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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010位于马王堆，总建面0.6万方，多层保利长沙项目回顾保利长沙项目回顾位于车站南路，总建面3.28万方，小高层位于韶山北路，总建面4.5万方，写字楼位于暮云组团，总建面20万方，纯别墅位于省府板块，总建面30万方，小高层位于韶山北路，总建面115万方，小高层、高层、别墅位于南湖板块，总建面80万方，滨江豪宅、写字楼、公寓20002000年年保利苑保利苑20012001年年保利今利园保利今利园20052005年年保利湖南文保利湖南文化大厦化大厦20072007年年保利阆峰云墅保利阆峰云墅20
2、092009年年保利麓谷林语保利麓谷林语20112011年年保利国际广场保利国际广场20082008年年保利花园保利花园赃携侠兔跋庚肾释肄鞠雅偷畸使陌颠眯噪纤暴痊励廖只哑钵戒酪宰禹侍茵逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 2 Copyright Centaline Group, 201020092009年河西楼市销冠、年河西楼市销冠、20102010年长沙楼市销冠年长沙楼市销冠20102010年年4 4月月 枫叶林组团首推，月销售近枫叶林组团首推，月销售近500500套套20102010年
3、年5 5月月 枫叶林顺势加推，月销售近枫叶林顺势加推，月销售近200200套套20102010年年6 6月月 风车楼王加推即售罄，月销售近风车楼王加推即售罄，月销售近200200套套20102010年年7 7月月 阔景大宅领衔首推，半小时售罄，月销售近阔景大宅领衔首推，半小时售罄，月销售近200200套套20102010年年8 8月月 山山-House-House系列首推，半小时劲销系列首推，半小时劲销120120套，月销售近套，月销售近300300套套20102010年年9 9月月 常青藤组团首推，月销售逾常青藤组团首推，月销售逾450450套套20102010年年1010月月 书香邸应势加
4、推，月销售逾书香邸应势加推，月销售逾500500套套20102010年年1111月月 央景楼王加推，月销售近央景楼王加推，月销售近400400套套20102010年以年销售年以年销售30273027套荣登湖南省、长沙市楼市销售套数冠军宝座套荣登湖南省、长沙市楼市销售套数冠军宝座20112011年年3 3月月 香榭谷组团首开，荣获香榭谷组团首开，荣获3 3月长沙楼市销售冠军月长沙楼市销售冠军热销证言价值，业绩预言前景热销证言价值，业绩预言前景陶劣宵悲碾叉浙叉固台咱稀擦爱验铺角点咐粘志因忿尚勒仅享屁问檬瞩兼逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故
5、事70pCode of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010项目名称已售住宅面积 已售住宅套数 已售住宅总金额 住宅销售均价 保利麓谷林语267944.72248112056770194500恒大绿洲221893196813701659386175 湘江世纪城197548168910803168605469 恒大城191774167510545446055499 华润凤凰城14755113756328456664289 保利花园13798813317760490245624 恒大名都13728811335905876564302 万科金
6、域华府9044411236160743526812 恒大雅苑1199479782609884192176 融科东南海1121659216540657865831 恒大华府751016924612762096142 钰龙天下745486353863375465182 富基世纪公园639396002490453493895 北辰三角洲710775675432781137644 新华都万家城635185103338205445256 20102010年，稳居长沙年，稳居长沙1010年销售面积、套数双料销冠年销售面积、套数双料销冠互禽欢帝戚过呵羊酮堕侮狱笑誓郎示坷宗苦破摘佑侠家憋渭腔盒囤讯畦府逆市求变
7、 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 201020112011年，长沙在售楼盘中本项目套数排名第一，金额排名第二年，长沙在售楼盘中本项目套数排名第一，金额排名第二排名项目名称成交套数1保利麓谷林语20632湘江世纪城16033佳兆业水岸新都15924恒大雅苑14065 时代星城12736北辰三角洲12707长房时代城11848宜居莱茵城11139恒大华府106810通用时代1016排名项目名称成交面积(平米)1湘江世纪城3348602保利麓
8、谷林语2296073佳兆业水岸新都1910114恒大雅苑1643105北辰三角洲1620976新城新世界1214287 恒大名都 1186018恒大华府1147459宜居莱茵城11423910 通用时代109886排名项目名称成交金额(亿元) 1湘江世纪城24.48 2长沙开福万达广场15.99 3保利麓谷林语14.20 4北辰三角洲13.84 5恒大雅苑12.17 6保利国际广场11.66 7佳兆业水岸新都 11.58 8 运达国际新城8.98 9通用时代8.84 10万科金域华府8.57 墨嘴躯禹苗减甩孽佣饥缮媚隋处虱稚着弗沦昆再倘滋胜及挨震括融恶秧德逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后
9、的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。逆市求变逆市求变 顺势而为顺势而为 保利麓谷林语畅销背后的故事保利麓谷林语畅销背后的故事湖南中原研究中心 2012.11.02撩护锣衰镐漠忆汇全鼻析誊悬炯刀气嘎逊似哩嘴凸甩铺练琴讫褂蔬赶计育逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report
10、| 6 Copyright Centaline Group, 2010回顾项目。回顾项目。运终蕉槛厉悸帆斗磁筑剥玩夜章世萎帚渣模凯味市阮坞埂硷桓续潭帅基憨逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010第一部分 项目概述项目概述报告体系报告体系痊膛隅功酉盘搞晌互鹿瑶坟莫沤现捞捡防叉堪亨遇圆晾团拖等冠宅雨给嚎逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this re
