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1、房地产项目类型及小户型简介房地产项目类型基础概念o传统的项目类型：这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅、公寓、普通住宅、经济适用房别墅o代表着总面积大，总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形。o可分为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅等。独栋别墅 即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。针对的人群是高层群体。联排别墅（ TOWNHOUSE ）o TOWNHOUSE，有天有地，每户独
2、门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。在西方，消费群体主要是中产阶级或新贵阶层。在中国，则属于高消费人群。双拼别墅o它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 叠拼别墅o它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人，定位也多是第一居所 。 空中别墅o空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。
3、 公寓o公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼。针对的客户主要是白领阶层和商务人士。根据用地性质可分为三种普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。普通公寓商务公寓酒店式公寓用地性质住宅综合性用地或商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40或50年40年特点户型面积小，30-60平米：精装修交房标准，拎包入住：配套设施完善：物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务：销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市CBD，可居住办公：具备写字楼功能，咋部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低：首付最低可达两成，按揭可达20-30年（深圳）；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，
4、主力户型主要在90平一下，装修档次高大多在CBD，交通便捷。按照星级酒店的标准设计。一般只租不售和产权式经营为主。大多是聘请高级物管，服务专业细致，物业费较高。禾嘉酒店式公寓誉天商务公寓普通住宅o单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。针对的主要是中小企业主，普通中产阶级人群。经济适用房o经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 解读板楼与塔楼o板楼和塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼与塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。o板楼：是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层
5、数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成了一个板楼。o塔楼：一般是指高层建筑塔楼指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。板楼板楼塔塔楼楼板楼与塔楼的区别比较角度板楼塔楼备注建筑密度及平均高度低高不直接构成优劣势，但高层建筑有利于观景，不容易受遮挡，间接有利。容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题容易受遮挡高度
6、问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼Loft户型oloft户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。S
7、oho公寓oSOHO，即Small Office Home Office，家居办公，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。 三里屯soho公寓o在商场之上，有4个公寓楼和5个写字楼，平面形状各不相同，建筑高度最高达到97米。公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静始于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。 容积率：9.10绿化率：35%户数：658户装修状况：精装修交通图交通图效果图效果图标准层标准层01户型户型4室室2厅厅4卫卫1厨厨
8、253.42标准层标准层02户型户型4室室2厅厅4卫卫1厨厨276.43样板间SolooSOLO户型就是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间。客群要素o1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人 o2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面 o3.每套建筑面积在35平方米左右， o4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。 o5. SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和 厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型
9、的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。 o6. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等， o7.全装修现房交房，无期房销售状态。 o8.提供推托出租和包租业务。 o9.外销或内销外租 o10、SOLO套房必须地处市中心，以适应年轻上班族高效率的生活都市印象都市印象solo街区街区 项项目名称目名称都市印象都市印象solo街区街区均价均价5400元元产产品品类类型型普通住宅、公寓普通住宅、公寓开开盘盘日期日期2008年年5月
10、月交付日期交付日期未知未知开开发发商商西安高科集西安高科集团团总户总户数数590户户主力主力户户型型 36-89m 2建筑建筑类类型型高高层层容容积积率率3.96绿绿化率化率41%物物业业西安高科物西安高科物业业占地面占地面积积12000m 2建筑面建筑面积积47565m 2地址地址西安科技路与丈八北路交西安科技路与丈八北路交汇处汇处oSOLO街区是集商业、公寓等混合多种功能的综合体，规划主要以商业为核心，将两幢高层下部3到4层的底商与中间一组多层商业BOX通过广场、过街连廊有机的联系在一起，使整个街区的商业整合为一体。 效果图一房一房36.49平米平米一房一房36.49平米平米一房一房36.
