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1、第八节第八节 投资性房地产投资性房地产第八章第八章 投资性房地产投资性房地产第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述1第二节第二节 投资性房地产的确认的初始计量投资性房地产的确认的初始计量2第三节第三节 投资性房产地的后续计量投资性房产地的后续计量3第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出4第五节第五节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换5第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置62024/9/142.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 资产负债表表2019年年月月投投资性房地性房地产期末价期末价值投投资性房地性房地产的取得确的取得确认与初始与初始计量）
2、量）投投资性房地性房地产后后续计量量重点：初始重点：初始计量，包量，包括括: :外外购、自建成本的、自建成本的构成和会构成和会计处理。理。重点：成本模式、重点：成本模式、公允价公允价值模式下的模式下的的会的会计处理。理。重点：两种上模重点：两种上模式下式下转换的会的会计处理。理。影响影响影响影响投投资性房性房地地产转换投投资性房地性房地产后后续支出支出重点：重点：资本化本化与与费用化支出用化支出的的处理理规定。定。2024/9/143.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产第一第一节 投投资性房地性房地产概述概述 房地房地产是土地和房屋及其是土地和房屋及其权属的属的总称。土地是指土地使用称。土
3、地是指土地使用权，房屋，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。一、投一、投资性房地性房地产及特征及特征 1. 1.投投资性房地性房地产是一种是一种经营性活性活动。 2. 2.投投资资性房地性房地产产在用途、状在用途、状态态、目的等方面区、目的等方面区别别于作于作为为生生产经营场产经营场所的房地所的房地产产和用于和用于销销售的房地售的房地产产。 3.投投资资性房地性房地产产有两种后有两种后续计续计量模式。投量模式。投资资性房地性房地产产的后的后续计续计量有量有成本模式成本模式计计量和公允价量和公允价值值模式模式计计量。量。 投投资性房地性房地产是指是指为赚取租金
4、或取租金或资本增本增值，或者两者兼有而持有的，或者两者兼有而持有的房地房地产。投。投资性房地性房地产应当能当能够单独独计量和出售。它具有以下特征：量和出售。它具有以下特征：2024/9/144.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产二、投二、投资性房地性房地产的范的范围 投投资性房地性房地产的范的范围限定限定为：已出租的土地使用：已出租的土地使用权、持有并准、持有并准备增增值后后转让的土地使用的土地使用权和已出租的建筑物。和已出租的建筑物。 (一)已出租的土地使用权 注意：以注意：以经营租租赁方式租方式租入土地使用入土地使用权再再转租租给其他其他单位，位，不能确不能确认为投投资性房地性房地产。
5、 已出租的土地使用已出租的土地使用权，是指企，是指企业通通过出出让或或转让方式取得的、方式取得的、以以经营租租赁方式出租的土地使用方式出租的土地使用权。2024/9/145.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产( (二二) )持有并准持有并准备备增增值值后后转让转让的土地使用的土地使用权权 持有并准持有并准备增增值后后转让的土地使用的土地使用权，是指企，是指企业取得的、准取得的、准备增增值后后转让的土地使用的土地使用权。这类土地使用土地使用权很可能很可能给企企业带来来资本增本增值收益，收益，符合投符合投资性房地性房地产的定的定义。 注意：按照国家有关注意：按照国家有关规定定认定的定的闲置土地
6、，不属于持有并准置土地，不属于持有并准备增增值后后转让的土地使用的土地使用权，也就不属于投，也就不属于投资性房地性房地产。( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企已出租的建筑物是指企业拥有有产权的、以的、以经营租租赁方式出租的建筑方式出租的建筑物，包括自行建造或开物，包括自行建造或开发活活动完成后用于出租的建筑物。完成后用于出租的建筑物。企企业在判断和确在判断和确认已出租的建筑物已出租的建筑物时，应当把握以下要点：当把握以下要点：2024/9/146.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 1 1用于出租的建筑物是指企用于出租的建筑物是指企业拥业拥有有产权产权的建筑物