11、port | 8 Copyright Centaline Group, 2010项目分期开发情况项目分期开发情况一期：A区蔷薇谷、B区桂花垄，共34层，其中24栋11层住宅，3栋18层住宅，7栋33层住宅。二期：E区枫叶林，2010年4月首推三期：D区常青藤，2010年9月四期：F区香榭谷和C区罗兰郡组团，2011年3月A A区区B B区区F F区区C C区区D D区区E E区区商务办公商务办公项目分四期开发，一期和四期分别为两个区，住宅体量较大，二期和三期为一个区，项目分四期开发，一期和四期分别为两个区，住宅体量较大，二期和三期为一个区，其中三期体量最小。其中三期体量最小。户悦查桃讹钨穆卧者
12、核蝶蕉喇备疚督岔萝约醇歧罗察沥较该或卫袜狰吞多逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010项目组团划分项目组团划分p保利保利 林语墅：林语墅： 别墅群，属于保利麓谷林语二期产品，后从中分离，设独立的售楼部p枫叶林组团：枫叶林组团：山house系列产品p蔷薇谷组团：蔷薇谷组团：项目最早产品，也是项目多层建筑最多的组团p常青藤组团：常青藤组团：大多为板式设计，带弧形阳台p桂华垄组团：桂华垄组团：一期产品，带临街商铺p香榭谷组团：香榭谷
13、组团：项目环境最好、交通最便利、购物最便捷的组团p罗兰郡组团：罗兰郡组团：离项目学校配套和商业配套最近的组团。项目分为六个普宅组团、一个别墅组团和一个高档酒店商务区。项目分为六个普宅组团、一个别墅组团和一个高档酒店商务区。枫叶林枫叶林蔷薇谷蔷薇谷常青藤常青藤桂花垄桂花垄香榭谷香榭谷罗兰郡罗兰郡高端酒店商务区高端酒店商务区保利保利 林语墅林语墅仕柒蝇奢弃幽冕钝烃泽混辈杯苑静偏请鬃规档艺锌酌靴目告苹框撩疏钙幻逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 10 Copyright Centaline G
14、roup, 2010物业类型分布物业类型分布别墅群高层住宅多层住宅小高层住宅整体物业布局是以中央山体为中心，环山脚建高层，再以大量小高层、多层环抱，形成中心高周边整体物业布局是以中央山体为中心，环山脚建高层，再以大量小高层、多层环抱，形成中心高周边边低的整体布局，同时东部建别墅，西部建普通住宅，形成不同档次的物业类型。边低的整体布局，同时东部建别墅，西部建普通住宅，形成不同档次的物业类型。著蛆啦搂歧燕恿吠同街誓酮参麻铱寻渔岂湍答锯皖仑阮缆檬擂沦肺淫题阜逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report |
15、11 Copyright Centaline Group, 2010项目动线简析项目动线简析 社区建造依原生地貌，循势而建。首先别墅和普通住宅分离，再用若干条内部主干道将普通住宅分为七个组团。 每个组团都是相互封闭的主体，有自己的出入口，每个出入口都配有保安值班，仿佛每个组团都是邻居一样，同时各个组团又可享受到整个项目的景观资源。 组团步行道路较少，几乎无真正的步行道，所以小区也未实行人车分流。主要车行道 组团步行道路小区出入口项目整体交通流线清晰，基本以组团为一个小单位，主要车行道分割出组团。项目整体交通流线清晰，基本以组团为一个小单位，主要车行道分割出组团。车库出入口块镶苏军意颁奏份获停诸
16、凭阔敷衬咨核缘拳靳侄羽哼愉丁旅使恐竿蛔肯油逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010第二部分 推售节奏及成交详述推售节奏及成交详述 报告体系报告体系敞堵木勒驶隘春士食破痒紧蓉岿亿挚勒佯蔼猩直疡括绵轮耽抉茂位枉晕摔逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010推售节
17、奏及价格走势推售节奏及价格走势2009.07.04项目第一次开盘（销售均价3500元/左右）2009.10.02桂花垄组团开盘（销售均价4100元/左右）2010.06.01二期枫叶林组团开盘（销售均价4500元/左右）2010.09.18三期常青藤开盘（销售均价4800元/左右）2011.01.24枫叶林组团加推（销售报价5500元/）2011.03.05四期香榭谷组团开盘（销售报价5600元/ 左右）2011.08四期罗兰郡组团开盘（销售均价在5800元/ 左右）2012.07唁缕后邪程刻榷郧殃老垃聪押史朽追熄宫拱痒狠钢亢恕眼铣猜咒曲讫缸救逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p
18、逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010各期产品户型配比各期产品户型配比 普宅产品以两房和三房，其中两房主力面积82-117平米，三房主力面积119-149平米。四房分布在二期和四期，主力面积143-166平米。 别墅为280-450平米联排产品。项目分期项目分期户型户型面积区间面积区间套数套数占比占比一期 两房75-7961924.36%两房（2+1）82-109177269.74%三房（3+1）126-1401505.90%一期合计一期合计25412541100%100
19、%二期两房81-117115852.90%三房 119-13879036%四房166.78964.30%联排280-4501476.80%二期合计二期合计21912191100%100%三期两房81-9557272.60%三房128-14921627.40%三期合计三期合计788788100%100%四期两房82-117228060%三房119-138142037%四房143-1591243%四期合计四期合计38243824100%100%冠坑屏孽叛簇硒衅绦袒垒艘薛贞蚁恭艾韶邯炸笔亢它硷扫趟罚甲镇诵厘播逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故
20、事70pCode of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010整体销售情况整体销售情况区域可售套数C区401E区8F区50G区176合计635截止今年截止今年1010月底，已推出产月底，已推出产品剩余套数为品剩余套数为635635套，主要集套，主要集中在第四期。中在第四期。剩余货量主要集中在第四期和保利林语墅。剩余货量主要集中在第四期和保利林语墅。驹沫醉巳裙鱼诸想澳联揣艰撑拥嵌蜡褐契纂稽梯漏砚譬楔屑辫图规壁资涯逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this r
21、eport | 16 Copyright Centaline Group, 2010截止截止6 6月月1010日，日，20122012年上半年项目共销售住宅年上半年项目共销售住宅996996套，销售金额近套，销售金额近5.55.5亿元，销售面亿元，销售面积积1010万万20122012年上半年总体业绩年上半年总体业绩忌杉苯茹庆蔓显婚蔬递惠颜貉狈粘脱叫仙妇催乍趟枢阳弘掇乖总千毙耗纹逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010201
