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1、房地产企业税收培训契契 税税 .契税n n一、征税范围一、征税范围n n二、计税基础二、计税基础.契税契税n n一、征税范围一、征税范围一、征税范围一、征税范围 何为何为何为何为“ “契契契契” ”？ 古文字的古文字的“ “契契” ”字，原字为字，原字为“ “栔栔” ”，右边是，右边是一把刀形，左边的一竖三横表示是用刀在一块小一把刀形，左边的一竖三横表示是用刀在一块小木条上刻下的三个记号。它形象地反映了上古时木条上刻下的三个记号。它形象地反映了上古时代结绳记事之外的另一种主要记事方法代结绳记事之外的另一种主要记事方法契契刻记事。刻记事。 后来后来“ “木木” ”误写成误写成“ “大大” ”，就
2、成了，就成了今天今天的的“ “契契” ”字。契的本义为刻，引申为指符契，又引申字。契的本义为刻，引申为指符契，又引申为指契约、文卷。为指契约、文卷。.契税契税n n契税的历史：契税的历史：契税的历史：契税的历史：n n我国我国我国我国契税契税契税契税起源于东晋时期的起源于东晋时期的起源于东晋时期的起源于东晋时期的“ “估税估税估税估税” ”，至今已有，至今已有，至今已有，至今已有16001600多年多年多年多年的历史。的历史。的历史。的历史。当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为者，每一万钱交易额官府征收四百
3、钱即税率为4%4%，其中，其中卖方缴纳卖方缴纳3%3%，买方缴纳，买方缴纳1%1%。北宋开宝二年。北宋开宝二年( (公元公元969969年年) )，开始征收印契钱开始征收印契钱( (性质上是税，只是名称为钱性质上是税，只是名称为钱) )。这是不再。这是不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。以后历代两个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。以后历代封建王朝对土地、封建王朝对土地、房房屋的买卖、典当等产权变动都征收契屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。如清初顺治四
4、年税，但税率和征收范围不完全相同。如清初顺治四年( (公公元元16481648年年) )规定，民间买卖、典押土地和房屋登录于官时，规定，民间买卖、典押土地和房屋登录于官时，由买主依买卖价格，每一两银纳三分由买主依买卖价格，每一两银纳三分( (即即3%)3%)。到清朝末年，。到清朝末年，土地、房屋的买卖契税税率提高到土地、房屋的买卖契税税率提高到9%9%，典当契税税率提，典当契税税率提高到高到6%6%。.契税契税 哪些需缴纳契税？哪些需缴纳契税？ 契约契约 契据契据 房契房契 卖身契卖身契 .学习资料学习资料 契税契税 契税暂行条例契税暂行条例.doc.doc.契税契税n n考一考：考一考： 假
5、设假设A A房地产公司参加招拍挂，竟价取得一块土地使用权，并签房地产公司参加招拍挂，竟价取得一块土地使用权，并签订土地成交确认书。（此时是否缴纳契税？）订土地成交确认书。（此时是否缴纳契税？） 取得土地权后，取得土地权后，A A公司约定成立公司约定成立B B房地产公司签订土地出让合同，房地产公司签订土地出让合同，并立即成立并立即成立B B公司，由公司，由B B公司与国土部门公司与国土部门 签订土地使用权出让合同，签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。（此时契税如何缴纳？）缴纳土地出让金。（此时契税如何缴纳？） 或者取得土地权后，或者取得土地权后，A A公司与土地部门签订土地使用权出让合同，公
6、司与土地部门签订土地使用权出让合同，同是提交申请，申请成立新公司同是提交申请，申请成立新公司B B房地产公司进行开发，待新公司办房地产公司进行开发，待新公司办理登记手续后，再与新公司签订理登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议国有土地使用权出让合同变更协议，变更至，变更至B B公司。（此时契税如何缴纳？）公司。（此时契税如何缴纳？） .契税契税n n国土资源部印发的国土资源部印发的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国（国土资发土资发20061142006114号）号）n n 国土资发国土资发20061142006114号号.