7、。企的建筑物。企业业以以经营经营租租赁赁方式租入再方式租入再转转租的建筑物不属于投租的建筑物不属于投资资性房地性房地产产。 2已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 3企企业业将建筑物出租，按租将建筑物出租，按租赁协议赁协议向承租人提供的相关向承租人提供的相关辅辅助服助服务务在整个在整个协议协议中不重大的，中不重大的，应应当将当将该该建筑物确建筑物确认为认为投投资资性房地性房地产产。例如：。例如：向承租人提供向承租人提供维护维护、保安等日常、保安等日常辅辅助服助服务务。 2024/9
8、/147.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 2、作、作为存存货的房地的房地产。指开。指开发商商销售或售或为销售而正在开售而正在开发的商品的商品房、土地等，它属于房地房、土地等，它属于房地产开开发企企业的存的存货。 1. 1.自用房地自用房地产产。自用房地。自用房地产产是指是指为为生生产产商品、提供商品、提供劳务劳务或者或者经营经营管管理而持有的房地理而持有的房地产产。如企。如企业业生生产经营产经营用的厂房和用的厂房和办办公楼属于固定公楼属于固定资产资产, ,企企业业生生产经营产经营用的土地使用用的土地使用权权属于无形属于无形资产资产。下列不属于投下列不属于投资性房地性房地产的的项目：目：
9、 注：出租给本企业职工居住的宿舍，即使按市价收取租金，也不属于房地产投资，(间接为企业生产经营服务)具有自用房地产的性质。 注意：在注意：在实务中，中，对于存在某于存在某项房地房地产部分自用或作部分自用或作为存存货出售、出售、部分用于部分用于赚取租金或取租金或资本增本增值的情形。如某的情形。如某项投投资性房地性房地产不同用途的不同用途的部分能部分能够单独独计量和出售的，量和出售的，应当分当分别确确认为固定固定资产或无形或无形资产、存存货和投和投资性房地性房地产。 2024/9/148.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产n单项选择题：n根据企业会计准则-投资性房地产，下列项目中不属于投资性房
10、地产的有A）nA.自用的房屋及建筑物nB.已出租的土地使用权nC.已出租的建筑物nD.持有并准备增值后转让的土地使用权2024/9/149.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产n多项选择题：n下列各项中属于投资性房地产的有（ ）nA.为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产nB.作为存货的房地产nC.已出租的建筑物nD.持有并准备增值后转让的土地使用权2024/9/1410.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产第二第二节 投投资性房地性房地产的确的确认与初始与初始计量量 土土地地使使用用权, ,指指国国家家准准许某某企企业在在一一定定期期间内内对国国有有土土地地享享有有开开发、利用、
11、利用、经营的的权利。利。 根根据据我我国国 的的规定定, ,我我国国土土地地实行行公公有有制制, ,任任何何单位位和和个个人人不得侵占、不得侵占、买卖或者以其他形式非法或者以其他形式非法转让。 企企业取取得得土土地地使使用用权的的方方式式大大致致有有以以下下几几种种: :行行政政划划拨取取得得、外外购取取得及投得及投资者投者投资取得。取得。一、投一、投资性房地性房地产的确的确认投投资性房地性房地产同同时满足下列条件的，才能予以确足下列条件的，才能予以确认：1与与该投投资性房地性房地产有关的有关的经济利益很可能流入企利益很可能流入企业；2该投投资性房地性房地产的成本能的成本能够可靠地可靠地计量。
12、量。二、投二、投资性房地性房地产初始初始计量量2024/9/1411.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产( (一一) ) 外外购购投投资资性房地性房地产产的初始的初始计计量量 投投资性房地性房地产应当按照成本当按照成本进行初始确行初始确认和和计量。在后量。在后续计量量时，通常通常应当采用成本模式，当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。模式。 外外购房地房地产，必，必须在在购入的同入的同时开始出租，才能作开始出租，才能作为房地房地产投投资加以确加以确认与与计量。否量。否则，在，在购入入时应先作先作为固定固定资产核算，当租核算，当租赁日日