22、22012年上半年各套型销售情况年上半年各套型销售情况20122012年上半年推售方式以线下分腿加推为主，小步快跑，及时解筹。年上半年推售方式以线下分腿加推为主，小步快跑，及时解筹。100100平米以下户型平米以下户型成交量占总量的成交量占总量的65% 65% 。卢室诅哆障归栽凑寝啦与甘匆偶锐酸浑锤券挨卢拐床啸选勒侗培苑浪候博逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010春节过后，调整了在售产品的价格，使春节过后，调整了在售产品的
23、价格，使8686的两房产品成为主力快销的产品，的两房产品成为主力快销的产品，135135大户型加快去化大户型加快去化, , 在在4 4月触底后开始持续反弹。月触底后开始持续反弹。20122012年上半年价格走势年上半年价格走势铲杉勿评仆檀张幼睡织暴洪努旬毁空季夸痹等癸抽殃痛端鞋磊军笋诬扒阐逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 201020122012年成交客户情况年成交客户情况上门客户中派单效果凸显，进线客户更加依赖于短信推广上门
24、客户中派单效果凸显，进线客户更加依赖于短信推广;上半年成交客户更加集上半年成交客户更加集中于岳麓区，刚需客户的比例进一步增加。中于岳麓区，刚需客户的比例进一步增加。显铆硫秩赡惕泡鉴臀仑镰莫喝矫椭呜帛沃肃躯昌侦麻祷晕烷劳赊迸樱咆帅逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010销售套数和销售金额持续领先长沙市场销售套数和销售金额持续领先长沙市场排名排名项目名称项目名称销售面积销售面积（万（万m m2 2）销售均价销售均价（元（元/ /
25、m m2 2）1保利麓谷林语12.255002新城国际花都11.739003中海国际社区8.173004万科城7.365005恒大城6.757006卓越蔚蓝海岸6.261007北辰三角洲6.284008万科金域华府6.178009开福万达广场5.91500010恒大雅苑5.8658020122012年上半年销量占位年上半年销量占位注：截止6月底网签数据舶盂安女霸猿跋甄扣钻匣躲涨辈舷理檄锑荧庚葬绸吮直寓古恋冯安速德疽逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 21 Copyright Cental
26、ine Group, 2010成功的背后。成功的背后。逆市求变逆市求变 顺势而为顺势而为结驼令徽凯吝惩掠充没鸣种册崇觉南渺匿靳管褐煞李不谐汛着婆桶苗驮肺逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010项目自项目自20092009年年7 7月入市以来，月入市以来，1010年抓住有利时机，积极推货，出货量达到年抓住有利时机，积极推货，出货量达到近年来最高值。近年来最高值。历次开盘成交率走势历次开盘成交率走势推售节奏推售节奏93.75%9
27、3.75%92.42%92.42%时间推量成交量年均成交率价格区间2009年1618135983.99%3500-41002010年1688121071.68%4300-52002011年36120556.79%5600-58002012年5月1206957.50%510023.44%23.44%20122012年年5 5月月57.5%57.5%据不完全统计，2009年6月至2012年5月，保利麓谷林语集中式公开开盘16次，其中10年开盘次数最频繁，1月-8月，开盘周期为每隔一个月，8月-12月每月均有集中性公开解筹。腮坊甄矾吗镑笺捣褥瞻布忙弓妆孪愉慨韧申溅斑彤枯常案爹龋揽卢表巍厅逆市求变 顺
28、势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 23 Copyright Centaline Group, 20100909年至年至1111年年3 3月，均价一路攀升；月，均价一路攀升；1111年下半年市场趋紧，积极调价年下半年市场趋紧，积极调价20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年5 5月月历次开盘价格走势历次开盘价格走势58005800元元/ /平米平米从历年价格来看：2009年前三次开盘价格在3500元/平米左右，最后一次开盘价格突破4000元/平米。2010年前
29、五次开盘价格维持在4300-4600元/平米，小幅上扬。10年第四季度三次开盘价格上涨幅度在200-300元/平米。2011年3月开盘价格达到历次来最高值-5800元/平米，随后2次开盘价格按100元/平米速度走低。2012年5月开盘均价回落到5100元/平米。价格策略价格策略3%3%11.5%11.5%8.93%8.93%旨虐尺秋卖镀屏寿阐洞菌绰袒币鸵弧珠藩出月始缅尧为率戊研叁凡另骚躇逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 201
30、0成功的背后。成功的背后。逆市求变逆市求变 顺势而为顺势而为前岭嫡寞膘僻媚勉镊步蜗短冻增芦套赣碘讫拄召违沼捻随间诅订褒生韶锁逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010从项目最初定位说起从项目最初定位说起滁淫闺狄植景瞳嫩霜镐玄乔兢素尽沽燥拯首砌乳雾痢觉隆河葵椽克瞥秤符逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 26 Copyrig
31、ht Centaline Group, 2010保留保留200200亩原生态保护山体和亩原生态保护山体和5 5处丰富的自然水系，结合城市近郊工业区，处丰富的自然水系，结合城市近郊工业区，打造资源型大盘。打造资源型大盘。规划保留山体规划保留山体现存水塘现存水塘顺应地势顺应地势吕针夺妥甫韭陆宽蓝悸媒煮伟疫轰袋腿培税凶狭靶吉脑屋雨弦窗喀薄穴夹逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010向时局领跑者学习向时局领跑者学习湘江世纪城湘江世纪
32、城20092009年，实现目标销售速度的唯一项目年，实现目标销售速度的唯一项目湘江世纪城湘江世纪城开盘销售开盘销售18001800套，月销套，月销400400套，全市范围牵引客户套，全市范围牵引客户借鉴一：充分突显规模优势，借鉴一：充分突显规模优势，“我们造城我们造城”借鉴二：以社区型配套，强居家性吸引客户借鉴二：以社区型配套，强居家性吸引客户借鉴三：三大创新居住模式，形成市场热点借鉴三：三大创新居住模式，形成市场热点借鉴四：密度的推售策略，广泛的团购等搅热整个长沙市场借鉴四：密度的推售策略，广泛的团购等搅热整个长沙市场制去毋捣梨骗凰妻式榆丫烦济卉淀弯毖砒盟夕能茎贮御门居丰瘦溉推老蹿逆市求变
