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1、房地产开发报建工作流程房地产开发报建工作流程发展管理部发展管理部2011年年3月月流流 程程 图图第二部分第二部分目录目录开开 发发 准准 备备第一部分第一部分第 2 页开开 发发 流流 程程第三部分第三部分总总 结结第四部分第四部分开发准备开发准备第 3 页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公司取得一、注册公司取得营业执照营业执照二、房地产开发企业取得二、房地产开发企业取得 资质证书资质证书 新成立公司当年取得暂定资质房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审
2、批，二级及以下资质由省、质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据根据房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定，未取得房地产开，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质证书是进行房地产开发建设的基是进行房地产开发建设的基本条件。本条件。第 4 页房地产开发企业一级资质申报条件注册资本不低于注册资本不低于50005000万元；万元；从事房地产开发经营从事房地产开发经营5
3、 5年以上；年以上；近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工3030万平方米以上，或者累计完成与此相万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；当的房地产开发投资额；连续连续5 5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100100；上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积1515万平方米以上，或者完成与此相当的房地万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于少于4040人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具
4、有中级以上职称的管理人员不少于2020人，持有资格人，持有资格证书的专职会计人员不少于证书的专职会计人员不少于4 4人：人：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度；未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。第 5 页流流 程程 图图第二部分第二部分目录目录开开 发发 准准 备备 第一部分第一部分第 6 页开开 发发 流流 程程第三部分第三部分总总 结结
5、第四部分第四部分第 7 页资质证书资质证书国有土地使用证国有土地使用证建设用地规划许建设用地规划许可证可证建设用地批准书建设用地批准书建设工程规划许建设工程规划许可证可证建筑工程施工许建筑工程施工许可证可证商品房（预）销商品房（预）销售许可证售许可证产权证产权证竣工备案证竣工备案证建设项目投资计建设项目投资计划划环保批复环保批复建筑节能审查意建筑节能审查意见见人防审批书人防审批书施工报建施工报建招投标管理招投标管理勘察设计管勘察设计管建设监理管建设监理管交易中心交易中心质量监督管质量监督管安全监督管安全监督管造价管理造价管理双拖欠双拖欠执法监察执法监察一次性缴费一次性缴费防雷验收防雷验收环保验
6、收环保验收三表检测三表检测室内环境检测室内环境检测规划验收规划验收消防验收消防验收节能验收节能验收安全验收安全验收正式电验收正式电验收燃气验收燃气验收吉林市报批报建流程图吉林市报批报建流程图-1吉林市报批报建流程图吉林市报批报建流程图-2第 8 页第 9 页第 10 页流流 程程 图图第二部分第二部分目录目录开开 发发 准准 备备第一部分第一部分第 11 页开开 发发 流流 程程第三部分第三部分总总 结结第四部分第四部分第 12 页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用
7、证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证（副本）（副本） 选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设开发流程开发流程开盘销售开盘销售1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证2.2.住宅质量保证书住宅质量保证书1.住宅使用说明书3.竣工备案表第 13 页五证齐备五证齐备一一办理程序办理程序二二竣工备案竣工备案三三开发流程开发流程性性 第 14 页建建设设用用地地规规划划许许可可证证一、一、“五证五证”齐备齐备商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑
8、工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五开发流程开发流程建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程开发流程第 15 页选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收 规划局建设项目选址意见书 国土局土地挂牌拍卖手续 地震局建设工程抗震设防要求审批 环保
9、局建设项目环境保护审批 其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；开发商开发商选址、立项国土局国有土地使用证国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建建设设用用地地规规划划许许可可证证开发流程开发流程第 16 页建
10、设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流程开发流程第 17 页选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文化环保、消防等相关
11、意见）规划局建设用地规建设用地规划许可证划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设局建设工程施建设工程施工许可证工许可证开发流程开发流程第 18 页建设局建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证商品房预销售许可证商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发流程开发流程选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设开盘销售开盘销售竣工验收竣工验收第 19 页开发流程开发流程竣工备案
12、证竣工备案证建设局建设局建筑工程施工建筑工程施工许可证许可证测绘公司测绘公司出具出具测测绘报告绘报告房管局房管局商品房预销售商品房预销售许可证许可证取得取得竣工备案证竣工备案证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收开盘销售开盘销售第 20 页第 21 页五证齐备五证齐备一一办理程序办理程序二二竣工备案竣工备案三三开发流程开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址开盘销售人目的事提交文件开发商开发商寻找可以投资的寻找可以投资的地块地块1.1.市场条件判断市场条件判断2.2.地块位置寻找地块位置寻找投资分析报告投资分析报告n 本阶段,如