13、开始开始时，再从固定，再从固定资产转换为投投资性房地性房地产。 外外购投投资性房地性房地产的成本：包括的成本：包括购买价款、相关税价款、相关税费和可直接和可直接归属于属于该资产的其他支出。的其他支出。本本钱= =购买价款价款+ +相关税相关税费+ +直接直接归属的其他支出属的其他支出2024/9/1412.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 注注：企企业购入入的的房房地地产，部部分分用用于于出出租租( (或或资本本增增值) )、部部分分自自用用，用用于于出出租租( (或或资本本增增值) )的的部部分分应当当予予以以单独独确确认，按按照照不不同同部部分分的的公公允允价价值占占公公允允价价值总
14、额的的比比例例将将成成本本在在不不同同部部分分之之间进行行合合理分配。理分配。 投投资性房地性房地产采用成本模式采用成本模式计量的，按照投量的，按照投资性房地性房地产类别和和项目目进行明行明细核算；投核算；投资性房地性房地产采用公允价采用公允价值模式模式计量的，按照量的，按照投投资性房地性房地产类别和和项目并分目并分别“本本钱和和“公允价公允价值变动进行明行明细核算。核算。 企企业应设置置“投投资性房地性房地产科目，核算投科目，核算投资性房地性房地产的价的价值。包括采用成本模式包括采用成本模式计量和公允价量和公允价值计量的投量的投资性房地性房地产。此外。此外还设置置“投投资性房地性房地产累累计
15、折旧折旧摊销）”、“投投资性房地性房地产减减值准准备等科等科目目, , 2024/9/1413.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 【例【例8-1】企】企业购买业购买一一块块土地使用土地使用权权，购买购买价价为为1000万元，支付相万元，支付相关手关手续费续费等等50万元万元 ，款，款项项全部以存款支付。企全部以存款支付。企业购买业购买后准后准备备等其增等其增值值后予以后予以转让转让，采用成本模式，采用成本模式进进行后行后续计续计量。量。借：投借：投资性房地性房地产-土地使用土地使用权 1050 贷：银行存款行存款 10502024/9/1414.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 自
16、自行行建建造造投投资性性房房地地产的的成成本本：由由建建造造该项资产达达到到预定定可可使使用用状状态前前所所发生生的的必必要要支支出出构构成成，包包括括土土地地开开发费、建建安安成成本本、应予予以以资本本化的借款化的借款费用、支付的其他用、支付的其他费用和分用和分摊的的间接接费用等。用等。( (二二) )自行建造投自行建造投资资性房地性房地产产的初始的初始计计量量本本钱=土地开土地开发费+建安成本建安成本+资本化的借款本化的借款费用用+其他其他费用用+分分摊的的间接接费用用 注：建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。2024/9/1415.第八章第八章 投资性房地产投资
17、性房地产【例8-2】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2019年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一栋商务办公楼，拟用于招租。工程期为1年，于2019年1月1日完工，于2019年2月达到预定可使用状态并开始起租。工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3000万元，假定无相关税费。土地使用权的账面价值为4000万元，在“无形资产目核算。借：在建工程 600 贷：应付职工薪酬-工资 600借：在建工程借：在建工程 3000 贷：工程物：工程物资 3000工程工程领用物用物资：分配工程人分配工程人员工工资：2024/9/1416.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产借：投借：投
18、资性房地性房地产-土地使用土地使用权 4000 贷：无形：无形资产-土地使用土地使用权 4000 借：投借：投资性房地性房地产-商商务楼楼 3600 贷：在建工程：在建工程 3600工程完工工程完工时：同同时将土地使用将土地使用权的的账面价面价值转为投投资性房地性房地产：2024/9/1417.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 企企业通常通常应当采用成本模式当采用成本模式对投投资性房地性房地产进行后行后续计量，也可量，也可采用公允价采用公允价值模式模式对投投资性房地性房地产进行后行后续计量。但是，同一企量。但是，同一企业只只能采用一种模式能采用一种模式对所有投所有投资性房地性房地产进行后