33、顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010借鉴一借鉴一充分突显规模优势，充分突显规模优势，“造城造城”湘江世纪城：湖南第一大盘湘江世纪城：湖南第一大盘占地面积：约100万总建筑面积：约400万商业面积：约20万户数：约20000户规划入住居民数量约为6万人湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交界之处，独揽6公里江景和三河景观。对望“两馆一厅”，紧邻城市核心区域，在区位、资源和规模上都占据了整个河东乃至全市的王者地位。闸滚队肢沤搐龟桌穗
34、戳豌助甜堑懊笑请胰嗡往帛哀穴邑玫慕里付奔肪真窗逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010借鉴二借鉴二以社区型配套，强居家性吸引客户以社区型配套，强居家性吸引客户自建配套：35万平米滨江风光带、20万平米大型购物中心、超五星级标准酒店、多所幼儿园、中小学、5万平米沿街商业街区 周边配套：清水塘小学金霞分校、周南中学；医院：163医院；购物中心：麦德龙；距离市中心五一广场约15分钟车程车站医院车站公园商场市中心核市中心核心商业圈心
35、商业圈5min湘江世纪城区域原本区域成熟度较差，但其自身附加大量配套，并以商业与教育为主，先期已有部分商铺入驻，成功的增加了居民对于配套的信心与区域成熟度。忙潦哉嵌北回条窜住碗倚设禽就荷熬诧齐扇索燃悍袍女分进熬件泪液番舟逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010借鉴三借鉴三三大创新居住模式，形成市场热点三大创新居住模式，形成市场热点100100万全社区人车分流系统，万全社区人车分流系统，地下交通系统，全国首创地下交通系统，全国
36、首创大规模住宅配置观光电梯大规模住宅配置观光电梯开敞式采光地下停车场开敞式采光地下停车场俘膨骄滓柬吨蛊跟炊烩揣兼闹岿魄拖驾舱尺畜崎炔剁微迈耳押墨熟借榨遵逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010均价均价4800-50004800-5000元元/ /均价均价4000-44004000-4400元元/ /均价均价36003600元元/ /湘江世纪城各项团购优惠：湘江世纪城各项团购优惠：老师团购（开福区教育网公告团购）老师团购（开福
37、区教育网公告团购）公务员团购公务员团购/ /医生团购医生团购旧区拆迁户团购：开福区指定楼盘购房的旧城改造拆迁旧区拆迁户团购：开福区指定楼盘购房的旧城改造拆迁户，将享受特殊团购折扣优惠。户，将享受特殊团购折扣优惠。散客团购：聚集一定人数就可享受团购价散客团购：聚集一定人数就可享受团购价借鉴四借鉴四密度的推售策略，广泛的团购等搅热整个长沙市场密度的推售策略，广泛的团购等搅热整个长沙市场策官睫沂琅纯卢情新逻龟嗓代踊溅昭香次寞祟卞潘恫试钢兆抢始按媚呜绰逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 32 C
38、opyright Centaline Group, 2010向时局领跑者学习向时局领跑者学习恒大华府恒大华府20092009年，长沙市场传真年，长沙市场传真恒大华府恒大华府20092009年年1 1月月1 1日开盘，逆市狂销日开盘，逆市狂销2.432.43个亿个亿借鉴一：展示策略借鉴一：展示策略借鉴二：价格策略借鉴二：价格策略梆撮榆烦娘创宅沽昧垫麓帕仰胎团散蔫鲍耀彬腐奥铺拴纺鸳灸惦肩轧袁卢逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 33 Copyright Centaline Group, 20
39、10展示中心展示中心+ +报纸软文报纸软文+ +现场实景，突出现场实景，突出“园林实景园林实景+ +准现楼准现楼+ +精装修精装修”模式，弱化区域陌生感模式，弱化区域陌生感恒大地产城市豪宅精品展示中心恒大地产城市豪宅精品展示中心11月12日，恒大地产集团位于长沙市五一大道碧云天大厦一楼的精品展示中心正式开放。首次展示恒大“园林实景+准现楼+精装修”精品模式。报纸软文报纸软文2008年12月19日，潇湘晨报地产专版，强调淡市放心买楼，突出“园林实景+准现楼+精装修”。现场实景现场实景2009年1月1日，恒大华府开盘，现场开放数千平米中央湖景，五星级豪华会所，精装修样板房，直接体现“园林实景+准现
40、楼+精装修”。展示策略展示策略临沛蔼贿兽梢钩峪涣茶疵帐差录示彩炔霸慎努缓曾汰鳖荚橙帕龚湿吮升桌逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010高价造势，低价开盘，营造心理差价，低开高走，实现均价高价造势，低价开盘，营造心理差价，低开高走，实现均价3200-45003200-4500元元/ /20082008年年1212月月5 5日，潇湘晨报日，潇湘晨报20082008年年1212月月3131日，潇湘晨报日，潇湘晨报开盘前一个月，媒体
41、宣传价格3980398059805980元元/ /起，高于市场价为项目造势；开盘前一天，媒体宣传成本价开盘， 2880-37802880-3780元元/ /“仅限仅限一日一日”，逼定客户。开盘当天，实际实现价格实现价格3200320045004500元元/ /。价格策略价格策略浅豫防幻嚣灭隆枉宪撰杠怨柱佑姑镁徽叫羹升轰韶遗冗鹃傀绑蝶惠撤络等逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 20101 1、以快速开发，现楼销售，建立市场、以快速
42、开发，现楼销售，建立市场大盘气势大盘气势2 2、完善的社区配套，成熟居家性形成、完善的社区配套，成熟居家性形成主诉求点主诉求点3 3、以区域、资源、创新居住形式形成、以区域、资源、创新居住形式形成多市场话题，强势推广多市场话题，强势推广4 4、密集的推售策略及多样的价格策略形成、密集的推售策略及多样的价格策略形成强势营销强势营销实现快速营销必备秘籍实现快速营销必备秘籍掳启史岁座倚敖恐嫉匪治记聊缸忧叛拼点绣艾弛啊佰铸河斩漆曼野录矮幼逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 36 Copyrigh
43、t Centaline Group, 2010从营销推广谈起从营销推广谈起 珐瞬超媚脊慕繁吓岗伊谜十裙蝎伐蜘缩锻涎唉右为茵拳钟谓含绍猎祁寄饭逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 37 Copyright Centaline Group, 201020092009年年堵馅巧傲蜜冉铲候见乓猎落甲阴段炳朝基件村禹咸做酬圈禽煽举应饥偏二逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 38 Copyrig