11、49平米平米一房一房62.82平米平米一房一房62.82平米平米户型单页户型单页BOBOS oBOBO这一新生词，上个世纪90年代初，是纽约时报资深记者戴维布鲁克斯在其大作天堂里的BOBO族新社会精英的崛起(BoBos in Paradise)中首度提出的，由Bourgeois(布尔乔亚)及Bohemian (波希米亚)两词合并而成。o意思是指既赞成资本主义的布尔乔亚，又崇尚自由与解放的波希米亚；既拥有高学历、丰厚收入又讲究生活品位、注重心灵成长的一族。 上海BOBOS汇馆 BOBOS汇馆位于嘉定江桥板块，曹安路2258号（近华江路），东侧即为嘉莲华国际广场（沃尔玛大卖场）相邻，北近超大型社区
12、嘉城，东西毗邻在建中总规模6万方的商业项目曹安新世界广场一、二期，处于江桥商业中心的核心位置。 BOBOS汇馆的主力客层定位于25至35岁年轻人士，适合单身或小两口居住。50万元左右的总价在新房市场已属稀有，项目更提供了许多产品附加值：精装修，配置厨卫设备、家电、家具等。不仅减轻房贷负担，硬装、家配一步到位，交房即可入住，为业主节约大量时间、精力。 o开盘时间开盘时间 2009-6 o入住时间入住时间 2010-1 o户户 数数 总共 268 户 o参考报价参考报价 1万元上海区位图位置图沙盘户型图一室一卫户型图一室一卫一厨户型图一室一卫一厨样板间精致厨房卫生间宽阔舒适空间实景图实景图STUD
13、IOo 作为多功能化的“工作室公寓”，在整个的设计里面，包含了业主的个性空间及业主们的共享空间。所谓个性空间就是业主自己设计、创作的空间；所谓共享空间，就是公用的商务、会客空间等。o 作为一个整体空间，建筑面积不是很大，小则平方米，大则平方米，总房款不是很高，从根本上减少的成本浪费，正好符合创业阶段资金实力不足的年轻消费者的需要。o 在功能设计上，不仅仅是办公这么简单，它同时更多地被赋予了居住的功能。作为“工作室公寓”虽然建筑面积较小，但结构设计合理，空间错落有致、层次鲜明、多功能化，厅、卫、卧因自身特点而高度不一，最大程度上利用了平面和立体的空间，正好符合创业者的需求。北京LOMO STUD
14、IOo森菲克斯强势开发的小户型、低总价精装私人工作室“LOMO STUDIO”位于亦庄核心区域荣京西街主干道，南侧紧邻上海沙龙、卡尔生活馆，隶属 BDA核心区域，具有地理位置的先天优势，北侧紧邻亦庄地铁荣京街站，步行15分钟到达，2011年将全线通车。 区位图区位图效果图效果图o LOMO STUDIO是个字型建筑，由一、二层裙房及下沉式商业广场将4个薄板楼承拖起来，共8层，每层31户，每栋两部电梯，层高3.5米，全部精装。o 地下一层为商业，地上八层为公寓，采用石材、玻璃幕墙来表达特立独行的项目气质，每户均为3.5m的奢华层高，以灵动的空间带给您丰富的生活情趣，开间4 m左右的大尺度布局，紧
15、凑的30 左右零居户型，精装修、总价仅20万，中庭带下沉式配套商业街，满足日常生活的便利性。 项目名称LOMO STUDIO均价12000元产品类型住宅、私人办公间开盘日期2010年11月交付日期2011年8月建筑类别板塔结合产权年限40年总户数 800户装修状况精装修容积率2.37绿化率30%开发商森菲克斯科技开发有限公司占地面积31500m 2建筑面积13316 m 2地址中山路东部新城文化广场对面概况概况时间图时间图万科传奇式15平方米极小屋o据万科公司透露，15平方米的极小屋将在西安变为现实，并在9月开卖，单价五六千元，总价9万元左右，月供500多元。专家表示，这种极小屋将是大城市居住的未来趋势。但广州万科表示，目前广州暂无建设极小屋的计划。 完美诠释蜗居生活完美诠释蜗居生活THANK YOU!