19、行后续计量，不得同量，不得同时采用两采用两种种计量模式。量模式。第三第三节 投投资性房地性房地产的后的后续计量量一、采用成本模式一、采用成本模式对房地房地产进行后行后续计量量 在成本模式在成本模式计量下，企量下，企业应当按照当按照准准则的有关的有关规定，定，对已出租的建筑物、土地使用已出租的建筑物、土地使用权等等进行行计量，量，计提折提折旧或旧或摊销。如存在减。如存在减值迹象，迹象，应按按准准则进行减行减值测试，并，并计提相提相应的减的减值准准备。2024/9/1418.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产借：投借：投资性房地性房地产-土地使用土地使用权 5000 贷：实收收资本本 5000
20、 该投投资性房地性房地产的入的入账成本：成本： 【例【例8-3】A公司公司2019年年7月月1日接受日接受B公司投入的一公司投入的一项土地使用土地使用权，双方双方协议价价为5000万元。万元。A公司取得公司取得该土地后，土地后，拟于适当于适当时机机转让。该土地使用土地使用权的法定有效期的法定有效期为50年。年。2019年年摊销：(5000万元万元50年年=100/2=50万元万元)例例见教材教材P171。借：其他借：其他业务成本成本 50 贷：投：投资性房地性房地产累累计摊销 50 2024/9/1419.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产二、采用公允价二、采用公允价值模式模式对房地房地产
21、进行后行后续计量量 ( (一一) )前提前提 只有符合只有符合规规定条件的，可以采用公允价定条件的，可以采用公允价值值模式模式进进行行计计量。量。这这里里的条件是：有确的条件是：有确凿证凿证据表明投据表明投资资性房地性房地产产公允价公允价值值能能够够持持续续可靠取可靠取得的，可以得的，可以对对投投资资性房地性房地产产采用公允价采用公允价值计值计量。量。（二采用公允价（二采用公允价值模式需要同模式需要同时满足下列条件足下列条件 .投投资性房地性房地产所在地存在活所在地存在活跃交易市交易市场。所在地，通常是指。所在地，通常是指投投资性房地性房地产所在的城市。所在的城市。对于大中城市，于大中城市，应
22、当具体化当具体化为投投资性房性房地地产所在的城区。所在的城区。 .企企业能能够从活从活跃的房地的房地产交易市交易市场上取得同上取得同类或或类似房地似房地产的市的市场价格及其他相关信息。从而价格及其他相关信息。从而对投投资性房地性房地产的公允价的公允价值做出做出科学合理的估科学合理的估计。2024/9/1420.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 期期末末以以公公允允价价值为基基础,公公允允价价值与与原原账面面价价值的的差差额计入入当当期期损益。益。 对于采用公允价于采用公允价值计量模式的投量模式的投资性房地性房地产，平，平时不不计提折旧，也提折旧，也不不进行行摊销。 在在资产负债表日表日应
23、当以投当以投资性房地性房地产的公允价的公允价值为基基础调整其整其账面价面价值，公允价，公允价值与原与原账面价面价值之之间的差的差额计入当期入当期损益。益。（三公允价（三公允价值模式下的会模式下的会计处理理借：投借：投资性房地性房地产(公允价公允价值变动) 贷：公允价：公允价值变动损益益 2024/9/1421.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 借：投资性房地产房屋公允价值变动） 50 贷：公允价值变动损益 50 【例【例8-4】2019年年1月月1日企日企业业将一将一栋栋厂房厂房对对外出租，外出租，该该厂房的初始成厂房的初始成本本为为1000万元。万元。该该投投资资性房地性房地产产期末采
24、用公允价期末采用公允价值计值计量，量，2019年年12月月31日，日，经经复核，复核，该该投投资资性房地性房地产产的公允价的公允价值为值为1050万元。万元。如果公允价如果公允价值为940万元万元则： 借：公允价值变动损益 60 贷；投资性房地产房屋公允价值变动） 60 2024/9/1422.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 ( (一一) )成本成本计计量模式量模式 由由于于没没有有考考虑虑到到期期末末该该资资产产的的公公允允价价值值，需需要要对对其其账账面面价价值值进进行行复复核核，发发生生减减值值的的，应应计计提提减减值值准准备备。具具体体做做法法与与固固定定资资产产和和无无形形资
