细节的选用上都应注重使用的方便性。设备设施建议设备设施建议 产品策划建议产品策划建议设备设施建议设备设施建议 强弱电设计强弱电设计强电系统：强电系统：每户设独立电表和开关箱，双路供电，电路管线暗埋；应急照明电路同日常照明电路分设；增大户内电容量，以满足大型家用电器的使用。弱电系统：弱电系统：开关：按需要配置三项、两项开关、插座。可调光、防雷、防电涌，可测用电量并带远红外接受功能；可测用电量并带远红外接受功能；网络：光纤入户，户内无线上网，加设信号增强器；电视: 可接出境外节目，数字节目，含收费频道可接出境外节目，数字节目，含收费频道 。设备设施建
97、议设备设施建议 产品策划建议产品策划建议设备设施建议设备设施建议 智能化设计智能化设计设置：设置：分场景灯光控制系统；环境控制系统；安全防范系统。功能：功能：家电远程控制；灯光控制；自动调温；根据室外光照自动调节窗帘。设备设施建议设备设施建议 产品策划建议产品策划建议设备设施建议设备设施建议 电梯配置电梯配置地上三部电梯中：两部采用载重量为1250（18人），轿厢最大有效面积为最大有效面积为2.9的智能化高档品牌电梯；另一部采用载的智能化高档品牌电梯；另一部采用载重量为重量为1250 的普通货梯的普通货梯/工人梯。工人梯。地下一部电梯采用载重量为800（11人），轿厢面积为2.0的智能化高档品
98、牌电梯。的智能化高档品牌电梯。设备设施建议设备设施建议 产品策划建议产品策划建议设备设施建议设备设施建议 安防系统安防系统设置：设置：门禁系统；分户紧急报警系统；主卧和次卧的床头以及按摩浴缸旁边设紧急求助按钮；缸旁边设紧急求助按钮；起居室、家庭室、主卧、中厨设烟感探测器；设烟感探测器；中厨设气感探测器并配自动喷淋系统。淋系统。功能：功能：可视对讲；红外巡更；指纹识别；电视监测；自动感知室内烟、气状况；自动报警；自动喷淋；红外窗幕。产产 品品 评评 估估56789123456789户型户型A反反B反反CDE2号号楼楼楼层楼层1234单价单价2082521125216252162522125221
99、25226252292523025总价总价331638133641563443781344378135234063523406360303136508063666731单价单价2150021500220002230022400总价总价22762052276205232914023609012371488单价单价2150021500220002230022400总价总价14387801438780147224014923161499008单价单价2150021500220002230022400总价总价16264751626475166430016869951694560单价单价22750227
100、50232502355023650总价总价27557082755708281627328526122864725价价格格试试算算10111213141516232252332523625238252422525350369858137145063762281379413138578311204175722600227002300023200236002535023926622403249243501024561842498532109005002260022700230002320023600247251512392151908415391601552544157931210810017.25
101、2260022700230002320023600247251709690171725517399501755080178534011476850.5238502395024250244502485028889512901064293740329616293010081户型户型FGAB层均价层均价层总价层总价楼层楼层单价单价总价总价单价单价总价总价单价单价总价总价单价单价总价总价2082521125216252162522125221252262522925230252605624264316027057202705720276828027682802830840286837628808882
102、145021750222502225022750227502325023550236502994635303651831063233106323317612831761283245933328781633017772082521125216252162522125221252262522925230253349910339816834785983478598355902835590283639458368771637038022162521625221252212522625229252302525891612589161264902626490262708891274481027567832
103、097421274217492174919666221322263222932230321226654912442001153235831532358321124009237730352431010524632347247397611011121314152322523325236252382524225290591229184242955960298098430310322385023950242502445024850332969933436603385543341346534693092322523325236252382524225373597437520603800318383249
104、038968342322523325236252382524225278072927927022828621285256729004592100523332236322383224232225619272506200325384245255990732602872925038452291251612356789户型户型ABCD楼层楼层单价单价29600302403152032160总价总价4736000483840050432005145600单价单价28000286402992030560总价总价2632000269216028124802872640单价单价2800028640299203
