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1、佛冈石联项目营销二次提案佛冈石联项目营销二次提案2008年年4月月4日日2澳门澳门深圳深圳香港香港广州广州肇庆肇庆中山中山东莞东莞惠州惠州江门江门佛山佛山清远清远珠海珠海主要产业带集中于广佛、深莞、中山-珠海。产业的发展也是房地产行业特别是高端物业发展的基础条件。休闲度假物业分布：山前大道板块山前大道板块从化板块从化板块南沙板块南沙板块花都、从化是广州区域中集合最多休闲度假项目的地方。花都山前大道板块天湖峰景天湖峰景美林湖国际社区美林湖国际社区碧桂圆假日半岛碧桂圆假日半岛山前大道板块山前大道板块资源特征资源特征交通交通板块定位板块定位主力客户群主力客户群代表项目代表项目价格区间价格区间芙蓉嶂水
2、库王子山森林公园九龙潭水库广清高速107国道广州“后花园”广州、花都以及部分深圳、东莞高收入群体碧桂园假日半岛美林湖天湖峰境九龙湖联排8000-15000独立11000-40000新机场的落成、花都产业的发展提供了强劲的购买力，有着生态景观资源优势以及便利交通的山前大道板块成为别墅聚集的首选之地。其定位多突出产品或者自然生态景观。从化资源特征资源特征交通交通板块定位板块定位主力客户群主力客户群代表项目代表项目价格区间价格区间从化温泉度假区石门国家森林公园三百洞定向越野生态度假区京珠高速105国道休闲度假养生区广州、花都、从化等区域高收入群体东方夏湾拿珠江国际城源泉别墅逸泉山庄8000-2200
3、0元/从化拥有丰富的自然生态景观资源，区内拥有有多个温泉度假区及国家森林公园，其别墅类高端项目主要集中于南部交通便利的太平、温泉以及神岗等镇区，主打休闲度假养生概念。根据资料显示，广州各大发展商屯地从化，光大地产：流溪河项目方圆地产：明月山溪侨鑫集团：流溪河项目珠光集团：御景山庄已开售的：东方夏湾拿、逸泉山庄、源泉山庄和珠江国际城以上项目均拥有良好的山水资源，规划中均定位于高端休闲渡假。2008年下半年，休闲度假项目在此区域将会有剧烈的竞争项目地理位置项目地理位置项目以别墅为主，配套有：高尔夫球场五星级酒店高级医院双语幼儿园超大会所力图开发的高起点、高标准，与国际接轨，致力打造国际化全新生活模
4、式 。该项目距广州35公里，社区专享高速路口。从化市太平收费站前行3000米左右。其近旁是珠江地产另一项目东方夏湾拿。本案主要卖点主要卖点珍稀原生山水资源私密性空间设计极致景观设计高标准配置产品高附加值20000平方米坡地水景园林项目概况项目概况规划规划项目占地：2000亩总建面积：190万平方米容积率：约1.426一期规划，540栋左右别墅二期规划，370栋左右别墅三期规划地，规划产品为洋房。规划为1200亩18洞高尔夫球场永久高尔夫球练习场项目概况项目概况规划规划2008年3月30日内部开盘首次推出一期部分单位（如图）77套联排别墅，共2种户型，各占50a、七房四厅（波尔多阳光）建筑面积3
5、23平方米，花园面积160560平方米，南北朝向。b、七房四厅（凡尔赛映像）建筑面积351平方米，花园面积180510平方米，南北朝向。一期规划，540栋左右别墅占地：462396平方米 总建：285593平方米 容积率：0.618波尔多阳光、凡尔赛映像波尔多阳光、凡尔赛映像户型评点户型评点附送花园160560平方，附加值高；十户别墅向中心湖，景观较好；下沉坡地花园，比较新颖别致，注重私密；别墅起名“波尔多阳光、凡尔赛映像”，以及别墅的外观，欧式风格浓烈；户型单一，323、351平方米两种户型，可供选择的户型不多；300多平方米的户型，容纳7房4厅，相当紧凑。推广时间段推广时间段据内部称前期推
6、广费用用不足100万内部认购，成交均价11000元/，含3000元/装修（实际1100元/）3月月28日日广日、南都各一个半版广告南方日报一个全版广告广日夹报在天河区投放3月中旬月中旬高尔夫练习场正式开放3月月30日日内部9折认购推坡地别墅77套12月月19日日对内部客户认购登记 12月月22日日示范单位开放11月12月1月2月3月4月5月后月后软文炒作销售情况销售情况 2008年3月30日，珠江国际城正式内部登记，当天成功登记可获额外9折优惠。当日推出77套，约成交40套；成交均价11000元/平方米，含3000元每平方装修（据内部称，装修成本为1100元/平方米）；主要成交客户：珠江地产老
