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1、2009年7月5-5-S PracticeS Practice 5S实践物业管理的5S应用 CB Richard Ellis | Page 2关于关于 5 S日本企业成功的两大法宝品管圈（Quality Control CircleQCC)5S活动CB Richard Ellis | Page 35S企业管理的基础CB Richard Ellis | Page 4物业管理企业为什么要推行5-S？CB Richard Ellis | Page 5员工的工作CB Richard Ellis | Page 6办办公公场场所所CB Richard Ellis | Page 7物品摆放物品摆放CB Ri
2、chard Ellis | Page 8人员关系人员关系CB Richard Ellis | Page 9管理状况CB Richard Ellis | Page 10以上是一个管理水平差的以上是一个管理水平差的管理处出现的一些特征管理处出现的一些特征CB Richard Ellis | Page 11何谓何谓5-5-S S（五常法五常法/ /五正法五正法/ /五恒法）？五恒法）？SEIRI 常组织常组织 东西分类处理东西分类处理SEITON 常整顿常整顿 安放有条不紊安放有条不紊SEISO 常清洁常清洁 全员彻底清洁全员彻底清洁SEIKETSU 常规范常规范 设标准便监察设标准便监察SHITS
3、UKE 常自律常自律 员工自律成习员工自律成习CB Richard Ellis | Page 12五常法是五常法是5种良好的行为习惯种良好的行为习惯五常法是现场一切管理的基础五常法是现场一切管理的基础五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间间五常法能提升人的品质五常法能提升人的品质五常法能进标准化的建立五常法能进标准化的建立CB Richard Ellis | Page 135S对物业管理有什么效用？CB Richard Ellis | Page
4、 14获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象培养个人良好的行为习惯培养个人良好的行为习惯提升员工的归属感、自律性提升员工的归属感、自律性减少浪费、降低成本减少浪费、降低成本改善其品质、提高效率改善其品质、提高效率提高安全保障、加强设备的稳定性提高安全保障、加强设备的稳定性成为其它品质改善的基础成为其它品质改善的基础如如ISO9000CB Richard Ellis | Page 15 投资者满意（投资者满意（投资者满意（投资者满意（ISISInvestor Satisfaction)Investor Satisfaction) 客户
5、满意（客户满意（客户满意（客户满意（CSCSCustomer Satisfaction)Customer Satisfaction) 雇员满意（雇员满意（雇员满意（雇员满意（ESESEmployer Satisfaction)Employer Satisfaction) 社会满意（社会满意（社会满意（社会满意（SSSSSociety Satisfaction)Society Satisfaction)CB Richard Ellis | Page 16五常法在物业管理中的适用范围设备设施管理设备设施管理仓库管理仓库管理办公管理办公管理文件资料管理文件资料管理车场管理车场管理安全消防管理安全消防
6、管理宿舍管理、工作间和储物间管理宿舍管理、工作间和储物间管理员工服务意识、行为习惯管理员工服务意识、行为习惯管理CB Richard Ellis | Page 17什么是常组织定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。目的：腾出空间、防止误用和浪费目的：腾出空间、防止误用和浪费CB Richard Ellis | Page 18哪些地方会找到不需要的东西储物柜储物柜工具箱工具箱CB Richard Ellis | Page 19通道、转角位CB Richard
7、Ellis | Page 20办公场所办公场所杂物房、仓库杂物房、仓库资料柜顶资料柜顶CB Richard Ellis | Page 21常组织的作用物业管理中因缺乏整理而产生的浪费和失误CB Richard Ellis | Page 22常组织应做什么分开完成工作的必需品及非必需品分开完成工作的必需品及非必需品将必需品的数量降低到最低程度及放在一将必需品的数量降低到最低程度及放在一个方便的地方个方便的地方哪些东西该扔掉哪些东西该扔掉,即使是昂贵的即使是昂贵的哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很容易就能找到很容易就能找到CB Richard Ellis |
8、 Page 23分层管理按使用的先后次序按物品的功能类别按使用的频密程度按物品的重要程度CB Richard Ellis | Page 24常组织的判别标准常用程度必需的程度保存方法低过去一年都没有使用的物品在过去的612个月中只使用过一次的物品扔掉把它保存在比较远的地方中在过去的26个月中只使用过一次的物品一个月使用一次以上的物品把它保存在工作区域的中间部分高一周要使用一次的物品每天都要使用的物品每小时都要使用的物品把它保存在工作现场附近或随身携带CB Richard Ellis | Page 25One is the Best一套工具/用具一个文件存放点一页表格/备忘录一份储存副本一小时会