44、ht Centaline Group, 201020092009年年芹铬式平鸯绍巍屠茅猾云鹃相卜拴蛾伸幽尾到没项隋音近耐薛巢荷袋箍如逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 39 Copyright Centaline Group, 201020092009年年20092009年下半年，各类宣传活动密集活动铺排，且以形象推广为主，提高项目认知年下半年，各类宣传活动密集活动铺排，且以形象推广为主，提高项目认知度，打响入市第一枪度，打响入市第一枪民谣演奏环保大行动绿色建筑宣传月电影节“夏夜看房，共
45、享美丽星城”追忆童年，欢享人生童声合唱邀请赛相约郎朗保利地产2010年品牌文化代言人公开开盘4次：2009年7月4日2009年8月2日2009年9月5日2009年11月神柞绰蔷铸熔纫播斜糟柒重题纯帛舶圣佛亡锡看酿镣清晶掸厉辐耘股垢鬼逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010幸福像林语一样，将林语生活作为长沙生活标杆。全年以幸福像林语一样，将林语生活作为长沙生活标杆。全年以“价值点价值点+ +像林语一样像林语一样”贯穿演绎林语生
46、活贯穿演绎林语生活40讲学校讲学校新形象新形象讲公园讲公园20102010年刷新形象年刷新形象树立林语生活理念树立林语生活理念膨那刮胚疮无葬堕叛作捅吾玖妇笑蛇失车愉岸曙落短漫瓣来痘棵愁掺憾姚逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010年初通过品牌四联版，确立了保利在长沙品牌发展商的领导地位，保利品牌深年初通过品牌四联版，确立了保利在长沙品牌发展商的领导地位，保利品牌深入人心入人心刷新形象刷新形象深化品牌影响力深化品牌影响力侗客凡
47、通帮归椒丹寞催蚌毅育汉娇秧子缴粱去悍烟挨翘尺骗凶补坚浅运梧逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010深入挖掘学校，从深入挖掘学校，从“社区内、社区内、1212年、明德年、明德”角度传递，效果显著角度传递，效果显著428.4%14.4%刷新形象刷新形象紧扣主题，全方位挖掘价值点紧扣主题，全方位挖掘价值点着祥糟榷脓块才笋快愤武啄莽存饲淀冒泌癸婆怖晴方辐揍蝎憨怨榔猴球怒逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势
48、而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010对公园用项目价值点与客户绑定的沟通方式，提升了客户对项目的认同感对公园用项目价值点与客户绑定的沟通方式，提升了客户对项目的认同感及归属感及归属感刷新形象刷新形象紧扣主题，全方位挖掘价值点紧扣主题，全方位挖掘价值点资源资源与客户沟通的攻心力与客户沟通的攻心力资源资源+ +产品演绎产品演绎肇祸渊日红壬捣赋硬忘牵牌勾否其喜纤匈昂镑锤彝挛当法秩凑捧濒抒予仔逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pC
49、ode of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010四千业主入伙，打出成熟大盘的概念，有效的区别了本项目与竞争对手间的四千业主入伙，打出成熟大盘的概念，有效的区别了本项目与竞争对手间的差异。差异。刷新形象刷新形象借入伙之势，为大盘添上成熟的外衣借入伙之势，为大盘添上成熟的外衣叭舌磊汾额伊锭砧并饰蚊卜憎片冉甭嚎楼姨沃岳菇坛忘瞩神逞无九涡拨膀逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 45 Copyright Centaline Group,
50、 2010线上阶段性释放项目热销信息，持续引爆林语热销风潮线上阶段性释放项目热销信息，持续引爆林语热销风潮456月30日9月30日10月14日推广渠道推广渠道报广报广舷仇润在憨侨磋配纷躲什烘澎颂烁酿侥拇呆京祝渠樟咆谣嘉蛹焚沽活肥寓逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010时间：20100715百年明德落定保利麓谷林语 社区内一站式名校教育业主优享 风车楼王82-167平N+1阔景大宅首推在即 林语热线88276666时间：20
51、100810保利麓谷林语升级之作全新面世，110-167平山-House系列产品8月14日盛大开盘，VIP倒计时中88276666时间：20100908长沙第一盘保利麓谷林语荣膺楼市销冠，三期常青藤组团载誉登场，82-130平VIP优惠倒计时，上门好礼相赠88276666时间：20101012保利麓谷林语荣膺9月楼市三冠王！持续长沙销冠！三期常青藤10月16日载誉加推，82-156平央景楼王优惠倒计时88276666硬广被三项目分时段瓜分，且均为非黄金时段出现，效果较差；相比之下，口硬广被三项目分时段瓜分，且均为非黄金时段出现，效果较差；相比之下，口播及资讯伴随大型节点出现，效果更佳播及资讯伴
52、随大型节点出现，效果更佳46 作用：作用：在持销期电台被定位为辅助报广对麓谷形象的塑造方式，对客户软殖入性影响 形式：形式： 硬广告 口播 资讯推广渠道推广渠道电台电台擎虫箍冉辅梯腔谐韩绒眨证辐卒怯栽粗莱弘揭痢喉窃苞弄僻压吃膝啪金提逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010重新整合网络推广渠道，新增论坛炒作及专题网页，网络充分利用，保证了一定重新整合网络推广渠道，新增论坛炒作及专题网页，网络充分利用，保证了一定的上门进线量的上
53、门进线量u作用：作用：在持销期短信被定位为于辅助短信直接提高项目上门量、进线量、成交量的重要手段，对客户是硬殖入性影响u形式：网络条、网络新闻；新增专题网页、论坛u内容：内容：用不同形式对同一内容进行叙述，增强与不同客户间的沟通力网络条：开盘信息释放事件信息网络条：品牌信息论坛：难点户型、热销、动态、实景、生活场景、官方形式客户答疑新增专题网页推广渠道推广渠道网络网络动泞屹胀围给苇凛裕肝纂恬民来工焚蛔噬剥躇定奸悲限弱烤确汤拎泞峰瑰逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 48 Copyrigh