7、业主、关系户、内部员工购买。优、劣势优、劣势劣势别墅建筑密度高；小区道路、建筑过于中规中矩，缺乏韵味优势项目占地规模大区位优势，60分钟车程拥有从化温泉旅游度假区、九龙湖高尔夫、流溪温泉旅游度假区、碧水湾温泉度假村、石门国家森林公园等交通便利，位于105国道旁，未来有专用通道直驳街北高速。地址：从化市温泉镇地块资源：紧邻从化温泉旅游区，三面环山，南临流溪河。占地：647多亩规划：联排别墅、独立别墅、洋房 。风格：岭南风情、东方风情、中国元素。最大特色：温泉入户方圆集团方圆集团明月山溪明月山溪 08年3月29日，项目外展中心正式对外开放。该展示中心位于105国道旁城区边的从化凯旋宫一楼。开盘时间
8、：预计该盘08年下半年推出。我们的产品我们的产品规划规划占地面积：约28万m2建筑面积：48728m2建筑密度: 15%容 积 率: 0.15总 户 数：121户户型简介户型简介区域划分区域划分C C型（二层）型（二层）C C型（平层）型（平层）B B型（平层）型（平层）A A型（平层）型（平层）B B型（二层）型（二层）户型比例户型比例别墅户型户型面积套数总建筑面积套数比面积比A(平层）624956167.4%11.5%B(平层）44216707213.2%14.5%B(二层）4761152369%10.8%C(平层）333361198829.8%24.6%C(二层）384491881640
9、.6%38.6%总计12148728100%100%区号A(平层)B(平层)B(二层)C(平层)C(二层)总套数总建面()18514836142740301014271003285612275824422小计91611364912148728按区域划分按户型划分A型平层平面（624）前庭后院，传统的中式建筑规划布局；围合式建筑，最大限度地保障住宅主人的 私隐；平层设计，极具亲和力；以泳池为核心，各卧室的景观考虑周到；动、静公共空间分布合理，互不干扰。C型二层（384） B型二层（476） 小结：项目产品形态，在珠三角休闲度假项目中属唯一产品；产品线相对单一，面积偏大；C型和B型别墅，平面布局差
10、异性不大，未来销售压力，主要是B型别墅。推广策略推广策略客户群的需求客户群的需求他们是金字塔顶端的人群他们是各行业内的明星，他们的一切受到大众的关注；他们是公众人物，但渴望拥有自己的私人空间；他们渴望同质而居，一个不让人窥视的隐私领地他们渴望同质而居，一个不让人窥视的隐私领地其它项目如何做？其它项目如何做？主题公园酒店房地产开发住宅形态：独栋别墅联排别墅洋房/公寓他们营造的是一个复合的社区，一个大众化的社区！他们营造的是一个复合的社区，一个大众化的社区！推广手段：阶段性线上垄断广告投放主题活动适合大众消费的传播手段，缺乏针对性，无法引起专属阶层的尊荣感受。适合大众消费的传播手段，缺乏针对性，无
11、法引起专属阶层的尊荣感受。独栋别墅高尔夫球场酒店私家森林公园一个专属财富阶层的、私密的、休闲度假社区一个专属财富阶层的、私密的、休闲度假社区对比分析：对比分析：竞争对手竞争对手优点优点广州北优概念山水资源丰富周边配套（或自身配套）完善产品多样性，满足不同阶层需求缺点缺点定位不纯粹，客户阶层差距大调性强调高端，但采取大众化产品营销，令高端客群缺乏专属感城市化进程，令其逐步失去周边自然资源环境 本案分析本案分析地处连接粤北要塞，山水资源丰富产品单一、纯粹，为专属阶层而设处于农区和观音山自然保护区侧，自然资源环境最大限度得到保护纯粹、专属社区为最大差异点，所以，纯粹、专属社区为最大差异点，所以，“私密私密”是我们是我们给客户的最大利益点，亦是我们与竞争对手的最强大武器。给客户的最大利益点，亦是我们与竞争对手的最强大武器。针对本案与竞争对手的差异化，制定以下营销策略原则：具体工作以“圈子”聚会，口碑传播，专属邀请等手法进行。线上：应以软文介绍为主，倡导生活方式，强调生活态度，“卧房”的含义诠释。户外：项目品质和内涵。 低调、点对点低调、点对点现场实景品牌项目形象沟通、活动6月8日8月初9月中4月20日巡展认筹36栋别墅开盘开盘加推别墅加推加推别墅加推年底前尾货促销尾货促销封盘收筹会所、示范单位开放5月25日销售软文户外硬广线上广州日报翡翠、亚洲电视台为主奢侈品牌杂志