9、议一分钟电话一个物料储存仓库一站式的顾客服务CB Richard Ellis | Page 26物业管理中常组织的活动例子制定制定“要要”和和“不要不要”的判别标准的判别标准自己负责的工作场所全面检查自己负责的工作场所全面检查要有决心丢掉不需要的东西要有决心丢掉不需要的东西将物品分类整顿将物品分类整顿处理造成肮脏和泄漏的原因处理造成肮脏和泄漏的原因每日自我检查每日自我检查CB Richard Ellis | Page 27物业管理中常组织的活动例子废弃无使用价值的物品废弃无使用价值的物品不使用的物品不要不使用的物品不要多余重复的零件和物品不要多余重复的零件和物品不要使用不上的工具、零件、物品和
10、设备不要使用不上的工具、零件、物品和设备不要造成工作不便的物品不要造成工作不便的物品不要多余重复无存档价值得文件资料不要多余重复无存档价值得文件资料不要过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要无修理价值、损坏的电器、配件不要无修理价值、损坏的电器、配件不要与工作无关的私人物品不要与工作无关的私人物品不要CB Richard Ellis | Page 28CB Richard Ellis | Page 29 推进常组织的步骤区分必需品清理非必需品非必需品的处理每天循环整理现场检查CB Richard Ellis | Page 30常组织需要常组织需要“ “舍弃
11、舍弃” ”的智慧的智慧常组织就是一种抛弃东西的艺术CB Richard Ellis | Page 31什么是常整顿将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以减少找寻的时间必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放整齐，统一标识提高效率的基础CB Richard Ellis | Page 32常见的典型问题忘记、不清楚物品存放的位置存放的地方离工作环境太远存放的地方太分散由于物品太多难以找到要找的东西物品本身无标识物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走物品好坏难分、物品长时间存放失去效用不清楚物品是否有储备，造成浪费CB Richard Ellis | Page 33工作环境设计好坏的例子胡乱
12、摆放胡乱摆放摆放整齐摆放整齐走道阻塞走道阻塞畅通无阻畅通无阻CB Richard Ellis | Page 34物业管理档案资料常整顿实例物业管理档案资料常整顿实例档案与文件、工作记录和档案与文件、工作记录和ISO 的区别的区别文件、工作记录的整理和保存方法文件、工作记录的整理和保存方法ISO文件整理和归档方法文件整理和归档方法创优资料的收集和归档方法创优资料的收集和归档方法CB Richard Ellis | Page 35物业管理仓库常整顿实例物品存放仓库的自然条件物品存放仓库的自然条件 仓库物品的存放分类仓库物品的存放分类 物品存放的区域划分物品存放的区域划分区域划分的方法区域划分的方法
13、 仓库物品的存放要求仓库物品的存放要求CB Richard Ellis | Page 36物业管理设备管理常整顿实例设备标识、标志的应用设备标识、标志的应用状态标识状态标识功能标识功能标识指示标识指示标识警告标识警告标识说明标识说明标识颜色管理的应用颜色管理的应用CB Richard Ellis | Page 37物业管理车场管理常整顿实例车辆进出行驶导向车辆停放秩序指引车位划分标识车场安全指示标识CB Richard Ellis | Page 38整顿”是一门摆放、标识的技术每样东西都有一个清楚而固定的“家”把要用的东西以最简便的方式放好CB Richard Ellis | Page 39什
14、么是常清洁 定义：所谓常清洁，就是经常打扫、定义：所谓常清洁，就是经常打扫、 保持清洁保持清洁目的目的: 清洁是安全的第一步清洁是安全的第一步干净亮丽的工作场所令人心情愉快干净亮丽的工作场所令人心情愉快清洁是提高品质的基础清洁是提高品质的基础CB Richard Ellis | Page 40常清洁的关键清洁工作的艰巨，不在于搞多少次清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫生卫生”，而在于，而在于如何将此项工作日常化如何将此项工作日常化清洁工作，是发现问题和消除隐患的必要手段，但并清洁工作，是发现问题和消除隐患的必要手段，但并非解决问题的根本非解决问题的根本CB Richard Ellis | Pa
15、ge 41 常清洁实施要领责任化、标准化，建立清洁责任区责任化、标准化，建立清洁责任区执行例行扫除，清理脏污执行例行扫除，清理脏污调查污染源，予以杜绝或隔离调查污染源，予以杜绝或隔离建立清扫标准，作为作业规范建立清扫标准，作为作业规范CB Richard Ellis | Page 42推进常清洁的活动步骤制定清洁标准明确责任人或区域开展清洁及时纠正问题和根源准备工作CB Richard Ellis | Page 43物业管理中常清洁的活动例子（办公室）每天十分钟的清洁活动每天十分钟的清洁活动每人坚持一些清洁责任每人坚持一些清洁责任使清洁及检查更容易使清洁及检查更容易进行清洁前的检查，进行分析并