25、资产产准准则规则规定一定一样样。 ( (二二) )公允价公允价值计值计量模式量模式 由由于于已已经经按按期期末末的的公公允允价价值值对对投投资资性性房房地地产产的的账账面面价价值值进进行行了了调调整，因而不存在减整，因而不存在减值问题值问题。三、投三、投资性房地性房地产的减的减值2024/9/1423.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产四、投四、投资性房地性房地产后后续计量模式的量模式的变更更 计量模式一量模式一经确定，不得随意确定，不得随意变更。更。 在房地在房地产满足条件的情况下，允足条件的情况下，允许企企业对投投资性房地性房地产从成本模从成本模式式计量量变更更为公允价公允价值模式模式
26、计量。成本模式量。成本模式转为公允价公允价值模式的，模式的，应当作当作为会会计政策政策变更，将更，将转换时公允价公允价值与与账面价面价值的差的差额，调整期整期初留存收益未分配利初留存收益未分配利润）。）。 已采用公允价已采用公允价值模式的，不得模式的，不得转为成本模式。成本模式。例例题：见教材教材P173。2024/9/1424.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 房地房地产的的转换，实质上是因房地上是因房地产用途用途发生改生改变而而对房地房地产进行行的重新分的重新分类。 企企业必必须有确有确凿证据表明房地据表明房地产用途用途发生改生改变，才能将投，才能将投资性房性房地地产转换为非投非投资
27、性房地性房地产或者将非投或者将非投资性房地性房地产转换为投投资性房地性房地产。房地房地产转换的形式具体包括：的形式具体包括：第五第五节 投投资性房地性房地产的的转换一、投一、投资性房地性房地产的的转换形式与形式与转换日日1.1.自用房地自用房地产产 包括土地使用包括土地使用权权出租、增出租、增值值；建筑物出租）；建筑物出租）转换为投投资性性房地房地产2024/9/1425.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产转换为投投资性房地性房地产2.作作为为存存货货的房地的房地产产自用房地自用房地产转换为3.投投资资性房地性房地产产4.投投资资性房地性房地产产转换为存存货房地房地产转换时转换日的确定日的
28、确定: 2024/9/1426.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产房地房地产转换时转换日的确定日的确定 2024/9/1427.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产（一采用成本模式（一采用成本模式进行后行后续计量的投量的投资性房地性房地产的的转换 二、房地二、房地产转换的会的会计处理理 企企业将原用于将原用于赚取租金或取租金或资本增本增值的房地的房地产改改为用于生用于生产商品、商品、提供提供劳务或者或者经营管理管理,投投资性房地性房地产相相应地地转换为固定固定资产或无形或无形资产。 1.投投资资性房地性房地产转为产转为自用房地自用房地产产借：固定借：固定资产 、无形、无形资产或存或存货按
29、按转换时的的账面价面价值计量）量） 投投资性房地性房地产累累计折旧折旧(摊销)（投（投资性房地性房地产摊销额） 贷：投：投资性房地性房地产 累累计折旧折旧 累累计摊销例例见教材教材P177。2024/9/1428.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产借：开借：开发产品品借：投借：投资性房地性房地产累累计折旧折旧摊销）（按照已）（按照已计提的折旧或提的折旧或摊销）借：投借：投资性房地性房地产减减值准准备原已原已计提减提减值准准备） 贷：投：投资性房地性房地产按其按其账面余面余额） 房地房地产开开发企企业将用于将用于经营租出的房地租出的房地产重新开重新开发用于用于对外外销售售的，从投的，从投资性
30、房地性房地产转换为存存货。这种情况下，种情况下，转换日日为租租赁期届期届满、企企业董事会或董事会或类似机构作出似机构作出书面决面决议明确表明将其重新开明确表明将其重新开发用于用于对外外销售的日期。售的日期。2.投投资资性房地性房地产转换为产转换为存存货货2024/9/1429.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 借：投借：投资性房地性房地产 贷：固定：固定资产 无形无形资产 借：累借：累计折旧折旧 累累计摊销 贷：投：投资性房地性房地产累累计折旧折旧(摊销) 借：固定借：固定资产减减值准准备 无形无形资产减减值准准备 贷：投：投资性房地性房地产减减值准准备借：投借：投资性房地性房地产 （按
31、（按转换时的原的原账面价面价值计量）量） 存存货跌价准跌价准备 （原（原计提的跌价准提的跌价准备） 贷：开：开发产品品3.作作为为存存货转换为货转换为投投资资性房地性房地产产4.自用房地自用房地产转换为产转换为投投资资性房地性房地产产2024/9/1430.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产企企业将将采采用用公公允允价价值模模式式计量量的的投投资性性房房地地产转换为自自用用房房地地产时，应当当以以其其转换当当日日的的公公允允价价值作作为自自用用房房地地产的的账面面价价值，公公允允价价值与原与原账面价面价值的差的差额计入当期入当期损益。益。 【例【例8-58-5】20192019年年1010