13、果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断开发流程开发流程二、办理程序二、办理程序第 22 页竣工验收立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址人目的事向政府提交文件开发商开发商取得项目开发经营权取得项目开发经营权1.1.投资分析投资分析2.2.编制项目建议书编制项目建议书3.3.编制可行性研究报告编制可行性研究报告4.4.进行项目方案概念设计进行项目方案概念设计项目建议书项目建议书可行性研究报告可行性研究报告开发流程开发流程开盘销售第 23 页竣工验收立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得
14、土地选 址人目的事向政府提交文件开发商开发商取得土地开发与使用权取得土地开发与使用权1.1.取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证2.2.取得国有土地使用证取得国有土地使用证1.1.建设用地规划许可证规定提交文建设用地规划许可证规定提交文件件2.2.国有土地使用证规定提交文件国有土地使用证规定提交文件开发流程开发流程开盘销售竣工验收第 24 页办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址办理国有土地使
15、用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.建设用地规划许可证及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等开发流程开发流程开盘销售竣工验收第 25 页立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地
16、选 址人目的事向政府提交文件开发商开发商项目方案满足市场需要和政府项目方案满足市场需要和政府要求要求1.1.项目方案设计项目方案设计2.2.项目方案审批项目方案审批3 3领取建设工程规划许可证领取建设工程规划许可证项目设计方案项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.消防、人防、交通、供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的协议通知书开发流程开发流程开盘销售竣工验收第 26 页立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址人目的事向政府提交文件开发商开发商找到
17、符合条件施工队找到符合条件施工队, ,开发建设开发建设1.1.施工队招标施工队招标2.2.领取建筑工程施工许可证领取建筑工程施工许可证项目设计方案项目设计方案开发流程开发流程开盘销售竣工验收第 27 页立 项开工建设规划设计取得土地选 址开盘销售开盘销售开盘销售开盘销售人目的事向政府提交文件开发商开发商销售回款销售回款开始销售开始销售之前取得的所有证之前取得的所有证开发流程开发流程竣工验收第 28 页上一步上一步: :建委工程处 同意开工，办理 开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理 立 项开工建设规划设计取得土地选 址人目的事向政府提交文
18、件开发商开发商完成建造完成建造, ,交付验收，业交付验收，业主入户主入户1.1.建设项目建设项目2.2.工程验收工程验收之前取得的所有证之前取得的所有证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理、办理 运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段开盘销售第 29 页竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收第 30 页五证齐备五证齐备一一办理程序办理程序二二竣工备案竣工备案三三开发流程开发流程 开发流程开发流程第 31 页防雷装置竣工验收委托书防雷装置竣工验收委托书室内环境空气污染检测报告室内环境空气污染检测报告建筑工程强制检定计量器具验收报告单建筑工
19、程强制检定计量器具验收报告单 又称三表检测报又称三表检测报告单。包括水表，电表，燃气表。告单。包括水表，电表，燃气表。三、竣工备案三、竣工备案开发流程开发流程第 32 页建设工程竣工规划验收合格通知书建设工程竣工规划验收合格通知书 又称规划验收。又称规划验收。建设项目竣工环境保护验收报告表建设项目竣工环境保护验收报告表 节能验收，是在整个工程竣工验收过程中时间跨度最长的一节能验收，是在整个工程竣工验收过程中时间跨度最长的一项工作。包括墙体材料、外保温系统、塑钢窗等多项指标。项工作。包括墙体材料、外保温系统、塑钢窗等多项指标。安全防范工程验收表安全防范工程验收表 城建档案移交、验收单城建档案移交
20、、验收单 三、竣工备案三、竣工备案开发流程开发流程第 33 页竣工备案证竣工备案证施工单位、监理单位需提前准备好各项资料，施工单位、监理单位需提前准备好各项资料，报送市质监站各区监督科审查后由科内形成质量监督报告、报送市质监站各区监督科审查后由科内形成质量监督报告、经市质监站备案科审查后移交城建档案馆存档经市质监站备案科审查后移交城建档案馆存档供电报验供电报验 由于正式用电验收手续烦琐，验收时间较长，故由于正式用电验收手续烦琐，验收时间较长，故客户资料需核对的准确性尤为关键，以免录入客户资料时出客户资料需核对的准确性尤为关键，以免录入客户资料时出现不必要的麻烦。现不必要的麻烦。热力、燃气、供水
21、三项报验。热力、燃气、供水三项报验。产权备案产权备案 测绘公司出测绘报告，报送测绘审查科测绘公司出测绘报告，报送测绘审查科 ，领取备，领取备案证明。案证明。 三、竣工备案三、竣工备案流流 程程 图图第二部分第二部分目录目录开开 发发 准准 备备第一部分第一部分第 34 页开开 发发 流流 程程第三部分第三部分总总 结结第四部分第四部分一.房地产开发过程中所涉及的部门有房地产开发过程中所涉及的部门有: : 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、 消防、质安站、房管局等总总 结结第 35 页总总 结结第 36 页建设用地规划许可证 国有土地使用证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证商品房
22、销售(预售)许可证竣工备案证住宅使用说明书住宅质量保证书二.房地产开发过程中从政府部门取得的房地产开发过程中从政府部门取得的 主要证件有主要证件有:总总 结结第 37 页建设单位申请建设单位申请委托有相应资质的单位绘图，设计，委托有相应资质的单位绘图，设计，施工，监察等施工，监察等缴纳行政事业性收费缴纳行政事业性收费提供资质证明，资金证明，体现建设提供资质证明，资金证明，体现建设单位的建设能力单位的建设能力协调合作单位在约定时限内完成其工协调合作单位在约定时限内完成其工作内容作内容三、建设单位办理审批的主要工作内容三、建设单位办理审批的主要工作内容总总 结结第 38 页地域特色地域特色沟通工作沟通工作相关部门配合相关部门配合 设计部（图纸） 项目部（工程进度质量） 合约部（施工监理单位）财务部（资金） 营销部（客户名单） 行政部（后勤）营销配合营销配合 统一说辞（不该说的不说） 不利因素现场提示（该说的要说）四、报建报批工作的特点四、报建报批工作的特点