7、doc.docn n 国土资发国土资发20061142006114号规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设号规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地国有土地使用权出让合同变更协议使用权出让合同变更协议；也可按
8、约定直接与新公司签订；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用国有土地使用权出让合同权出让合同。.契税契税n n.学习资料学习资料 契税契税 契税暂行条例契税暂行条例.doc.docn n.学习资料学习资料 文件文件 财税财税 财税财税2012 822012 82号关于企号关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知知.docx.docx.契税契税n n正因为出让人在先与竞得人签合同后，还可以再签订国有土地使用权出让合同变更协议，也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同，为了避免重复征税，财税201282号文件规定，承受土地使用权需要交纳契
9、税的，“纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人”。.契税契税n n二、计税依据二、计税依据 .学习资料学习资料 契税契税 契税暂行条例契税暂行条例.doc.doc公司余额表公司余额表1.xls1.xls.契税契税n n计税依据补充规定：计税依据补充规定：计税依据补充规定：计税依据补充规定： .学习资料学习资料 文件文件 财税财税 财税财税2004 1342004 134号号.docx.docx 要点：要点：1 1、城市基础设施配套费、城市基础设施配套费 2 2、补偿费用、补偿费用.契税契税 公司余额表公司余额表1.xls1.xls公司成本公司成本.xls.xls2013201
10、3科目余额表科目余额表2.xls2.xls.契税契税n n城市基础设施配套费：城市基础设施配套费：福建省城市基础设施配套费管理办法福建省城市基础设施配套费管理办法.doc.dochttp:/ n厦门城市基础设施配套管理办法厦门城市基础设施配套管理办法.doc.docn nQQQQ图片图片20141013151133.jpg20141013151133.jpg.契税契税n n公司成本.xlsn n公司余额表1.xlsn n2013科目余额表2.xls.契税契税n n基础设施配套费基础设施配套费n n配套费配套费.xls.xlsn nQQQQ图片图片20141013151149.jpg201410
11、13151149.jpgn nQQQQ图片图片20141013151133.jpg20141013151133.jpg.契税契税http:/www.ah-l-http:/www.ah-l- http:/ n补偿费用，拆迁补偿等2013科目余额表2.xls公司余额表1.xls.契税契税n n房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式 1 1、作价补偿：、作价补偿：货币补偿形式，将被拆除房屋的价值，货币补偿形式，将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人 2 2、产权调换：、产权调换：实物补偿形式，拆迁人以易地
12、建设或原实物补偿形式，拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权续保持其对房屋的所有权 3 3、产权调换和作价补偿相结合：、产权调换和作价补偿相结合：实物与货币相结合实物与货币相结合的形式的形式 .契税契税n n不同拆迁补偿方式的税务处理n n作价补偿作价补偿n n按照政府规定标准支付拆迁补偿费，计入开发成本，作为按照政府规定标准支付拆迁补偿费，计入开发成本，作为 企业所得税的计税成本和土地增值税的扣除项目金额企业所得税的计税成本和土地增值税的扣除项目金额.契税契税n n产权调换- 视同销售视同
13、销售n n1 1、营业税：、营业税： 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分（拆一还一），按对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分（拆一还一），按同类住宅房屋的同类住宅房屋的成本价成本价核定计征营业税核定计征营业税国税函发国税函发国税函发国税函发19951995549549号号号号.doc.dochttp:/ 泰峰项目出泰峰项目出泰峰项目出泰峰项目出 正文正文正文正文.doc.dochttp:/ n产权调换-视同销售n n2、土地增值税：发生所有权转移时应视同销售房地产。国税函国税函2010220号号.doc.契税契税n n产权调换-视同销售n n3、企业所得税：在交付开发产品时按公允价值计算，存货的
14、计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值n n国税发(2009)31号.doc.契税n n产权调换和作价补偿相结合产权调换和作价补偿相结合n n该方式为上述两种方式的结合，可参照上述政策该方式为上述两种方式的结合，可参照上述政策具体把握具体把握 .契税契税n n讨论： 特殊的拆迁方式： 2013科目余额表2.xls 自己拆自己，含固定资产处置净损失和拆除费用两部分，能否计入开发成本？ .契税契税n n个人观点：个人观点： 从会计制度角度，土地上原有建筑物的处置，都是通过从会计制度角度，土地上原有建筑物的处置，都是通过“ “固定资产清理固定资产清理” ”科目来处理的，将该项资产清理的净损失科目来