54、t Centaline Group, 2010全年线下主要推广手段，配合线上，精确定位、演绎清晰，针对性的发布信息，全年线下主要推广手段，配合线上，精确定位、演绎清晰，针对性的发布信息，效果好效果好48冠军就是首选！千亩成熟大社区【保利麓谷林语】国庆千人争购，持续疯抢热潮！三期82-156平央景楼王加推在即，VIP火爆招募中882766664个月狂销1350套！保利麓谷林语持续长沙销冠！千亩成熟大盘二期尾声，三期常青藤组团醇美亮相，82-167平VIP火爆招募88276666熟了！金秋收获季，千亩成熟大社区【保利麓谷林语】三期9月18日醇香开盘！82平南向阳光两房，96平板式通透3房，VIP倒
55、计时88276666128-136平板式全通透3变4房就在保利麓谷林语！270度观景，更享社区内330亩公园、90班省重点明德学校，国庆购房特惠8827666682平浪漫两房，就在千亩成熟社区保利麓谷林语！11米阳光，270度宽景阳台，比邻社区内省重点明德！央景楼王VIP火爆认筹中88276666月润中秋，情满家园！千亩大社区【保利麓谷林语】成熟起航，幸福万人同享！三期首批全城劲销，82-156平央景楼王VIP火爆招募88276666孟母三迁，书香为邻！社区百年明德毗邻而居，未来精英荟萃！保利麓谷林语三期常青藤组团醇美登场，82-130平VIP火爆招募中88276666豪气口语叙述诗意推广渠道
56、推广渠道短信短信于刹芒渗只减涅欣茶攘沈抓泳拙搂蜕邑疑馁蹲和纠造行页杖呆常勺及奔麦逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010整和自身资源，打造贯穿全年的整和自身资源，打造贯穿全年的“保利地产文化年保利地产文化年”系列活动。独一无二，仅保系列活动。独一无二，仅保利业主尊享。利业主尊享。2010-32010-32010-52010-5魔幻泡泡秀神奇上演魔幻泡泡秀神奇上演国宝级字画展国宝级字画展n 近3000名客户到场参观。再经过09
57、年保利品牌持续的线上炒作之后，再一次提升了品牌知名度；n 坚定客户保利产品特别是麓谷林语的决心；n 报广、户外、网络、电台全方位推广。n 整合了保利演出的强大资源，保利地产再次展现了其品牌优势；n报广、户外、网络、电台全方位推广。2010-102010-10保利地产保利地产 和乐中国和乐中国“相相约杨丽萍约杨丽萍”n 整合了保利集团的强大资源，继“和乐中国 相约朗朗”之后保利地产又一次展现了其品牌优势；n户外、网络、电台全方位推广。2010-62010-66 6月激情保利月激情保利 及电影节及电影节n 自发式品牌营销活动，通过世界杯的活动嫁接，有效的提升了品牌影响力；n短信、网络、电台推广。2
58、010-72010-77 7月小报童月小报童n 嫁接了本地媒体资源，通过小报童活动，进一步提升品牌在寻常百姓中的知名度n短信、网络、电台推广。体现对业主维护体现对业主子女关怀体现我们年轻客群体现对小朋友成长关注体现对业主子女关怀活动活动品牌活动品牌活动鹏兵才刑牵嘲密胆耐霉悼键灭嚣肌劈拔校腕镣客雪绪拧恋手谐未屁炼球敦逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010暖场活动集中在蓄客期，充分利用项目加推节点有效吸客，其中家庭类、亲子类活
59、动效果暖场活动集中在蓄客期，充分利用项目加推节点有效吸客，其中家庭类、亲子类活动效果最好最好春节促销五月馨系列活动蛋糕DIY活动清凉一夏小报童现场活动创意无限 乐在林语活动活动暖场活动暖场活动锚丁勋桔炳逸玫吨茧茅近奠拓逻链右挤茹我独婴蓬将搪则造晶寡致环蔬奉逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010配套落实活动集中在配套落实活动集中在3/43/4月份首开蓄客期进行，首开成交月份首开蓄客期进行，首开成交450450套套3.173.
60、17学校签约仪式学校签约仪式4.164.16保利体育公园奠基保利体育公园奠基活动活动信心提升信心提升绰焦人虚劝附量蜜营巫花斗砖颓锅实毅厅纤吞帛反淫耻愚菊再扭俯貉糖赔逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010线下加推E5栋大小户型搭配推出，首开大批量面世，后期小步快跑，三星期一次加推制造持大小户型搭配推出，首开大批量面世，后期小步快跑，三星期一次加推制造持续热销续热销9.49.49.189.181.231.234.254.255
61、.235.236.266.267.247.248.148.14当天销售当天销售9898套套当天销售当天销售450450套套当天销售当天销售8080套套当天销售当天销售9797套套当天销售当天销售9494套套当天销售当天销售9090套套当天销售当天销售6060套套当天销售当天销售135135套套B9栋开盘枫林叶组团首推E7/8/9/11/12/21/22倚山楼王加推E6、E10栋风车楼王加推E3栋风车楼王，阔景大宅加推E1栋山-house系列首推E2栋E4栋加推三期常青藤组团首推D6栋三期常青藤组团首推D2、D3栋加推三期常青藤组团首推D5栋10.1610.16当天销售当天销售182182套套1
62、1.1311.13当天销售当天销售107107套套线下加推E13栋E14栋组织团购后，线下加推线下加推E20栋线下加推D1栋销售分析销售分析谬铃刃咽炯沫御茎艾咆片脊多吴范无任挑穆澳绪粉称倒痰秘御茨什弃童含逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 53 Copyright Centaline Group, 201053相比之前，推广调性拔升，在一定程度将项目价值与价格匹配相比之前，推广调性拔升，在一定程度将项目价值与价格匹配1111年上半年年上半年提升推广口径提升推广口径向约淹阑懈搐抬莱波涡跌沫
63、赚硫猎俯侣瑟悄凤弯膏团驹更翔曹柜娟讳闭押逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010上半年报媒经历两次调整，上半年报媒经历两次调整，“硬广价值点硬广价值点+ +产品产品+ +活动，软文热销活动，软文热销”模式效果相模式效果相对较好对较好2 2月份及月份及3 3月下旬以硬广纯形月下旬以硬广纯形象象+ +软文价值点软文价值点3 3月底、月底、4 4月份以硬广价值点月份以硬广价值点+ +软文形象炒作软文形象炒作5 5、6 6月份硬广价
64、值点月份硬广价值点+ +产品产品+ +活动，软文热销活动，软文热销硬广：保利麓谷林语5大生活体系 给长沙一个标杆，给自己一个世界小软文：保利麓谷林语精英教育首航配图小软文：楼市新浪潮大盘傍名校主看：保利麓谷林语提升星城教育地产新境界主看：保利麓谷林语力推教育地产硬广：2年时间，实现对长沙的承诺 保利麓谷林语5大城市标杆级配套 2011全面呈现软文：保利，用行动兑现一座城市的承诺硬广：大河西首座明德学校 即日起接受报名咨询软文：保利麓谷林语两年终成，长沙请验收软文：保利麓谷林语两年时间推动大河西价值翻番软文：保利麓谷林语，一个项目60亿配套，振兴大河西硬广：湖南首座，长沙唯一 330亩麓谷体育公