105、0560总价总价3668000375184039195204003360单价单价28800294403072031360总价总价70560007212800752640076832003号号楼楼132800E单价单价5248000总价总价31200F单价单价296002932800总价总价799200031200合计合计均价均价289824087200层总价层总价26084000320007840000价价格格试试算算23563072031360320002304000235200024000003024031520321603280081648008510400868320088560002
106、96223088831528321682543226660000301160003074000031364000166076404户型户型ABC合计合计楼层楼层101112单价单价329603328033440336003376033920总价总价123929601251328012573440126336001269376012753920单价单价337603408034240344003456034720总价总价114108801151904011573120116272001168128011735360单价单价321603248032640328003296033120总价总价8876
107、16089644809008640905280090969609141120均价均价33010333303349033650338103397033543层总价层总价326800003299680033155200333136003347200033630400232365476.2户型户型AB合计合计楼层楼层1314单价单价3504035200总价总价1688928016966400单价单价3504035200总价总价1773024017811200均价均价350403520035120层总价层总价346195203477760069397120户型户型A合计合计楼层楼层15单价单价3552
108、0总价总价35093760均价均价35520层总价层总价350937602#、3#楼销售楼销售关联性评估关联性评估2#、3#楼销售关联性评估楼销售关联性评估 产品评估产品评估2#、3#楼销售关联性评估楼销售关联性评估2#楼100以下144180万24套21%100200 227392万88套76%200300 300400 400以上10811204万4套3%3#楼191216万4套6.4%217473万18套28.6%605725万6套9.5%6671192万24套38.1%11833830万11套17.42号楼面积区间从66.9475，总价范围为144万1204万元， 3号楼面积区间从84
109、.271110.11，总价范围为，总价范围为191万万3830万元；万元；我们在经过对复地天赋土地价值的深层挖掘和认知后，认为复地天赋具备成为豪宅的“气质”；并且通过北京市高端公寓市场的研究分析，证明过北京市高端公寓市场的研究分析，证明3号楼的项目定位是符合市场需求的；最后经过号楼的项目定位是符合市场需求的；最后经过3号楼的价格试号楼的价格试算与验证，证明算与验证，证明3号楼的产品设计与配比是与市场消化量相对应的；号楼的产品设计与配比是与市场消化量相对应的；在 2、3号楼的对应关系与和谐性上，我们通过两栋楼的价格试算，证明同档总价范围产品，在户型舒适尺度、产品功能结构不同，形成相应的互补产品，
110、分别满足相应的客户需适尺度、产品功能结构不同，形成相应的互补产品，分别满足相应的客户需求，扩大了本项目的市场和求，扩大了本项目的市场和客户占有率。客户占有率。庞博国际高端客户资源对产品销售促进力的评估庞博国际高端客户资源对产品销售促进力的评估 产品评估产品评估庞博国际高端客户资源对产品销售促进力的评估庞博国际高端客户资源对产品销售促进力的评估根据根据2、3号楼的户型配置及价格区间，除了市场中存在的零散消号楼的户型配置及价格区间，除了市场中存在的零散消费群体外，庞博国际多年来操作高端楼盘所积累和掌握的高端客户资费群体外，庞博国际多年来操作高端楼盘所积累和掌握的高端客户资源对于复地天赋的销售有积极
111、的促进作用。源对于复地天赋的销售有积极的促进作用。专注于高端市场的庞博国际所积累的客户资源主要来自于以往操专注于高端市场的庞博国际所积累的客户资源主要来自于以往操作过的项目，如东方普罗旺斯、东山墅、御园、莱蒙湖别墅等，这些作过的项目，如东方普罗旺斯、东山墅、御园、莱蒙湖别墅等，这些项目相对应的是一个较活跃的高端客群，调动庞博既有的高端客户资项目相对应的是一个较活跃的高端客群，调动庞博既有的高端客户资源对体量不大的复地天赋进行消化，可以大为缩短项目的销售周期，源对体量不大的复地天赋进行消化，可以大为缩短项目的销售周期，并有效地实现开发商对项目的销售预期。并有效地实现开发商对项目的销售预期。产品障
112、碍规避产品障碍规避C+F 产品评估产品评估产品障碍规避产品障碍规避通过销售引导进通过销售引导进C+BCD DE行户型的拆分或组行户型的拆分或组合，促成实用户型与合，促成实用户型与主力户型的联动销售。主力户型的联动销售。BAABA + FE + FE营销思路营销思路“高形象“稳调价 产品评估产品评估营销思路营销思路高形象高形象稳调价稳调价高形象高形象” 用辅助产品塑造项目市场形象，用辅助产品塑造项目市场形象， 树立京城西部区域价格标杆；树立京城西部区域价格标杆； 主推主力产品，通过自身楼座最具性价比的户型销售，从而确保持续的主推主力产品，通过自身楼座最具性价比的户型销售，从而确保持续的销售收益；销售收益； 通过实用产品的高定价作为参照系数，促进主力产品的销售力度。通过实用产品的高定价作为参照系数，促进主力产品的销售力度。稳调价稳调价” 通过各类产品的特点，相互促进，达到均衡销售的目的；通过各类产品的特点，相互促进，达到均衡销售的目的；谢谢！谢谢！