15、处理的，将该项资产清理的净损失列入企业的列入企业的“ “营业外支出营业外支出” ”。 因此，房地产开发企业将原先取得的生产经营用地变为房因此，房地产开发企业将原先取得的生产经营用地变为房地产开发用地，将原土地上的厂房等建筑物拆除，所发生地产开发用地，将原土地上的厂房等建筑物拆除，所发生的原建筑物折余价值净损失和拆除费用，应在企业的的原建筑物折余价值净损失和拆除费用，应在企业的“ “营营业外支出业外支出” ”中列支，不能计入房地产开发项目的中列支，不能计入房地产开发项目的“ “开发成开发成本本” ”。.契税契税n n个人观点：个人观点： 从目前的相关税法来看，未见有明确规定，但是从税收公从目前的
16、相关税法来看，未见有明确规定，但是从税收公平、合理的角度来讲，企业在原有土地上自行进行房地产平、合理的角度来讲，企业在原有土地上自行进行房地产项目开发，其原土地上的自用建筑物折余价值净损失和拆项目开发，其原土地上的自用建筑物折余价值净损失和拆除费用，是该企业开发项目实际发生的，从合理性和同行除费用，是该企业开发项目实际发生的，从合理性和同行业实际情况来考虑，理应进入开发项目的业实际情况来考虑，理应进入开发项目的“ “开发成本开发成本” ”，有利于解决税收的公平。有利于解决税收的公平。 .契税契税契税契税n n个人观点：个人观点： 从类似法规看，从类似法规看， 国家税务总局公告国家税务总局公告2
17、0112011年第年第3434号号.doc.doc .契税契税n n个人观点：个人观点： 拆除重建引申拆除重建引申 房产税房产税 自有房产拆除重建后，重建后的房产税如何确认计税自有房产拆除重建后，重建后的房产税如何确认计税基础？基础？ .契税契税.学习资料学习资料 文件文件 财税财税 财税财税2004 1342004 134号号.docx.docx20132013科目余额表科目余额表2.xls2.xls公司余额表公司余额表1.xls1.xls.契税契税国税函国税函2009 6032009 603号号.doc.doc .契税契税n n企业开发用地取得方式原来多以协议出让方式为主，随着国家土地储企
18、业开发用地取得方式原来多以协议出让方式为主，随着国家土地储备制度的建立，土地出让目前主要以备制度的建立，土地出让目前主要以“ “招、拍、挂招、拍、挂” ”程序为主，相同程序为主，相同于财税于财税20041342004134号的竞价方式，契税成交价格均应当包括土地出让金、号的竞价方式，契税成交价格均应当包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。土地出让之前为达到市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。土地出让之前为达到出让条件的前期必要的开发包括道路、供水、供电、供气、排水、通出让条件的前期必要的开发包括道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设费用
19、一般由土地储备机构信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设费用一般由土地储备机构负责。土地储备机构不会向开发企业单独收取这部分前期开发成本费负责。土地储备机构不会向开发企业单独收取这部分前期开发成本费用。所以企业通过用。所以企业通过“ “招、拍、挂招、拍、挂” ”程序取得的开发用地一般应为净地。程序取得的开发用地一般应为净地。如果开发企业承受土地权属另行支付前期开发费用，则此部分费用应如果开发企业承受土地权属另行支付前期开发费用，则此部分费用应当计入契税成交价格，不允许从支付总价中扣除。当计入契税成交价格，不允许从支付总价中扣除。n n国税函国税函国税函国税函20096032009603号号号号
20、是立足于财税是立足于财税20041342004134号文所做出的补充解释，号文所做出的补充解释，两者政策上没有冲突之处。开发企业两者政策上没有冲突之处。开发企业“ “招、拍、挂招、拍、挂” ”程序取得土地不程序取得土地不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取得土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额价款做为契税的计税得土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额价款做为契税的计税依据。依据。.契税契税 例： 某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一土地使用权，政府己拆迁完毕，但对拆迁后的房子未完全拆除，房地产企业自行拆除
21、，账列开发 成本-前期开发费用-三通一平，自行拆除支付的劳务费，是否缴纳契税？.契税契税n n.学习资料文件国家税务总局税收政策答疑.doc.契税契税n n特殊的拆迁补偿：特殊的拆迁补偿： 房产开发项目完工清算情况表房产开发项目完工清算情况表.xls.xls 房产项目完工后，以产权调换的形式，补偿的房房产项目完工后，以产权调换的形式，补偿的房屋是否视同拆迁成本，缴纳契税？屋是否视同拆迁成本，缴纳契税？ 如何缴纳，成本价，还是市场价？如何缴纳，成本价，还是市场价？ .契税契税n n国税函发国税函发19951995549549号号.doc.docn n国税函国税函20102202010220号号.doc.docn n国税发国税发(2009)31(2009)31号号.doc.doc.