16、纠正进行清洁前的检查，进行分析并纠正问题问题清洁少有人注意的地方清洁少有人注意的地方CB Richard Ellis | Page 44物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁） 电梯设备清洁 水泵设备清洁 配电设备清洁 空调系统清洁CB Richard Ellis | Page 45什么是常规范定义：将上面的3S实施的做法制度化、标准化，并贯彻执行及维持目的：成为惯例和制度是标准化的基础企业文化开始形成CB Richard Ellis | Page 46 常规范的管理工具 视觉管理：张贴合适的标签视觉管理：张贴合适的标签 视觉监察法视觉监察法 透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外透明度：
17、使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏观好坏 故障地图：标明问题所在点故障地图：标明问题所在点 量化：测量、分析、防范未然量化：测量、分析、防范未然CB Richard Ellis | Page 47怎样才是好的视觉管理工具远距离都能看到的内容远距离都能看到的内容应放在要显示的地方附近应放在要显示的地方附近应使员工看了以后便知道什么是对什么是错应使员工看了以后便知道什么是对什么是错应该容易及方便使用应该容易及方便使用应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动应使工作环境更明亮及更有规划应使工作环境更明亮及更有规划CB Richard Ellis | Page 48
18、物业管理中常规范的活动例子透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）责任标签、设备标识责任标签、设备标识防止出错的做法防止出错的做法文件以颜色分辨其文件性质文件以颜色分辨其文件性质储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称部门和员工的座位都有铭牌部门和员工的座位都有铭牌工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察部门在明显的地方贴上工作进度表现报告部门在明显的地方贴上工作进度表现报告CB Richard Ellis | Page 49物业管理中常规范的活动例子安全管理措施及标识安全管理措施及
19、标识开关旋钮的转向箭头和标识开关旋钮的转向箭头和标识操作指示操作指示高压危险图标和警告语高压危险图标和警告语线管类的分类着色和流向标识线管类的分类着色和流向标识危险区域护栏和警告牌危险区域护栏和警告牌动力设备动作中、检修中等标牌动力设备动作中、检修中等标牌走火通道、疏散标识走火通道、疏散标识CB Richard Ellis | Page 50物业管理中常规范推行要领向员工贯彻向员工贯彻5S意识，寻找有效的激励方法意识，寻找有效的激励方法维持执行好维持执行好3S，养成坚持的习惯，并采取养成坚持的习惯，并采取一定的监督检查措施一定的监督检查措施应用视觉工具（应用视觉工具（Visual Aids)使
20、我们一眼就看使我们一眼就看出工作是如何进行出工作是如何进行推行透明管理、颜色管理推行透明管理、颜色管理定期或不定期检查定期或不定期检查部门相互评比部门相互评比CB Richard Ellis | Page 51常规范的总结 所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3S的成果。CB Richard Ellis | Page 52 什么是常自律 定义：对于规定好的事情，按要求执行，依规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。目的：让员工遵守规章制度，培养良好素质习目的：让员工遵守规章制度，培养良好素质习惯的人才，铸造团队精神。惯的人才，铸造团队精神。CB Richard Ellis | Page 53培
21、养良好的个人素养遵守出勤、作息时间遵守出勤、作息时间尊重别人，以成相待尊重别人，以成相待工作保持良好的态度（不随工作保持良好的态度（不随意谈笑、离岗、做工作外事情等）意谈笑、离岗、做工作外事情等）服装整齐，戴好识别卡服装整齐，戴好识别卡爱护公物，用完归位爱护公物，用完归位保持卫生，定期清洁保持卫生，定期清洁CB Richard Ellis | Page 54 常自律实施要领注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯 行为指标行为指标 全员教育全员教育 激励奖赏激励奖赏 高层支持高层支持 全员参与全员参与 评估更进评估更进 反复进行反复进行CB Rich
22、ard Ellis | Page 55物业管理中常自律活动的例子全面清洁全面清洁全员清洁活动（人过路净）全员清洁活动（人过路净）训练收拾物件和垃圾训练收拾物件和垃圾共用空间的共用空间的5S管理管理履行个人职责履行个人职责良好的电话和沟通技巧良好的电话和沟通技巧规范的语言和文明的举止规范的语言和文明的举止编写和遵守编写和遵守5S手册手册“眼见为实眼见为实”检查检查5S环境环境CB Richard Ellis | Page 56 保安宿舍的5S饭堂的饭堂的5S衣服、杂物的衣服、杂物的5S生活用品的生活用品的5S保安设备的保安设备的5S宿舍卫生的宿舍卫生的5SCB Richard Ellis | P