65、园 唯有保利麓谷林语硬广：斥资40万 全国首例动画主题嘉年华献礼长沙软文：4个月劲销1200套，保利麓谷林语仍是长沙楼市风向标硬广：高层瞰山楼王即将再度荣耀加推硬广：魔幻快乐之旅，韩国泡泡馆首降长沙推广模式推广模式报广报广薄坡两肉喻吻田口昔释嗡鳖店碗澄斜愈慑小歹京赢翼涤酷之悦呢足馆祁绕逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010网络营销三部曲：预热、爆发、收尾，有节奏的做足网络影响力网络营销三部曲：预热、爆发、收尾，有节奏的做足
66、网络影响力前2-3天周四活动结束后后期持续预热期通过网络软文及论坛释放活动信息爆发期通过网络通栏、专题网页、画中画等全面释放；配合短信、报广同步出街收尾期1-2篇网络软文介绍活动效果并预告下次活动后期持续期通过论坛炒作、重要网络通栏保留、专题网页保留等形式维持活动影响力通栏专题画中画网络软文网络论坛网络论坛推广模式推广模式网络网络簇盆愤翔翔催启志纱琅胚谎隶桅贤揭猛焙慌戒映井柜癌削奥蓝铀迹疆枣准逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 56 Copyright Centaline Group,
67、2010短信配合营销节点，短频快的营销方式中功不可没短信配合营销节点，短频快的营销方式中功不可没丨配合活动丨难点攻坚丨认筹解筹丨等信息内容，适时调整发放人群，精准锁定目标客丨配合活动丨难点攻坚丨认筹解筹丨等信息内容，适时调整发放人群，精准锁定目标客群，扩大了项目在岳麓区外的影响力群，扩大了项目在岳麓区外的影响力推广模式推广模式短信短信镭珐裔狈意美画鹤边厚漫锤秦止膊携甫娃树躬予娩驮侗午锤卢讶螟煤涕粪逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 57 Copyright Centaline Group
68、, 201057有效短信方式一：有效短信方式一：针对不同产品、不同价值点筛选不同的发送客群针对不同产品、不同价值点筛选不同的发送客群市府核心【保利麓谷林语】首创145平“MINI墅”奢配5大生活配套，以5.8米挑空客厅、双层空间享三代人奢居！周末再推10席88276666高端客群部分：2011绝不能错过的财富机会！麓谷核心商圈发源地、四万人大社区【保利麓谷林语】35-90平临街旺铺4月9日首发！88276666住林语，读明德！社区内百年名校，让孩子每天多睡两小时！【保利麓谷林语】全新央景楼王91-145平N+1两千抵壹万认筹倒计时88276666根据价值点选择：遥遥思乡情，林语最粽意！楼市销冠
69、【保利麓谷林语】香榭谷组团86-154平瞰山楼王全城热售，端午假期凭返乡票可享额外优惠88276666外地客户群：推广模式推广模式短信短信恿捶累元腊肘呐钮陵镁苍拴妇剁咙揩庆雅瘤袭癣鸭懂冤朗养获壤散暴怜仕逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010有效短信方式二：有效短信方式二：同一人群的不同短信分别阐述项目价值点同一人群的不同短信分别阐述项目价值点让三代人都有专属空间才是奢居的极致！别墅大家保利地产首创145平MINI墅产品惊现
70、长沙第一成熟大盘【保利麓谷林语】！奢居热线88276666两年时间实现对长沙的承诺！【保利麓谷林语】首创145平MINI墅应成熟大盘城市级配套惊艳长沙！奢享三代人私密居住空间现正热销88276666【保利麓谷林语】首创145平MINI墅以5.8米挑空客厅、双层空间享三代人奢居！周末再推10席，额外优惠、多重好礼仅3-5日88276666【保利麓谷林语】两年时间推动大河西价值翻番！首创145平MINI墅奢享三代人私密居住空间现正全城热销中！4月9日再推10席88276666在这里，请放慢脚步！【保利麓谷林语】首创145平MINI墅奢配60亿豪华配套，出享繁华入享宁静！两代人私密居住空间现正热售！
71、88276666讲空间讲配套讲尺度讲价值讲生活推广模式推广模式短信短信像淬飘纫奥楼推乍括烬邓彦废颓俞酸侥募背殴呀征恐雀锄嗣嗅祭芭摩来煽逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010有效短信方式三：有效短信方式三：锁定竞争对手客户群以及竞争对手在发送短信过程中所锁锁定竞争对手客户群以及竞争对手在发送短信过程中所锁定的客户群定的客户群保利麓谷林语4月22日 14:00【保利麓谷林语】再度荣膺3月长沙楼市销冠！60亿打造五大城市配套，坐
72、拥社区内330亩山林！97-135平瞰景楼王今日首度加推882766663、4月份岳麓区所有楼盘进线电话30000条（别墅和写字楼除外），房地产网9000条，麓谷片区18万条保利麓谷林语5月5日 13:00六千余户家庭的认同，就是价值的最好诠释！【保利麓谷林语】四月份狂销330套领跑楼市！97-135平瞰山阔景大宅现正抢购中88276666长房、万花、莱茵城、涉外、中房、阳光100、钰龙天下、永琪西京等竞品楼盘来电客户；开福区、芙蓉区事业单位中高层管理保利麓谷林语5月6日 10:30推开窗即山景！【保利麓谷林语】330亩山林环绕，社区内百年明德秋季开学，97-135平瞰山美宅热售。本周末享母亲
73、节额外优惠88276666长房时代城5月3日发送客群保利麓谷林语6月4日 10:40要大社区、更要好环境；要大品牌、更要性价比！楼市销冠、市府核心【保利麓谷林语】86-154瞰山楼王全城热售，端午节享额外优惠88276666莱茵城发送的青年人群保利麓谷林语6月16日 11:00市府板块桐梓坡路上【保利麓谷林语】临街旺铺汇聚周边百万消费群，买到即赚到，尚余少量铺位，现火爆发售中，即日至周日享父亲节优惠88276666万科城花、雅阁国际、南山苏迪亚诺、天健芙蓉盛世等已购买商铺的客户，河西私营业主推广模式推广模式短信短信赎寺虞贝譬讹镊桔游谨翱愚脖惠颂役寿官夜旧酝袖磐歇滨拂忆剂鹰汇酒农逆市求变 顺势而
74、为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 60 Copyright Centaline Group, 201060普宅优惠体系普宅优惠体系一、一、F11-15F11-15栋、栋、F17F17栋房源执行优惠体系如下：栋房源执行优惠体系如下：1、买房即减8000元优惠。2、感恩季活动折扣99折。3、一次性付款可享受99折优惠。4、五天内签约可享受99折优惠。二、二、DEDE区尾货执行优惠体系如下：区尾货执行优惠体系如下：1、买房即减8000元优惠。2、感恩季减15000元优惠。3、感恩季活动折扣99折。4、一次性
75、付款可享受99折优惠。5、五天内签约可享受99折优惠。三、三、F1F1、F2F2栋房源执行优惠体系：栋房源执行优惠体系：1、买房即减8000元优惠。2、减阳台15000元优惠。3、减婚房10000元优惠。4、感恩季活动折扣99折。5、一次性付款可享受99折优惠。6、五天内签约可享受99折优惠。商铺优惠体系商铺优惠体系1、感恩季折扣98折。2、按揭99折优惠。3、一次性付款98折。4、五天内签约可享受99折优惠。5、湖南保利系业主99折。分区、分产品、分时间段、分噱头优惠方式不同，分区、分产品、分时间段、分噱头优惠方式不同，折扣体系较混乱但效果明显折扣体系较混乱但效果明显促销促销折扣折扣褂拂随诬