32、月月1515日日, ,甲企甲企业因租因租赁期期满, ,将出租的写字楼收回将出租的写字楼收回, ,准准备作作为办公楼用于本企公楼用于本企业的行政管理。的行政管理。20192019年年1212月月1 1日日, ,该写字楼正式写字楼正式开始自用开始自用, ,相相应由投由投资性房地性房地产转换为自用房地自用房地产, ,当日的公允价当日的公允价值为48004800万元。万元。该项房地房地产在在转换前采用公允价前采用公允价值模式模式计量量, ,原原账面价面价值为47504750万元万元, ,其中其中, ,成本成本为45004500万元万元, ,公允价公允价值变动为增增值250250万元。万元。借借:固定固
33、定资产 48 000 000 贷:投投资性房地性房地产-本本钱 45 000 000 -公允价公允价值变动 2 500 000 公允价公允价值变动损益益 500 0001.投投资资性房地性房地产转为产转为自用房地自用房地产产2024/9/1431.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产【例【例8-6】甲地】甲地产经营产经营开开发发企企业业将其开将其开发发的的部分写字楼用于的的部分写字楼用于对对外外经营经营租租赁赁。2019年年10月月15日，因租日，因租赁赁期期满满，甲企，甲企业业将出租的写字楼将出租的写字楼收回，并作出收回，并作出书书面决面决议议，将，将该该写字楼重新开写字楼重新开发发用于用
34、于对对外外销销售，即由投售，即由投资资性房地性房地产转换为产转换为存存货货，当日的公允价，当日的公允价值为值为5800万元。万元。该项该项房地房地产产在在转换转换前采用公允价前采用公允价值值模式模式计计量量,原原账账面价面价值为值为5600万元万元,其中其中,成本成本为为5000万元万元,公允价公允价值变动为值变动为增增值值600万元。万元。借借:开开发产品品58 000 000 贷:投投资性房地性房地产-本本钱 50 000 000 -公允价公允价值变动 6 000 000 公允价公允价值变动损益益 2 000 0002.投投资资性房地性房地产转换为产转换为存存货货 企业将采用公允价值模式计
35、量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。2024/9/1432.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 投投资性房地性房地产按照按照转换当日的公允价当日的公允价值计量。量。 转换当日的公允价当日的公允价值小于原小于原账面价面价值的，其差的，其差额作作为公允价公允价值变动损益。益。 转换当日的公允价当日的公允价值大于原大于原账面价面价值的，其差的，其差额作作为资本公本公积其他其他资本公本公积），），计入所有者入所有者权益。待益。待该项投投资性房地性房地产处理理时, ,因因转换计入入资本公本公积的部分的部分应转入当期
36、入当期损益。益。3.作作为为存存货转换为货转换为投投资资性房地性房地产产例例见教材教材P179。处理理规定：定：2024/9/1433.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产4.自用房地自用房地产转换为产转换为投投资资性房地性房地产产 投投资性房地性房地产按照按照转换当日的公允价当日的公允价值计量。量。 转换当日的公允价当日的公允价值小于原小于原账面价面价值的，其差的，其差额作作为公允价公允价值变动损益。益。 转换当日的公允价当日的公允价值大于原大于原账面价面价值的，其差的，其差额作作为资本公本公积其他其他资本公本公积），），计入所有者入所有者权益。待益。待该项投投资性房地性房地产处理理时,
37、,因因转换计入入资本公本公积的部分的部分应转入当期入当期损益。益。处理理规定：定：2024/9/1434.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 【例【例8-7】企】企业业将一将一栋栋自用的厂房作自用的厂房作为为投投资资性房地性房地产对产对外出租。外出租。该该厂房的厂房的账账面原面原值为值为1000万元，已万元，已计计提折旧提折旧400万元，提取固定万元，提取固定资产资产减减值值准准备备100万元。万元。转换转换当日，其公允价当日，其公允价值为值为480万元。万元。 该厂房厂房转换前的前的账面价面价值为1000-400-100=500万元，公允价万元，公允价值480万元小于万元小于账面价面价值