23、age 57常自律总结所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。5S是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。CB Richard Ellis | Page 58组织整顿规范清洁5 5个个S S之间的关系之间的关系CB Richard Ellis | Page 59物业管理中物业管理中5S推展手法推展手法目视管理目视管理1、红牌、红牌2、看板、看板3、工作牌、工作牌4、信号灯、信号灯5、操作流程图、示意图和平面图、操作流程图、示意图和平面图6、提醒板、提醒板7、区域线、区域线8、警示线、警示线9、告示板、告示板10、反面教材、反面教材CB Richard Ellis | Page 60目视
24、管理推展手法应用示例目视管理推展手法应用示例1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作、用小字纸条挂在出风口显示风机运作3、设置、设置“人员去向板人员去向板”，方便工作安排，方便工作安排4、关键部位给予强光照射，引起注意、关键部位给予强光照射，引起注意5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂CB Richard Ellis | Page 61P计划计划D实施实施C确认确认A处置处置公司运作公司运作物业管理中物业管理中5S推展手法推展手法戴明圆环戴明圆环前进前进CB Richard Ellis
25、| Page 62PDCAP(Plan)：制定计划制定计划D(Do)：立即行动立即行动C(Check)：检查检查A(Action)：修正修正 P、D、C、A工作法CB Richard Ellis | Page 63制作计划的工具甘特表 亦称甘特进度表或条形进度表，是以美国企业管理学家甘特亦称甘特进度表或条形进度表，是以美国企业管理学家甘特（Henry Gantt）的名字而命名的，常用于策划和编排工作。的名字而命名的，常用于策划和编排工作。CB Richard Ellis | Page 64D：立刻行动你是你是“寒号鸟寒号鸟”吗？吗？ CB Richard Ellis | Page 65 C：检
26、查 很多新进员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。CB Richard Ellis | Page 66 A：修正修正不管用的行动，直至达成目标为止。 CB Richard Ellis | Page 67如何实施五常法如何实施五常法 1、拟定五常法实施计划（目标管理、计划、检查表）、拟定五常法实施计划（目标管理、计划、检查表） 2、成立专责小组、成立专责小组 3、五常法培训、宣传、五常法培训、宣传 4、作好记录（相片、录像等）、作好记录（相片、录像等） 5、评估、分析、总结、评估、分析、总结 6、不断重复、坚
27、持进行、不断重复、坚持进行CB Richard Ellis | Page 68多谢大家！多谢大家！CB Richard Ellis | Page 69CB Richard Ellis | Page 70CB Richard Ellis | Page 71？CB Richard Ellis | Page 72CB Richard Ellis | Page 73CB Richard Ellis | Page 74CB Richard Ellis | Page 75CB Richard Ellis | Page 76CB Richard Ellis | Page 77CB Richard Ellis
28、 | Page 78CB Richard Ellis | Page 79CB Richard Ellis | Page 80CB Richard Ellis | Page 81CB Richard Ellis | Page 82CB Richard Ellis | Page 83CB Richard Ellis | Page 84CB Richard Ellis | Page 85CB Richard Ellis | Page 86CB Richard Ellis | Page 87CB Richard Ellis | Page 88CB Richard Ellis | Page 89CB R
29、ichard Ellis | Page 90CB Richard Ellis | Page 91CB Richard Ellis | Page 92CB Richard Ellis | Page 93CB Richard Ellis | Page 94CB Richard Ellis | Page 95CB Richard Ellis | Page 96CB Richard Ellis | Page 97CB Richard Ellis | Page 98CB Richard Ellis | Page 99CB Richard Ellis | Page 100CB Richard Ellis | Page 101CB Richard Ellis | Page 102CB Richard Ellis | Page 103CB Richard Ellis | Page 104