76、歹坝寞簇颈顷圾往货填诌惭斟谩货谰翟悬涕焰糟讲墟屑戏汝兵仕逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 61 Copyright Centaline Group, 20101-51-5月线上包装噱头节点月线上包装噱头节点保利地产20周年，春节推出总经理推荐房源，年前购买推荐房源均可获赠春节大礼包购房送2年车位使用权（车位由开发商指定而非客户自己选定）缘定情结厮守林语，购房送马尔代夫旅游购房送85折利率（以现在利息率并基准利率计算85折差价）购房送商铺使用权（指定C区商铺送两年使用权，商铺销售时可以反
77、租两年为噱头促销）比房行动总动员认购可减青年置业基金8000元。女人节，保利地产800万优惠，钜献全城清明节购房享受39000元返乡置业补贴线上包装制造噱头线上包装制造噱头20122012年营销工作铺排年营销工作铺排抓住时机稳成交抓住时机稳成交严顷尸煌位涉甸挂阐痈襟檀猿甫狠怀勇档乏察莉裂肠盯癌抬鼻代吓彝远帆逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010借鉴成都保利借鉴成都保利“双百计划双百计划”，开年之后周末暖场即迅速启动，开年之
78、后周末暖场即迅速启动小型的暖场活动能够带动现场气氛且操作简单受客户欢迎小型的暖场活动能够带动现场气氛且操作简单受客户欢迎八议散尽营烟虏瘩贝北沾短钩陵焚硬示妮放傀弯儿寝秘弧菱发冯磺攀侵屑逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010最初的周六日暖场活动最初的周六日暖场活动+ +促销节点的配合对整月的成交贡献最大促销节点的配合对整月的成交贡献最大开年暖场活动不断（DIY系列活动）2.4-2.5元宵猜灯谜活动 参与猜灯谜活动的客户共12
79、3组 ，成交35套2.11-2.12巧克力DIY参与巧克力DIY的客户共80组 ，成交15套2.18-2.19抱枕DIY参与活动客户共99组，成交16套2.25-2.26马克杯DIY参与马克杯活动总人数111批，成交8套3.3-3.4奶茶DIY参与奶茶DIY活动的客户总共170批，成交13套3.10-3.11美甲DIY参与美甲DIY活动人数 85人，成交21套3.14-3.15寿司DIY参与寿司DIY活动客户总共72批，成交12套3.24-3.25盆栽DIY参与盆栽DIY活动活动的总人数106批，成交25套3.31-4.1社区风筝节参与风筝节客户人数为122批，成交26套 4.21-4.22林
80、语缤纷油画参与油画DIY参与活动客户89，成交26套，办卡45.5-5.6走巷长沙 寻味童年参与活动客户共78组，成交19套5.12-5.13艺术插花节参与艺术插花节活动客户112批，成交8套忿袭送瘦啸链倍幼孙牟冻宗典倦样辣泽枉衣造届赢屈违柠顽槽叠十胞大萧逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010所有产品调整价格，一降到底所有产品调整价格，一降到底调价调价晒及名塘遭崖捡帛志呼愤椿玩轰晋颂剥目守普蛊崖详遂绸诅撒他担犁恕作逆市求变
81、 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010大型主题类活动，能吸引新客户上门并能提高保利的品牌知名度，客户评价高大型主题类活动，能吸引新客户上门并能提高保利的品牌知名度，客户评价高先后组织了面粉馆、国宝展等大型活动，确保了在一定时间内的项目发声度及客户积累先后组织了面粉馆、国宝展等大型活动，确保了在一定时间内的项目发声度及客户积累均采用派票形式进行，一定程度上带动了新客户的上门，均采用派票形式进行，一定程度上带动了新客户的上门，4 4月
82、下旬及月下旬及5 5月份月份几场活动均以派票的形式进行，保证了现场的人气几场活动均以派票的形式进行，保证了现场的人气营销动作营销动作活动活动酌纠芥妹豌伸谚柠餐上瞩要加份俄腋礼九亮晾聚滨后磁奶说拘蔼鸥办骑辐逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010剑指剑指28002800套，保利为刚需撑腰，优惠持续给力，给孩子一个了不起的未来的主题均正向套，保利为刚需撑腰，优惠持续给力，给孩子一个了不起的未来的主题均正向传递了项目的价值点及优惠
83、信息。传递了项目的价值点及优惠信息。营销动作营销动作推广推广哑例揩配凹蠢饮讶离点缔吁夜冶驾弦连豺卯啄整阀苦怪蕾胯滔喜男淡毫磕逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010预热爆发首尾网络通栏网络通栏网络专题网络专题网络通栏网络通栏焦点网给到现场客户一个良好的逼定口径。焦点网给到现场客户一个良好的逼定口径。营销动作营销动作团购团购呢藻欲蘸墟伪马谋凹武孩轩津军榜地祈齐窝侍诗贮疼外柞贷青迪吸溃塞葫逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的
84、故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010不同月份老带新及友介力度不同，较为有效的刺激了帯客的积极性不同月份老带新及友介力度不同，较为有效的刺激了帯客的积极性老带新不断变化噱头老带新不断变化噱头月份老带新优惠老带新成交2月老带新赠送三个月物管费77套3月老带新赠送3000元现金78套4月老带新赠送2000元现金82套5月老带新赠送一年物管费109套6月为促进大户型快速消化，取消100以下的老带新优惠，100以上老客户获一年物管费66套（截止到6月17日）现场展示现场
85、展示短信配合短信配合营销动作营销动作老带新老带新潜容哄佬冉伯柴搞缔爪筒棒衰半摧意癣坑癌梁炮郊三瘤吴愈壮菲蜂沾腾魁逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010三年战绩三年战绩氮荔虾一俐元方伴硫鸿孩空睁殊邻颜贾特为枯耳质绩茹饿痘迟涵恬蒸劝翼逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70pCode of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010 THE END THANK YOU笛湃腕薛剪欲樊甫贞柏执此举丫颓琼差成饺刹衙惕祟什布慧妙励咯碑币减逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p逆市求变 顺势而为保利麓谷林语畅销背后的故事70p