38、20万元，万元，应直接直接计入当期入当期损益。益。借：投借：投资性房地性房地产-本本钱 480 固定固定资产减减值准准备 100 累累计折旧折旧 400 公允价公允价值变动损益益 20 贷：固定：固定资产 10002024/9/1435.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 假假设转换当日其公允价当日其公允价值为530万元，万元，则公允价公允价值高于高于账面价面价值30万元，万元，应直接直接计入入资本公本公积。借：投借：投资性房地性房地产-本本钱 530 累累计折旧折旧 400 固定固定资产减减值准准备 100 贷：固定：固定资产 1000 资本公本公积其他其他资本公本公积 302024/9
39、/1436.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产房地房地产转换归纳2024/9/1437.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产第六第六节 投投资性房地性房地产的的处置置 企企业出售、出售、转让、报废投投资性房地性房地产或者或者发生投生投资性房地性房地产毁损，应当将当将处置收入扣除其置收入扣除其账面价面价值和相关税和相关税费后的金后的金额计入当期入当期损益。益。处置收入置收入记入入“其他其他业务收入科目，收入科目，处置置时的成本、的成本、费用、税金等用、税金等记入入“其他其他业务支出科目。支出科目。 (一一) 采用成本模式采用成本模式计量的投量的投资性房地性房地产的的处置置借：借：银行存款行
40、存款 贷：其他：其他业务收入收入借：其他借：其他业务成本成本 (投投资性房地性房地产的的账面价面价值) 投投资性房地性房地产累累计折旧折旧(摊销) (按照已按照已计提的折旧或提的折旧或摊销) 投投资性房地性房地产减减值准准备 (原已原已计提减提减值准准备) 贷：投：投资性房地性房地产 (按其按其账面余面余额)2024/9/1438.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 (二二) 采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产的的处置置 处置采用公允价置采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产时，将，将处置置损益益记入当入当期期损益外，益外，还应结转投投资性房地性房地产
41、累累计公允价公允价值变动。如果存在原。如果存在原转换日日计入入资本公本公积的金的金额，也一并，也一并结转。 【例例8-8】甲甲企企业业与与乙乙企企业业签签订订了了租租赁赁协协议议,将将其其原原先先自自用用的的一一栋栋写写字字楼楼出出租租给给乙乙企企业业使使用用,租租赁赁期期开开始始日日为为2019年年4月月15日日。2019年年4月月15日日,该该写字楼的写字楼的账账面余面余额额5亿亿元元,已累已累计计折旧折旧0.5亿亿元，公允价元，公允价值为值为4.7亿亿元。元。 2019年年12月月31日日,该项该项投投资资性房地性房地产产的公允价的公允价值为值为4.8亿亿元。元。 2019年年6月月租租
42、赁赁期期届届满满,企企业业收收回回该该项项投投资资性性房房地地产产,并并以以5.5亿亿元元出出售售,出出售售款款项项已已收收讫讫。假假设设甲甲企企业业采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量，不不考考虑虑相相关关税税费费。2024/9/1439.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产借：投借：投资性房地性房地产-写字楼本写字楼本钱）470 000 000 累累计折旧折旧 50 000 000 贷：固定：固定资产500 000 000 资本公本公积-其他其他资本公本公积 20 000 0002019年年12月月31日日,公允价公允价值变动值变动:借借:投投资性房地性房地产-写字楼写字楼(公允价公
43、允价值变动) 10 000 000 贷:公允价公允价值变动损益益 10 000 0002019年年4月月15日日,自用自用转换为投投资性房地性房地产: 2024/9/1440.第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 2019年年6月月,收回并出售投收回并出售投资性房地性房地产: 借：公允价借：公允价值变动损益益 l0 000 000 资本公本公积其他其他资本公本公积 20 000 000 其他其他业务成本成本 450 000 000 贷：投：投资性房地性房地产-写字楼本写字楼本钱）470 000 000 -写字楼公允价写字楼公允价值变动） 10 000 000 借：银行存款借：银行存款550 000 000 贷贷:其他业务收入其他业务收入 550 000 0002024/9/1441.
